房價(jià)和稅費(fèi)聯(lián)動(dòng)的新常態(tài)分析

1、房價(jià)和稅費(fèi)聯(lián)動(dòng)的新常態(tài)分析在不同時(shí)期，由于商品房的市場(chǎng)供求在改變，價(jià)格也會(huì)隨之波動(dòng)。當(dāng)市場(chǎng)的供給遠(yuǎn) 小于需求時(shí)，價(jià)格將一路上揚(yáng)。但是房價(jià)一旦觸碰到政府管控的上限，有的開發(fā)商 可能采取惜售的方法，捂盤待售。然而，房價(jià)的上漲能否給開發(fā)商帶來凈利潤的增長，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮房價(jià)上漲帶來的 稅費(fèi)增長因素，以及惜售期間的資金成本因素。所謂新常態(tài)分析，就是適應(yīng)營改增 的新環(huán)境，進(jìn)行房價(jià)和稅費(fèi)聯(lián)動(dòng)的常態(tài)分析。下面以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅一般計(jì)稅項(xiàng)目為例，重點(diǎn)結(jié)合土地增值稅的特征，分三種情景進(jìn)行房價(jià)和稅費(fèi)聯(lián)動(dòng)分析。房價(jià)上漲后增值率不突破20%勺情景（限于普通住宅）與其他開發(fā)產(chǎn)品不同的是，增值率不突破 20%勺普通住宅

2、，享受免征土地增值稅的 優(yōu)惠。應(yīng)用場(chǎng)景 某一般計(jì)稅項(xiàng)目A樓盤，普通住宅單方售價(jià)（含稅）13000元，單方地價(jià)4000元，單方開發(fā)成本（含稅）4500元，符合抵扣條件的單方進(jìn)項(xiàng)稅額 285.71元。一、增值稅：從2018年5月1日起，銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率調(diào)整為 10%同時(shí)一般計(jì)稅項(xiàng)目享受土地價(jià)款差額征稅，則：應(yīng)納增值稅=（13000 4000） （1 + 10% 10% 285.71 =532.47 元可比口徑稅負(fù)率=532.4713000 =4.10%二、城建稅及附加：假定項(xiàng)目所在地的綜合征收率為11.5%,則：應(yīng)納城建稅及附加=532.4711.5% =61.23元三、印花稅：依據(jù)財(cái)政部國

3、家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財(cái)稅2006162號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。實(shí)務(wù)中，如果商品房銷（預(yù)）售合同相關(guān)售價(jià)條款未進(jìn)行價(jià)稅分離，應(yīng)當(dāng)按照合同所載價(jià)稅合計(jì) 金額繳納印花稅，則：應(yīng)納印花稅=130000.05%=6.5 元四、土地增值稅：依據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)），同時(shí)參照武漢市地方稅務(wù)局2017年土 地增值稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)資料相關(guān)解釋，土地增值稅清算時(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額按照 不含增值稅銷項(xiàng)稅額計(jì)算，假定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）按土地成本和開發(fā)成本之和10%+算，則：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額=

4、13000 （1+10% =11818.18元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4000+ （4500 285.71 ） （1+10%+20%+61.23+6.5= 10746.31 元增值額=11818.18 10746.31 =1071.87 元增值率=1071.8710746.31 =9.97%應(yīng)繳土地增值稅=1071.8730% =321.56 元由于增值率未超過20%享受免征優(yōu)惠，免征土地增值稅 321.56元。五、企業(yè)所得稅：增值稅實(shí)行價(jià)外稅核算，因此企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)按照不含增值稅收入確認(rèn)，依據(jù)增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定（財(cái)會(huì)201622號(hào)）第二條（三）項(xiàng)之1點(diǎn) 規(guī)定，享受差額征稅的土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額的部

5、分應(yīng)當(dāng)對(duì)應(yīng)沖減主營業(yè)務(wù)成本，那么: 營業(yè)收入=13000 (1+10% =11818.18 元營業(yè)成本=40004000 (1+10%10%+ (4500 285.71 ) =7850.65 元稅金及附加=61.23+6.5 =67.73元假定期間費(fèi)用仍然按照土地成本和開發(fā)成本之和10%+算，則：期間費(fèi)用=4000+ (4500 285.71 ) 10% = 821.43 元營業(yè)利潤=11818.18 - 7850.65 - 67.73 - 821.43 = 3078.36 元假定未發(fā)生營業(yè)外收入和營業(yè)外支出，亦無其他納稅調(diào)整，則：應(yīng)納企業(yè)所得稅=3078.3625%= 769.59 元六、稅

6、費(fèi)合計(jì)和凈利潤稅費(fèi)總計(jì)=532.47+61.23+6.5+0+769.59 =1369.80 元稅后凈利潤=3078.36 - 769.59 = 2308.77 元場(chǎng)景分析開發(fā)商通過市場(chǎng)調(diào)查，擬對(duì) A樓盤普通住宅捂盤待售，因此，對(duì)于待售期間增加的 資金成本，以及未來銷售時(shí)間因漲價(jià)增加的稅費(fèi)，需要進(jìn)行綜合分析，以尋找一個(gè) 合理的價(jià)格區(qū)間。一、在假定成本費(fèi)用不變的前提下，按照享受土地增值稅免征待遇，房價(jià)上漲后增值率不突破20%勺要求，尋找未來銷售時(shí)間的彳格高點(diǎn)，這個(gè)價(jià)格高點(diǎn)為14202.52元。這時(shí)，稅費(fèi)和凈利潤情況分別如下：1、應(yīng)納增值稅641.79元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加109.32元

7、；2、城建稅及附加73.81元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加12.57元；3、印花稅7.10元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加0.60元；4、土地增值稅：增值額2151.90元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加1080.03元，增值 率20%繼續(xù)享受免征土地增值稅待遇；5、企業(yè)所得稅：假定未來銷售時(shí)間在 12個(gè)月后，月利率0.50%,那么待售期間的 融資成本將增加697.81元，營業(yè)利潤為3460.58元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加382.21元；應(yīng)納企業(yè)所得稅865.14元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加95.55元；6、稅費(fèi)合計(jì)1587.84元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加218.05元；7、稅

8、后凈利潤2595.43元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加286.66元。二、假定未來銷售時(shí)間在12個(gè)月后，月利率0.50%,按照增加的凈利潤能夠彌補(bǔ)待 售期間的融資成本為目標(biāo)，尋找未來銷售時(shí)間的價(jià)格低點(diǎn)，這個(gè)價(jià)格低點(diǎn)為13776.96元。這時(shí)稅費(fèi)和凈利潤情況分別如下：1、應(yīng)納增值稅603.10元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加70.63元；2、城建稅及附加69.36元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加8.12元；3、印花稅6.89元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加0.39元；4、土地增值稅：增值額1769.68元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加697.81元，增值 率16.45%,繼續(xù)享受免征土地增值稅待

9、遇；5、企業(yè)所得稅：待售期間的融資成本將增加 697.81元，營業(yè)利潤為3078.36元， 比單方售價(jià)13000元時(shí)增加0元；應(yīng)納企業(yè)所得稅769.59元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加0元；6、稅費(fèi)合計(jì)1448.94元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加79.14元；7、稅后凈利潤2308.77元，比單方售價(jià)13000元時(shí)增加0元。5.1.3變動(dòng)趨勢(shì)一、從上述場(chǎng)景分析得出結(jié)論，A樓盤普通住宅成本費(fèi)用固定，待售期間融資成本確定的情況下，待售價(jià)格低點(diǎn)為13776.96元，價(jià)格高點(diǎn)為14202.52元。1、當(dāng)單方售價(jià)突破價(jià)格高點(diǎn)時(shí)，增值率將突破20% 土地增值稅不能享受免征待遇， 其稅費(fèi)和凈利潤的變化，將

10、在下面的第二種情景或者第三種情景中進(jìn)行分析。2、當(dāng)單方售價(jià)達(dá)不到價(jià)格低點(diǎn)時(shí)，房價(jià)上漲后增加的凈利潤將不能彌補(bǔ)待售期間的 融資成本。二、當(dāng)成本費(fèi)用發(fā)生變化時(shí)，待售價(jià)格低點(diǎn)和待售價(jià)格高點(diǎn)隨之發(fā)生變化。1、當(dāng)土地成本下降時(shí)，待售價(jià)格低點(diǎn)和待售價(jià)格高點(diǎn)也將下降；當(dāng)土地成本上升時(shí), 待售價(jià)格低點(diǎn)和待售價(jià)格高點(diǎn)也將上升。2、當(dāng)開發(fā)成本下降時(shí)，待售價(jià)格低點(diǎn)和待售價(jià)格高點(diǎn)也將下降；當(dāng)開發(fā)成本上升時(shí), 待售價(jià)格低點(diǎn)和待售價(jià)格高點(diǎn)也將上升。3、當(dāng)進(jìn)項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額取得率下降時(shí)， 待售價(jià)格低點(diǎn)將下降，價(jià)格高點(diǎn)反而上升; 當(dāng)進(jìn)項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額取得率上升時(shí)，待售價(jià)格低點(diǎn)將上升，價(jià)格高點(diǎn)反而下降。4、當(dāng)融資成本下降時(shí)，待

11、售價(jià)格低點(diǎn)將下降，價(jià)格高點(diǎn)不變；當(dāng)融資成本上升時(shí)， 待售價(jià)格低點(diǎn)將上升，價(jià)格高點(diǎn)仍然不變。三、具體量變變動(dòng)趨勢(shì)分析及測(cè)算公式1、以上變動(dòng)趨勢(shì)，限于相關(guān)因素變動(dòng)后，增值率不突破 20%勺情景；如果增值率突 破了 20%應(yīng)當(dāng)適用下面的第二種或者第三種情景。2、房價(jià)上漲后增值率不突破20%勺情景，其具體量變變動(dòng)趨勢(shì)分析以及價(jià)格高點(diǎn)和價(jià)格低點(diǎn)的測(cè)算公式，詳見附表 3-4-02房價(jià)稅費(fèi)聯(lián)動(dòng)分析（普通住宅增值率不突 破 20%。房價(jià)上漲后增值率將突破20%勺情景（限于普通住宅）未來房價(jià)上漲，一旦導(dǎo)致增值率突破 20%普通住宅將不能享受免征增值稅待遇。這時(shí)，稅費(fèi)和凈利潤將受到較大影響。應(yīng)用場(chǎng)景某一般計(jì)稅項(xiàng)目

12、B樓盤，普通住宅單方售價(jià)(含稅)14000元，單方地價(jià)4000元，單方開發(fā)成本(含稅)4500元，符合抵扣條件的單方進(jìn)項(xiàng)稅額 285.71元。一、應(yīng)納增值稅=(14000 4000) (1+10% 10%285.71 =623.38元可比口徑稅負(fù)率=623.3814000 =4.45%二、城建稅及附加：假定項(xiàng)目所在地的綜合征收率為11.5%,則：應(yīng)納城建稅及附加=623.3811.5% =71.69元三、應(yīng)納印花稅=140000.05%=7.00 元四、土地增值稅：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額=14000 (1+10% = 12727.27元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4000+ (4500 285.71 ) (

13、1+10%+20%+71.69+7.00= 10757.27 元增值額=12727.27 - 10757.27 = 1970.01 元增值率=1970.0110757.27 =18.31%應(yīng)繳土地增值稅=1970.0130% =591.00 元由于增值率未超過20%享受免征優(yōu)惠，免征土地增值稅 591.00元。五、企業(yè)所得稅：營業(yè)收入=14000 (1+10% = 12727.27 元營業(yè)成本=40004000 (1+10%10%+ (4500 285.71 ) =7850.65 稅金及附加=71.69+7.00 =78.69元假定期間費(fèi)用仍然按照土地成本和開發(fā)成本之和10%T算，則：期間費(fèi)用

14、=4000+ (4500 285.71 ) 10% = 821.43 元營業(yè)利潤=12727.27 - 7850.65 - 78.69 - 821.43 = 3976.50 元假定未發(fā)生營業(yè)外收入和營業(yè)外支出，亦無其他納稅調(diào)整，則：應(yīng)納企業(yè)所得稅=3976.5025% =994.13 元六、稅費(fèi)合計(jì)和凈利潤稅費(fèi)總計(jì)=623.38+71.69+7.00+0+994.13 =1696.20 元稅后凈利潤=3976.50-994.13 =2982.38 元場(chǎng)景分析開發(fā)商擬對(duì)B樓盤普通住宅捂盤待售，如果未來房價(jià)上漲一旦導(dǎo)致增值率突破 20%, 將不能享受免征土地增值稅的待遇。這時(shí)，在一定的價(jià)格區(qū)間，具

15、漲價(jià)帶來的新增 利潤將不能彌補(bǔ)增值率未超過 20%寸應(yīng)當(dāng)免征的土地增值稅。這個(gè)價(jià)格區(qū)間，通俗 地講就是盲區(qū)。一、在假定成本費(fèi)用不變的前提下，按照享受土地增值稅免征待遇，房價(jià)上漲后增值率不突破20%勺要求，尋找未來銷售時(shí)間白盲區(qū)低點(diǎn)，這個(gè)低點(diǎn)為14202.52元。這時(shí)，稅費(fèi)和凈利潤情況分別如下：1、應(yīng)納增值稅641.79元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加18.41元；2、城建稅及附加73.81元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加2.12元；3、印花稅7.10元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加0.10元；4、土地增值稅：增值額2151.90元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加181.89元，增值 率20%繼續(xù)

16、享受免征土地增值稅待遇；5、企業(yè)所得稅：營業(yè)利潤為 4158.39元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加181.89元；應(yīng)納企業(yè)所得稅1039.60元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加45.47元；6、稅費(fèi)合計(jì)1762.30元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加66.10元；7、稅后凈利潤3118.79元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加136.42元。二、在假定成本費(fèi)用不變的前提下，按照增加的凈利潤能夠彌補(bǔ)漲價(jià)前應(yīng)當(dāng)免征的土地增值稅和待售期間的融資成本為目標(biāo)，尋找未來銷售時(shí)間的盲區(qū)高點(diǎn)，這個(gè)高點(diǎn)為16403.58元。這時(shí)，稅費(fèi)和凈利潤情況分別如下：1、應(yīng)納增值稅815.59元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加192

17、.21元；2、城建稅及附加93.79元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加22.10元；3、印花稅8.06元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加1.06元；4、土地增值稅：增值額3868.91元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加1898.90元，增值率35.89%,應(yīng)納土地增值稅1160.67元；5、企業(yè)所得稅：營業(yè)利潤為3976.50元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加0元；應(yīng)納企業(yè)所得稅994.13元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加0元；6、稅費(fèi)合計(jì)3072.23元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加1376.04元；7、稅后凈利潤2982.38元，比單方售價(jià)14000元時(shí)增加0元。變動(dòng)趨勢(shì)一、從上述場(chǎng)景分析得出結(jié)論

18、，B樓盤普通住宅成本費(fèi)用固定，待售期間融資成本確定的情況下，盲區(qū)價(jià)格低點(diǎn)為 14202.52元，盲區(qū)價(jià)格高點(diǎn)為16403.58元。1、盲區(qū)低點(diǎn)是以房價(jià)上漲后增值率不突破 20%;標(biāo)準(zhǔn)確定的，只考慮了漲價(jià)前應(yīng)當(dāng) 免征的土地增值稅，未考慮待售期間的融資成本；如果考慮待售期間的融資成本，便是盲區(qū)高點(diǎn)。2、當(dāng)未來銷售時(shí)間的房價(jià)突破盲區(qū)低點(diǎn)， 未突破盲區(qū)高點(diǎn)時(shí)，其稅后凈利潤將少于 漲價(jià)前的凈利潤；當(dāng)未來銷售時(shí)間的房價(jià)突破盲區(qū)高點(diǎn)時(shí)，其稅后凈利潤將大于漲 價(jià)前的凈利潤。二、當(dāng)成本費(fèi)用發(fā)生變化時(shí)，盲區(qū)低點(diǎn)和高點(diǎn)隨之發(fā)生變化。1、當(dāng)土地成本下降且不導(dǎo)致漲價(jià)前的增值率突破 20%寸，盲區(qū)低點(diǎn)將下降，盲區(qū)高 點(diǎn)反

19、而上升；當(dāng)土地成本上升時(shí)，盲區(qū)低點(diǎn)上升，盲區(qū)高點(diǎn)反而下降。2、當(dāng)開發(fā)成本下降且不導(dǎo)致漲價(jià)前的增值率突破 20%寸，盲區(qū)低點(diǎn)將下降，盲區(qū)高 點(diǎn)反而上升；當(dāng)開發(fā)成本上升時(shí)，盲區(qū)低點(diǎn)上升，盲區(qū)高點(diǎn)反而下降。3、當(dāng)進(jìn)項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額取得率下降時(shí)，盲區(qū)低點(diǎn)將上升，盲區(qū)高點(diǎn)反而下降；當(dāng)進(jìn)項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額取得率上升且不導(dǎo)致漲價(jià)前的增值率突破20%寸，盲區(qū)低點(diǎn)將下降，價(jià)格高點(diǎn)反而上升。4、當(dāng)融資成本下降時(shí)，盲區(qū)低點(diǎn)不變，盲區(qū)高點(diǎn)將下降；當(dāng)融資成本上升時(shí)，盲區(qū)低點(diǎn)仍然不變，盲區(qū)高點(diǎn)將上升。三、具體量變變動(dòng)趨勢(shì)分析及測(cè)算公式1、以上變動(dòng)趨勢(shì)，成本費(fèi)用變化導(dǎo)致漲價(jià)前的增值率突破20%勺，應(yīng)當(dāng)適用下面的第三種情景。2

20、、房價(jià)上漲后增值率突破20%勺情景，其具體量變變動(dòng)趨勢(shì)分析以及盲區(qū)低點(diǎn)和盲 區(qū)高點(diǎn)的測(cè)算公式，詳見附表 3-4-03房價(jià)稅費(fèi)聯(lián)動(dòng)分析（普通住宅增值率突破20%。房價(jià)上漲后增值率和稅率跳檔的情景（以上兩種情景以外適用）對(duì)于非普通住宅和非住宅，以及漲價(jià)前增值率突破20%勺普通住宅，其未來房價(jià)上漲導(dǎo)致稅費(fèi)和凈利潤的影響，適用以下應(yīng)用場(chǎng)景。以下應(yīng)用場(chǎng)景，其測(cè)算公式的設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)考慮漲價(jià)前后增值率和土地增值稅跳檔的因素。應(yīng)用場(chǎng)景某一般計(jì)稅項(xiàng)目C樓盤，單方售價(jià)(含稅)17000元，單方地價(jià)4000元，單方開發(fā)成本(含稅)4500元，符合抵扣條件的單方進(jìn)項(xiàng)稅額 285.71元。一、應(yīng)納增值稅=(17000 4

21、000) (1+10% 10%285.71 =896.11元可比口徑稅負(fù)率=896.1117000 =5.27%二、城建稅及附加：假定項(xiàng)目所在地的綜合征收率為11.5%,則：應(yīng)納城建稅及附加=896.1111.5% =103.05元三、應(yīng)納印花稅=170000.05%=8.50 元四、土地增值稅：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額=17000 (1+10% = 15454.55元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4000+ (4500 285.71 ) (1+10%+20%+103.05+8.50= 10790.13 元增值額=15454.55 - 10790.13 = 4664.42 元增值率=4664.4210790.1

22、3 =43.23%應(yīng)繳土地增值稅=4664.2330% = 1399.32 元五、企業(yè)所得稅：營業(yè)收入=17000 (1+10% = 15454.55 元營業(yè)成本=40004000 (1+10%10%+ (4500 285.71 ) =7850.65元稅金及附加=103.05+8.50+1399.32 =1510.88 元假定期間費(fèi)用仍然按照土地成本和開發(fā)成本之和10%T算，則：期間費(fèi)用=4000+ (4500 285.71 ) 10% = 821.43 元營業(yè)利潤=15454.55 - 7850.65 - 1510.88 - 821.43 = 5271.59 元假定未發(fā)生營業(yè)外收入和營業(yè)外支

23、出，亦無其他納稅調(diào)整，則：應(yīng)納企業(yè)所得稅=5271.5925% = 1317.90 元六、稅費(fèi)合計(jì)和凈利潤稅費(fèi)總計(jì)=896.11 + 103.05+8.50+1399.32+1317.90 =3724.88 元稅后凈利潤=5271.59-1317.90 =3953.69 元場(chǎng)景分析開發(fā)商擬對(duì)C樓盤捂盤待售，對(duì)于待售期間增加的資金成本，以及未來銷售時(shí)間因漲價(jià)增加的稅費(fèi)，需要進(jìn)行綜合分析。在假定成本費(fèi)用不變的前提下，未來銷售漲價(jià)新增的稅后利潤能夠保障彌補(bǔ)融資成本，以此為目標(biāo)，尋找最低保障價(jià)格，這個(gè)保障價(jià)格為18341.12元。這時(shí)，稅費(fèi)和凈利潤情況分別如下：1、應(yīng)納增值稅1018.03元，比單方售價(jià)17000元時(shí)增加121.92元；2、城建稅及附加117.07元，比單方售價(jià)17000元時(shí)增加14.02元；3、印花稅9.17元，比單方售價(jià)17000元時(shí)增加0.67元；4、土地增值稅：增值額5868.92元，比單方售價(jià)17000元時(shí)增加1204.51元，增值率54.32%,應(yīng)納土地增值稅1807.33元，比單方售價(jià)17000元時(shí)增加408元；5、企業(yè)所得稅：營業(yè)利潤為5271.58元，比單方售價(jià)17000元時(shí)增加0元；應(yīng)納企業(yè)所得稅1317.90元，比單方售