蘇州南山巴黎印象別墅營銷策劃推廣方案(PPT74頁)

1、“南山巴黎印象”別墅推廣方案2007年6月園區(qū)市場分析產(chǎn)品分析市場定位客戶定位營銷策略別墅市場環(huán)境別墅市場環(huán)境PART 1蘇州別墅市場板塊劃分蘇州別墅市場陽澄湖板塊園區(qū)板塊木瀆板塊多走中檔路線，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要為聯(lián)體及獨(dú)棟。隨著景區(qū)的治理，特色的別墅區(qū)日趨形成。太湖板塊以特有的山水風(fēng)光,休閑配套設(shè)施的設(shè)立，出現(xiàn)豪宅類的山地精品別墅，以休閑度假為主?；A(chǔ)配套及交通的改善將使區(qū)域價(jià)值得到大幅提升。該區(qū)域正處于建設(shè)開發(fā)熱潮，有較高投資價(jià)值。以園區(qū)的湖景及高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施，成為蘇州本地和外來投資客的理想棲居之地。別墅多以居住為主。市區(qū)板塊以蘇州園林為特色,營造曲徑通幽的意境,是對(duì)高尚生活、人生情趣的一種體現(xiàn)

2、，板塊內(nèi)必定將開創(chuàng)出天價(jià)產(chǎn)品。1、太湖板塊項(xiàng)目名稱占地面積容積率類型體量價(jià)格寶島花園8萬0.6獨(dú)棟62棟15000太湖之星90.6萬0.17獨(dú)棟109棟13000西山恬園5.87萬0.26獨(dú)棟60棟300-600萬/套太湖古北雅園12萬0.25獨(dú)棟100棟14000太湖緣4.7萬0.75雙拼36棟6000聯(lián)排7棟5000東山景園11萬0.37獨(dú)棟100棟9000雙拼8000 蘇州的度假式別墅大多集中在太湖風(fēng)景區(qū)附近，真山真水真空氣，都是尤為稀缺的自然資源。依山傍水是這類別墅不可或缺的重要因素，最能體現(xiàn)人們回歸自然的心理需求。同時(shí)蘇州房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也給度假式別墅的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條

3、件。建筑風(fēng)格有中式，也有歐式。另外該區(qū)塊別墅建造時(shí)規(guī)定不得超過三層。 該板塊側(cè)重于旅游度假型，是52生活方式下的第二居所的首選。在國家三令五申要控制風(fēng)景區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)后更凸現(xiàn)其價(jià)值.2、木瀆板塊項(xiàng)目名稱占地面積容積率類型體量價(jià)格泉景花園7.14萬0.68獨(dú)棟30棟10000雙拼70棟8600聯(lián)排4棟天倫隨園8.6萬0.25獨(dú)棟64棟1000-1200萬/套天鄰風(fēng)景別墅19萬0.25獨(dú)棟100棟13000 隨著木瀆政府進(jìn)一步規(guī)劃了古鎮(zhèn)內(nèi)四大商貿(mào)圈和四條商業(yè)軸線，以接軌木瀆“蘇州城西南商貿(mào)副中心、旅游次中心”的規(guī)劃定位，未來五年，木瀆將成為蘇州又一個(gè)區(qū)域發(fā)展的熱點(diǎn)。 木瀆板塊具有傳統(tǒng)的人居環(huán)境優(yōu)勢(shì)、

4、市政規(guī)劃的良好前景，以及板塊巨大的發(fā)展?jié)摿?，正逐步成為蘇州樓市的新一輪熱點(diǎn)所在。 3、市區(qū)板塊項(xiàng)目名稱占地面積容積率類型體量價(jià)格世家留園3.05萬0.7獨(dú)棟12棟15000雙拼10棟12000聯(lián)排42棟11000庭 園13萬0.68獨(dú)棟170棟16000-17000拙政東園3萬0.35獨(dú)棟30棟900-2000萬/套金帝城市別墅8.9萬1.35聯(lián)排125戶10000-12000 蘇州市內(nèi)園林眾多，人文氣息濃郁，是非常好的別墅建造地。特別是寒山寺、拙政園這樣的著名風(fēng)景區(qū)周邊，更是開發(fā)商爭相追逐的建造別墅的絕好地段。 目前市區(qū)板塊的別墅項(xiàng)目規(guī)模大都不大，產(chǎn)品走的是高檔路線，主要是以中式庭院聯(lián)排及獨(dú)

5、立別墅為主，在宣傳中充分發(fā)揮其文化優(yōu)勢(shì)，效果明顯。4、陽澄湖板塊項(xiàng)目名稱占地面積容積率類型體量價(jià)格天亞水景城12萬聯(lián)排64戶6500獨(dú)棟27戶9000-12000招商依云水岸22萬0.73聯(lián)排220戶(一期) 10000聆湖麗墅11萬0.42獨(dú)棟182戶10000雙拼6500聯(lián)排8戶6000麗晶星河6.6萬1.12獨(dú)棟45棟7000聯(lián)排40棟6500 相比其它板塊陽澄湖板塊的別墅起步相對(duì)較晚，但近幾年來隨著區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，板塊內(nèi)度假型別墅大量出現(xiàn)，帶動(dòng)了區(qū)域市場的發(fā)展。 由于國家對(duì)于別墅項(xiàng)目的限制以及陽澄湖湖岸一公里內(nèi)不能再有商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)定，使得陽澄湖區(qū)域別墅更具稀缺性。都市度假型休閑概念

6、的風(fēng)行，也使得該區(qū)域的投資前景被廣泛認(rèn)知。 5、園區(qū)板塊項(xiàng)目名稱占地面積容積率類型價(jià)格玫瑰灣8.9萬0.8聯(lián)排11000雙拼12000中海御湖熙岸26萬1聯(lián)排雙拼獨(dú)立13000-25000中海星湖國際10.7萬1.4聯(lián)排10000高爾夫花園26.7萬1.8聯(lián)排疊加9500-9000水墨江南11.80.58獨(dú)立16000-17000聯(lián)排12000君地上郡 18.50.69獨(dú)立17000-20000聯(lián)排未定供應(yīng)分析:整體充足卻存在區(qū)域間不均衡性太湖板塊供應(yīng)較多城區(qū)板塊供應(yīng)較為平衡木瀆板塊較為平衡園區(qū)板塊后市供應(yīng)將有較大幅度放量陽澄湖板塊供應(yīng)逐步減少銷售情況分析借助蘇州政府的政策導(dǎo)向，和周邊自然風(fēng)景

7、，金雞湖板塊的別墅銷售狀況一支獨(dú)秀；環(huán)太湖板塊別墅的客戶群中有較多的投資客，退定現(xiàn)象比較常見，但總體銷售情況良好；隨著近年整體房產(chǎn)市場回暖，帶動(dòng)高端別墅市場的銷售，在最近一年內(nèi)各板塊的銷售情況穩(wěn)中有升?？驮捶治觯?）居住型別墅客源分析年齡層次結(jié)構(gòu)：各區(qū)域客戶群體主力年齡集中在30-60歲之間?？蛻魜碓唇Y(jié)構(gòu)： 蘇州區(qū)域由于自身及外企的外籍人士潛在的客戶群體，人群來源的結(jié)構(gòu)由大部分的本地私營業(yè)主為主及小部分政府人員和部分歐美及韓日高級(jí)管理人員、臺(tái)灣臺(tái)干及少量的外來生意客輔助構(gòu)成。（2）度假型別墅客源分析年齡層次結(jié)構(gòu)：各區(qū)域客戶群體主力年齡集中在30-60歲之間?？蛻魜碓唇Y(jié)構(gòu)： 蘇州區(qū)域度假型別墅客

8、戶群體多數(shù)以本地及上海高端的私營業(yè)主、外商構(gòu)成。除上海會(huì)存在些投資性質(zhì)，其他群體多為長期居住。 另外陽澄湖區(qū)域度假型別墅客戶群體80%來源于臺(tái)商和少部分昆山當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主。大多以休閑度假、自住為目的，很少作為投資出租使用。而來源于上海經(jīng)濟(jì)雄厚的投資客，置業(yè)目則作為租賃和自用休閑度假。 目前，蘇州別墅的客戶群體逐步回歸本地高端人群。一方面，以外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的蘇州，眾多的外商、臺(tái)商等高端人群無形之中加大了別墅的客戶群體，上海、浙江的經(jīng)濟(jì)雄厚的人群，以聰明的理財(cái)之道，更是看好蘇州別墅市場的投資前景，也逐步的加盟于蘇州的客戶群體之中。另一方面，本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使本地誕生了具備實(shí)力的購買人群，并且正處于

9、逐步壯大之中。園區(qū)市場分析PART 2城市解讀蘇州向東市級(jí)CBD在園區(qū)，未來新城在湖東金雞湖中央商務(wù)區(qū)確立為市級(jí)CBD獨(dú)墅湖高等教育園區(qū)產(chǎn)學(xué)研板塊列為“十一五”五大板塊之一產(chǎn)業(yè)發(fā)展改變購房結(jié)構(gòu)“十一五”規(guī)劃蘇州市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值翻一番第三產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生高素質(zhì)的購房人群隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，新蘇州人越來越多園區(qū)不再是園區(qū)人的園區(qū)重點(diǎn)競爭區(qū)域園區(qū)板塊金雞湖獨(dú)墅湖青劍湖金雞湖東區(qū)均價(jià)：公寓 56006500元/ 聯(lián)排 11000元/ 獨(dú)墅湖東岸均價(jià)：公寓49005400元/ 聯(lián)排 900011000元/ 雙湖地區(qū)均價(jià)：公寓 57007000元/ 聯(lián)排13000元 / 金雞湖北區(qū)均價(jià)：11000元/獨(dú)墅

10、湖西岸均價(jià)：聯(lián)排12000元/ 青劍湖區(qū)均價(jià)：獨(dú)立17000-20000元/玫瑰灣開發(fā)商：中金地產(chǎn)建筑面積：8.9萬聯(lián)排：11000元/雙拼：12000元/高爾夫花園開發(fā)商：陸洋聯(lián)合 建筑面積：29萬公寓：60007000元/疊加：8500-9000元/伊頓 小鎮(zhèn)開 發(fā) 商：建屋發(fā)展 建筑面積：11萬公寓：63007000元/別墅：11000元/中海 御湖西岸開發(fā)商：中海發(fā)展 建筑面積：33萬聯(lián)排：13000-14000元/水墨江南開發(fā)商：建屋發(fā)展建筑面積：19萬聯(lián)排：12000元/ 中海 星湖國際開 發(fā) 商：中海發(fā)展 建筑面積：14萬公寓：64006900元/別墅：10000元/星島仁恒開發(fā)

11、商：仁恒房產(chǎn) 建筑面積：17萬聯(lián)排：12000元/上郡開發(fā)商：君地之置業(yè)建筑面積：14.5萬獨(dú)立：17000-20000元/競爭樓盤主力戶型面積分析競爭樓盤總價(jià)分析本案的房型面積不占優(yōu)勢(shì)本案的總價(jià)不占優(yōu)勢(shì)與區(qū)域內(nèi)競爭樓盤相比市場現(xiàn)狀供應(yīng)量過大房價(jià)漲幅略快湖東地區(qū)的配套建設(shè)開始跟不上節(jié)奏市場總結(jié)市場處于需求釋放期價(jià)格不是決策的最敏感因素產(chǎn)品亮點(diǎn)和環(huán)境特色是主要競爭要素湖景的充分利用是園區(qū)別墅的開發(fā)特點(diǎn)產(chǎn)品分析PART 3享受項(xiàng)目綜合社區(qū)完善配套項(xiàng)目品質(zhì)具有較高市場認(rèn)可度，別墅產(chǎn)品更是對(duì)項(xiàng)目檔次有較大提升園區(qū)優(yōu)越位置，區(qū)域同類產(chǎn)品相對(duì)稀缺擁有專屬會(huì)所及社區(qū)會(huì)所之雙會(huì)所的尊榮享受河岸景觀第一排，私享

12、超大水岸景觀擁有私家車庫及車位戶戶有市場較受歡迎的地下活動(dòng)室優(yōu)雅立面形象，高檔石材貼面經(jīng)久耐看巴黎印象別墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)與社區(qū)整體統(tǒng)一規(guī)劃，相對(duì)不夠獨(dú)立，沒有較強(qiáng)私密感尊貴感全為聯(lián)排別墅，體量較少，不易跳出原有項(xiàng)目形象，樹立鮮明特色別墅居住講究建筑與景觀的融合，園林景觀間的自然融合，講究層次豐富移步異景的完美體驗(yàn)，在此方面本案不具備優(yōu)勢(shì)如何使市場接受這樣一個(gè)別墅項(xiàng)目？巴黎印象別墅產(chǎn)品劣勢(shì)產(chǎn)品提升原則產(chǎn)品優(yōu)化與前期產(chǎn)品形成形象區(qū)隔，樹立獨(dú)立產(chǎn)品形象，提升品牌形象避免常規(guī)聯(lián)排別墅經(jīng)濟(jì)別墅產(chǎn)品概念，跳出市場同質(zhì)化競爭樹立鮮明市場形象，塑造區(qū)域優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，達(dá)到快速去化效果產(chǎn)品提升手段與前期產(chǎn)品形成自然區(qū)隔利用

13、圍墻包裝綠化等手段，把別墅組團(tuán)與前期產(chǎn)品形成自然隔斷，使得后期別墅產(chǎn)品形成相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)組團(tuán)形象增加雙重庭院設(shè)計(jì)，訴求庭院別墅概念，樹立獨(dú)特產(chǎn)品特點(diǎn)，提升項(xiàng)目市場形象注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理及小品的營造，增加產(chǎn)品附加值，從細(xì)節(jié)處營造精致品味一層三層二層一種區(qū)別傳統(tǒng)聯(lián)排別墅的產(chǎn)品形態(tài)一種散發(fā)精致藝術(shù)品位的產(chǎn)品內(nèi)涵一種超越公寓生活的別墅生活方式一種享受著法國愜意情懷的別墅生活一種在城市化的環(huán)境卻隔離大眾化的自在品位生活意境最終推向市場是這樣一個(gè)別墅項(xiàng)目：市場定位PART 4蘇州別墅市場現(xiàn)狀產(chǎn)品概念物業(yè)形態(tài)功能性質(zhì)賣點(diǎn)價(jià)格水景別墅獨(dú)立別墅度假養(yǎng)生環(huán)境高高爾夫別墅獨(dú)立/聯(lián)排商務(wù)休閑配套中城市別墅聯(lián)排/疊加居住

14、人文經(jīng)濟(jì)低讓對(duì)比停留在配套資源和價(jià)格的層面上，將很難跳出區(qū)域同質(zhì)化競爭為此，需要在另一個(gè)尺度上，建立標(biāo)準(zhǔn)新標(biāo)準(zhǔn)除了配套資源與價(jià)格之外，以產(chǎn)品形態(tài)和工藝為核心的 樓盤綜合素質(zhì)，是評(píng)判好別墅的另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。在產(chǎn)品形態(tài)和工藝層面，做到標(biāo)新立異，可以令對(duì)手難以超越在沒有外部條件支撐的情況下，我們從項(xiàng)目產(chǎn)品資源出發(fā)，尋找一個(gè)恰當(dāng)?shù)氖袌龆ㄎ稽c(diǎn)：獨(dú)立別墅高端形象深入人心，但價(jià)格過高，非常人所及。聯(lián)排/疊加別墅性價(jià)比高，但樓盤形象度相對(duì)較低，沒有尊貴感，不易支撐較高銷售價(jià)格。在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的市場，找到自己鮮明的產(chǎn)品市場定位，營造特有的氣質(zhì)內(nèi)涵，才能具有較強(qiáng)的市場沖擊力。 建筑與人一樣，氣質(zhì)無法模仿！ 稀缺性價(jià)

15、比尊貴工藝傳承項(xiàng)目市場定位完美結(jié)合，尋找屬于自己的契機(jī)法式院落藝墅 融合獨(dú)立別墅與聯(lián)排別墅的優(yōu)勢(shì)，精心打造的庭院產(chǎn)品，使得客戶的身份優(yōu)越感與歸屬感同在，正是本項(xiàng)目最關(guān)鍵的附加值所在。這也是區(qū)域內(nèi)多數(shù)別墅產(chǎn)品所不具備的資源。新貴庭院 花園聯(lián)排鮮明的產(chǎn)品特色，迎合市場多方面的需要，才能形成持續(xù)競爭力。南山巴黎印象別墅持續(xù)競爭力體現(xiàn)在：從產(chǎn)品角度，庭院的增加及整體院落格局，極大地提升產(chǎn)品附加值。同時(shí)兼具獨(dú)立別墅與聯(lián)排別墅的均好性，這是區(qū)域內(nèi)多數(shù)競爭產(chǎn)品所不具備的。從客戶角度，“法式”庭院”讓人聯(lián)想到“高貴”、“品位”、“氣質(zhì)”、“藝術(shù)”、“工藝”等，這與本項(xiàng)目所針對(duì)目標(biāo)客群精神需求相吻合。從市場角度

16、，“庭院別墅”這一新產(chǎn)品概念屬區(qū)域市場稀缺品，直接奠定產(chǎn)品的稀有市場形象，與產(chǎn)品高價(jià)格相匹配，同時(shí)避開了市場競爭。定位思考項(xiàng)目品牌及核心競爭力提升尋找蘇州別墅特色總結(jié)別墅特征競爭別墅特點(diǎn)搜尋本項(xiàng)目市場空間細(xì)分產(chǎn)品市場產(chǎn)品內(nèi)涵營造提升產(chǎn)品形象高端品牌跟進(jìn)產(chǎn)品唯一性市場形象提升法式院落藝墅PART 5客戶定位從項(xiàng)目定位導(dǎo)出消費(fèi)群定位在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的市場，找到自己鮮明的產(chǎn)品市場定位，營造特有的氣質(zhì)內(nèi)涵，才能具有較強(qiáng)的市場沖擊力。建筑與人一樣，氣質(zhì)無法模仿！ 稀缺性價(jià)比尊貴工藝傳承法式院落藝墅最有可能接受這種產(chǎn)品的人是：客戶描摹 隱藏于社會(huì)大眾中的金字塔的頂尖階層 他們是典型的中堅(jiān)階層，屬于企業(yè)或社

17、會(huì)的高層領(lǐng)導(dǎo)，事業(yè)早有成就，但消費(fèi)潛能并未被充分激發(fā)。 擁有足夠的財(cái)富，懂得衡量財(cái)富的價(jià)值 擁有足夠的財(cái)富積累，但并非盲目地隨心所欲支配物質(zhì)欲望已不能體現(xiàn)他們的財(cái)富價(jià)值對(duì)待一切始終追求極致，甚至寧缺毋濫。 更有思想見地，相信自己的判斷，追求自己的精神家園 對(duì)于人生追求，有自己的見解，目標(biāo)明確在居住地的選擇上，也堅(jiān)信自己的判斷，不隨波逐流，并且欣賞自己的眼光在精神境界上，始終代表一種征服的力量?？蛻舳ㄎ粚儆谶@群人的氣質(zhì)：對(duì)于事業(yè)追求征服的魄力對(duì)于生活追求私人的領(lǐng)域?qū)τ谌松非缶竦臐M足對(duì)于財(cái)富追求價(jià)值的品鑒對(duì)于置業(yè)追求獨(dú)到的享受他們是 陽光新貴目標(biāo)客戶的年齡階段：3555歲，受過良好教育的成功人

18、士目標(biāo)客戶的職業(yè)分布：私營業(yè)主、外商高管、政府高管及高教區(qū)教授等目標(biāo)客戶的區(qū)域來源：以園區(qū)工作、生活人士為主，輔以部分市區(qū)及外地購買客戶等目標(biāo)客戶的置業(yè)目的：客戶以自住需求為主，用來提升生活品質(zhì)，改善居住環(huán)境，同時(shí)由于看好園區(qū)及蘇州別墅的發(fā)展前景，投資、自住兩相宜。這類客戶多為二次以上置業(yè)客戶需求配對(duì)價(jià)值認(rèn)同感 身份的象征升值的潛力產(chǎn)品的品質(zhì)生活的品位園區(qū)成功人士聚居的社區(qū)蘇州首席法式庭院別墅因?yàn)橄∪?，值得擁有南山集團(tuán)的鼎力之作洗盡鉛華，品位傳承目標(biāo)客戶的需要南山巴黎能給予的營銷策略PART 6推盤策略價(jià)格策略營銷通路案前準(zhǔn)備總體思路總體思路項(xiàng)目形象提升，支撐產(chǎn)品高總價(jià)增強(qiáng)目標(biāo)客群信心，快速去

19、化產(chǎn)品樹立區(qū)域市場標(biāo)桿，鞏固項(xiàng)目及發(fā)展商品牌推盤策略方案一第一批32套房源，第二批36套房源方案一兩批次推盤，兩次推盤產(chǎn)品的均好性基本相同每批次推出產(chǎn)品檔次較全，拉開價(jià)格區(qū)間，試探市場滿足多層次需求，引起關(guān)注，以低價(jià)入市引爆市場，快速去化1+12方案二第一批21套房源，第二批24套房源，第三批23套房源推盤策略方案二小步快跑，三批次推盤，由高性價(jià)比產(chǎn)品到高形象產(chǎn)品依次推出，逐漸拉升產(chǎn)品價(jià)格公開推出第一批產(chǎn)品形象性價(jià)比較高的組團(tuán)，再轉(zhuǎn)入線下去化第二批產(chǎn)品形象價(jià)格較低的組團(tuán)，最后公開推出產(chǎn)品形象均好性最優(yōu)的組團(tuán)產(chǎn)品每批次推出的產(chǎn)品均好性基本相同，快速去化同層次客源，不易產(chǎn)生滯銷產(chǎn)品2-1=3跳出原

20、有產(chǎn)品形象，塑造市場高端產(chǎn)品形象方案二小頻幅多批次推盤，造成市場熱銷，樹立項(xiàng)目市場標(biāo)桿形象增強(qiáng)市場購買信心，塑造市場焦點(diǎn)，提升開發(fā)商品牌形象方案二推盤建議推盤策略10月下旬進(jìn)行開盤推出第一批房源月8月9月10月11月12月07年7-10月客戶積累12月中旬第三批房源集中面市10-11月線下消化第二批房源同步積累后期房源客戶推盤節(jié)奏1月價(jià)格策略報(bào)價(jià)策略：1)一房一價(jià)，報(bào)價(jià)報(bào)單價(jià)區(qū)間，避免單套高總價(jià)概念2)報(bào)價(jià)系統(tǒng)中引入附送庭院花園及陽光地下室等優(yōu)惠措施相結(jié)合的方式，降低對(duì)價(jià)格的抗性 總體價(jià)格策略：低開高走，拉開價(jià)格區(qū)間，促進(jìn)快速去化價(jià)格策略價(jià)格轉(zhuǎn)移策略：1）強(qiáng)調(diào)私家庭院概念，贈(zèng)送花園庭院2）買房

21、贈(zèng)送地下活動(dòng)室3）注重物業(yè)管理服務(wù)的附加值 4）推盤期間進(jìn)行有效促銷優(yōu)惠措施營銷通路傳播原則：在廣泛傳播信息達(dá)到炒做及造勢(shì)目的的同時(shí)，選擇區(qū)域性權(quán)威媒介，結(jié)合直銷與事件營銷，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，進(jìn)行爆炸性與突破性虛實(shí)結(jié)合的傳播原則。累積性傳播：利用大眾傳播工具進(jìn)行樓盤形象、賣點(diǎn)的訴求，產(chǎn)生影響作用。促進(jìn)性傳播：在售樓現(xiàn)場及社區(qū)實(shí)景，使用POP吸引看樓人群，通過接觸對(duì)樓盤形成認(rèn)知、理解，促進(jìn)購買決策形成。關(guān)聯(lián)性傳播：制造活動(dòng)、事件等新聞熱點(diǎn)、開設(shè)專欄文章，形成口碑，成為樓盤廣告訴求的第二戰(zhàn)場，提高信譽(yù)度，起到暗地助推作用。信息傳播滲透傳播：第一層：建立認(rèn)知。通過媒介炒作，初步建立消費(fèi)者對(duì)庭院別墅的認(rèn)知，同時(shí)構(gòu)筑“庭院別墅”的生活藝術(shù)形象。第二層：引發(fā)興趣。通