企業(yè)銷售策劃的流程與報(bào)告

1、63/63策劃新人培訓(xùn)序 言今天，給同事們講解房地產(chǎn)策劃。首先，但策劃是沒有固定的思路，可變的情況實(shí)在太多，唯有靠個人平日累積的經(jīng)驗(yàn)與吸收市場的資訊，活學(xué)活用。所以通過與發(fā)展商/同事/部門的交流、個案研究、實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的過程等，才是我們以后學(xué)習(xí)的主要渠道。此培訓(xùn)計(jì)劃分九部分：一、策劃是什么二、一般策劃流程三、策劃報(bào)告的內(nèi)容與分類四、銷售工具種類五、活動六、廣告七、營銷策劃常見的失敗因素八、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作程序（投資商）一、什么是策劃（1）策劃從字面上看：“策”是計(jì)策，劃：是規(guī)劃，籌劃等。，孫子兵法中：夫戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也；多算勝，少算不勝，”提出廟算概念：廟算：廟：指古時戰(zhàn)前君主在宗廟里舉行

2、儀式,商討作戰(zhàn)計(jì)劃。其大意是，開戰(zhàn)之前就預(yù)計(jì)到勝利的是因?yàn)榛I劃周密，得勝的條件多。條件充分、算計(jì)周密的，就能取勝。這里強(qiáng)調(diào)的是事前的計(jì)劃和運(yùn)籌帷幄。按道理來說策劃從古就有，只是名稱不一樣而已，古代策劃者就是軍師，謀臣良將，古代的策劃者：諸葛亮、李斯、劉溫等，為君王做國家大事的謀劃，而現(xiàn)代的策劃是為企業(yè)和商家做運(yùn)營方面的謀劃和計(jì)劃，說到者呢策劃人就要作為軍師的角色出現(xiàn)。你也不是決策者，你是決策支持者。先舉幾個例子：“見事不疑，疑事不為，詳慮而后行”(孔子)“運(yùn)籌帷幄之中，決勝千里之外?！?孫子兵法公孫丑上)“條條大路通羅馬，最近的路只有一條，策劃就是尋找這條路?！保ㄍ踔揪V大師）“策劃是一種程序，

3、在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為?！保绹鹌髽I(yè)管理叢書）以上所舉的例子可以說是古今中外有關(guān)策劃的一些代表性名言，古人強(qiáng)調(diào)“謀”，很是實(shí)在、比較直接，今人則更加感性，比如王老師的策劃就是找一條最佳的路，是一種感性的比喻，而老外則秉承其一貫的理性思維，給出了一個理性定義拿三國時的諸葛亮來說，他干的活就是策劃，而關(guān)羽、張飛、趙云干的就是現(xiàn)在的銷售經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理等干的事。雖然，老一代的策劃人大都倒下了，并不是說以前就沒有策劃，也不是以前的策劃對社會、企業(yè)沒有作用?，F(xiàn)在策劃業(yè)面臨的問題應(yīng)該是：如何適應(yīng)現(xiàn)在的新形勢。現(xiàn)在，國內(nèi)有老一代的廠長、老總們，國外又進(jìn)來一批洋水灌過的XBA們，還有干脆就是洋鼻子

4、洋眼的鬼子，都在向企業(yè)宣傳“贏利之道”，但是，他們又都不是在搞策劃，因?yàn)閲饩蜎]有策劃這個職業(yè)，這是具有中國特色的東東。因此，也必須在國內(nèi)人中，才能出現(xiàn)真正勝任策劃職業(yè)的人。可以套用一句話，叫做“走下神壇的策劃”。但企劃會比策劃更高一個層次，因?yàn)槠髣澥且怨镜膶用孀鳛槌霭l(fā)點(diǎn)。（1）這是一個值得敘說的問題。策劃，在日本稱作企畫，到了臺灣稱作企劃，在美國稱作plan。那么到底什么是策劃呢？（3）策劃就是人將知識進(jìn)行組合，創(chuàng)造“智力成果”的一個過程。而前期謀劃或計(jì)劃或思維最后變成現(xiàn)實(shí)的這個過程就是策劃。策劃是一種能力，它是一種謀略，一種技巧，一種手段，一個計(jì)劃，一次革命，如果說知識是前人留下的先進(jìn)的

5、生產(chǎn)和生活，那么，策劃就是掌握這些技巧后同時會運(yùn)用這些知識，策劃是知識的上層建筑，知識是策劃的必備基礎(chǔ)，策劃人必須掌握知識，而且應(yīng)該掌握廣闊的多種知識的人,一個成功的策劃人，往往是一個復(fù)合型人才。沒有知識的人從事策劃顯然是盲人摸象。房地產(chǎn)策劃是將樓盤的獨(dú)特理念貫穿于整個樓盤銷售過程的，從開始市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、形象定位，直至銷售完結(jié)為止。當(dāng)策劃人員必須要有前瞻性與果斷，具備創(chuàng)作力，具有統(tǒng)籌能力與策略能力。無論樓盤大大小小的事項(xiàng)，例如文案、廣告內(nèi)容、客戶背景、戶型圖、競爭對手狀態(tài)等等，都必須透徹掌握與親力親為，才不會出現(xiàn)與樓盤、與市場脫節(jié)。策劃樓盤的好與壞，在于能否給予樓盤獨(dú)突的個性，而這個個性

6、是能滿足客戶所需的。策劃樓盤必須對樓盤與市場有全面掌握，開盤前已對整個銷售有全面的計(jì)劃，并須于銷售過程中與時做出調(diào)整(前瞻性與果斷)。目的：$為樓盤達(dá)到最理想的銷售業(yè)績；$令發(fā)展商用最小的資金達(dá)到最大的效益；為發(fā)展商與樓盤打下知名度與品牌；塑造樓盤與眾不同的個性、賣點(diǎn)。拿足球賽打比方：教練：決策層后衛(wèi)：行政、后勤中鋒：策劃、營銷前鋒：銷售、執(zhí)行二、房地產(chǎn)策劃工作的流程房地產(chǎn)代理公司全程策劃工作流程初步接洽階段1、 項(xiàng)目資源條件整合與判斷負(fù)責(zé)部門： 策劃部、代理部、研究部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目策劃大綱中心內(nèi)容：宏觀資料：市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情。地段資料：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)。周邊資料：交通、配套、樓

7、盤的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷售。發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況。判斷內(nèi)容：優(yōu)勢、難點(diǎn)、突破口、把握度。2、 多方案初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)或調(diào)整建議負(fù)責(zé)部門： 策劃部報(bào)告名稱： 會議紀(jì)要匯總*項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)提示 或項(xiàng)目調(diào)整建議中心內(nèi)容： 草圖、立意、說明、交流記錄前期策劃階段3、 地塊內(nèi)在條件整合與價(jià)值分析負(fù)責(zé)部門： 策劃部、投資部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目土地價(jià)值與分析報(bào)告中心內(nèi)容： 適合的規(guī)則布局和建筑類型與其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較4、 資源綜合與定位負(fù)責(zé)部門： 策劃部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目綜合定位報(bào)告中心內(nèi)容： 上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意5、 依據(jù)定位針對性的市場調(diào)查負(fù)責(zé)部門： 策劃部、研究部報(bào)告名

8、稱： *項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告中心內(nèi)容：客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場依據(jù)6、 經(jīng)濟(jì)可行性分析負(fù)責(zé)部門： 投資部、策劃部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價(jià)格的分析。7、 初步營銷框架負(fù)責(zé)部門： 策劃部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目初步營銷報(bào)告中心內(nèi)容：推廣主題、通道、銷售策略與產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系8、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案與跟蹤負(fù)責(zé)部門： 策劃部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目初步營銷報(bào)告 *項(xiàng)目建筑概念設(shè)計(jì)*項(xiàng)目環(huán)藝概念設(shè)計(jì) 或*項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改意見*項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)中心內(nèi)容： 草圖，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)

9、書、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo)營銷策劃階段9、營銷整體規(guī)劃負(fù)責(zé)部門： 策劃部、代理部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目營銷整體規(guī)劃中心內(nèi)容： VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意與其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。10、 經(jīng)濟(jì)敏感分性負(fù)責(zé)部門： 投資部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)敏感性分析報(bào)告中心內(nèi)容： 造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表。11、 價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃負(fù)責(zé)部門： 投資部、代理部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目價(jià)格策略報(bào)告中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對市場走勢的判斷，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。12、 物業(yè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃

10、負(fù)責(zé)部門： 投資部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目的物業(yè)模型中心內(nèi)容：配合營銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理模式的融合。13、 銷售準(zhǔn)備工作計(jì)劃負(fù)責(zé)部門： 代理部、策劃部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目前期工作計(jì)劃表中心內(nèi)容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排與費(fèi)用預(yù)算14、 項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃負(fù)責(zé)部門： 策劃部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目包裝概念設(shè)計(jì)中心內(nèi)容： VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排與費(fèi)用預(yù)算。15、 廣告宣傳炒作計(jì)劃負(fù)責(zé)部門： 策劃部、代理部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目新聞炒作提綱和廣告發(fā)布計(jì)劃中心內(nèi)容：戶外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣

11、告和炒作的計(jì)劃安排與費(fèi)用預(yù)算。16、 銷售活動規(guī)劃與策劃負(fù)責(zé)部門： 策劃部、代理部報(bào)告名稱： *項(xiàng)目公關(guān)活動計(jì)劃報(bào)告 *項(xiàng)目*活動報(bào)告策劃書中心內(nèi)容：開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞發(fā)布會，展銷會的其他公關(guān)活動的計(jì)劃安排與費(fèi)用預(yù)算。17、 裝修套餐負(fù)責(zé)部門： 策劃部、代理部報(bào)告名稱： 裝修套餐服務(wù)計(jì)劃報(bào)告中心內(nèi)容： 售后裝修和裝修按揭服務(wù)。銷售實(shí)施階段18、 銷售培訓(xùn)負(fù)責(zé)部門： 代理部、策劃部、投資部教材名稱： 銷售基礎(chǔ)知識 *項(xiàng)目銷售相關(guān)內(nèi)容中心內(nèi)容：建筑知識、樓盤背景、項(xiàng)目優(yōu)勝、對手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。19、 執(zhí)行修正負(fù)責(zé)部門： 代理部、策劃部往來

12、文件： *項(xiàng)目銷售情況總結(jié) *項(xiàng)目策劃執(zhí)行修正安案中心內(nèi)容： 根據(jù)銷售狀況和市場動向的反饋，適時調(diào)營整營銷計(jì)劃。20、置業(yè)錦囊負(fù)責(zé)部門： 策劃部代理投資部報(bào)告總稱： 置業(yè)錦囊中心內(nèi)容：根據(jù)項(xiàng)目優(yōu)勢選編的購樓、選房須知，各階段項(xiàng)目賣點(diǎn)的序列。21、夸張和消費(fèi)者投資的可性報(bào)告。2、.對公司準(zhǔn)代理樓盤進(jìn)行初步宣傳推廣與營銷策劃。包括：(1)對準(zhǔn)代理樓盤與其周邊市場情況進(jìn)行詳盡的了解、分析。(2)充分搜刮出樓盤的機(jī)會點(diǎn)和困難點(diǎn)，設(shè)定樓盤賣點(diǎn)。 (3)初步確定樓盤的市場定位、目標(biāo)客戶、價(jià)格與付款方式、推出時機(jī)、物業(yè)包裝、基本促銷手法。 (4)公司為該樓盤提供的服務(wù)范圍與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。該初步策劃經(jīng)部門經(jīng)理審

13、閱批準(zhǔn)后交發(fā)展商。 3、.對已簽署了代理合同樓盤，進(jìn)一步完善營銷策劃。包括：(1)營銷的總體構(gòu)思。 (2)廣告策略與實(shí)施計(jì)劃。 (3)銷售方式、促銷手段、銷售培訓(xùn)內(nèi)容。 (4)廣告預(yù)算。 (5)銷售目標(biāo)、預(yù)算與監(jiān)控。此計(jì)劃經(jīng)部門經(jīng)理審閱批準(zhǔn)后交與發(fā)展商。 4.制定營銷推廣工作安排。 4.公司根據(jù)發(fā)展商與均已認(rèn)可簽字的廣告推廣計(jì)劃，落實(shí)業(yè)務(wù)配合單位（如廣告公司），編寫合同文本，交與部門經(jīng)理查閱后交與業(yè)務(wù)單位，一切合同文本須交與總經(jīng)理簽署，方可執(zhí)行。 6.與發(fā)展商落實(shí)價(jià)格表、付款方式、平面圖、購樓須知、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銀行按揭等。 7.落實(shí)交易上的法律法規(guī)、有關(guān)手續(xù)、收費(fèi)；銀行按揭的手續(xù)與費(fèi)用。 8.前

14、期銷售工具制作 (1)與廣告公司共同確定該項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)、廣告宣傳主題和具體工作安排 (2)樓書與宣傳單張工制作。 (3)價(jià)格表、付款方式、平面圖、購樓須知、裝修標(biāo)準(zhǔn)等單張制作。 (4)小區(qū)規(guī)劃視圖制作。 (5)小區(qū)整體模型與單體模型制作。 (6)錄影帶制作。 (7)電臺廣告制作。(8)新聞文稿撰寫、發(fā)布。 (9)報(bào)紙廣告制作、發(fā)布。 9.地盤包裝： (1)砌建、裝修樣板房。 (2)制作地盤廣告牌、圍牌廣告。 (3)裝修現(xiàn)場售樓部。 (4)懸掛廣告汽球、彩旗、條幅等。 10展銷會準(zhǔn)備工作： (1)展板制作。 (2)展場租借與布置。 (3)展銷會現(xiàn)場宣傳（廣告汽球、彩旗、宣傳條幅懸掛）。 (4)

15、禮儀小姐、花藍(lán)等安排。 (5)銷售人員培訓(xùn)。 (6)現(xiàn)場布置。 10.參與展銷會的全過程，收集客戶反饋意見，調(diào)整營銷策略。協(xié)調(diào)與發(fā)展商的關(guān)系，銷售目標(biāo)的監(jiān)控，展銷會后的總結(jié)。 11.跟蹤每個樓盤銷售的全過程，與時檢討與調(diào)整營銷策略，每朋向銷售部提供最新的各種市場信息和不斷改進(jìn)的銷售策劃要點(diǎn)。 12.每月向發(fā)展商反饋市場信息和銷售狀況，定期提出各項(xiàng)營銷改進(jìn)策略，經(jīng)發(fā)展商同意后統(tǒng)籌、執(zhí)行。 三、策劃報(bào)告的內(nèi)容與分類市場調(diào)研報(bào)告和營銷策劃報(bào)告構(gòu)成每洽談或接一個新項(xiàng)目，策劃專員對市場調(diào)研報(bào)告和營銷策劃報(bào)告參照以下方面進(jìn)行撰寫：撰寫市場調(diào)研報(bào)告*撰寫前提：市場調(diào)查完成市場調(diào)查人（策劃人員1名、銷售人員1

16、名）、市場調(diào)查表、拍攝器材等*市場調(diào)研報(bào)告構(gòu)成如下：1、 前言本次市調(diào)的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2、 市場分析（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量），可根據(jù)情況了解。（2）區(qū)域市場分析（銷售價(jià)格、成交情況）3、 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢4、 競爭個案項(xiàng)目調(diào)查與分析5、 消費(fèi)者分析：（1）購買者地域分布；（2） 購買者動機(jī)（3） 功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）（4） 購買時機(jī)、季節(jié)性（5） 購買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）（6） 購買頻度6、 結(jié)論7、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研A、 地塊狀況： （1）位置（2）面積（3）性質(zhì)B、 地塊本身的優(yōu)劣勢

17、C 地塊周圍景觀 （前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）D 環(huán)境污染與社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）E 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）F 公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）G 地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）8、項(xiàng)目初步建議二、營銷策劃報(bào)告構(gòu)成*撰寫前提：簽定代銷合同或開發(fā)商要求策劃初案 （一） 項(xiàng)目簡介1、項(xiàng)目簡介、特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2、建筑規(guī)模與風(fēng)格3、 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）4、裝修

18、和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）5、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6、 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）7、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）、 目標(biāo)客戶分析1、經(jīng)濟(jì)背景 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 行業(yè)特征公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、 價(jià)格定位1 理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2 成交價(jià)格3 租金價(jià)格4 價(jià)格策略（四）、 入市時機(jī)、

19、入市姿態(tài)（五）、 廣告策略1、廣告的階段性劃分2、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果評估（六）、 媒介策略1、 媒介選擇2、軟性新聞主題3、媒介組合4、投放頻率5、費(fèi)用估算（七）、推廣費(fèi)用1 、現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 、印刷品（銷售文件、售樓書等）3、媒介投放（八）、 識別系統(tǒng)核心部分1、名稱2、 標(biāo)志3、 標(biāo)準(zhǔn)色4、標(biāo)準(zhǔn)字體運(yùn)用部分1、現(xiàn)場 工地圍板 彩旗 掛幅 歡迎牌2、營銷中心 形象墻 門楣標(biāo)牌 指示牌 展板規(guī)范 胸卡 工作牌 臺面標(biāo)牌3、工地辦公室 經(jīng)理辦公室 工程部 保安部 財(cái)務(wù)部4、功能標(biāo)牌 請勿吸煙 防火、防電危險(xiǎn) 配電房 火警119 消防通道

20、 監(jiān)控室、三、房地產(chǎn)營銷策劃提案書的撰寫在接受代理樓盤時，發(fā)展商往往會要求其寫出“提案報(bào)告書”。根據(jù)“提案報(bào)告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報(bào)告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“提案報(bào)告書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“提案報(bào)告書”來時，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以與其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃與其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“提案報(bào)告書”的附表,據(jù)

21、以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。 一般說來，“提案報(bào)告書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“提案報(bào)告書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：一、研展部分 1、項(xiàng)目簡介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。2、區(qū)域市場分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個案市調(diào)等。3、SWOT分析。主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢（Strength）、弱點(diǎn)（Weakness）、機(jī)會點(diǎn)（Opportunist）與存在的問題（Threats）。 4、客源分析。包含客層分析、年

22、齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標(biāo)客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議與付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。二、企劃部分 包括： 1、廣告總精神。 2、訴求重點(diǎn)。 3、NP稿標(biāo)題初擬。 4、媒體計(jì)劃。 三、業(yè)務(wù)部分主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略與執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略與執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路與業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。完成了以上研展

23、、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉與，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任?？傊珜憽疤岚笀?bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)

24、商覺得“非你莫屬”。四、房地產(chǎn)廣告對于任何一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，在經(jīng)過營銷策劃后推出市場前，都必須通過有效的宣傳渠道和方法來將該項(xiàng)目的相關(guān)信息傳遞給目標(biāo)消費(fèi)群。但要有效地做好這一信息傳達(dá)工作之前，我們必須清楚房地產(chǎn)商品的特殊性與其對宣傳的方式所帶來的特殊要求。否則一個項(xiàng)目推廣失敗，策劃者還二丈摸不清頭腦，不知道究竟錯在什么地方。房地產(chǎn)廣告宣傳的特殊性與相應(yīng)的策略1、房地產(chǎn)廣告的信息量大的特點(diǎn)一般來說，一個購房者一輩子的積蓄只買的起一套商品房。因此購買者在作出購買決定前慎之又慎，反復(fù)考慮清楚后才形成購買決定。我們也可以從營銷學(xué)的角度看，一個人掌握相關(guān)決策信息越多，他（她）作出決策的時間就相對越短。這便

25、決定了通常房地產(chǎn)廣告必須是盡可能地傳遞最大的信息量，將項(xiàng)目的情況介紹得越是清晰，消費(fèi)者就越有購買興趣和決心。例：一個保健品的廣告也許靠反復(fù)強(qiáng)調(diào)“送禮送健康”“增加免疫力”“送禮只送XXX”等這樣的單一信息就可以獲得很好的效果，但是房地產(chǎn)廣告卻不然，它必須把項(xiàng)目的位置、價(jià)格、付款方式、物業(yè)特點(diǎn)、發(fā)展商、售賣點(diǎn)和時間等等信息全部交代的清楚。因房地產(chǎn)廣告大信息量傳遞的特點(diǎn)，所以決定了平面廣告是其首選傳播媒介。平面廣告不僅能包含相當(dāng)大的信息，而且還可以被消費(fèi)者反復(fù)的看和比較，還可以帶回家與親朋好友共同反復(fù)的研究。將相關(guān)信息了解的一清二楚之后再決定是否去售樓現(xiàn)場。由此看見其它的媒介很難背負(fù)起這種大信息量

26、的傳遞，并可長時間留在消費(fèi)者中反復(fù)傳看的要求的。2、房地產(chǎn)廣告宣傳強(qiáng)調(diào)立竿見影的效果，時間性強(qiáng)、投入風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)房地產(chǎn)商品屬于一次性購買行為，不存在培養(yǎng)消費(fèi)者品牌忠誠度的問題。因此房地產(chǎn)廣告宣傳非常重視促銷效果而建立品牌效應(yīng)的現(xiàn)象就相對弱了許多。也正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)廣告宣傳的時間性極強(qiáng)，一筆廣告費(fèi)投下去就必須在三五天內(nèi)換回一定數(shù)量的銷售額，過期則不在有效。所以房地產(chǎn)廣告宣傳投入的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它類型商品的廣告宣傳投入。在投入廣告宣傳前要注意：A、促銷力度要盡可能大，給人一種“過了這個村就沒有這個店”的感覺，從而促使購買者在短期內(nèi)大量集中成交。B、注意宣傳的覆蓋率，即啟動多種宣傳媒介以全面覆蓋目

27、標(biāo)消費(fèi)群。盡量使所有可能的消費(fèi)群了解到項(xiàng)目的各種信息。C、宣傳量要達(dá)到一定的飽和度。例：一百萬的廣告費(fèi)分十次投入和一次性投入，對其它商品對其它商品也許效果差異并不大，但是對房地產(chǎn)銷售而言其功效與業(yè)績卻有著天壤之別。從表面上看廣告的投入加大風(fēng)險(xiǎn)也在加大，但實(shí)際上宣傳量加大了形成了規(guī)模效應(yīng)，反而降低了單位風(fēng)險(xiǎn)成本。所以房地產(chǎn)廣告在宣傳量上達(dá)不到一定的飽和度，就無法保證短時間內(nèi)的大量成交。3、房地產(chǎn)的銷售受明顯的區(qū)域限制，因此其廣告投入的區(qū)域性非常明顯一般而言一個項(xiàng)目的廣告宣傳只集中在當(dāng)?shù)氐孛浇橥度?，即?jié)省費(fèi)用又有效果。例：成都市的房地產(chǎn)廣告大多數(shù)都是選擇華西都市報(bào)成都商報(bào)等媒介上做平面廣告宣傳。而

28、且成都商報(bào)最為有效，就是因?yàn)榈赜蛞蛩氐淖饔?。塑造品牌形象的重要性對于一些跨年度長期發(fā)展的大型項(xiàng)目，要注重做好品牌形象的培育。對于跨年度長期發(fā)展的大型項(xiàng)目，除了注重做好促銷宣傳外，還應(yīng)撥出專項(xiàng)費(fèi)用用于項(xiàng)目的品牌形象的建設(shè)。就一般而言，品牌形象宣傳的收益期長但相對投入產(chǎn)出比高，而且促銷廣告的收效期短但投入產(chǎn)出低。對于長期發(fā)展地項(xiàng)目，投入一定費(fèi)用做品派想象宣傳，可有效地提高投入產(chǎn)出比，從而減少總的宣傳投入，并為以后發(fā)展新項(xiàng)目累計(jì)品牌資產(chǎn)，以品牌延伸效應(yīng)帶動產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張。例：位于成都市二環(huán)南路的雙楠誼苑（置信房產(chǎn)），是于1997年開始興建的大規(guī)模生活社區(qū)。當(dāng)時二環(huán)路內(nèi)外一節(jié)還是很荒涼破舊的郊區(qū)，但其前景已

29、經(jīng)逐漸被人們看好，雙楠誼苑的投資商充分利用項(xiàng)目本身規(guī)模大的特點(diǎn)，并迎合武侯區(qū)的發(fā)展趨勢，精心把雙楠誼苑設(shè)計(jì)建造成一個價(jià)格適中的高素質(zhì)花園住宅群。其小區(qū)規(guī)劃不僅盡善盡美，其中學(xué)校、車站、廣場、商場等人們生活所需的配套設(shè)施在第一時間使用。此外，他們也非常重視廣告宣傳，充分利用好周邊環(huán)境資源，發(fā)揮自身（規(guī)模大）的優(yōu)勢。一方面做促銷；一方面積累品牌資產(chǎn)，提升品牌形象?！爸眯?，我的美好家園”是置信房產(chǎn)進(jìn)一步提升品牌形象的主題廣告，并相繼推出品牌形象系列廣告，都獲得了較好的效果。實(shí)際上雙楠誼苑自推出市場以來，銷售上高潮迭起。其項(xiàng)目的知名度、品牌的認(rèn)知度都得到了廣泛的認(rèn)可；其品牌形象也得到了進(jìn)一步的升華。近

30、年來，雙楠誼苑的投資商充分利用其品牌效應(yīng)進(jìn)行擴(kuò)張，并迅速的進(jìn)行品牌延伸，相繼推出了“置信花園”“置信麗都花園”“置信逸都花園”“置信購物廣場”投資商利用置信的品牌資產(chǎn)，往往都是幾個樓盤放在一起做聯(lián)合展銷，使其廣告頗具特色，以較少的費(fèi)用帶來了幾個樓盤的旺銷。這正是品牌價(jià)值的魅力所在，所以說后時代的房地產(chǎn)業(yè)競爭越演越激烈，將逐漸演變品牌戰(zhàn)略當(dāng)中來了！房地產(chǎn)廣告的策略和策劃 （一）分八個段落介紹：一、產(chǎn)品分類；二、產(chǎn)品行銷的七大或八大要素；三、廣告 在產(chǎn)品行銷中所扮演的角色；四、廣告策略和訂定的法則；五、廣告表現(xiàn)方式； 六、廣告媒體的選擇；七、廣告文案；八、討論。 國有個廣告，目的是招兵。這個廣告大

31、致是這樣：歡迎加入美國部隊(duì)打仗。打仗分兩種，一種打傳統(tǒng) 戰(zhàn)，一種是核子戰(zhàn)；如果打傳統(tǒng)戰(zhàn)，你們當(dāng)兵不要擔(dān)心，你只有兩種可能，一種 分配在后方，一種在前方；在后方你絕對沒事，分配在前方不要擔(dān)心，你只有兩 種可能，一種是受傷，一種是不受傷；不受傷很好，受傷也不要擔(dān)心，受傷有兩 種，一種輕傷，一種重傷；輕傷是小事，假如受重傷，不要擔(dān)心，有兩種可能， 一種治得好，一種治不好；治得好不要擔(dān)心，治不好你就死了，就什么都不要擔(dān) 心了，所以放心來當(dāng)兵，不要擔(dān)心。如果是核子戰(zhàn)，你更不要擔(dān)心，前方、后方一樣危險(xiǎn)，所以最好到前方。 廣告一出現(xiàn)，立即有許多人自愿加入美國部隊(duì)。這個廣告充分掌握了年輕人、 父母的一個心理，

32、當(dāng)兵最怕死亡，它用比較冗長的文字描述，把死亡的恐懼逐漸 稀釋，讓人不感覺死亡的可怕，充分達(dá)到廣告效果。廣告有多方面的妙用，好的 廣告會很有趣。 首先介紹“市場”。市場的演變基本分為三個階段：“自給自足”，鞋匠主業(yè)做鞋，但也要為自己做面包、衣服；“分散式”或叫“交換式”，面包師、縫紉 師、木匠、鞋匠將產(chǎn)品集中到共同的市場，市場里有商人，出現(xiàn)貨幣，開始用貨幣作交換。市場不斷演變，就導(dǎo)致“銷售”或“行銷”產(chǎn)生。 要指出的是，廣告不管使用在什么行業(yè)，強(qiáng)調(diào)的是一種行銷。市場演變到有了交換，就需要介紹、推薦自己的產(chǎn)品，這就是一種促銷、銷售。出現(xiàn)集中式交換，也就出現(xiàn)專業(yè)促銷、銷售人員。 “銷售”觀念和“行銷

33、”觀念兩者有差異。什么是銷售？銷售的出發(fā)點(diǎn)是站在 生產(chǎn)的角度，重點(diǎn)放在自己的產(chǎn)品上，采取竭力推銷促銷的手段，以期達(dá)到增加 銷售創(chuàng)造利潤的目的。行銷稱作市場導(dǎo)向，重點(diǎn)不是產(chǎn)品而是顧客需求。首先要 了解客戶需要什么，然后作出整體市場規(guī)劃，依照客戶需求提供所希望擁有的產(chǎn) 品。行銷的目的是以滿足消費(fèi)者來創(chuàng)造利潤，同時要注意競爭者。 我們銷售公司經(jīng)常遇到房地產(chǎn)發(fā)展商咨詢，有的希望把現(xiàn)有樓盤作個有效規(guī)劃 能增加銷售，這是有產(chǎn)品要竭力尋找方法促銷，是銷售導(dǎo)向的觀念；有的希望幫 助計(jì)劃在拿到的地塊上造怎樣的房子，我們第一步是調(diào)查客戶需要怎樣的房子， 先規(guī)劃再造房，房子能滿足客戶需要，當(dāng)然賣得出去。 有必要提醒

34、，對市場觀念和銷售觀念，或者在行銷觀念上，做任何產(chǎn)品都一定 要先規(guī)劃，后銷售，如果沒有規(guī)劃，是無法契合顧客的需要的。 一般市場中的產(chǎn)品可分為三類：消耗材，如香皂、食品、日用品，僅供短期使 用；耐久材，鋼琴、影印機(jī)、家電等，可使用若干年；文化材，古董、藝術(shù)品、 書籍、非實(shí)用、必需品。這三種產(chǎn)品做廣告時表現(xiàn)方式不一樣，但在廣告策略上 卻大同小異。 產(chǎn)品要行銷，最早有四個要素（簡稱4P）組合成產(chǎn)品行銷理論，即產(chǎn)品 （production）、價(jià)格（price）、通路（place）、促銷（promotion）。產(chǎn)品、價(jià)格 兩個P組合得好，可能產(chǎn)品比較好銷，通路廣，銷售肯定增加。如現(xiàn)在XX有政 策，外省市

35、人員在滬購買內(nèi)銷房面積超過80平方總價(jià)超過40萬元可獲藍(lán)印戶口 簿，這使XX內(nèi)銷房銷售通路增大。如果促銷工作跟上，手上的房地產(chǎn)質(zhì)量好、 造價(jià)低、地點(diǎn)佳，公司不求高利定下公平價(jià)且注重包裝，那么產(chǎn)品銷售不成問 題。 在經(jīng)濟(jì)成長、社會進(jìn)化中，理論也在充實(shí)、更新。早期用4P就能做好的產(chǎn)品行銷已發(fā)展到組合要素出現(xiàn)7P、8P甚至9P，即在原來四要素的組合中再加入業(yè)務(wù)企 劃人員（personnel）、實(shí)體設(shè)備（physical facilities）、流程管理（process management）、公共關(guān)系（public relationship）、和企業(yè)觀念（philosophy）。業(yè) 務(wù)和企劃人員對前

36、4P的了如指掌，能使4P的組合發(fā)揮更好效果；實(shí)體設(shè)備指硬體 設(shè)備，在房地產(chǎn)銷售中體現(xiàn)有實(shí)品屋或接待中心，實(shí)體展現(xiàn)功效明顯；流程管理 包括營建管理、銷售管理、客戶追蹤分析等等；公共關(guān)系在當(dāng)今社會中越來越被 重視，許多企業(yè)用做形象廣告（如足球場廣告）、設(shè)立獎學(xué)金等方式建立公共關(guān) 系；第9P企業(yè)觀念指企業(yè)經(jīng)營理念，各色不同的經(jīng)營觀念，追求高利或薄利多 銷，或用折扣戰(zhàn)。房地產(chǎn)的行銷涉與全部九大要素，這些因素將共同影響廣告企 劃，促使其采取相應(yīng)策略。 房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于耐久材，具有耐用性、不可移動性、差異性（地點(diǎn)、造價(jià)、設(shè) 計(jì)等）、復(fù)雜性（受政策、經(jīng)濟(jì)等影響）、高價(jià)位性五大特性，這五大特性直接 關(guān)系廣告策劃

37、基礎(chǔ)點(diǎn)的延伸。 廣告屬于“促銷”范疇，做廣告企劃時要做媒體計(jì)劃。媒體計(jì)劃的作業(yè)程序與 考慮因素大致有這樣一個流程。首先要清楚行銷目標(biāo)，關(guān)照企業(yè)商品特性和銷售 服務(wù)，參考以往廣告成績，確定廣告目標(biāo)（因消費(fèi)對象選擇媒體）。 廣告目標(biāo)與廣告經(jīng)費(fèi)密切相關(guān)，另一方面還要研究競爭者的廣告手段并避免。 然后從消費(fèi)者商品資訊來源、收視吸狀況入手展開媒體調(diào)查，根據(jù)媒體目標(biāo)制定 覆蓋策略。覆蓋面廣的媒體有電視、報(bào)紙、雜志、郵件等覆蓋面相對小些。追求 高利，媒體要有多種選擇、組合。媒體計(jì)劃基本確定后，安排媒體刊播，保證廣 告順利與顧客見面。消費(fèi)者使用產(chǎn)品，公司生產(chǎn)產(chǎn)品，業(yè)務(wù)人員賣產(chǎn)品，廣告企劃人員設(shè)計(jì)產(chǎn)品， 四方面

38、形成“鐵四角”關(guān)系。這種關(guān)系使廣告策略和規(guī)劃顯示出必要。作為廣告企劃人員，要掌握好工作中的幾個重點(diǎn)：只有在充分了解產(chǎn)品優(yōu)劣和 消費(fèi)者背景的情況下才有可能制造出最好的廣告，廣告企劃與業(yè)務(wù)人員則是其中的橋梁；消費(fèi)者不是電腦，我們必須找出最有效的訊息，以簡單、一致性方式與 消費(fèi)者溝通，即以最有效的廣告表達(dá)產(chǎn)品；消費(fèi)者對廣告的興趣不像從業(yè)人員， 因此廣告必須能和品牌結(jié)合，以產(chǎn)生競爭力?？蛻舨灰欢ㄅc從業(yè)人員一樣了解產(chǎn) 品，要能站在客戶立場反觀產(chǎn)品；廣告、價(jià)格是產(chǎn)品差異化的主要因素，消費(fèi)者 喜歡有創(chuàng)意、幽默、聰明、誠實(shí)的廣告；要了解消費(fèi)者在被說服過程中的心理特 征，不要忽視潛在、感性的廣告，挖掘潛在性的客

39、戶；借市場調(diào)查，可以澄清廣告策略，以便達(dá)到行銷的目的。 房地產(chǎn)廣告的策略和策劃 （二）訂定廣告策略時，注意幾個法則。1、廣告背景分析。做任何廣告都一樣，須做 好市場分析、消費(fèi)者分析、產(chǎn)品分析、競爭者分析，分析企業(yè)自身的廣告預(yù)算、 目標(biāo)等。2、廣告問題分析，主要分析消費(fèi)者認(rèn)知，廣告效果追蹤。消費(fèi)者認(rèn)知與 企劃、業(yè)務(wù)人員認(rèn)知有差異，臺灣有個廣告“冬天可不可以吃冰棒”，畫面是吃 火鍋吃得滿頭大汗，服務(wù)生端上冰淇淋大受歡迎，于是說“冬天真的不可以吃冰 棒嗎”，這個廣告引起轟動，說明觀念的逆轉(zhuǎn)有意想不到的效果。3、廣告目標(biāo)擬 定。訂定廣告目標(biāo)時，分出主副目標(biāo)、策略目標(biāo)，如將目標(biāo)瞄向所有企業(yè)總經(jīng)理，副目標(biāo)

40、就可能是企業(yè)高級職員和經(jīng)理太太；故意放棄主目標(biāo)另辟蹊徑的做法 稱之為策略目標(biāo)。4、廣告預(yù)算編列。一是按利潤比例預(yù)算，利潤越高廣告預(yù)算越 高；二是按成本比預(yù)算，成本越高百分比越大；三是按競爭比預(yù)算，如可口可樂和百事可樂公司，為打敗對方不斷提高廣告費(fèi)用。5、廣告主張確認(rèn)。分列主標(biāo)題、次標(biāo)題、附標(biāo)題，確認(rèn)最想表達(dá)的主張?！懊利愂切枰獛椭摹?，主張美麗不僅是天生麗質(zhì)還必須保養(yǎng)。6、廣告要素。指的是廣告中必要出現(xiàn)的和一定不可以出現(xiàn)的因素，房地產(chǎn)做報(bào)紙廣告，一定寫上售樓 ，IBM公司的廣告必有“IBM”三個字母，可口可樂的廣告都是紅色；廣告畫面出現(xiàn)人物時絕對不能打上黑白外框。7、其它廣告策略。如反廣告，強(qiáng)

41、調(diào)反面情況，補(bǔ)托產(chǎn)品優(yōu)勢；叛逆性廣告，“司迪麥口香糖”是該類廣告典型，17歲的兒子相當(dāng)叛逆，對母親的任 何建議都不合作，除了建議吃司迪麥口香糖，廣告效果突出。 做有效的房地產(chǎn)廣告分析，應(yīng)先分析競爭對手，摸清產(chǎn)品行情，再者是消費(fèi)對象、企業(yè)自身，所謂知已知彼。追蹤房地產(chǎn)廣告后的效益，是很重要的一個環(huán) 節(jié)。 假設(shè)有10套房成交，就可能有2400人看到廣告，其中十分之一即240人有了興 趣，只有二分之一即120人打 咨詢，然后其中的二分之一即60人參觀現(xiàn)場，有 四分之一的參觀者即15人付了定金，其中三分之二即10套房最后成交。 另外，房地產(chǎn)廣告預(yù)算編列可以這樣做，如總銷金額在兩億元以下，建議取2.5

42、左右較合理，最大達(dá)十億元，1左右。一般講項(xiàng)目總量小，百分比高一點(diǎn)，總 量大，百分比相對可小一些。廣告預(yù)算包括報(bào)紙廣告、說明書、印刷品、業(yè)務(wù)員 獎金、銷售費(fèi)用、樣品屋等的開支。 廣告的表現(xiàn)方式有：1、實(shí)證式，雞蛋墜地實(shí)驗(yàn)地毯廣告，雞蛋墜地不破說 明地毯柔軟有彈性；2、證言式，使用者證言，減肥者證明效果，撞車者證明汽車功能；3、示范式，洗發(fā)精有長發(fā)示范，化妝品有美女示范；4、推薦式，由知名人士推薦產(chǎn)品，由喜歡名人進(jìn)而信任產(chǎn)品；5、比較式，與產(chǎn)品歷史作前后比較，與產(chǎn)品競爭個案比較；6、主題式，可用特點(diǎn)述求、反述求等形式，如洗衣機(jī)強(qiáng)調(diào) 功能、空調(diào)強(qiáng)調(diào)安靜、保險(xiǎn)業(yè)反述求強(qiáng)調(diào)可能發(fā)生的災(zāi)情；7、嫌疑式，用

43、吸引注 意力的方式引出好奇心，基督教有個廣告只一句詞：“我找到了”。大家紛紛好奇，半年后才有答案：“我找到了理想的宗教基督教”。創(chuàng)造了轟動效應(yīng)；8、意識形態(tài)式，如“人頭馬一開，好事自然來”，強(qiáng)調(diào)情境。這些表現(xiàn)方式中，推薦式、證言式、嫌疑式比較適合房地產(chǎn)廣告。 廣告媒體具體有 廣告（TVCF）、廣播電臺（RD）、雜志廣告（MG）、報(bào)紙廣告（MP）、直接郵件（DM）、看板（燈箱、電視墻、霓虹燈、立面招牌）、電影廣告（MV.CF）、車廂廣告、旗幟廣告、站臺廣告（路標(biāo)廣告）、帖紙廣告、用品廣告（餐巾、桌布、杯套、椅套）、宣傳車、POP（proint of promotion）、商品目錄手冊、汽球16種

44、，房地產(chǎn)廣告較有效的媒體為報(bào)紙、看 板、雜志、直接郵件、帖紙、宣傳車等。據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一星期中周二的報(bào)紙廣告最有 效，若一周做兩次，建議在周二、周四，或周一、周四。在報(bào)紙上做廣告，還應(yīng)考慮日期、報(bào)種、版面與與相鄰廣告是否沖突。 再介紹一些有創(chuàng)意的廣告文案：真不用“爭”（服飾）耐斯（Nice）告訴你，新的洗發(fā)觀念（一次洗發(fā)二次保養(yǎng)洗發(fā)精）榮獲1995年世界諾貝爾發(fā)明獎（電器）現(xiàn)代的小孩需要更多的“關(guān)懷”（各式產(chǎn)品） “冰點(diǎn)”的滋味（飲料） 只要青春，不要“痘”（化妝品） 我是喝克寧奶粉長大的（牛奶）一次沖泡，完整感受（麥斯威爾三合一咖啡） 越黑的時候，我們越亮（新聞廣告） 成就看得見，也要聽得見（電視

45、） 離塵不離城的現(xiàn)代桃花源（房地產(chǎn)） 一畝地只蓋一棟別墅（房地產(chǎn)） 運(yùn)動家的最高機(jī)密（運(yùn)動自然接觸，方顯真情（內(nèi)衣褲 對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段： 第一階段（預(yù)期到首期交樓入?。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對較大。 第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對較少。 第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的

46、廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。 總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然，每個階段中的廣告與發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。 6、廣告表現(xiàn)： 在樓盤預(yù)售與正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計(jì)一個別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾與過往行人面前。屆時，樂隊(duì)奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿

47、梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內(nèi)容安排與細(xì)節(jié)，另視情策劃）。 預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。 7、首期廣告內(nèi)容與時間安排： 內(nèi)部認(rèn)購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下： 樓盤效果圖。 樓盤售價(jià)表和匯款方式的確定與制作。 售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設(shè)計(jì)制作。 工地圍板的設(shè)計(jì)、繪制。 展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設(shè)計(jì)制作。 展銷場地道路指導(dǎo)牌的制作。 展板（兩套，每套12張）的設(shè)計(jì)、制作和擺放。 影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思與拍攝制作。 報(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿與定版。 圍繞展示會其它促銷宣傳用品。 五、勾勒賣點(diǎn)途徑。 1、

48、確立行銷要求： 房地產(chǎn)營銷廣告推廣業(yè)務(wù)的策略： 1、引導(dǎo)期： 首先選搭大型戶外看板，以獨(dú)特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購買欲 工地現(xiàn)場清理美化，搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部（視情形需要，制作樣品屋）。 合約書、預(yù)約單與各種記錄表制作完成。 講習(xí)資料編制完成。 價(jià)格表完成。 人員講習(xí)工作完成 刊登引導(dǎo)廣告 銷售人員進(jìn)駐。 注意事項(xiàng)： 對預(yù)約客戶中有望客戶做DS（直接拜訪）。 現(xiàn)場業(yè)務(wù)銷售方向、方式若有不順者要即時修正。 定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會，振奮士氣。 不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門的動腦會議，對來人，來電與區(qū)域記錄表予以分析后， 決定是否修正企劃策略。 有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶

49、在意的設(shè)施，如燈光照明亮度，冷氣空調(diào)位置 與冷暖度，簽約場所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測試。 主控臺位置與高度、廣播系統(tǒng)音域范圍與功能，控臺、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出 入口與過道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過。 2、公開期與強(qiáng)銷期： 公開期（引導(dǎo)期之后7-15天）與強(qiáng)銷期（公開后第7天起）。 、正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強(qiáng)勢媒體宣傳，聚集人潮，并施 展現(xiàn)場銷售人員團(tuán)隊(duì)與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經(jīng)名人蒞臨剪 彩，提高客戶購買信心。 、每日下班前25分鐘，現(xiàn)場銷售人員將每日應(yīng)填之資料填好繳回，由業(yè)務(wù)主管加以審 查，于隔日交還每位銷售人員，

50、并于隔日晨間會議進(jìn)行講述對各種狀況與有望客戶追蹤提出 應(yīng)變措施。 、每周周一由業(yè)務(wù)部，企劃部舉行策劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動 （SP）項(xiàng)目與銷售策略與總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃。 、擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃表，排定督報(bào)人員表與（SP）活動人員編制調(diào)度表。 、于SP活動前3天，選定協(xié)助銷售人員與假客戶等，并預(yù)先安排講習(xí)或演練。 、若于周六、周日或節(jié)日SP活動，則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講 習(xí)，使其全面了解當(dāng)日活動策略、進(jìn)行方式與如何配合。 、每逢周六、周日或節(jié)目SP活動期間，善用3-5組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺之自然呼應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺主管播板，隨即公司現(xiàn)

51、場人員均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場氣氛達(dá)到最高點(diǎn)。 、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會，對本日來人來電數(shù)、成交 戶數(shù)、客戶反映、活動優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎懲。 、實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計(jì)，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎金，以資鼓勵。 、隨時掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理 補(bǔ)足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補(bǔ)足或簽約。 、客戶來工作銷售現(xiàn)場洽定或來電詢購，要求其留下XX，聯(lián)系 ，以便于休息時 間或廣告期間實(shí)施DS（直銷）、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤

52、成果，檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。 、每逢周日，節(jié)日或SP期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時間打 至現(xiàn)場做假洽訂（ 線若為兩條，則輪流打）以刺激現(xiàn)場銷售氣氛。 3、持續(xù)期（最后沖刺階段）： 、正式公開強(qiáng)勢銷售一段時日后，客戶對本案之認(rèn)識程度應(yīng)不淺，銷售人員應(yīng)配合廣 告，重點(diǎn)追蹤以期達(dá)到成交目的。 、利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎金”作為鼓勵。 、回頭客戶積極把握，其成交機(jī)會極大。 、退訂戶仍再追蹤，實(shí)際了解問題所在。 、銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽 視。只要腳踏實(shí)地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營銷將會立

53、竿見影，成就頗豐。3市場定位報(bào)告內(nèi)容第一部分 項(xiàng)目自身分析一項(xiàng)目地塊情況列表簡單地說明項(xiàng)目情況例：序號項(xiàng)目內(nèi)容1名稱2發(fā)展商3地理位置4用地面積5用地性質(zhì)6容積率7地塊情況8周邊情況9限高10綠化率二S.W.O.T.矩陣下表的優(yōu)勢與劣勢是以項(xiàng)目自身，發(fā)展商/開發(fā)商背景與周邊情況作出例點(diǎn)分析，機(jī)會與威脅的分析是以片區(qū)與宏觀的角度考慮。例：Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1. 良好道路體系S2. 豐富景觀資源S3. 開闊視野空間S4. 龐大建筑規(guī)模S5. 靈活建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)S6. 充裕資金實(shí)力S7. 齊全區(qū)內(nèi)配套W1. 周邊基礎(chǔ)配套不全W2. 公交系統(tǒng)尚不完善W3. 緊靠工廠、監(jiān)獄

54、W4. 區(qū)域人文環(huán)境不佳W5. 項(xiàng)目周邊規(guī)劃50畝廉租房W6. 周邊規(guī)劃路投入使用時間尚不清楚Opportunity機(jī)會分析Threat威脅分析O1. 整體經(jīng)濟(jì)向好,地產(chǎn)發(fā)展迅速,棉紡企業(yè)效益提高O2. 政府政策傾斜,促使外地人在石購房O3. 城市高速擴(kuò)張,土地不斷升值O4. 入市時機(jī)良好,區(qū)域尚無競爭對手O5. 區(qū)域待開發(fā)土地較多,易形成大規(guī)模居住區(qū)O6. 政府待建公園,環(huán)境景觀日趨成熟O7. 存在集團(tuán)購買,將有力促進(jìn)銷售T1.城市發(fā)展向東南區(qū)傾斜T2.短期區(qū)域市場供應(yīng)增大T3.政府大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)T4.區(qū)域知名度低T5. 周邊項(xiàng)目檔次較低1物業(yè)優(yōu)與劣勢分析2機(jī)會點(diǎn)與威脅分析 （將SW

55、OT的內(nèi)容分別詳細(xì)說明與解釋）3劣勢與威脅的彌補(bǔ)方案S+W用自身的優(yōu)勢彌補(bǔ)劣勢O+P用存在的機(jī)會解決威脅的問題4分析總結(jié)通過SWOT的分析，總結(jié)出項(xiàng)目最大的優(yōu)點(diǎn)，此部分將會引導(dǎo)定位的方向。三項(xiàng)目定位1市場定位（這部分主要是結(jié)合調(diào)研與SWOT結(jié)果而定，市場定位概括了項(xiàng)目的檔次與個性/主賣點(diǎn)）1）市場最終定位例：嘉銘園亞運(yùn)村60萬平方米板式小高層綠色生態(tài)大型社區(qū)XX世茂濱江花園中國最高的全江景豪宅社區(qū)東?；▓@全國首個3A級高檔豪宅小區(qū)2）市場定位的支撐點(diǎn)列出以上定位的原因，支撐點(diǎn)與對定位的各部分作出解釋市場定位客群定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位2客群定位針對那種類型客戶，主/次客戶群的比例；其年齡段

56、、職業(yè)、家庭狀況、學(xué)歷、收入、置業(yè)次數(shù)、置業(yè)目的等。1）客戶需求特征客戶對物業(yè)的需求是什么？從物業(yè)管理，戶型，面積，配套功能，承受金額，裝修狀況，交通，環(huán)境與購買心態(tài)等作出詳細(xì)解釋2）客戶群不認(rèn)購原因針對建議的客戶群，那些因素會肯定造成他們不認(rèn)購的原因定位例：小關(guān)項(xiàng)目講求快節(jié)奏、高效率，生活或工作快速往來于亞奧、中關(guān)村、CBD的公司或人群XX世茂濱江花園針對全國與海外的頂尖投資客戶與與XX有工作關(guān)系的高檔客戶群3產(chǎn)品定位定位，說明該社區(qū)要建筑什么樣的樓。(板樓，塔樓，全小戶型公寓，酒店式公寓)例：小關(guān)項(xiàng)目集合寫字樓、商務(wù)公寓、與居住型公寓的綜合物業(yè)XX世茂濱江花園中國最高的全江景豪宅，配6個世

57、界風(fēng)情園林的社區(qū)4價(jià)格定位針對上述建議的定位，建議整個項(xiàng)目/各期開售部分的均價(jià)，并作出說明，分析其最終大約的總價(jià)與月供款，是否符合客戶群的經(jīng)濟(jì)能力建議開盤均價(jià)與原因估計(jì)價(jià)格的調(diào)整情況5形象定位項(xiàng)目以什么形象面向市場，此部分的定位將會主導(dǎo)宣傳推廣的方式與主題。形象包裝定位例如：大都會魅力、國際性標(biāo)準(zhǔn)/級別、罕有性小關(guān)項(xiàng)目享受時間與空間的完美組合 擁有工作與生活雙重樂趣的商務(wù)投資型社區(qū)奧林匹克花園運(yùn)動就在家門口XX中海棕櫚園日子緩緩，陽光散散上地我的生活，我的陽光，我的巴里島形象定位支撐點(diǎn)四項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1規(guī)劃與園林建議1）整體規(guī)劃建筑小區(qū)入口位置會所位置行車路線與人行路線2）園林設(shè)計(jì)建議雕塑步

58、行道綠化風(fēng)格2建筑風(fēng)格1）建筑外觀的風(fēng)格建議2）單元入口設(shè)計(jì)風(fēng)格建議與用料建議3）建筑細(xì)部建議例如：窗、陽臺等3戶型面積選擇與組合建議1）戶型設(shè)計(jì)配比2）戶型設(shè)計(jì)特色建議3）戶型結(jié)構(gòu)面積（以表說明）4配套設(shè)施規(guī)劃建議（包括裝修標(biāo)準(zhǔn)與硬件設(shè)施）5物業(yè)管理要點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議6項(xiàng)目智能化建議7項(xiàng)目車位配置建議五總結(jié)簡單總結(jié)以上的重點(diǎn)，該項(xiàng)目的切入點(diǎn)是什么，與可建議那些是項(xiàng)目的弱點(diǎn)，所以需提醒在日后的宣傳推廣上避重就輕。4營銷推廣報(bào)告內(nèi)容一銷售策略1銷售必備條件2開售時機(jī)建議與原因3造勢活動與促銷手段匯總4推售單位策略簡述5價(jià)格策略注意事項(xiàng):一般而言，低開高走較符合客戶心理，但要預(yù)算貨尾單位一定

59、要降價(jià)，除非市價(jià)真的一路往高走；試銷期：低價(jià)；引導(dǎo)期：逐步加價(jià)；強(qiáng)銷期：不加價(jià)；促銷期：變相降價(jià)；清盤期：公開降價(jià)市況下滑，要當(dāng)機(jī)立斷，早人一步拋貨，不能顧存名聲死守高價(jià)位；做勢：預(yù)展期間不賣樓，透過傳媒烘托高價(jià)，讓市場接受產(chǎn)品高價(jià)，再不調(diào)首期開盤價(jià)；要注意市場整體承受力，個別人能承受高價(jià)不代表大部分客戶能承受，抬價(jià)后降價(jià)有難度，需防高處不勝寒；提高銷售速度，采用一口價(jià)方法可以縮短客戶決策時間；適當(dāng)利用價(jià)格杠桿平衡單位質(zhì)素，避免留下太多滯銷單位；公開價(jià)目表較容易贏取客戶信心。6銷售控制策略試銷期以較差單位為主，可配合低開高走策略；遇有客戶要求購買尚未推出優(yōu)質(zhì)單位，應(yīng)在不打散整幢樓或整個層面情況

60、下抬價(jià)售出，堅(jiān)決不賣容易流失客戶；在有恰當(dāng)價(jià)差的前提下，優(yōu)質(zhì)與劣質(zhì)單位同時推出可幫助劣質(zhì)單位銷售；銷售氣氛良好，可以公開銷控表，加速客戶下訂；公開銷控表亦可作為營做銷售氣氛的手段（在一口價(jià)時尤其適用）；銷售時機(jī)要配合工程進(jìn)度、市場狀況二宣傳推廣策略1項(xiàng)目案名與Logo建議以針對項(xiàng)目的形象包裝命名，每個命名建議必須詳細(xì)說明其意思與建議原因，最后需注明中原主力推薦的案名與Logo。2地盤包裝建議圍墻包裝建議建筑主體包裝主入口設(shè)置與包裝建議參觀路線包裝售樓處功能布局建議售樓處裝修風(fēng)格建議展板設(shè)計(jì)建議（項(xiàng)目簡介、付款方式、投資分析、物業(yè)管理、配套設(shè)施等）3項(xiàng)目推廣計(jì)劃建議1）宣傳訴求重點(diǎn)與宣傳口號例：