各城市的火車站商圈

1、各城市的火車站商圈雖然在日本韓國(guó)等國(guó)家乃至我國(guó)的臺(tái)灣和香港地區(qū)，火車站地區(qū)都是最旺最 繁華最主要的商圈之一。但在許多國(guó)人眼里，火車站商圈過于雜亂，很難與繁華 的商圈劃上等號(hào)，但大連火車站青泥洼商圈和廈門火車站商圈憑借近年來大規(guī)模 的改造，都已經(jīng)發(fā)展成為了非常繁華的重要商圈。而上海的火車站商圈在引入了 太平洋百貨和名品商廈成功改制之后，業(yè)績(jī)也在不斷上升。的確，火車站由于用地非常大，故在建設(shè)選址之初必須選擇空曠偏僻的地方， 所以周圍環(huán)境往往不佳，因此政府必須有非常科學(xué)完善全面的規(guī)劃堅(jiān)定的決心， 引入既有資金實(shí)力又有經(jīng)驗(yàn)的實(shí)力派發(fā)展商，才能將原本偏僻的火車站發(fā)展成繁 華的商圈，日本東京的火車站新宿商

2、圈甚至成為了世界知名的核心CBD （擁有 200多萬平方米的全新商業(yè)和商務(wù)建筑）就是非常成功的改造例子。此外，火車 站都有交通便捷甚至是交通樞紐的優(yōu)勢(shì)（通常都配備有地鐵站），故只要發(fā)展得 當(dāng)，將周圍大量地塊進(jìn)行整體徹底大改造，火車站商圈還是大有可為的。廈門火車站商圈在領(lǐng)頭羊世貿(mào)商城摩爾的帶領(lǐng)下，已經(jīng)發(fā)展成為和SM城市 廣場(chǎng)摩爾商圈和傳統(tǒng)市中心商業(yè)街中山路商圈相媲美的三大商圈之一，并開始動(dòng) 搖中山路商圈的地位。蓮坂火車站商圈又添新軍投資15億元ROBINSON羅賓森購(gòu)物廣場(chǎng)下月動(dòng)工火車站商圈即將迎來又一支新軍。據(jù)廈門頂峰房地產(chǎn)公司透露，位于世貿(mào)商 城對(duì)面的羅賓森購(gòu)物廣場(chǎng)將于下月初正式動(dòng)工，預(yù)計(jì)2

3、007年完工，總投資達(dá)15 億元人民幣。據(jù)了解，羅賓森廣場(chǎng)占地面積5.34萬平方米，總建筑面積44.9萬平方米， 其中商業(yè)廣場(chǎng)面積就達(dá)10萬平方米，建成后將集酒店、住宅、餐飲、電影院等 休閑娛樂消費(fèi)場(chǎng)所為一體。其中，大型賣場(chǎng)面積約1.5萬平方米，百貨公司經(jīng)營(yíng) 面積約2萬平方米，并將提供700個(gè)停車位。同時(shí)，與梧村汽車站改造工程相結(jié) 合，羅賓森廣場(chǎng)還將有一條地下通道與新梧村汽車站相通。據(jù)廈門頂峰房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，1996年，菲律賓第2大連鎖摩爾集團(tuán)- 頂峰集團(tuán)簽下該地塊后，考慮到商業(yè)環(huán)境等因素，直至今年5月方才進(jìn)場(chǎng)，并將 于12月初正式開始施工。據(jù)了解，此前放言進(jìn)入火車站商圈的深圳天虹商

4、場(chǎng)百貨公司已與頂峰簽訂了 合作意向書。天虹商場(chǎng)方面認(rèn)為，羅賓森購(gòu)物廣場(chǎng)地理位置優(yōu)越，對(duì)面的世貿(mào)商 城已有穩(wěn)定的客流量。周邊社區(qū)成熟，有不少新樓盤在建，且周邊居住人群的購(gòu) 買力也較強(qiáng)。此外，羅賓森購(gòu)物廣場(chǎng)自身的配套設(shè)施也比較成熟，包括酒店、百 貨、影院等，前景比較樂觀。業(yè)內(nèi)人士分析，富山火車站商圈商家云集，除世貿(mào)商城摩爾（主力店為巴黎春天百貨和沃爾瑪）、好又多誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)外，還有在建的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) （主力店為家樂付福、香港新世界百貨、德國(guó)OBI、電影城等），商家扎堆會(huì) 產(chǎn)生群聚效應(yīng)使火車站商圈更加成熟，但也會(huì)帶來更慘烈廝殺。簡(jiǎn)介：大連火車站商圈-青泥洼大連站北商圈僅有一步之隔的青泥洼商圈僅每天的

5、客流量就達(dá)到60萬，而 每年的銷售額也是200多個(gè)億。青泥洼（站南）商圈-成熟商圈高速擴(kuò)張說起大連的商業(yè)中心，認(rèn)同度最高的當(dāng)屬火車站南部的青泥洼商圈，無論從 歷史上看，還是現(xiàn)在商家林立的繁榮上看，這里都是當(dāng)之無愧的大連核心商業(yè)區(qū)。 隨著大商集團(tuán)所轄商業(yè)百貨定位的調(diào)整，新瑪特摩爾、百年城太平洋百貨、勝利 廣場(chǎng)購(gòu)物中心的相繼開業(yè)，這里的商業(yè)格局正趨向合理。這是一個(gè)剛剛成熟的商 圈，其拓展性極強(qiáng)，大連青泥洼最大的綜合性項(xiàng)目一一城市廣場(chǎng)幾大主力店的相 繼開業(yè)、伊都錦的加盟，使這一商圈無論從范圍還是功能上都在以最快的速度發(fā) 生著變化，而這一變化的核心動(dòng)力來自于城市廣場(chǎng)項(xiàng)目即將全部竣工并投入使 用。城市廣

6、場(chǎng)項(xiàng)目巨大的體量使其在功能上的配置直接影響到青泥洼商圈 的功能，一條清晰的城市功能曲線已呈現(xiàn)在我們面前：城市廣場(chǎng)的商業(yè)功能與青 泥洼原有的商業(yè)功能相輔相承，城市廣場(chǎng)的酒店、商務(wù)功能與雍景臺(tái)、希望大廈、 海橋酒店、森茂大廈相一致，形成沿五惠路的商務(wù)功能，使青泥洼商業(yè)與商務(wù)的 雙重功能在城市廣場(chǎng)得到最全面的體現(xiàn)。在商業(yè)功能上，城市廣場(chǎng)在2003年大連商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)處于高潮期的時(shí)候并不被業(yè)內(nèi)人士所看好，其中最根本的原因是“一步金錢，一步銀”的地理 位置，與青泥洼商業(yè)步行街隔著一條解放路，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為商業(yè)氛圍很難牽引過 去。而恰恰是業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為的“劣勢(shì)”在有著100多年歷史的德國(guó)凱賓斯基 飯店看來

7、卻正是其潛力之所在。大連凱賓斯基飯店總經(jīng)理DanielSteink（先生認(rèn) 為，大連城市中心范圍很小，而且城市廣場(chǎng)所處位置正是極具前瞻性和發(fā)展?jié)摿?的青泥洼商圈擴(kuò)展的范圍。城市廣場(chǎng)主力店大連銅鑼灣廣場(chǎng)是被喻為“中國(guó)商業(yè)黑馬”的深圳銅鑼 灣百貨集團(tuán)有限公司進(jìn)軍東北三省的又一力作，銅鑼灣廣場(chǎng)張總理表示，他們與 邁凱樂、百年城形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，共同打造青泥洼商圈。定位為青春、時(shí)尚、動(dòng)感 的青年購(gòu)物廣場(chǎng)，總面積約6萬平方米，規(guī)劃主力店銅鑼灣百貨，進(jìn)駐逾200 種品牌，有來自世界不同國(guó)家的餐飲、美食、美發(fā)、休閑項(xiàng)目，還有年輕人喜愛 的數(shù)碼設(shè)備驛站、動(dòng)感影城、青年吧、海洋主題休閑館、音像超市、TI概念店 等，

8、展現(xiàn)都市青年人的個(gè)性魅力。銅鑼灣百貨集團(tuán)有限公司與中國(guó)最大商業(yè)零售集團(tuán)北京新燕莎集團(tuán)實(shí) 現(xiàn)了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，它們合作的亞洲最大購(gòu)物中心將于今年10月在北京開業(yè)，南北 商業(yè)巨頭的合作，實(shí)現(xiàn)了資源共享，供銷網(wǎng)絡(luò)得到了前所未有的加強(qiáng)，大連銅鑼 灣百貨將成為最直接的受益者，據(jù)張總介紹，大連銅鑼灣百貨店中有30%的獨(dú) 有品牌。大世界國(guó)際家居中心、萬寶海鮮坊的加盟將青泥洼商圈的功能進(jìn)一步完善。 青泥洼商圈，一個(gè)成熟的商圈，因?yàn)樗写筮B最悠久的商業(yè)歷史；青泥洼商圈， 同樣也是正處于青年期的年輕商圈，因?yàn)樗某砷L(zhǎng)性和高速的擴(kuò)張，性。青泥洼的 美麗與繁榮值得我們期待。對(duì)韓國(guó)、日本、香港火車站及其周邊地區(qū)的考察報(bào)告對(duì)韓

9、國(guó)、日本、香港車站及其周邊地區(qū)的考察報(bào)告以林桂祥副區(qū)長(zhǎng)為團(tuán)長(zhǎng)的 “徐匯區(qū)赴韓國(guó)、日本、香港考察團(tuán)“一行7人，赴韓國(guó)、日本、香港進(jìn)行考察， 團(tuán)組成員分別來自指揮部辦公室、區(qū)計(jì)委、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)商委和中譽(yù)公司的負(fù)責(zé) 人。本次考察主要目的是了解上述國(guó)家和地區(qū)大型車站周邊地區(qū)的形態(tài)規(guī)劃和經(jīng) 濟(jì)業(yè)態(tài)，地下空間開發(fā)利用情）兄，火車站周邊地區(qū)和地下空間開發(fā)建設(shè)資金的籌 措，以及車站周邊地區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施等。期間，我們先后對(duì)漢城、大阪梅田、京都、東京、品川、新宿、札幌等12 座大型火車站、地鐵車站進(jìn)行了考察，并重點(diǎn)拜訪了大阪市政府和梅田車站管理 部門，京都車站管理部門和札幌車站負(fù)責(zé)人等，對(duì)上述國(guó)家和地區(qū)的城市軌

10、道交 通樞紐建設(shè)以及周邊地區(qū)開發(fā)有了初步的了解。一、利用一個(gè)整天的時(shí)間實(shí)地踏勘了韓國(guó)漢城火車站及其周邊地區(qū)。8月3 日抵達(dá)大阪，8月4日上午會(huì)晤大阪市政府和梅田車站管理部門，下午在對(duì)方陪 同下重點(diǎn)考察車站地下商業(yè)街及地面周邊設(shè)施；8月5日上午會(huì)晤京都車站管理 部門并考察站內(nèi)設(shè)施及周邊地區(qū)；8月6日抵達(dá)東京，8月7日考察品川車站、 東京車站、上野車站、六本木車站、新宿車站；8月8日前往札幌，8月9日上 午召開考察活動(dòng)交流會(huì)，下午在鐵路方面負(fù)責(zé)人陪同下考察札幌車站，8月10 日經(jīng)東京前往香港。8月11日考察香港紅堪車站、九龍車站、青衣車站，8月 12日返回上海。二、重點(diǎn)車站及其周邊地區(qū)情況介紹日本

11、大阪梅田車站日本大阪梅田鐵路車站在大阪市的梅田區(qū)。日本國(guó)家 鐵路公司JR線、阪急公司阪急線和阪神公司的阪神線都匯集在梅田車站。三家 鐵路公司和城市地鐵公司的八條軌道交通線可分別通往京都、神戶、關(guān)西國(guó)際機(jī) 場(chǎng)、寶冢等地區(qū)。由大阪市梅田站乘JR線到新大阪站可以換乘新干線到達(dá)日本 各地，梅田車站是日本關(guān)西地區(qū)最大的鐵路樞紐站。由于車站客流量很大，車站 的地理位置已經(jīng)發(fā)展成為大阪市繁華地區(qū)，車站周邊商業(yè)極為發(fā)達(dá)，阪急百貨公 司、阪神百貨公司及大丸百貨均在此開設(shè)商業(yè)大樓。另有希爾頓酒店、辦公樓、 會(huì)議中心等，使車站周邊地區(qū)形成一個(gè)集中的購(gòu)物、住宿、辦公、會(huì)議、商務(wù)活 動(dòng)的中心。在“以人為本“理念前提下，

12、站內(nèi)信息與公共服務(wù)設(shè)施非常完備、合 理。車站雖有多條線路分別由三家公司經(jīng)營(yíng)，但為了方便乘客換乘，三家公司的 售票服務(wù)實(shí)現(xiàn)并聯(lián)，車行線路指示牌上將不同線路用不同顏色標(biāo)記，車站內(nèi)行走 和其他指示標(biāo)記也都與線路牌上顏色一致，乘客只需跟著需搭乘線路的顏色標(biāo)線 走就不會(huì)走錯(cuò)。三家公司的線路到達(dá)梅田站的站臺(tái)位置不同，從JR線梅田站到 阪急線、阪神線的梅田站，中間的通道全部在地下，大量人流在地下通行，就形 成了地下商業(yè)城的巨大市場(chǎng)。應(yīng)該說，梅田車站地下商城的成功開發(fā)在所有考察 車站中最具代表意義，其特點(diǎn)是：1、阪急、阪神、大丸三大百貨公司的地下一層與地鐵人行通道相通，全部 經(jīng)營(yíng)食品，包括；生鮮食品，蔬菜，成

13、品菜，水果，飲料，酒類，糕點(diǎn)，調(diào)味品 等。各種特色餐飲：日式、西式、中式快餐廳、咖啡廳酒吧、甜品屋等均有開設(shè)。 品種琳瑯滿目、環(huán)境舒適宜人，構(gòu)成了地下商城的一大特色，也是地下商城的骨 干企業(yè)。2、地下設(shè)置了一條寬暢明亮的中央大道，約有15米寬。中間柱子裝飾精致， 燈光明亮，中央大道中段還有一個(gè)噴泉小廣場(chǎng)，將墻壁設(shè)計(jì)為具有娛樂功能的玩 具來吸引兒童，極具商業(yè)氛圍，加之地下一層的頂面采用通透材料，因此當(dāng)人們 步行在中央大道上，并不感到是在地下，好象是在逛大的百貨公司。中央大道旁 設(shè)有家庭日用品百貨店，方便乘客在換乘或到站時(shí)購(gòu)買，可以節(jié)省主婦花費(fèi)在超 市的時(shí)間。此外藥店、書店、花店等一應(yīng)俱全。3、阪

14、急、阪神、大丸三大百貨公司均為超大型百貨公司，例如：大丸百貨 梅田莊地下商場(chǎng)兩層均為食品店；地面層為JR大阪站正面入口；兩側(cè)設(shè)有商場(chǎng)；2層至15層均為商場(chǎng)，商品為化妝品、男女服裝、電器、家具、運(yùn)動(dòng)器材、 家居用品等；16至17層為餐飲層，設(shè)有各式中、高檔餐廳。由于三大百貨公司 地下層均與地鐵通道相連，乘車、逛店都非常方便，與徐家匯商業(yè)中心有相似之 處，但規(guī)模更大。日本東京新宿車站新宿是日本東京重要的城市副中心，再開發(fā)之前，該 地區(qū)住宅與店鋪相摻雜，建筑物密集，在防災(zāi)及居住環(huán)境上均存在一定問題。東 京都廳（東京市政府）的遷移及JR新宿站的改建，給這一地區(qū)帶來了新的大規(guī) 模開發(fā)，1992年12月通

15、過了新的城市規(guī)劃，目標(biāo)在2002年底以前，除了完成2 棟超高層業(yè)務(wù)大樓（市政廳）夕卜，還要完成約44萬平方米的商業(yè)設(shè)施、住宅、 辦公樓和賓館的建設(shè)，并將新宿火車站周邊地區(qū)的主要公路（甲州街道）的路幅 由30米拓寬到50米。車站改建的重點(diǎn)之一是對(duì)位于JR線路上空的跨線橋?qū)嵤?改造，設(shè)置了約1公頃的人工地基，在此基礎(chǔ)上建造了4層高的建筑物，1樓是 鐵軌及車行空間，面對(duì)國(guó)道20號(hào)線2樓是車站設(shè)施及廣場(chǎng)的步行者空間，3樓 是出租汽車及普通的人員上下車場(chǎng)所，4樓是公共汽車相關(guān)設(shè)施及公共停車場(chǎng)。 當(dāng)時(shí)新宿站周邊地區(qū)可供開發(fā)的地塊共有四塊：北新宿地區(qū)面積約4.7公頃，主 要用途為商業(yè)、辦公、住宅（約560戶

16、）、停車場(chǎng)等，建筑面積8棟約161, 600 平方米；西新宿六段南地區(qū)面積約2.2公頃，主要用途為事務(wù)所、商業(yè)、住宅（80 戶）、地區(qū)冷暖氣設(shè)備、停車場(chǎng)等，建筑面積5棟約164, 280平方米；河田街市 住宅地塊面積約2.5公頃，主要用途為住宅（950戶）、商業(yè)、公用設(shè)施、停車場(chǎng) 等，建筑面積6棟約73, 900平方米；原東京女子醫(yī)科大學(xué)地塊面積約3.5公頃， 主要用途為東京女子醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院、停車場(chǎng)等，建筑面積6棟約35, 100 平方米。日本札幌車站札幌市是日本北海道道都所在地，現(xiàn)有人口 167萬人，是 日本的第五大城市，在日本北方經(jīng)濟(jì)圈中，地理位置十分重要。札幌市城市布局 以JR鐵路橫

17、貫東西，構(gòu)成城市結(jié)構(gòu)的主要橫向骨架，把城市劃分成南北兩大城 區(qū)，南北城區(qū)又以車站為核心，按規(guī)整的網(wǎng)格模式發(fā)展，其中城市主要的功能設(shè) 施集中布置在南區(qū)，形成繁華的城市中心區(qū)。為了改善鐵路對(duì)城市的分割影響， 加強(qiáng)南北城區(qū)的聯(lián)系，1988年札幌市完成了城區(qū)鐵路高架化工程，并建成了聯(lián) 系南北城區(qū)的兩條地下鐵，擴(kuò)大了車站的地下商業(yè)設(shè)施，同時(shí)在車站附近修建了 公共汽車中心。目前的JR鐵路車站，不僅是城市綜合交通的主要集散地，也是 城市商業(yè)設(shè)施的重要網(wǎng)點(diǎn)，是代表城市形象的重要標(biāo)志。第三次札幌市總體規(guī)劃 提出了城市向21世紀(jì)國(guó)際城市邁進(jìn)和城市南北區(qū)一體化，把札幌建成北方圈經(jīng) 濟(jì)中心的目標(biāo)。為此，札幌市對(duì)車站周

18、邊地區(qū)作為城市中心區(qū)作出新的改建規(guī)劃， 專門成立了 “札幌站周邊地區(qū)改建規(guī)劃委員會(huì)“，提出了主題為“奔向21世紀(jì)， 創(chuàng)造札幌國(guó)際城市形象“的改建構(gòu)想。改建的設(shè)計(jì)思想是把城市作為一個(gè)整體環(huán) 境，周邊地區(qū)作為整體環(huán)境中的一個(gè)局部，改建設(shè)計(jì)以整體指導(dǎo)局部，局部發(fā)展 整體為原則，由粗到細(xì)，由淺到深，由平面到空間，通過理性分析，邏輯推論， 循序漸進(jìn)地逐步完成?；谶@一理念，周邊地區(qū)改建分為新建區(qū)和改建區(qū)兩個(gè)層 次進(jìn)行，不同層次雖然有不同的設(shè)計(jì)目標(biāo)，但內(nèi)容及成果，卻保持著嚴(yán)格的內(nèi)在 聯(lián)系。其成果都是概念性的和控制性的，既為實(shí)施性規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)作和城市建設(shè) 管理提供了寬松的條件，又有很強(qiáng)的指導(dǎo)，性。新建區(qū)是對(duì)

19、周邊地區(qū)改建有直接影 響的較大范圍的城市環(huán)境區(qū)域，其工作任務(wù)是在城市總體規(guī)劃和城市中心區(qū)規(guī)劃 指導(dǎo)下，通過對(duì)劃定區(qū)域現(xiàn)狀的掌握、資料的整理，確定新建區(qū)范圍內(nèi)的環(huán)境特 點(diǎn)、制約條件和改建潛力，從而制定出開發(fā)的基本方針和目標(biāo)，并從功能構(gòu)成、 土地利用、道路交通和綠化系統(tǒng)四個(gè)方面提出控制性設(shè)計(jì)概念，以指導(dǎo)改建區(qū)的 設(shè)計(jì)。改建區(qū)改建設(shè)計(jì)任務(wù)是在新建區(qū)規(guī)劃控制指導(dǎo)下，對(duì)改建區(qū)提出從平面到 空間三維的設(shè)計(jì)設(shè)想，從設(shè)計(jì)目標(biāo)及改建主題、改建分區(qū)及使用性質(zhì)、建筑空間 的構(gòu)成及景觀構(gòu)想三個(gè)方面提出詳盡的設(shè)計(jì)概念和設(shè)計(jì)原則。周邊地區(qū)新規(guī)劃的 主要方針有：一是形成以步行者視覺效果為主的的特色空間。創(chuàng)造出具有標(biāo)志，性

20、的公共活動(dòng)空間，構(gòu)筑以綠化為主要格調(diào)的城市主要景點(diǎn)。同時(shí)努力適應(yīng)大量人 流聚集、休息等活動(dòng)的需要，并具有信息提供、節(jié)日裝點(diǎn)的靈活使用的設(shè)施。二 是對(duì)交通功能與生活功能的兼顧。為了滿足交通和生活雙重功能的需要，機(jī)動(dòng)車 流線要具有相對(duì)的獨(dú)立性，保證與城市干線的道路有合理的出入關(guān)系，停車場(chǎng)內(nèi) 設(shè)喬木為主的綠化隔離帶，形成整體性很強(qiáng)的綠蔭空間，同時(shí)利用各種設(shè)計(jì)手段， 把人流和車流從使用上、視線上分開，保證了步行環(huán)境的舒適與安全。三是合理 設(shè)置地上、地下和空中立體化的人行通道系統(tǒng)。形成整體性強(qiáng)、方便、安全、無 障礙的步道體系，全天候地滿足步行者的使用需要。再利用通道與車站東側(cè)的大 規(guī)模商業(yè)設(shè)施相連，輔以

21、一座站前公共汽車中心，因此通道設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)捷、便利、 高效為主要目的，不難看出，札幌市車站周邊地區(qū)的改建構(gòu)想，首先提出了地區(qū) 發(fā)展的目標(biāo)和定位，再通過對(duì)現(xiàn)狀問題的把握和分析，明確改建開發(fā)指導(dǎo)性的設(shè) 計(jì)概念，為開發(fā)建設(shè)的成功打下良好的基礎(chǔ)。香港香港九龍車站香港是重要的世界經(jīng)濟(jì)中心城市之一，人口眾多，高樓林 立，城市交通與產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)密切，九龍車站就是建立在稠密的城市網(wǎng)絡(luò)中一座 規(guī)模宏大的交通城。從1989年著手進(jìn)行的以新機(jī)場(chǎng)建設(shè)為核心的新的城市構(gòu)想 中，一條由公路與高速鐵路系統(tǒng)組成的交通走廊將新機(jī)場(chǎng)與中環(huán)中心商業(yè)區(qū)連接 起來，形成一條長(zhǎng)達(dá)193KM與內(nèi)地的廣州市接口的綜合線形城市帶，九龍站成 為之中

22、最大的交通樞紐，圍繞車站會(huì)形成新的城市副中心，交通系統(tǒng)的鏈接點(diǎn)成 為經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)甚至更為復(fù)雜的整個(gè)城市系統(tǒng)不可分割的重要部分。九龍站在車站及 周邊地區(qū)總體規(guī)劃過程中，設(shè)計(jì)者充分意識(shí)到這不僅僅是一座超大型的建筑工 程，而是融匯了密集復(fù)雜的基礎(chǔ)設(shè)施、多層立體的交通系統(tǒng)以及以城市為一個(gè)巨 型空間的構(gòu)想，這個(gè)超級(jí)交通城是一個(gè)多向鏈接點(diǎn)，它體現(xiàn)了香港這個(gè)都市的活 力并潛在巨大的新增長(zhǎng)點(diǎn)。九龍站占地13.4公頃，車站及周邊地區(qū)主要由機(jī)場(chǎng) 快線、停車場(chǎng)、公共汽車站、出租車站、商場(chǎng)、辦公樓、酒店、娛樂設(shè)施等組成， 共有22幢高層建筑（18幢住宅、2幢辦公樓、1幢綜合用途的大廈、1座酒店）。 九龍站交通城整體規(guī)劃是

23、以三維立體方式設(shè)計(jì)的，近地面樓層共向構(gòu)成一個(gè)平 臺(tái)，在此平臺(tái)上建造不同功能的高層建筑。地面層及所有地下層均為公共交通設(shè) 施、道路及停車場(chǎng)。交通層上設(shè)第一，二層人行通道和購(gòu)物層，借以開設(shè)商業(yè)及 小型商業(yè)廣場(chǎng)。在購(gòu)物層之上是一個(gè)高出街面18米的平臺(tái)，它包含開敞空間露 天廣場(chǎng)、花園及建立在平臺(tái)上的大廈入口，以人行天橋的方式與覆蓋西九龍的人 行路網(wǎng)相連。九龍站誕生于建筑設(shè)計(jì)與現(xiàn)代科技及鐵路旅行新模式高度融合的時(shí) 代，是地區(qū)發(fā)展計(jì)劃的核心，又是未來建設(shè)新區(qū)的催化劑。車站及周邊地區(qū)的總 體規(guī)劃是以水平分層展開，不同發(fā)展項(xiàng)目共享的部分得到仔細(xì)地協(xié)調(diào)，以確保各 重要的聯(lián)系通道和服務(wù)設(shè)施都能配合整項(xiàng)工程的各個(gè)階

24、段。在香港，城市結(jié)構(gòu)的 變化速度與推動(dòng)其發(fā)展的經(jīng)濟(jì)變化速度密切相關(guān)，因而在實(shí)施規(guī)劃的策略和方法 上必須視情況發(fā)展靈活調(diào)整，在設(shè)計(jì)和建設(shè)過程中可以作出適時(shí)的變更與發(fā)展。 周邊地區(qū)發(fā)展項(xiàng)目的總體規(guī)劃經(jīng)過了五次修改，至今仍在延續(xù)，其目的就在于適 應(yīng)地產(chǎn)市場(chǎng)的變化以及保持規(guī)劃的連貫，性。三、各車站及周邊地區(qū)的共性特點(diǎn)大型車站多是多種交通方式匯聚的樞紐。在本次考察的所有12個(gè)車站 中，大型車站無一例外地都屬于多種交通方式匯聚的綜合樞紐。除周邊均有城市 公路交通快速干道和城市公交車站、長(zhǎng)途公交車站、出租車站以外，實(shí)現(xiàn)鐵路與 城市軌道交通的方便換乘是所有大型車站的共性特征，借助于各種交通方式的換 乘通道兩側(cè)

25、來發(fā)展商業(yè)和服務(wù)業(yè)更是普遍做法。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)車站地區(qū)在城 市中所處的地理位置，結(jié)合地區(qū)商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、車站客流和需求層次的實(shí)際，進(jìn) 而擴(kuò)大規(guī)模、提升層次、形成具有綜合消費(fèi)功能的商業(yè)街或購(gòu)物中心，使更多的 城市居民而不僅是過站旅客，都會(huì)被優(yōu)良的消費(fèi)環(huán)境和便利的交通條件所吸引到 此消費(fèi)。從大阪梅田車站、香港九龍車站的實(shí)踐結(jié)果來看，我們提出周邊地區(qū)開 發(fā)要“源于車站、高于車站“的理念是完全可行的。大型車站周邊地區(qū)一般是多功能的城市中心或副中心。由于車站的交通 樞紐作用，帶來人流、物流、資金流、信息流的匯聚與發(fā)散，使得現(xiàn)代車站及周 邊地區(qū)必定成為經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、公共活動(dòng)頻繁的場(chǎng)所，車站所在區(qū)域小的3到5

26、 平方公里，大的有8到10平方公里的范圍，將成為多功能的城市中心或副中心， 本次考察的東京車站、大阪梅田車站、札幌車站分別是東京市中心、大阪市中心 和札幌市中心，新宿車站、九龍車站等則是著名的城市副中心。無論車站所在的 是市中心還是副中心地區(qū)，其地區(qū)的繁榮繁華無不與車站的存在密切相關(guān)。車站 客流及其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)本身可以成為地區(qū)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但地區(qū)發(fā)展的規(guī)劃并不局 限于滿足這部分需求，而要在此基礎(chǔ)上拔高，形成更完備的綜合功能和龐大的經(jīng) 濟(jì)體量，反過來這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)又要有賴于車站存在的優(yōu)勢(shì)。車站與地區(qū)發(fā)展的 關(guān)系應(yīng)該是，新建車站是地區(qū)發(fā)展的亮點(diǎn)，擁有車站是重要的地區(qū)發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 但車站本身只是地區(qū)

27、發(fā)展的重要組成而非核心。這一理念類似于上海虹橋開發(fā)區(qū) 和虹橋機(jī)場(chǎng)的關(guān)聯(lián)模式。在考察這些車站所在的市中心或副中心地區(qū)還發(fā)現(xiàn)，地 區(qū)功能定位存在多樣性。雖然大多以交通、商業(yè)、商務(wù)等功能為主，但也存在其 他例外。如日本京都車站，由于與大阪近在咫尺，主要商務(wù)活動(dòng)云集大阪，則京 都車站周邊幾乎沒有商務(wù)樓宇，而是側(cè)重塑造了旅游功能。如東京上野車站，由 于與其他鄰近地區(qū)的分工不同，上野車站周邊地區(qū)的主要功能則是生態(tài)景觀建設(shè) 和文化底蘊(yùn)的塑造等。再如大阪梅田車站和香港九龍車站的住宅功能也特別值得 一提，由于地價(jià)高，住宅建設(shè)遠(yuǎn)離車站，會(huì)使車站周圍形成空心地的一種現(xiàn)象也 稱輪胎現(xiàn)象，加上工作單位與居住區(qū)的遠(yuǎn)隔化不

28、斷上升，使居民感到一種成熟大 都市共同宿命的無奈。因此大阪梅田車站和香港九龍車站控制性地適當(dāng)增加優(yōu)質(zhì) 住宅，一來減輕上班族時(shí)間和體力的負(fù)擔(dān)，二者也使當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)街更加興旺。大型車站及周邊開發(fā)充分利用地下空間。對(duì)于所考察的車站又一共 性特征，是設(shè)計(jì)者對(duì)大型車站及周邊地區(qū)空間的充分利用。特別是地下空間的利 用，考察團(tuán)成員在驚嘆其設(shè)計(jì)的高利用率和開放空間巧妙結(jié)合的同時(shí)，一致認(rèn)為 這也應(yīng)該是南站及周邊地區(qū)空間利用發(fā)展的方向。日本與我國(guó)國(guó)情有很多相似之 處，尤其是人口密集與土地資源緊張的矛盾突出的情況更與上海相仿。為緩解這 一矛盾，大阪梅田車站和香港九龍車站的地下空間被規(guī)劃成為多樓層、多街區(qū)、 大面積的地

29、下商業(yè)城，進(jìn)而成為城市的商業(yè)中心。據(jù)介紹，整個(gè)大阪的商業(yè)營(yíng)業(yè) 面積約有80%以上設(shè)在地下空間。實(shí)踐證明，通過科學(xué)設(shè)計(jì)、合理布局，利用地 下空間開發(fā)商業(yè)的做法是成功、可行的。除了交通方便，提高土地利用率等優(yōu)點(diǎn) 之外，還具有大大降低地面行人的流量，緩解地面交通壓力，以及排除天氣因素 對(duì)商業(yè)的影響等優(yōu)點(diǎn)。充分利用地下空間大規(guī)模開發(fā)商業(yè)必須引起重視的是，一 是消防及其他公共安全問題。日本的基本做法是，初期的消防設(shè)施硬件建設(shè)由政 府承擔(dān)或?qū)﹂_發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼，投入使用后的維護(hù)工作則由物業(yè)委托專業(yè)消防公司 去負(fù)責(zé)，維護(hù)費(fèi)用則由入駐地下商業(yè)城的業(yè)主們繳納專門費(fèi)用共同負(fù)擔(dān)。二是地 下空間的通風(fēng)設(shè)計(jì)必須科學(xué)合理，空

30、氣質(zhì)量的良好程度是地下商業(yè)環(huán)境重要的一 環(huán)。此外，采光、通訊等問題也不容忽視。重視地區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)與文化氛圍塑造。環(huán)顧考察的所有車站及其周邊， 雖然功能和規(guī)模不一，但都非常重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)與文化氛圍塑造，在車站周邊 的約一平方公里的范圍內(nèi)，必有大型綠地、公園和雕塑等設(shè)施。這在寸土寸金的 黃金地帶顯得有些奢侈，但絕對(duì)必要?？梢栽O(shè)想，在今天生活質(zhì)量和工作環(huán)境越 來越受到公眾普遍關(guān)注的時(shí)代，一個(gè)沒有良好的生態(tài)環(huán)境、綠化景觀和文化設(shè)施 的商業(yè)區(qū)或商務(wù)區(qū)乃至經(jīng)濟(jì)帶，是毫無生氣和吸引力的，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展也必將是有 限的而不可持續(xù)。此外，生態(tài)環(huán)境建設(shè)與文化氛圍塑造不僅可以提升一個(gè)地區(qū)的 品位和檔次，同時(shí)也是對(duì)土

31、地資源進(jìn)行儲(chǔ)備和持續(xù)利用的理想方式。四、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)和考察團(tuán)的建議鐵路、軌道交通及車站在城市發(fā)展中的重要地位日益凸現(xiàn)。人口密集、 空間有限、工作節(jié)奏快是世界所有大城市的共性特點(diǎn)。當(dāng)城市發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)， 三者關(guān)系作用的結(jié)果必然是，城市交通客流量巨大，以至于城市道路面積接近極 限仍不能滿足居民快速、準(zhǔn)時(shí)的出行要求。因此，大容量、速度快、準(zhǔn)點(diǎn)率高、 舒適性好的軌道交通一定會(huì)成為上班族出行的主要交通工具。日本東京圈和大阪 圈的軌道交通運(yùn)量占全市客運(yùn)量的比重分別為70.6%和64.7%。倫敦每天有113 萬人由距市中心25100公里的距離來回上下班，軌道交通量達(dá)79.6萬人次。同 時(shí)，隨著我國(guó)鐵路部門

32、的改制并實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，企業(yè)化運(yùn)作的鐵路客運(yùn)公司為 擴(kuò)大業(yè)務(wù)，提高盈利，可能會(huì)逐步向城市軌道交通市場(chǎng)滲透。對(duì)此，城市公交系 統(tǒng)的改制是個(gè)很好的例證，從現(xiàn)在公交公司不斷調(diào)整線路、升級(jí)車輛檔次、提高 服務(wù)質(zhì)量可以看出壟斷性行業(yè)失去壟斷地位走向市場(chǎng)后的主動(dòng)，性。而一旦鐵路交 通和城市軌道交通業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)界限被打破，可能會(huì)向同一家客運(yùn)公司兼營(yíng)鐵路和 城市軌道交通的日本模式發(fā)展，如日本的JR公司（改制前為日本國(guó)家鐵路公司）。 我們認(rèn)為，一旦上述條件具備，鐵路、軌道交通及車站在城市發(fā)展中將發(fā)揮更為 重要的作用。首先是鐵路和軌道交通的界限日漸模糊。車站及路軌的共享，便利 的換乘條件，使鐵路和城市軌道交通都將成

33、為居民日常出行的重要方式，鐵路是 遠(yuǎn)行交通工具的傳統(tǒng)觀念將被打破。其次，客流量及其構(gòu)成也將發(fā)生重大變化， 隨著客流中居民和旅游者數(shù)量的大幅增加，低層次乘客所占的比重將逐步下降， 導(dǎo)致車站對(duì)其周邊地區(qū)中的經(jīng)濟(jì)作用將會(huì)發(fā)生十分明顯的變化。因此，南站及周 邊地區(qū)的人流這一經(jīng)濟(jì)要素要有新的認(rèn)識(shí)和前瞻性考慮。地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)該與車站及其周邊的功能定位緊密關(guān)聯(lián)。地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 中的地區(qū)概念應(yīng)該是更大范圍的，可以引申到整個(gè)徐匯區(qū)乃至更大范圍。車站周 邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)和功能定位應(yīng)以成為徐匯綜合產(chǎn)業(yè)體系的鏈接點(diǎn)為目標(biāo)，這類 似于上海與整個(gè)長(zhǎng)江三角洲的產(chǎn)業(yè)關(guān)系。例如，假設(shè)整個(gè)長(zhǎng)三角以制造業(yè)為優(yōu)先 發(fā)展產(chǎn)業(yè)，則上海重點(diǎn)

34、圍繞相關(guān)產(chǎn)品營(yíng)銷拓展商務(wù)功能和圍繞產(chǎn)品的進(jìn)出口業(yè)務(wù) 拓展物流、航運(yùn)功能。南站地區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，要結(jié)合我區(qū)商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、工業(yè) 等既有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來考慮。第一是重點(diǎn)通過高等級(jí)商務(wù)樓宇建設(shè)來拓展商務(wù)功 能，不僅要滿足區(qū)內(nèi)商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、工業(yè)等企業(yè)商務(wù)活動(dòng)需要，而且要努力將 更大區(qū)域、更廣產(chǎn)業(yè)、更多企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)吸引在此。第二是走出擔(dān)心影響徐家 匯商業(yè)的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，塑造總量可觀、規(guī)模合理的新商業(yè)中心。一來徐家匯商業(yè)并 不會(huì)因?yàn)槟险静唤ㄔO(shè)新的商業(yè)中心，而避免市內(nèi)其他新建商業(yè)中心的分流。二來 商業(yè)和商務(wù)設(shè)施需要在一定地域范圍內(nèi)相輔相成，共同繁榮。第三是借助商務(wù)、 商業(yè)設(shè)施密集的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)先發(fā)展與之相關(guān)聯(lián)的現(xiàn)代服

35、務(wù)業(yè)，如信息、咨詢及其他 知識(shí)服務(wù)業(yè)等。第四是可以考慮適當(dāng)?shù)卦O(shè)置一些旅游設(shè)施，如賓館、游樂設(shè)施、 旅游集散中心等（也屬服務(wù)業(yè)）。第五是不排斥高新技術(shù)工業(yè)的入駐，但必須是 符合占用空間資源較少，高附加值，無污染，能夠在商務(wù)樓宇內(nèi)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)等條件 的OFFICE工業(yè)。第六是嚴(yán)格控制新建住宅。對(duì)于在未來經(jīng)濟(jì)總量中各產(chǎn)業(yè)的構(gòu) 成比例，以及各產(chǎn)業(yè)的用地比例，必須由向我區(qū)提供專業(yè)咨詢的阿特金斯公司通 過經(jīng)濟(jì)模型科學(xué)地進(jìn)行測(cè)算。日本東京城市形態(tài)規(guī)劃上的部分特點(diǎn)。通過考察，我們發(fā)現(xiàn)東京在城市 形態(tài)規(guī)劃上的一些特點(diǎn)具有較好的借鑒意義，并不局限在南站地區(qū)。一是高、中、低密度區(qū)域的巧妙結(jié)合。東京是世界上最大的城市之一，人口 規(guī)模與上海相仿，經(jīng)濟(jì)和建筑總量、商業(yè)規(guī)模和繁