房地產(chǎn)項(xiàng)目前期發(fā)展報(bào)告99頁(yè)課件

1、關(guān)于戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元發(fā)展的分析制作時(shí)間2005年12月天潤(rùn)集團(tuán)襄樊項(xiàng)目前期發(fā)展報(bào)告 本項(xiàng)目研究結(jié)果專屬于湖北省天潤(rùn)集團(tuán)所有 項(xiàng)目總監(jiān)：羅嵐報(bào)告撰寫:羅嵐報(bào)告時(shí)間:2005年12月 第一部分 理解城市第二部分 理解行業(yè)第三部分 理解商圈第四部分 理解戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元第五部分 消費(fèi)者行為形態(tài)分析第六部分 潛在投資者分析第八部分 分析結(jié)論與產(chǎn)品建議第九部分 業(yè)務(wù)單元操作思路建議目 錄 第七部分 商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶研究分析本項(xiàng)目的研究背景。本次研究主要解決的問題商圈屬性研究 天潤(rùn)商圈宏觀環(huán)境商圈內(nèi)重點(diǎn)路段人口狀況天潤(rùn)商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析結(jié)論與產(chǎn)品建議篩選與評(píng)估潛在業(yè)務(wù)單元組合對(duì)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元再理解理解戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元 理解客戶

2、消費(fèi)者行為形態(tài)分析商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶研究分析潛在投資者分析項(xiàng)目操作節(jié)奏建議市場(chǎng)容量再分析商業(yè)產(chǎn)品線分析與結(jié)論項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目整體操作節(jié)奏現(xiàn)金流業(yè)務(wù)單元操作節(jié)奏利潤(rùn)率業(yè)務(wù)單元操作節(jié)奏襄樊市地理位置為東經(jīng)1104511347，北緯30133235，位于湖北省西北部，襄樊自古以來，就是南北經(jīng)濟(jì)文化的交匯之地，素有“南船北馬”之稱，歷來為鄂西北地區(qū)商貿(mào)物資集散之地。襄樊市是建設(shè)部確定的大城市。襄樊市土地面積1.97萬平方公里，總?cè)丝诩s580萬人。2004年底市區(qū)面積3564平方公里,人口254萬,城區(qū)面積100平方公里，人口120.3萬。2004年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值558億元，比上年增長(zhǎng)11，人均GDP達(dá)9

3、641元；全地域財(cái)政收入55.8億元，增長(zhǎng)15.7；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7550元，比上年增長(zhǎng)7，農(nóng)民人均純收入3060元，比上年增加402元，2003年湖北省委、省政府把襄樊列為“省域副中心城市”重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展。理解城市襄樊逐步成為“產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢(shì)明顯、科教實(shí)力雄厚、發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁”的城市。襄樊是內(nèi)陸地區(qū)重要的新型汽車城，汽車工業(yè)占全市二產(chǎn)業(yè)的60左右，并且比重還在提高。襄樊是正在興起的火電基地，地處北煤南運(yùn)的路口，投資52億元的120萬千瓦的一期火力發(fā)電廠1999年已投產(chǎn)，投資48億元的二期120萬千瓦工程今年初已開工。襄樊交通優(yōu)勢(shì)突出，“一條漢江、兩座機(jī)場(chǎng)、三條鐵路、四通八達(dá)公路”

4、是襄樊水、陸、空立體交通的寫照，尤其是高速公路發(fā)展十分迅速，襄樊正在成為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，居全國(guó)最佳商業(yè)城市第54位。襄樊的人力資源豐富，勞動(dòng)力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機(jī)構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等比較完善，在鄂西北及毗鄰地區(qū)堪稱一流。理解城市宏觀環(huán)境分析 在這一背景下，全國(guó)商品交易市場(chǎng)中的大型和特大型市場(chǎng)年成交額為1億元及以上的市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱億元市場(chǎng)）卻表現(xiàn)出與之不同的變化特點(diǎn)： 一、市場(chǎng)總體數(shù)量基本保持穩(wěn)定，內(nèi)設(shè)攤位數(shù)量減少，單個(gè)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，成交額增長(zhǎng)速度有所加快。二、億元市場(chǎng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了程度不等的變化。綜合市場(chǎng)減少，專業(yè)市場(chǎng)增加。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)攤位的數(shù)量結(jié)構(gòu)變化明

5、顯，但經(jīng)營(yíng)商品的類別則大致保持穩(wěn)定。三、市場(chǎng)內(nèi)設(shè)攤位的數(shù)量結(jié)構(gòu)變化明顯，但經(jīng)營(yíng)商品的類別則大致保持穩(wěn)定。 四、營(yíng)業(yè)面積逐年遞增，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境有所改善。五、市場(chǎng)年平均成交額和年平均攤位成交額，均逐年在遞增，近年的增長(zhǎng)尤為突出。六、前100家億元市場(chǎng)的排序有較大的調(diào)整。 據(jù)國(guó)家工商行政管理局統(tǒng)計(jì)，自2000年以來，全國(guó)商品交易市場(chǎng)（包括消費(fèi)品市場(chǎng)和生產(chǎn)資料市場(chǎng)），在數(shù)量上逐年遞減，市場(chǎng)個(gè)數(shù)由2000年的9.6萬個(gè)和2001年的9.3萬個(gè)，降至2002年的8.9萬個(gè)。而成交額則呈現(xiàn)漸增的態(tài)勢(shì)。成交額由2000年的3.2萬億元和2001年的3.3萬億元，升至2002年的3.5萬億元（如圖所示）。 理解

6、行業(yè)理解行業(yè)一、市場(chǎng)總體數(shù)量基本保持穩(wěn)定，內(nèi)設(shè)攤位數(shù)量減少，單個(gè)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，成交額增長(zhǎng)速度有所加快。2000年以來，全國(guó)億元市場(chǎng)的個(gè)數(shù)大致保持穩(wěn)定，年均增減波動(dòng)的幅度約為40-50個(gè)（如圖所示）。 二、億元市場(chǎng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了程度不等的變化。 綜合市場(chǎng)減少，專業(yè)市場(chǎng)增加。 綜合市場(chǎng)的數(shù)量無論是總數(shù)，還是其中的工業(yè)品、農(nóng)產(chǎn)品及其他綜合市場(chǎng)的個(gè)數(shù)，都逐年在遞減，而專業(yè)市場(chǎng)的數(shù)量則有十分明顯的增加。其中綜合市場(chǎng)除2001年比2000年有所增加外，2002年和2003年上半年均出現(xiàn)了減少（累計(jì)減少了113家）。而專業(yè)市場(chǎng)自2000年以來個(gè)數(shù)逐年在增加，至2003年上半年比2000年累計(jì)增加了282家

7、。 綜合市場(chǎng)在億元市場(chǎng)中的比重由2000年的54%，下降為2003年的49%。而專業(yè)市場(chǎng)則由2000年的46%，上升為2003年的51%。在專業(yè)市場(chǎng)中，增長(zhǎng)較為突出的是建材裝飾材料市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)、和其他專業(yè)市場(chǎng) 理解行業(yè)三、市場(chǎng)內(nèi)設(shè)攤位的數(shù)量結(jié)構(gòu)變化明顯，但經(jīng)營(yíng)商品的類別則大致保持穩(wěn)定。 億元市場(chǎng)內(nèi)設(shè)攤位中，食品飲料煙酒類、紡織服裝鞋帽類、化妝品類、日用品類的攤位數(shù)量從2001年至2003年上半年末連續(xù)下降，降幅最大的是食品飲料煙酒類中的糧油果菜類攤位，下降了7.4%。 家具類、建材裝飾材料類、五金電料類攤位數(shù)量近年來持續(xù)增長(zhǎng)，最大增幅達(dá)13%。金屬材料類、電子出版和音像制品類、辦

8、公用品類等攤位起伏波動(dòng)較大，但總體是趨于上升態(tài)勢(shì)（如表所示）。理解行業(yè)四、營(yíng)業(yè)面積逐年遞增，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境有所改善。 營(yíng)業(yè)面積逐年遞增，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境有所改善。2003年上半年末，全國(guó)億元商品交易市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為1.09億平方米，比2002年末增長(zhǎng)了5.8%，比2001年末增長(zhǎng)了16%，比2000年末增長(zhǎng)了31.3%（如圖所示）。 理解行業(yè)五、市場(chǎng)年平均成交額和年平均攤位成交額，均逐年在遞增，近年的增長(zhǎng)尤為突出。 市場(chǎng)年平均成交額和年平均攤位成交額，均逐年在遞增，近年的增長(zhǎng)尤為突出。2001年億元市場(chǎng)年平均成交額比2000年增長(zhǎng)了2.2%，2002年比2001年的增幅進(jìn)一步擴(kuò)大至12.5%。其中，尤

9、其以專業(yè)市場(chǎng)的增長(zhǎng)表現(xiàn)更為突出（2001年比2000年僅增長(zhǎng)了0.4%，2002年比2001年卻猛增了16.3%，同期綜合市場(chǎng)分別僅增長(zhǎng)了3.1%和5.4%）。億元商品交易市場(chǎng)年平均攤位成交額，2002年也比2001年增加了15.6%，遠(yuǎn)大于2001年比2000年增長(zhǎng)的4.1%。理解行業(yè) 前100家億元市場(chǎng)的排序有較大的調(diào)整。2001年，成交額排在前100位的億元商品交易市場(chǎng)到2002年僅剩77家，另有23家是2002年新進(jìn)入前100名的市場(chǎng)，調(diào)整比率達(dá)到23%。新進(jìn)入的市場(chǎng)按類別分，農(nóng)產(chǎn)品類有3家，輕紡食品類有11家，重工業(yè)產(chǎn)品及生產(chǎn)資料類有9家，其中汽車類有3家。而2001年排位前100名

10、至2002年未進(jìn)入的23家主要是農(nóng)產(chǎn)品類有4家、輕紡食品類有10家、生產(chǎn)資料類有9家。其中，汽車類大型交易市場(chǎng)的進(jìn)入引人注目。另外，從按成交額排序的前100名市場(chǎng)來看，2001年，排在第一名的年成交額為212億元，第100名是29億元。而2002年，排在第一名的年成交額為250億元，第100名是31億元。整體規(guī)模都在前移。六、前100家億元市場(chǎng)的排序有較大的調(diào)整。理解行業(yè)天潤(rùn)商圈的宏觀環(huán)境與發(fā)展態(tài)勢(shì)天潤(rùn)商圈的基本特征及區(qū)域影響天潤(rùn)商圈內(nèi)典型商鋪的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 天潤(rùn)商圈的宏觀環(huán)境與發(fā)展態(tài)勢(shì)天潤(rùn)商圈的基本特征及區(qū)域影響天潤(rùn)商圈內(nèi)典型商鋪的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)天潤(rùn)商圈的人口環(huán)境天潤(rùn)商圈的區(qū)域影響力行業(yè)是否有吸引力？

11、 市場(chǎng)有顯著潛力 市場(chǎng)規(guī)模 增長(zhǎng)潛力 經(jīng)營(yíng)者、投資者、 消費(fèi)者綜合分析 獲取回報(bào)的能力較高行業(yè)結(jié)構(gòu) 進(jìn)入壁壘 產(chǎn)品線利潤(rùn)率與現(xiàn)金流的能力是否能成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的公司？有形資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良市場(chǎng)份額收入/利潤(rùn)增長(zhǎng)現(xiàn)金流投資資本回報(bào)獲取經(jīng)營(yíng)控制力的成本無形資產(chǎn)價(jià)值較高提升人員素質(zhì)提升操作水平提升品牌形象關(guān)系建立第三類業(yè)務(wù)單元否否第三類業(yè)務(wù)單元潛在16個(gè)業(yè)務(wù)單元有三個(gè)業(yè)務(wù)單元為第一類業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)，應(yīng)加大投資，或選擇進(jìn)入積極發(fā)展了。有三個(gè)業(yè)務(wù)單元為第二類業(yè)務(wù)這類業(yè)務(wù)著重于獲取現(xiàn)金流或?qū)I(yè)態(tài)的提升配合一類業(yè)務(wù)單元理解戰(zhàn)略單元行業(yè)吸引力分析權(quán)重建材行業(yè)汽車汽配大中型專業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)小商品物流中心 大中型綜合超市 A

12、STASASTASASTASASTASASTASASTASASTAS市場(chǎng)潛力2116141214118市場(chǎng)規(guī)模13232332增長(zhǎng)潛力14243232經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者綜合分析13433211獲取回報(bào)能力進(jìn)入壁壘13422121產(chǎn)品線利潤(rùn)率與現(xiàn)金流的能力28422622行業(yè)吸引力第一類業(yè)務(wù)行業(yè)吸引力很大，而且擁有相當(dāng)資產(chǎn)和技能等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)高中低低中高第二類業(yè)務(wù)市場(chǎng)具有一定吸引力，具有近期盈利能力或能提升業(yè)態(tài)，但面臨進(jìn)一步發(fā)展挑戰(zhàn)第三類業(yè)務(wù)剩下的吸引力不大的各類業(yè)務(wù)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力農(nóng)貿(mào)服裝小商品汽車汽配建材、家居餐飲娛樂電子市場(chǎng) 大中型專業(yè)店 布匹市場(chǎng) 品牌服裝 倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) 大中型綜合超市 物流中心

13、 百貨商店花卉電器市場(chǎng) 理解戰(zhàn)略單元第一類業(yè)務(wù)行業(yè)第一類業(yè)務(wù)行業(yè)吸引力很大，而且擁有相當(dāng)資產(chǎn)和技能等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 其中汽車汽配為保持優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)單元，建材為選擇性成長(zhǎng)，能帶來利潤(rùn)率和現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)單元。大中型專業(yè)店為業(yè)態(tài)提升最優(yōu)選擇。第二類業(yè)務(wù)市場(chǎng)第二類業(yè)務(wù)市場(chǎng)具有一定吸引力，具有近期盈利能力或能提升業(yè)態(tài)，但面臨進(jìn)一步發(fā)展挑戰(zhàn).這類業(yè)務(wù)著重于獲取現(xiàn)金流或?qū)I(yè)態(tài)的提升配合一類業(yè)務(wù)單元。 物流、小商品、倉(cāng)儲(chǔ)超市三個(gè)業(yè)務(wù)單元為選擇性補(bǔ)充的業(yè)務(wù)單元。第三類業(yè)務(wù)剩下的吸引力不大的各類業(yè)務(wù)理解戰(zhàn)略單元對(duì)建材業(yè)務(wù)單元再分析市場(chǎng)潛力市場(chǎng)規(guī)模通過對(duì)襄樊建材市場(chǎng)調(diào)研，目前襄樊建材市場(chǎng)的面積約為30萬平米。人均面積約為0.

14、25平米/人。增長(zhǎng)潛力武漢的建材市場(chǎng)面積為190萬左右，人均面積為0.4平米/人。 根據(jù)武漢現(xiàn)在的在建的建材市場(chǎng)分析統(tǒng)計(jì)，三年后武漢建材市場(chǎng)總面積會(huì)增長(zhǎng)至300萬。屆時(shí)武漢建材市場(chǎng)人均面積會(huì)達(dá)到0.6平米/人左右。武漢與襄樊同樣建材集散地（武漢為華中區(qū)域的建材集散地，襄樊為鄂西北的建材集散地）襄樊建材市場(chǎng)人均面積0.25平米/人相對(duì)武漢人均面積約為0.4平米/人。及武漢三年后的0.6平米/人有一定的增長(zhǎng)空間。經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者綜合分析訪問建材經(jīng)營(yíng)者，有28的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為天潤(rùn)非常合適做建材市場(chǎng)、僅次于適合做汽車市場(chǎng)的選項(xiàng)。對(duì)于投資者、消費(fèi)者而言也是類似判斷。理解戰(zhàn)略單元獲取回報(bào)能力（1）進(jìn)入壁

15、壘建材業(yè)務(wù)的進(jìn)入壁壘不高。但較高級(jí)的建材業(yè)態(tài)存在一定的資金壁壘、技術(shù)壁壘。資金壁壘：主要表現(xiàn)在主力店入駐與現(xiàn)金流的矛盾等；技術(shù)壁壘：前期評(píng)估：主要為地塊價(jià)值研究評(píng)估、項(xiàng)目投資構(gòu)想與規(guī)劃、項(xiàng)目投資收益預(yù)算分析、項(xiàng)目市場(chǎng)前景研究分析、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研究分析。項(xiàng)目市場(chǎng)定位:區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析、項(xiàng)目發(fā)展資源研究分析、項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)控制評(píng)估等，提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方向性指導(dǎo)，降低、規(guī)避項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目商業(yè)化運(yùn)營(yíng)操作可行性，為項(xiàng)目以后成功開展商業(yè)運(yùn)作奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。項(xiàng)目商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計(jì)：包含項(xiàng)目建筑功能比例關(guān)系規(guī)劃、項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施規(guī)劃、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃、項(xiàng)目建筑物各組群立體規(guī)劃動(dòng)線設(shè)計(jì)。理解戰(zhàn)略

16、業(yè)務(wù)單元對(duì)建材業(yè)務(wù)單元再分析理解戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元獲取回報(bào)能力（2）產(chǎn)品線利潤(rùn)率與現(xiàn)金流的能力產(chǎn)品線可以分成現(xiàn)金流利潤(rùn)率產(chǎn)品線，現(xiàn)金流產(chǎn)品線分商鋪類和住宅類。商鋪類產(chǎn)品線寬度較窄（以調(diào)研總價(jià)區(qū)間劃分），深度較淺，通過高價(jià)值價(jià)格比對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有強(qiáng)打擊力度，有快速銷售能力。住宅類產(chǎn)品線寬度較窄（以主流總價(jià)區(qū)間劃分），深度較淺，通過性價(jià)比達(dá)到快速銷售的目地。利潤(rùn)率產(chǎn)品線，注意銷售節(jié)奏控制在銷售初期為現(xiàn)金流產(chǎn)品線站崗，在項(xiàng)目操作中期，憑借商鋪產(chǎn)品差異化與稀缺性的設(shè)計(jì)，達(dá)到利潤(rùn)率產(chǎn)品溢價(jià)銷售。天潤(rùn)商天潤(rùn)商圈人口環(huán)境特征（樣本數(shù)量75)性別構(gòu)成被訪問者從事的行業(yè)分析被訪問者從事的行業(yè)分析被訪問者的家庭月收入百分比

17、被訪問者經(jīng)常在那購(gòu)物、休閑對(duì)天潤(rùn)項(xiàng)目所在區(qū)位了解你認(rèn)為天潤(rùn)所在的區(qū)位合適哪些商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)以下概念城市重心北移，項(xiàng)目所在區(qū)位（項(xiàng)目位于襄陽區(qū)、樊城區(qū)、國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)四區(qū)交界的金三角）是城郊結(jié)合部新建大型聚居區(qū),也是城市重點(diǎn)發(fā)展的新商圈和市場(chǎng)群。在這里將大型的國(guó)際汽車貿(mào)易城為主導(dǎo)、并以大型的專業(yè)店（如金海馬家居為顧客提供家居設(shè)計(jì)和裝飾、裝飾材料、家具及家居飾品等“一站式”服務(wù)，集品牌展示和銷售為一體，商場(chǎng)、超市、專賣店等多種業(yè)態(tài)互動(dòng)共生的大型家居建材主題購(gòu)物中心）及購(gòu)物中心或大型超市，為依托形成（家、家居、汽車（現(xiàn)代人第二家居）主題,輻射鄂西北及華中的新城市生活圈。以天潤(rùn)為中心

18、的人口的居住地與工作地對(duì)比圖在未來1年內(nèi)，您到天潤(rùn)購(gòu)買這種商鋪的可能性有多大？天潤(rùn)為那些業(yè)態(tài)組合時(shí)，您可能會(huì)去購(gòu)物消費(fèi)休閑。 價(jià)格測(cè)試投資者的性別(樣本數(shù)量36)投資者的從事的職業(yè)類型對(duì)比圖投資者的家庭月總收入在襄樊建設(shè)一個(gè)專業(yè)的汽車市場(chǎng)對(duì)襄樊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一個(gè)很重的因素.城市重心北移代表著我們新的投資機(jī)會(huì).如果買商鋪可以升值嗎?14%16%18%天潤(rùn)周邊環(huán)境的發(fā)展感興程度商圈吸引力調(diào)查(你常在那里購(gòu)物休閑)投資者天潤(rùn)項(xiàng)目所在的區(qū)位了解程度被訪者認(rèn)為天潤(rùn)所在的的區(qū)位，設(shè)置那些商業(yè)業(yè)態(tài)比較合適，您會(huì)去購(gòu)物消費(fèi)休閑 投資者會(huì)購(gòu)買每平方米多少元的商鋪投資者居住地和工作地的對(duì)比圖投資者到天潤(rùn)購(gòu)買這種商

19、鋪的可大能性有多大投資者購(gòu)買商鋪要求的回報(bào)率經(jīng)營(yíng)者所在是那種專業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析投資者會(huì)考慮買多大面積的商鋪天潤(rùn)二期那樣的地理位置，開發(fā)什么類型的專業(yè)市場(chǎng)您認(rèn)為更合適 投資者購(gòu)商鋪時(shí)，主要考慮哪個(gè)因素投資者購(gòu)商鋪時(shí)天潤(rùn)為那些業(yè)態(tài)組合時(shí)會(huì)有較強(qiáng)的意向（購(gòu)買）商鋪?zhàn)钪饕紤]哪個(gè)因素 價(jià)格測(cè)試末來一年內(nèi),經(jīng)營(yíng)者到天潤(rùn)/購(gòu)買這種商鋪的可能性分析做為經(jīng)營(yíng)者你是購(gòu)買還是租商鋪(樣本數(shù)量53)經(jīng)營(yíng)者選擇租商鋪接受租金價(jià)格分析經(jīng)營(yíng)者的商鋪房子面積經(jīng)營(yíng)者希望商鋪的面積百分比你可能會(huì)購(gòu)買每平方米多少元的商鋪經(jīng)營(yíng)會(huì)買多大面積的商鋪經(jīng)營(yíng)者租或購(gòu)商鋪時(shí)，最主要考慮哪個(gè)因素經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)在的租金價(jià)格分析經(jīng)營(yíng)者一個(gè)月的營(yíng)業(yè)額分析對(duì)經(jīng)

20、營(yíng)者而言，以下何種商業(yè)業(yè)態(tài)組合，會(huì)有較強(qiáng)的意向購(gòu)買商鋪經(jīng)營(yíng)者在什么情況下,會(huì)有較強(qiáng)的意向入駐價(jià)格測(cè)試被訪者的年齡比例 近年來，我國(guó)建筑裝飾行業(yè)的總產(chǎn)值以20%左右的速度遞增，全國(guó)家裝行業(yè)總產(chǎn)值以每年30%的速度遞增。建筑裝飾產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展有力帶動(dòng)了建筑材料的消費(fèi)。據(jù)預(yù)計(jì)，“十五”期間我國(guó)住房裝修產(chǎn)值將以年20%的速度遞增。到2005年，裝修建材需求有望突破6500億元. 近年來，裝飾建材需求量將快速增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，住宅投資的誘發(fā)系數(shù)為1.51.7.也就是說，每投入100元的住宅投資，可拉動(dòng)150元到170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)（建材、冶金、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展）需求；每銷售100元的住宅可

21、以帶動(dòng)130元到150元的其它商品銷售。市場(chǎng)容量再分析 據(jù)測(cè)算襄樊市市區(qū)城市人口到2010年將達(dá)到150萬人，為實(shí)現(xiàn)國(guó)家提出的城市居民人均住宅建筑面積達(dá)到30平方米的小康水平，全市今后每年需新建住宅150萬平方米以上，在未來五年至少1000萬平方米的潛在需求市場(chǎng)，2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)17.52億元，年均增幅32.6%，2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)17.52億元，2005年元月至6月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，完成投資9.18億元，同比增長(zhǎng)29.1%， 預(yù)計(jì)2005年全市房地產(chǎn)投資至少將達(dá)到20億元，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求是相當(dāng)大的。市場(chǎng)容量再分析推論一：2005年襄樊市房地產(chǎn)投

22、資按20億估算，由此帶動(dòng)的建材行業(yè)產(chǎn)值需求達(dá)到30億-34億元人民幣。保守的按投資額增長(zhǎng)20計(jì)算，預(yù)測(cè)2006年襄樊市房地產(chǎn)投資為24元，帶動(dòng)建材行業(yè)需求達(dá)到36億-40.8億元人民幣，估算不計(jì)算襄樊建材市場(chǎng)群對(duì)鄂西北的副射，2006年襄樊市建材市場(chǎng)容量為，48萬平米54萬平米. 2007年市場(chǎng)容量為57.6萬平米65.2萬平米推論二：雖然襄樊市建材市場(chǎng)人均面積0.25平米/人相對(duì)武漢人均面積約為0.4平米/人。及武漢三年后的0.6平米/人有一定的增長(zhǎng)空間。但是襄樊城市群人均消費(fèi)能力相對(duì)武漢要低也是不可忽略的事實(shí)，可以把武漢建材市場(chǎng)人均面積約為0.4平米/人。做為參考的上限值。為1200000

23、*0 .4平米/人=48萬平米推論三：可以看到如下兩點(diǎn)，一、襄樊市購(gòu)買力屬偏低，建材市場(chǎng)未被激活。二、襄樊市建材對(duì)鄂西北的副射仍然不理想。綜合分析2006年襄樊市建材市場(chǎng)容量為：48萬平米50萬平米 市場(chǎng)容量再分析 目前襄樊市已有建材市場(chǎng)面積為30萬平米。加上二個(gè)開工新項(xiàng)目（共三百畝左右），估算現(xiàn)在襄樊市建材市場(chǎng)面積共計(jì)40萬平米。 考慮明后兩年的市場(chǎng)容量的有限的前提下，市場(chǎng)一年較難吸納建材產(chǎn)品十萬平米.考慮現(xiàn)金流產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力以及規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力。天潤(rùn)建材業(yè)務(wù)單元以1520萬平米較為合適?？紤]到大賣場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)，最多不宜超過25萬平米。（分兩年操作） 市場(chǎng)容量再分析購(gòu)買商鋪總款區(qū)間為：1999以下 20

24、002999 30004999 5000以上 13621 00201013100022172213022720投資者消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者(建材營(yíng)業(yè)額）0000000123001101-5.999萬6-9.999萬10-15.999萬16-20萬20萬以上012101999以下 20002999 30004999 5000以上 15.999萬 69.999萬 1020萬 20萬以上 2101410230商業(yè)產(chǎn)品線分析投資者總款區(qū)間集中在1015.9萬 占41.7（二線產(chǎn)品）1620萬 占25 （主力產(chǎn)品）占20萬以上 12.5 高端產(chǎn)品產(chǎn)品線寬度定義為相對(duì)而集5079.5M2 ,80100M2; 100

25、M2以上5060M2 是最優(yōu)區(qū)間?？紤]到對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主力產(chǎn)品線的打擊，考慮8090M2的區(qū)間，板材業(yè)態(tài)要求面積在100M2以上。主要面積區(qū)間次要面積區(qū)間商業(yè)產(chǎn)品線分析主要租價(jià)區(qū)間商業(yè)產(chǎn)品線分析投資者投資回報(bào)率當(dāng)租金為21元/M2時(shí)商鋪投資回報(bào)率為：(21元/月M212月）/（2000元/M2）=12.6%當(dāng)租金為30元/M2時(shí)商鋪投資回報(bào)率為：(30元/月M2 12月）/ (2000元/M2)=18%投資回報(bào)率滿足需求。商業(yè)產(chǎn)品線分析最終選定面積區(qū)間， 5060M2 ，8090M2,及100M2以上。產(chǎn)品線對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的打擊光彩大市場(chǎng)產(chǎn)品分兩種投資鋪（開間4米，進(jìn)深9米，兩層面積72M2左右)經(jīng)

26、營(yíng)鋪（開間4.2米 ,進(jìn)深9米，三層面積113M2左右)投資鋪實(shí)例3609號(hào) 面積 74.045M2 單價(jià) 2079 總價(jià)153940元一次性付款 150830元 優(yōu)惠后返租 年 月第一年 6 9050 754第二年7 10558 880第三年8 12066 1006 第四年9 13575 1131第五年10 15083 1260共返40 60332元商業(yè)產(chǎn)品線分析 投資戶最關(guān)心的是投資回報(bào)率和總價(jià)。 在滿足商鋪功能的前提下，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更少的面積，意味更高的單價(jià)，更低的總款，和較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 建議在5060M2 ，80-90M2,及100M2以上兩個(gè)區(qū)間里定義產(chǎn)品 建議產(chǎn)品一，打擊光彩投資鋪

27、（光彩投資鋪開間4米，進(jìn)深9米，兩層面積72M2左右，總價(jià)在153940元) 商鋪產(chǎn)用騎樓的形式，（1）使場(chǎng)內(nèi)人流車流合理組織及分流，互不干擾。提生項(xiàng)目形象（2）分析商鋪功能，進(jìn)深為5.57.5米可滿足使用功能。 定義商鋪開間為4.2.首層進(jìn)深為5.5,（首層商鋪外為2米寬的騎樓）二層進(jìn)深為7.5米。 即 首層5.5米4.2米，二層7.5米4.2米。面積總計(jì)為54.6M2 選擇有相對(duì)光彩有競(jìng)爭(zhēng)力的總價(jià)145000元，售價(jià)為2655元。減去三年返租，實(shí)際銷售單價(jià)為2018元 （145000元（145000元0.24）/54.6M2=2018元/M2商業(yè)產(chǎn)品線分析商鋪產(chǎn)品建議產(chǎn)品二，打擊光彩經(jīng)營(yíng)鋪

28、（光彩經(jīng)營(yíng)鋪開間4.2米 ,進(jìn)深9米，三層面積113M2左右) 商鋪產(chǎn)用騎樓的形式，（1）使場(chǎng)內(nèi)人流車流合理組織及分流，互不干擾。提生項(xiàng)目形象（2）分析商鋪功能，進(jìn)深為5.57.5米可滿足使用功能。 定義商鋪開間為4.2.首層進(jìn)深為5.5,（首層商鋪外為2米寬的騎樓）二層三層進(jìn)深為7.5米。面積總計(jì)為86,通過對(duì)總價(jià)區(qū)間分析，把面積控制在80M2 建議產(chǎn)品三，滿足板材業(yè)態(tài)的產(chǎn)品 開間11米，進(jìn)深12米,面積為132M2 （滿足堆放，展示要求） 產(chǎn)品一，產(chǎn)品二，可以有效滿足木線類、地板類、長(zhǎng)材類、陶瓷類、石材類、五金類、涂料類、燈飾類、窗簾類經(jīng)營(yíng)者使用功能。并從總款區(qū)間對(duì)投資者為最優(yōu)。能對(duì)對(duì)手形

29、成有力的打擊。 產(chǎn)品三，有效滿足板材業(yè)態(tài)的產(chǎn)品?？紤]到板材對(duì)業(yè)態(tài)對(duì)建材市場(chǎng)的帶動(dòng)力，此種產(chǎn)品可考慮對(duì)經(jīng)營(yíng)大戶定向招商銷售。一般而言，和建材家居類流通巨頭合作有共性更有特性,現(xiàn)以東方家園及紅星美凱龍為例分析。、東方家園對(duì)合作方要求 （1）、非標(biāo)準(zhǔn)建材超市總建筑面積在500010000平方米之間；配套停車位不少于100個(gè)；各類消防安全設(shè)施合格；符合當(dāng)?shù)卣鞑块T的營(yíng)業(yè)要求；（2）、標(biāo)準(zhǔn)建材超市總建筑面積1000015000平米之間，層高在6米以上 ； 配套停車位不少于200個(gè)；各類消防安全設(shè)施合格；符合當(dāng)?shù)卣鞑块T的營(yíng)業(yè)要求；大賣場(chǎng)二、紅星美凱龍對(duì)合作方的要求選址要求：目標(biāo)城市為以上海、北京、重

30、慶、沈陽、成都等為主的各大直轄市、省會(huì)城市以及計(jì)劃單列市； 項(xiàng)目位于城市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，周邊有一定的商業(yè)氛圍或商業(yè)潛力； 項(xiàng)目周邊交通便利，地處城市主要交通干道或高速公路出入口； 項(xiàng)目靠近人口密集的住宅小區(qū)，以中高檔小區(qū)為優(yōu)。 建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目占地50-100畝； 經(jīng)營(yíng)面積7-20萬平方米。 投資方式：買斷土地使用權(quán)新建商合作方土地作價(jià)入股合作經(jīng)營(yíng)。 租賃、承包經(jīng)營(yíng)。 效益評(píng)估：每一大賣場(chǎng)投資25億人民幣，年銷售額約10億元左右。 做為現(xiàn)金流項(xiàng)目，要考慮到銷售速度、利潤(rùn)率及商圈的人流匯聚作用三者的平衡。 建議面積控制在二期商業(yè)面積的15以內(nèi)，引進(jìn)二至三家錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的主力店。 利用主力店，完成項(xiàng)目業(yè)

31、態(tài)形象定位。（國(guó)際上流行的大家居主題家居建材、汽車(第二家居），一站式服務(wù)） 使此項(xiàng)目的各個(gè)業(yè)務(wù)單元，在形象上產(chǎn)生關(guān)連. 做為正常的批發(fā)為主，兼顧零售的建材市場(chǎng),倉(cāng)庫(kù)至少要達(dá)到20的面積。倉(cāng)庫(kù)展示中心與酒店式公寓展示中心面積為1.31.5萬,控制在5左右酒店式公寓為1.5萬,控制在6左右不計(jì)入二期商業(yè)面積，根據(jù)商業(yè)動(dòng)線，選取動(dòng)線不易到達(dá)的死角做住宅地塊。住宅產(chǎn)品面積配比產(chǎn)品線梳理投資者投資時(shí)主要考慮那個(gè)因素經(jīng)營(yíng)者在什么情況下,會(huì)有較強(qiáng)的意向入駐 在投資者投資時(shí)主要考慮那個(gè)因素？以及經(jīng)營(yíng)者在什么情況下,會(huì)有較強(qiáng)的意向入駐？?jī)蓚€(gè)問題中，“主力店入駐”對(duì)投資者以及經(jīng)營(yíng)者而言并不是重要的因素。 這是因

32、為襄樊商業(yè)地產(chǎn)并未成熟,襄樊的投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)主力店的作用沒有足夠的認(rèn)識(shí)。他們最關(guān)注的是地理位置，和市場(chǎng)前景，天潤(rùn)項(xiàng)目來說，是利好。這兩點(diǎn)可以在項(xiàng)目推廣過程中引導(dǎo)客戶。如果主力店招商成功，可以用主力店的入駐與市場(chǎng)前景看好的因果關(guān)系來打擊市場(chǎng),并形成與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化。 投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)主力店入駐的關(guān)注度低還說明了，一方面說明目前投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的了解程度較低。需要教育引導(dǎo)消費(fèi)者，另一方面說明如果僅以主力店招商做為主線可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 該區(qū)域的發(fā)展熱度上升,區(qū)域內(nèi)明年的僅建材類產(chǎn)品供應(yīng)量大約在2530萬平方米左右，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目就將推出1015萬平方米。 （光彩建材產(chǎn)品面積為14萬平米）

33、而2006年襄樊市建材市場(chǎng)容量為：48萬平米50萬平米。與光彩的競(jìng)爭(zhēng)的成與敗將決定項(xiàng)目的生與死。 鑒于上述市場(chǎng)要求，我們的項(xiàng)目將尋求整體市場(chǎng)的空白點(diǎn)，以主題形象、業(yè)態(tài)提升和產(chǎn)品細(xì)節(jié)來共同創(chuàng)造市場(chǎng)差異性，憑借鮮明的特點(diǎn)從區(qū)域內(nèi)脫穎而出，成為區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。同時(shí)尋找光彩產(chǎn)品的價(jià)格空檔并憑借對(duì)投資者，經(jīng)營(yíng)者，消費(fèi)者的理解，在產(chǎn)品線上全面打擊對(duì)手,以中端合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售，保證回款和現(xiàn)金流目標(biāo)。以下根據(jù)不同的項(xiàng)目操作思路，定義產(chǎn)品線的組合。并進(jìn)行戰(zhàn)略評(píng)估。戰(zhàn)略選擇分析權(quán)重現(xiàn)金流產(chǎn)品線：除板材及綜合區(qū)外所有建材區(qū)產(chǎn)品、處于死角的地塊做住宅利潤(rùn)率產(chǎn)品線：板材區(qū)、綜合區(qū)形象產(chǎn)品及配套產(chǎn)品：主力店、倉(cāng)庫(kù)、酒店、展示中心現(xiàn)金流產(chǎn)品線：除板材及綜合區(qū)以及部分銷控的建材區(qū)產(chǎn)品、處于死角的地塊做住宅利潤(rùn)率產(chǎn)品線：板材區(qū)、綜合區(qū)、以及部分銷控的建材區(qū)