2020年中國園區(qū)經(jīng)濟行業(yè)市場前景及投資研究報告(部分)2020.05課件

1、中國園區(qū)經(jīng)濟行業(yè)市場前景 及投資研究報告2020年在經(jīng)濟全球化的背景下，發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟，成為實現(xiàn)一個地區(qū)或城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展， 增強綜合競爭力的關(guān)鍵。園區(qū)經(jīng)濟作為我國發(fā)展經(jīng)濟中的新型模式，通過合理的規(guī)劃、 完整的設(shè)施、優(yōu)惠的政策和一體化的服務(wù)，形成適宜企業(yè)成長的“土壤”，招來外來企 業(yè)，整合周邊資源，成為區(qū)域經(jīng)濟的重要增長極。2018年，全國219家國家級經(jīng)開區(qū)總體上呈現(xiàn)穩(wěn)中有進的發(fā)展態(tài)勢，總計實現(xiàn)地區(qū)生 產(chǎn)總值9.5萬億元，較上年增長6.6 ，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11 。截至2019年10月， 我國共有各類國家級開發(fā)區(qū)628家，省級開發(fā)區(qū)2053家，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)15000多個，對整 個中國經(jīng)

2、濟的貢獻達到30 以上。園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭驚人，未來前景可期。前 言01園區(qū)經(jīng)濟的基本概況02園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟政治環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟社會環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析CONTENTS目 錄園區(qū)經(jīng)濟定義與本質(zhì)園區(qū)經(jīng)濟的園區(qū)級別園區(qū)經(jīng)濟的基本類型園區(qū)經(jīng)濟的組成要素園區(qū)經(jīng)濟的商業(yè)模式園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展歷程園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展特點園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展意義03產(chǎn)業(yè)鏈型園區(qū)發(fā)展分析生物醫(yī)藥園區(qū)發(fā)展分析化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展分析電子商務(wù)園區(qū)發(fā)展分析04技術(shù)型園區(qū)發(fā)展分析05物流園區(qū)發(fā)展分析CONTENTS目 錄高科技園區(qū)定義與分類技術(shù)型園區(qū)開發(fā)模式高科技園區(qū)建設(shè)規(guī)模高科技開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)模高科技開發(fā)區(qū)企業(yè)發(fā)

3、展現(xiàn)狀高科技園區(qū)的典型案例科技園區(qū)未來發(fā)展趨勢物流園區(qū)定義與分類物流園區(qū)的開發(fā)模式物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模物流園區(qū)的區(qū)域分布物流園區(qū)的交通結(jié)構(gòu)專業(yè)型物流園區(qū)綜合型物流園區(qū)物流園區(qū)的典型案例物流園區(qū)的四大困境物流園區(qū)的發(fā)展方向06產(chǎn)業(yè)綜合體發(fā)展分析07總部經(jīng)濟園區(qū)發(fā)展分析CONTENTS目 錄產(chǎn)城綜合體發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)綜合體的基本定義產(chǎn)業(yè)綜合體的基本分類商業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體分析城市產(chǎn)業(yè)綜合體分析文化旅游綜合體分析產(chǎn)業(yè)綜合體典型案例產(chǎn)業(yè)綜合體規(guī)劃原則產(chǎn)業(yè)綜合體開發(fā)思路產(chǎn)業(yè)綜合體管理策略產(chǎn)業(yè)綜合體投資建議總部經(jīng)濟行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總部經(jīng)濟園區(qū)的建設(shè)規(guī)?？偛拷?jīng)濟園區(qū)的發(fā)展模式總部經(jīng)濟園區(qū)的招商模式總部經(jīng)濟園區(qū)的典型案例總部

4、經(jīng)濟園區(qū)的發(fā)展趨勢08園區(qū)企業(yè)孵化加速器市場分析09重點省市園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展分析CONTENTS目 錄孵化器的定義與發(fā)展方向企業(yè)孵化加速器基本定義企業(yè)孵化加速器建設(shè)規(guī)模園區(qū)企業(yè)孵化加速器規(guī)模園區(qū)企業(yè)孵化加速器區(qū)域格局園區(qū)企業(yè)孵化加速器典型案例園區(qū)企業(yè)孵化加速器政策趨勢園區(qū)企業(yè)孵化加速器發(fā)展趨勢北京園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與投資分析上海園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與投資分析廣東園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與投資分析山東園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與投資分析浙江園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與投資分析10重點省市園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展分析園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展五大趨勢園區(qū)經(jīng)濟規(guī)劃建議園區(qū)經(jīng)濟定義與本質(zhì)園區(qū)經(jīng)濟的園區(qū)級別園區(qū)經(jīng)濟的類型園區(qū)經(jīng)濟的組成要素第一章園區(qū)經(jīng)濟基本概述園區(qū)經(jīng)濟的商業(yè)模式園區(qū)經(jīng)濟

5、的發(fā)展歷程園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展特點園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展意義1.1 區(qū)位經(jīng)濟定義與本質(zhì)資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院PAGE 8園區(qū)經(jīng)濟是指一個區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟發(fā) 展要求， 通過行政和市場等多種手段， 集聚各 種生產(chǎn)要素， 在一定的空間范圍內(nèi)進行科學(xué)整 合， 使之成為功能布局優(yōu)化， 結(jié)構(gòu)層次合理， 產(chǎn)業(yè)特色鮮明的企業(yè)集聚發(fā)展模式。本質(zhì)是最大限度實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置， 發(fā)揮生 產(chǎn)要素的聚集效應(yīng)， 進而帶動地區(qū)經(jīng)濟加快增 長， 推進城市化進程， 實現(xiàn)企業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)升 級、經(jīng)濟發(fā)展等多重效應(yīng)。園區(qū)經(jīng)濟是現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)中的規(guī)模經(jīng)濟理論、集 群經(jīng)濟理論的充分運用。1.2 園區(qū)經(jīng)濟的園區(qū)級別資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院PAGE

6、9我國園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展在類別上分為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅港區(qū)；省級 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、保稅區(qū)（庫）、物流園區(qū)；市縣級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等。根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)級別的高低，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)劃分為國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)、省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)、地市級產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅港區(qū)等。省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)省級產(chǎn)業(yè)園是經(jīng)地方人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的， 由所在地方政府直接管轄的額， 實行特殊經(jīng)濟政策， 進行集中開發(fā)建設(shè)的特定區(qū)域。如： 省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、保稅區(qū)（庫）、物流園區(qū)等。地方級產(chǎn)業(yè)園區(qū)地方級產(chǎn)業(yè)園區(qū)是基層園區(qū)， 以

7、部分經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、部分高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、部分工業(yè)園區(qū)、部分農(nóng)業(yè)園區(qū)為代表。1.3 區(qū)位經(jīng)濟類型（一）資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院PAGE 10一是以創(chuàng)新為主題的園區(qū)，如創(chuàng)新園（基地），研發(fā)基地。二是以招商為主題的園區(qū)，如蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)、臺商工業(yè)園區(qū)、歐美工業(yè)園區(qū)等。三是以資產(chǎn)重組和規(guī)?；癁橹黝}的園區(qū)，這類專業(yè)經(jīng)濟園區(qū)和企業(yè)集團園區(qū)是當(dāng)前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中實現(xiàn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要手段。四是以構(gòu)建生態(tài)經(jīng)濟為主題的生態(tài)經(jīng)濟園區(qū)，如可持續(xù)型經(jīng)濟園區(qū)。五是以營造創(chuàng)業(yè)熱點為主題的園區(qū)，如創(chuàng)業(yè)樂園。六是以外貿(mào)加工為主題的園區(qū)，如出口加工園區(qū)。七是以科技教育產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化為主題的園區(qū)，如

8、大學(xué)城等。從各地園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r來看，園區(qū)經(jīng)濟大致可以分為以下幾類：1.3 區(qū)位經(jīng)濟類型（二）資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院PAGE 11單個企業(yè)或集團的經(jīng)濟園區(qū)專業(yè)化經(jīng)濟園區(qū)主題型經(jīng)濟園區(qū) 以生產(chǎn)和經(jīng)營活動為主，實行標(biāo)準(zhǔn)化的生 產(chǎn)經(jīng)營區(qū)同生活區(qū)的分離，采用封閉、半 封閉式管理，建立適應(yīng)市場經(jīng)濟規(guī)則的現(xiàn) 代政企關(guān)系。如鋁業(yè)園區(qū)、軟件園、中關(guān)村高科技園 區(qū)、大學(xué)城、電子產(chǎn)品工業(yè)園等。依據(jù)各種創(chuàng)意主題形成的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟布局區(qū)，如東莞的松山湖經(jīng)濟園區(qū)等。從園區(qū)內(nèi)經(jīng)濟構(gòu)成的主體來看，可以分為以下幾種：1.4 區(qū)位經(jīng)濟組成要素資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院PAGE 123園區(qū)的政務(wù)環(huán)境平臺園區(qū)硬件環(huán)境平臺與園外聯(lián)系的市

9、場組成因 素園區(qū)的理念和創(chuàng)意具有科學(xué)的建園理念，新穎、務(wù)實、品位高和操 作性強的創(chuàng)意?，F(xiàn)代經(jīng)濟園區(qū)的理念和創(chuàng)意應(yīng)瞄 準(zhǔn)現(xiàn)代化、國際化、市場化和可持續(xù)發(fā)展的要求， 科學(xué)定位，合理建設(shè)。在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型背景下，應(yīng)嚴格按照現(xiàn)代市場經(jīng) 濟的規(guī)則和園區(qū)特定經(jīng)濟主體的要求，建立新型 的政務(wù)服務(wù)機制，界定新型的政企關(guān)系。園區(qū)競爭力的主體入園的經(jīng)濟主體或其他構(gòu)成競爭力的主體，決不是傳統(tǒng)的經(jīng)濟主體的簡單歸并、組合，而是優(yōu)質(zhì)主體的優(yōu)化組合和高質(zhì)量要素資源的高效益配 置，因此，入園的經(jīng)濟主體必須具有較好的運行質(zhì)量和效益，進園的各類資源也必須是優(yōu)質(zhì)的資源，現(xiàn)代化園區(qū)經(jīng)濟必須立足吸納高質(zhì)量的資 金、技術(shù)、人才和運行較好的

10、企業(yè)，以及具有較好發(fā)展前景的新興產(chǎn)業(yè)和朝陽產(chǎn)業(yè)。一、按照可持續(xù)發(fā)展的要求，建立資源永續(xù)利用、 清潔生產(chǎn)、運行環(huán)境優(yōu)化的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施體系，二 、依照園區(qū)主題的要求，建立完善的公共服務(wù) 體 系。建立使園區(qū)有效融入統(tǒng)一大市場的市場營銷網(wǎng)絡(luò)、 開放式交通網(wǎng)絡(luò)、信息服務(wù)平臺和優(yōu)質(zhì)資源快速 配置的綠色通道。地產(chǎn)開發(fā)商模式開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開 發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè) 綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資 等方式進行項目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的 模式。盈利方式：物業(yè)出售、物業(yè)出租、提供服務(wù)。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式以政府為主導(dǎo)，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，基于

11、社 會經(jīng)濟發(fā)展等因素，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式 引進符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，以地產(chǎn)為載體， 產(chǎn)業(yè)項目為依托，實現(xiàn)城市功能建設(shè)的開發(fā)模式。盈利方式：通過土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)獲利1.5 園區(qū)經(jīng)濟的商業(yè)模式產(chǎn)業(yè)投資商模式產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該 基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)， 同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投 資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實現(xiàn) 資本溢價的同時還是帶動園區(qū)資產(chǎn)增值。盈利方式：園區(qū)運作、資本運作、基金管理資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院基金投資商模式基金投資商通過發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金， 與老廠房擁有方合作，收購該物業(yè)

12、后進行現(xiàn)代化改 造并回租給合作方，或者通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的 方式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)入駐率達到一定水平并 產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，通過發(fā)行Reits的方式 對物業(yè)進行資本化運作。盈利方式：物業(yè)租賃、物業(yè)資本化PAGE 131.6 區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展歷程資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院PAGE 14時間類別功能存量動因1980S未來工業(yè)園制造研發(fā)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)集群先進制造業(yè)倉儲物流標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)樓研發(fā)總部經(jīng)濟業(yè)務(wù)整合后臺服務(wù)研發(fā)融合研發(fā)設(shè)計、上 午辦公、高端制造、 綜合配套等復(fù)合功能產(chǎn)業(yè)集群從工業(yè)園到產(chǎn)業(yè)綜合體1990S2000S科技園商務(wù)花園20世紀80年代，由于制造業(yè)、倉儲物流發(fā)展需求各種工業(yè)園區(qū)

13、應(yīng)運而生。90年代，由于研發(fā)需求科技園興起。21世紀以 后，由于總部經(jīng)濟、業(yè)務(wù)整合、研發(fā)需求影響，商務(wù)花園出現(xiàn)。因產(chǎn)業(yè)集群需要，集研發(fā)設(shè)計、商務(wù)辦公、高端制造、 綜合配套等符合功能的產(chǎn)業(yè)綜合體出現(xiàn)。1.7 園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展特點資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院PAGE 151.8 區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展作用資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院PAGE 16園區(qū)經(jīng)濟具有節(jié)約經(jīng)濟發(fā)展成本的效果，最直接的好處就是能節(jié)約土地資源， 既保護了耕地，又保障了建設(shè)用 地，從而促進經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，同時也符合國家實行土地用途管制的要求。促進地方經(jīng)濟發(fā)展依托地方的區(qū)位和資源等優(yōu)勢建設(shè)工業(yè)園區(qū)， 可以使地方的資源 優(yōu)勢得到有效配置，產(chǎn)生最大的資源

14、集聚效能。企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中可以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相同、相似的企業(yè)集中發(fā)展規(guī) 模， 產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。另外， 企業(yè)集中在園區(qū)發(fā)展， 既 方便基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)， 降低配套建設(shè)成本， 又有利于企業(yè)改 善生產(chǎn)經(jīng)營條件， 同時企業(yè)間的信息交流、產(chǎn)權(quán)流動等活動都極 為便利，大大提高了企業(yè)的各種效率。促進企業(yè)緊密發(fā)展12第二章園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析 政治環(huán)境 社會環(huán)境 經(jīng)濟環(huán)境 產(chǎn)業(yè)環(huán)境2.1 政治環(huán)境資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院PAGE 18提到“化解 房地產(chǎn)庫存” 是五大重點 任務(wù)之一。促進房地產(chǎn) 市場平穩(wěn)健 康發(fā)展，要 堅持“房子 是用來住的、 不是用來炒 的”定位。企業(yè)信用債到期償還量合計為3960.9億

15、元，同比增長15.8。2015年2016年2017年加快建立多 主體供應(yīng)， 多渠道保障、 租購并舉的 住房制度。2018年要構(gòu)建房地 產(chǎn)市場健康 發(fā)展長效機 制，堅持房 是用來住的、 不是用來炒 的定位，因 城施策，分 類指導(dǎo)。2019年要堅持房子 是用來住的 不是用來炒 的定位，全 面落實因城 施策，穩(wěn)地 價、穩(wěn)房價、 穩(wěn)預(yù)期的長 效管理調(diào)控 機制。房地產(chǎn)長效管理機制2月20日，2020年金融市場工作電視電話會議側(cè)重強調(diào)“因城施策”，落實好房地產(chǎn)長效管理機制。而在此之前， 多部委則強調(diào)強調(diào)“房住不炒”總基調(diào)，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年3-12月，房地2.1 政

16、治環(huán)境資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院PAGE 19賦予地方政府更多用地自主權(quán)土地政策指的是國家根據(jù)一定時期內(nèi)的政治和經(jīng)濟任務(wù)，在土地資源開發(fā)、利用、治理、保護和管理方面規(guī)定的行 動準(zhǔn)則。它是處理土地關(guān)系中各種矛盾的重要調(diào)節(jié)手段。一般包括地權(quán)政策、土地金融政策和土地賦稅政策等。中華人民共和國土地管理法(以下簡稱“土地管理法”)于1987年1月1日起施行。這是我國在土地管理方面的 一部基本法。土地管理法是1986年第六屆全國人大常委會第十六次會議通過的，至今試行已超過三十年。2017年5月23日，國土部發(fā)布了中華人民共和國土地管理法（修正案）（征求意見稿）并開始公開征求意見。 修正案針對我國當(dāng)前土地征收制度不完善，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價，宅 基地用益物權(quán)尚未完整的落實，土地增值收益分配機制不健全等實際問題，對土地管理法做出相應(yīng)修改。2018年12月23日，全國人大常委會第十三屆第七次會議通過了新中華人民共和國土地管理法(修正案)，標(biāo)志著我國已