地產(chǎn)顧問公司業(yè)務操作流程_secret

1、地產(chǎn)顧問公司業(yè)務操作流程房地產(chǎn)項目市場研究涉及房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，是開發(fā)策劃、投資策劃、發(fā)展策劃、營銷策劃以及全程營銷服務的有力支撐點，力求在發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的過程中確保項目能夠完全被市場接受。常規(guī)研究內容主要有：競爭環(huán)境研究 通過對區(qū)域市場產(chǎn)品供求總量及其結構分析、典型競爭企業(yè)/樓盤營銷策略研究、片區(qū)同類項目普查、需求變化趨勢預測等供應、需求、產(chǎn)品、策略的調查，以及研究宏觀人口、收入、行業(yè)、政策等數(shù)據(jù)，從而對當前整體市場狀況進行描述，對未來行業(yè)趨勢進行定性預測，對具體項目影響進行分析評估，協(xié)助已進行項目制訂開發(fā)決策。細分市場選擇和目標市場需求研究 主要通過對潛在客戶的品牌和產(chǎn)品認知、

2、使用、決策、購買、影響因素、個人和家庭社會經(jīng)濟文化特征等方面的調查研究，進行市場細分和選擇目標市場，同時描述目標市場特征和規(guī)模。尺度的細分市場選擇和目標市場需求研究服務，可以為項目市場定位、產(chǎn)品設計、營銷策略提供全面準確的決策信息，是建筑設計和營銷策略賴以成功的基石。產(chǎn)品研究 產(chǎn)品質量和功能設計在銷售促進中的影響權重在70%以上，不動產(chǎn)產(chǎn)品本身綜合質素的好壞決定著銷售業(yè)績，如何針對居住行為和心理需求以及特定目標消費群的特殊需求，設計開發(fā)產(chǎn)品功能及環(huán)境、文化等屬性，既是房地產(chǎn)市場營銷要求解決的問題，也是建筑學、人類學、社會學等學科研究的課題。沒有科學全面的產(chǎn)品研究結論，就不可能設計開發(fā)出滿足消費

3、者需求的住宅產(chǎn)品，更談不上創(chuàng)造住宅建筑精品，產(chǎn)品研究向來是尺度房地產(chǎn)市場研究的重中之重。商圈研究和商業(yè)物業(yè)定位研究 商圈研究主要為商業(yè)物業(yè)的定位和營銷策略服務，是各類百貨公司、主題商場、專業(yè)市場、連鎖商業(yè)、零售店選址和選擇經(jīng)營品種、規(guī)模的重要依據(jù)，研究內容主要有各級商圈經(jīng)濟規(guī)模測量，包括人流量、車流量、區(qū)域面積、人口密度、經(jīng)營規(guī)模等各級商圈地理環(huán)境描述，包括物業(yè)分布和道路交通狀況、城市規(guī)劃等商圈購買力和人口構成特點調查，商圈內居民消費習慣研究商圈競爭及趨勢研究，包括人口規(guī)模與結構、商業(yè)結構、經(jīng)營品種及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、發(fā)展趨勢研究、商場功能及目標市場、經(jīng)營主題的選擇、市場機會的探索與研究其它不動產(chǎn)項目

4、的市場研究 包括：工業(yè)物業(yè)的項目選址、區(qū)域投資比較、科技園區(qū)與各類經(jīng)濟開發(fā)區(qū)研究旅游/酒店業(yè)（風景旅游區(qū)、度假村、產(chǎn)權酒店、海島等）綜合開發(fā)研究寫字樓、智能化大廈、酒店式公寓、私立學校、私立醫(yī)院等辦公物業(yè)和不動產(chǎn)項目的市場研究主題公園（體育休閑公園、現(xiàn)代農(nóng)莊、軍事公園、科技公園）等大型娛樂項目市場研究房地產(chǎn)項目投資策劃土地是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈 銷售價格和土地成本是項目投資利潤的主要決定因素，從保守的立場來看，土地價格以及與土地相關的費用決定著項目的利潤空間和開發(fā)可行性；土地價格不僅是利潤的主要決定因素，同時由于房地產(chǎn)項目的特殊性，土地位置也顯著影響項目市場定位、產(chǎn)品設計、營銷策略和銷售價格，因此

5、，土地購買的內容和條件是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中最重要的決策環(huán)節(jié)投資策劃的關鍵點： 土地能否購買（為什么不能購買） 買來能做什么 能賺多少錢 風險有多大 地價上限應是多少 項目風險評估和規(guī)避方法投資策劃流程8步曲1.可以開發(fā)什么-在政府城市建設規(guī)劃和土地控制性規(guī)劃條件下，根據(jù)地塊自身條件和周邊環(huán)境，該地塊可以開發(fā)的物業(yè)類型有哪些？2.有需求嗎-初步判斷符合政策、地塊條件環(huán)境和區(qū)域形象的物業(yè)開發(fā)類型是否存在現(xiàn)實的市場需求3.需求夠大嗎-雖然物業(yè)類型的需求存在，但有效需求規(guī)模和強度不同，在正式確定作為投資核算基準的物業(yè)開發(fā)類型組合及體量之前，需要對物業(yè)需求規(guī)模和強度進行測量4.能賣多少錢-在物業(yè)開發(fā)類

6、型確定之后，繼續(xù)對各類型的銷售價格進行測量和分析，以修正物業(yè)類型組合及體量，并作為核算銷售收入的依據(jù)5.開發(fā)成本是多少-不同物業(yè)開發(fā)類型組合及體量的開發(fā)成本是多少6.開發(fā)利潤是多少-在既定物業(yè)開發(fā)類型組合及體量的條件下，根據(jù)成本比較與分析，不同方案的開發(fā)利潤是多少7.開發(fā)風險有多大-在根據(jù)物業(yè)開發(fā)類型組合及體量比較分析開發(fā)成本和利潤時，不同方案的市場風險有多大8.項目適合這個企業(yè)嗎-好項目并非適合所有的企業(yè)，單純分析項目的可行性而不考慮企業(yè)自身條件往往蘊藏著潛在危險房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃 要提高房地產(chǎn)項目投資利潤和降低市場風險，除土地相關因素外，主要與產(chǎn)品設計和營銷策略有關，房地產(chǎn)項目前期研究與策

7、劃是產(chǎn)品設計的市場基礎，也是促銷策略的核心發(fā)展策劃流程 目標市場定位研究產(chǎn)品概念策劃溝通產(chǎn)品與目標客戶的元素、途徑、策略確定產(chǎn)品符合投資目標預期確定投資風險在能夠接受的范圍內為產(chǎn)品設計提供指導建議發(fā)展策劃成果目標市場定位：在特定地塊規(guī)劃條件下，通過細分市場研究選擇目標市場組合，并描述目標市場的需求特征和規(guī)模，主要內容為：市場細分評估規(guī)模選擇描述特征描述產(chǎn)品需求特點描述決策模式產(chǎn)品概念策劃：地塊和規(guī)劃對產(chǎn)品的要求目標市場對產(chǎn)品的需求產(chǎn)品創(chuàng)新思路投資目標對產(chǎn)品的要求產(chǎn)品設計概念規(guī)劃設計建議產(chǎn)品設計的收益比較產(chǎn)品風險分析營銷策略：產(chǎn)品寫真：使用符合消費者習慣的市場營銷語言，對產(chǎn)品特點進行描述，簡潔明

8、了的歸納產(chǎn)品市場形象。消費者需求紅心：根據(jù)目標市場特征和產(chǎn)品需求特點，總結描述消費者需求*廓和重心，把消費者需求系統(tǒng)化和層次化。溝通按鈕：尋找有效連接消費者需求和產(chǎn)品的溝通元素，使之系統(tǒng)化并形成產(chǎn)品營銷主題，為營銷創(chuàng)意策略、媒體策略、促銷策略提供指導。財務分析報告：對項目本階段的財務指標進行分析，提出投資分析概算報告規(guī)劃設計任務書：總結發(fā)展策劃結果，擬定規(guī)劃設計任務書，在常規(guī)內容之外增加下列內容：營銷主題產(chǎn)品設計概念規(guī)劃設計建議（規(guī)劃設計市場顧問服務也在本階段持續(xù)完成）房地產(chǎn)項目營銷策劃能人所不能充分利用專業(yè)的房地產(chǎn)調查和分析技術為營銷策劃服務，保障營銷策略的可行性和針對性；在營銷科學理論框架下整合