房地產(chǎn)投資信托基金國(guó)際經(jīng)驗(yàn)比較

1、-. z房地產(chǎn)投資信托基金的國(guó)際經(jīng)歷比擬摘 要房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)提供根本生活資料和生產(chǎn)資料的根底性行業(yè)，面對(duì)這種情況，很有必要借鑒興旺國(guó)家的成功經(jīng)歷，探索房地產(chǎn)投融資新渠道，以保持房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定開(kāi)展。房地產(chǎn)投資信托基金REITs是一種金融衍生的房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，并得到了越來(lái)越多的關(guān)注在中國(guó)支付。本文介紹了REITs的概念，類型和主要特征，從目前國(guó)的投資環(huán)境，外國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)歷借鑒房地產(chǎn)行業(yè)的根本情況，重點(diǎn)探討美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金及我國(guó)借鑒的可能，并提出了在中國(guó)開(kāi)展REITs的一些建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；信托基金；經(jīng)歷；比擬AbstractThe real estate indu

2、stry as a provides the basic industries of the basic means of subsistence and production data, in the face of this situation, it is necessary to refer to the successful e*perience of developed countries, to e*plore the real estate investment and new channels of financing, in order to maintain sustai

3、ned and stable development of real estate. Real estate investment trust (REITs) is a financial derivative of the real estate market and the capital market, and has received more and more attention in China to pay. Is introduced in this paper the concept of REITs, types and main characteristics, from

4、 the current domestic investment environment, foreign real estate investment trust fund of e*perience from the basic situation of the real estate industry, focusing on the real estate investment trust fund in the United States and our country to draw lessons from, and put forward some advice on the

5、development of REITs in China.Keywords: real estate investment; trust fund; e*perience; parison目 錄TOC o 1-2 h u HYPERLINK l _Toc5782 一、房地產(chǎn)投資信托基金的定義與類型 PAGEREF _Toc5782 1 HYPERLINK l _Toc13217 一定義 PAGEREF _Toc13217 1 HYPERLINK l _Toc8314 二類型 PAGEREF _Toc8314 1 HYPERLINK l _Toc28209 二、REITs的特點(diǎn)以及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)

6、市場(chǎng)的作用PAGEREF _Toc28209 1 HYPERLINK l _Toc26551 一REITs的特點(diǎn) PAGEREF _Toc26551 1 HYPERLINK l _Toc13519 二REITs對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用 PAGEREF _Toc13519 2 HYPERLINK l _Toc15226 三、其他主要國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金制度 PAGEREF _Toc15226 3 HYPERLINK l _Toc19668 一美國(guó)REITs的法律框架 PAGEREF _Toc19668 3 HYPERLINK l _Toc6951 二地區(qū)REITs法律框架 PAGEREF

7、_Toc6951 4 HYPERLINK l _Toc4535 四、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金法律制度開(kāi)展建議 PAGEREF _Toc4535 4 HYPERLINK l _Toc3933 一有關(guān)立法模式層級(jí) PAGEREF _Toc3933 4 HYPERLINK l _Toc8345 二REITs法律規(guī)制的具體容 PAGEREF _Toc8345 5 HYPERLINK l _Toc969 三完善REITs配套法律制度 PAGEREF _Toc969 5 HYPERLINK l _Toc13630 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc13630 6 HYPERLINK l _Toc28869

8、致 PAGEREF _Toc28869 7-. z一、房地產(chǎn)投資信托基金的定義與類型一定義房地產(chǎn)投資信托基金REITs房地產(chǎn)投資信托基金，是指信托公司通過(guò)信托投資方案的開(kāi)展，與投資者委托人簽訂信托投資合同，通過(guò)信托受益憑證或股票發(fā)行，賦予了投資者的資金和在房地產(chǎn)或房房地產(chǎn)抵押貸款投資，投資和委托，在一個(gè)信托基金投資的具體管理實(shí)施聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，一般在公司的股份，或一個(gè)封閉的形式的契約型信任出現(xiàn)。房地產(chǎn)投資信托基金起源于美國(guó)，在1965在紐約證券交易所的第一個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金。經(jīng)過(guò)近40年的開(kāi)展，房地產(chǎn)投資信托基金在美國(guó)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。目前，有大約300的房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作，超過(guò)3

9、000億美元總資產(chǎn)的管理，其中近2/3的國(guó)家證券交易所上市交易。二類型REITs有三種主要形式的房地產(chǎn)投資信托基金，即為權(quán)益型(Equity REITs)、抵押型(Mortgage REITs)和混合型(Hybrid REITs)。權(quán)益型REITs直接擁有或聯(lián)合創(chuàng)業(yè)公司控制房地產(chǎn)資產(chǎn)，獲取經(jīng)營(yíng)收入，其收入主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)銷售帶來(lái)的利潤(rùn)。按揭房地產(chǎn)投資信托主要從事房地產(chǎn)抵押貸款和購(gòu)置抵押證券業(yè)務(wù)，本身不直接擁有房地產(chǎn)，但將募集資金通過(guò)抵押貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得房地產(chǎn)抵押債務(wù)。混合型REITs業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)，房地產(chǎn)抵押貸款和直接收理。二、REITs的特點(diǎn)以及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用一REI

10、Ts的特點(diǎn)第一，REITs是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的票據(jù)理財(cái)產(chǎn)品。房地產(chǎn)投資信托基金上市或未上市公司一般從收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包主要是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等和對(duì)資產(chǎn)的出售有嚴(yán)格的限制，比大局部的收入來(lái)源于房地產(chǎn)的租金收入，房地產(chǎn)抵押貸款的利息或從房地產(chǎn)銷售收入，可在證券交易所上市交易。而目前國(guó)的房地產(chǎn)信托方案僅限于200份合同規(guī)定的非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，一般不涉及收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包，收益為集合信托方案工程，目前沒(méi)有二級(jí)市場(chǎng)，不能在證券交易所流通市。第二，高股利支付。由于房地產(chǎn)投資信托基金必須把90%的應(yīng)稅收入作為紅利，REITs股東可以獲得穩(wěn)定的即期收入。從歷史上看，房地產(chǎn)投資信托基金的回報(bào)率高于一些其他股票指

11、數(shù)收益率。房地產(chǎn)投資信托基金的收入主要是基于相對(duì)穩(wěn)定的租金收入。由于紅利來(lái)自房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)投資信托基金的定期租金收入，房地產(chǎn)投資信托基金的分紅相對(duì)穩(wěn)定，波動(dòng)性小。REITs股票有反作用于相對(duì)固定收益證券的通貨膨脹。房地產(chǎn)投資信托基金的回報(bào)給投資者需要的大局部收入分配給投資者。美國(guó)要求95%分配給投資者的利潤(rùn)，而新加坡需要向投資者分配利潤(rùn)的90%。在信托方案協(xié)議換取投資者對(duì)回報(bào)的國(guó)房地產(chǎn)信托方案，目前一般在10%至3%。在稅收優(yōu)惠，如信托收益分配給受益人，REITs免交公司所得稅和資本利得稅，以適用的稅率繳納所得稅按照受益人股息和利潤(rùn)。與國(guó)房地產(chǎn)信托方案，目前還沒(méi)有相關(guān)的稅務(wù)安排。第三，低股本

12、、輕稅投資回報(bào)率高。與一般企業(yè)的股票相比，REITs具有較低的股權(quán)，靈活的持股特征，稅收優(yōu)惠和高投資回報(bào)的。房地產(chǎn)投資信托基金的推出，向社會(huì)公開(kāi)募集每股，通常只花費(fèi)10美元到25美元，股票的數(shù)量限制，個(gè)人投資者所持有的股票通常不應(yīng)超過(guò)15%，有利于保護(hù)中小投資者的利益。此外，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金是不納稅的房產(chǎn)，免征企業(yè)所得稅，通常的做法是將年收入的絕大局部通過(guò)現(xiàn)金股利分配給投資者，再由投資者個(gè)人繳納所得稅，防止雙重征稅，保證稅后凈收入。據(jù)艾倫cymrot等1997研究，1996美國(guó)REITs市場(chǎng)的平均收益率為7.35%。同時(shí)，在道瓊斯指數(shù)瓊斯6.03%根底設(shè)施的投資回報(bào)率，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)

13、和瓊斯工業(yè)平均指數(shù)，道瓊斯運(yùn)輸指數(shù)的回報(bào)，瓊斯只有2.20%、2.11%和1.08%。房地產(chǎn)投資信托基金的回報(bào)率比一般公司的股票和基建股收益更高。二REITs對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用第一，提供了很長(zhǎng)一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)，低本錢的資金來(lái)源。房地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格周期也長(zhǎng)5-7年，則長(zhǎng)期融資策略更適合于房地產(chǎn)行業(yè)。目前，在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道仍然是銀行，上市發(fā)行股票的門(mén)檻很高，不是任何公司都不感興趣。和信托產(chǎn)品雖然是房地產(chǎn)投資的很大一局部，在十月2007期八個(gè)房地產(chǎn)信托方案的房地產(chǎn)工程只有2個(gè)，這些產(chǎn)品為目的的短期融資，期限一般為1-3年，提供明確的預(yù)期收益率，在一個(gè)單一的開(kāi)發(fā)工程效勞

14、，類似對(duì)中短期貸款。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金是長(zhǎng)期投資的目的，投資者實(shí)際上買的是股票上市公司的股票，股票基金沒(méi)有贖回壓力，資金主要用于長(zhǎng)期投資大，財(cái)產(chǎn)，或歸還銀行按揭貸款以改變公司資本構(gòu)造，降低融資本錢。目前，對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的中國(guó)房地產(chǎn)公司，實(shí)力有限，杠桿的廣泛使用，工程的住宅，因?yàn)榉课莸纳唐贩款A(yù)售將以銷售為導(dǎo)向，成熟的銀行貸款制度，對(duì)開(kāi)發(fā)商的自有資金要求不高的工程。商業(yè)房地產(chǎn)，如購(gòu)物中心，辦公樓等難以分割銷售，租賃協(xié)議中的大多數(shù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力，投資回收期長(zhǎng)，因此工程感興趣的很少。房地產(chǎn)投資信托基金可以提供長(zhǎng)期的，穩(wěn)定的和低本錢的商業(yè)地產(chǎn).第二，REITs有助于企業(yè)品牌的打造。一個(gè)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)

15、的主要特點(diǎn)是相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)常收入租金和物業(yè)管理費(fèi)，和許多租賃及物業(yè)管理合同是長(zhǎng)期的，經(jīng)常的反通貨膨脹的特點(diǎn)，可以對(duì)一些投資者穩(wěn)定房很好的相對(duì)于名義經(jīng)常收入偏好。房地產(chǎn)投資信托基金的穩(wěn)定性和收益風(fēng)險(xiǎn)低有助于樹(shù)立形象，打造企業(yè)品牌。中國(guó)的信托產(chǎn)品可作為美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的模式參考，超過(guò)營(yíng)業(yè)收入90%季度和月度分布，雖然股權(quán)證券，但可以提供穩(wěn)定和重要的分布規(guī)律，說(shuō)明債券產(chǎn)品相似的特點(diǎn)。三、其他主要國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金制度一美國(guó)REITs的法律框架美國(guó)是第一個(gè)產(chǎn)生REITs的國(guó)家，其關(guān)于REITs的法律規(guī)定是最為全面的。從組織構(gòu)造，REITs要求必須公司，商業(yè)信托或社團(tuán)，其他類似機(jī)構(gòu)，并且必

16、須由董事會(huì)或基金托管人管理。房地產(chǎn)投資信托基金的股份必須完全可轉(zhuǎn)讓，至少有100的股東和股權(quán)構(gòu)造應(yīng)該分散規(guī)則100；在今年下半年的稅。小于5的股東可以不擁有五原則超過(guò)50%，單一持股比例不超過(guò)98%。從資本的要求，在投資組合中，至少持有75%的資產(chǎn)價(jià)值屬于房地產(chǎn)，抵押貸款和其他房地產(chǎn)投資信托證券，現(xiàn)金或政府證券，持有發(fā)行人的證券不得超過(guò)5%的房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)價(jià)值，不得持有超過(guò)一個(gè)發(fā)行人的出色的證券10%的投票權(quán)。由附屬公司舉辦的應(yīng)稅資產(chǎn)不得超過(guò)總資產(chǎn)的20%。從收入的要求，至少75%的毛利潤(rùn)，必須從房地產(chǎn)租賃，房地產(chǎn)貸款利率，房地產(chǎn)銷售收入，與其他房地產(chǎn)投資信托基金證券的利息，房地產(chǎn)稅

17、收，貸款承諾費(fèi)，不得超過(guò)利潤(rùn)總額的30%來(lái)自出售少于6個(gè)月股票或證券，或持有不少于4年的房地產(chǎn)。從獎(jiǎng)金的分配，它將不低于房地產(chǎn)投資信托的收入90%應(yīng)征稅作為股利分配給股東。從資金來(lái)源，你可以發(fā)行股票，你也可以從金融市場(chǎng)融資。美國(guó)REITs法律法規(guī)主要集中在稅收法律，只有符合稅法規(guī)定的條件，為了享受稅收優(yōu)惠，即房地產(chǎn)投資信托基金的分紅不繳納個(gè)人所得稅，不完全分配的應(yīng)納稅所得額繳納4%的營(yíng)業(yè)稅和對(duì)交易資產(chǎn)的所得繳納所得稅。美國(guó)信托還規(guī)定房地產(chǎn)投資信托基金。二地區(qū)REITs法律框架期我國(guó)地區(qū)證監(jiān)會(huì)security and futures mission在2003年對(duì)h-REITs的具體規(guī)定。證券及期

18、貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)，按照法律規(guī)定，成認(rèn)集體投資方案和附加適當(dāng)?shù)臈l件，它認(rèn)為。h-REITs只能用封閉式基金的形式，必須列出。從組織構(gòu)造來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)投資信托基金守則第1條中規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)必須以信托的形式持有，及必須與受托人、管理公司、相關(guān)實(shí)體、其他集體投資方案及任何其他實(shí)體的資產(chǎn)分開(kāi)處理。由此看見(jiàn)，h-REITs采取的是契約式的形式。從資產(chǎn)收入要件來(lái)說(shuō)，法律規(guī)定h-REITs僅可以投資于房地產(chǎn)工程。且有關(guān)的房地產(chǎn)工程一般必須可以產(chǎn)生收入；該方案可以購(gòu)入空置及沒(méi)有產(chǎn)生收入或正在進(jìn)展大規(guī)模開(kāi)展、重建或修繕的建筑物的未完成單位，但是這些房地產(chǎn)工程的累積合約價(jià)值，不得超過(guò)該方案在進(jìn)展有關(guān)

19、購(gòu)置時(shí)的總資產(chǎn)凈值的10%。從負(fù)債構(gòu)造來(lái)說(shuō)，規(guī)定，負(fù)債不得超過(guò)總資產(chǎn)的35%。從稅收優(yōu)惠來(lái)說(shuō)，規(guī)定，對(duì)REITs的所得進(jìn)展課稅，而對(duì)REITs分配的股息不進(jìn)展征稅。此外，在房地產(chǎn)投資信托基金守則中，還對(duì)受托人、管理公司、核數(shù)師、上市代理人以及財(cái)務(wù)參謀、物業(yè)估值師等作出了具體規(guī)定。四、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金法律制度開(kāi)展建議一有關(guān)立法模式層級(jí)首先，從立法模式上來(lái)說(shuō)，我國(guó)宜采用統(tǒng)一立法的模式。從比擬法上看，REITs的立法模式既有分散式立法模式，例如美國(guó)，又有統(tǒng)一立法模式，亞洲國(guó)家的日本、新加坡以及我國(guó)的地區(qū)都采用這一模式。結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況而言，采用統(tǒng)一立法模式更有益于我國(guó)REITs的開(kāi)展。統(tǒng)一的

20、立法模式可以節(jié)約法律搜尋本錢，防止法律之間的重復(fù)和沖突，保證REITs法律規(guī)制的統(tǒng)一性。其適用起來(lái)簡(jiǎn)單方便，有利于我國(guó)REITs的開(kāi)展。其次，從立法層級(jí)上看，我國(guó)不必執(zhí)著于建立起房地產(chǎn)投資信托基金法，可以由國(guó)務(wù)院頒行政法規(guī)或者由中國(guó)證監(jiān)會(huì)公布行政規(guī)章來(lái)規(guī)制REITs。這樣可以防止復(fù)雜的立法程序，促進(jìn)我國(guó)REITs制度的及時(shí)推出。二REITs法律規(guī)制的具體容第一，從REITs的設(shè)立條件來(lái)說(shuō)，對(duì)于我國(guó)REITs的組織形式，我國(guó)宜采用契約式的形式。第二，在確定采用契約型形式的條件下，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)契約型信托法律關(guān)系的各個(gè)主體包括投資人、受托人、管理人、保管人等的權(quán)利義務(wù)作出具體規(guī)定。應(yīng)當(dāng)對(duì)他們的委任規(guī)則

21、、一般責(zé)任、資質(zhì)條件、退任以及獨(dú)立性等做出規(guī)定。第三，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)REITs的投資方向與投資限制作出規(guī)定。從我國(guó)現(xiàn)階段情況考慮，我國(guó)可以參考地區(qū)法律的規(guī)定，將REITs的投資方向限制在權(quán)益型投資中。REITs基金可以投資已經(jīng)可以產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)，收入主要從房地產(chǎn)的租金收益中產(chǎn)生。同時(shí)，允許REITs購(gòu)入空置及沒(méi)有產(chǎn)生收入或正在進(jìn)展大規(guī)模開(kāi)展、重建或修繕的建筑物的未完成單位，這些工程的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大，但是，對(duì)其也應(yīng)當(dāng)加以一定比例的限制。此外，在投資于房地產(chǎn)工程之外，可以適當(dāng)允許REITs投資一些信用度好，歸還能力強(qiáng)的政府債券、金融債券等。但是，對(duì)此也要加以比例限制，從世界各國(guó)的情況來(lái)講，投資不動(dòng)產(chǎn)的資金應(yīng)當(dāng)大于90%。對(duì)于投資限制來(lái)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)限制REITs直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大，REITs涉及眾多投資者的利益，且在中國(guó)現(xiàn)階段REITs開(kāi)展并不成熟的情況下，允許REITs直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將擴(kuò)大REITs的風(fēng)險(xiǎn)，因此，應(yīng)當(dāng)制止其投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程。三完善REITs配套法律制度除了REITs的主體制度之外，我國(guó)還應(yīng)當(dāng)完善REITs的配套法律制度。這些制度包括稅收制度、信托制度、上市交易制度等?？傊琑EITs作為一種新型的金融產(chǎn)品，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有十分重要的意義