某物業(yè)管理公司規(guī)章制度_secret

1、公司物業(yè)管理制度第一節(jié) 崗 位 職 責一、項目部職責1、根據(jù)所簽物業(yè)管理合同，對所負責的物業(yè)項目制定物業(yè)管理方 案，定期向公司匯報管理情況。2、制定所屬項目部的年度計劃、經(jīng)費預算上報公司批準后組織實施。3、監(jiān)督、管理和指導下屬維修隊、護管隊、保潔隊等隊室開展工作。4、根據(jù)公司相關管理制度和項目部具體情況，制定本項目部的質(zhì)量保證體系、管理細則。5、完成公司交辦的其它工作。二、項目部經(jīng)理的崗位職責1、在總經(jīng)理的領導下，帶領項目部全體人員對轄區(qū)的物業(yè)進行全面管理。2、堅決執(zhí)行黨和國家的各項方針政策、法律法規(guī)、當?shù)赜嘘P物業(yè)管理的政策規(guī)定以及公司的有關規(guī)章制度。3、通曉物業(yè)管理的有關規(guī)定，組織項目部人員

2、進行政策、時事、業(yè)務學習，搞好安全文明小區(qū)（大廈）建設。4、根據(jù)統(tǒng)一管理與專業(yè)分工的原則，領導項目部人員對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的驗收交接、環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化、安全防范、公共設施、供水供電、治安保衛(wèi)、交通管理、費用收支及行政事務等各項工作實施全面管理，完成上級下達的各項任務指標。5、針對區(qū)內(nèi)的物業(yè)分布、合理使用管理費用，制定切實可行的管理方案、質(zhì)量保證體系、管理措施，定期向公司領導匯報管理情況。6、完成公司領導交給的其他工作。三、項目部副經(jīng)理崗位職責1、在總經(jīng)理的領導下，協(xié)助項目部經(jīng)理對轄區(qū)的物業(yè)進行全面管理。2、堅決執(zhí)行黨和國家的各項方針政策、法律法規(guī)、當?shù)赜嘘P物業(yè)管理的政策規(guī)定以及公司的有關規(guī)章制度。

3、3、通曉物業(yè)管理的有關規(guī)定，協(xié)助組織項目部人員進行政策、時事、業(yè)務學習，搞好安全文明小區(qū)（大廈）建設。4、根據(jù)統(tǒng)一管理與專業(yè)分工的原則，協(xié)助對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的驗收交接、環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化、安全防范、公共設施、供水供電、治安保衛(wèi)、交通管理、費用收支及行政事務等各項工作實施全面管理，完成上級下達的各項任務指標。5、針對區(qū)內(nèi)的物業(yè)分布、合理使用管理費用，參與制定切實可行的管理方案、質(zhì)量保證體系、管理措施。6、完成上級交給的其他工作。三、工程技術員崗位職責 1、負責對大廈機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領導或管理處匯報。 2、值班人員必須熟悉大

4、廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、智能設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁止與本部門無關人員進入機房。 3、定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。 4、配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。 5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設備房的清潔及物品的有序擺放。 6、負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規(guī)定的行為。 7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。 8、加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動

5、物的安全管理工作。 9、協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。 10、完成上級交辦的其他臨時任務。四、物業(yè)管理員崗位職責1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務的職能。2、負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。3、全面掌握大廈物業(yè)公共設施、設備的使用過程。4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5、參加經(jīng)理主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。6、負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。 8、完成經(jīng)理交辦的各項任務。第二節(jié) 制

6、度規(guī)定一、社區(qū)文化制度1、各物業(yè)項目部經(jīng)理全面負責所管物業(yè)項目社區(qū)活動工作，做好小區(qū)（大廈）精神文明建設的宣傳工作。2、擬訂小區(qū)（大廈）社區(qū)活動的月工作計劃和年工作計劃，并上報公司審核。3、策劃社區(qū)活動，并填寫“社區(qū)活動計劃申報表”，根據(jù)審批要求，組織實施，并做好“社區(qū)活動記錄”。4、組織開展聯(lián)誼活動和體育競賽，豐富社區(qū)活動。5、每季度進行一次業(yè)主座談會或走訪業(yè)主活動，廣泛收集信息，做好有關記錄。6、對外聯(lián)系和協(xié)調(diào)，對社區(qū)重大活動及小區(qū)的新事和新氣象，通過新聞媒介及時宣傳報道，塑造良好的社區(qū)形象。7、對文體場所及其設施設備進行管理，落實各項管理規(guī)定和員工崗位職責，組織工作人員進行專業(yè)培訓。二、

7、房屋管理制度1、各物業(yè)項目部對所管物業(yè)項目房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每日巡查 1 次小區(qū)（大廈）房屋共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 4、各物業(yè)項目部按照裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立所管物業(yè)項目的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾

8、裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 三、公用設施設備管理制度為搞好小區(qū)公共配套設施設備管理，更好地方便業(yè)主（住戶）的工作與生活，特制訂本制度：1、小區(qū)內(nèi)公共配套設施設備為全體住戶共同使用和維護，任何單位和個人不得以任何形式占有或占用。2、小區(qū)內(nèi)公共配套設施設備分有償和無償兩類,使用有償設施時，應按價交費，并自覺遵守有關管理規(guī)定。3、要自覺維護公共配套設施內(nèi)的各種設施，遵循各種

9、設施的使用、操作規(guī)程或有關規(guī)定，不得損害、破壞，因使用不當而損壞的應照價賠償。4、公共場所內(nèi)只能進行健康、合法的活動，不得進行任何形式的違法、違紀行為。5、在使用有關公共配套設施時，大家要互相尊重、文明使用、不得推拉、搶爭，不得高聲喧嘩。6、公共配套設施內(nèi)要講究衛(wèi)生，不得亂丟、亂吐、亂涂、亂劃，違者除負責清理、恢復原貌外，還處以一定的罰款。七、由專人對小區(qū)的公用設施設備進行定期檢查，保證公用設施設備能正常的使用。 四、車輛管理制度1、各物業(yè)項目部對所管物業(yè)項目區(qū)內(nèi)車輛依法循章開展管理工作。2、需要收取車輛保管費的，負責按物價部門收費規(guī)定收取車輛保管費。3、各物業(yè)項目部應熟悉掌握小區(qū)（大廈）車輛

10、流通情況，車位情況，合理布置安排，優(yōu)先保證業(yè)主使用車位。4、負責指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，維持小區(qū)（大廈）交通、停車秩序。5、負責對小區(qū)（大廈）內(nèi)道路和停車場的停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全。6、2.5噸以上貨車（搬家等特殊情況除外）、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射等危險品的車輛禁止進入小區(qū)。7、機動車輛在區(qū)內(nèi)行駛，時速不得超過15公里，禁止鳴號、試車、修車、練車。8、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛。9、對小區(qū)（大廈）車輛管理情況定期向公司匯報。五、大廈停車場管理制度1、停車場護管員負責指揮車場內(nèi)的車輛整齊停放、存放、監(jiān)護，并在停車庫車輛進出登記表上做好記錄。2、應確保停車場內(nèi)的

11、設備、設施和停放車輛的安全，保證車場內(nèi)整齊有序。3、大廈內(nèi)所有客戶的機動車輛必須登記備案。4、當有車輛駛入地下車庫時，值班人員應迅速指引車輛慢行,安全地停放在指定的車位上，并提醒司機關鎖好車門、窗,并將車內(nèi)貴重物品隨身帶走，無車輛停放許可證的車輛不得停放。5、每隔半小時或臨時詳細檢查車輛的車況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主。6、嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應立即勸阻，并報告班長及時處理，避免交通意外事故發(fā)生。7、車輛出庫時，仔細核對出庫之車和駕駛員(車主)，有疑問時，應立即到車擋面前向司機敬禮，再有禮貌盤問。8、當停車庫發(fā)現(xiàn)可疑人員時，保安崗應

12、急時前往對可疑人員進行查問，同時巡視檢查停車所有車輛，有無丟標志，車輛有無損傷，車門窗、后備箱有無撬痕。六、小區(qū)停車場管理制度1、 指揮進入車輛慢行，按規(guī)定行駛方向行駛，停放車輛位置適當，使車場車輛停放整齊。2、指揮開出車輛按規(guī)定方向行駛，慢行開出停車場。3、 隨時巡檢地面車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關好,有漏油、漏水,刮蹭現(xiàn)象應及時通知車主，并做好記錄。4、夜間應對停放在大廈停車場內(nèi)的車輛進行登記，以保證車輛的安全狀況。 5、 留意進入車場的車輛情況，對帶有危險品車輛，禁止進入車場。6、如有特殊情況及時上報。七、小區(qū)裝修管理制度1、各小區(qū)項目部管理處負責本小區(qū)內(nèi)具體裝修管理事宜。2、各管理處應履行

13、職責，認真審核裝修項目、范圍和施工隊伍，加強督促檢查，同時將裝修申請表、施工圖等資料歸樓保存。3、各管理處應當經(jīng)常巡視本小區(qū)內(nèi)有無違規(guī)、自行裝修現(xiàn)象，如有應立即制止。4、在業(yè)主裝修期間，各管理處應注意公用設施、設備不被裝修損壞，如果發(fā)現(xiàn)有損壞部位，應立即責令恢復并按照裝修管理辦法處理。5、各管理處應注意在業(yè)主裝修期間，其裝修行為應盡量不能影響其它業(yè)主的生活、工作活動。6、各管理處應制定有效措施對裝修施工隊進行管理。八、 打架斗毆、聚眾鬧事的緊急處理一、報警程序1報警：一旦發(fā)現(xiàn)打架斗毆、流氓滋擾、聚眾鬧事等治安事件，要及時向領導匯報、通知所有護管員集合并報警。2報案人要講明發(fā)案地點、人數(shù)、鬧事人

14、員是否攜帶兇器，并報告自己的姓名。二、處理程序 1護管員接到命令后立即趕到出事現(xiàn)場，將斗毆雙方或肇事者分開，把肇事者帶到保安部辦公室處理；2保安人員檢查現(xiàn)場是否有遺留物，公共設施是否遭受損壞、損壞程度、數(shù)量；3如事態(tài)嚴重，有傷害事故發(fā)生，保安部應及時與當?shù)嘏沙鏊蚬矙C關聯(lián)系；4在將斗毆人員帶往保安部途中，要提高警惕，以免其逃跑； 5夜間值班經(jīng)理：接到報告后，立即到達出事現(xiàn)場，發(fā)出控制事態(tài)發(fā)展的指令，負責弄清雙方當事人的身份、居住地點，并進行必要的處理；九、電梯困人的處理程序1、接到電梯應急電話或巡查時發(fā)現(xiàn)電梯困人，立即報告當值領班和組長，組織保安員、維修員到現(xiàn)場協(xié)助控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程部。2、當發(fā)生停電時要首先檢查電梯內(nèi)是否困人，若困人按照第1條處理。3、解救時應先使用電梯應急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。 4、如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決。5、組長填寫重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經(jīng)過。