2009年第二季度北京市市場分析報告_secret

1、 目 錄 TOC h z t 市場分析報告_1級,2,分析報告大標題,1 HYPERLINK l _Toc234637425 第一部分 北京市房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc234637425 h 1 HYPERLINK l _Toc234637426 第1章房地產(chǎn)政策 PAGEREF _Toc234637426 h 1 HYPERLINK l _Toc234637427 第2章土地市場 PAGEREF _Toc234637427 h 2 HYPERLINK l _Toc234637428 第3章住宅市場 PAGEREF _Toc234637428 h 5 HYPERLINK l _T

2、oc234637429 第4章寫字樓市場 PAGEREF _Toc234637429 h 9 HYPERLINK l _Toc234637430 第5章商業(yè)地產(chǎn)市場 PAGEREF _Toc234637430 h 11 HYPERLINK l _Toc234637431 第二部分 仁達看樓市 PAGEREF _Toc234637431 h 12 HYPERLINK l _Toc234637432 2008樓市VS 2009樓市：趨同？變異？ PAGEREF _Toc234637432 h 12 HYPERLINK l _Toc234637433 2009后市發(fā)展討論 PAGEREF _Toc2

3、34637433 h 14圖表索引 TOC h z t 市場分析報告_題注,3 HYPERLINK l _Toc234660092 表2-1 近年來土地供應計劃表單位：公頃 PAGEREF _Toc234660092 h 2 HYPERLINK l _Toc234660093 表2-2 2009年第二季度計劃完成情況單位：萬平方米 PAGEREF _Toc234660093 h 2 HYPERLINK l _Toc234660094 圖2-1 2009年各月份土地交易情況 PAGEREF _Toc234660094 h 3 HYPERLINK l _Toc234660095 圖2-2 2009

4、年上半年成交土地城區(qū)分布 PAGEREF _Toc234660095 h 3 HYPERLINK l _Toc234660096 圖2-3 2009年第二季度成交土地用途分布（土地面積份額） PAGEREF _Toc234660096 h 4 HYPERLINK l _Toc234660097 表2-3 2009年上半年各區(qū)域成交土地樓面地價 PAGEREF _Toc234660097 h 4 HYPERLINK l _Toc234660098 表3-1商品住宅供給指標 PAGEREF _Toc234660098 h 5 HYPERLINK l _Toc234660099 圖3-1 2009年

5、商品住宅月度簽約情況 PAGEREF _Toc234660099 h 6 HYPERLINK l _Toc234660100 圖3-2 2009年上半年各月存量住宅成交情況 PAGEREF _Toc234660100 h 6 HYPERLINK l _Toc234660101 表3-2 2009年上半年各區(qū)域售租比 PAGEREF _Toc234660101 h 7 HYPERLINK l _Toc234660102 圖3-3房屋銷售價格指數(shù)趨勢圖 PAGEREF _Toc234660102 h 7 HYPERLINK l _Toc234660103 表3-2 2009年第二季度期房商品住宅成

6、交均價排名 PAGEREF _Toc234660103 h 8 HYPERLINK l _Toc234660104 表3-3 2009年第二季度現(xiàn)房商品住宅成交均價排名 PAGEREF _Toc234660104 h 8 HYPERLINK l _Toc234660105 圖4-1 北京寫字樓市場情況 PAGEREF _Toc234660105 h 9 HYPERLINK l _Toc234660106 圖4-2北京甲級寫字樓市場情況 PAGEREF _Toc234660106 h 9 HYPERLINK l _Toc234660107 圖4-3 2009年二季度部分熱點區(qū)域甲級寫字樓市場情況

7、 PAGEREF _Toc234660107 h 10 HYPERLINK l _Toc234660108 表4-1 2009年上半年北京寫字樓大單交易（部分） 單位：平方米 PAGEREF _Toc234660108 h 10 HYPERLINK l _Toc234660109 圖5-1優(yōu)質(zhì)商鋪供需情況 PAGEREF _Toc234660109 h 11 HYPERLINK l _Toc234660110 表5-1 2009年上半年部分開業(yè)大型商鋪一覽表 PAGEREF _Toc234660110 h 11 TOC h z t 市場分析報告_題注,1 第一部分 北京市房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)政

8、策關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 國發(fā)200927號 2009年5月25日執(zhí)行本次調(diào)整將保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%，恢復到1996年的水平，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。資本金是相對于銀行信貸的非債務性資金，銀行在提供信貸時都需要項目投資人提供足額的項目資本金才能發(fā)放信貸，所以資本金比例對投資的影響，類似于法定存款準備金率對信貸擴張的影響。本次調(diào)整將加強資金的杠桿效應，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，同時能夠降低房地產(chǎn)投資的門檻，有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)投資的增長。關于個人無償受贈房屋繳納個稅問題的通知 財稅200978號 200

9、9年5月25日執(zhí)行通知明確房屋贈與直系親屬、撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人、法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人等三種情況不征收個人所得稅，其他情形的房屋贈與均征收個稅。想通過“贈與”方式逃避高額稅種的房產(chǎn)交易，買家將付出一筆可觀的個人所得稅。受贈房屋出售時，受贈人所繳納的個稅將大幅減少。關于已購經(jīng)適房上市交易的有關通知 京建辦200943號 北京市建委北京市政府第10期政府公報中關于已購經(jīng)適房上市交易的有關通知表明，經(jīng)適房再上市的新老辦法“分界線”由2009年4月8日延后了三天至4月11日。2009年4月11日之前簽訂購房合同的經(jīng)適房、滿5年后再上市交易，將仍然執(zhí)行“老辦法”，即5年后上市交易，將按出售價格的

10、10%補交土地收益等價款。另外，北京34項重點工程的被拆遷戶，再次上市銷售經(jīng)適房，只要房屋產(chǎn)權證滿5年、取得契稅完稅憑證，簽訂“購買經(jīng)適房合同”的日期即使過了新老辦法的分界點，仍執(zhí)行老辦法。土地市場土地供應分析全年計劃供應總量下降，商品房用地降幅較大根據(jù)2009年土地供應計劃，全年土地供應總量在5700公頃左右，連續(xù)3年持續(xù)下降，其中商品房用地計劃供應量比去年下降29%。而土地空間布局為首都功能核心區(qū)（東城、西城、崇文、宣武）和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)（門頭溝、懷柔、平谷、密云、延慶以及房山、昌平山區(qū)部分）的土地供應量不高于土地供應總量的25，城市功能拓展區(qū)（朝陽、海淀、豐臺、石景山）和城市發(fā)展新區(qū)（通州、

11、順義、大興、昌平、房山和亦莊開發(fā)區(qū)）的土地供應量不低于土地供應總量的75。表2- SEQ 表2- * ARABIC 1 近年來土地供應計劃表單位：公頃合計基礎設施用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地工業(yè)倉儲科教文衛(wèi)體和行政辦公用地保障性住房用地住宅商品房用地商服用地2007年63002900-120030040012003002008年6100250040080044070010002602009年57002800200800400600700200二季度土地供應計劃完成60%，工業(yè)用地完成情況稍好根據(jù)北京市土地儲備中心的數(shù)據(jù)信息分析（如表2-2），2009年第二季度成交土地為70宗，土地面積為487萬平方米，規(guī)

12、劃建筑面積為722萬平方米，完成了第二季度土地供應計劃60%。表2- SEQ 表2- * ARABIC 2 2009年第二季度計劃完成情況單位：萬平方米工業(yè)及其他商服住宅總計計劃供應土地面積195223400818成交土地面劃完成度89%23%66%60%土地交易分析多因素引發(fā)土地市場交易活躍政策調(diào)整、商品房成交回升、資金充裕，多因素促成開發(fā)商拿地熱情高漲。根據(jù)北京市土地儲備中心的數(shù)據(jù)信息分析，截至2009年6月30日，2009年已成交土地為111宗，比去年同期增加53宗，土地面積為623萬平方米，規(guī)劃建筑面積為860萬平方米。與第一季度相比，第二季度成交土地宗數(shù)增加

13、29宗，土地面積和規(guī)劃建筑面積分別增加了258%、423%。從各月土地交易情況可以看出（如圖2-1），與2008年相比，2009年前四個月北京土地市場極為冷清，5月份出現(xiàn)井噴似的回暖，6月份延續(xù)強勢。圖2- SEQ 圖2- * ARABIC 1 2009年各月份土地交易情況居住用地成交由低迷轉(zhuǎn)向井噴從成交土地的城區(qū)分布分析（如圖2-2），土地交易比較活躍的是順義、亦莊開發(fā)區(qū)、通州、大興，其中順義和亦莊開發(fā)區(qū)以工業(yè)用地為主，通州和大興以居住用地為主。第二季度居住用地成交30宗，比第一季度增加25宗，土地面積為第一季度的13倍，居住用地成交由低迷轉(zhuǎn)向井噴。圖2- SEQ 圖2- * ARABIC

14、2 2009年上半年成交土地城區(qū)分布圖2- SEQ 圖2- * ARABIC 3 2009年第二季度成交土地用途分布（土地面積份額）地王頻現(xiàn)，拉升個別區(qū)域平均樓面地價，“泡沫論”再現(xiàn)兩個月內(nèi)北京4次刷新地王紀錄。5月21日，廣渠門10號地以10.22億元成為地王；6月25日，北京通州九棵樹地塊以17.4億元的高價取而代之；6月26日，北京奧運村鄉(xiāng)地塊又以19.6億元成交；四天之后，廣渠門15號地塊以40.6億成新地王，樓面地價高達14500元/平方米。地王的出現(xiàn)拉升了個別區(qū)域平均樓面地價（如表1-3），地價房價互推升高再次引發(fā)“泡沫論”。表2- SEQ 表2- * ARABIC 3 2009年

15、上半年各區(qū)域成交土地樓面地價城區(qū)宗數(shù)樓面地價（元/平方米）西城113332朝陽412754宣武17478豐臺16220海淀34219石景山43167通州83166昌平73103大興133004順義232225延慶21993懷柔51766房山41666密云81003門頭溝1850平谷6628亦莊開發(fā)區(qū)20564合計1112751住宅市場新建商品住宅供求分析投資略有回升、開發(fā)供給量仍顯不足當前我國擴大投資、刺激內(nèi)需的政策初見成效，在此背景之下，2009年1-5月份北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅明顯縮小，完成投資額579.76億元，比上年同期下降5.9%，降幅比2009年1-2月份縮小27.5個百分點；其

16、中住宅投資降幅僅比1-2月份縮小3.5個百分點。另一方面從商品住宅供給指標（如表3-1）來看，開發(fā)供給量仍顯不足。住宅新開工面積連續(xù)四個月降幅超過50%，商品房竣工面積也由增轉(zhuǎn)降。表3- SEQ 表3- * ARABIC 1商品住宅供給指標年度施工面積新開工面積竣工面積比去年同期增長(%)(萬平米)(萬平米)(萬平米)施工面積新開工面積竣工面積2005年7283.421983.242841.427.8%-10.1%21.2%2006年6311.271870.262193.32-13.3%-5.7%-22.8%2007年5914.491639.941853.95-6.3%-12.3%-15.5%

17、2008年5538.231565.31399.3-6.4%-4.6%-24.5%2009年1-5月4331.7339.6333.6-1.5%-54.5%-3.0%銷售總體活躍，價升量跌，剛性需求受到抑制2009年第二季度期房住宅共計成交42979套，比去年同期增加120%，環(huán)比上一季度增加71%，面積達474萬平方米；現(xiàn)房住宅成交9995套，比去年同期增加187%，環(huán)比上一季度增加85%，面積達136萬平方米。而從月度簽約情況看（如圖3-1），4月份期現(xiàn)房成交量達到最高點后，在價格逐步走高的情況下，5、6月份成交量下降，可見剛性需求受到一定抑制。另外，二季度期房住宅簽約中保障性住房簽約套數(shù)總計

18、6554套，占總期房簽約套數(shù)的15%。其中經(jīng)濟適用房簽約1717套，面積達13萬平方米；限價房簽約套數(shù)為4837套，面積達42萬平方米。圖3- SEQ 圖3- * ARABIC 1 2009年商品住宅月度簽約情況存量房市場供求分析存量住宅成交量仍處高位，價格接近歷史高位北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年第二季度共發(fā)布二手房源48136套，其中發(fā)布的住宅房源為47198套，為去年同期住宅發(fā)布量的3.6倍，比上一季度增加了61%。二手房簽約套數(shù)為66670套，其中二手住宅為64460套，為去年同期簽約套數(shù)的8倍多，比上一季度增加了75%。但成交價格不斷走高，已接近歷史高位，成交量也隨

19、之出現(xiàn)波動。圖3- SEQ 圖3- * ARABIC 2 2009年上半年各月存量住宅成交情況房價漲租金降，售租比突破400，投資潛力下降2009年上半年北京租賃市場成交狀況出現(xiàn)了明顯回落，交易總量相比去年下跌了3%左右。全市租金均價為2300元/月套，環(huán)比微降了1.5%，同比去年則下降了8.7%。如表3-2所示，上半年各個區(qū)域售租比基本超過400，對應的收益率介于2.3%-2.5%，與當前一年期的存款利率基本持平?？梢姡耙宰怵B(yǎng)房”越發(fā)艱難，住宅的投資潛力下降。表3- SEQ 表3- * ARABIC 2 2009年上半年各區(qū)域售租比內(nèi)城四區(qū)朝陽海淀豐臺昌平通州石景山平均租金/套月25502

20、40024202200195018201950平均售價/單套1060000980000950000920000820000760000800000售租比415408392418420417410收益率 假定計算期70年，租金不變，不考慮交易費用，利用計算收益率2.30%2.37%2.53%2.28%2.26%2.29%2.35%商品住宅價格分析新建住宅價格環(huán)比漲幅加快，二手住宅價格波動回調(diào)由于翹尾因素的影響，5月份北京市房屋銷售價格同比仍下降1.1%。而新建住宅環(huán)比價格已連續(xù)三個月持續(xù)上漲，且漲幅逐月加大；二手住宅價格則在波動中回調(diào)。圖3- SEQ 圖3- * ARABIC 3房屋銷售價格指數(shù)

21、趨勢圖表3- SEQ 表3- * ARABIC 3 2009年第二季度期房商品住宅成交均價排名排名項目名稱開發(fā)企業(yè)名稱上市套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交均價1東釣魚臺家園中赫置地投資控股有限公司8741523728032新燕都家園北京新京潤房地產(chǎn)有限公司2241434500003圣世一品閣北京市雙建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司672733410834三里屯搜候中心北京搜候房地產(chǎn)有限責任公司65891560409635熙典華庭北京龍湖時代置業(yè)有限公司164302692385186漾晴居北京嘉里華遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司309836649359087長安融府北京晨昱泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司493164228683530

22、78遠洋新干線家園（二期）北京林達華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9692001349619紫瑞嘉園北京市金夢圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司642276073478510瑞城中心長青有限公司2117210733740表3- SEQ 表3- * ARABIC 4 2009年第二季度現(xiàn)房商品住宅成交均價排名排名項目名稱開發(fā)企業(yè)名稱上市套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交均價1御庭陶然家園5#樓壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)（北京）有限公司5231000541132御庭陶然家園2#樓壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)（北京）有限公司112877508913新源國際公寓北京千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7651136449994天安天地國際公寓北京天安天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2

23、062372413075新天嘉園20、22#樓北京柏宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司62951385586上院天恒公寓（天盛金大廈）御嘉置地有限公司9041522371907新天嘉園18#樓北京柏宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司62936367558新天嘉園12#樓北京柏宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司32934333199鳳凰苑北京華潤曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司729313262910當代摩碼寓所當代節(jié)能置業(yè)股份有限公司9620418532625寫字樓市場整體情況由于北京金融環(huán)境相對平穩(wěn)，受國際影響較小。2009年第二季度寫字樓新增供應38.2萬平方米，放量較為明顯。其中甲級寫字樓新增供應33.1萬平方米，且集中于CBD商圈及其周

24、邊。與之相對的，第二季度寫字樓吸納量為15萬平方米，并沒有明顯的增加。圖4- SEQ 圖4- * ARABIC 1 北京寫字樓市場情況圖4- SEQ 圖4- * ARABIC 2北京甲級寫字樓市場情況熱點區(qū)域2009年二季度，CBD及其周邊區(qū)域新增供應量約25萬平方米，空置率由上圖4- SEQ 圖4- * ARABIC 3 2009年二季度部分熱點區(qū)域甲級寫字樓市場情況季度的22.16%上升至本季度的24.86%，甲級寫字樓平均租金也進一步下跌至7.11元/平方米天。該區(qū)域近期入住的寫字樓包括中海廣場、金泰國際大廈、陽光財富大廈、僑福芳草地等項目。去年年底東城區(qū)政府推出一系列鼓勵優(yōu)惠后，200

25、9年上半年東二環(huán)的空置率為18.90%，有明顯下降，但相較于其他片區(qū)仍較高。二季度該區(qū)域甲級寫字樓平均租金6.68元/平方米天，變化幅度不大。盡管總部基地金融港啟動招商，租金水平相對金融街低，但由于氛圍欠佳，對金融街商圈的負面影響較小。二季度金融街商圈租金輕微下降0.1元/平方米/天至6.84元/平方米，空置率上升0.15%至11.05%。表4- SEQ 表4- * ARABIC 1 2009年上半年北京寫字樓大單交易（部分） 單位：平方米季度項目名稱所屬商圈成交類型成交面積09Q1北京雙全大廈購買6270009Q1遠洋國際中心朝外租賃400009Q1泰康金融中心CBD租賃400009Q1嘉盛

26、中心泛CBD租賃800009Q1金融街一號金融街租賃900009Q1東方梅地亞D座CBD購買1155509Q1豐樹大廈CBD租賃250009Q1新東安寫字樓東長安街租賃300009Q1國貿(mào)西樓CBD租賃400009Q1北美商務中心租賃500009Q1冠城名敦道A1寫字樓購買2550009Q2朝陽門SOHO一期二號樓朝外購買1600009Q2世貿(mào)工三南樓CBD購買6700商業(yè)地產(chǎn)市場2009年上半年商業(yè)市場處于調(diào)整階段，供應量較同期有明顯下降。第二季度金寶匯購物中心、來福士中心商場、紅星美凱龍北京北五環(huán)店等優(yōu)質(zhì)商鋪正式開業(yè)，新增供應量約22萬平方米左右。另外，SOHO中國以17.7億元購入前門大

27、街54691平方米的物業(yè)，其中22763平方米位于前門大街，并已全部完工。其余31928平方米位于前門大街東側(cè)。6月27日上午前門大街旺鋪出租招標結(jié)果正式揭曉：北京御膳坊食品廠以1800元/平米/月的報價競的B1105商鋪；北京長潤來商貿(mào)有限公司以1530元/平米/月報價中標B1106商鋪。這兩個商鋪租金的水平屬于世界前列。圖5- SEQ 圖5- * ARABIC 1優(yōu)質(zhì)商鋪供需情況表5- SEQ 表5- * ARABIC 1 2009年上半年部分開業(yè)大型商鋪一覽表項目名稱項目位置體量（萬平方米）國瑞購物中心崇文門外大街12來福士中心商場東直門西南角3.9紅星美凱龍北京北五環(huán)店顧家莊橋西北角6

28、.5金寶匯購物中心東城區(qū)金寶街88號4仁達看樓市第二部分 仁達看樓市2008樓市 VS 2009樓市：趨同？變異？2009年1-5月，北京市住宅銷售面積642.5萬平方米，同比增長1.4倍，比2007年增長23.6%。其中，住宅期房銷售510.7萬平方米，同比增長1.5倍。隨著住宅市場銷售的活躍，銷售價格逐步回升，5月份新建住宅價格環(huán)比在上月上漲0.4%的基礎上再漲0.5%；商品住宅銷售量出現(xiàn)下降趨勢，當月住宅銷售15164套，比4月份少銷2122套。另一方面，2009年1-5月，北京住宅施工面積、住宅新開工面積和住宅竣工面積同比分別下降1.5%、54.5%和3.0%。2007年以來商品住宅銷

29、售量和銷售價格變動趨勢圖近年來北京市商品住宅開發(fā)情況2008年以來樓市的演進呈現(xiàn)量跌價跌量升價漲量跌。那么下一階段是否又將重復上演2008年的集體觀望、成交低迷，進而引發(fā)又一輪的調(diào)整呢？為此不防對比分析一下2008年與2009年的樓市。經(jīng)濟背景：金融危機蔓延，經(jīng)濟出現(xiàn)拐點 VS 經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，仍有不確定性2008年在世界金融危機的影響下，我國結(jié)束了8年的經(jīng)濟上升期，進入經(jīng)濟調(diào)整期，而2009年則是經(jīng)濟復蘇的關鍵一年。2009年1-5月份全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長6.3%，居民消費價格總水平同比下降0.9%，工業(yè)品出廠價格同比下降5.5%。總體而言，在消費的帶動下，經(jīng)濟形勢日趨好轉(zhuǎn)。然而

30、在國際經(jīng)濟環(huán)境堪憂的情況下，我國經(jīng)濟尚缺乏穩(wěn)定性，當前的好轉(zhuǎn)并不具有確定的持續(xù)性，同時通貨膨脹的風險在加大。政策環(huán)境：以防止經(jīng)濟過熱為基點，政策從緊，資金缺乏 VS 以刺激消費為根本點，政策放松，資金充裕2008年經(jīng)歷了宏觀政策的起起伏伏，年初政策從緊，信貸規(guī)模收縮、利率上調(diào)，最終導致資金的缺乏，樓市走向了調(diào)整。年末在經(jīng)濟下行背景下，確定了擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的一攬子措施。寬松的貨幣政策、擴大的信貸規(guī)模、積極的消費刺激措施在2009年得以貫徹，并發(fā)揮了明顯的效果。信貸規(guī)模仍然是中國貨幣政策和信貸政策中不可缺少的最有效著力點或者重點。央行剛剛發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報告也提出，下一階段

31、央行將堅定不移地落實適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，保持銀行體系流動性充裕，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，采取靈活、有力的措施加大金融支持經(jīng)濟發(fā)展的力度。2009年全年信貸調(diào)控目標是5萬億元以上，而今年前5個月的銀行信貸投放量達到5.84萬億元。供求關系：暫時性供過于求，滯銷 VS 供給受限，剛性需求釋放2008年房地產(chǎn)市場的調(diào)整，緣于宏觀政策的調(diào)整，在世界金融危機的影響下，消費者的觀望使房地產(chǎn)交易愈加低迷，進而價格出現(xiàn)調(diào)整，供求關系表現(xiàn)為暫時性供過于求。之后在宏觀政策調(diào)整、放松，進而信貸、稅收的刺激作用下，2008年底成交量開始不斷攀升。這主要是由剛性需求支持，最明顯的特點是以中小戶型為主

32、的新房和二手房占據(jù)市場主力。從2009年4月份開始，樓市真正呈現(xiàn)價量同漲的局面，進入五月份以后總體成交量有所下滑，但投資性需求有所增長。心理預期：經(jīng)濟不確定性，觀望情緒濃重 VS 經(jīng)濟利好顯現(xiàn)，通脹預期加重2008年政策收緊前提下，世界金融危機的爆發(fā)，使得經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)較大不確定性，消費者信心不足，集體持幣觀望，成交愈發(fā)低迷；2009年刺激政策效果初步顯現(xiàn)，經(jīng)濟呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，消費信心增強，此外由于黃金、大宗商品價格的攀升，對未來通脹的預期明顯加重，在剛性需求和投資需求的重疊作用下，成交量大幅反彈。從本質(zhì)分析，樓市的演進始終是供求關系的演進：政策收緊打擊需求壓制供給、經(jīng)濟不確定性壓抑需求加強觀望，

33、另一方面需求的反應遠快于供給（量跌價跌）政策放松、經(jīng)濟環(huán)境壓制供給、剛性需求釋放（量升價漲）。雖然5月份的交易量有所放緩，但是相較于去年以及2007年還是增長的，另一方面2009年政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境與2008年不能同日而語。此外，2008年影響消費者觀望心態(tài)的主要因素是經(jīng)濟不確定性，而當前消費者通脹預期使得剛性需求中加入了投資需求。但值得注意的是：經(jīng)過一年多的樓市調(diào)整，購房者預期正逐步轉(zhuǎn)變，其購房需求價格彈性也逐步增大，價格變化對需求的影響將較為明顯。2009后市發(fā)展討論短期內(nèi)，房價波動性上漲，成交量階段性下降 閆旭東 北京仁達總經(jīng)理經(jīng)濟缺乏穩(wěn)定性，通脹預期加大對于我國的經(jīng)濟狀況，人們普遍持樂

34、觀態(tài)度，認為我國的經(jīng)濟將先與其他國家首先復蘇。根據(jù)發(fā)布的2009年5月宏觀數(shù)據(jù)，工業(yè)增速（8.9%）創(chuàng)近八個月來最高，投資消費雙加速，流動性保持充裕，似乎經(jīng)濟回升的態(tài)勢已經(jīng)逐步明顯。然而5月份我國全社會用電量同比下降2.57%，與工業(yè)高增速之間的差別，也引起了對于經(jīng)濟狀況的廣泛質(zhì)疑。此外出口下降，全球需求萎縮的形勢依然嚴峻。當前的宏觀經(jīng)濟仍有很大的不確定性，實體經(jīng)濟是否復蘇還有待驗證，在通脹風險不斷加大的情況下不排除經(jīng)濟走向全面滯漲的可能。以刺激內(nèi)需為基點的政策支持縱觀我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，調(diào)控政策一直是其發(fā)展的指揮棒。遠到1998年的房改、近到2008年樓市的調(diào)整、2009年樓市的好轉(zhuǎn)，無一

35、不說明了房地產(chǎn)市場的“政策市”特點。09年出口大幅下滑，導致沿海大批出口型中小型企業(yè)破產(chǎn)。4萬億投資的影響廣度和深度有限，對于社會經(jīng)濟整體復蘇的貢獻是短暫和局部的。從這兩個方面來看，拉動內(nèi)需才是中國經(jīng)濟復蘇的唯一出路。而房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和可持續(xù)性發(fā)展，才能帶動其他行業(yè)的健康發(fā)展。政府顯然明白這一點，近期信貸放松、降低最低資金比例等政策的出臺都是在支持房地產(chǎn)業(yè)。然而當前僅是“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的短視政策，缺乏長期指導性、一貫性的政策，也是樓市發(fā)展的制約因素。以當前為例，若政策發(fā)生變化，比如二套房貸限制加強、利息增加等等，需求又將受到打擊，樓市的發(fā)展必將再次陷入困境。開發(fā)商資金壓力和庫存壓力緩解2

36、009年1-5月份，新建商品住宅成交量大幅放量短期內(nèi)緩解了開發(fā)商的資金壓力。從房交網(wǎng)的數(shù)據(jù)上看，2009年6月17日，可售期房套數(shù)也創(chuàng)出今年新低79297。從2008年末11萬套到6月中的8萬套，經(jīng)歷僅6個月時間。去庫存化過程還是比較理想的。通過房企大腕的一季度業(yè)績報告來看，萬科、保利、富力、中海等經(jīng)過一季度的銷售，企業(yè)資金鏈有了較大的改善。開發(fā)商實力的回升預示著其降價的意愿在減小。另一方面，寬松的貨幣政策也為房地產(chǎn)企業(yè)贏得了不少的時間和空間，2009年1-5月份的銀行信貸投放量達到5.84萬億元。資金鏈得到改善的房企在下半年是沒有多少理由下調(diào)房價，相反會適度上調(diào)房價，繼續(xù)“買漲不買跌”的營銷

37、手段。近期期房可售住宅套數(shù)圖價格上漲，需求將被打壓鑒于近期交易量的放大，部分開發(fā)商進一步提高的房價。初步統(tǒng)計，北京上半年有七成的樓盤選擇了漲價這條路。北京的房價近年來一直處在偏高的位置運行，漲價的舉動將對下半年的成交量帶來較大的負面影響，甚至不排除進入第二個深度調(diào)整期的可能。房地產(chǎn)市場會平穩(wěn)發(fā)展 李亞明 北京仁達市場研究部經(jīng)理經(jīng)濟企穩(wěn)關鍵期，房地產(chǎn)救中國還是害中國懸于一線間房地產(chǎn)業(yè)之于經(jīng)濟，是消費和投資的雙刃劍。2009年前5個月住房消費的大幅增長，是消費增長的主因之一。房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，成交量穩(wěn)定，是確保中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升的關鍵；但如果房價高漲、成交再度陷入低迷，那么房地產(chǎn)將會使中國經(jīng)濟再次陷入危機。中國政府調(diào)控市場的力度和廣度是世界其他國家很難相比的，2008年末開始的一系列刺激政策，使得房地產(chǎn)市場逐步回暖。6月國務院常務會議定調(diào)“經(jīng)濟企穩(wěn)回升關鍵期”，稱要堅定不移地繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，此時保持房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定則是調(diào)控的重點。需求仍是自住或改善為主，投機需求占少數(shù)根據(jù)近期的一項居民購房需求調(diào)查顯示，以自住為購房目的超過9成，占據(jù)絕對主導力量，而投資置業(yè)的比例不足6%；在自住性需求購房人群中，52.15%以過渡性居住為目的，41.