高檔住宅小區(qū)推廣方案（ppt 共47頁(yè)）

1、xx左岸4期712月份 推廣方案2011年06月23日PART 1 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于漯河?xùn)|西主干道黃河路與淞江路之間，緊鄰沙澧河，項(xiàng)目共分4期開(kāi)發(fā)，目前3期售罄，4期由小高層及多層住宅組成，共5棟12層的小高層共計(jì)312套房，面積多為80多兩房及110-130左右三房為主。項(xiàng)目前三期都為多層，得到市場(chǎng)的認(rèn)可，銷(xiāo)售情況較好。 目前項(xiàng)目到了4期開(kāi)盤(pán)前的蓄客階段，但根據(jù)現(xiàn)階段項(xiàng)目的來(lái)客來(lái)訪量來(lái)看，情況不容樂(lè)觀。主要表現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：1.項(xiàng)目售樓部來(lái)客、來(lái)訪量較少，來(lái)電量量不足；2.周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)“天明第一城”卻來(lái)客來(lái)訪量較大，分流 了大部分客戶(hù)；PART 2 問(wèn)題分析 針對(duì)xx項(xiàng)目當(dāng)前出現(xiàn)的危

2、機(jī)狀況，進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，明確了項(xiàng)目現(xiàn)階段小高層來(lái)客來(lái)訪量少的原因，綜合原因主要表現(xiàn)在：1.市場(chǎng)上對(duì)小高層產(chǎn)品的認(rèn)知欠缺，概念模糊，小高層的價(jià)值沒(méi)有被客戶(hù)發(fā) 現(xiàn)和認(rèn)可；2.對(duì)小高層產(chǎn)品的市場(chǎng)接受力差，提出物業(yè)費(fèi)較高及得房率問(wèn)題，以至于影 響客戶(hù)購(gòu)房意愿；3.部分客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品性質(zhì)經(jīng)適房、商品房不明確，普遍認(rèn)為經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)手續(xù)繁 雜，對(duì)經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)生抗性。 PART 3 解決問(wèn)題對(duì)癥下藥，逐個(gè)擊破 1.介于小高層在多層與高層的特殊位置，對(duì)小高層的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)進(jìn)行全面分析，告知客戶(hù)增強(qiáng)小高層的好感和認(rèn)知度；如：空氣質(zhì)量好，視野開(kāi)闊，噪音少，采光好，私密性強(qiáng)；框架結(jié)構(gòu)抗震性能更好，使用壽命更長(zhǎng)久，電梯與樓梯兩

3、種上下方式，居住更便利、更安全 2.置業(yè)顧問(wèn)深化小高層未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，隨著城市進(jìn)步發(fā)展，地段價(jià)值稀缺，多層會(huì)逐步淡出市場(chǎng)，小高層、高層必將替代多層住宅，成為市場(chǎng)導(dǎo)向。 第一個(gè)問(wèn)題小高層認(rèn)知欠缺，價(jià)值未被發(fā)現(xiàn)第二個(gè)問(wèn)題小高層抗性較大接受差 1.戶(hù)型得房率方面小高層更靈活，可以自由變換空間，戶(hù)型可以因人變動(dòng)，更加人性化； 2.深入解析產(chǎn)品，放大產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、掩蓋劣勢(shì)，巧妙規(guī)避；從建筑、景觀、戶(hù)型提高產(chǎn)品品質(zhì)，賣(mài)的不是房子，是房子帶來(lái)的生活方式與生活情景，電梯房是高檔房，智能化社區(qū)，滿(mǎn)足面子、虛榮心、地位等需求； 3.對(duì)比暗示，彰顯性?xún)r(jià)比。小高層普遍物業(yè)費(fèi)較多層高，與周邊項(xiàng)目小高層、高層對(duì)比暗示，在產(chǎn)品質(zhì)

4、量及物業(yè)費(fèi)、得房率相同的情況下，價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 4.加強(qiáng)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)，統(tǒng)一說(shuō)詞，統(tǒng)一口徑，做好客戶(hù)心理層面引導(dǎo)； 5.做好現(xiàn)場(chǎng)展示，加強(qiáng)路過(guò)客戶(hù)回頭率，加強(qiáng)口碑效應(yīng)；PART 4 推廣策略 如何把以上所提到的解決問(wèn)題的思路，通過(guò)廣告的形式實(shí)現(xiàn)推廣的目的，需要靠精準(zhǔn)的廣告?zhèn)鞑?、文字表述。如何利用廣告語(yǔ)與目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行溝通，達(dá)成情感共鳴，引起關(guān)注和興趣是廣告的任務(wù)。結(jié)合項(xiàng)目4期的實(shí)際情況，我們必須明確整體的戰(zhàn)略思路。關(guān)鍵難點(diǎn)品質(zhì)：如何拔高產(chǎn)品品質(zhì)如何突出產(chǎn)品性?xún)r(jià)比渠道：如何最大限度找到客戶(hù)并準(zhǔn)確傳達(dá)產(chǎn)品價(jià)值理念？客戶(hù)：客群多來(lái)自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，且受周邊地域市場(chǎng)分流整品牌 樹(shù)品質(zhì) 領(lǐng)格局美產(chǎn)品 深挖掘 重溝通

5、核心問(wèn)題戰(zhàn)略思路產(chǎn)品：認(rèn)知并深化小高層價(jià)值、排除小高層產(chǎn)品抗性首先，明確我們的戰(zhàn)略思路本次提案重點(diǎn)要解決的問(wèn)題712月份市場(chǎng)遺留問(wèn)題解決712月份4期節(jié)點(diǎn)安排712月份4期各階段推廣時(shí)間6月7月8月9月10月11月12月25號(hào)樓銷(xiāo)售30號(hào)樓開(kāi)盤(pán)推貨、蓄客推貨、蓄客712月份重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃26、27棟開(kāi)盤(pán)28、29棟開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)清盤(pán)30號(hào)樓開(kāi)盤(pán)階段推貨后批蓄客26、27開(kāi)盤(pán)階段推貨后批蓄客28、29開(kāi)盤(pán)尾房去劃2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月聚焦關(guān)注制造氣氛開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)階段推貨蓄客造勢(shì)聚焦關(guān)注制造氣氛開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)去化尾房繼續(xù)造勢(shì)積累客戶(hù)聚焦關(guān)注制造

6、氣氛開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)優(yōu)惠促銷(xiāo)4期清盤(pán)階段進(jìn)程時(shí)間節(jié)點(diǎn)階段目標(biāo)第一階段 30號(hào)樓開(kāi)盤(pán) 強(qiáng)勢(shì)宣傳，聚焦關(guān)注，制造氣氛2011年7月7月份推廣策略 7月份4期信息全面入市，點(diǎn)燃市場(chǎng)關(guān)注熱情，通過(guò)多種銷(xiāo)售道具組合、渠道組合和活動(dòng)組合，吸引客戶(hù)關(guān)注項(xiàng)目4期。認(rèn)知產(chǎn)品，樹(shù)立品質(zhì)，消除抗性，情有獨(dú)鐘。 最大程度利用老客戶(hù)資源，并開(kāi)展項(xiàng)目周邊區(qū)域和鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域宣傳推廣，持續(xù)在市場(chǎng)上亮相，形成市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)效應(yīng)。7月份推廣主題收官力作，榮耀登場(chǎng)！xx4期30號(hào)樓觀景小高層，盛大開(kāi)盤(pán)！7月份推廣渠道A、戶(hù)外戶(hù)外道旗畫(huà)面更換。B、單頁(yè)派發(fā) 7月份逢周末，在召陵新區(qū)人流量大的地方如；超市、繁華商業(yè)街派發(fā)單頁(yè)C、宣傳車(chē)將小型運(yùn)貨車(chē)

7、裝上喇叭和噴繪，到項(xiàng)目周邊6個(gè)主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣播宣傳，以每天每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)四次為佳；D、電視飛播 選擇當(dāng)?shù)厥找暵瘦^高的電視臺(tái)，進(jìn)行廣告飛播，時(shí)間選擇在中午12點(diǎn)、晚上7:30，建議每天8次為佳E、短信1.與當(dāng)?shù)匾苿?dòng)營(yíng)業(yè)廳結(jié)合，定時(shí)向每月花費(fèi)在50元到80元的用戶(hù)發(fā)送信息；2.翻查客戶(hù)信息登記表，定向?qū)σ酝鶃?lái)訪的意向客戶(hù)發(fā)送短信；7月份營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)1.xx消夏電影節(jié)清涼一夏，香堤相伴活動(dòng)時(shí)間：2011年7月活動(dòng)地點(diǎn)：xx周邊6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)活動(dòng)內(nèi)容：進(jìn)入盛夏，利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民喜歡外出納涼的習(xí)慣，在項(xiàng)目周邊6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)輪流放映露天電影，吸引消費(fèi)群體圍觀。在電影播放的前、中、后三個(gè)階段，巧妙的貫穿xx小高層及開(kāi)盤(pán)信息相關(guān)信息。活動(dòng)

8、目的：引起關(guān)注，吸引客群，增強(qiáng)對(duì)小高層的認(rèn)識(shí)和理解，積累客戶(hù)促進(jìn)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。7月份營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)2.xx健康知識(shí)講座攜手香堤，共話健康活動(dòng)時(shí)間：2011年7月活動(dòng)地點(diǎn)：xx會(huì)議室活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)當(dāng)?shù)鼐哂袡?quán)威性和知名度的xx養(yǎng)生專(zhuān)家或院長(zhǎng)，做客xx，就老百姓普遍關(guān)注的生活居住及保健進(jìn)行專(zhuān)題講座并現(xiàn)場(chǎng)解答疑問(wèn)，邀請(qǐng)xx周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及新老客戶(hù)參與聆聽(tīng)，講座中重點(diǎn)將小高層與健康居住的關(guān)系進(jìn)行融合。活動(dòng)目的：引起關(guān)注，吸引客群，增強(qiáng)對(duì)小高層的認(rèn)識(shí)和理解，積累客戶(hù)制造開(kāi)盤(pán)氣氛。第二階段 蓄客排號(hào) 制定優(yōu)惠，蓄客造勢(shì)，吸引客戶(hù)，鎖定目標(biāo)2011年8月8月份推廣策略 緊接7月份信息詮釋?zhuān)茝V進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段，由了解到認(rèn)可

9、。宣傳辦卡認(rèn)籌和稀缺高品質(zhì)等產(chǎn)品信息，提供優(yōu)惠策略，吸引客戶(hù)，提高誠(chéng)意客戶(hù)積累程度。 同時(shí)進(jìn)入開(kāi)盤(pán)倒計(jì)時(shí)信息釋放階段，釋放排號(hào)信息，引導(dǎo)客戶(hù)進(jìn)行排號(hào)，進(jìn)一步查漏補(bǔ)缺，豐富客戶(hù)維系活動(dòng)，引導(dǎo)客戶(hù)進(jìn)行認(rèn)籌排號(hào)，制造開(kāi)盤(pán)緊張氣氛，哄抬案場(chǎng)熱度，進(jìn)而加大老帶新力度，突出排號(hào)優(yōu)惠信息，提升排號(hào)階段轉(zhuǎn)簽率。 8月份推廣主題購(gòu)房，看了xx再?zèng)Q定！xx4期VIP排號(hào)排號(hào)活動(dòng)正式開(kāi)啟8月份推廣渠道A、戶(hù)外購(gòu)房，看了xx再?zèng)Q定xx4期VIP排號(hào)排號(hào)活動(dòng)正式開(kāi)啟B、公交車(chē)體購(gòu)房，看了xx再?zèng)Q定xx4期VIP排號(hào)排號(hào)活動(dòng)正式開(kāi)啟8月份推廣渠道C、單頁(yè)派發(fā)與客戶(hù)拓展相結(jié)合，8月份逢周末在目標(biāo)客戶(hù)所在地大量派發(fā)單頁(yè)，內(nèi)容

10、以?xún)?yōu)惠信息為主。D、墻體項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)圍墻，內(nèi)容以xx價(jià)值、品質(zhì)為主。E、短信xx新老客戶(hù)、邵陵新區(qū)月話費(fèi)在50元到80元的號(hào)碼等。內(nèi)容以?xún)?yōu)惠信息和認(rèn)籌信息為主。F、道旗內(nèi)容更換，加入優(yōu)惠信息。8月份營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)1.xx產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)“香”飄四溢，傾聽(tīng)品質(zhì)活動(dòng)時(shí)間：2011年8月活動(dòng)地點(diǎn)：xx會(huì)議室活動(dòng)內(nèi)容：舉辦xx產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，對(duì)小高層特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)、項(xiàng)目建筑材料、產(chǎn)品品質(zhì)、地域價(jià)值、景觀設(shè)計(jì)理念等項(xiàng)目信息進(jìn)行說(shuō)明。邀請(qǐng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及新老客戶(hù)參與，凡到場(chǎng)客戶(hù)都將獲得200元購(gòu)房代金券?；顒?dòng)目的：引起關(guān)注，吸引客群，增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和理解，產(chǎn)生好感，吸引排號(hào)。8月份營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)2.xx少兒紅歌會(huì)紅歌嘹亮，唱響香堤

11、活動(dòng)時(shí)間：2011年8月活動(dòng)地點(diǎn)：xx會(huì)議室或售樓部廣場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：與幼兒園及少兒培訓(xùn)班結(jié)合，舉辦少兒紅歌歌唱比賽，為中國(guó)人民解放軍獻(xiàn)禮。活動(dòng)目的：以建軍節(jié)名義，借紅歌比賽引起關(guān)注，吸引客群，增強(qiáng)xx項(xiàng)目氣氛。第三階段 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo) xx，品質(zhì)見(jiàn)證，開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)，推向高潮2011年9月9月份推廣策略 通過(guò)前期準(zhǔn)備，開(kāi)盤(pán)階段，氣氛達(dá)到最高點(diǎn)，制定開(kāi)盤(pán)策略，集中引爆。在開(kāi)盤(pán)后制定新的銷(xiāo)售策略，促進(jìn)剩余房源消化。9月份推廣主題品質(zhì)見(jiàn)證，綻放邵陵xx4期一批x月x日盛大開(kāi)盤(pán)9月份推廣渠道A、戶(hù)外品質(zhì)見(jiàn)證，綻放邵陵！xx4期一批x月x日盛大開(kāi)盤(pán)！B、巴士品質(zhì)見(jiàn)證，綻放邵陵！xx4期一批x月x日盛大開(kāi)盤(pán)！9月份推廣

12、渠道A、戶(hù)外品質(zhì)見(jiàn)證，綻放邵陵！xx4期一批x月x日盛大開(kāi)盤(pán)！B、巴士品質(zhì)見(jiàn)證，綻放邵陵！xx4期一批x月x日盛大開(kāi)盤(pán)！9月份推廣渠道C、單頁(yè)派發(fā)在開(kāi)盤(pán)前在目標(biāo)客戶(hù)所在地大量派發(fā)單頁(yè)，內(nèi)容以開(kāi)盤(pán)信息為主。制造開(kāi)盤(pán)前的火熱氣氛。D、條幅在售樓部周邊或項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)懸掛橫幅，內(nèi)容以開(kāi)盤(pán)信息為主，制造開(kāi)盤(pán)氣氛前火熱氣氛。E、短信xx新老客戶(hù)、邵陵新區(qū)月話費(fèi)在50元到80元的號(hào)碼等。內(nèi)容以項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息為主。F、道旗內(nèi)容更換，主要宣傳開(kāi)盤(pán)信息。9月份營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)1.xx親子教育活動(dòng)xx，全家總動(dòng)員活動(dòng)時(shí)間：2011年9月活動(dòng)地點(diǎn)：xx會(huì)議室活動(dòng)內(nèi)容：與幼兒園、少兒培訓(xùn)班、學(xué)校等結(jié)合，舉辦親子教育，為普遍家長(zhǎng)面

13、臨的孩子教育問(wèn)題進(jìn)行探討，并現(xiàn)場(chǎng)穿插一些互動(dòng)，鍛煉協(xié)調(diào)、默契能力，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛?；顒?dòng)目的：吸引客群，增強(qiáng)xx項(xiàng)目氣氛，將項(xiàng)目品質(zhì)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)氣氛表現(xiàn)出來(lái)。2.xx攝影大賽開(kāi)心一刻，靚照曬曬活動(dòng)時(shí)間：2011年9月活動(dòng)地點(diǎn)：xx會(huì)議室活動(dòng)內(nèi)容：在項(xiàng)目售樓部外設(shè)立展板，邀請(qǐng)廣大客戶(hù)踴躍參加，將自己認(rèn)為開(kāi)心的有紀(jì)念意義的照片貼在展板上，并附以簡(jiǎn)單的文字說(shuō)明。凡參與活動(dòng)客戶(hù)都將獲得精美禮品一份?；顒?dòng)目的：吸引客流量，增加目標(biāo)客群在售樓部停留時(shí)間，增強(qiáng)xx項(xiàng)目氣氛，為看盤(pán)做準(zhǔn)備。第四階段 蓄客造勢(shì) 去化尾房，繼續(xù)造勢(shì)，吸引客戶(hù)，準(zhǔn)備后期2011年1012月后期推廣策略 通過(guò)首批項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，根據(jù)市場(chǎng)和銷(xiāo)售

14、情況，制定新的銷(xiāo)售策略，促進(jìn)一批剩余房源消化。在去化一批尾房同時(shí)，制定新的銷(xiāo)售策略及營(yíng)銷(xiāo)推廣，為后批房子的銷(xiāo)售做好蓄客準(zhǔn)備。后期推廣主題 購(gòu)房，看了xx再?zèng)Q定！xx，四期二批VIP客戶(hù)緊急招募中后期推廣渠道A、戶(hù)外購(gòu)房，看了xx再?zèng)Q定xx4期VIP排號(hào)排號(hào)活動(dòng)正式開(kāi)啟B、公交車(chē)體購(gòu)房，看了xx再?zèng)Q定xx4期VIP排號(hào)排號(hào)活動(dòng)正式開(kāi)啟C、單頁(yè)派發(fā)與客戶(hù)拓展相結(jié)合，8月份逢周末在目標(biāo)客戶(hù)所在地大量派發(fā)單頁(yè)，內(nèi)容以?xún)?yōu)惠信息為主。D、墻體項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)圍墻，內(nèi)容以xx價(jià)值、品質(zhì)為主。E、短信xx新老客戶(hù)、邵陵新區(qū)月話費(fèi)在50元到80元的號(hào)碼等。內(nèi)容以?xún)?yōu)惠信息和認(rèn)籌信息為主。F、道旗內(nèi)容更換，加入優(yōu)惠信息。后期推廣渠道1.xx演講比賽漂亮媽媽演講比賽活動(dòng)時(shí)間：2011年10月活動(dòng)地點(diǎn)：xx售樓部活動(dòng)內(nèi)容：與項(xiàng)目周邊小學(xué)、作文培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、幼兒園聯(lián)系，在項(xiàng)目售樓部廣場(chǎng)舉辦演講漂亮媽媽擂臺(tái)賽，請(qǐng)參賽小選手根據(jù)自己的理解，以自己的媽媽為例，對(duì)自己的漂亮媽媽進(jìn)行描述?；顒?dòng)目的：吸引客流量，增加客戶(hù)來(lái)訪量，增強(qiáng)xx項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)氣氛，為后批蓄客積累客戶(hù)。后期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)后期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)2.xx社區(qū)健康體檢送健康免費(fèi)體檢活動(dòng)時(shí)間：2011年11月活動(dòng)地點(diǎn)：xx售樓廣場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：與項(xiàng)目周邊醫(yī)院或門(mén)診相結(jié)合，在社區(qū)內(nèi)部進(jìn)行小型免費(fèi)體檢活動(dòng)，如量血壓、口腔檢查，同時(shí)，