物業(yè)管理法規(guī)-物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

1、物業(yè)管理法規(guī)(fgu)高淑華第七章 物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)投標(biāo)1共四十頁(yè)課時(shí)：4課時(shí)學(xué)生基礎(chǔ)分析：物管1228班、蕉嶺聯(lián)辦班同學(xué)已初步掌握物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)，對(duì)物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)有一定認(rèn)識(shí)，但并不熟悉，需要進(jìn)行系統(tǒng)講解。已基本形成小組學(xué)習(xí)模式，前置作業(yè)能按時(shí)完成，并配合教師的教學(xué)安排。教學(xué)目標(biāo)：認(rèn)知目標(biāo)：認(rèn)識(shí)招標(biāo)投標(biāo)制度對(duì)規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)、提高物業(yè) 服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平的重要性，了解招標(biāo)投標(biāo)的一般程序。能力目標(biāo)：能夠應(yīng)用所學(xué)法規(guī)知識(shí)進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)案例分析。情感目標(biāo)：小組成員通過(guò)完成前置作業(yè)互相(h xing)協(xié)助、共同研究，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)本門課程的興趣和認(rèn)真細(xì)致工作，善于與人溝通的能力

2、。2共四十頁(yè)重點(diǎn)難點(diǎn)：教學(xué)重點(diǎn)：掌握物業(yè)管理招投標(biāo)的原則、特點(diǎn)、方式(fngsh)、內(nèi)容 及相關(guān)法規(guī)。教學(xué)難點(diǎn)：物業(yè)管理相關(guān)案例分析教材分析：“物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)”是教材第七章的內(nèi)容，涉及到物業(yè)管理招投標(biāo)概述、物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)等相關(guān)內(nèi)容，是本門課程的重點(diǎn)這一。教材內(nèi)容比較側(cè)重知識(shí)點(diǎn)的闡述，學(xué)生學(xué)習(xí)起來(lái)比較枯燥，結(jié)合學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)，將教材內(nèi)容與物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法規(guī)案例聯(lián)系起來(lái)，讓學(xué)生感受到學(xué)習(xí)本門課程的樂(lè)趣與重要。3共四十頁(yè)教學(xué)方法：任務(wù)驅(qū)動(dòng)法、小組合作法教學(xué)設(shè)計(jì)思路：先做后學(xué)，先學(xué)后教；充分發(fā)揮老師引導(dǎo)功能；小組合作、組間互評(píng)；學(xué)以致用原則。計(jì)劃采用任務(wù)驅(qū)動(dòng)法，把教學(xué)內(nèi)容結(jié)合學(xué)

3、生身邊實(shí)際，設(shè)計(jì)成一個(gè)獨(dú)立的任務(wù)，引導(dǎo)學(xué)生通過(guò)完成老師布置的工作任務(wù)，能夠活學(xué)活用物業(yè)管理法規(guī)的相關(guān)知識(shí)，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)典型(dinxng)案例進(jìn)行分析。4共四十頁(yè)教學(xué)過(guò)程：本章內(nèi)容按照物業(yè)管理招投標(biāo)概述、物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(dn bio)等幾個(gè)專題進(jìn)行教學(xué)。每個(gè)專題基本遵循“完成前置作業(yè)（課前）前置作業(yè)匯報(bào)課堂交流討論總結(jié)歸納布置課后作業(yè) ”五個(gè)步驟進(jìn)行教學(xué)。本章前置作業(yè)：物業(yè)管理招投標(biāo)制度的重要性列舉一個(gè)身邊發(fā)生的與物業(yè)管理有關(guān)的案例。5共四十頁(yè)第7章 物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)投標(biāo)7.1 物業(yè)管理招投標(biāo)概述(i sh)7.2 物業(yè)管理招標(biāo) 7.3 物業(yè)管理投標(biāo) 7.

4、4 物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 6共四十頁(yè)7.1 物業(yè)管理招投標(biāo)概述(i sh)7.1.1 物業(yè)管理招投標(biāo)的原則(yunz) 7.1.2 物業(yè)管理招投標(biāo)的程序7共四十頁(yè)7.1.1 物業(yè)管理招投標(biāo)的原則(yunz) （1）公開(kāi)原則 （2）公平(gng png)原則 （3）公正原則 （4）誠(chéng)實(shí)信用原則 8共四十頁(yè)（1）公開(kāi)原則 所謂公開(kāi)原則，就是指在投標(biāo)招標(biāo)(zho bio)活動(dòng)中，嚴(yán)格按照程序公開(kāi)。 9共四十頁(yè)（2）公平原則 所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件都是一致的，即所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)(jch)上，在同一條件下進(jìn)行投標(biāo)。 10共四十頁(yè)（3）公正原則

5、 所謂公正原則，是指在評(píng)定標(biāo)書(shū)時(shí)準(zhǔn)確無(wú)誤，而且投標(biāo)評(píng)定的準(zhǔn)則是衡量所有投標(biāo)書(shū)的尺度，另外在評(píng)標(biāo)定(bio dn)標(biāo)的過(guò)程中，應(yīng)采用科學(xué)合理的方法，按照平等、競(jìng)爭(zhēng)的原則，進(jìn)行事實(shí)求是地分析、判斷和選擇。 11共四十頁(yè)（4）誠(chéng)實(shí)信用原則 所謂誠(chéng)實(shí)信用原則，是指在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)當(dāng)講究信用，恪守諾言，不把自己利益的獲得建立(jinl)在損害國(guó)家、社會(huì)和他人利益的基礎(chǔ)之上。 12共四十頁(yè)7.1.2 物業(yè)管理招投標(biāo)的程序(chngx) （1）招標(biāo)階段(jidun) （2）投標(biāo)階段 （3）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)階段 （4）合同的訂立、履行及歸檔階段 13共四十頁(yè)7.2 物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio

6、)7.2.1 物業(yè)管理招標(biāo)的類型(lixng) 7.2.2 物業(yè)管理招標(biāo)的范圍 7.2.3 物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 14共四十頁(yè)7.2.1 物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的類型 現(xiàn)行國(guó)際市場(chǎng)上通用(tngyng)的物業(yè)管理招標(biāo)方 式類型大致可分為3種：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招 標(biāo)和議標(biāo)。15共四十頁(yè) （1）公開(kāi)招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo)，也稱無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是一種由招標(biāo)人（業(yè)主或開(kāi)發(fā)商）按照法定程序，在公開(kāi)出版物上發(fā)布招標(biāo)公告，所有符合條件且愿意投標(biāo)(tu bio)的物業(yè)管理企業(yè)都可以平等參加投標(biāo)(tu bio)競(jìng)爭(zhēng)，招標(biāo)人從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)者的招標(biāo)方式。 16共四十頁(yè) （2）邀請(qǐng)招標(biāo)(zho bio) 邀請(qǐng)招標(biāo)，

7、又稱選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)的招標(biāo)方式。 17共四十頁(yè) （3）議標(biāo) 議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主(yzh)不必公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，而是通過(guò)協(xié)商達(dá)成交易的方式，通常是在非公開(kāi)狀態(tài)下采取一對(duì)一談判方式進(jìn)行的。 18共四十頁(yè)7.2.2 物業(yè)管理招標(biāo)(zho bio)的范圍 根據(jù)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定， 下列物業(yè)管理項(xiàng)目必需進(jìn)行招標(biāo)： 1）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共 利益、公眾安全的項(xiàng)目，如機(jī)場(chǎng)、火車站、地鐵和 一些公用物業(yè)如圖書(shū)館等； 2）全部和部分使用國(guó)有資金投資或者(huzh)國(guó)家融 資項(xiàng)目； 3）使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、

8、援助資 金的項(xiàng)目； 4)具有強(qiáng)烈的政府政策導(dǎo)向規(guī)定的項(xiàng)目，如經(jīng) 濟(jì)適用房項(xiàng)目。19共四十頁(yè)7.2.3 物業(yè)管理招標(biāo)的組織(zzh)機(jī)構(gòu) 招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑： 一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)； 二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。 招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何(rnh)單位和個(gè)人不得以任何(rnh)方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。 20共四十頁(yè)1）自行設(shè)立招標(biāo)(zho bio)機(jī)構(gòu) 開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo) 由于通常情況下業(yè)主數(shù)量很大，且 沒(méi)有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主 委員會(huì)代表業(yè)主組織招標(biāo)。業(yè)主自行招標(biāo) 由于通常情況下業(yè)主數(shù)量很大，且沒(méi) 有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主

9、委員 會(huì)代表業(yè)主組織招標(biāo)。 21共四十頁(yè)2）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)(jgu) 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （1）有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和相應(yīng)資金； （2）有能夠編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量； （3）有符合規(guī)定條件、可以作為評(píng)標(biāo) 委員會(huì)成員人選的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的 專家?guī)臁?2共四十頁(yè)7.3 物業(yè)管理投標(biāo)(tu bio) 7.3.1 物業(yè)管理投標(biāo)的概念及原則 7.3.2 物業(yè)管理投標(biāo)的組織(zzh)機(jī)構(gòu) 7.3.3 物業(yè)管理投標(biāo)的程序 7.3.4 物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容23共四十頁(yè)7.3.1 物業(yè)管理投標(biāo)的概念(ginin)及原則1）物業(yè)管理投標(biāo)的概念 所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件要

10、求的物業(yè)管理企業(yè)，按照公布的招標(biāo)文件中 確定(qudng)的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家 有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)管理?xiàng)l件和水平， 編制投標(biāo)文件，積極參與投標(biāo)活動(dòng)的整個(gè)過(guò) 程。 24共四十頁(yè)2）物業(yè)管理投標(biāo)的原則 （1）真實(shí)性原則 所謂真實(shí)性原則，投標(biāo)人應(yīng)仔細(xì)(zx)閱讀招標(biāo)文件的所有內(nèi)容，按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性及完整性。 25共四十頁(yè)（2）合理競(jìng)爭(zhēng)原則 所謂合理競(jìng)爭(zhēng)原則，是指投標(biāo)人應(yīng) 憑自身(zshn)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力、管理水平和服務(wù)質(zhì) 量，通過(guò)良性競(jìng)爭(zhēng)及優(yōu)勝劣汰而取勝。 26共四十頁(yè)7.3.2 物業(yè)管理投標(biāo)的組織(zzh)機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)(tu

11、 bio)工作，通常由投標(biāo)(tu bio)的物業(yè) 管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來(lái)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)投標(biāo) 活動(dòng)。一般的分工如下： - 開(kāi)發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心，它 負(fù)責(zé)確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)， 參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； - 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)核算和各 類收費(fèi)活動(dòng)； - 工程部負(fù)責(zé)各種物業(yè)管理工程的預(yù)算， 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維 修、保養(yǎng)和工程技術(shù)方面的咨詢與研究 工作。27共四十頁(yè)7.3.3 物業(yè)管理投標(biāo)(tu bio)的程序 收集(shuj)有關(guān)招標(biāo)資料 投標(biāo)可行性研究分析 遞送投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并申請(qǐng)資格預(yù)審 購(gòu)買、閱讀招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) 編制投標(biāo)文件 投遞標(biāo)書(shū) 參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議及招標(biāo)答

12、辯 定標(biāo)后的工作28共四十頁(yè)7.3.4 物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容(nirng) 1）物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的組成 物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)，即投標(biāo)人須知中 定投標(biāo)者必須提交的全部文件(wnjin)，主要包括： - 致函 - 附件 2）物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容 - 介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷 - 分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn) - 介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及 功能29共四十頁(yè)7.4 物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)(ki bio)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 7.4.1 物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)(ki bio) 7.4.2 物業(yè)管理評(píng)標(biāo) 7.4.3 物業(yè)管理定標(biāo) 30共四十頁(yè)7.4.1 物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)(ki bio) 開(kāi)標(biāo)是指招標(biāo)機(jī)構(gòu)在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間 將各投標(biāo)人的

13、投標(biāo)文件(wnjin)正式啟封揭曉。 1）開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)； 2）開(kāi)標(biāo)組織； 3）開(kāi)標(biāo)程序。31共四十頁(yè)7.4.2 物業(yè)管理評(píng)標(biāo) 評(píng)標(biāo)是指開(kāi)標(biāo)之后，評(píng)標(biāo)委員會(huì)本著(bn zhe) 公平、公開(kāi)、公正的原則，對(duì)投標(biāo)書(shū)進(jìn)行 評(píng)定，并由招標(biāo)委員會(huì)選擇報(bào)價(jià)較低，資 信條件較好的投標(biāo)企業(yè)進(jìn)入合同談判簽訂 的階段。 32共四十頁(yè) 1）評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu) 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家(zhunji)組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。33共四十頁(yè)2）物業(yè)管理評(píng)標(biāo)的過(guò)程與內(nèi)容(nirng)

14、（1）對(duì)標(biāo)書(shū)進(jìn)行初步評(píng)議； （2）對(duì)標(biāo)書(shū)進(jìn)行詳細(xì)評(píng)審。通常這一工作包括服務(wù)內(nèi)容評(píng)審、標(biāo)價(jià)評(píng)審及承包條件評(píng)審三大部分； （3）召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)；（4）編寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告。 34共四十頁(yè)7.4.3 物業(yè)管理定標(biāo)(dn bio) 定標(biāo)也稱決標(biāo)，是指業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)所有標(biāo)書(shū)進(jìn)行的篩選評(píng)定結(jié)果，再次評(píng)審(pn shn)，并最終確定中標(biāo)人的過(guò)程。 定標(biāo)包括以下過(guò)程： （1）確定中標(biāo)企業(yè) （2）向中標(biāo)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū) 35共四十頁(yè)中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一： (1)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件 中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； (2)能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要 求，并且經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低；但是(

15、dnsh) 投標(biāo)價(jià)格低于成本的除外。36共四十頁(yè)關(guān)鍵概念物業(yè)管理招標(biāo) 議標(biāo) 物業(yè)管理投標(biāo)(tu bio) 開(kāi)標(biāo) 評(píng)標(biāo) 定標(biāo) 37共四十頁(yè)本章小結(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)等物業(yè)管理市場(chǎng)主體(sh chn zh t)，通過(guò)編制符合管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)招聘，并采取科學(xué)方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定最佳的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程。物業(yè)管理招標(biāo)大致分為公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)三種方式。招標(biāo)應(yīng)遵循“公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用”的原則。 物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照公布的招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)管理?xiàng)l件和水平，編制投標(biāo)文件，積極參與投標(biāo)活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。 投標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。 38共四十頁(yè)課后作業(yè)1、物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)遵循哪些原則? 2、簡(jiǎn)述物業(yè)管理投標(biāo)的程序3、按學(xué)號(hào)排序完成下節(jié)課前案例分析4、預(yù)習(xí)第八章思考服業(yè)服務(wù)(fw)合同的內(nèi)容都有哪些？39共四十頁(yè)內(nèi)容摘要物業(yè)管理法規(guī)。服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平的重要性，了解招標(biāo)投標(biāo)的一般程序。培養(yǎng)學(xué)生對(duì)本門課程的興趣和認(rèn)真細(xì)致工作，善于與人溝通的