4、房地產(chǎn)開發(fā)流程

1、新聯(lián)康業(yè)務(wù)員培訓(xùn)課程 房地產(chǎn)開發(fā)流程PAGE PAGE 4房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)綜合開發(fā)的步驟決策階段 這是房地產(chǎn)公司選擇開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行調(diào)查研究，決定實(shí)施開發(fā)建設(shè)的階段。主要內(nèi)容包括：規(guī)劃摸底 了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求，研究開發(fā)建設(shè)的可能性。市場調(diào)查 通過系統(tǒng)地收集、記錄、了解房地產(chǎn)市場的情況，對擬開發(fā)項(xiàng)目的前景進(jìn)行預(yù)測。可行性分析 經(jīng)濟(jì)分析、效益測算等領(lǐng)導(dǎo)決策 在完成以上工作的前提下，由領(lǐng)導(dǎo)研究決定開發(fā)項(xiàng)目。前期階段 在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目決策以后，從申報(bào)立項(xiàng)到完成建設(shè)準(zhǔn)備工作階段，也稱土地開發(fā)階段。主要內(nèi)容包括：申請立項(xiàng) 由房地產(chǎn)開發(fā)公司向主管部門提出申請，獲批準(zhǔn)后，列入開發(fā)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃，

2、以后視前期工作進(jìn)展再列入建設(shè)計(jì)劃。建設(shè)方案 根據(jù)城市總體規(guī)劃要求編制建設(shè)方案，并報(bào)市或區(qū)的規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。同時(shí)，應(yīng)征詢各主管單位意見，研究小區(qū)建成后市政、公建等配套的可能性。申請用地 在建設(shè)方案獲批準(zhǔn)后，向土地管理部門申請建設(shè)用地，在得到批準(zhǔn)后辦理用地手續(xù)。委托設(shè)計(jì) 建設(shè)方案獲批準(zhǔn)后，可以通過招標(biāo)委托進(jìn)行工程設(shè)計(jì)。動(dòng)拆遷 上述工作完成后，可向市房管局申請動(dòng)拆遷。接受委托的動(dòng)遷單位必須經(jīng)市房管局審查批準(zhǔn)。三通一平 指施工用水、用電和道路暢通以及施工場地平整。建設(shè)單位一般在完成施工圖設(shè)計(jì)后可向供水、供電部門申請用水和用電。工程建設(shè)階段 即指房屋的施工階段。主要的工作內(nèi)容包括：施工招標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)

3、公司可通過招標(biāo)、邀標(biāo)等方式擇優(yōu)選定施工隊(duì)伍。進(jìn)度控制 按照審定的施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工單位按計(jì)劃施工，保證建設(shè)進(jìn)度。質(zhì)量監(jiān)理 對各個(gè)分部分項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收并簽證，發(fā)生質(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)組織處理，確保工程質(zhì)量。竣工驗(yàn)收 工程竣工后，按規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)同質(zhì)量監(jiān)督部門對工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。市政配套 市政、公建的配套應(yīng)與房屋施工同步進(jìn)行。房屋竣工后，還要進(jìn)行各種管線的施工，并申請正式用水、用電等。交付使用 小區(qū)建設(shè)的內(nèi)容全部完成后即具備交付使用的條件。建設(shè)單位在將建設(shè)項(xiàng)目交付使用前要組織房屋管理單位等進(jìn)行驗(yàn)收，并辦理房屋的移交手續(xù)。經(jīng)營階段 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)本身價(jià)值，回收建設(shè)投資，達(dá)到資金增值的重要階段。主

4、要工作包括：項(xiàng)目融資 向銀行進(jìn)行開發(fā)貸款。房屋預(yù)售 在投資開發(fā)達(dá)到一定階段后進(jìn)行商品房的預(yù)售或預(yù)租。預(yù)售或預(yù)租房地產(chǎn)必須報(bào)市房管局批準(zhǔn)。房屋銷售 商品房竣工交付使用，可以進(jìn)行房屋的銷售或出租。產(chǎn)權(quán)登記 商品房竣工后，建設(shè)單位應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行總登記；房屋買賣后，業(yè)主必須按規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。（5）物業(yè)管理 房屋交付使用后，在兩年內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)房屋管理和質(zhì)量保修。兩年后，由業(yè)主自行或委托有關(guān)單位或機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理。主要涉及的部門及批文申請選址立項(xiàng)報(bào) 計(jì)委 取得 立項(xiàng)批復(fù)報(bào) 規(guī)劃局 取得 選址意見書與 土地局洽談 取得 土地出讓合同到 住宅發(fā)展局 取得 登記開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)容規(guī)劃階段規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 報(bào) 規(guī)劃局 方案審批擴(kuò)初設(shè)計(jì) 報(bào) 規(guī)劃局 擴(kuò)初批準(zhǔn)配套征詢 報(bào) 各配套主管部門 取得征詢意見 （3）申請用地 （三證一書） 報(bào) 規(guī)劃局 取得 規(guī)劃用地許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證報(bào) 房屋土地管理局 取得 建設(shè)用地批準(zhǔn)書注：有償取得土地使用權(quán)有三種方式 招標(biāo)、協(xié)議、拍賣。（4） 建設(shè)擴(kuò)初和施工圖批準(zhǔn)后 報(bào) 建委 取得 施工許可證建設(shè)過程中包括建筑、監(jiān)理單位的招標(biāo)，對監(jiān)督站的報(bào)監(jiān)，材料采購等工作，征詢單位穿插其中。 （5） 預(yù)銷售 取得預(yù)售許可證的條件 （全國） 工程進(jìn)度至0.00或投資總投資的25% （上海）多層 結(jié)構(gòu)封底 高層