[西安]城市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告126頁(競(jìng)爭(zhēng)分析)

1、西安市城市地產(chǎn)研究報(bào)告2007.11分析目的梳理西安地產(chǎn)市場(chǎng) 的成長(zhǎng)環(huán)境和 發(fā)展軌跡 1 城市宏觀概況 2 地產(chǎn)市場(chǎng)總述 3 區(qū)域市場(chǎng)特征4 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析框架1 城市宏觀概況1.1 城市現(xiàn)狀解析1.2 發(fā)展趨勢(shì)判斷1.3 城市競(jìng)爭(zhēng)力分析1.1 城市現(xiàn)狀解析-城市概況古稱長(zhǎng)安，世界四大古都之一，古絲綢之路起點(diǎn)，我國(guó)著名的旅游中心城市。城市性質(zhì)地理位置歷史地位陜西省省會(huì)、西北中心城市位于黃河流域的關(guān)中盆地，是我國(guó)地理位置中心，南依秦嶺，北臨渭河，面積9983平方公里戰(zhàn)略地位1992年8月，西安是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的計(jì)劃單列市和內(nèi)陸開放城市，享受沿海開放城市的優(yōu)惠政策。1.1 城市現(xiàn)狀解析-城市分區(qū)西安

2、包括9區(qū)4縣新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長(zhǎng)安區(qū)高陵縣、藍(lán)田縣、周至縣、戶縣中心城區(qū)包括：新城、蓮湖、碑林、雁塔1.1 城市現(xiàn)狀解析-主城分區(qū)城南：曲江新區(qū)為核心的文化示范旅游區(qū)和文教區(qū)。高端項(xiàng)目云集。城內(nèi)：保持歷史古城風(fēng)貌，行政功能弱化，人文旅游為主城西:“西咸一體化”結(jié)合帶，工業(yè)區(qū)搬遷后，區(qū)域形象提升城北：傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)，政府北遷和地鐵二號(hào)線建設(shè)，發(fā)展提速。城東:傳統(tǒng)老城區(qū)消費(fèi)水平低，開發(fā)較落后?！拔鞑康谝凰恰遍L(zhǎng)安：西安后花園，打造具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的生態(tài)文化科技新城高新：經(jīng)濟(jì)活躍，代表西安經(jīng)濟(jì)的未來，市民工作和居住的理想?yún)^(qū)域1.1 城市現(xiàn)狀解析-功能分區(qū)“皇城復(fù)興計(jì)劃”：古城

3、墻內(nèi)弱化行政功能，強(qiáng)化文化旅游、商貿(mào)金融功能古城墻內(nèi)調(diào)整紡織、軍備制造工業(yè)區(qū)，建設(shè)會(huì)展、旅游和高尚住區(qū)，形成浐灞大水大綠格局。東部西部以三橋?yàn)橹行牡墓I(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，發(fā)展居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)，加快與咸陽聯(lián)結(jié)綜合開發(fā)北部現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、綜合發(fā)展區(qū)，以鐵路北客站為依托，增強(qiáng)區(qū)域性中心城市的集散輻射功能北部文教科研區(qū)，與長(zhǎng)安中心區(qū)銜接，發(fā)展大學(xué)園區(qū)、高尚住區(qū)、旅游休閑度假區(qū)。1.1 城市現(xiàn)狀解析-城市經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，平穩(wěn)增長(zhǎng)居民收入大幅增加，需求旺盛2006年人均GDP超過2000美元。按照國(guó)際慣例，該階段房地產(chǎn)業(yè)將快速發(fā)展。04年GDP突破千億大關(guān)連續(xù)6年GDP增長(zhǎng)率穩(wěn)定在10以上。06西安G

4、DP總量接近02年2倍；1.1 城市現(xiàn)狀解析-城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速GDP增長(zhǎng)速度3-4個(gè)百分點(diǎn)06年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額占GDP比重達(dá)53.5%。人均可支配收入年均增長(zhǎng)10.3%，超過人均消費(fèi)性支出1.3個(gè)百分點(diǎn)。處于二線城市中游水平消費(fèi)水平較高、購(gòu)買力增強(qiáng)1.1 城市現(xiàn)狀解析-產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理第三產(chǎn)業(yè)增速加快農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)工業(yè)龍頭信息支柱旅游重點(diǎn)2000年50.2%6.9%42.9%2005年52.3%5.2%42.5%三大產(chǎn)業(yè)比重1.1 城市現(xiàn)狀解析-城市人口 全市人口增幅明顯，城鎮(zhèn)化速度加快。 中心城區(qū)人口密集，表明開發(fā)程度高。1.1 城市現(xiàn)狀解析-交通設(shè)施航空3小時(shí)抵達(dá)國(guó)內(nèi)

5、任意大城市西安咸陽國(guó)際機(jī)場(chǎng)，我國(guó)四大航空樞紐之一國(guó)內(nèi)航線80多條，直飛國(guó)際航線10多條；2004年旅客輸送量達(dá)到636萬人次。鐵路6個(gè)路網(wǎng)客運(yùn)中心之一每天始發(fā)和通過75.5對(duì)旅客列車。2010年，將達(dá)105對(duì)，2015年將達(dá)到125對(duì)。西安貨站是全國(guó)特等貨運(yùn)站，西北西南地區(qū)最大的貨物集散地，年貨物吞吐量3000萬噸。全國(guó)干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市之一以西安為中心，1000公里為半徑與北京、天津、太原、石家莊、鄭州、武漢、合肥、重慶、成都、蘭州、銀川、包頭等城市形成一日交通圈，覆蓋中國(guó)7億人口。公路一天行程覆蓋近7億人1.2 城市發(fā)展趨勢(shì)-城市定位1234發(fā)展坐標(biāo)：國(guó)際化 走人文生態(tài)同步發(fā)展的國(guó)

6、際化戰(zhàn)略。規(guī)范市場(chǎng)促進(jìn)城市和社會(huì)發(fā)展。沿襲傳統(tǒng)：歷史文化名城、國(guó)際旅游城市新經(jīng)濟(jì)中心： 亞洲知識(shí)與技術(shù)創(chuàng)新中心、東西方文化交流中心、黃河中上游地區(qū)國(guó)際資本聚集中心產(chǎn)業(yè)升級(jí)： 新亞歐大陸橋中國(guó)段國(guó)際裝備制造業(yè)轉(zhuǎn)移的主要承接地國(guó)際化大都市1.2 城市發(fā)展趨勢(shì)-城市規(guī)劃城市規(guī)模人口規(guī)模用地規(guī)模主城區(qū)人口=常住人口+暫住人口1.2 城市發(fā)展趨勢(shì)-城市規(guī)劃項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)： 西部現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)加工基地、出口加工基地、城市新區(qū)曲江新區(qū)：中國(guó)最佳傳統(tǒng)文化示范區(qū)、西部文化產(chǎn)業(yè)集中消費(fèi)區(qū)、西安最佳生態(tài)環(huán)境區(qū)、最佳生活居住區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)：生態(tài)環(huán)境建設(shè)為主，形成生態(tài)旅游區(qū)和會(huì)展聚集區(qū)總布局：中心城區(qū)飽和、建設(shè)向外擴(kuò)

7、展、增設(shè)四個(gè)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)：打造中國(guó)科技中心，建設(shè)西部產(chǎn)業(yè)高地1.2 城市發(fā)展趨勢(shì)-城市規(guī)劃結(jié)合浐灞河道整治，建設(shè)低密度高尚住區(qū)和旅游度假區(qū)向東向南向西向北與韋曲銜接，建設(shè)新城，發(fā)展高科技園、度假區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和旅游度假區(qū)拓展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，與戶縣銜接，發(fā)展空港區(qū)九宮格局，棋盤路網(wǎng)；軸線突出，一城多心1.2 城市發(fā)展趨勢(shì)-交通規(guī)劃西安城市快速軌道交通線網(wǎng)第一階段（2006-2010）南北向二號(hào)線，緩解城市南北向主客流走廊的交通壓力，拓展城市空間結(jié)構(gòu)東西向的一號(hào)線，形成主城區(qū)“十字型”軌道交通骨架網(wǎng)，加快郊區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展第二階段（2011-2015）第三階段（2011-201

8、5）第四階段（2011-2015）三號(hào)線（44.3公里）四、五、六號(hào)線和一號(hào)線東、西延伸段及二號(hào)線北延伸段，形成西安市完整的城市快速軌道交通網(wǎng)絡(luò)1.3 城市競(jìng)爭(zhēng)力分析-經(jīng)濟(jì)實(shí)力GDP總量中西部城市中游人均GDP中西部城市下游1.3 城市競(jìng)爭(zhēng)力分析-經(jīng)濟(jì)實(shí)力人均可支配收入長(zhǎng)沙鄭州武漢重慶西安居民消費(fèi)性支出長(zhǎng)沙重慶武漢西安鄭州收入支出水平列中西部城市下游消費(fèi)動(dòng)力不足，購(gòu)買力有待提高1.3 城市競(jìng)爭(zhēng)力分析-經(jīng)濟(jì)實(shí)力西北地區(qū)中心城市周邊城市向西安集聚注：西部城市取05年數(shù)據(jù)1.3 城市競(jìng)爭(zhēng)力分析-科技實(shí)力市級(jí)以上科研機(jī)構(gòu)672家，國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室95個(gè)，有各類技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)3000多家?？蒲袡C(jī)構(gòu)高等院校科

9、研成果人力資源普通高等院校35所，研究生培養(yǎng)單位48個(gè)；民辦高校68所；每年有3000多項(xiàng)科技成果產(chǎn)生，其中重大科技成果1000項(xiàng)左右。各類專業(yè)技術(shù)人員42萬人，總數(shù)占全市職工人數(shù)的28，在全國(guó)城市中名列前茅?？蒲懈呓袒貒?guó)防科技基地高新產(chǎn)業(yè)基地科技實(shí)力：全國(guó)第三1.3 城市競(jìng)爭(zhēng)力分析-綜合競(jìng)爭(zhēng)力資本競(jìng)爭(zhēng)力金融機(jī)構(gòu)數(shù)量少、資本質(zhì)量不高一般結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)體系靈活健全強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)外聯(lián)系設(shè)施、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施有待完善較弱政府管理競(jìng)爭(zhēng)力執(zhí)法、創(chuàng)新能力強(qiáng)，推銷能力有待提高不強(qiáng)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力擁有獨(dú)特旅游資源、人文國(guó)際化程度高強(qiáng)小結(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，第三產(chǎn)業(yè)增速加快城市實(shí)力科技實(shí)

10、力：高校云集、人才濟(jì)濟(jì)、科研國(guó)防基地城市規(guī)劃：九宮格局，棋盤路網(wǎng)；軸線突出，一城多心宏觀經(jīng)濟(jì)：運(yùn)行良好，平穩(wěn)增長(zhǎng)，二線城市中下游水平消費(fèi)水平：收入支出水平較低，消費(fèi)動(dòng)力不足，購(gòu)買力有待提高戰(zhàn)略地位：西北地區(qū)的門戶與核心城市宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，居民消費(fèi)能力有待提高2 地產(chǎn)市場(chǎng)總述2.1 政策環(huán)境2.2 土地市場(chǎng)2.3 地產(chǎn)供給2.4 地產(chǎn)成交2.5 客戶分析2.1 政策環(huán)境調(diào)控方向-加強(qiáng)保障住房建設(shè)調(diào)控手段-再用行政手段干預(yù)商品房市場(chǎng)的可能性不大國(guó)家政策導(dǎo)向2.1 政策環(huán)境穩(wěn)定導(dǎo)向計(jì)劃通過盤活二手房市場(chǎng)，進(jìn)一步穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格西安政府態(tài)度1234副市長(zhǎng)楊廣信2007年1月，在西安市房地

11、產(chǎn)管理和住房制度改革工作會(huì)議上表示，西安房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升符合市場(chǎng)規(guī)律市長(zhǎng)陳寶根：2007年7，就本市住房二級(jí)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)研時(shí)指出，西安市二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢，目前交易總量明顯偏低。取消優(yōu)惠政策：西安市市政辦發(fā)200652號(hào)文件規(guī)定，在西安市市區(qū)單純購(gòu)房不能入戶同比房?jī)r(jià)較低：2007年1-6月，住宅在售均價(jià)為3412元/平方米，同比增長(zhǎng)13% 規(guī)范市場(chǎng)秩序2.1 政策環(huán)境稅收政策執(zhí)行較為嚴(yán)格；土地規(guī)范化程度不很高政策執(zhí)行力度監(jiān) 管金融 土 地稅收土地增值稅對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅契稅對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住宅，在產(chǎn)權(quán)過戶交易時(shí)實(shí)行契稅減半營(yíng)業(yè)稅不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅 普通住房超過

12、5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅 非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售收入差額征收營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛掛牌是主要的交易方式西安市閑置土地處理辦法 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于閑置土地的處罰要求全市范圍內(nèi)滿足70%的比重不具體到項(xiàng)目90m2以下占70%執(zhí)行力度高執(zhí)行力度高執(zhí)行力度差執(zhí)行力度高執(zhí)行力度一般執(zhí)行力度高2.1 政策環(huán)境金融信貸政策執(zhí)行較嚴(yán)格，保障性住房建設(shè)存在一定的問題政策執(zhí)行力度監(jiān) 管金融 土 地稅收市場(chǎng)交易秩序保障性住房建設(shè)從2007年12月1日起，在西安市范圍內(nèi)實(shí)行商品房?jī)r(jià)格備案制度，商品房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)關(guān)于下達(dá)西安市2006年經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃的通知，該通知列

13、出了78個(gè)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)貸款消費(fèi)貸款項(xiàng)目資本金比例35，在個(gè)開發(fā)區(qū)中招商引資也不例外以個(gè)人為單位界定二套房；對(duì)原有購(gòu)房貸款未還清的，繼續(xù)申請(qǐng)新的住房貸款時(shí)，所有銀行均規(guī)定首付不低于40%執(zhí)行力度高執(zhí)行力度高執(zhí)行力度差執(zhí)行力度高2.2 土地市場(chǎng)居住地價(jià)增速最快，其次是商業(yè)用地，地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲幅度基本一致成交價(jià)格05、06放量超過1000公頃，07年公開招拍掛數(shù)據(jù)顯示成交不足成交數(shù)量招拍掛、與管委會(huì)協(xié)議、與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)合開發(fā)等，市場(chǎng)成熟度有待提高成交方式土地?cái)?shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)平臺(tái)二線城市整體升溫土地升值空間較大與一線城市差距明顯：二線城市處中游水平；地價(jià)現(xiàn)狀發(fā)展前景地價(jià)水平2.2 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)

14、成熟度不高；土地資源稀缺，熱點(diǎn)區(qū)域升值潛力大 供不應(yīng)求出讓有限，供不應(yīng)求古城拆遷成本高，地價(jià)水平較高外來開發(fā)商多，拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈 郊區(qū)化向遠(yuǎn)郊延伸，高新、曲江、城北為出讓熱點(diǎn)城北、長(zhǎng)安、浐灞、西咸等郊區(qū)板塊升溫 地價(jià)上漲2000年：9022002年：9592004年：11422006年：12632007年1-9月：1270土地市場(chǎng)2.2 土地市場(chǎng)2.3 地產(chǎn)供給房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資25%住宅投資/房地產(chǎn)投資 65%房地產(chǎn)投資增速介于30%40%房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展；住宅市場(chǎng)升溫、前景看好。2.3 地產(chǎn)供給西安市場(chǎng)籌資、竣工緩慢囤積土地的現(xiàn)象較為明顯竣工面積增長(zhǎng)緩慢遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積低于沈陽、

15、武漢、重慶、成都，高于太原、石家莊，二線城市中下游水平施工面積增幅明顯施工面積/竣工面積3.5，但06年這一比值上升至6低于沈陽、天津、重慶，高于長(zhǎng)春、太原，二線城市中上游2.3 地產(chǎn)供給新開工面積處于二線城市中下游水平，開工不足，整體市場(chǎng)有待升溫。住宅開工/商品房開工=0.84，住宅比重較高，商業(yè)地產(chǎn)不發(fā)達(dá)。2.4 地產(chǎn)成交04年以前均價(jià)徘徊在2000元，04年商品房市場(chǎng)驟熱，均價(jià)提升至3500元左右。受住宅郊區(qū)化等因素影響，05、06年房?jī)r(jià)略有下降。近年來商品房銷售平穩(wěn)上漲，06年出現(xiàn)明顯的躍升，而06年竣工面積僅有400萬平米，供應(yīng)缺口加大。成交數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)2.4 地產(chǎn)成交

16、 02年-06年西安住宅均價(jià)年均漲幅4.2%，上漲幅度平穩(wěn)合理。低于全國(guó)平均漲幅，未來仍有快速上漲的趨勢(shì)與空間。 近五年西安住宅銷售面積平均增幅39% ，06年同比增長(zhǎng)67.2%，大于年竣工面積，供不應(yīng)求，西安住宅市場(chǎng)明顯升溫。2.4 地產(chǎn)成交 銷售均價(jià)處于二線城市中等 天津武漢成都西安長(zhǎng)春重慶 上漲空間較大，預(yù)計(jì)未來2-3年50002.4 地產(chǎn)成交城南：曲江新區(qū)為核心的文化示范旅游區(qū)和文教區(qū)。高端項(xiàng)目云集。城內(nèi)：保持歷史古城風(fēng)貌，行政功能弱化，人文旅游為主城西:“西咸一體化”結(jié)合帶，工業(yè)區(qū)搬遷后，區(qū)域形象提升城北：傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)，政府北遷和地鐵二號(hào)線建設(shè)，發(fā)展提速。城東:傳統(tǒng)老城區(qū)消費(fèi)水平低，

17、開發(fā)較落后?！拔鞑康谝凰恰遍L(zhǎng)安：西安后花園，打造具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的生態(tài)文化科技新城高新：經(jīng)濟(jì)活躍，代表西安經(jīng)濟(jì)的未來，市民工作和居住的理想?yún)^(qū)域2.4 地產(chǎn)成交城北：累計(jì)銷售面積：125萬平米累計(jì)銷售金額：40億元新房可售套數(shù)：17864套住宅最新均價(jià)：3024元/平米城南高新城內(nèi)累計(jì)銷售面積：122萬平米累計(jì)銷售金額：50億元新房可售套數(shù)：10131套住宅最新均價(jià)：4311元/平米累計(jì)銷售面積：16萬平米累計(jì)銷售金額：14億元新房可售套數(shù)：13249套住宅最新均價(jià)：4203元/平米累計(jì)銷售面積：187萬平米累計(jì)銷售金額：75億元新房可售套數(shù)：33061套住宅最新均價(jià)：3928元/平米城東城西累計(jì)

18、銷售面積：47萬平米累計(jì)銷售金額：17億元新房可售套數(shù)：10313套住宅最新均價(jià)：3820元/平米累計(jì)銷售面積：68萬平米累計(jì)銷售金額：25億元新房可售套數(shù)：12570套住宅最新均價(jià)：3421元/平米數(shù)據(jù)截至到07年8月份，來源西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)2.4 地產(chǎn)成交城東二手城西二手二手房出租均價(jià)為12.2元/平米 求租均價(jià)為10.3元/平米出售均價(jià)2558元/平米 求購(gòu)均價(jià)2352元/平米 二手房出租均價(jià)為14.1元/平米 求租均價(jià)為11.5元/平米出售均價(jià)2553元/平米 求購(gòu)均價(jià)2271元/平米 景觀牌、教育牌、商業(yè)牌、人文牌、親水牌舊城改造提速、潛力巨大勞動(dòng)路、桃園路、西二環(huán)、世紀(jì)大道咸寧東路

19、、建工路、西影路、十里鋪、東二環(huán)2.4 地產(chǎn)成交城南二手二手出租均價(jià)15.6元/平米 求租均價(jià)12.7元/平米出售均價(jià)2636元/平米 求購(gòu)均價(jià)2422元/平米 科教文匯集地、年輕化消費(fèi)小寨商圈、大唐芙蓉園、大雁塔城北二手二手出租均價(jià)10.8元/平米 求租均價(jià)9.2元/平米出售均價(jià)2367元/平米 求購(gòu)均價(jià)2128元/平米 北城巨變、新西安中心雅荷春天、白樺林居、西安印象2.4 地產(chǎn)成交城內(nèi)二手高新二手長(zhǎng)安二手西大街改造工程；出租均價(jià)15.5元/平米 求租均價(jià)14.4元/平米出售均價(jià)3519元/平米 求購(gòu)均價(jià)3147元/平米上海城項(xiàng)目投資環(huán)境好；出租均價(jià)20.1元/平米 求租均價(jià)18.4元/平

20、米出售均價(jià)3643元/平米 求購(gòu)均價(jià)3311元/平米唐延路沿線新長(zhǎng)安，城市副中心出租均價(jià)6.5元/平米 求租均價(jià)5.4元/平米出售均價(jià)1893元/平米 求購(gòu)均價(jià)1582元/平米終南大道、子午大道2.4 客戶分析自住目的為主改善居住其次投資比例較小已購(gòu)房群體17%首次置業(yè)需求大剛性需求較旺盛 客戶數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)顧問2007年6月西安地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研2.4 客戶分析靠近工作地點(diǎn)自己熟悉區(qū)域位于繁華都市圈2.4 客戶分析價(jià)格因素交通狀況物業(yè)管理2.4 客戶分析主力總價(jià)區(qū)間15-30萬房?jī)r(jià)3000預(yù)期30002.4 客戶分析偏好戶型：兩房、三房偏好面積：70-130平米小結(jié)銷售均價(jià)：住宅均價(jià)3259元/平

21、米，年均漲幅4%，上漲空間大市場(chǎng)概況二手市場(chǎng)：成交少，較不活躍，二手均價(jià)/一手均價(jià)=0.6-0.8投資結(jié)構(gòu)：住宅和房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，平穩(wěn)增長(zhǎng)銷售金額：商品房均銷售率84.3%；06年銷售金額206億（住宅179億）土地供應(yīng)：市場(chǎng)有待成熟，供應(yīng)不足，地價(jià)上漲，拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈供需關(guān)系：基本平衡，供應(yīng)略顯不足，缺口有增大趨勢(shì)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲，成交活躍，二手交易市場(chǎng)有待升溫政策環(huán)境整體較好金融信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管等層面政策執(zhí)行較嚴(yán)格，土地開發(fā)速度方面沒有很好的得到監(jiān)管3 區(qū)域市場(chǎng)特征3.1 區(qū)域市場(chǎng)概述3.2 區(qū)域市場(chǎng)詳述3.1 區(qū)域市場(chǎng)概述新興格局浐灞、經(jīng)開、高新、曲江五個(gè)從傳統(tǒng)板塊中脫離出來的新

22、板塊市場(chǎng)成為了西安市場(chǎng)的新貴 浐灞生態(tài)區(qū)-生態(tài)旅游區(qū)和會(huì)展聚集區(qū)曲江新區(qū)-文教區(qū)，最佳生活居住區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)-交通樞紐，新市政府所在地高新區(qū)-CBD，“新知富”的居住新區(qū)傳統(tǒng)格局南貴北貧、東新西舊城北、城東、城南、城內(nèi)、城西五個(gè)傳統(tǒng)板塊，東郊是紡織城，西郊是電子城，南郊是文教區(qū)，北郊是農(nóng)業(yè)區(qū)3.2 區(qū)域市場(chǎng)詳述3.2.4 城北區(qū)域3.2.5 城東區(qū)域3.2.1 城南區(qū)域3.2.3 城西區(qū)域3.2.2 高新區(qū)域城內(nèi)區(qū)域長(zhǎng)安區(qū)域3.2.1 城南區(qū)域-概況城南概況城南的面積大約120平方公里，建成區(qū)約70平方公里，人口140萬左右，就業(yè)人口40萬左右。2005年全區(qū)生產(chǎn)總值為170億元城南在西安市第一

23、次城市規(guī)劃中既被定位為文教區(qū)，是西安科教文匯集地，商業(yè)相當(dāng)繁榮，綠化及醫(yī)療配套非常完善。交通在各個(gè)區(qū)域中是最發(fā)達(dá)。曲江新區(qū)曲江新區(qū)位于西安城南區(qū)東部，是1993年9月經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的西安曲江旅游度假區(qū)。區(qū)域定位：以唐文化為主題的文化旅游區(qū)中國(guó)最佳傳統(tǒng)文化示范區(qū)西部文化產(chǎn)業(yè)集中消費(fèi)區(qū)西安最佳生態(tài)環(huán)境區(qū)西安最佳生活居住區(qū)VS3.2.1 城南區(qū)域-規(guī)劃曲江一心-兩帶-三軸-四個(gè)功能板塊區(qū)域細(xì)分一心：以大雁塔為整個(gè)曲江的核心；兩帶：貫穿整個(gè)新區(qū)，寬100米的唐城遺址保護(hù)綠帶；分布在繞城高速兩側(cè)共100米寬的綠化景觀帶； 三軸：雁塔南路旅游商業(yè)發(fā)展軸線、芙蓉東路生態(tài)休閑發(fā)展軸線和曲江大道景觀軸線； 四

24、個(gè)功能板塊：唐風(fēng)商業(yè)板塊（占地約2平方公里）、旅游休閑板塊（占地約7平方公里） 、科教文化板塊（占地約3平方公里） 、會(huì)展商務(wù)板塊（占地約3平方公里） 。3.2.1 城南區(qū)域-產(chǎn)業(yè)以旅游景點(diǎn)的建設(shè)為龍頭，帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占地面積總 投 資項(xiàng)目概況大唐圣境約350畝5億元以曲江寒窯為題材建設(shè)中國(guó)第一個(gè)愛情主題體驗(yàn)式博覽園，使之成為定情婚禮紀(jì)念的圣地秦二世陵保護(hù)和利用工程約300畝4億元依托秦兵馬俑的金字招牌，把秦二世陵的開發(fā)和秦始皇陵、秦兵馬俑的開發(fā)緊密結(jié)合起來曲江歡樂世界1700畝（ 主題公園占地850畝）30億元曲江歡樂世界是以現(xiàn)代旅游的新時(shí)尚領(lǐng)地，以主

25、題公園為核心，帶動(dòng)周邊酒店、餐飲等游樂服務(wù)配套，打造中國(guó)國(guó)內(nèi)一流的娛樂旗艦大唐不夜城約1000畝30億元中國(guó)第一個(gè)文化MALL，擁有全亞洲規(guī)模最大、街景最長(zhǎng)的文化商業(yè)步行街曲江國(guó)際會(huì)展中心1240畝45億成為西部最具有影響力的國(guó)際會(huì)展商城和具有國(guó)際一流水準(zhǔn)的會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)發(fā)展以唐文化及休閑產(chǎn)業(yè)為主線的旅游業(yè)，建設(shè)以休閑娛樂為主題的大型游樂項(xiàng)目，以旅游景點(diǎn)的建設(shè)為龍頭，帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 3.2.1 城南區(qū)域-房地產(chǎn)2007年9月西安市各區(qū)域商品房?jī)r(jià)格對(duì)比圖數(shù)據(jù)來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)整理該區(qū)域是西安市地產(chǎn)領(lǐng)頭羊，過去大部分都是小盤，而如今大盤林立，開啟了城南地產(chǎn)的新局面概況由于功能定位的原

26、因，城南向來是西安市民最屬意的居住區(qū)域，所以城南的房地產(chǎn)開發(fā)起步早，進(jìn)步快，空置率不高，一直走在西安的前沿。城南的房地產(chǎn)開發(fā)量很目前預(yù)售商品房面積在300萬平米以上，存量商品房則已達(dá)到2000萬平米。城南商品房銷售量占西安總銷量的三分之一。開發(fā)量?jī)r(jià)格城南區(qū)商品房?jī)r(jià)2007年9月達(dá)到 4430元/m2 。而其中的曲江新區(qū)的商品房?jī)r(jià)早已超過5000元/m23.2.1 城南區(qū)域-項(xiàng)目世家星城 金地曲江尚林苑中海國(guó)際社區(qū)曲江春曉苑航天御苑航天御苑西安富力城 曲江華府 中海國(guó)際社區(qū)3.2.1 城南區(qū)域-項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商建面萬平米建筑形式產(chǎn)品特點(diǎn)現(xiàn)均價(jià)元/平米開盤物業(yè)費(fèi)世家星城 西安房地產(chǎn)股份有限公司75板

27、式多層、小高層。主力面積144以下，二房107，三房128，復(fù)式154-192；房型規(guī)整，設(shè)南北陽臺(tái)、飄窗，有一定的附加創(chuàng)新，如半圓形多功能空間、大露臺(tái)42002005.3（三）1曲江華府 天地源股份 22小高層、多層（電梯花園洋房） 花園洋房150-200（三房），小高層（三房）120-187，圍合式別墅；戶型規(guī)整，花園洋房設(shè)入戶花園、陽光房 洋房5750高層4750 2006.51.5航天御苑華航房地產(chǎn)6獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅聯(lián)排面積230，獨(dú)棟500-670平方米 ，北美風(fēng)格獨(dú)棟15000連排85002006.72.2金地曲江尚林苑金地集團(tuán)10一期疊拼 、連排疊拼220-260平方米/套，聯(lián)

28、排430平方米，一共124套，產(chǎn)品過于緊湊疊拼9000連排100002007.63.8富力城西安濱湖花園地產(chǎn)113小高層、高層、精裝三房130-145，二房100；房型多樣，主要為標(biāo)準(zhǔn)南北通透型和北向橫廳型，設(shè)北工作陽臺(tái)、飄窗或落地窗50002006.91.2中海國(guó)際社區(qū)西安中海地產(chǎn)135雙拼、聯(lián)排、小高層、復(fù)式、高層從一房、兩房、三房、四房至別墅等均有提供，面積從50 平方米至400 余平方米不等，分五期開發(fā)高層55002007.83.2.1 城南區(qū)域-產(chǎn)品、客戶產(chǎn)品高檔住宅開發(fā)區(qū)產(chǎn)品以別墅和小高層為主區(qū)域特點(diǎn)客戶 以私營(yíng)業(yè)主、政府官員、高校教授為主（文教區(qū)，高校云集；區(qū)內(nèi)小寨商貿(mào)繁榮。構(gòu)成

29、了西安的富人區(qū)。）3.2.1 城南區(qū)域-競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境外地開發(fā)商中高端定位明確，外地開發(fā)商優(yōu)勢(shì)凸顯本地開發(fā)商天地源地產(chǎn) 曲江華府(23萬平米)西安長(zhǎng)江置業(yè) 曲江南苑(26萬平米)區(qū)域門檻提高，所占份額逐漸減少?gòu)V州富力地產(chǎn)富力城(113萬平米) ；深圳金地集團(tuán)金地曲江尚林苑，07年初拿下曲江260畝地與南湖1500畝地；深圳合能集團(tuán)曲江城市花園(13萬平米)；香港中海地產(chǎn)中海國(guó)際社區(qū)(135萬平米)；上海大華地產(chǎn)拿下1000畝地；福建融僑集團(tuán)融僑曲江官邸(294畝)。3.2.1 城南區(qū)域-未來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)仍有很大的發(fā)展空間，城南將繼續(xù)引領(lǐng)西安房地產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)區(qū)域未來14年商品房?jī)?chǔ)備用地達(dá)2000萬平米城

30、南將繼續(xù)保持文教區(qū)和旅游區(qū)的優(yōu)勢(shì) 曲江新區(qū)商圈和電視塔商圈即將成規(guī)模地鐵二號(hào)線（鐵路北客站-韋曲）的規(guī)劃 根據(jù)西安市2004-2020年總體規(guī)劃，城南的商品房?jī)?chǔ)備用地主要集中在兩個(gè)地方， 一是在曲江新區(qū)，二是在丈八東路雁展路以南及雁塔區(qū)南邊界線以北，也就是繞城高速南北附近，總量大概在2000萬平米，將在未來14年內(nèi)完成開發(fā)3.2.1 城南區(qū)域-小結(jié)發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析城南成熟高端區(qū)域外地開發(fā)商優(yōu)勢(shì)凸顯本地開發(fā)商份額減少最宜居生態(tài)環(huán)境區(qū)高尚人文居住區(qū)旅游區(qū)、文教產(chǎn)業(yè)有優(yōu)勢(shì)、商業(yè)氛圍濃厚西安房地產(chǎn)領(lǐng)頭羊中高端住宅市場(chǎng)產(chǎn)品以別墅和小高層為主私營(yíng)業(yè)主、政府官員、高校教授為主土地儲(chǔ)備

31、充足仍有很大的發(fā)展空間3.2.2 高新區(qū)域-概況區(qū)域概況西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于西安市南郊著名的科教文化區(qū)，1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，是陜西和西安最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和對(duì)外開放的窗口。06年科技創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力位居全國(guó)107個(gè)開發(fā)區(qū)第三位，僅次于北京中關(guān)村和上海張江高科技園區(qū)“十一五”期間重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)世界一流的科技工業(yè)園區(qū)之一； 被聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織評(píng)為六個(gè)“中國(guó)最具活力的城市和地區(qū)”。區(qū)域定位區(qū)域規(guī)?，F(xiàn)完成開發(fā)35平方公里（不足全市面積5）06年?duì)I業(yè)收入1380億元（39億元/KM2）現(xiàn)有從業(yè)人員35萬人， 53%大專學(xué)歷以上3.2.2 高新區(qū)域-規(guī)劃高新-中央商務(wù)區(qū)-商務(wù)金

32、融中心-高科技園區(qū)區(qū)域規(guī)劃中國(guó)科技創(chuàng)新中心西部現(xiàn)代制造業(yè)中心西部商務(wù)金融中心， 功能區(qū)域創(chuàng)業(yè)研發(fā)園、國(guó)際軟件園、電子工業(yè)園、中央商務(wù)區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶、出口加工區(qū)在冊(cè)企業(yè)年?duì)I業(yè)收入達(dá)3700億元，工業(yè)總產(chǎn)值2300億元，工業(yè)增加值800億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值1400億元，工業(yè)增加值350億元，進(jìn)出口40億美元，在地財(cái)稅總收入100億元，就業(yè)人口60萬人區(qū)域定位產(chǎn)業(yè)規(guī)模2010年3.2.2 高新區(qū)域-產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、航空、航天基地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)2006年高新區(qū)總營(yíng)業(yè)收入265億元，四大產(chǎn)業(yè)占86。集成電路德國(guó)英飛凌、美國(guó)威世、美光、應(yīng)用材料、西岳電子等四十多家企業(yè)；通訊大唐電信、海天天線、華為、中興、

33、嘉載通訊、西電捷通、宇龍等企業(yè)；裝備制造比亞迪、法士特、慶安冷機(jī)、大金慶安、兄弟標(biāo)準(zhǔn)；生物醫(yī)藥東盛、金花、皓天、綠谷、步長(zhǎng)、力邦 新材料陜西有色金屬集團(tuán)、金堆城鉬業(yè)、邁科金屬 以灃河為軸線，橫跨雁塔、長(zhǎng)安、戶縣的“雁長(zhǎng)戶”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)三角洲和航空、航天兩個(gè)特色產(chǎn)業(yè)基地。 產(chǎn)業(yè)空間布局: “一體兩翼” 新興產(chǎn)業(yè)：軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)：電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料3.2.2 高新區(qū)域-房地產(chǎn)該區(qū)域是西安市地產(chǎn)后起之秀，2005-2007年，是高新區(qū)市場(chǎng)勃發(fā)的三年，在這三年里，本土和外埠開發(fā)企業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)概況高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依托高新區(qū)近年來的高速發(fā)展，自2000年以后，便為市

34、場(chǎng)所高度關(guān)注并成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，進(jìn)入2004年以來，高新區(qū)更在發(fā)展高新區(qū)二期和CBD等眾多戰(zhàn)略利好預(yù)期之下，為市場(chǎng)所熱力追捧。價(jià)格高新區(qū)的商品房均價(jià)居各城區(qū)首位，2007年9月已經(jīng)達(dá)到 5413元/m2 。數(shù)據(jù)來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)整理2007年9月西安市各區(qū)域商品房?jī)r(jià)格對(duì)比圖012002400360048006000元/平米商品房?jī)r(jià)3485374644304829500927895413城北區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城內(nèi)區(qū)城西區(qū)長(zhǎng)安區(qū)高新區(qū)3.2.2 高新區(qū)域-項(xiàng)目利君明天陽光曼哈頓綠地世紀(jì)城紫微田園都市 逸翠園中海華庭中海華庭陽光曼哈頓逸翠園3.2.2 高新區(qū)域-項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商建面萬平米建筑形式

35、產(chǎn)品特點(diǎn)現(xiàn)均價(jià)元/m2開盤時(shí)間物業(yè)費(fèi)綠地世紀(jì)城綠地集團(tuán)120小高層、高層二房98，三房140-169，四房195；房型方正、南北陽臺(tái)、飄窗，大戶型設(shè)入戶花園、工人房，二房全朝南，景觀及外立面效果好580020071.2大華陽光曼哈頓 大華集團(tuán)8.1高層,小高層大華“雙層季”公寓版別墅生活140平米復(fù)式，50-60一房；60-92-100兩居室；116-149平米三居410020071.2逸翠園和記黃埔地產(chǎn)106一期25高層、小高層、聯(lián)排 樓體用料高檔；物業(yè)配套高端高層5500聯(lián)排100002007-中海華庭中海地產(chǎn) 14.7高層,小高層高層以三居為主，小高層以四居為主薄板戶型，空中花園，入戶花

36、園，先做景觀再做住宅508020061.5利君明天西安利君15高層中心水景周圍布置8棟?rùn)E圓形點(diǎn)式高層（兩梯4、6戶），二房、三房，78-130530020061紫微田園都市 西安紫薇實(shí)業(yè)180高層,小高層,多層 現(xiàn)最后正在銷售的為二梯四戶品字形、蝶形高層37002002一期13.2.2 高新區(qū)域-產(chǎn)品、客戶產(chǎn)品大盤多、主要以高層小高層為主，少有別墅、洋房。區(qū)域特點(diǎn)客戶 西安市金字塔尖人群“新知富”階層（高級(jí)職員，經(jīng)理，IBM員工）3.2.2 高新區(qū)域-競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境外地開發(fā)商大盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，外地品牌地產(chǎn)大批進(jìn)駐上海綠地集團(tuán)綠地世紀(jì)城 (120萬平米) 香港中海地產(chǎn)中海華庭(15萬平米) ；東航地產(chǎn) 公

37、園天下(20萬平米) ；大華地產(chǎn)大華陽光曼哈頓(8萬平米) 福建融僑地產(chǎn)融僑紫薇馨苑(80萬平米) 和記黃埔和記黃埔逸翠園(170萬平米)本地開發(fā)商產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，本地品牌地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)反擊天地源地產(chǎn) 天地源楓林綠洲(150萬平米) ， 天地 源蘭亭坊 (20萬平米)紫薇地產(chǎn)紫薇臻品(23萬平米) ， 紫薇尚層(18萬平米)高科房產(chǎn) 城市風(fēng)景夏日景色(30萬平米)和城市風(fēng)景都市印象(20萬平米)；西安倚天地產(chǎn)中天花園 (11萬平米)；利君地產(chǎn) 利君明天 (15萬平米)；金泰恒業(yè)地產(chǎn)金泰假日花城 (66萬平米)華領(lǐng)地產(chǎn) 華府蘭喬圣菲(15萬平米) 高新房地產(chǎn)市場(chǎng)，戰(zhàn)斗白熱化的市場(chǎng) 3.2.2 高新區(qū)域-

38、未來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，高新區(qū)將是未來3年內(nèi)西安房地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)區(qū)域未來發(fā)展土地供給較多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地西部商務(wù)金融中心有兩條地鐵線穿過西高新西高新一次創(chuàng)業(yè)的規(guī)劃面積是34平方公里，發(fā)展勢(shì)頭還在不斷地提升，因此西高新二次創(chuàng)業(yè)包括一次創(chuàng)業(yè)的成果在內(nèi)，規(guī)劃面積已達(dá)到98平方公里。這么大規(guī)劃面積為西高新的發(fā)展奠定了寬闊的基礎(chǔ)，未來這里將崛起為一座上百平方公里的現(xiàn)代化新城。3.2.2 高新區(qū)域-小結(jié)發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析高新新興發(fā)展區(qū)域外地品牌地產(chǎn)大批進(jìn)駐本地品牌地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)反擊中央商務(wù)區(qū)-商務(wù)金融中心-高科技園區(qū)西安房地產(chǎn)后起之秀住宅市場(chǎng)、商業(yè)、寫字樓市場(chǎng)活躍住宅產(chǎn)品以高層和小高層為

39、主以高級(jí)職員，經(jīng)理，IBM員工為主的“新知富”階層土地供給充足發(fā)展空間巨大3.2.3 城西區(qū)域-概況城東規(guī)模城西區(qū)南鄰高新區(qū)，北居漢城遺址，東臨明城墻，西連咸陽，城市規(guī)劃面積約有100平方公里，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人口60萬左右。產(chǎn)業(yè)狀況城西是西安市重要的工業(yè)基地，有著名的電工城和國(guó)防工業(yè)企業(yè)。城西還有六村堡石化工業(yè)城和空港服務(wù)中心、三橋汽車商貿(mào)區(qū)。過去城西的工業(yè)基礎(chǔ)比城北好、高新區(qū)好。但是當(dāng)歷史的車輪進(jìn)入了新世紀(jì)，城西發(fā)展速度就開始落后了。配套設(shè)施 教育-城西的教育環(huán)境在西安的各個(gè)城區(qū)中屬于一般，大學(xué)數(shù)量少商業(yè)-由于城西是一個(gè)工業(yè)化相對(duì)集中的區(qū)域，早期城西商業(yè)很不發(fā)達(dá)；近期城西的商貿(mào)業(yè)逐步發(fā)展，但是仍

40、有不足城西特點(diǎn)城西區(qū)還是一個(gè)工業(yè)區(qū)，因此除了本區(qū)域的居民，幾乎吸引不到其他區(qū)域的人到此置業(yè)。另外，城西的商業(yè)不夠繁榮、娛樂餐飲配套較差，對(duì)區(qū)域發(fā)展限制性很大3.2.3 城西區(qū)域-房地產(chǎn)2007年9月西安市各區(qū)域商品房?jī)r(jià)格對(duì)比圖數(shù)據(jù)來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)整理該區(qū)域受原有工廠等條件制約，發(fā)展速度較慢，但作為西去咸陽機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)之路，道路條件尚好，近階段會(huì)有一定發(fā)展概況早期大規(guī)模的重點(diǎn)建設(shè)，使得城西的產(chǎn)業(yè)和布局基本上“一步到位”，封殺了區(qū)域房地產(chǎn)商品化進(jìn)程，各企業(yè)集資建房也直接削弱了商品房的優(yōu)勢(shì)，制約了城西商品房市場(chǎng)的繁榮。近年來，與其他城區(qū)的銷量突飛猛進(jìn)相比，城西區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量很少。開發(fā)量?jī)r(jià)格20

41、07年以來，城西的房?jī)r(jià)基本是在3000元左右徘徊。城西的城市骨架相當(dāng)大，但是城西的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在環(huán)城西路與西二環(huán)之間，西二環(huán)以西幾乎沒有，所以9月均價(jià)5009元/平方米并不是區(qū)域的實(shí)際體現(xiàn)。3.2.3 城西區(qū)域-項(xiàng)目奧林匹克花園金泰絲路花城香榭城西人家奧林匹克花園3.2.3 城西區(qū)域-項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商建面萬平米建筑形式產(chǎn)品特點(diǎn)現(xiàn)均價(jià)元/m2開盤時(shí)間物業(yè)費(fèi)金泰絲路花城香榭陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司 53小高層、多層、花園洋房58-190平米；包含電梯洋房、情景洋房、尚品公館、花園洋房四種建筑結(jié)構(gòu)形式多層2500洋房30002006.9多層0.6;洋房0.7城西人家西安三安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5

42、.7高層、小高層以80平米兩居、93和129三居為主；滿足城西區(qū)主流客戶需求34002004.10-奧林匹克花園陜西泰盈環(huán)達(dá)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100多層、小高層主要以多層為主，獨(dú)創(chuàng)了一些四層坡屋頂、五層帶小閣樓等特色規(guī)劃，后期還有電梯洋房；一期戶型60-207平方，二期戶型82-200平方38502006.1213.2.3 城西區(qū)域-產(chǎn)品、客戶產(chǎn)品主要是住宅類物業(yè)產(chǎn)品以高層和小高層為主區(qū)域特點(diǎn)客戶 以西郊客戶為主，主要客戶企業(yè)家，批發(fā)商等。3.2.3 城西區(qū)域-未來發(fā)展城西發(fā)展動(dòng)力有限，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較小城西的建設(shè)用地幾乎沒有剩余可言老工業(yè)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)好著名的漢長(zhǎng)安城遺址和阿房宮遺址處于“西

43、咸一體化”的連接樞紐傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和電工城嚴(yán)格的規(guī)劃和布局以及集約式的土地利用，使城西的建設(shè)用地幾乎沒有剩余可言3.2.3 城西區(qū)域-小結(jié)發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析城西發(fā)展動(dòng)力不足區(qū)域外地開發(fā)商開始進(jìn)入本地開發(fā)商份額有限未來“西咸一體化”的連接樞紐傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)發(fā)展緩慢住宅市場(chǎng)產(chǎn)品以高層和小高層為主區(qū)域內(nèi)的主要客戶企業(yè)家，批發(fā)商等土地有效供給量少發(fā)展空間有限3.2.4 城北區(qū)域-概況城北概況建國(guó)后近40年間，城北在西安市整體戰(zhàn)略布局中，被定位為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)，直到近十幾年，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立和城北的重新定位，城北迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)開區(qū)位于西安城北區(qū)西北部200

44、0年2月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)2002年6月國(guó)務(wù)院又批準(zhǔn)在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立西北首家國(guó)家級(jí)陜西西安出口加工區(qū)區(qū)域定位：國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)西安新的城市中心先進(jìn)制造業(yè)、出口加工基地VS2005年，城北的社會(huì)生產(chǎn)總值約130億元，較上年增長(zhǎng)近30%，這么高的發(fā)展速度完全可以和高新區(qū)相媲美。3.2.4 城北區(qū)域-規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)建設(shè)西部領(lǐng)先的先進(jìn)制造業(yè)基地和出口加工基地，形成西安新的中心市區(qū)區(qū)域規(guī)劃1.中央商務(wù)區(qū)配合行政中心北遷，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、商貿(mào)中介、餐飲娛樂、體育休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建設(shè)西安北部的中央商務(wù)區(qū)。2.涇渭工業(yè)園西部最大的裝備制造業(yè)基地重點(diǎn)發(fā)展商用汽車、新材料3.草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園重點(diǎn)發(fā)展綠色食品

45、加工、生物制藥、文化教育、休閑度假產(chǎn)業(yè)12344.西安出口加工區(qū)西北首家國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)，實(shí)行“境內(nèi)關(guān)外”管理體制3.2.4 城北區(qū)域-房地產(chǎn)城北板塊憑借行政中心的北移和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)步入全面開發(fā)階段，成為近階段漲幅最快的區(qū)域，發(fā)展勢(shì)頭最為強(qiáng)勁概況由于城北的原有農(nóng)業(yè)功能的定位，發(fā)展滯后；90年代，在經(jīng)開區(qū)設(shè)立后，由于城北經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)終于走上了發(fā)展道路。城南的房地產(chǎn)開發(fā)量很目前預(yù)售商品房面積在240萬平米以上，存量商品房則已達(dá)到600萬平米。城南商品房銷售量占西安總銷量的四分之一強(qiáng)。開發(fā)量?jī)r(jià)格城北區(qū)商品房?jī)r(jià)2007年9月達(dá)到 3485元/m2 。相比其他區(qū)域，處于較低水平。但是房?jī)r(jià)漲

46、速很快。20062005200420032800元/平方米2600元/平方米2400元/平方米3000元/平方米2000元/平方米20023.2.4 城北區(qū)域-項(xiàng)目白樺林居雅荷春天珠江新城西安印象新里魏瑪公館新里魏瑪 西安印象珠江新城3.2.4 城北區(qū)域-項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商建面萬平米建筑形式產(chǎn)品特點(diǎn)現(xiàn)均價(jià)元/m2開盤時(shí)間物業(yè)費(fèi)白樺林居西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)67小高層、高層、花園洋房由住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)兩部分組成；兩居、三居、四居及躍層，70210平米；周邊擁西安城市運(yùn)動(dòng)公園、及高水準(zhǔn)的義務(wù)教育配套小高層4500、高層4100、花園洋房55002005.101.2雅荷春天西安雅荷地產(chǎn)30高層,小高層地下溫泉水景資

47、源；80-144平米的中小戶型占一期房源80，150-287平米的大戶型占20.客廳、餐廳分區(qū)不明顯，得房率較高，疊加房型客廳挑空5300一期2005.11；二期2007.81.2新里魏瑪公館綠地集團(tuán)12高層在建高檔住宅；80-170平方米5500預(yù)計(jì)2007.12-西安印象陜西隆成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40高層、小高層、多層、花園洋房純薄板、純剪力墻結(jié)構(gòu)小高層為主；130160平方米；主力戶型90左右的舒適兩房和130左右的豪華三房 44002005.31.2珠江新城西安珠江投資有限公司240多層、小高層有75、80、90、105、120等多種戶型32002007.1多層0.6；小高層1.13.

48、2.4 城北區(qū)域-產(chǎn)品、客戶產(chǎn)品主要以高層、小高層為主，近未央湖區(qū)域有部分早期別墅項(xiàng)目，但產(chǎn)品品質(zhì)較低。區(qū)域特點(diǎn)客戶 本地客戶-石油、建材業(yè)的白領(lǐng)和管理者外地客戶較多-城北區(qū)外省經(jīng)商者較多，城北區(qū)購(gòu)房者外地居民所占比例達(dá)到29.4%。高出全市平均比例10個(gè)百分點(diǎn)。 3.2.4 城北區(qū)域-競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境珠江珠江新城（240萬平方米）綠地新里魏瑪公館（12萬）首創(chuàng)鳳城路項(xiàng)目（154萬平方米）本地開發(fā)商中端定位清晰，本地開發(fā)商搶先占據(jù)市場(chǎng)外地開發(fā)商產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不太明顯開始試探性進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)發(fā)集團(tuán)白樺林居（67萬平方米）雅荷地產(chǎn)雅荷春天（30萬平方米）華榮置業(yè)華榮風(fēng)景大院（12萬平方米）紫薇地產(chǎn)紫薇希望城（30萬

49、平方米）利君地產(chǎn)利君v時(shí)代（6萬平方米）海榮海榮名城（5萬平方米）中登中登文景時(shí)代（21萬平方米）3.2.4 城北區(qū)域-未來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，城北區(qū)將是未來3-5年內(nèi)西安地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)區(qū)域未來發(fā)展土地供給較多經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市政府的北遷北城不再是北郊教育、商業(yè)配套日漸完善地鐵二號(hào)線即將通車根據(jù)西安市2004-2020年用地規(guī)劃，城北商品房?jī)?chǔ)備土地約有4000萬平米。這么大的儲(chǔ)備量，為城北房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。3.2.4 城北區(qū)域-小結(jié)發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析城北新興發(fā)展區(qū)域本地品牌搶先霸據(jù)市場(chǎng)外地企業(yè)試探性進(jìn)駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新的市政府所在地西安房地產(chǎn)新生力量住宅市場(chǎng)活

50、躍，房?jī)r(jià)相對(duì)較低住宅產(chǎn)品以高層和小高層為主以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)（石油、建材批發(fā)）；外地客戶較多土地供給充足發(fā)展空間巨大3.2.5 城東區(qū)域-概況城東概況以紡織城為中心，多是七八十年代大型的紡織企業(yè)和軍工企業(yè)，屬于傳統(tǒng)老城區(qū)，消費(fèi)水平較低，開發(fā)較為落后。圍繞浐河灞河提出打造“西部第一水城”，成為該區(qū)域規(guī)劃的亮點(diǎn)。浐灞生態(tài)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)位于西安城東區(qū)東部和北部，是2004年9月經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立的旅游、生態(tài)園區(qū)。區(qū)域定位：生態(tài)型濱水城市新區(qū)；行政辦公功能區(qū)；歐亞大陸橋金融貿(mào)易首腦區(qū)；高品質(zhì)城市濱水居住區(qū)；休閑旅游度假區(qū)VS3.2.5 城東區(qū)域-規(guī)劃會(huì)展、商務(wù)旅游、休閑RBD（休閑商務(wù)區(qū) ）區(qū)域規(guī)劃結(jié)合河道整治

51、和濱水環(huán)境的綜合開發(fā)，將形成生態(tài)型濱水城市新區(qū)1起步區(qū)東南形成行政辦公功能區(qū)，容納部分市行政辦公管理職能；2隨著流域水環(huán)境整治工程,將使浐灞河生態(tài)區(qū)在不久的將來成為西安市著名的休閑旅游度假區(qū)5作為歐亞大陸橋金融貿(mào)易首腦區(qū)，引入國(guó)際論壇、會(huì)展經(jīng)濟(jì)和地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)3打造高品質(zhì)城市濱水居住區(qū)，在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，浐灞生態(tài)園區(qū)將是一個(gè)容納40萬人口的新城區(qū)，4區(qū)域五大功能 3.2.5 城東區(qū)域-產(chǎn)業(yè)以浐灞河道治理為基礎(chǔ)，結(jié)合會(huì)展、旅游等產(chǎn)業(yè)打造西安的“綠肺”產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占地面積畝總 投 資億元竣工時(shí)間項(xiàng)目概況廣運(yùn)潭項(xiàng)目4000一期10一期2010引入灞河活水，將若干個(gè)人工湖泊串聯(lián)起來.總規(guī)劃面積2萬畝

52、，包含了動(dòng)態(tài)游覽區(qū)、生態(tài)濕地景觀區(qū)、旅游度假景觀區(qū)、灞河水體景觀區(qū)四個(gè)部分浐灞河道治理在浐河城市段修筑6座橡膠壩（目前已建2座、正建2座），灞河修筑8座橡膠壩，形成2萬畝水體景觀，灞河入渭處形成約5公里的水上走廊。兩河沿岸建成20米寬60公里長(zhǎng)的河濱大道，建成30200米寬的綠化帶，形成3萬畝的綠色長(zhǎng)廊國(guó)際會(huì)展中心3483602007項(xiàng)目以歐亞經(jīng)濟(jì)論壇為龍頭，以會(huì)展、商務(wù)活動(dòng)為主線，內(nèi)容包括會(huì)展中心、商務(wù)中心、餐飲休閑娛樂中心等功能米家崖景區(qū)約120010（河心島將建有高級(jí)酒店、休閑娛樂區(qū)、健身活動(dòng)區(qū)、保健服務(wù)區(qū)）項(xiàng)目建成后將成為西安獨(dú)特的度假休閑場(chǎng)所浐灞三角洲行政中心1240畝24800區(qū)域

53、將建設(shè)生態(tài)區(qū)行政中心、市民文化廣場(chǎng)、企業(yè)總部、大型商貿(mào)設(shè)施等3.2.5 城東區(qū)域-房地產(chǎn)2007年9月西安市各區(qū)域商品房?jī)r(jià)格對(duì)比圖數(shù)據(jù)來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)整理該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較緩，但近期隨著廣廈水岸東方等大盤的相繼建成和亮相，城東地產(chǎn)市場(chǎng)正處于方興未艾階段概況城東主要包括紡織城等老工業(yè)區(qū)，區(qū)域風(fēng)貌較差；但可發(fā)展余地比較大，生態(tài)化的發(fā)展規(guī)劃已吸引不少開發(fā)商前來投資現(xiàn)有樓盤主要位于東三環(huán)以內(nèi)，目前供應(yīng)量不大。城東商品房銷售量占西安總銷量?jī)H僅十分之一。開發(fā)量?jī)r(jià)格城東區(qū)商品房?jī)r(jià)2007年9月只有 3746元/m2 。3.2.5 城東區(qū)域-項(xiàng)目東尚 中新浐灞半島沁水新城廣廈水岸東方中新浐灞半島

54、棕櫚灣棕櫚灣就掌燈 3.2.5 城東區(qū)域-項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商建面萬平米建筑形式產(chǎn)品特點(diǎn)現(xiàn)均價(jià)元/平米開盤物業(yè)費(fèi)中新浐灞半島中新集團(tuán) 310多層、小高層、高層主力戶型70100平方米2居。生態(tài)環(huán)境（浐河、灞河、2萬畝生態(tài)公園）、升值潛力大 3500200771廣廈水岸東方廣廈集團(tuán)陜西廣福置業(yè)有限公司213小高層、高層主力戶型110160平方米3居，浐河水景，三環(huán)地鐵，便利的交通350020061沁水新城陜西兄弟置業(yè)有限公司10獨(dú)棟,聯(lián)排、小高層、多層,TOWNHOUSE二房91，三房116-135，四房121-150，復(fù)式190；房型規(guī)整，設(shè)有北陽臺(tái)（家務(wù)房），部分飄窗，南北通風(fēng)高層3400聯(lián)排73

55、002005-51.1就掌燈 海潤(rùn)國(guó)際16聯(lián)排、疊拼和獨(dú)棟，多層、小高層主力戶型3室2廳131-139平方米。頂躍270-280平方米。底躍送花園。地段好，項(xiàng)目品質(zhì)高（層高3.1米，落地中空玻璃，通透感強(qiáng)）高層5080躍層8000別墅1100020051.2東尚 陜西龍揚(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司40小高層、高層城市氧吧（四百余畝的開放性永久綠地老動(dòng)物園 、秦莊襄王陵 ）。以時(shí)尚、現(xiàn)代的LOFT住宅為主。3期開創(chuàng)了每四層為一方景觀平臺(tái)的獨(dú)特立面設(shè)計(jì)。4800200581.2棕櫚灣陜西榮德置業(yè)有限公司18小高層、高層、花園洋房戶型范圍46-184平米。包括一居、兩居、三居。以后兩者為主。40002007.

56、60.83.2.5 城東區(qū)域-產(chǎn)品、客戶產(chǎn)品住宅市場(chǎng)無特點(diǎn)產(chǎn)品以高層和小高層為主，部分大盤會(huì)有少量別墅產(chǎn)品區(qū)域特點(diǎn)客戶 以東郊客戶為主，主要客戶有教授，企業(yè)家。另外，陜北投資客戶（煤礦主和油礦主）3.2.5 城東區(qū)域-市場(chǎng)細(xì)分123453 浐灞生態(tài)區(qū)5 狄寨片區(qū) 目前城東商品房的開發(fā)基本上集中在此片區(qū)。片區(qū)內(nèi)有韓森寨軍工區(qū)和胡家廟機(jī)電工業(yè)區(qū)，有興慶公園、長(zhǎng)樂公園和部分知名高校，房地產(chǎn)的發(fā)展良好4 洪慶片區(qū)2 紡織城片區(qū)1 傳統(tǒng)東區(qū)依托浐灞園區(qū)的優(yōu)勢(shì)，目前已有沁水新城、水岸東方等樓盤，發(fā)展?jié)摿薮蟛蝗葜靡芍饕羌Y房和城中村改造項(xiàng)目。此片區(qū)紡織業(yè)已經(jīng)落伍，目前沒有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近期發(fā)展令人擔(dān)憂本片區(qū)

57、工業(yè)發(fā)展較好，還有部分軍工企業(yè)和科研院所，有產(chǎn)業(yè)的支撐，房地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)不錯(cuò)前這里有6所高校入駐，并擬擴(kuò)大規(guī)模，又有白鹿原鯨魚溝著名景點(diǎn)，前景令人看好城東區(qū)范圍較廣，各分區(qū)市場(chǎng)亦有自身的特點(diǎn)3.2.5 城東區(qū)域-競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境恒基地產(chǎn)、盛邦集團(tuán)、和黃地產(chǎn)、中新等大開發(fā)企業(yè)迅速在浐灞區(qū)域搶地，預(yù)示區(qū)域內(nèi)未來的發(fā)展?jié)摿?；因此說明未來區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)激烈3.2.5 城東區(qū)域-未來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有很大的發(fā)展空間，城東將是35年后西安樓市新戰(zhàn)場(chǎng)浐河、灞河河道的治理將加快東部土地整理的速度城東未來將有景觀區(qū)和旅游區(qū)的優(yōu)勢(shì) 會(huì)展的發(fā)展和落實(shí)將帶動(dòng)?xùn)|部商務(wù)的氛圍地鐵一號(hào)線的規(guī)劃、東三環(huán)的開通 3.2.5 城東區(qū)域-小結(jié)

58、發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析城東待發(fā)展區(qū)域外地開發(fā)商瘋狂進(jìn)入本地開發(fā)商份額減少未來的區(qū)域定位是會(huì)展、休閑旅游中心傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)發(fā)展相對(duì)較為緩慢住宅市場(chǎng)產(chǎn)品以高層和小高層為主區(qū)域內(nèi)的私營(yíng)業(yè)主、高校教授為主土地整理勢(shì)在必行有很大的發(fā)展空間4 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境4.1 本地開發(fā)企業(yè)4.2 外地開發(fā)企業(yè)4.3 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境西安，古稱長(zhǎng)安，千年古都，立國(guó)建都的首選之地，古來兵家必爭(zhēng)之地，雖然過去的烽火連天已然不再，但當(dāng)時(shí)間來到21世紀(jì)，另一場(chǎng)大戰(zhàn)卻靜悄悄的拉開了帷幕。 話說2004年，趁紫薇地產(chǎn)、高科房產(chǎn)、高新地產(chǎn)等本土地產(chǎn)企業(yè)還在坐享割據(jù)一方的安逸之時(shí)，中海地產(chǎn)、綠地集團(tuán)悄然進(jìn)入西安，外埠企業(yè)很快試

59、水成功，之后，深鴻基、珠江地產(chǎn)、融僑集團(tuán)、和記黃埔、恒基兆業(yè)、中新集團(tuán)、恒大集團(tuán)、恒鑫集團(tuán)、金地集團(tuán)、富力集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)等企業(yè)蜂擁而至。到如今，外來企業(yè)的勢(shì)力范圍越來越大，而本土地產(chǎn)也不情愿自己的地盤任人瓜分，強(qiáng)龍與地頭蛇共同將西安地產(chǎn)市場(chǎng)演練成烽火連天的戰(zhàn)場(chǎng)，南城曲江和高新兩大區(qū)域成為了兵戈相見的前沿陣地4.1 本地開發(fā)企業(yè)-初期雄踞圖龍安地產(chǎn) 新興地產(chǎn) 中流砥柱曲江地產(chǎn)、經(jīng)發(fā)地產(chǎn)、利君地產(chǎn)、航天地產(chǎn)、三星地產(chǎn)、明威地產(chǎn)、普明地產(chǎn)、天地源股份、金泰恒業(yè) 日落西山秦晉置業(yè)、匯鑫置業(yè)、招商局地產(chǎn)后來居上龍安地產(chǎn)、豪盛地產(chǎn)、天朗地產(chǎn)風(fēng)采依舊紫薇地產(chǎn)、高科地產(chǎn)、雅荷地產(chǎn)4.1 本地開發(fā)企業(yè)-全貌4.

60、1 本地開發(fā)企業(yè)-紫薇紫薇花園 紫薇城市花園 紫薇田園都市 紫薇龍騰新世界 紫薇臻品 書寫著西安地產(chǎn)初期發(fā)展的歷史，“一枝獨(dú)秀” 領(lǐng)航局面200019962001 2005 2006 紫薇田園都市規(guī)模：180萬平米產(chǎn)品：普通住宅，毛坯 （多層、小高層、高層）價(jià)格：4000元/平米意義：開啟西安郊區(qū)化居住歷史，領(lǐng)航大盤時(shí)代紫薇城市花園產(chǎn)品：大圍合的布局以及精品雕塑園林規(guī)劃銷售情勢(shì)大好意義：初期首席豪宅社區(qū)揭開西安地產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代的新篇章。4.1 本地開發(fā)企業(yè)-高科高科新花園高科廣場(chǎng) 高科大廈 夏日景色 城市印象夏日景色：高科房產(chǎn)2005年重點(diǎn)開發(fā)的全新項(xiàng)目，是占地近800畝的“城市風(fēng)景”項(xiàng)目的第