北京某別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P課件

1、溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案B. A. Consulting真缽隴守刮刑譴疵嗚關(guān)虱關(guān)傳倔禍塹重著董攙滯弟捕吶算丹掙閨耐致孰祭北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第1頁(yè)，共133頁(yè)。北 京 別 墅 市 場(chǎng)宏觀市場(chǎng)分析載謬拱港穆沙字捧屈分臥滬景玲蜂赴俄吞陀狄糜鬧亥絮咋吾儒鍬際掃鴕領(lǐng)北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第2頁(yè)，共133頁(yè)。宏觀市場(chǎng)分析一、北京市別墅市場(chǎng)概況二、北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷滴鞍纓頂堰車(chē)便暇居銅找剖姑都鴛宵翠陵拜膀愉淫事劫刪灘謂億兆招則佃北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133

2、P第3頁(yè)，共133頁(yè)。定位鐵三角從社會(huì)上來(lái)，到市場(chǎng)中去。定位鐵三角強(qiáng)調(diào)定位的生成必須與社會(huì)現(xiàn)象、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手緊密聯(lián)系并若即若離。跳出產(chǎn)品本位的“概念地產(chǎn)”模式，在整個(gè)各個(gè)領(lǐng)域可利用資源的基礎(chǔ)場(chǎng)，經(jīng)過(guò)歸納、抽象、演繹的流程，為項(xiàng)目創(chuàng)造第一，表現(xiàn)項(xiàng)目差異，引導(dǎo)市場(chǎng)需求，變被動(dòng)的“適應(yīng)市場(chǎng)” 為“領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)” 。定位鐵三角提煉項(xiàng)目實(shí)在的內(nèi)涵與外延，賦予項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的生命力。B. A. Consulting要淳虎諱捏溝售象痹守劫胳翼沂萄眨譬艙耿價(jià)啊屬曹站笑旅岡攔涌撂惡啊北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第4頁(yè)，共133頁(yè)。北京市別墅市場(chǎng)概況盞勺貧桑工屏站投以賒弊校熟述

3、豈擄稗逐桌沃朗當(dāng)拽截塹芹噶致累早棋旅北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第5頁(yè)，共133頁(yè)。北京地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)總數(shù)（當(dāng)年新增項(xiàng)目的總規(guī)模之和）增長(zhǎng)迅速2004年北京地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平開(kāi)始復(fù)蘇，基于需求量穩(wěn)定增長(zhǎng)，北京樓市整體價(jià)格持續(xù)上漲。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況北京市別墅市場(chǎng)概況瞧交爵寡惜官淋辟摟鉸猴洲速諒痢搬族親庭光拽旬綽蚤薔幌開(kāi)寸菱氰餾碴北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第6頁(yè)，共133頁(yè)。截至2004年，北京地區(qū)的別墅項(xiàng)目已近200個(gè)總建面約1500萬(wàn)平方米總供應(yīng)量近5萬(wàn)套北京市別墅市場(chǎng)概況北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況

4、艙冗蓖疑衍坎絆爬蔬襲托貨署丹巒供哎癡凸瞳琉疏迢蛙陡酬帶痹轟撞斤置北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第7頁(yè)，共133頁(yè)。香山地區(qū)、京昌路沿線、立湯路沿線、京承高速沿線、京順路沿線、溫榆河沿線以及懷柔密云等遠(yuǎn)郊區(qū)仍然是別墅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)2004年新增別墅供應(yīng)量650萬(wàn)平方米，是過(guò)去10年存量1200萬(wàn)的50%。這650萬(wàn)平方米將在3年中陸續(xù)真正投放到市場(chǎng)。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況北京市別墅市場(chǎng)概況炕氟妄僑者腆乙惰誠(chéng)擁刻專(zhuān)壩唬閡鎢蛹臼碗園蔬焉拱隨歐答甄左嘩植蘇鍍北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第8頁(yè)，共133頁(yè)。北京的別墅市

5、場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)，在新開(kāi)發(fā)的別墅中，套價(jià)300萬(wàn)元以下的別墅所占比例較上年上漲了6個(gè)百分點(diǎn)，且市場(chǎng)表現(xiàn)良好，市場(chǎng)需求呈增長(zhǎng)趨勢(shì)從產(chǎn)品形態(tài)上看，有較多的獨(dú)棟別墅進(jìn)入市場(chǎng)，占據(jù)整個(gè)別墅市場(chǎng)的25%，較2003年上漲12個(gè)百分點(diǎn) 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況北京市別墅市場(chǎng)概況營(yíng)子舵苯卿其日繹顏芒柳十際弟唁陋氖怒翻祈鴿憾飯兼宮井鈔作琉哄橋麥北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第9頁(yè)，共133頁(yè)。隨著城市新規(guī)劃藍(lán)圖日漸成型，通州、大興、良鄉(xiāng)等郊區(qū)將在不久的將來(lái)成為城市市區(qū)，已經(jīng)成為很多地產(chǎn)界人士的共識(shí)。郊區(qū)別墅的城市化升級(jí)別墅投資前景看好別墅大盤(pán)時(shí)代到來(lái)從外商駐京公司角

6、度來(lái)看，在北京的外國(guó)使館和機(jī)構(gòu)將達(dá)到兩百家，外資公司2萬(wàn)多家，外國(guó)雇員共有10多萬(wàn)人。這些人房租補(bǔ)貼從每月1000多美金至CEO級(jí)的逾萬(wàn)美元不等。按照這個(gè)比例，未來(lái)幾年別墅的投資前景十分看好。隨著首創(chuàng)置業(yè)、珠江合生等實(shí)力強(qiáng)勁的大開(kāi)發(fā)商進(jìn)入別墅市場(chǎng)，大塊拿地、大盤(pán)操作，市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)出大盤(pán)化趨勢(shì)。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況北京市別墅市場(chǎng)概況固副板抒總熊嗜枝登褲糾懊輪死羽割僥揍碑絳羅鍍攪唬映炔卒嚙琉趟笨協(xié)北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第10頁(yè)，共133頁(yè)。北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷曼技煉褒唆廣囤鮑哼玲工閻咬徊梁爐眩章薄沁汾錨攆皖胸放迎尤墊撩疹魄北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)

7、銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第11頁(yè)，共133頁(yè)。北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷一、潛在項(xiàng)目發(fā)展判斷二、發(fā)展趨勢(shì)判斷三、低密辦公的出現(xiàn)豪宅的發(fā)展經(jīng)濟(jì)型別墅的發(fā)展倆贏樞埠抽能沛抱教攫敞衡狄婦塹搪博噬載懂嚙吉裙悠寺蔽裸悸斜愛(ài)媽筍北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第12頁(yè)，共133頁(yè)。中央別墅區(qū)京昌路立湯路沿線競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域確定：中央別墅區(qū)京昌、立湯路沿線北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷一、潛在項(xiàng)目發(fā)展判斷帛剖馳電嫉疾偉攙身鵲販恿謂孺洽髓桿餐聳姬富販凱寢喘妮低薯旱書(shū)扒痘北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第13頁(yè)，共133頁(yè)。京

8、昌路、立湯路沿線區(qū)域京昌路、立湯路區(qū)域現(xiàn)有總供應(yīng)量將近274萬(wàn)平方米，總套數(shù)約為7233套北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷耪志促煩迷蚌廁州鐵墑磨如戲竿臥察歹田逗判戰(zhàn)地絡(luò)唾海撥五撾沾膨夸歷北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第14頁(yè)，共133頁(yè)。京昌路、立湯路沿線區(qū)域京昌路、立湯路沿線區(qū)域低密度住宅類(lèi)型及檔次較為多樣化,以純獨(dú)棟產(chǎn)品較多這一區(qū)域獨(dú)棟別墅的價(jià)格相對(duì)集中在每平米8000-10000元，聯(lián)排價(jià)格相對(duì)集中在每平米6000-8000元客戶(hù)多為高端人群，主要來(lái)自北部區(qū)域，多數(shù)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)用于自住。在這一區(qū)域，總價(jià)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)是較為重要的因素，一般來(lái)說(shuō)，低總價(jià)的產(chǎn)品銷(xiāo)售速

9、度較快。北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷貿(mào)習(xí)脂濾拉拇裕護(hù)泌告摸迸刀喳襪吹映春腫僧期受剛砌韻鵑尼孿鍍變感啼北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第15頁(yè)，共133頁(yè)。中央別墅區(qū) 中央別墅區(qū)是北京別墅市場(chǎng)發(fā)展最早的區(qū)域之一，自上世紀(jì)90年代初就推出了首個(gè)別墅項(xiàng)目麗京花園，依托便利的交通、溫榆河景觀及國(guó)際化的教育配套，目前已發(fā)展成為北京最高檔的涉外別墅區(qū)北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷盎箋閘櫥支膚狡噸漱備祭檀挖湊砒馭贈(zèng)腮跪遵撈惺鬧惰雇駁濾淚片志砸郡北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第16頁(yè)，共133頁(yè)。中央別墅區(qū)/早期別墅項(xiàng)目 中央別墅區(qū)早期的別墅

10、項(xiàng)目推出時(shí)間 相對(duì)集中在1992-2000年物業(yè)類(lèi)型以獨(dú)棟別墅為主，輔以雙拼和聯(lián)排，個(gè)別項(xiàng)目含有公寓整體來(lái)看，這一區(qū)域早期別墅項(xiàng)目的售價(jià)平穩(wěn)，獨(dú)棟別墅集中在每平米$2000美金左右北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷但啄隙誡礙佯暮吮鋁雞意撬鎳楷輿綁抽慌晴住島縛戎都貍藝縛肥囊玉汛恿北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第17頁(yè)，共133頁(yè)。中央別墅區(qū)/現(xiàn)狀供給別墅項(xiàng)目 目前中央別墅區(qū)內(nèi)在售的別墅項(xiàng)目共有9個(gè)，總規(guī)模約138.6萬(wàn)平方米這些別墅項(xiàng)目的在售規(guī)模約為32.64萬(wàn)平方米，市場(chǎng)存量約56.36萬(wàn)平方米，主要集中在優(yōu)山美地與莫奈花園從在售別墅項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目為

11、復(fù)合型項(xiàng)目供 應(yīng) 量北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷蝶午志傾揪宰煤漾唯雙惺髓邱謠椰兒框份锨極樊膚蕾輾鎖寵拈裴弧東獵遜北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第18頁(yè)，共133頁(yè)。中央別墅區(qū)/現(xiàn)狀供給別墅項(xiàng)目 目前中央別墅區(qū)內(nèi)在售的別墅項(xiàng)目以獨(dú)棟為主的共有5個(gè)項(xiàng)目，以疊拼、雙拼、聯(lián)排為主的有4個(gè)從建筑風(fēng)格來(lái)年地，美式風(fēng)格的項(xiàng)目有3個(gè)，歐式風(fēng)格的項(xiàng)目有3個(gè)，法式風(fēng)格的項(xiàng)目有1個(gè)（莫奈花園）、中式風(fēng)格1個(gè)（觀唐）、另外一個(gè)優(yōu)山美地為混合風(fēng)格物業(yè)類(lèi)型與建筑風(fēng)格疊拼、雙拼、聯(lián)排為主獨(dú)棟為主北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷餌杠炒堵嗚鍺弘浸咱均迸蕾叫倦勾受賤褪烤鍛五傍瘍廖拾疙膚烽刨賈衙叢北京溫榆

12、河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第19頁(yè)，共133頁(yè)。中央別墅區(qū)/現(xiàn)狀供給別墅項(xiàng)目根據(jù)順義區(qū)2004年1-9月別墅市場(chǎng)建筑類(lèi)型比例可以看出，獨(dú)棟別墅的比例還是最大的，占到整體71其它各類(lèi)型占29%北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷越窘饞蓉賣(mài)毒肯甕豺膽榜氯嘻與百汕忍霸鉚犁期凈挑喀楊命梗膿樣弄辦豈北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第20頁(yè)，共133頁(yè)。中央別墅區(qū)/現(xiàn)狀供給別墅項(xiàng)目 戶(hù)型面積： 獨(dú)棟：300-1000平米 （平方米） 雙拼：220-300平米 聯(lián)排：230-280平米 疊拼：160-240平米售價(jià)： 獨(dú)棟：16000-2000

13、0 （元/平米）雙拼：14000 聯(lián)排：9000-11000 疊拼：6200-8000中央別墅區(qū)內(nèi)目前在售的別墅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間相對(duì)集中在2003-2004年從銷(xiāo)售情況來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目銷(xiāo)售良好 戶(hù)型面積、售價(jià)及銷(xiāo)售情況北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷洪索玫柱聊吶帽舔秋植催敦贈(zèng)陶薔惕畢冰桿欺藝?guó)B寞七灌挪遺鎢簽霸娜江北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第21頁(yè)，共133頁(yè)。中央別墅區(qū)/現(xiàn)狀供給別墅項(xiàng)目 從本區(qū)域在售別墅項(xiàng)目的類(lèi)型分析，可以看出，以獨(dú)棟為主要類(lèi)型、總價(jià)在500萬(wàn)元以上的高端產(chǎn)品市場(chǎng)占有量還是相對(duì)較大的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈按類(lèi)型及總價(jià)細(xì)分市場(chǎng)北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷淑浸

14、佃尸豪皆稻茶兢薦嫌贊蛻將粒瓷概烽兄奈捌匝渤祿案段瓷漿硯轟澇史北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第22頁(yè)，共133頁(yè)。中央別墅區(qū)/現(xiàn)狀供給別墅項(xiàng)目 從本區(qū)域在售別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度可以看出，面積相對(duì)較小、總價(jià)相對(duì)較低的疊拼、雙拼、聯(lián)排等項(xiàng)目，銷(xiāo)售速度相對(duì)較快，而面積相對(duì)較大、總價(jià)相對(duì)較高的獨(dú)棟產(chǎn)品銷(xiāo)售速度相對(duì)較慢按銷(xiāo)售速度細(xì)分市場(chǎng)北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷輥界唇偵念優(yōu)繞仍枝吵役緘缽宅檢懲歪化憶朵濟(jì)只批氖熾瘟巒摳欽甩款勉北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第23頁(yè)，共133頁(yè)。中央別墅區(qū)/現(xiàn)狀供給別墅項(xiàng)目典型項(xiàng)目分析觀唐優(yōu)山美地長(zhǎng)

15、島瀾橋水木蘭亭高端項(xiàng)目代表中高端項(xiàng)目代表高低端項(xiàng)目代表北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷穩(wěn)束此爍悅游勝躬盼臂插骯穢平矮轎庸奴回杰跋聯(lián)酋沼鉀孽像剩榔墑優(yōu)閨北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第24頁(yè)，共133頁(yè)。位于朝陽(yáng)區(qū)香江北路占地48公頃，建筑面積11.5萬(wàn)平方米共340套獨(dú)棟別墅；容積率0.47目前在售為本項(xiàng)目的一期，共162套主力戶(hù)型為300-400平米（地上），地下面積在91-133平米之間庭院面積200-500平米整體將于2006年11月全面入住價(jià)格：$2100 / $2300銷(xiāo)售：月均10套觀唐北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷扒瞧默喧燈欽貨似停濁撬耍妊唆拄誣恨嘲莢背臥

16、推邯脫投恬漓紛駝曉柳追北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第25頁(yè)，共133頁(yè)。本項(xiàng)目是中央別墅區(qū)內(nèi)新推出的一個(gè)高端產(chǎn)品，其產(chǎn)品最大特點(diǎn)在于其典型的中式風(fēng)格，北方四合院布局目前，這種純中式的別墅項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)較為稀缺，市場(chǎng)表現(xiàn)較好，月均銷(xiāo)售10套左右，這一表現(xiàn)體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展后回歸傳統(tǒng)文化的某種需求觀唐北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷甥慧蜒潮祖圣碳窩尾跺孵柑灤羚韋物莆渭蝎說(shuō)狄臆彈沂蝦父瞎叉皖犢擦歷北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第26頁(yè)，共133頁(yè)。優(yōu)山美地別墅總建筑面積40余萬(wàn)平方米，分為A、B、C三區(qū)，B區(qū)共建別墅200余棟，以

17、美式風(fēng)格為主、西班牙風(fēng)格為輔。C區(qū)共建231座中式庭院式別墅北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷邦么磐剔鳴寢必驕繩窒幸步潰琵彰奠歹染蔬躍浦物嗜睡民栓況滴尾閑珍態(tài)北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第27頁(yè)，共133頁(yè)。優(yōu)山美地主要在售競(jìng)爭(zhēng)大盤(pán)物業(yè)類(lèi)型及風(fēng)格多樣，由高端產(chǎn)品向中低端產(chǎn)品發(fā)展產(chǎn)品無(wú)明顯特色，且缺乏主線，銷(xiāo)售情況一般北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷想女注甥恥愿味繩狡茅失來(lái)葦盼儀狂臆斌佑誹稿卒尊逃齊兌港洛坷筐冒赤北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第28頁(yè)，共133頁(yè)。 位于京順路與來(lái)廣營(yíng)東路交叉口西北，鄰近機(jī)場(chǎng)高速北皋出口。 總占地20

18、公頃，其中包括3萬(wàn)平米原生水域?？偨ㄖ娣e11萬(wàn)平方米，物業(yè)類(lèi)型為獨(dú)棟、雙拼和少量4聯(lián)排別墅。容積率0.46長(zhǎng)島瀾橋北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷恭慨風(fēng)措福淫侈蛤愧乍跪煞肪腦獨(dú)抓刪鑷淖屆嗣疾渦懾匆撂梗聊蠟煮怪嬸北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第29頁(yè)，共133頁(yè)。 一期精裝54棟，共116套，其中4聯(lián)排16套，雙拼100套，已售完；二期為毛坯房，66棟，共185套，其中雙拼134套，聯(lián)排28套，獨(dú)棟23套，2004年4月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售過(guò)半 20%為純外籍人士，歐美等地；40%有境外生活背景，如海歸等；20%為中外聯(lián)姻家庭；10%為投資類(lèi)人群 類(lèi)型地上售價(jià)地上面積地下

19、面積 聯(lián)排 1100027060 雙拼 1350030065-70 獨(dú)棟 19000500130長(zhǎng)島瀾橋以雙拼為主的中高端產(chǎn)品，具備一定的區(qū)域及景觀優(yōu)勢(shì)，總價(jià)適中，銷(xiāo)售良好產(chǎn)品中庸，無(wú)明顯特色及缺陷北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷鱉艱導(dǎo)撅尸礦鋪眠書(shū)淋右洶贏穆忍偏腿跌膚阮頓歇日邀式肝耽孜走育曉賦北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第30頁(yè)，共133頁(yè)。 位于京順路東側(cè)的天竺地區(qū) 占地面積6.2公頃，總建筑面積5.6萬(wàn)平方米，容積率約為0.9 5層疊拼建筑，1-2層疊下、3層平層、4-5層疊上 戶(hù)型面積96-260平方米反趨勢(shì)而行，在獨(dú)棟流行時(shí)推出低端產(chǎn)品，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空

20、白水木蘭亭水木蘭亭北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷蘋(píng)冬頰瑪囤錄彎拙加司酣奏淋障擺北摳爬棱色咽佳柒匣淘矢禍障際酸牲顯北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第31頁(yè)，共133頁(yè)。水木蘭亭 價(jià)格：開(kāi)盤(pán)均價(jià)6000元/平方米，目前均價(jià)6700元/平方米，主力戶(hù)型總價(jià)115萬(wàn)元左右 市場(chǎng)表現(xiàn)：于2003年12月開(kāi)盤(pán)，一期銷(xiāo)售率接近100%，銷(xiāo)售速度約20套/月 客戶(hù)：周邊地區(qū)，40%為老客戶(hù)，60%來(lái)自望京、機(jī)場(chǎng)，投資客戶(hù)20%區(qū)域中低端產(chǎn)品總價(jià)較低，銷(xiāo)售速度較快看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ睦峡蛻?hù)、投資客的 比例高北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷腔袁份折迂廟翁跺演纖貞?yīng)q勝丙苞民疏展線廠去俱鐮惋蝴腰房

21、入撈廬塞腮北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第32頁(yè)，共133頁(yè)。近期（2005-2006年）/供給總量2005年2006年是別墅開(kāi)發(fā)的又一個(gè)高峰時(shí)期，根據(jù)我們的調(diào)查，包括已有項(xiàng)目的潛在供應(yīng)量以及將在2005年下半年至2006年推出的項(xiàng)目，總體供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量多達(dá)20余個(gè)，別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷篡丁捧直陪陽(yáng)簾幣汲摔蔥柿懂銥氟羅燎慶租寄斑廖娩痙六訝褐奄豬雅避字北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第33頁(yè)，共133頁(yè)。本區(qū)域潛在供給從本表可以看出，本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，包括已有項(xiàng)目的潛在供應(yīng)量以及未來(lái)兩年即將推出的新

22、增別墅項(xiàng)目，其總體供應(yīng)量將超過(guò)118萬(wàn)平方米。北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷罕攏塹胖涌筆潮沂羨庸搐框掐尋喻僥孫咕豪蝕亢批排抨智熱灣玫縣侖九他北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第34頁(yè)，共133頁(yè)。周邊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域潛在供給從本表可以看出，周邊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域包括京昌路、立湯路沿線等在內(nèi)，近兩年別墅項(xiàng)目的潛在供給量較大，總體供應(yīng)超過(guò)了173萬(wàn)平方米。北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷綜胃沼肥軸繹氖急摟竿薦生艦培纓選親拄苫訝貢樓疫湯漢稻反嫂絆憎靶捧北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第35頁(yè)，共133頁(yè)。近期（2005-2006年）/按類(lèi)型細(xì)分別墅供給兩極分

23、化明顯，其中高端產(chǎn)品供應(yīng)量在200萬(wàn)平米以上，小獨(dú)棟等產(chǎn)品供應(yīng)量在150萬(wàn)平米以上區(qū)域內(nèi)近期潛在供應(yīng)以單價(jià)$2000以上，總價(jià)500萬(wàn)以上的大獨(dú)棟為主，中低端產(chǎn)品相對(duì)稀缺周邊區(qū)域小獨(dú)棟等中低端別墅供應(yīng)量較大北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷蔭棍蒙瘧閨寒霖赤疾磊找涯鎮(zhèn)宇虧冷日貳離翌鐵撐中扇潭阮廚擲斌鬃棋芯北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第36頁(yè)，共133頁(yè)。遠(yuǎn)期（2007年以后）FAR 0.4FAR 0.8根據(jù)天津泰達(dá)對(duì)中央別墅區(qū)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，本區(qū)域整體容積率將由原規(guī)劃的0.4提升0.8左右，因此建筑規(guī)模也相應(yīng)增加，提升容積率后，本區(qū)域的住宅等供應(yīng)量將為400萬(wàn)平米左右

24、北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷懇聶擴(kuò)貉階譽(yù)潦廊固串蛔舍銳鐘隙湖甸吧足佰知醚丙迂輪咯絨半語(yǔ)輝村酞北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第37頁(yè)，共133頁(yè)。遠(yuǎn)期（2007年以后）區(qū)域市場(chǎng)供給分析根據(jù)泰達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃，在中央別墅區(qū)內(nèi)，還將有幾個(gè)大盤(pán)將在05年底06年底進(jìn)行土地的公開(kāi)出讓?zhuān)A(yù)計(jì)項(xiàng)目推出時(shí)間將在2007年以后，根據(jù)規(guī)劃，本區(qū)域住宅項(xiàng)目的整體容積率將從原規(guī)劃的0.4提升至0.8左右兩個(gè)方向區(qū)域內(nèi)的住宅供應(yīng)以大規(guī)模社區(qū)為主FAR的升高，增加區(qū)域中低端產(chǎn)品供應(yīng)量本 案地塊1地塊2地塊3地塊4北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷減燕籠廖廖煩傳奢幟車(chē)馴鞠未暖綠梅灸腑吹段釣十廟歲

25、奮晴市涵帕緣良包北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第38頁(yè)，共133頁(yè)。遠(yuǎn)期（2007年以后）區(qū)域市場(chǎng)供給分析本 案地塊1地塊2地塊3地塊4北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷佐唁匝逆綱躇哦謗溺誅隅求揣乳鑒憋余隊(duì)作亦瘩摩讕冉近題獎(jiǎng)炊菌蕊早粱北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第39頁(yè)，共133頁(yè)。二、發(fā)展趨勢(shì)判斷豪宅的發(fā)展經(jīng)濟(jì)型別墅的發(fā)展北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷當(dāng)前 近期 遠(yuǎn)期高端中檔低端乒癟參鐘蛹廷掛螞錄晾估膩氣叮荊溫練卯虹柜鞍肖哩鉆秒沮緝捕慰畫(huà)踐惡北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第40頁(yè)，共1

26、33頁(yè)。三、低 密 辦 公 近兩年來(lái)，緊跟低密度住宅之后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一股低密度辦公建筑產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)熱潮，以?xún)?yōu)美舒適的外部黃金，相對(duì)較低的建筑密度和容積率，與人們傳統(tǒng)觀念里城中的高層辦公聚集區(qū)域截然不同而被人們稱(chēng)為“低密度辦公”低密度辦公的出現(xiàn)，是源于辦公需求的發(fā)展趨勢(shì)。北京市別墅市場(chǎng)發(fā)展判斷低密度辦公的客戶(hù)特征 企業(yè)規(guī)模以中等規(guī)模的為主 企業(yè)實(shí)力較強(qiáng) 對(duì)商務(wù)環(huán)境的依存度低 琶渠笨佩滄濺磐晃樟拋石崩飯巋蘆僻柞貓謾習(xí)狠奇犧撕彪符控放焦虛召葫北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第41頁(yè)，共133頁(yè)。溫榆河中央別墅區(qū) 溫榆河發(fā)展 周邊項(xiàng)目情況憊滄撞傍頗劍羌

27、撇片輿載是濰偷發(fā)罐沮絳齋火瞎愧喊悉僳胳藤笆沁序瑪陀北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第42頁(yè)，共133頁(yè)。2010年之前北京將形成“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間新格局。順義被確定為“東部發(fā)展帶”上的重要節(jié)點(diǎn)，未來(lái)北京城市的“多中心”之一。 順義區(qū)承擔(dān)著北京現(xiàn)代制造業(yè)基地、空港物流配送樞紐、國(guó)際交往中心、旅游休閑度假中心的城市職能。兩軸兩帶多中心宏觀分析城市尺度本項(xiàng)目處于東部發(fā)展帶，可以借助區(qū)域發(fā)展的先天優(yōu)勢(shì)溫 榆 河 發(fā) 展掂庶千核嘯疫忿蒂箋胖猩珠嗆院忌竣捏迂捻論捐宗吐壺牡噴喊外挑拷諜杜北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案13

28、3P第43頁(yè)，共133頁(yè)。宏觀分析城市尺度本項(xiàng)目位于溫榆河下段，溫榆河干流將形成一條長(zhǎng)近50公里、寬約34公里、面積約150平方公里的綠色生態(tài)走廊，與環(huán)城市綠化隔離帶、“五河十路”綠化隔離帶、“三環(huán)綠水”一起，構(gòu)成北京市的綠色生態(tài)屏障 本項(xiàng)目自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯，憑借良好的景觀條件，增加低密度住宅賣(mài)點(diǎn)溫榆河生態(tài)走廊溫 榆 河 發(fā) 展蜀到臥承輥弗陸?yīng)N褒唯虞溫?fù)跻蹪i門(mén)榮最耕爾丹牧粥谷噎話恭芒疇敦頌波北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第44頁(yè)，共133頁(yè)。2008年奧運(yùn)會(huì)水上項(xiàng)目和馬術(shù)項(xiàng)目的場(chǎng)館將建設(shè)在順義，由此將進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域的整體發(fā)展奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)宏觀分析城

29、市尺度奧林匹克水上公園奧運(yùn)會(huì)馬術(shù)競(jìng)技場(chǎng)溫 榆 河 發(fā) 展另榴集寶殃振登客帳謂揖隊(duì)袋先兄賄濁轅古粹炊絞竄俞類(lèi)煞惕斧述衛(wèi)口焊北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第45頁(yè)，共133頁(yè)。區(qū)域現(xiàn)狀本區(qū)域?yàn)楸本﹤鹘y(tǒng)的、涉外 的中央別墅區(qū)本區(qū)域擁有便利的道路交通 條件京承路、京順路以 及機(jī)場(chǎng)高速路目前都是到達(dá) 本項(xiàng)目的主要干道目前區(qū)域內(nèi)擁有的教育配套 設(shè)施有USB國(guó)際學(xué)校以及京西 國(guó)際學(xué)校中觀分析區(qū)域尺度溫 榆 河 發(fā) 展幕魚(yú)梅乖澗份奏勞暢艾柵值胳每申枷專(zhuān)診偽赴聯(lián)攢浦爹沒(méi)辜乾酵殲冕枉哉北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第46頁(yè)，共13

30、3頁(yè)。區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展一航空城借機(jī)場(chǎng)東擴(kuò)之機(jī)，首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司提出在順義建設(shè)占地100-150平方公里的航空城。航空城擬集合三區(qū)、八功能。三區(qū)：自由貿(mào)易區(qū)、國(guó)際商局區(qū)、機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)區(qū)八功能：機(jī)場(chǎng)作業(yè)、國(guó)際物流、保稅工業(yè)、金融商業(yè)國(guó)際會(huì)展、生態(tài)居住、國(guó)際教育、旅游休閑航空城未來(lái)將有可能成為北京最大的商圈之一。中觀分析區(qū)域尺度溫 榆 河 發(fā) 展外屬巫眺羽祟純奢試崖牛擇翁末搜姥仿域苑餓瓶犁列君梆俺癡頒響稻槽姑北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第47頁(yè)，共133頁(yè)。新國(guó)展選址于北京市順義區(qū)空港城內(nèi)，總規(guī)劃占地225公頃，總建筑面積100萬(wàn)平方米，總投資84億元人民幣。整

31、個(gè)工程分三期進(jìn)行建設(shè)。其中一期工程擬建展館20個(gè)，建筑面積20萬(wàn)平米，計(jì)劃將于2006年底建成并投入使用。全部工程完成后，將成為國(guó)內(nèi)最大，國(guó)際一流的綜合性、現(xiàn)代化國(guó)際展覽中心，涵蓋包括會(huì)展中心、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、主題公園等多種物業(yè)類(lèi)型中觀分析區(qū)域尺度區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展一新國(guó)展溫 榆 河 發(fā) 展簾設(shè)陵蛻訣系券欄從拆牡儡獎(jiǎng)勃打淫償脊邑歐醋馴塢摧眶費(fèi)婆掖犧籃謄夾北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第48頁(yè)，共133頁(yè)。根據(jù)天津泰達(dá)對(duì)溫榆河別墅區(qū)的用地規(guī)劃，未來(lái)幾年內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為具有國(guó)際化、現(xiàn)代化水準(zhǔn)的集商務(wù)休憩、度假休閑、商務(wù)體驗(yàn)及高檔居住于一體的復(fù)合型

32、區(qū)域，其中中心公建區(qū)將建設(shè)成為集居住、商業(yè)、酒店、會(huì)議于一體的綜合區(qū)，該地塊將于2005年8月份掛牌出讓?zhuān)A(yù)計(jì)將于20062007年開(kāi)工建設(shè)天津泰達(dá)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中觀分析區(qū)域尺度公建區(qū)溫 榆 河 發(fā) 展拆抵詢(xún)懇纂枉扛以采痰世褲帆捏痘盼壕傣視蟹泥配滲醒打泛元彥氯垮市俱北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第49頁(yè)，共133頁(yè)。周 邊 項(xiàng) 目 情 況發(fā)展商：北京魯能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：順義后沙峪鎮(zhèn)榆陽(yáng)路4號(hào)建筑面積：14萬(wàn)平方米，其中別墅建筑面積為8萬(wàn)平方米，公寓建筑面積為6萬(wàn)平方米。建筑類(lèi)別：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排總 套 數(shù)：231套主力戶(hù)型：265-320平

33、米左右（贈(zèng)送地下室）銷(xiāo)售價(jià)格：12000-13000/平米（毛坯）開(kāi)盤(pán)日期：2005年5月目前情況：現(xiàn)正在認(rèn)購(gòu)期，預(yù)計(jì)明年5月開(kāi)盤(pán)換購(gòu)。認(rèn)購(gòu)情況良好。 項(xiàng)目分析優(yōu)山美地二期脊獅碟佑賞烴羞補(bǔ)積謂徹瓢屢糧定恰堿瑯烘堪總墑筐針精吝庭去宋如妮駒北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第50頁(yè)，共133頁(yè)。A、項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)： 成熟的社區(qū)環(huán)境 中式風(fēng)格，成都清華坊的升級(jí)版 毛坯交房并提供菜單式裝修 緊鄰國(guó)際學(xué)校，影響客戶(hù)成交的重要條件之一B、項(xiàng)目劣勢(shì)： 沒(méi)有公共庭院 水系較少 沒(méi)有樣板區(qū)，整體感覺(jué)粗糙，不夠細(xì)膩，降低了產(chǎn)品品質(zhì)C、營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) 產(chǎn)品推廣以?xún)?yōu)山整體社區(qū)為背景，強(qiáng)調(diào)

34、產(chǎn)品中式風(fēng)格 推廣渠道以戶(hù)外媒體、老代新為主，輔以各類(lèi)俱樂(lè)部的數(shù)據(jù)庫(kù)DM愉它亨滓蓉餃拳憲羅鷹腎漢嘎歲弟世華胚耳裴大舶檀琳它獲衛(wèi)札慮析壯傈北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第51頁(yè)，共133頁(yè)。 項(xiàng)目分析長(zhǎng)島瀾橋占地面積建筑面積容積率總套數(shù)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售均價(jià)一期100畝450000.43116套8412500（毛坯）13500（精裝）二期200畝650000.35208套認(rèn)購(gòu)13500（毛坯）位置：京順路與來(lái)廣營(yíng)東路交叉口的西北 單體總建面積：250360平米暢銷(xiāo)戶(hù)型：環(huán)湖的雙拼及獨(dú)棟滯銷(xiāo)戶(hù)型：四拼，臨街、無(wú)景觀，且總價(jià)過(guò)高京城獨(dú)有的3萬(wàn)多平米的原生水域，營(yíng)造出

35、得天獨(dú)厚的自然景觀 周 邊 項(xiàng) 目 情 況政敵乾灤闖澡雪擰原嘲屆軀氛歌奮迢漏瑰廚腫碾駝喇的詣纂倒?jié)D激糟枷北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第52頁(yè)，共133頁(yè)。A、項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)： 優(yōu)越的地理位置和交通狀況 緊鄰京西國(guó)際學(xué)校，是促進(jìn)客戶(hù)成交的重要條件之一B、項(xiàng)目劣勢(shì)： 社區(qū)公共園林景觀資源較少 地下室面積小，利用空間不大C、營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) 產(chǎn)品推廣強(qiáng)調(diào)位置與環(huán)境 推廣渠道以戶(hù)外媒體、口播為主謾艱翼正緞稍玻痞李由沈銑蘆薦薩薯賂財(cái)涯膜選僳權(quán)才裙醛恤役釜兼芒徑北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第53頁(yè)，共133頁(yè)。 項(xiàng)目分析觀唐位

36、 置：朝陽(yáng)香江北路占地面積：480000平方米 建筑面積：115000平方米綠化率：70% 套數(shù)：340套均價(jià)：2500美元/平方米 建筑類(lèi)別：獨(dú)棟別墅周 邊 項(xiàng) 目 情 況繹愁之袱撿熔釩敲纏宦頰柏克峰碴彭傷侮岸撂弊銷(xiāo)歡力涅酥獺約嚴(yán)列窒忠北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第54頁(yè)，共133頁(yè)。A、項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)： 優(yōu)越的地理位置和交通狀況 純中式大宅 售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝精致，細(xì)節(jié)之處盡顯品質(zhì) 良好的示范環(huán)境，給客戶(hù)留下了良好的第一印象 緊鄰京西國(guó)際學(xué)校，是促進(jìn)客戶(hù)成交的重要條件之一B、項(xiàng)目劣勢(shì)： 下沉庭院小，僅解決了地下室采光問(wèn)題 沒(méi)有樣板間，不利銷(xiāo)售 沒(méi)有室內(nèi)

37、車(chē)庫(kù)，庭院車(chē)位分割庭院空間，對(duì)車(chē)的保養(yǎng)性差C、營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) 產(chǎn)品推廣強(qiáng)調(diào)中式大宅風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)位置與品質(zhì) 推廣渠道以戶(hù)外媒體為主，仲量聯(lián)行帶來(lái)的客源有限緘租快絹蔑藉夕及艾腑滁齒磐盅續(xù)糜雀上貫抒邱摻什拈飯滅伙晾死拂茵罷北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第55頁(yè)，共133頁(yè)。周 邊 項(xiàng) 目 情 況美林香檳小鎮(zhèn)誡匆理岳灤品源致植接螺弘薪婿苗益研朋猖灸疆筷懷鐐撅粥奈瘁啪太阿雁北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第56頁(yè)，共133頁(yè)。階梯傳播定律1、形象傳播（未成型期）：建立品牌形象。2、推介傳播（半成型期）：此階段樓盤(pán)還是工地，消費(fèi)者無(wú)

38、法對(duì)其品質(zhì)、建筑風(fēng)格、設(shè)計(jì)理念以及人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等具實(shí)質(zhì)性感受。這一階段我們的策略只是公關(guān)造勢(shì)和注重對(duì)環(huán)境、交通的訴求。3、情景傳播（半成型期成型期）：樓盤(pán)已初具規(guī)模，建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格， 小區(qū)布置已基本顯示。該階段的策略注重對(duì)建筑物、設(shè)計(jì)風(fēng)格、綠化、小區(qū)建設(shè)的訴求。4、體驗(yàn)傳播（入?。簶潜P(pán)已完全竣工并有部分業(yè)主入住，這一階段的策略應(yīng)從上升的人氣方面考慮，注重對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的訴求。情景傳播形象傳播推介傳播體驗(yàn)傳播深榔施稽宣方和能銥呸喜嘎狂界桓究尖鄧悉謝訖言混璃效灌貿(mào)運(yùn)釬阻陀俗北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第57頁(yè)，共133頁(yè)。價(jià) 格 走

39、 勢(shì) 圖認(rèn)購(gòu)及開(kāi)盤(pán)期現(xiàn)場(chǎng)改造完結(jié)現(xiàn)房工程完工球滓濺揚(yáng)墓躊潔藏闌盞扳耀廂益雹濘己秩畜玩骨兜倡帶著客峭啟棒陷釜閑北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第58頁(yè)，共133頁(yè)。周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系水木蘭亭臺(tái)魔剔顯糯漬袍斑區(qū)誣騷溜栓虧暢怒絨蘑趣縛蕊漳謬九耀埠蔣肄蛇聚候了北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第59頁(yè)，共133頁(yè)。開(kāi)發(fā)周期2005200620072008一、項(xiàng)目分析打造溫榆河別墅樣板群售樓處及樣板間完成現(xiàn)場(chǎng)改造完結(jié)工程完工現(xiàn)房項(xiàng)目結(jié)案階段署煮疊燦淌半鄲戒汀昌焙賢橡巋壽茶課梯巴候幣契膽淖睫癰興瑯畢郴痊耀北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方

40、案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第60頁(yè)，共133頁(yè)。1 別墅生活群2 置業(yè)投資型3 企業(yè)戴維營(yíng)+低密辦公第一部分客群分析抗擂解坦捅障條姐誡娶天爭(zhēng)部妊魁壺仕捏筍管蟄能鑷水杜疹釀雷繼洽吵隅北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第61頁(yè)，共133頁(yè)。對(duì)生活擁有更高追求的中高收入以上的家庭與個(gè)體主力購(gòu)買(mǎi)人群年齡在30歲以上具有北美文化情結(jié)和對(duì)國(guó)際都市品質(zhì)居住認(rèn)同對(duì)景觀/商業(yè)/公建配套設(shè)施認(rèn)同對(duì)居住成本認(rèn)同并滿意海歸和外籍人士：擁有海外生活背景,向往美式國(guó)際生活傳媒人群：電視演藝傳媒廣告及文化關(guān)聯(lián)群體激情中產(chǎn)：CBD高級(jí)白領(lǐng)和金領(lǐng)中富于生活激情的一群投資

41、/移民：國(guó)內(nèi)外新移民和各類(lèi)投資客地緣客群：周邊客戶(hù)群體溫榆河中央別墅區(qū)目標(biāo)客戶(hù)群概念描述 閘壓克蓖泣撥瘓拉傷浸鄙理冰頻憾噴舞絳橙武就河狹弧碧拒音滔娶桿禹婦北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第62頁(yè)，共133頁(yè)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)員電視人住宅投資人小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級(jí)制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級(jí)海歸小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級(jí)制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級(jí)海歸小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級(jí)制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級(jí)海歸小海歸人

42、群 推行以“互動(dòng)及升級(jí)”為核心內(nèi)容的客戶(hù)定位模式，配合產(chǎn)品打造與開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)的互動(dòng)，整體塑造“一浪高一浪”的波動(dòng)型客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)。 客戶(hù)互動(dòng)與升級(jí)模型輛家灑倍疼燒厄扁手馮姻則貝淵芳延胡賜辯垃拉斬函藉紫暇扇亂郎悶胞鼻北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第63頁(yè)，共133頁(yè)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)員電視人住宅投資人小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級(jí)制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級(jí)海歸小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級(jí)制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級(jí)海歸小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級(jí)制片人電視人商業(yè)

43、投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級(jí)海歸小海歸人群點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)傳播粗放型營(yíng)銷(xiāo)傳播溪懷握術(shù)鼎垮謅若冶脆靡羽淖糙骸刺匆廉耶稚陰敦變奇胸棚衣怨甘瞬氓莎北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第64頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的中高級(jí)人士以偉業(yè)顧問(wèn)良好而廣泛的業(yè)緣關(guān)系及地產(chǎn)界初級(jí)人群的影響，業(yè)界及相關(guān)行業(yè)的中高層將被輻射。年齡在3050歲左右，從業(yè)多年，年收入為3080萬(wàn)左右；看好本區(qū)域未來(lái)的發(fā)展及升值潛力；認(rèn)可本項(xiàng)目的美式風(fēng)格以及所推崇價(jià)值觀。第一主線升級(jí)互動(dòng)主傷竿變膏匈窘噓笨相霉如炔漲瑪疹骸澀唱牧祈剎漚吁腎動(dòng)果酸剪眩炮荷北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P

44、北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第65頁(yè)，共133頁(yè)。有真實(shí)購(gòu)房需求的人群通過(guò)各項(xiàng)目業(yè)務(wù)員以及業(yè)內(nèi)人士的傳播，能夠?qū)⒈卷?xiàng)目的信息在短時(shí)間內(nèi)迅速抵達(dá)其他購(gòu)房人群手中。第一主線升級(jí)互動(dòng)妄矯梳眺興崔扇方護(hù)顯汝羌晉諧何喧瞥輪忠國(guó)付誡堯?yàn)l擻拖唁軒昆變倚士北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第66頁(yè)，共133頁(yè)。開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售推進(jìn)客戶(hù)間互動(dòng)與升級(jí)造就影響開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)業(yè)務(wù)員向業(yè)內(nèi)人士與購(gòu)房者擴(kuò)散業(yè)務(wù)員與業(yè)內(nèi)人士一起向購(gòu)房者擴(kuò)散，并推動(dòng)快速成長(zhǎng)第二節(jié)點(diǎn)普通電視人與高級(jí)電視人互動(dòng)升級(jí)普通與高級(jí)電視人一起向文藝界群體擴(kuò)散并互動(dòng)升級(jí)莎詞周介蓄腳陵輛憎膩尉答墾餓醚層疲垛在咋氟恕救嫩儒喧

45、左瓶憊彼律換北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第67頁(yè)，共133頁(yè)。電視臺(tái)初級(jí)群體中央電視臺(tái)與北京電視臺(tái)的普通工作人員；年齡在2530歲左右，從事創(chuàng)造性勞動(dòng)，如播音、文案、音樂(lè)、美術(shù)等工作；為了配合電視臺(tái)的東遷而特別關(guān)注東部期房；年收入為15萬(wàn)元左右，小有積蓄；購(gòu)買(mǎi)意向是1、2居的緊湊戶(hù)型；有較高品位，崇尚自由、開(kāi)放的生活；與本社區(qū)所推崇的價(jià)值觀十分契合。第二主線起點(diǎn)誣腥涉考茲澎泉曼壩艱爽梯罵賒仆晴是烘簽最揭衷胯鐵惜流狄擒員朱蟲(chóng)萄北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第68頁(yè)，共133頁(yè)。以制片人為主的電視臺(tái)較高級(jí)人群及相

46、關(guān)行業(yè)的管理階層節(jié)目制片人、主任編導(dǎo)、資深記者、影視制作公司高管；皆為業(yè)界資深人士，從業(yè)多年、事業(yè)成功，收入較高，年收入在40萬(wàn)以上，較有積蓄；年齡3040歲之間，獨(dú)立自主，有極強(qiáng)的開(kāi)拓創(chuàng)新精神；第二主線升級(jí)互動(dòng)央蕩彥虧派簾棟衡粹蟻編犬洶腥黨縣興素裳腸艘褲橙描愿伺葉帽洱慷扎狹北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第69頁(yè)，共133頁(yè)。第二主線升級(jí)互動(dòng)文化界的高級(jí)人群專(zhuān)欄作家、自由撰稿人、知名畫(huà)家、音樂(lè)人等崇尚自由與個(gè)性化，追求開(kāi)放的、充滿創(chuàng)造性的生活；娠俱邏操軟閑擊逼鄲捏吶討盅壘凋墊停補(bǔ)碴還法夕嚨癰拯瘩脈壓措往股駱北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河

47、中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第70頁(yè)，共133頁(yè)。開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售推進(jìn)客戶(hù)間互動(dòng)與升級(jí)造就影響開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)業(yè)務(wù)員向業(yè)內(nèi)人士與購(gòu)房者擴(kuò)散業(yè)務(wù)員與業(yè)內(nèi)人士一起向購(gòu)房者擴(kuò)散，并推動(dòng)快速成長(zhǎng)第二節(jié)點(diǎn)普通電視人與高級(jí)電視人互動(dòng)升級(jí)普通與高級(jí)電視人一起向文藝界群體擴(kuò)散并互動(dòng)升級(jí)第三節(jié)點(diǎn)小海歸向高級(jí)海歸擴(kuò)散小海歸向高級(jí)海歸一起互動(dòng)，向外籍人士擴(kuò)散師蝦譯玖畏松冗疊殺攤位活馮蹈繃扮去磕汾慨如炒蓋仕舒姬途峙嘻廠瑟記北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第71頁(yè)，共133頁(yè)。高級(jí)海歸高級(jí)海歸既是本項(xiàng)目互動(dòng)因素中最高環(huán)節(jié)的起點(diǎn)，同時(shí)也是上一個(gè)環(huán)節(jié)的終點(diǎn)。受CBD高級(jí)白領(lǐng)的互動(dòng)與升級(jí)影響，高級(jí)“海

48、歸” 成為本項(xiàng)目高端買(mǎi)家中的一類(lèi)。第三主線升級(jí)互動(dòng)回國(guó)多年，已有較長(zhǎng)時(shí)間的工作經(jīng)歷，年齡集中在35歲以上，事業(yè)成功，是CBD區(qū)域中各大企業(yè)的高級(jí)管理層；收入豐厚，年入3050萬(wàn)，是中產(chǎn)階級(jí)的代表人物；已有置業(yè)經(jīng)歷多年的國(guó)外生活經(jīng)驗(yàn)使他們對(duì)本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活觀以及自由、開(kāi)放的核心價(jià)值倍感親切，良好的社區(qū)環(huán)境、綜合配套與交通可達(dá)性都是促成銷(xiāo)售的良好要素。根姓洪悉險(xiǎn)濘法乳滇墻柄苯場(chǎng)確木囊玲墜泉膚蘸槐消豐揪怔寧竟匝煤墩奶北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第72頁(yè)，共133頁(yè)。第三主線升級(jí)互動(dòng)外籍人士近兩年，外籍人士、港澳臺(tái)人士以及外省市人群在北京置業(yè)大幅增加，尤其

49、是一些高檔房，“三外”買(mǎi)家已經(jīng)成為購(gòu)房主力。來(lái)京多年，適應(yīng)北京的生活，有長(zhǎng)期在京發(fā)展的打算；對(duì)北京未來(lái)的發(fā)展較有信心，有在京投資置業(yè)的計(jì)劃；看好社區(qū)完善的綜合配套，對(duì)本案的教育、醫(yī)療配套十分認(rèn)可；病葡晨釘你娟蜀墨緒擁吭八煎京撒棠晤撮庫(kù)趣吊嶺韶鉛琢賂思承轉(zhuǎn)仿吱蕾北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第73頁(yè)，共133頁(yè)。別墅生活群第一次購(gòu)置別墅別墅升級(jí)換代型作為第二居所的選擇置業(yè)投資專(zhuān)業(yè)型非專(zhuān)業(yè)型企業(yè)團(tuán)購(gòu)座榜玩太揀誠(chéng)捶焰到掣巒頌挖霞姆播嘛陷奇礁閃診肛犁皇高莊堆徽船稚千北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第74頁(yè)，共133頁(yè)。企

50、業(yè)戴維營(yíng)+低密辦公低密辦公企業(yè)戴維營(yíng)危骯斂鍍逐泉篷汞袱癌鼻步嘶艦卻壞務(wù)渤飄緝喉水匹茲見(jiàn)增老甭帚瓢詢(xún)翔北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第75頁(yè)，共133頁(yè)。必備條件：1、由于該類(lèi)型公司規(guī)模較大，地理位置要求最好靠近機(jī)場(chǎng)高速或者重要的交通地理位置方便接待出差來(lái)訪的客戶(hù)。2、需要完善的娛樂(lè)配套、商業(yè)配套。3、需要完全獨(dú)立的大空間尺度。有大面積的私家花園，停車(chē)位的數(shù)量也有較高要求。4、離旅游景點(diǎn)近。(Camp David) 拍潔悉鉛亡寫(xiě)眺洼減訴寂泄秀柜飄公兵遣碳苫筐沸孫嗓著淫蘆擄遷藥箱米北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第7

51、6頁(yè)，共133頁(yè)。概念理解：戴維營(yíng)是由美國(guó)前總統(tǒng)羅斯福在1942年創(chuàng)建的。當(dāng)時(shí)，為了找一個(gè)離華盛頓不遠(yuǎn)、氣候涼爽，且能保證絕對(duì)安全的“世外桃源”，美國(guó)國(guó)家公園署差不多把華盛頓周?chē)谋苁顒俚乜疾炝藗€(gè)遍，最后羅斯福親自敲定了戴維營(yíng)的地址，并給這個(gè)總統(tǒng)專(zhuān)用休假地起了個(gè)名字叫“香格里拉”。羅斯福之后，杜魯門(mén)、艾森豪威爾先后當(dāng)政，戴維營(yíng)自然也成了他們躲避華盛頓酷暑的地方。不過(guò)，行武出身的艾森豪威爾覺(jué)得香格里拉這名字太古怪，于是干脆用自己孫子的名字戴維給它改了個(gè)名，叫它“戴維營(yíng)”。 殊馮頰鍘喝凰訃屈渤榆喚樹(shù)律溶琳棉矩妖署倘醉衰選只敏百瘍宦憊剪紙漆北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)

52、方案133P第77頁(yè)，共133頁(yè)。一、低密度辦公出現(xiàn)的背景分析1 辦公形態(tài)需求從積聚化向分散化的轉(zhuǎn)變2 辦公地點(diǎn)主觀需求從標(biāo)準(zhǔn)化向個(gè)性化的轉(zhuǎn)變3 辦公場(chǎng)所使用方式從租用向自有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變哲弛淪嫉錳繕融程戮翟朋行嘉掌棚騾箕闖粵陽(yáng)旗疵格褪娥儡叮撣胸鍵樹(shù)溯北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第78頁(yè)，共133頁(yè)。二、低密度辦公產(chǎn)品分類(lèi)參考標(biāo)準(zhǔn)1 容積率“低密度辦公”最突出的特點(diǎn)就是“密度低”，這里的密度主要是指整個(gè)辦公區(qū)域的容積率，由于容積率的不同，整個(gè)低密度辦公的建筑將從規(guī)劃到單體都形成不同的特點(diǎn) 2 區(qū)位從城市宏觀區(qū)位分析，由于容積率較低，因此單位建筑面積分擔(dān)的

53、低價(jià)就相應(yīng)較高，因此低密度辦公的選址一般在地價(jià)相對(duì)便宜的地方3 配套設(shè)施城市化程度越高的區(qū)域其周邊的配套相對(duì)完善，因此整個(gè)低密度辦公區(qū)域內(nèi)部的配套設(shè)施可以相對(duì)少；城市化程度越低的地方，比如遠(yuǎn)郊區(qū)，整個(gè)低密度辦公區(qū)域內(nèi)部的配套應(yīng)該相對(duì)完善整個(gè)低密度辦公區(qū)域的總規(guī)模越大，其內(nèi)部的配套的功能越多，配套的總建筑規(guī)模也越大，反之亦然佐鈍孽片酶宙嗡皇拖貫里鷗窯靠癟皋次競(jìng)態(tài)蘸患調(diào)睬濟(jì)簡(jiǎn)貢塔赴栗翁畝馳北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第79頁(yè)，共133頁(yè)。三、低密度辦公的客戶(hù)分析1 低密度辦公客戶(hù)的劃分標(biāo)準(zhǔn)： 以企業(yè)的規(guī)模 企業(yè)資金實(shí)力 對(duì)商務(wù)氛圍的依存度2 客戶(hù)細(xì)分特征

54、： 大公司（世界500強(qiáng)為代表、大型國(guó)企代表） 中公司（重點(diǎn)需求的分析應(yīng)是在其對(duì)商務(wù)氛圍的依存度 上） 小公司（小規(guī)模的公司由于其經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，因此在辦公場(chǎng)所 的選擇上主要看重的是辦公場(chǎng)所的經(jīng)濟(jì)條件，因此在其辦公場(chǎng)所的需求也有所不同商務(wù)環(huán)境企業(yè)實(shí)力企業(yè)規(guī)范翱群場(chǎng)哇泣凱粟肥廷氨喪脂捍異酵圍稈漁悉患蒂茹醛碼炭拖扶作叫膀跌嘩北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第80頁(yè)，共133頁(yè)。不同節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略1、形象傳播（未成型期）：建立品牌形象。2、推介傳播（半成型期）：此階段樓盤(pán)還是工地，消費(fèi)者無(wú)法對(duì)其品質(zhì)、建筑風(fēng)格、設(shè)計(jì)理念以及人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等具實(shí)質(zhì)性感受。這一階段

55、我們的策略只是公關(guān)造勢(shì)和注重對(duì)環(huán)境、交通的訴求。3、情景傳播（半成型期成型期）：樓盤(pán)已初具規(guī)模，建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格， 小區(qū)布置已基本顯示。該階段的策略注重對(duì)建筑物、設(shè)計(jì)風(fēng)格、綠化、小區(qū)建設(shè)的訴求。4、體驗(yàn)傳播（入?。簶潜P(pán)已完全竣工并有部分業(yè)主入住，這一階段的策略應(yīng)從上升的人氣方面考慮，注重對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的訴求。婦氈燙殊灣保涼謀艇嘗凸壹鑷炕叭黨接媒都撤圣甕尹農(nóng)纂膽壓菌淋熟襯示北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第81頁(yè)，共133頁(yè)。 新聞傳播 專(zhuān)家論壇 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)集中 打造四個(gè)節(jié)點(diǎn)丘唆未笆嘴踞悶獵窘徊戶(hù)晶酚乙珊都克櫻恨緘銹除贓隴斧靈澄毖密潭疚袖北京溫

56、榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第82頁(yè)，共133頁(yè)。新聞傳播專(zhuān)家論壇開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)新聞傳播1項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳播生活中心投資中心商業(yè)中心2打造平臺(tái)甩激那諱孜矩茁堆差揭雅鉻爛泡詐晾用火舊碾唁獻(xiàn)詞弄虜兌逗蛹儀犬臆昔北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第83頁(yè)，共133頁(yè)。新聞傳播的形式精英顧問(wèn)媒體聯(lián)盟媒體沙龍長(zhǎng)騰塵遁加爽芹淆咽風(fēng)掙囤謾柞心粘睜抹網(wǎng)隘斃杠氰朔溶既壟氈藥川降養(yǎng)北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第84頁(yè)，共133頁(yè)。政智精英顧問(wèn)人員組成 各大雜志總編或主編級(jí)人員與政府共同組成政智精英工作內(nèi)容

57、1確立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的策略、觀點(diǎn)； 2深度挖掘項(xiàng)目產(chǎn)品理念、規(guī)劃前景的內(nèi)涵；認(rèn)豐淬輥潰蛻擻辨肩疾殘網(wǎng)擲篙軒許思報(bào)啤傣殼吧謊每才巫虞要胃完秘懲北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第85頁(yè)，共133頁(yè)。工作安排 根據(jù)項(xiàng)目整體運(yùn)作需要，及時(shí)研討相關(guān)問(wèn)題主要作用 1業(yè)界、媒體的傳播將推廣項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)性和先進(jìn)性 2促進(jìn)開(kāi)發(fā)理念的傳播及樹(shù)立 3確立其他渠道的傳播內(nèi)容各團(tuán)您都汕限木墑陽(yáng)巧斗豫柳伎豢漓家姑濰歇竿瘴汛鞘燃遮斑鍵般腫娠敖北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第86頁(yè)，共133頁(yè)。媒體沙龍人員組成 北京青年報(bào)北京晚報(bào)北京晨報(bào)精品購(gòu)物指

58、南經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)北京現(xiàn)代商報(bào) 新京報(bào) 新地產(chǎn)萬(wàn)房安家目標(biāo)好家地產(chǎn)北京青年周刊樓市工作內(nèi)容1根據(jù)項(xiàng)目既定傳播策略及觀點(diǎn)，形成階段性主題，大面積展開(kāi)傳播；2根據(jù)所在媒體所選專(zhuān)題不定期闡述項(xiàng)目宣傳重點(diǎn)。座近徹叔參糕簧返襟烴快限腹晶抖屢蘿民役玖鵲叛綸首逆虹耽粘豐晤淤丘北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第87頁(yè)，共133頁(yè)。工作安排 每月定期舉行媒體沙龍活動(dòng)主要作用 1提高項(xiàng)目美譽(yù)度和知名度 2同時(shí)形成項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌互動(dòng)升值絆罐綻姐穆景夯焚頃魄揍菏探時(shí)乙攏赦妮竣殺坑龜設(shè)睜寞公卑壹臍哲拾妖北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第88頁(yè)

59、，共133頁(yè)。媒體聯(lián)盟人員組成 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)中國(guó)消費(fèi)者報(bào)中國(guó)建設(shè)報(bào)京華時(shí)報(bào)信報(bào)北京房地產(chǎn)北京樓市周刊地產(chǎn)互動(dòng)樓王英才搜房網(wǎng)工作內(nèi)容1活動(dòng)告知：在推廣過(guò)程中組織的各種活動(dòng)的發(fā)布2節(jié)點(diǎn)通告：向公眾發(fā)布工程進(jìn)度和重大節(jié)點(diǎn)粵鬧顯鋼蹬吧猛銷(xiāo)捐雖煥姿訓(xùn)遲并畝談詠孤蝶鍺洲渡溪座乎矛討莖駝綸默北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第89頁(yè)，共133頁(yè)。工作安排 根據(jù)工作內(nèi)容不定期舉行主要作用 1不定期的媒體發(fā)布可增強(qiáng)項(xiàng)目關(guān)注度和公眾信心； 2把控節(jié)奏，制造項(xiàng)目新聞點(diǎn)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，作為項(xiàng)目銷(xiāo)售的重要輔助配合手段。誼頭竅撻射腺糾計(jì)例顴烏妥啪詹戎每否廈蘇南環(huán)洪驚福吐滴吧靖悲嘶埔

60、捆北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第90頁(yè)，共133頁(yè)。危機(jī)公關(guān)處理作用 通過(guò)危機(jī)處理，確保項(xiàng)目推廣工作按既定方針順利進(jìn)行。工作內(nèi)容1日常投訴處理 客戶(hù)服務(wù)部門(mén)為客戶(hù)提供“一站式”解決方案2危機(jī)先知 與媒體保持良好關(guān)系，及時(shí)掌握項(xiàng)目相關(guān)的輿論信息3危機(jī)解決 第一時(shí)間以合理的方式消除不良影響顧裂披蓑毛涎鈞甘歹鹿痢肩靡加業(yè)甄殉捧殊瞄屎磅紳瑩嶄掇帛傻掂阿莎骯北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P北京溫榆河中央別墅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案133P第91頁(yè)，共133頁(yè)。新聞傳播 世界居住新高地由溫榆河開(kāi)始生活中心-精神家園的感悟隨著中央別墅區(qū)開(kāi)發(fā)的升級(jí)，資本力與自然力的緊密結(jié)合，