浪高項目策劃方案6.24

1、一、項目營銷推廣背景分析（一）重慶市寫字樓發(fā)展狀況1、重慶市寫字樓發(fā)展歷程1993至1995年是寫字樓市場高速發(fā)展與大量開發(fā)階段，1997、1998兩年隨竣工量大增，寫字樓市場租金及售價下調(diào)。空置率上升，整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整的狀態(tài)中。眾多寫字樓項目的盲目上馬使其成為商品房空置房的主要構(gòu)成。1997年前后高檔寫字樓市場遭遇“滑鐵盧”。2000年前后商務(wù)公寓大行其道。1997年1999年高樓寫字樓市場進入市場低迷后的盤整階段，整體市場反應(yīng)平淡，市場的供應(yīng)量相對下降，一方面也是由于眾多寫字樓受于開發(fā)商實力限制，許多工程處于爛尾狀態(tài)。隨著眾多中小型公司的產(chǎn)生對商務(wù)用房有了新的需求，2000年前重慶市

2、本土市場出現(xiàn)了大量的中低檔商務(wù)用房，其特征介于寫字樓與商住樓之間。商務(wù)公寓主要營銷宣傳主張包括三個方面：一個是宣傳項目自身地段優(yōu)勢的CBD概念；然后是針對“創(chuàng)業(yè)型”公司的銷售理念宣傳；另外還有一種就是酒店式商務(wù)公寓；商務(wù)公寓在進入市場的前期取得了不錯的銷售業(yè)績，如中信銀行大廈、帝豪名都、金島商務(wù)大廈等，但總體市場表現(xiàn)受到開發(fā)商關(guān)系所帶來了工程形象進展的負面影響，但整體市場表現(xiàn)欠佳。2001年高檔寫字樓市場風(fēng)生水起。2001年，各地寫字樓出現(xiàn)強勁的反彈，在各類物業(yè)指數(shù)中，漲幅較大的為寫字樓租金指數(shù)，寫字樓市場租、售價格漸趨合理，市場再度興旺。北京各主要寫字樓入住率不斷攀升，報價已明顯回升。雖然上

3、海浦東寫字樓近兩年的市場供給總量比較大，但由于大企業(yè)、大集團紛紛入駐浦東，帶旺了浦東的寫字樓租售，70%以上的整體租售率已接近國際公認的合理水平，不少寫字樓出租率接近100%。深圳市寫字樓市場總體租售情況已漸漸從以往的低迷狀態(tài)趨向平穩(wěn)，租租賃交易相對活躍。重慶市主城區(qū)2001年辦公用房交易面積89067.59平方米，交易金額33733.58萬元，平均單價3786.14元/平方米。重慶市寫字樓市場也由于希爾頓大廈、理想國際等渝中區(qū)高品質(zhì)寫字樓項目的出現(xiàn)而風(fēng)生水起。（二）南岸區(qū)房地產(chǎn)市場概況1、南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資呈上升趨勢1998-2000年南岸區(qū)房地產(chǎn)投資逐年增加，其中2000年投資較1999

4、年明顯增長，同比增長48.15，開發(fā)趨熱；2000年住宅竣工面積也較1999年大幅增多，同比超過50，同時銷售面積也有近40的增長。南岸區(qū)2000年的施工面積排在重慶市第四位，次于渝中區(qū)、沙坪壩和九龍坡；新開工面積次于渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)；而竣工面積位于第二位，僅次于渝北區(qū)。而空置面積則排在第四位。南岸區(qū)以旅游和會展經(jīng)濟為特色，最近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有目共睹的。在總開發(fā)量逐年增加的同時，商品房的銷售也較為理想，2000年南岸區(qū)住宅銷售面積全市第一，市場消化能力較好。目前重慶市最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目融僑半島的進入使本區(qū)域房地產(chǎn)市場更受到公眾關(guān)注。2、寫字樓市場供需走勢平淡，高端寫字樓市場

5、蓄勢待南岸區(qū)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)物業(yè)以住宅為主、單體樓為主、中低價格為主，銷售狀況普遍較好，但總體產(chǎn)品品質(zhì)不高、配套設(shè)施極不完善，同時物業(yè)管理服務(wù)較差。商務(wù)方面，專業(yè)寫字樓存在同樣的問題綜合質(zhì)素不高、配套設(shè)施不完善和物業(yè)管理服務(wù)差、建筑形象差等，且寫字樓供應(yīng)較少，價格相對較高?？蛻糍徺I寫字樓的積極性尚未得到激發(fā)。重慶市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地處該區(qū)域，國內(nèi)外眾多企業(yè)商家的進入也是項目區(qū)域吸引力得進一步體現(xiàn)，如嘉陵本田、愛立信、麥德龍等的進入、南方、隆鑫等項目也在擬建這中。同時該區(qū)域旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等已發(fā)展迅速。近幾年的時間里，南岸區(qū)已陸續(xù)進駐以上相關(guān)行業(yè)的企業(yè)和辦事處，寫字樓市場具有較大的需求空間。

6、由于目前供應(yīng)中的寫字樓從形象文件次及軟、硬件配套上均較為落伍低檔，整個南岸區(qū)寫字樓的有效需求未達到飽和，因此南岸區(qū)寫字樓市場供應(yīng)有一定的空缺。步行街的建成使用，鵝公巖大橋及重慶外灘的通車，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂業(yè)的迅速崛起都無疑將擴大市場有效需求，尤其是對中高檔寫字樓市場有一定的促進作用。（三）寫字樓市場前景預(yù)測1、寫字樓市場進入理性發(fā)展階段 幾年前開始的對寫字樓的控制開發(fā)已開始見效。在未來的一兩年內(nèi)高檔寫字樓市場將繼續(xù)調(diào)整，前幾年供過于求的情況將不會延續(xù)，寫字樓租售價會穩(wěn)步回升，寫字樓市場將進入一個長期的持續(xù)增長的理性發(fā)展階段。2、寫字樓發(fā)展前景看好 新世紀以來，新經(jīng)濟的發(fā)展方式和發(fā)展速

7、度是以前傳統(tǒng)經(jīng)濟所無法比擬的，國內(nèi)信息產(chǎn)業(yè)急劇發(fā)展，IT行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)公司的蓬勃發(fā)展導(dǎo)致了對寫字樓的強烈需求，是激活寫字樓市場的主力軍。隨著中國加入世貿(mào)，中國加入全球經(jīng)濟一體化的進程在不斷加快，我國會逐步開放那些以前不許外資涉及的行業(yè)，如電信、金融、保險業(yè)等。因此，許多跨國公司希望盡早進入中國，搶先占領(lǐng)灘頭陣地。大部分外國公司都準備在華擴大投資規(guī)模，包括在物業(yè)上的投入，對高檔寫字樓的需求會越來越強。 如今，隨著國內(nèi)公司經(jīng)濟實力的增強，許多實力雄厚的企業(yè)也開始注意樹立公司品牌和企業(yè)形象，而辦公樓便是他們展示經(jīng)濟實力和地位的極佳場所。另外，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，私營企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增

8、多，會加大對寫字樓的需求，促進對中高檔寫字樓的消費，成為市場需求的重要支撐。 3、寫字樓將受投資者追捧 從2000年以來，寫字樓體現(xiàn)出較為強勁的投資潛力，尚未引起投資者注意的寫字樓即將成為市場的新寵。隨著加入WTO 及經(jīng)濟高速運行給辦公物業(yè)帶來的強大刺激，具有辦公概念的物業(yè)將越來越顯示出不同凡響的投資魅力。 寫字樓的租金水平較高，租戶通常為中、長期使用者，收益非常穩(wěn)定，所以一直是國外大型企業(yè)、財團所青睞的投資對象。隨著寫字樓的升溫，加上已松動的審批立項所帶來的供應(yīng)量的放大，辦公物業(yè)將最終把小業(yè)主列為重要客戶，并逐步注重其可投資性。 隨著銀行貸款的跟進，銀行貸款力度在不斷加大，同時利率又在不斷下

9、調(diào)，使購房壓力大減，投資性購買大為增長。新世紀寫字樓市場消費的復(fù)雜性對寫字樓產(chǎn)品本身將提出更高的要求，也將對寫字樓物業(yè)綜合的開發(fā)素質(zhì)有所影響。這就要求開發(fā)商立足市場，進行產(chǎn)品細分，滿足不同的購買者不同的實用需要和投資目的，以適應(yīng)日趨豐富的個性化需求促使寫字樓市場成熟發(fā)展。但隨著投資回報率、市場價格的趨穩(wěn)，物業(yè)綜合素質(zhì)進一步的提高，寫字樓市場將擁有一個美好的發(fā)展前景。（四）重慶明星商務(wù)項目消費人群分析項目只有通過對市場環(huán)境的了解,作到知已知彼方可擬訂出行之有效的市場競爭策略，為使項目營銷工作更具有針對性，本次重點對大都會商廈、希爾頓大廈、理想國際、揚子江假日酒店四個項目進行調(diào)查。1、大都會商廈大

10、都會商廈是長江實業(yè)旗下的甲級寫字樓項目，是重慶市較早具有影響力寫字樓項目。該項目主要采用租賃形式，目前招租形式良好，大廈內(nèi)部集中了大量金融商貿(mào)、高科技與咨詢行業(yè)公司，大廈也不乏國外知名駐渝辦事機構(gòu)。市場調(diào)查顯示大都會消費人群主要呈現(xiàn)以下特征：經(jīng)營類別分布圖：類型國外中外合資國內(nèi)企業(yè)重慶本地企業(yè)總計領(lǐng)事館金融貿(mào)易產(chǎn)品公司高科技工程機電金融貿(mào)易電子產(chǎn)品高科技工程機電電子產(chǎn)品服裝食品裝飾裝潢資詢公司保險公司廣告公司資詢公司商貿(mào)公司廣告公司服裝食品高科技數(shù)量51011121015101518124710427813617038505725170比例2.9%5.8%6.4%7%5.8%8.8%5.8%8

11、.8%10%7%2.3%4.1%5.8%2%1.1%4.1%4.7%0.5%1.7%3.5%22.3%29.4%33.5%14.7%2、希爾頓大廈位于渝中區(qū)兩路口中山三路，24層單體，建筑面積10萬平方米，車位250個，定位為商辦型寫字樓。精裝修，配備五部瑞士迅達電梯。利用希爾頓管理公司的品牌效應(yīng)，使酒店式商務(wù)樓的概念直白、形象，深入人心，并產(chǎn)生較強的市場反響，項目平均銷售價格5200元/平方米希爾頓大廈在有回暖之勢的重慶寫字樓樓市中進一步深化了了兩個市場營銷動作：一是使“酒店式商務(wù)公寓”的概念名符其實和具體化、形象化，引入品牌物業(yè)管理公司希爾頓管理公司；二是舍開發(fā)商的品牌而選擇物業(yè)管理公司的

12、品牌，可謂品牌營銷的典范。在此方面，希爾頓大廈與本項目極其相似，因此，深層次剖析希爾頓快速熱銷的原因?qū)Ρ卷椖康臓I銷無疑具有可借鑒之處。希爾頓消費者抽樣調(diào)查結(jié)果為商貿(mào)7家，高科技10家，咨詢11家，其它2家。類型國外國內(nèi)企業(yè)重慶本地企業(yè)總計商貿(mào)公司高科技公司資詢公司商貿(mào)公司地產(chǎn)資詢其他資詢商貿(mào)公司廣告公司工程機電高科技數(shù)量222136424430252330比例6.8%16.6%76.6%調(diào)查結(jié)果圖：經(jīng)營類別分布圖：消費人群區(qū)域分布圖：3、理想國際理想國際位于渝中區(qū)傳統(tǒng)金融商業(yè)中心，是新重慶廣場的塔樓部分，目標消費群鎖定二次創(chuàng)業(yè)的中小公司；項目銷售主張為關(guān)注企業(yè)主、關(guān)注公司發(fā)展。項目配套以人性化

13、的辦公配套為特色首創(chuàng)重慶市商務(wù)寫字樓中的高爾夫練習(xí)場的商務(wù)場所，其他配套也非常完善。銷售均價4500元/平方米。實際消費人群分類圖： 4、揚子江假日飯店揚子江假日飯店由于其落成時間較早，其影響力也比較大，吸引了一部分習(xí)慣性的目標消費群。從市場調(diào)查的情況看，消費群行業(yè)特征為商貿(mào)、高科技與外資駐渝辦事機構(gòu)。實際消費人群分類圖：本地企業(yè)占25，外來企業(yè)及辦事機構(gòu)：75市場調(diào)查結(jié)論：（1）高端寫字樓物業(yè)目標消費群行業(yè)特征相對明顯。（2）租售方式影響項目市場跨越能力，采用租賃形式時外地企業(yè)占絕大多數(shù)，采用銷售方式則購買者多為本地企業(yè)。二、項目概況及分析（一）項目概況浪高凱悅項目位于南岸區(qū)商業(yè)核心地帶，裙

14、樓部分為百盛購物商場,其A棟塔樓部分為重慶第一高樓、中國第四高樓，為全球最具影響力酒店品牌之一的浪高凱悅大酒店（超五星），B塔部分為高檔商務(wù)寫字樓是本次營銷推廣項目。（二）項目SWOT分析優(yōu)勢分析“凱悅”全球化品牌的導(dǎo)入大幅度提升本項目競爭。市政府直管工程，是重慶乃至西部的城市地標，輻射能力巨大（與“重慶市人民大禮堂比美”）。全球頂尖組合聯(lián)袂打造項目品質(zhì)，在項目的建材選用、外立面造型、商務(wù)配套設(shè)施(空中商務(wù)會所、直升飛機停機坪、高保真談判空間、商務(wù)減壓系統(tǒng))等均為重慶市首創(chuàng)。項目所在地段屬于南岸區(qū)商務(wù)中心，南岸步行街中心地帶，其項目的商業(yè)與商務(wù)價值昭然。裙樓及浪高地下商場經(jīng)營狀況良好為本項目銷

15、售提供了良好的市場基礎(chǔ)。劣勢分析凱悅作為世界頂級酒店品牌在重慶乃至西部影響力很弱。重慶浪高凱悅五星級酒店尚未動工對，對B塔銷售支持力度較弱，造成浪高凱悅大廈銷售難度劇增，A塔未動對開發(fā)商實力產(chǎn)生不利影響、使部分投資者觀望。浪高凱悅大廈前期未按寫字樓標準設(shè)計，在一定程度影響后期商務(wù)功能使用。項目工程進展較慢影響開發(fā)商實力形象。重慶市傳統(tǒng)的商務(wù)中心在解放碑、上清寺、兩路口，解放碑是目前重慶市真正的商務(wù)中心CBD，南岸區(qū)項目高于市場銷售主流的價格對項目也形成一定風(fēng)險。機會分析重慶市城市地位的提升使寫字樓高端市場需求趨 旺，城市地位的提升，重慶作為中心城市“WTO”的時代到來，使重慶市需要按國際標準打

16、造的(中西方文化交流)商務(wù)平臺。重慶市政府和南岸區(qū)政府大力支持為項目提供了良好的社會背景。南岸區(qū)近兩年的區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)十分火爆，提高了南岸區(qū)在重慶市的地位和影響。交通格局的改變(濱江路、外圍路打造、聯(lián)票制的實施)使項目商務(wù)條件更加成熟。威脅分析重慶市目前高端商務(wù)產(chǎn)品的市場消費形勢較為復(fù)雜。（三）項目競爭力分析（1）核心競爭優(yōu)勢作為浪高凱悅B塔而言，其核心的部分優(yōu)勢就包括兩個方面：一方面是“凱悅”項目的品牌價值，另一方面核心競爭優(yōu)勢是“凱悅酒店”自身的建筑高度所產(chǎn)生的現(xiàn)代城市文化反響與公眾影響力。（2）項目產(chǎn)品競爭力品牌產(chǎn)品沿襲“凱悅”品牌優(yōu)勢，為擁有貴族血統(tǒng)的建筑產(chǎn)品。完美品質(zhì)全球知名建筑大師

17、聯(lián)袂打造的融入中西文化精髓的商務(wù)平臺.智者品味超五星服務(wù)使消費感受權(quán)貴級精英享受。完備配套完備無憂國際商務(wù)社區(qū)配置工作所需不假他求。(3)財富與投資潛力象征“凱悅”是一種財富與權(quán)勢文化象征，從而彰顯出投資價值。（4）文化內(nèi)涵的延伸“凱悅”是一種讓顧客倍感尊崇的文化。項目B塔是一種城市文化，他見證了重慶市城市發(fā)展的過程，是重慶市城市文化的重要組成部分，正如“地王大廈”之于深圳，“金貿(mào)凱悅”之于上海。三、項目定位項目定位是結(jié)合項目自身的品牌特征、人文內(nèi)涵、品質(zhì)配套等多方面因素尋找產(chǎn)品與消費者需求的結(jié)合點。（一）項目定位1、功能定位重慶市頂級酒店式商務(wù)公寓項目業(yè)主定位時曾引入了一個集約化商務(wù)公寓的概

18、念，他體現(xiàn)項目對各種資源的整合與利用，提供了一種良好的商務(wù)社區(qū)環(huán)境。但從自身資源的利用角度，凱悅酒店的品牌影響力的深度展示更強于重新塑造一個新概念，故項目在定位依然將酒店作為項目的核心競爭力來定位，將最好的展現(xiàn)出來。2、項目形象定位匯聚中西文化精髓重慶城市文化象征3、項目銷售主張浪高凱悅 品牌創(chuàng)造財富本營銷主張包含了兩個層面的概念，“品牌”即凱悅品牌影響力，“財富”則是指客戶在使用過程對成功的需求并可進一步引伸出投資概念。（二）目標消費群定位1、項目終極消費群定位（使用者）注重企業(yè)形象的中小型企業(yè)及來華駐渝機構(gòu)。金融、商貿(mào)、咨詢代理機構(gòu)、高科技公司等。2、項目購買消費人群定位（1）收益性房地產(chǎn)

19、投資者與投資機構(gòu)（炒家）（2）本地中小型成功企業(yè)（3）外來企業(yè)及辦事機構(gòu)三、項目建議本項目在營銷推廣的過程中產(chǎn)品自身硬件品質(zhì)在一定程度上已經(jīng)落實，項目建議只有從以目標消費的需求角度提出產(chǎn)品配套與服務(wù)上的建議：（一）裝修標準建議車庫考慮（二）商務(wù)會所1、商務(wù)會所可利用空間項目目前可利用公共空間包括以下三個方面，約2000平方米（1）7層避難層（轉(zhuǎn)換層）及架空層空間延伸部分（2）22層避難層（部分）（3）35層空中會所2、商務(wù)功能配置商務(wù)功能配置分為三個方面：（1）常規(guī)商務(wù)功能（公司日常事務(wù)性工作延伸）：打印、復(fù)印、傳真、郵件收發(fā)、翻譯等預(yù)訂酒店客房、預(yù)訂機票車船票等（2）會務(wù)、洽談功能：大、中、

20、小會議室，配置多媒體演示系統(tǒng)、同聲翻譯系統(tǒng)、高保真音效等（35層）。開放式商務(wù)洽談區(qū)（22層）商務(wù)茶座、咖啡廳封閉式商務(wù)洽談區(qū)（35層）高保真談判室休息室（鐘點休息室）語音數(shù)據(jù)傳輸間（3）商務(wù)減壓功能區(qū)（休閑健身7層）書吧、按摩房、美容美發(fā)健身房、臺球館考慮到動靜分區(qū)問題。運動、休閑健身等考慮在轉(zhuǎn)換層并與項目裙樓部分屋頂酒店部分配套設(shè)施相聯(lián)系（網(wǎng)球場、游泳池等）。（4）其它配套中西式快餐店銀行貨幣相關(guān)存儲及兌換功能完善3、裝修格調(diào)建議（1）項目風(fēng)格須導(dǎo)入凱悅品牌元素結(jié)合功能特征加以延伸。（2）裝修檔次與項目營銷定位相符合，以滿足消費者心理需求與尊崇身份。（3）結(jié)合凱悅項目在全球的品牌延伸策略，

21、建議可在會所各公共部分裝飾顯示“巴渝風(fēng)情”黑白照片或國畫，以顯示項目時代感之外濃厚的地方文化底蘊。（三）售樓部相關(guān)功能要求1、售樓部分應(yīng)保證經(jīng)理室、財會室、簽約室與休息區(qū)的足夠空間。2、保證銷售過程中的按揭銀行、法律咨詢等空間。3、在售樓中心考慮收銀系統(tǒng)、銀行刷卡消費系統(tǒng)，合同打印設(shè)備。4、考慮在售樓中心以凱悅標準裝修客戶衛(wèi)生間。（四）物業(yè)管理服務(wù)建議在項目營銷推廣階段應(yīng)充分保證項目物業(yè)服務(wù)與凱悅接軌。五、營銷推廣策略（一）項目營銷推廣核心在浪高凱悅項目的推廣方向上結(jié)合營銷定位中“品牌創(chuàng)造財富“的銷售主張，項目營銷推廣則以兩個方面作為重點，一方面通過項目品牌能量傳播與積蓄提升品質(zhì)認感與心理價格

22、；另外一個是做好項目在投資概念上的引導(dǎo)（打好”財富牌”），使項目具有除項目品牌附加值以外的更深的吸引力。1、品牌推廣是項目營銷推廣成功的基礎(chǔ)項目具備了凱悅這樣一個世界知名品牌是項目在營銷過程可利用區(qū)別于競爭對手的最有力的武器。再加上產(chǎn)品自身建筑高度給這個城市賦于新的城市文化內(nèi)涵，這種兩重品質(zhì)的融合，使項目在營銷推廣過程中自然而然以品牌推廣將成為營銷推廣之線索。2、投資引導(dǎo)拓寬銷售渠道保證短期快速成交目前重慶市高檔寫字樓的租售出現(xiàn)出如下以特征即高檔寫字樓的購買者70以上為本區(qū)域的目標消費群，市場跨越能力相對有限，而以租賃形式面向市場的高檔物業(yè)則70左右為外來企業(yè)。所以本項目作為一個高端寫字樓項目

23、期房要在開盤后短時間內(nèi)大量成交，必須依賴投資概念對消費者的引導(dǎo)。（二）營銷推廣階段劃分及營銷工作安排營銷推廣階段劃分結(jié)合項目特征和階段性工作重點分為品牌傳播、內(nèi)部認購與形式銷售三個階段，不同階段因工作的重點不同而推廣主題有變化1、品牌傳播階段品牌時間：2002年7月5日8月12日品牌傳播階段劃分：根據(jù)項目在品牌傳播階段不同的工作重點將品牌傳播分為“凱悅品牌正式進入重慶”、“凱悅項目品質(zhì)內(nèi)涵（國際合作伙伴）”、“目標消費群所在行業(yè)推介會”三個階段。階段一：凱悅品牌正式進入重慶階段性工作時間：15天營銷推廣工作內(nèi)容：（1）江澤民總書記給項目題詞（2）以凱悅集團公司負責(zé)人與重慶市政要互訪。（3）凱悅

24、公司向市政府贈送凱悅項目的紀念品（4）項目資料郵寄目標消費群（5）重慶市領(lǐng)導(dǎo)及凱悅亞太地區(qū)負責(zé)人參加項目塔樓部分的動工儀式。報媒新聞化廣告：建議軟性文章內(nèi)容（根據(jù)活動實際進程調(diào)整）：（1）賀國強會見凱悅亞太地區(qū)總裁 電視臺新聞配合。新聞系列報道：由重慶知名社會新聞記者采寫（2）西部第一高樓今日進入塔樓施工階段 電視配合（4）浪高凱悅品牌介紹及進入重慶的背后（5）浪高凱悅給山城帶來了什么？階段二：凱悅項目品質(zhì)內(nèi)涵階段性工作時間：13天主要工作內(nèi)容：（1）項目建筑設(shè)計師來渝展示城市發(fā)展新思路，（2）項目園林設(shè)計師。（3）產(chǎn)品的其他國際合作伙伴來渝新動向。（4）國際精算師來渝講解投資置業(yè)新方向。報媒

25、新聞化廣告支持：建議軟性文章內(nèi)容：（1）志存高遠 打造重慶現(xiàn)代文化建筑-浪高凱悅總裁程序?qū)ＴL（2）國際精算師談浪高凱悅商務(wù)大廈投資價值（3）國際資深設(shè)計大師為何鐘情重慶浪高凱悅（4）全球500強企業(yè)擬進駐浪高凱悅大廈（金融、貿(mào)易、高科技公司）階段三：目標消費群所在行業(yè)推介會階段性工作時間：10天行業(yè)推介會行業(yè)選擇：（1）金融、商貿(mào)行業(yè)（2）高科技產(chǎn)業(yè)公司（3）智力型咨詢行業(yè)（4）其他行業(yè)行業(yè)推介方式：（1）目標消費群針對行業(yè)的專家行業(yè)發(fā)展入世后發(fā)展交流會。（2）企業(yè)發(fā)展與辦公環(huán)境如何與世界接軌（3）行業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略演討（企業(yè)如何在凱悅的品牌環(huán)境完成對企業(yè)自身品牌的轉(zhuǎn)換）。戶外廣告配合：時間：在

26、內(nèi)部認購一周前做出即8月6日。地點：項目所在位置與航空港表現(xiàn)要求：簡潔、以凱悅形象標志為主。品牌傳播期價格策略：品牌傳播期間不公布價格，正式銷售時方告知價格。2、項目認購階段內(nèi)部認購階段時間：2002年8月16日-8月23日內(nèi)部認購階段操作策略（1）認購單元選擇：項目在內(nèi)部認購時進行限量認購暫擬50套為首期認購數(shù)量，考慮到商務(wù)用房整層購買機率，認購單元不分散，暫定1014層50套。（2）人員認購限制每人憑身份證排隊限購2套謝絕機關(guān)事務(wù)單位購買（3）內(nèi)部認購階段劃分內(nèi)部認購提示與內(nèi)部認購階段（4）報媒提示安排報媒提示在內(nèi)部認購期前3天開始進行，即2002年8月14、15日與內(nèi)部認購正式開始當天。報媒選擇：晨報、商報、晚報、日報版式：報腳為主表現(xiàn)內(nèi)容及要求：（1）內(nèi)部認購時間告知。（2）低樓層限量入市試探（3）突出告知信息即可。（4）軟性文章配合（于內(nèi)部認購提示階段同步）：在軟性文章中將西部、重慶第一高樓概念重點導(dǎo)入正式銷售階段正式銷售階段的營銷推廣結(jié)合市場反應(yīng)進行動態(tài)操控。（三）項目營銷價格策略：（1）房屋預(yù)訂期間不對外報價（2）各階段價格不一樣，銷量達到20后價格上漲。（3）樓層差價60元/平方米（4）銷售價格銷售代理價格基礎(chǔ)上提高10用作投資利益承諾（1年投資回報，工程周期“即買即賺”）。（四