房地產(chǎn)-大學(xué)城項目可行性分析(修改版)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)目錄一、項目開發(fā)背景 21.大學(xué)城概念的界定22.重慶大學(xué)城未來重慶經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)域23.重慶大學(xué)城的建設(shè)對經(jīng)濟發(fā)展的影響（以房地產(chǎn)行業(yè)為主）44.重慶大學(xué)城住區(qū)現(xiàn)狀5二、項目概況71.項目簡介72.項目參數(shù)83.項目意義10三、項目開發(fā)環(huán)境分析111.宏觀環(huán)境112.微觀環(huán)境143.大學(xué)城學(xué)林住宅項目SWOT分析 194.應(yīng)對策略21四、項目定位221.整體定位222.產(chǎn)品定位223.客戶定位234.價格定位25五、項目規(guī)劃291.整體規(guī)劃292.發(fā)展規(guī)劃293.項

2、目實施進(jìn)度規(guī)劃29六、投資收益分析301.分析基礎(chǔ)302.考慮因素303.指標(biāo)計算314.分析結(jié)果32七、結(jié)論32八、小組分工情況331.成員基本信息332.成員任務(wù)分工33一、項目開發(fā)背景1.大學(xué)城概念的界定大學(xué)城（University Town，University City，College Town）是從國外引入的概念，其代表性定義主要有以下兩種：一是教育大辭典中將大學(xué)城界定為圍繞大學(xué)建立的社區(qū)，人口一般在510萬，為大學(xué)生提供良好的學(xué)習(xí)環(huán)境和便利的食宿、交通等條件。另一種根據(jù)國外大學(xué)城發(fā)展的實際情況，認(rèn)為大學(xué)城通常是指在大學(xué)發(fā)展過程中，由于其規(guī)模的不斷擴大及眾多大學(xué)的聚集，使大學(xué)周圍或

3、大學(xué)校園本身成為具有一定規(guī)模的城鎮(zhèn)。但對于中國來說，大學(xué)城有著不同的產(chǎn)生背景、發(fā)展過程和開發(fā)模式。國外對于大學(xué)城的定義并不完全適用于中國，目前國內(nèi)對“大學(xué)城”的核心定義為以下兩種：其一，大學(xué)城是以多所大學(xué)為核心，具有特定的教育整體功能和環(huán)境功能的新型現(xiàn)代化大學(xué)校園。其二，大學(xué)城是以大學(xué)、科研所為依托，集高等教育、研究開發(fā)、產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)等為一體的知識園區(qū)和高科技園區(qū)。中國“大學(xué)城”是以政府、高校和各類投資機構(gòu)為主體對現(xiàn)有和未來教育資源進(jìn)行市場化開發(fā)、重組和整合而構(gòu)建的新型大學(xué)校園，是一定數(shù)量的高校集聚在特定區(qū)域內(nèi)而形成的以高等教育為主導(dǎo)功能、以資源共享為特色、集產(chǎn)學(xué)研于一體的智力資源高度密集的城市社

4、區(qū)，是城市的一種獨特的空間組織形式，也是城市教育資源重組的新型空間模式。大學(xué)城作為新型的城市社區(qū)，除了產(chǎn)學(xué)研功能外，還包括了更為豐富的城市功能，如居住、商業(yè)、娛樂、游憩等。2.重慶大學(xué)城未來重慶經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)域 重慶大學(xué)城的建設(shè)是在重慶高等教育快速發(fā)展的背景下提出的。1997年重慶直轄以來，重慶高等教育得到快速發(fā)展，為把重慶建設(shè)成為長江上經(jīng)濟中心，中共重慶市委、市人民政府決定大力實施“科教興渝”、“人才強市”戰(zhàn)略，將“建設(shè)長江上游科教中心和西部教育高地”作為建設(shè)長江上游經(jīng)濟中心的重要支撐。重慶城市化進(jìn)程的快速發(fā)展使得城市建設(shè)用地范圍不斷擴張，于是“重慶西部新城”的概念應(yīng)運而生。重慶市西部新城

5、規(guī)劃將新城的城市性質(zhì)定義為“以教育產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、物流和旅游業(yè)為主的重慶西部新城?！敝貞c西部新城主要由五大片區(qū)組成：重慶大學(xué)城、重慶西永微電園(西永綜合保稅區(qū))、鐵路物流園、重慶臺資信息產(chǎn)業(yè)園和西部新城城市中心區(qū)，它將是主城區(qū)空間向西拓展的主要方向，是聯(lián)系成渝兩地和重慶都市圈與渝西經(jīng)濟走廊的重要節(jié)點。到2015年，其常住人口將突破60萬，大學(xué)城師生和微電園IT從業(yè)人員也將達(dá)數(shù)十萬。2012年之后，西部新城將造出至少3個千億工業(yè)園，相當(dāng)于3個北部新區(qū)的實力。如果說，“兩江新區(qū)”的成立，表明在以長江和嘉陵江為軸線的1200平方公里的土地上，重慶城市的“龍形骨架”已經(jīng)勾勒成形，“龍身”及其“軀干”

6、也已經(jīng)清晰地顯現(xiàn)出來的話。那么，位于沙坪壩轄區(qū)內(nèi)以大學(xué)城為核心的西部新城，則無疑是“重慶巨龍”的“龍頭”和“首腦”。3.重慶大學(xué)城的建設(shè)對經(jīng)濟發(fā)展的影響（以房地產(chǎn)行業(yè)為主）重慶大學(xué)城集教育、科研、生產(chǎn)于一體，既是人才的搖籃，也是學(xué)者的樂園；既是教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是高科技專業(yè)園區(qū)，其獨特的人文資源必然帶動大學(xué)周圍相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟增長，推動城市化進(jìn)程，是重慶市經(jīng)濟發(fā)展的強勁增長點，本文主要分析其對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。優(yōu)化投資環(huán)境：大學(xué)城文化底蘊的輻射有利于淡化城市的商業(yè)氣息，使得該地區(qū)的投資環(huán)境不斷優(yōu)化，大學(xué)城周邊的房價也日漸攀升。改善基礎(chǔ)設(shè)施：大學(xué)城的投入使用，使當(dāng)?shù)氐幕旧钤O(shè)施，水、電、

7、通信管道的鋪設(shè)日漸完善，大學(xué)城體育設(shè)施和其他服務(wù)設(shè)施的對外開放為購房入住的居民提供了日常娛樂、休閑活動的場所，成為了社區(qū)活動場所的延伸地。擴大房地產(chǎn)需求：由于大學(xué)城人口聚集，必然會為周邊旅游、餐飲及房地產(chǎn)市場帶來無限商機，大學(xué)城本身教學(xué)區(qū)、生活區(qū)建設(shè)就帶動了本地區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，加之配套服務(wù)設(shè)施的不斷完善也促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。提升房地產(chǎn)的檔次與品位：大學(xué)城樓盤開發(fā)以別墅和高級住宅房為主，客戶群體也主要面向年輕的高級知識分子及白領(lǐng)，其獨特的區(qū)域環(huán)境資源優(yōu)勢進(jìn)一步提升了別墅的品位。4.重慶大學(xué)城住區(qū)現(xiàn)狀大學(xué)城住區(qū)是指位于大學(xué)城規(guī)劃范圍之內(nèi)，以大學(xué)城為共同主題并具有相同區(qū)位內(nèi)涵的各種形式的城市住

8、區(qū)，其中主要包括有普通城市住區(qū)（R類用地）和高校附屬住區(qū)（C61類用點）二、項目概況1.項目簡介大學(xué)城學(xué)林住宅區(qū)位于大學(xué)城核心區(qū)西側(cè)，緊靠山脈東側(cè)，毗鄰重慶大學(xué)和四川美術(shù)學(xué)院等知名學(xué)府。所在大學(xué)城西南部居住片區(qū)規(guī)劃了超百萬方高端商業(yè)設(shè)施以及近千萬方高品質(zhì)居住社區(qū)，建成后將成為輻射整個大學(xué)城、西永及其周邊區(qū)域的重要生活中心。大學(xué)城學(xué)林住宅項目總建筑面積共20畝（約13334平方米），是新型的生態(tài)迷你社區(qū)。社區(qū)內(nèi)除涵蓋高端百貨、量販?zhǔn)匠?、星級影院、商?wù)公寓等休閑娛樂場所外，咫尺緊鄰的縉云山更為社區(qū)提供了天然的森林屏障，使該社區(qū)成為功能齊全，生態(tài)環(huán)保的森林級高品質(zhì)住宅區(qū)。2. 項目參數(shù)2.1基本信

9、息項目名稱：大學(xué)城學(xué)林住宅項目項目位置：重慶沙坪壩大學(xué)城西路總面積：20畝建筑類別：高層、多層城市綜合體所屬商圈：大學(xué)城2.2配套參數(shù)生活配套：目前大學(xué)城、鄉(xiāng)村基、德克士、千葉眼鏡、奇火鍋等知名商家已經(jīng)開業(yè)，其他商業(yè)實施逐步開始營業(yè)。教育配套：4大高校片區(qū)匯聚了重大、重醫(yī)、重師、重慶科技學(xué)院等14所知名高校。重慶八中、重慶一中，QSI國際中學(xué)，人民小學(xué)等7所中小學(xué)為業(yè)主子女提供便利的優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)。公園綠地配套：縉云山山脈形成天然的生態(tài)屏障；社區(qū)內(nèi)規(guī)劃迷你森林公園；重慶大學(xué)及四川美術(shù)學(xué)院校園綠地。醫(yī)療衛(wèi)生：重醫(yī)附屬醫(yī)院和第三軍醫(yī)大兩所。社區(qū)內(nèi)配套：多個供業(yè)主鄰里交流、會客的精裝泛大堂，親子、娛樂

10、等泛會所；高端精品百貨、星級影院、大型超市專賣店以及高端精品餐飲等眾多商業(yè)物業(yè)；迷你生態(tài)公園；游泳池。交通配套：軌道交通：地鐵1號線(朝天門到大學(xué)城），2012年通車；輕軌7號線；高速：成渝高速、渝隧高速，319國道；新建道路；雙碑隧道、雙碑大橋（連通大學(xué)城與江北區(qū)）預(yù)計于2011年全線通車；公交：大學(xué)城區(qū)內(nèi)已開通約十余路的專線交通：北碚大學(xué)城、楊家坪大學(xué)城、大坪大學(xué)城、四川美術(shù)學(xué)院大學(xué)城、重慶師范大學(xué)大學(xué)城、龍溪鎮(zhèn)大學(xué)城、重慶大學(xué)A、B區(qū)大學(xué)城、壁山-大學(xué)城。2.3戶型展示 大學(xué)城學(xué)林住宅項目通過營造低密度建筑群，致力于打造自然生態(tài)的迷你住宅區(qū)，為消費者提供高品質(zhì)的小戶型居所。38平方米 6

11、9.5平方米 80平方米3.項目意義隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，住房問題不斷成為大家所關(guān)注的問題，特別是近幾年房內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)的不斷炒作，將房地產(chǎn)行業(yè)的價格推向了歷史的高峰。重慶大學(xué)城，一個西部的小城市，在經(jīng)濟和政策的共同推動下，成為重慶近年來發(fā)展最快、未來潛力最大、最值得投資的片區(qū)之一。大學(xué)城學(xué)林住宅區(qū)位于大學(xué)城核心地帶，具有無與倫比的商業(yè)價值?？梢哉f，大學(xué)城未來有多大的發(fā)展空間，學(xué)林住宅項目就會有多大的升值空間。大學(xué)城學(xué)林住宅項目不僅為住戶打造了更為豐富的多元化生活圈，擴大消費者的購房選擇范圍，更加深了各界人士對大學(xué)城的了解，提高了大學(xué)城的知名度和影響力，有效推動西部新城與沙坪壩

12、區(qū)的快速融合，促進(jìn)重慶房地產(chǎn)市場的繁榮及重慶經(jīng)濟建設(shè)健康、快速發(fā)展。三、項目開發(fā)環(huán)境分析1.宏觀環(huán)境隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房價的不斷攀升，經(jīng)濟、政治和社會諸多原因?qū)⑼苿臃康禺a(chǎn)市場繼續(xù)快速發(fā)展。1.1總體環(huán)境分析重慶市的地位及發(fā)展重慶市作為我國重要的中心城市之一和西部經(jīng)濟的領(lǐng)軍城市，具有舉足輕重的地位。 = 1 * GB3 區(qū)域領(lǐng)軍功能：國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐,西部中心，能對整個西部產(chǎn)生重大影響； = 2 * GB3 對外開放型城市：內(nèi)陸地區(qū)對外開放的重要門戶，整個西部地區(qū)直接對外開放的開放型城市，直接參與國際競爭； = 3 * GB3 國際門戶性樞紐：長江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心、

13、金融中心和科技創(chuàng)新中心； = 4 * GB3 國家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)基地：能承擔(dān)國家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)職能或經(jīng)濟職能，在金融業(yè)、制造業(yè)、會展業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上已初顯成效； = 5 * GB3 改革開放政策試驗區(qū)：是國家深化改革開放的重要實驗區(qū)，兩江新區(qū)將享受上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)政策,并疊加重慶及西部的優(yōu)惠政策。重慶市獨特的政治經(jīng)濟地位，使其獲得更多發(fā)展機遇和政策扶持。重慶的快速發(fā)展將深刻改變西部的經(jīng)濟面貌,對縮小東西區(qū)域差距起到舉足輕重的作用。1.2政治環(huán)境分析在全國房地產(chǎn)價格不斷瘋長，國家經(jīng)濟通貨膨脹嚴(yán)重的情況下，為了使經(jīng)濟能夠持續(xù)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國家政府頒發(fā)了諸多的房產(chǎn)政策，尤其針對重慶地區(qū)的特殊

14、環(huán)境。在逐步推行“國十條” 、“國八條”政策后，國內(nèi)房價過快上漲的勢頭得到初步遏制，為了鞏固和擴大調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國務(wù)院總理溫家寶自7月12日在國務(wù)院常務(wù)會議上提出針對房地產(chǎn)調(diào)控的五項要求，要求嚴(yán)控樓市限購之后，又于7 月20日提出針對研究部署近期加強土地管理的重點工作提出了五項要求，而這一次的五項要求，被市場人士解讀為土地調(diào)控“國五條”。會議要求已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。同時，要規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。新“國五條”的出臺，表明政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了強硬階段，堅持調(diào)控方向不動搖，調(diào)

15、控力度不放松的態(tài)度。過去一年，由于受到國家房控政策的影響，重慶商品房成交量出現(xiàn)了下滑趨勢，各地商品房市場也有不程度的萎縮。新“國五條”的出臺使得重慶房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控付諸現(xiàn)實和調(diào)控不放松的雙重壓力下受到壓制，市場供過于求態(tài)勢仍會繼續(xù)。此外，央行決定自2011年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3%，一年期貸款利率達(dá)到6.06%。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，由4.30%上調(diào)到4.50%，五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點，由3.75%上調(diào)到4.00%。并且于2

16、011年2月24日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率個百分點。上調(diào)之后，大中型存款類金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到19.5%的歷史高位，中小型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)16%。央行推行的一系列金融政策或?qū)⑹狗康禺a(chǎn)市場出現(xiàn)觀望狀態(tài)，樓市迎來拐點。2011年1月28日，重慶作為個人住房房產(chǎn)稅改革試點，開始向個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶地區(qū)購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%。在國家政府出臺眾多房地產(chǎn)政策的情況下，房產(chǎn)行業(yè)房價瘋長也將在一定程度上受到牽制，特別是重慶今年年初出臺的房產(chǎn)稅，作為一種與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切的稅種，從短

17、期的角度上看，房產(chǎn)稅能對高漲的重慶房地產(chǎn)價格起到威懾作用，但從長期的角度上看，影響房地產(chǎn)價格的主要因素在于供求關(guān)系和后市的預(yù)期，遏制高房價不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”， 樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳”；同時，就重慶出臺的房產(chǎn)稅而言，在需求沒有大幅度減少的情況下，它對重慶樓市的影響有限。1.3經(jīng)濟環(huán)境分析2010年重慶市宏觀經(jīng)濟向好態(tài)勢明顯，上半年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值3634.61億元，同比增長17.6%、重慶市經(jīng)濟保持平穩(wěn)快速的增長態(tài)勢，主要得益于經(jīng)濟增長的強勁動力，其中，工業(yè)生產(chǎn)快速增長，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)發(fā)展，消費市場持續(xù)旺盛功不可沒，同時，金融、房地產(chǎn)、對外貿(mào)易發(fā)展支撐明顯?！笆濉逼陂g，重

18、慶市規(guī)劃儲備重大項目1000個，規(guī)劃總投資近3萬億元。2011年市級重點建設(shè)項目總計300個，總投資12100億元，年度計劃投資2100億元。同時加大力度開展民生重點工程，將“暢通主城”放到首位，爭取到2012年重慶二環(huán)以內(nèi)的交通能保持每小時平均30公里，并且要解決老百姓最有意見的十個 堵點，使其通過速度達(dá)到12公里15公里/小時。其次，要建成4000萬平方米公租房。此外還要搞好農(nóng)村的危舊房改造，抓好巴渝新居建設(shè)。經(jīng)濟建設(shè)力度的加大，勢必會加速重慶經(jīng)濟的發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)也會起到拉動作用。隨著城市化進(jìn)程的加快，便捷的交通帶動房地產(chǎn)升值、提升居住便利性上表現(xiàn)日益突出，交通的改善拉近了各個大區(qū)域之

19、間的連接，將會引來新一輪的經(jīng)濟快速發(fā)展及房地產(chǎn)的迅猛增值；而加大公租房的建設(shè)，對生活配套設(shè)施的完善起到極大的促進(jìn)作用，也滿足了中低收入者對住房的剛性需求。伴隨著重慶市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，中央政府對重慶市大規(guī)模直接投資和財政轉(zhuǎn)移的支付，讓重慶的經(jīng)濟踏上快速發(fā)展的步伐，并在眾多優(yōu)惠政策下，開辟了重慶大學(xué)城，建設(shè)了重慶西永微電園，批準(zhǔn)了綜合保稅區(qū)，在大學(xué)城的整體入住的情況下，帶動了大學(xué)城第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，重慶大學(xué)城經(jīng)濟得到快速進(jìn)步，為住房剛性需求的產(chǎn)生奠定了市場基礎(chǔ)和經(jīng)濟基礎(chǔ)。1.4房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析 國務(wù)院“國五條”政策出臺，雖然要求在房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，但由于二、三線城

20、市處在城市化、工業(yè)化的起步階段，新的產(chǎn)業(yè)落地帶來外地人購房需求，這與一線城市不同，因此，預(yù)計二三線城市進(jìn)行限購政策的核心會以“穩(wěn)定”為主要基調(diào)，這與一線城市“穩(wěn)中有降”的思路有所不同。此外，據(jù)國家統(tǒng)計局對上半年國民經(jīng)濟的運行報告顯示：今年前6個月，房地產(chǎn)的開發(fā)投資增速仍保持了32.9%高速增長。其中，住宅投資增長36.1%。全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。其中，住宅銷售面積增長12.1%，我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資增速仍處于高位。2微觀環(huán)境2.1交通環(huán)境分析根據(jù)重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20072020）關(guān)于都市區(qū)域軌道交通線網(wǎng)的相關(guān)規(guī)定，軌道交通1號線和遠(yuǎn)景規(guī)劃的軌道交通7號線

21、分別從東西方向和南北方向貫穿大學(xué)城。軌道1號線基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)在大學(xué)城順利開展，預(yù)計2012年前投入運營，屆時將大大改善大學(xué)城的交通。此外，現(xiàn)有的襄渝鐵路和319國道經(jīng)過長期西部新城，構(gòu)建了域內(nèi)的“十字”交通骨架。渝遂高速公路和重慶市外環(huán)高速公路，將與國道319，渝長高速公路、成渝高速公路、上界高速公路相銜接，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)。2.2自然資源環(huán)境分析自然資源是指土地、氣候、植被、日照等非人工性的自然要素，而最能代表重慶大學(xué)城住區(qū)版塊自然優(yōu)勢的要素是土地。重慶大學(xué)城選址于中梁山脈與縉云山脈之間，東眺歌樂山美景，西依縉云山秀峰，對于具有典型山地城市特征的重慶來說，大學(xué)城地勢開闊平坦，原有地貌

22、多為農(nóng)田、魚塘、河流和小山丘，高度變化差異小，有利于不同的住區(qū)空間形態(tài)和環(huán)境創(chuàng)造。2.3人文環(huán)境分析人文資源的形成是一個長期的歷史過程，是一個地區(qū)的靈魂所在。大學(xué)城住區(qū)版塊的人文資源首先體現(xiàn)在能反映地域特征的文化景觀上，即人們在這個特定的空間環(huán)境中生活，與大自然之間長期相互作用而展現(xiàn)出來的各種景觀，包括特定的生活習(xí)俗、場地肌理、自然景觀、民居聚落形態(tài)、建筑形式等等。就重慶大學(xué)城而言，這種地域性的文化景觀有：由梯田、池塘、山丘所構(gòu)成的場地肌理，順應(yīng)地形自由堆疊的民居聚落和坡頂屋的建筑形式，油菜花地，荷塘等鄉(xiāng)野景觀元素。地域性的文化景觀需要被挖掘和強化，在這方面四川美術(shù)學(xué)院的校園規(guī)劃的建筑中有所體

23、現(xiàn)，無論是從尊重原有地形采用自由路網(wǎng)與建筑布局的規(guī)劃理念，還是對院落、內(nèi)庭。街巷、坡頂屋等空間和建筑元素的運用，乃至采取聘請原居民當(dāng)校園園丁的做法去維護(hù)當(dāng)?shù)厝说纳罘◣?，都表達(dá)了規(guī)劃建設(shè)者對地域性人文資源的尊重和保護(hù)，并使之成為了校園以及大學(xué)城的人文資源優(yōu)勢。此外，由于大學(xué)城高校聚集，廣大老師學(xué)生在日常學(xué)習(xí)和生活中與大學(xué)城產(chǎn)生相互作用，這也為大學(xué)城注入嶄新而獨特的文化景觀，并隨著時間的推移而得以沉淀。2.4配套設(shè)施環(huán)境分析教育設(shè)施：大學(xué)城的建設(shè)以高等教育院校在地域空間商的集聚為基本形式，由于高校的集聚而產(chǎn)生的規(guī)模校園是大學(xué)城發(fā)展的核心競爭力，它反映了大學(xué)城所承載著的主要城市功能教育。從教育機構(gòu)

24、的數(shù)量上看，重慶大學(xué)城已經(jīng)入住或即將入駐的高校包括重慶大學(xué)、四川美術(shù)學(xué)院、重慶師范大學(xué)、重慶醫(yī)科大學(xué)、重慶科技學(xué)院、重慶職業(yè)技術(shù)學(xué)院、重慶電子科技職業(yè)學(xué)院、重慶把與職業(yè)技術(shù)學(xué)院、重慶醫(yī)藥衛(wèi)生高等專科學(xué)校、重慶警官職業(yè)學(xué)院、重慶城市管理學(xué)院等13所高校；規(guī)劃中小學(xué)校有7所，分別是重慶一中、重慶八中、人民小學(xué)、QSI國際學(xué)校、大學(xué)城第二小學(xué)校、大學(xué)城第一中學(xué)、鳳中誤導(dǎo)學(xué)校。學(xué)校數(shù)量之多，規(guī)模之大、教學(xué)質(zhì)量之高是國內(nèi)大學(xué)城中少有的。商業(yè)服務(wù)設(shè)施：大學(xué)城規(guī)劃的集中式資源共享中心將成為城市居民提供綜合服務(wù)的中心區(qū)域。規(guī)劃中的集中式步行商業(yè)街卓越熙街已經(jīng)初具規(guī)模，是大學(xué)城現(xiàn)有最大的商業(yè)中心片區(qū)，也是人氣最

25、望的地區(qū)。醫(yī)療服務(wù)設(shè)施：擁有重醫(yī)附屬醫(yī)院和第三軍醫(yī)大兩所。旅游景點設(shè)施：包括曾家蓮花湖自然風(fēng)景區(qū)及馮玉祥、郭沫若、張治中故居等人文歷史景區(qū)，旅游景點多樣，豐富居民的假日生活。3.大學(xué)城學(xué)林住宅項目SWOT分析3.1優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：作為定位于大學(xué)城核心地帶的高端配套居住物業(yè)，隨著重慶大學(xué)城的整體建設(shè)，學(xué)林住宅區(qū)具有無限商機及升值空間。產(chǎn)品優(yōu)勢：商務(wù)核心區(qū)的住宅本身就具備了投資性和稀缺性，另舒適的產(chǎn)品尺度也是帶給城市新的居住感受。交通便利，地理位置優(yōu)越：軌道交通具有運輸量大、速度快、運行穩(wěn)定等優(yōu)點，軌道交通1號線與7號線在大學(xué)城交匯，必然提升大學(xué)城住區(qū)版塊的區(qū)位，使得大學(xué)城與城市中心的聯(lián)系更加密切；

26、軌道交通的出現(xiàn)在改變市民生活、緩解交通壓力的同時，也推動了城市化進(jìn)程，拉大產(chǎn)業(yè)升級，促使新的小型商業(yè)中心產(chǎn)生，中心商圈集聚，大大提升房產(chǎn)的升值空間，引發(fā)新一輪的樓市投資熱潮。此外，便利的公路交通網(wǎng)絡(luò)和獨有的自行車、步行交通設(shè)施也方便了人們的出行。環(huán)境幽靜，自然環(huán)保：離主城鬧區(qū)較遠(yuǎn)，且周邊人文環(huán)境較好，其優(yōu)雅的氛圍較高。與此同時。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，居住舒適度高。教育資源豐富：學(xué)林住宅區(qū)處于重慶大學(xué)城，周邊人文資源豐富，氣息濃厚，周圍校區(qū)有重慶大學(xué)、四川美術(shù)學(xué)院、重慶師范學(xué)院、重慶科技學(xué)院等15所大學(xué)；重慶一中、重慶八中、人民小學(xué)，相繼入駐；將家庭孩子的教育從小到大安排妥善，形成教育的一條龍服務(wù)。3.

27、2劣勢配套設(shè)施不健全：現(xiàn)有商業(yè)配套不齊，生活設(shè)施欠佳，且高度集中在資源共享中心區(qū)的卓越熙街，使得公共設(shè)施出現(xiàn)分布不均的現(xiàn)象，不利于廣泛的大學(xué)城居民便捷地使用公共設(shè)施。醫(yī)療設(shè)施不完善：由于地處幽靜環(huán)境，周邊的大型醫(yī)療設(shè)施較少，僅社區(qū)內(nèi)部醫(yī)療設(shè)施及重醫(yī)附屬醫(yī)院、第三軍醫(yī)大兩所不能滿足住戶全方位的醫(yī)療需求。建筑面積限制：學(xué)林住宅項目建筑面積為20畝，在滿足基本住宅需求后還要規(guī)劃相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，難度較大。建筑類型單一：由于建筑面積的限制，學(xué)林住宅項目主要銷售小戶型居所，產(chǎn)品線單一，消費群體狹窄。3.3機會宏觀發(fā)展：重慶宏觀經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，西部經(jīng)濟圈整合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，重慶經(jīng)濟發(fā)展面臨再次騰飛。區(qū)域

28、發(fā)展：學(xué)林住宅區(qū)地處大學(xué)城，是西部新城重點建設(shè)部分，隨著大學(xué)城的整體建設(shè)，必將獲得更多的發(fā)展空間和政策扶持。消費基礎(chǔ)：隨著城市的地位不斷提高，對外吸附力的不斷加強，重慶居民的消費能力不斷提升。置業(yè)者強大的購買力基礎(chǔ)、本地居民經(jīng)商經(jīng)歷的投資意識將推進(jìn)本地市場的火熱發(fā)展，使房產(chǎn)投資成為市民投資的熱衷版塊。3.4威脅政策風(fēng)險：由于政府宏觀政策的條款，樓市進(jìn)入低迷期，還未看到政策放寬的預(yù)期，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢不明朗。競爭對手強勁，競爭激烈：目前隨著大學(xué)城眾多高校入駐，配套設(shè)施漸漸完善，高端物業(yè)紛紛亮相，使大學(xué)城成為重慶地產(chǎn)聚焦地之一，如龍湖、富力、金融街、金科、中渝等知名房企紛紛強勢入駐，大學(xué)城房地產(chǎn)

29、市場眾強云集，競爭激烈。4.應(yīng)對策略SWOT分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）O（機會）SO策略：利用優(yōu)勢，把握機會把握目前重慶高速發(fā)展的契機，高端商品房消費市場日益發(fā)展，抓住市場機會；利用西部新城的發(fā)展機遇，努力塑造項目品牌形象，擴大產(chǎn)品知名度和影響力WO策略：把握機會，規(guī)避劣勢；加強對項目的宣傳力度，從生態(tài)和高端生活兩方面強調(diào)項目的宜居性，彌補配套缺陷，強調(diào)大學(xué)城中心概念；打造大學(xué)城住宅區(qū)的居住及投資聲勢，強調(diào)商業(yè)機遇及升值空間，塑造未來發(fā)展前景；針對客戶人群，打造真正意義上的生態(tài)高端產(chǎn)品，滿足大學(xué)城住戶的居住需求。T（威脅）ST策略：利用優(yōu)勢，消除威脅利用品牌及設(shè)計優(yōu)勢，確立產(chǎn)品領(lǐng)先地位；打造迷你

30、生態(tài)的高品質(zhì)住宅概念，突出項目特色，實行產(chǎn)品差異化營銷策略，努力提升本項目形象與溢價能力；充分借助產(chǎn)品創(chuàng)新能力，開發(fā)高端產(chǎn)品；合理規(guī)劃項目發(fā)展計劃，規(guī)避政策風(fēng)險；WT策略：規(guī)避劣勢，消除威脅通過營銷的手段現(xiàn)場塑造，樹立良好形象，努力減少不利影響；通過渠道銷售和營銷手段，進(jìn)行口碑傳播。充分發(fā)掘產(chǎn)品優(yōu)勢，準(zhǔn)確的把握客戶；加強溝通，營造良好的外部環(huán)境1.整體定位1.1定位原則顧客導(dǎo)向原則最大化建設(shè)大學(xué)城區(qū)客戶忠誠度 差別化原則最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢 產(chǎn)品反應(yīng)地域文化最大化發(fā)掘地段價值1.2項目定位大學(xué)城學(xué)林住宅區(qū)位于大學(xué)城核心區(qū)西側(cè)，緊靠縉云山山脈東側(cè)，毗鄰重慶大學(xué)和四川美術(shù)學(xué)院等知名學(xué)府。作

31、為大學(xué)城、西永及其周邊區(qū)域最宜居住宅大盤，最佳生態(tài)資源，打造最新型的迷你生態(tài)社區(qū)的市場定位。1.3定位詮釋 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，安靜，空氣新鮮，適宜居?。?迷你總價低但品質(zhì)不低的小戶型，小而精，配套全，設(shè)施設(shè)備完善。2.產(chǎn)品定位2.1戶型定位沿襲項目開發(fā)思路，本項目定位為迷你小戶型，根據(jù)市場調(diào)查可知，目前市場上小戶型以一房一廳和一房兩廳為主，并有小部分的小三房。一房一廳的面積在3540之間，兩房一廳的面積在6570之間。從真正使用功能上而言，小戶型面積大幾個平米，使用效果就改善量多。另外，考慮到一房一廳的戶型功能性更為靈活使用，且在設(shè)計時還可考慮處理為兩套打通做二房，故本項目以一房一廳戶型為主：具體

32、戶型定位為：戶型面積（）套數(shù)比面積比一房一廳3860%44.14%兩房一廳69.530%40.37%三房一廳8010%15.49%2.2配套商業(yè)重慶大學(xué)城學(xué)林項目配套商業(yè)，分別由服務(wù)內(nèi)部業(yè)主的社區(qū)配套商業(yè)，以及服務(wù)于外部的休閑娛樂商業(yè)組成。 社區(qū)配套商業(yè)：位于社區(qū)內(nèi)部，以滿足業(yè)主基本需求的便利性購物的配套性商業(yè)，不考慮對外輻射。包括景觀步行道、社區(qū)配套商業(yè)、公共娛樂配套等，打造互動性強的休閑社區(qū)商業(yè)；休閑娛樂商業(yè)：以特色餐飲、休閑文化產(chǎn)業(yè)為主，打造生態(tài)式主題商業(yè)街，作為學(xué)林項目的休閑娛樂配套。3.客戶定位3.1客戶群據(jù)調(diào)查，購買小戶型客戶主要有青年白領(lǐng)，年輕家庭，投資性客戶，還有生意人士、商務(wù)

33、人士、公司高級管理人員、小公司經(jīng)營者四種。其中青年白領(lǐng)過半，投資性客戶次之。 3.2各類客戶分析 青年白領(lǐng)生于70年代末80年代初；單身或熱戀，希望有自己獨立的生活空間；是公司白領(lǐng)，工作時間普遍補償，積蓄有限，后備資金不足；中心區(qū)高房價難以承受，一步到位購買大戶型很有困難；預(yù)計收入穩(wěn)定，有較強的按揭付款能力；對交通工具依賴性較強；傾向一方，并注重戶型實用性；希望有完善的生活配套設(shè)施，并由一些休閑娛樂設(shè)施；置業(yè)目的主要是代替租房，追求自由生活，有自己的獨立空間。 年輕家庭年齡在2535歲之間；結(jié)婚時間不長，家庭結(jié)構(gòu)簡單，2人世界或3口之家；事業(yè)處于上升期，有少量積蓄；對于新理念有較強的接受能力，

34、但具備冷靜的思考和判斷能力；工作緊張，壓力大，沒有太多時間去享受品味生活；要求交通便捷，生活方便，社區(qū)環(huán)境好；大多為首次置業(yè)，因經(jīng)濟實力不足而選擇過渡性購房；傾向二房或小三房，并考慮五年內(nèi)換房；對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；置業(yè)目的為希望有一個屬于自己的私人獨立空間或家庭舒適空間。 投資性客戶年齡在3545歲之間；多為公司中高層管理人員，商業(yè)成功人士，公務(wù)員，私營老板等較高收入人群；具有較強的經(jīng)濟實力，自身至少擁有一處物業(yè)；有較強的投資意識；要求配套完善，交通發(fā)達(dá)，片區(qū)租賃需求高；熱衷面積小，總價相對較低的一房，便于出租或轉(zhuǎn)讓；置業(yè)目的為出租或轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)物業(yè)保值增值及客觀的投資回報。 生意人士

35、、商務(wù)人士、公司高級管理人員、小公司經(jīng)營者生意及商務(wù)人士年齡在2845歲之間；精明能干，精力旺盛，公司生意比較繁忙，較多商務(wù)往來；多數(shù)要求商務(wù)中心、商務(wù)會所、會議室等商務(wù)配套；希望提供商務(wù)服務(wù)（打印、翻譯等）；對物業(yè)網(wǎng)絡(luò)、通信設(shè)施要求高，便于辦公；對宜商宜住的物業(yè)較感興趣；置業(yè)目的用來商務(wù)辦公、商務(wù)接待，節(jié)約商務(wù)成本，便于商務(wù)往來。4.價格定位4.1價格策略針對大學(xué)城學(xué)林住宅項目的特殊情況，在對其做價格策略時，必須明確要達(dá)到的企業(yè)目標(biāo)。項目定價的高低會對企業(yè)至關(guān)重要的利潤、銷量、市場占有率以及競爭能力等指標(biāo)產(chǎn)生重大的影響。因此，價格策略必須保證企業(yè)的利潤目標(biāo)、銷量目標(biāo)等。所以，整個項目的價格策

36、略從以下幾個方面入手： 市場導(dǎo)向策略對于大學(xué)城學(xué)林住宅項目來說，其市場因素是價格策略的重要影響因素之一。為此，我們以市場發(fā)展為導(dǎo)向，以實現(xiàn)合理利潤為原則，在“風(fēng)險較小化的基礎(chǔ)上，追求利潤合理化”，綜合成本以及重慶市房價走勢分析。 價格低開高走策略根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的價格走向特征，在獲得較好的市場競爭優(yōu)勢的情況下，以相對優(yōu)惠的價格面市，然后一路高走，給市場堅定信心，增加投資者們的預(yù)期收益。此外，低開高走的價格策略還能夠有效地規(guī)避定價錯誤的風(fēng)險，并有利于逼迫潛在客戶迅速成交。 預(yù)留折扣空間購買投資性物業(yè)是一種客戶經(jīng)過詳細(xì)計算后理智的行為，而購買住宅通常是個人或家庭行為，是較為沖動的。因此，額外的折扣是

37、必須的。要準(zhǔn)確制定折扣，既能保證均價的實現(xiàn)，又不至于影響銷售。同時，也要讓業(yè)主有升值的預(yù)期，能對業(yè)主的投資產(chǎn)生相應(yīng)的預(yù)期收益，關(guān)鍵在于對投資性物業(yè)銷售的經(jīng)驗積累和定性分析。 針對性價格策略在競爭的過程中，公司也將針對競爭者所作出的競爭策略，對我公司房價做出合理的調(diào)整，如在起價、均價、層差、朝向差等方面的不同。4.2競爭產(chǎn)品價格（1）大學(xué)城房地產(chǎn)商基本參數(shù)項目圖示基本參數(shù)價格開發(fā)商協(xié)信城立方物業(yè)類型：高層、花園洋房、別墅位置：重慶沙坪壩大學(xué)城東路主力戶型：57-72平方米， 60-261平方米， 109-244平方米8300元重慶協(xié)信遠(yuǎn)浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司康田漫城物業(yè)類型：普通住宅位置：沙坪壩大

38、學(xué)城第一中學(xué)旁主力戶型：50-64平米6600元重慶康田置業(yè)有限公司金科廊橋水鄉(xiāng)公園高層物業(yè)類型：高層位置：重慶市沙坪壩大學(xué)城南二路166號主力戶型：59-89平米6350元重慶市金科星聚置業(yè)有限公司北麓國際城物業(yè)類型：普通住宅位置：沙坪壩西永組團(tuán)U分區(qū)（緊臨西永綜合保稅區(qū)B區(qū)）主力戶型：38-69平米6500元重慶北麓置業(yè)有限公司羲城藍(lán)灣物業(yè)類型：普通住宅位置：沙坪壩大學(xué)城東路（科技學(xué)院旁）主力戶型：29-88平米6000元重慶市地產(chǎn)集團(tuán)中振公司龍湖花千樹物業(yè)類型：花園洋房位置：重慶大學(xué)城龍湖東橋郡旁主力戶型：120-167平米8000元龍湖地產(chǎn)（2）與競爭產(chǎn)品比較評價因素協(xié)信城立方 康田漫

39、城金科廊橋水鄉(xiāng)公園高層 北麓國際城羲城藍(lán)灣龍湖花千樹學(xué)林住宅項目評定總分66.8566.9471.3175.0861.8971.578銷售均價830066006350650060008000價格說明價格來源：新浪房產(chǎn)權(quán)重10%20%20%20%20%10%100%權(quán)重價格83013201270130012008006720修正價格地段溢價，產(chǎn)品溢價，品牌溢價，選取競品樓盤平均分值68.93與學(xué)林住宅分值78的比值1.17392項目初步定價7300(套內(nèi))根據(jù)與重慶市場在售大學(xué)城房地產(chǎn)項目價格橫向比較，本項目地理位置較好，交通方便，距離商業(yè)區(qū)較進(jìn)，安靜的生態(tài)社區(qū)成為本地區(qū)很高影響力力的商務(wù)公寓，

40、具備地段、產(chǎn)品優(yōu)勢，但房地產(chǎn)項目集群效應(yīng)不明顯。47F超高層與北麓國際城比較，清水套內(nèi)均價為6000元/平米，清水建面均價5600元/平米。32F高層與康田漫城比較，清水套內(nèi)均價為6500元/平米，清水建面均價6300元/平米。11F小高層與協(xié)信城立方比較，將保持7000-7500元/平方米的價格優(yōu)勢，清水套內(nèi)均價8200元/平米，清水建面均價7800元/平米。6F多層在重慶無可比項目參考，按照公司利潤率要求，清水建面均價8500元/平米。4.3價格的影響因素根據(jù)各大類因素對價格影響程度的不同，對外部環(huán)境區(qū)位因素，樓盤情況個體因素和后期營銷執(zhí)行情況來賦予不同的權(quán)重，如下表:在售產(chǎn)品比較價格比較

41、因素權(quán)重區(qū)位因素15%個體因素60%營銷情況25%合計100%4.4價格定位根據(jù)以上分析，本項目價格定位如下：大學(xué)城學(xué)林住宅項目套內(nèi)面積單價（元/）建筑面積單價（元/）6F多層8800850011F小高層8200 780032F高層65006300臨江47F超高層60005600合計73757050本項目應(yīng)充分挖掘地塊本身核心區(qū)位和絕版景觀資源的優(yōu)勢，結(jié)合該區(qū)域城市設(shè)計“重山、重水、重城、重慶”的設(shè)計概念，在充分理解和尊重基地現(xiàn)狀地貌的基礎(chǔ)上，引入具有重慶地方特色的空間、街道、景觀等文化肌理。設(shè)置高層與低密度的混合小區(qū)，兩者需有效的加以區(qū)隔，在交通流線的處理上也做到相互獨立，避免相互間干擾。但

42、考慮到該項目的定位是生態(tài)迷你住宅，在分隔的時候應(yīng)結(jié)合景觀合理規(guī)劃，避免生硬分隔，使高層業(yè)主產(chǎn)生抗性。在取得優(yōu)質(zhì)風(fēng)景和資源最大化的同時，必須考慮到地勢因素，將不利的地勢條件轉(zhuǎn)化為有利的景觀構(gòu)成要素，充分利用地形高差，運用傳統(tǒng)山地建筑的經(jīng)典設(shè)計手法將建筑對自然山體的消極影響降至最低。建筑群體個性鮮明，空間通透，強調(diào)天際線的豐富層次和動感韻律，真正做到建筑與環(huán)境和諧共生，既能享受最大化自然景觀，又能稱為城市景觀的點睛之筆。2012年首期計劃開發(fā)總量為20畝，項目整體發(fā)展周期3年內(nèi)完成。項目銷售時機選擇在2012年5月。該項目的產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃為普通住宅。項目總建設(shè)規(guī)模為20畝（約13334平方米），擬建設(shè)成為新型的迷你生態(tài)社區(qū)。本項目預(yù)計開發(fā)時間為3年，