商場開發(fā)重在策劃

1、.：.；商場開發(fā)重在謀劃后來營銷謀劃機構(gòu)后來營銷專注商業(yè)地產(chǎn)！原來不行，后來行！商務部資料從2002-2004年3年間，全國商場平均每年倒閉1000家以上。2005年3月，針對當前各地大型商場開發(fā)混亂無序，違反現(xiàn)代商場開發(fā)運作規(guī)律，呵斥商場空置率高、效益差、風險大的局面，不少人大代表呼吁，今后興建大型商業(yè)要實行聽證會答應制度。中國商鋪投資的軟肋記者(以下簡稱記)：多年來，您調(diào)查過國內(nèi)許多大商業(yè)市場，您對國內(nèi)商場投資運營的現(xiàn)狀怎樣看？張東(以下簡稱張)：多年來，我不斷非常關(guān)注內(nèi)地的商場投資與商場謀劃，一些規(guī)模較大的商場從剛開場選址到最后能否興隆，我都作了全程追蹤，用“冰火兩重天來描畫國內(nèi)商場的現(xiàn)

2、狀毫不為過。一方面，失敗的商場門庭冷落，有的甚至荒廢閑置，巨額投資變成了一地廢墟；另一方面紅火興隆的商場也隨處可見?？偟膩碚f，商鋪投資前景是樂觀的，利潤也是可觀的，但其隱憂亦不少，必需仔細注重。記：您深化研討過一些商場失敗的主要緣由，對某些看似興隆的商場也提出過警示，而最后果然不出所料，可謂有先見之明，您是如何客觀對待商場旺與不旺的呢？張：一個商場的興隆有很多方面。選址得當、投資到位并不能一勞永逸，開業(yè)勝利也不代表可以繼續(xù)興隆，外表的興隆更不是真正的勝利。如2002年5月，我調(diào)查了廣州市區(qū)某大型商場后，提示該商場，假設(shè)不改動原有運營方向，即使地處鬧市，商場也難以興隆下去。并撰寫了一份3萬多字的

3、可行性整改建議，我在建議中指出：目前廣州地域還沒有一家大型美容用品市場，應該搶占先機，興辦一間亞洲最大的上檔次、上規(guī)模的國際美容用品市場。如今，廣州美容用品市場年成交額達數(shù)百億的現(xiàn)實充分證明了我們上述建議的前瞻性。但當時開發(fā)商對此建議未能注重，反而低價招徠超市進場運營。如今，該商場已處于半癱瘓形狀，連廉價出租做超市的租金都難以回收。所以，不論是投資者、謀劃者還是運營者都要全面仔細面對商場運作中的各種問題，旺與不旺都不能只看外表。商場開發(fā)的成敗在于謀劃記：商鋪歷來最看重的是選址與運營，但經(jīng)您整改并獲得國家級品牌的兩個大市場中，您并沒有改動商場的選址與運營方向，卻一下子使商場價值增值數(shù)十倍，談談您

4、的價值取向好嗎？張：從我長期投資、謀劃商場實際中，我深化領(lǐng)會到，開發(fā)商場可以勝利與否重在謀劃。一個商場只需好的選址、規(guī)劃、運營、管理還是遠遠不夠的，只需當一切有利要素充分調(diào)動起來，精心整合成為有用的資源時，其價值才會表達出來，才會不斷興隆開展，并獲得豐厚的報答。而要調(diào)動這一切要素勢必離不開內(nèi)行勝利人士的精心謀劃。記：您能不能談一下您是怎樣使福中福商業(yè)廣場從零到四的？張：當時，深圳寶安西鄉(xiāng)福中福商業(yè)廣場還沒有這個稱號，福中福只是個當時還很偏遠的一個住宅小區(qū)，但銷售不是很好，開發(fā)商希望能搞個什么市場帶動一下房子的銷售。謀劃做福中福商業(yè)廣場我是脫了一層皮，但慶幸的是，還算勝利吧，福中福房產(chǎn)銷售在當年

5、寶安房地產(chǎn)銷售排行榜明例第一。而福中福商業(yè)廣場也從開場的服裝零售市場增開到后來的四家不同類型的廣場。精心謀劃可以反敗為勝記：由于您延續(xù)整改幾個大型商場(市場)都獲得勝利，不少人慕名約請您親臨現(xiàn)場指點整改，請談談您是如何指點迷津出良策的？ 張：因商業(yè)定位失誤引起商場關(guān)門停業(yè)的，必需求帶著問題深化調(diào)查，精心謀劃，找到詳細定位的失誤所在，再有針對性地進展調(diào)整；而因招商、開業(yè)組織(即開壞頭)措施失當，呵斥失敗的商場，那么要結(jié)合實踐重新制定與客戶互惠互利的招商條款，并且進一步加大誠信宣傳力度，給人煥然一新的新穎覺得，促使招商、開業(yè)可以順利進展；因管理效力程度低下呵斥商場效益差或停業(yè)的商場，要及時聘請有勝

6、利管理閱歷的專業(yè)管理人才來進展綜合整改。有些商場(市場)因規(guī)劃規(guī)劃嚴重失誤，配套功能滯后不全，不符合現(xiàn)代商場運作規(guī)律而呵斥商場失敗的那么很難整改，由于商場的規(guī)劃規(guī)劃多是硬件設(shè)備，一旦失誤，木已成舟就很難補救。因此，投資商在聘請建筑設(shè)計師進展商場設(shè)計的同時，還應約請商場規(guī)劃規(guī)劃專家共同參與商場設(shè)計，才干事前防止失誤，獲得勝利。最缺的是人才記：您作為一個資深的商場謀劃人，能談談如何獲得勝利的嗎？張：我們之所以獲得勝利，最主要的是擁有一批具有豐富實際和勝利實戰(zhàn)閱歷的商場投資謀劃人才，以及一整套與眾不同的商場(市場)的全程謀劃技術(shù)，并且可以實施到位。當前，中國商場開發(fā)的軟肋不是缺場地、缺資金，而是缺乏

7、優(yōu)秀的謀劃人才。一個高素質(zhì)的優(yōu)秀投資謀劃人才，不但實際閱歷豐富，而且對商場謀劃中的每一環(huán)節(jié)都應有清楚認識，深化領(lǐng)會全程謀劃是一環(huán)緊扣一環(huán)，任何一環(huán)的過失都會呵斥失誤或失敗?，F(xiàn)實證明，只需親力親為，精心謀劃，經(jīng)過實際檢驗獲得勝利的人，才是真正有實力的謀劃人，才是當前商場投資謀劃迫切需求的人才。商鋪開展呈兩大趨勢記：隨著中國城市化的降臨，各地商業(yè)化進程加快，政府也開場著力于商業(yè)規(guī)劃，引導商家走可繼續(xù)開展之路，您對未來商鋪的開展趨勢有何見解？張：投資商鋪的利潤遠高于其他投資收益，當前MALL的亮點又給商業(yè)市場注入興奮劑，商鋪已成為開發(fā)商競相開發(fā)的一個熱點。大型商業(yè)區(qū)的競爭歷來異常猛烈，而且這種競爭今

8、后一定將越演越烈。目前，競爭者已進入調(diào)整期，可以預見，在今后一段時間里，錯位運營將成為商業(yè)區(qū)運營的一大趨勢，而商業(yè)圈內(nèi)的文娛、餐飲、文化、旅游各行業(yè)的“錯業(yè)運營，將更有利于構(gòu)成業(yè)態(tài)互補。這種有序公平競爭的結(jié)果往往是互惠互利，共同昌盛。另一大開展趨勢是商場實行強化運營性管理，以往商場租售后，一切權(quán)分散了，很難做到一致管理，如今國內(nèi)不少商場已成立了商業(yè)運營管理公司，擔任業(yè)主的商鋪代租和商場一致招商管理任務。目前，這種一切權(quán)分散，運營權(quán)集中的商鋪開發(fā)新方式在市場運轉(zhuǎn)中正起著越來越大的作用，商鋪不再一賣了之。我以為，未來商鋪要在運營管理方面進一步完善，才干獲得更好的報答。記：我拜讀了您的大作，覺得這本書對商場投資謀劃的各種問題都做了深化分析，可謂一針見血。請問，您計劃今后在這方面如何開展？張：八多年來我不斷努力于商場投資與商場謀劃，對國內(nèi)商場(市場)投資失誤或失敗的主要緣由有了深化的了解，