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文檔簡介
1、最新CRRC-北京市房山區(qū)區(qū)域分析報告CRRC:北京市房山區(qū)區(qū)域分析報告 來源:搜狐焦點網(wǎng)2022年12月04日13:58 我來說兩句 北京市房山區(qū)區(qū)域分析報告 研究單位:中國不動產(chǎn)研究中心 研究員:王姍 黃蕾 免責(zé)條款 本報告中的信息均來源于公開資料,我中心對這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不做任何保證,也不保證所包含的信息和建議不會發(fā)生任何變更。 報告中的信息和意見僅供參考。我中心對任何人使用本報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。 本報告版權(quán)歸中國不動產(chǎn)研究中心所有。未獲得中國不動產(chǎn)研究中心事先書面授權(quán),任何機構(gòu)和個人均不得對本報告進行任何形式的發(fā)布、復(fù)制、引用或轉(zhuǎn)載。如引用、刊發(fā),需
2、注明出處為中國不動產(chǎn)研究中心,且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。 中國不動產(chǎn)研究中心對于本報告內(nèi)容和免責(zé)條款具有修改權(quán)和最終解釋權(quán)。 本報告全文索取,請發(fā)郵件至,留下您的簡介、聯(lián)系方式和郵箱地址。 結(jié)論: 2022年9月,中糧萬科分別以溢價率162.61%和112.79%摘得了房山區(qū)兩塊住宅工程土地,一時間,房山區(qū)備受市場各方的關(guān)注,即將交易的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)4號地塊也成為熱點地塊受到開發(fā)商的追捧。通過對房山區(qū)區(qū)域背景、市場現(xiàn)狀和消費者調(diào)查,我們的結(jié)論如下: 1. 綜合中國不動產(chǎn)研究中心開展的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果,我們認(rèn)為,房山區(qū)地價房價仍有進一步上升的空間。隨著輕軌S5線即將開建,交通
3、因素已難以成為阻礙消費者選擇房山區(qū)置業(yè)的障礙。目前,房山區(qū)總體地價和房價均處于較低的水平,沒有大量投資者入場的跡象。隨著區(qū)域今后綜合經(jīng)濟實力的開展,房山區(qū)將成為市場關(guān)注的新熱點,房價地價上漲在所難免。 2. 通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn),消費者對近郊置業(yè)有一定的認(rèn)知度和認(rèn)同感,一小時生活圈也為消費者在置業(yè)區(qū)域的選擇上提供了更多的選擇。作為擁有豐富旅游資源的房山區(qū),應(yīng)大力開展區(qū)域優(yōu)勢,以吸引不同需求層次的消費者。 3. 在區(qū)域方面,由于房山區(qū)正處于經(jīng)濟增長的關(guān)鍵時期,恰逢房山線開工建設(shè),為區(qū)域開展提供了更多的支持和動力。我們認(rèn)為,房山區(qū)在下一階段將成為房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域,企業(yè)在拿地時,應(yīng)根據(jù)自身財務(wù)狀況和
4、區(qū)域長期開展,進行合理的評估和考量。 前言 房山區(qū)位于北京市區(qū)西南方向,距市中心20公里。長期以來,房山區(qū)以其旅游資源和自然資源豐富而聞名,但在房地產(chǎn)市場上處于不溫不火的狀態(tài),與通州區(qū)、順義區(qū)等其他熱點近郊區(qū)域相比,受關(guān)注度較小。 然而,隨著北京市?北京市軌道交通房山線工程規(guī)劃方案?確實定,輕軌房山線的建設(shè)讓市場看到了房山區(qū)的區(qū)域價值和區(qū)域優(yōu)勢。09年9月7日,北京中糧萬科假日 (論壇 新聞)風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過164輪的劇烈競價后,以22億競得房山區(qū)長陽鎮(zhèn)(長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地),該地塊起始價為8.38億元,溢價率高達162.61%。同月28日,中糧萬科再次經(jīng)過55輪現(xiàn)場競價,以29.3億元拿下
5、房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號地,溢價率為112.79%,折合樓面地價約為5800元/平方米。 作為地產(chǎn)界知名的開發(fā)公司,中糧萬科在一個月內(nèi)于房山區(qū)連拿兩塊地,反響了其對房山區(qū)域開展的良好預(yù)期,而中糧萬科拿地的舉動也引起了市場對房山區(qū)的關(guān)注和追捧。 為此,中國不動產(chǎn)研究中心發(fā)布北京市房山區(qū)區(qū)域分析報告,希望從房山區(qū)區(qū)域背景、房地產(chǎn)市場表現(xiàn)等多方面對房山區(qū)的區(qū)域價值進行深入剖析。為了保證研究的可信性,本報告數(shù)據(jù)來源均出自權(quán)威部門如國家統(tǒng)計局、北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)等權(quán)威部門及中國不動產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫。同時,為了增強本報告的權(quán)威性和科學(xué)性,我們聯(lián)合搜狐焦點網(wǎng)開展了大型了網(wǎng)絡(luò)調(diào)查,網(wǎng)絡(luò)調(diào)查參與的人數(shù)到達了2
6、431人。由于樣本量較大,因此,較能代表市場上消費者的實際情況,所收集到的數(shù)據(jù)較具有參考價值。 一、區(qū)域背景 房山區(qū)位于北京市區(qū)西南方向,總面積為2022平方公里,區(qū)域下轄28個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)河街道辦事處,共有113個居委會, 462個村委會,2022年末常住總?cè)丝?0.5萬。區(qū)府所在地良鄉(xiāng)是?北京市總體規(guī)劃?中首都四個中心衛(wèi)星城之一,距市中心20公里,區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。房山區(qū)人文資源和旅游資源尤為豐富,是京郊有名的“旅游勝地,被評為世界地質(zhì)公園,旅游資源有巨大的開發(fā)潛力。 1. 交通情況 房山區(qū)距離北京市中心距離為20公里,區(qū)域內(nèi)公交車僅有917、922、616、971、321等直達市中心,交通較為
7、不便。根據(jù)?北京市軌道交通房山線工程規(guī)劃方案?,軌道交通房山線將于2022年年內(nèi)開工,東起北京南站,經(jīng)豐臺、長辛店、良鄉(xiāng),西到房山區(qū)周口店,線路全長約24.7公里。設(shè)有蘇莊大街站、南關(guān)站、東羊莊站、大學(xué)城站、廣陽城站、長陽西站、長陽鎮(zhèn)站、稻田站、世界公園、郭公莊站等共11站,與地鐵九號線起點站銜接,預(yù)計將于2022年底將通車運行。 作為一條城市西南方向的軌道交通線路,房山線直接效勞于房山新城,可以幫助緩解京石通道的交通壓力。同時,輕軌房山線的運行,可以不僅極大地縮短房山與主城區(qū)的距離,還能帶動整個房山區(qū)域的經(jīng)濟水平有所提升和開展。 在公路交通方面,原方案2022年開工的京石第二高速提前至09年
8、下半年開工。京石第二高速是從張張家口石石家莊高速公路衍生出來的一條分支。在張石高速的保定市淶水出口,將再建設(shè)一條高速公路從淶水通往北京市的房山區(qū)。京石第二高速預(yù)計為雙向6車道,北京段起于門頭溝區(qū)108國道附近,經(jīng)房山區(qū)至北京市與河北省邊界,接河北段通向淶水縣,然后并入張石高速。道路工程將按照高速公路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計,道路控制紅線寬80米,其中山嶺重丘區(qū)段設(shè)計速度100公里/小時,其余路段設(shè)計速度120公里/小時,道路全長約65.4公里。京石高速現(xiàn)在日均通車流量已高達9萬輛,頂峰期容易引起堵塞。京石第二高速建成通車后,將大大緩解目前京石高速繁重的交通形勢,同時,對房山區(qū)域也會形成良好的拉動效應(yīng)。 2.
9、教育情況 房山區(qū)目前擁有的學(xué)校有蘇莊幼兒園、北京才藝OK幼兒園、良鄉(xiāng)中心小學(xué)、良鄉(xiāng)三中、北京師范大學(xué)良鄉(xiāng)附中、北京現(xiàn)代管理大學(xué)等。同時,在房山新城區(qū)域規(guī)劃中,還有即將開工的良鄉(xiāng)大學(xué)城,中國社會科學(xué)院研究生院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)等院校都將入駐其中。 3. 醫(yī)療情況 在公共醫(yī)療資源方面,房山區(qū)目前擁有房山區(qū)婦幼保健醫(yī)院、房山老年病醫(yī)院、良鄉(xiāng)醫(yī)院預(yù)防保健科、房山區(qū)良鄉(xiāng)地區(qū)社區(qū)衛(wèi)生效勞中心房山區(qū)紅十字華盛醫(yī)院、房山區(qū)康復(fù)醫(yī)院、房山中醫(yī)醫(yī)院良鄉(xiāng)分院、蘇莊北路全科門診等醫(yī)療機構(gòu),較能滿足居民對公共醫(yī)療衛(wèi)生效勞的需求。 二、市場表現(xiàn) 在本局部,我們將重點分析房山區(qū)09年的
10、市場表現(xiàn),主要從土地市場和二級市場兩方面入手,對房山區(qū)09年市場情況進行盤點和梳理,以期對區(qū)域后市進行展望和預(yù)測。 1. 土地市場表現(xiàn) 2022年1月1日至2022年9月30日,房山區(qū)共成交土地9宗,成交土地面積104.31萬平方米,規(guī)劃建筑面積169.13萬平方米。其中,有7宗為住宅工程土地,1宗工業(yè)用地,1宗倉儲用地。 在成交價格方面,共有6宗土地溢價成交,土地溢價率為99.48%。其中,9月30日最新成交的長陽鎮(zhèn)起步區(qū)4號地也以60.69%的溢價率被北京城建投資開展股份以下簡稱“北京城建拍得,成交價格到達了15.1億元。9月28日成交的長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號地溢價率為114.79%,而同為北京
11、中糧萬科假日風(fēng)景 (論壇 新聞) (論壇 新聞)房地產(chǎn)開發(fā)以下簡稱“中糧萬科拍下的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)軍起步區(qū)1號地溢價率竟高達162.61%。另外,房山區(qū)長陽鎮(zhèn)稻田村村南住宅及居住公建工程,溢價率59.53%,房山區(qū)拱辰街道辦事處東羊住宅及居住公建工程,溢價率63.79%。 在09年成交的9宗土地中,長陽鎮(zhèn)1號地、4號地和5號地頗為引人關(guān)注。最終,中糧萬科分別以114.79%和162.61%的溢價率,拿下了房山區(qū)長陽起步區(qū)1號地和5號地,北京城建以60.69%的溢價率摘得4號地。1號地、4號地、5號地的折合樓面地價分別為5800元、4200元和6500元,也創(chuàng)造了房山區(qū)近期土地市場的一個新高。 中糧
12、萬科和北京城建高價在房山區(qū)域拿地,不僅說明了北京城區(qū)內(nèi)土地供給已嚴(yán)重缺乏,迫使開發(fā)商開始在北京周邊區(qū)縣尋地。同時,也將在區(qū)域內(nèi)形成示范效應(yīng),拉動房山區(qū)土地市場和房地產(chǎn)市場進一步上升。我們預(yù)計,目前的房山區(qū)土地市場仍處于價格洼地,從長期來看,該區(qū)域土地有持續(xù)上漲的潛力。 2. 二級市場表現(xiàn) 1成交情況分析 圖2-2是09年1至8月商品住宅成交均價北京和房山區(qū)的比照圖。從圖中可以看出,09年北京整體市場商品住宅成交價格呈現(xiàn)明顯上升趨勢,從1月份的10137元上升至8月份的14454元/平米,上漲幅度到達42.59%。相對于北京的大幅上漲,房山區(qū)的成交價格卻表現(xiàn)的較為平穩(wěn),1至8月成交價格的峰值和谷
13、值僅相差820元/平米。 在成交量方面,房山區(qū)成交量也根本保持穩(wěn)定,除1月、6月和8月,由于加州水郡 (論壇 新聞)、瑞雪春堂 (論壇 新聞)等工程入市帶動成交量攀升外,區(qū)域市場并無明顯波動。1至8月,北京市商品住宅成交總套數(shù)為113135套,房山區(qū)商品住宅成交總套數(shù)為5489套,占北京成交總數(shù)的4.85%。 2區(qū)域工程供給情況 目前,房山區(qū)在售工程包括沸城 (論壇 新聞 視頻)、珠江御景 (論壇 新聞)、西棕櫚灘 (論壇 新聞)、加州水郡、碧桂園溫泉小區(qū)、原香小鎮(zhèn)、曦城國際 (論壇 新聞)、天恒樂活城 (論壇 新聞)、瑞雪春堂等。根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計,房山區(qū)在售工程的戶型主要集中
14、在二居室和三居室,偏重居住舒適度。同時,區(qū)域內(nèi)戶型序列較為豐富,從46平米的一居到200平米以上的四居,包括復(fù)式產(chǎn)品均有提供。 房山區(qū)在售工程分戶型供給套數(shù)情況見表2-2,可以看出,在售工程以兩居室為主,三居室其次,而一居室和四居室供給量均較小。這主要是由于房山區(qū)房地產(chǎn)市場起步較晚,整個區(qū)域公共根底設(shè)施和配套設(shè)施尚未完善,潛在消費者大多以自住型購房為主,改善型和投資型較少。因此,中小戶型成為供給的主力。尤為值得注意的是,幾個大型的在售工程都已進入銷售后期,下半年房山區(qū)潛在供給量到達了314.34萬平方米,供給量的進一步放大將與區(qū)域內(nèi)一級市場的火爆相照應(yīng),使區(qū)域受到更多的關(guān)注。 三、區(qū)域特點 1
15、. 旅游地產(chǎn) 房山區(qū)擁有豐富的自然資源和旅游資源,旅游業(yè)一直是當(dāng)?shù)卣攸c開展的產(chǎn)業(yè)。房山十渡地質(zhì)公園因其北方喀斯特地貌特征,兩邊地層懸崖陡壁雄偉,溶洞沉積物也較有特色,逐步形成了北方地區(qū)特殊的地質(zhì)景觀。除此之外,房山還擁有古人類遺址、云居寺這樣的人文景觀,豐富了地質(zhì)公園的內(nèi)涵。 根據(jù)房山區(qū)政府的規(guī)劃,在未來幾年,房山區(qū)將圍繞“打造環(huán)境、引進強區(qū)的主線,形成以“兩城、“四鎮(zhèn)為主體的城市化建設(shè)體系,全力打造京西南的綠色生態(tài)屏障,不斷提高房山區(qū)域經(jīng)濟開展的承載力。依托優(yōu)質(zhì)的旅游資源,房山區(qū)房地產(chǎn)市場已逐步形成了具有區(qū)域特色的“旅游地產(chǎn)的概念,優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的居住環(huán)境都成為各個工程的賣點。 2
16、.中央休閑購物區(qū)CSD 2022年9月13日,在房山中央休閑購物區(qū)CSD啟動新聞發(fā)布會上,隨著房山區(qū)新品牌標(biāo)識“Funhill揭幕,房山區(qū)中央休閑購物區(qū)規(guī)劃工程正式啟動。中央休閑購物區(qū)CSD一般選址在城市之間的交通樞紐上,多以主題公園、旅游勝地、超大規(guī)模商業(yè)中心等業(yè)態(tài)為經(jīng)濟核心,是聚集商貿(mào)、信息、文化、體育、會展、酒店、餐飲、休閑及辦公為一體的城際中心。 根據(jù)規(guī)劃,房山區(qū)政府將于奧特萊斯Outlets開展戰(zhàn)略合作,共同建設(shè)集世界名牌折扣中心、休閑度假體系和高品質(zhì)居住體系等核心功能于一體、輻射華北地區(qū)的大型綜合現(xiàn)代效勞產(chǎn)業(yè)工程。該工程毗鄰京石高速,坐落在森林公園旁邊,工程設(shè)計充分的與房山優(yōu)越的自
17、然環(huán)境相結(jié)合,展示區(qū)域資源特點。該工程總投資近10億元,吸納國際品牌300余家,預(yù)計2022年年底開工,2022年年底正式營業(yè)。 CSD的建成將會將房山區(qū)經(jīng)濟水平帶入新的開展階段,實現(xiàn)以會展經(jīng)濟、休閑購物為可持續(xù)開展的經(jīng)濟動力,同時輔以酒店、餐飲、娛樂等配套效勞。房山區(qū)也將會借助CSD形成的聚集效應(yīng)和拉動效應(yīng),實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益和社會效益。對該區(qū)域的房地產(chǎn)市場而言,更是一次難得的開展和提升的時機。 3. 良鄉(xiāng)大學(xué)城 北京良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城東南端,南鄰規(guī)劃中的六環(huán)。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里,規(guī)劃總建筑面積為299.17萬平方米,總投資約為70億人民幣。目前中國社會科學(xué)院研究生院、北京
18、理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)已與房山區(qū)政府簽訂合作協(xié)議。園區(qū)內(nèi)包括教學(xué)科研區(qū)、中央景觀及公共設(shè)施區(qū)、學(xué)生生活區(qū)。其中,教工住宅區(qū)、高科技園區(qū)獨立于園區(qū)外建設(shè)。自2022年開始,局部院校陸續(xù)入駐,逐步形成國際化、社會化、科學(xué)化、人性化、知識化的世界一流大學(xué)城。 目前,良鄉(xiāng)大學(xué)城仍處于建設(shè)和開展中,但從局部入住的院校來看,已對周邊的房價帶來了良好的帶動效應(yīng)。同時,大學(xué)城特有的教育資源和人文內(nèi)涵將成為區(qū)域內(nèi)新的亮點增長點。不少周邊工程配備了社區(qū)幼兒園、小學(xué)、初中,逐步形成從幼兒園到大學(xué)的教育一條龍效勞。我們相信,隨著良鄉(xiāng)大學(xué)城的逐步建設(shè)和完善,房山區(qū)域的教育配套也將會得到質(zhì)的飛
19、躍和提升。 四、消費者分析 在本局部,我們將對網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果進行分析,以了解市場,特別是消費者對在房山區(qū)置業(yè)的意愿情況,作為第六局部后市展望的根底和依據(jù)。 1. 去近郊居住的意愿分析 在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中,21%的受訪者“非常想居住在近郊,選擇“還行的占46%,而明確表示“不想住郊區(qū)的也占到了33%??梢姡蠖鄶?shù)受訪者對居住在近郊有一定的意向,對近郊的公共交通、醫(yī)療、教育等配套也較能接受。 2. 近郊置業(yè)意向區(qū)域分析 而具體到意向置業(yè)的區(qū)域,如圖4-2所示,受訪者選擇的區(qū)域主要集中在通州、昌平和順義三個區(qū)域。這主要是因為,經(jīng)過近幾年的開展,通州、昌平和順義的根底交通建設(shè)已比較完善,周邊配套設(shè)施也較為完備
20、。特別是通州,房地產(chǎn)市場開展已相對成熟,不少知名的大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司在通州也設(shè)有工程,逐漸形成聚集效應(yīng)。其次,大興、房山和亦莊的選擇較為集中,選擇率分別為12%、10%和8%。而門頭溝、密云等地的選擇最少,受關(guān)注度最低。 如果把北京周邊的新城或近郊開展比作長跑比賽的話,通州、昌平和順義屬于第一集團,而大興、房山和亦莊那么位于第二集團,處在追趕甚至趕超第一階段的狀態(tài)。特別是北京“一小時生活圈的建立,將拉近這些區(qū)域與市區(qū)中心的距離,為其開展提供足夠的空間。 3. 近郊置業(yè)的原因分析 在“選擇近郊置業(yè)的原因的答復(fù)中,42%的受訪者選擇了“價格廉價,可見消費者在置業(yè)時對價格較為敏感,而近郊商品房的價
21、格僅為城區(qū)房價的30%-50%,較低的價格對消費者有較大的吸引力。同時,22%的受訪者認(rèn)為,近郊房屋的交通比較便利,上下班所花費的時間可以接受,這反映出消費者對選擇近郊置業(yè)的有一定的認(rèn)可度,特別是北京近期將建設(shè)大量的公共根底交通設(shè)施,近郊到城區(qū)的通勤時間將明顯縮短,這更促使消費者選擇在近郊置業(yè)。另外,11%的消費者希望在環(huán)境較為優(yōu)美的近郊購置房產(chǎn),以供父母養(yǎng)老使用。10%的受訪者希望將郊區(qū)住房作為周末度假和娛樂休閑的場所。特別值得注意的是,僅有7%的受訪者希望將此作為一種投資的方式,他們比較看好近郊房地產(chǎn)市場今后的升值潛力。由此可以看出,投資者對投資近郊的住房并沒有較多的關(guān)注,大多消費者購房是
22、出于居住需求。因此,由于投資客較少入場,目前近郊區(qū)域的房價能夠較好的反響真實市場的供求關(guān)系,商品房價格比較接近均衡市場價格。 同時,我們還試圖發(fā)現(xiàn)消費者對近郊置業(yè)不滿意的原因。在對“不選擇近郊購房的原因答復(fù)里,“交通不便利成為最主要的原因,有32%的受訪者選擇了此選項,可見,通勤時間本錢是消費者置業(yè)考慮的主要因素之一。其次,社區(qū)周邊環(huán)境配套不到位也是阻礙消費者選擇近郊置業(yè)的重要原因,有25%的受訪者選擇此選項。由于近郊根底設(shè)施和公共設(shè)施都處于建設(shè)階段,相關(guān)配套設(shè)施仍不完善,會對置業(yè)者生活帶來一定的不便。另外,消費者生活習(xí)慣對職業(yè)區(qū)域的選擇也有一定的影響。15%的消費者認(rèn)為離開城市中心不習(xí)慣,近
23、郊的生活娛樂設(shè)施不完善將會影響置業(yè)者的生活品質(zhì)。 五、典型工程分析 六、后市展望 1. S5房山線將推動區(qū)域開展 在前面的分析中,我們發(fā)現(xiàn),消費者在置業(yè)時對通勤本錢較為關(guān)注,特別是對時間本錢的考量是決定其是否置業(yè)的重要參考因素。輕軌S5房山線即將建成,將會進一步拉近房山區(qū)與北京市區(qū)中心距離,使交通不再成為阻礙消費者置業(yè)房山區(qū)的障礙。同時,交通設(shè)施的完備也將加強房山區(qū)與其他區(qū)縣之間的交流,為房山區(qū)綜合經(jīng)濟實力的提升提供了根底性的保證,有助于房山區(qū)進一步開展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè),形成具有房山特色的社會經(jīng)濟開展模式。 2. 消費者對近郊置業(yè)認(rèn)知度加強 在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn),消費者對近郊置業(yè)有著較高的認(rèn)知度,大局部消費者都有意愿選擇在近郊置業(yè)。這不僅是因為近郊的房價較為廉價,同時,北京近郊交通建設(shè)和配套完善的趨勢也為消費者在選擇近郊置業(yè)時增加了良好的預(yù)期。另外,近郊在人口密度、空氣質(zhì)量、周邊環(huán)境等方面有著市中心不可比較的優(yōu)勢,局部消費者也將
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