商業(yè)地產(chǎn)完全實(shí)戰(zhàn)手冊

1、商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)手冊 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html 保利總部絕密信息商業(yè)地產(chǎn)完全實(shí)戰(zhàn)手冊目錄前言第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。一、宏觀政策、法規(guī)、金融及重大事件。二、地緣與人口關(guān)系三、人口與經(jīng)濟(jì)關(guān)系四、未來發(fā)展規(guī)劃五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法。第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、 地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識解答二、商業(yè)方面1、 時(shí)機(jī)性；2、 進(jìn)程性；3、 地段性；4、 規(guī)模性；5、 布局性；6、 人氣性；7、 硬件性；8、 穩(wěn)定性；9、 資源性；10、 競爭與兼容性；11、 人口分析；12、 商圈分析；13、 人性a) SWOT分析法b) 13參數(shù)分析法第

2、三章 技術(shù)分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商業(yè)分析四、定價(jià)方法及換算五、市場各階段風(fēng)格介紹六、圖形設(shè)計(jì)第四章 各業(yè)態(tài)市場簡介、及北京市各業(yè)態(tài)市場之現(xiàn)狀一、 服裝、鞋、百貨類市場二、 食品類市場三、 家居類市場四、 機(jī)電類市場五、 邊貿(mào)市場、旅游購物類市場六、 電子類市場七、 其他各類市場第五章 運(yùn)作手法一、租賃模式二、銷售模式三、組合模式四、炒鋪1、概念介紹1）各技術(shù)參數(shù)在炒鋪中的應(yīng)用2）炒鋪操作程序3）艾略特波浪理論介紹4）波浪理論在炒鋪中的應(yīng)用五、房地產(chǎn)證券化和信托介紹第六章 節(jié)點(diǎn)控制一、營銷節(jié)點(diǎn)1、蓄水期2、開業(yè)期： 3、養(yǎng)市期4、經(jīng)營期二、推廣節(jié)點(diǎn)各推廣工具的應(yīng)用（一） 蓄水

3、期（二）開盤期（三）開業(yè)期（四）養(yǎng)市期（五）日常運(yùn)營期三、各類運(yùn)營模式簡述1、 常見模式）2、 遠(yuǎn)洋城模式3、 萬達(dá)模式4、 東方家園模式5、 香港豪德公司模式6、 賽博模式7、 天雅模式四、其它各類商業(yè)業(yè)態(tài)介紹1、 概念、分類2、 業(yè)態(tài)分類的變量3、 商業(yè)街及商業(yè)街設(shè)計(jì)4、 Shopping mall第七章 使用工具一、 經(jīng)營管理公約二、 租賃合同三、 商業(yè)策劃內(nèi)容 四、 消防管理文本五、 各類實(shí)用圖形鑒賞前言2004年夏天的一個(gè)炎熱早晨，我在北京堵塞得車流中緩緩前進(jìn)。望著車外滾滾的車流，耳邊響起一首英文歌，歌詞大意是：“我有一個(gè)夢，埋藏在心中，從來沒有想放棄過?！睆?6年正式踏入 HYPE

4、RLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)地產(chǎn) o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文章 t _blank 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，屈指已過10年了，經(jīng)歷過太多的波折，為了研究這個(gè)行業(yè)的規(guī)則，在烈日下步行走過北京四環(huán)以里的大街小巷，花費(fèi)了半年的時(shí)光，回想起每天走35公里的那段時(shí)光，令人刻骨難忘。鄭州、石家莊、西安、太原、沈陽、濟(jì)南等一個(gè)個(gè)熟悉的城市在腦海閃過，為了對各個(gè)區(qū)域市場的運(yùn)行規(guī)律作分析研究，這些城市伴隨著我的步伐，令人多么親切。經(jīng)過

5、幾千個(gè)市場的洗禮，終于對市場的客觀規(guī)律有深刻的理解。市場是動(dòng)態(tài)的、發(fā)展變化的，在研究和探索的過程中，得到了許多朋友的幫助和鼓勵(lì)，非常感謝，顧京海、詹九生、王斌、張捷、劉艷霞、王巧玉 楊宇光 ，北京天雅大廈的趙永杰，以及為我做書稿整理的楊坤等等，在此對他們的幫助深表感謝，也非常感謝許多信任我的公司，將上億的資金交于我操盤，使我對其內(nèi)部規(guī)律有了更深刻的認(rèn)識，正是在大家的支持下，才得以將此書完成。 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&k

6、eyword=商業(yè)地產(chǎn) o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文章 t _blank 商業(yè)地產(chǎn)作為一門新興的邊緣學(xué)科，市面上有關(guān)它的書籍很少，一般有的也是社區(qū)底商和國外shopping mall的書，而作為中國特色的市場類業(yè)態(tài)，其運(yùn)行規(guī)律在許多從業(yè)者中比較陌生。本書將從投資者常用的分析方法、分析工具入手，從宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、投資技術(shù)參數(shù)和定量、定性、典型性商業(yè)分析，對項(xiàng)目的前期研究、定位到項(xiàng)目設(shè)計(jì)運(yùn)作和節(jié)點(diǎn)把控，提供全程的指導(dǎo)，同時(shí)也對各類市場業(yè)態(tài)和各種流派運(yùn)作手法進(jìn)行簡單剖析，使讀者對市場運(yùn)行規(guī)律有個(gè)較全面的認(rèn)識，在此書中，將我所知和經(jīng)歷的經(jīng)驗(yàn)毫無保留的奉獻(xiàn)給讀者，由于篇幅和時(shí)間所限，此書不足之處難

7、免，敬請諒解。此書中所舉案例，由于時(shí)間因素，僅代表其某個(gè)階段的，而非永久不變，使用過程中參考使用。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給我的妻子和女兒。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給所有關(guān)心此書的朋友們。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給所有鞭策過我的人們。第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。一、 宏觀政策法規(guī)、金融及重大事件。1、 國家、各省市有關(guān) HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如房改政策，開發(fā)區(qū)政策，金融政策，土地政策，人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定，如 HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l件、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法，都是對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控和管理的文件。2、 商業(yè)房地產(chǎn)也是隸屬于房地

8、產(chǎn)行業(yè)范疇，它與國家宏觀調(diào)控有著緊密關(guān)系。如銀根緊縮、調(diào)息等。例如2004年銀行對商業(yè)物業(yè)貸款的限制，直接導(dǎo)致大批商業(yè)物業(yè)的停工和資金鏈斷裂。例如（121號文件）：中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知中國人民銀行文件 銀發(fā)2003121號中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨(dú)資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，現(xiàn)就加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的要求通知如下：一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的

9、住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房。別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。對商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增 HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控。各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（建住房2002217號），對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)

10、開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。 HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的 HYPERLINK /Article/yingxiao/xiangmu/Index.html 房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。二、嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在土地儲備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70，貸款期限最長不得超過2年。商業(yè)銀行不得向 HYPERLINK / 房地產(chǎn)

11、開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資 HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當(dāng)?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報(bào)該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對其發(fā)放貸款。四、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要、商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，

12、擴(kuò)大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。對借款人申請個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20的規(guī)定；對購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。五、強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理借款人申請個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。對借款人以“商住兩用房”

13、名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。六、充分發(fā)揮利率杠桿對個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用對借款人申請個(gè)人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外)，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率(不得浮動(dòng))執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。七、加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中國人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知）（銀發(fā)2002）247號）的有關(guān)規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應(yīng)即刻糾正住房委托貸款業(yè)務(wù)僅

14、限于個(gè)人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦。八、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理中國人民銀行各分支行應(yīng)建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度，跟蹤、調(diào)查、分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。請中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社。諸如121號文件這類針對投資過熱，國家專項(xiàng)整治的政策對

15、房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。在宏觀重大事件中，利好的如北京申奧成功，中國加入WTO等，直接刺激著首都房地產(chǎn)在近幾年飛速發(fā)展，有目共睹的就是北京大規(guī)模的拆遷改建工程。不利的如1998年金融危機(jī)事件，造成對房地產(chǎn)資金鏈的影響。所以做房地產(chǎn)一定要優(yōu)先考慮大環(huán)境大趨勢。二、 地緣與人口關(guān)系1、 區(qū)域的范圍界定，區(qū)域地緣關(guān)系； 區(qū)域的地緣關(guān)系在市場領(lǐng)域中，由于涉及商業(yè)的流通和物流業(yè)，則其范疇比住宅要廣闊多。區(qū)域的劃分遵循地形等自然條件而進(jìn)行區(qū)域的地緣分配，而不是依照行政劃分的。例如：（1）烏魯木齊市，它的內(nèi)部區(qū)域?yàn)樾陆?，輻射區(qū)域是中亞各國，烏市與內(nèi)地尤其在河西走廊漫長的上千公里，荒蕪人煙，造成了斷裂。輻射區(qū)

16、域就不包括甘肅，青海。（2）石家莊市，由于其北邊為北京，天津，其輻射影響力在河北省北部的城市則不受其輻射，其輻射區(qū)域就是周邊以及河北省南部。（3）內(nèi)蒙的通遼、集寧等城市由于地緣關(guān)系去沈陽方便，其在行政上隸屬呼市管轄，而在市場領(lǐng)域中則受沈陽的輻射區(qū)域影響。2、 區(qū)域面積及人口，區(qū)域幅射面積及人口；區(qū)域各省直轄市面積，人口表如下圖： 人口及面積人口：據(jù)1995年全國抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，漢族人口為109932萬人，占全國總?cè)丝诘?1.02；其余55個(gè)民族共10846萬人，占8.98。（由于人口的發(fā)展變化，此表人口數(shù)為參考使用）中國各省人口面積一覽表（1）名稱 簡稱 政府所在地 面積（萬平方公里） 19

17、96年底人口（萬人）北京市 京 北京 1.68 1259天津市 津 天津 1.13 948河北省 翼 石家莊 19.00 6484山西省 晉 太原 15.60 3109內(nèi)蒙古自治區(qū) 內(nèi)蒙古 呼和浩特 110 2232遼寧省 遼 沈陽 14.57 4116吉林省 吉 長春 18.70 2610黑龍江省 黑 哈爾濱 46.90 3728上海市 滬 上海 0.62 1419江蘇省 蘇 南京 10.26 7110浙江省 浙 杭州 10.18 4343安徽省 皖 合肥 13.90 6070福建省 閩 福州 12.00 3261通過各省市的面積及人口，可以宏觀上反映其區(qū)域的支撐量大小。以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例：

18、呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的省會(huì)位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，在行政劃分中屬于2級城市，但在市場領(lǐng)域中，內(nèi)蒙古面積110萬平方公里，而人口2230多萬人，每平方公里人口200人。屬于地廣人稀。在其東、中、西三部中，位于東邊的滿州里，牙克石等由于地緣因素，其商業(yè)屬于哈爾濱，齊齊哈爾等黑龍江省的商業(yè)輻射范圍，而通遼、集寧等地又離遼寧省的沈陽近，隸屬于沈陽商業(yè)的輻射范圍。西部臨河地區(qū)等離銀川近則屬于寧夏銀川的輻射范圍。呼和浩特雖然作為行政上的二級城市，但其商業(yè)區(qū)域輻射范圍在地緣上講很小，就是呼市周邊和包頭等地，這個(gè)范圍中因南邊山脈、沙地的阻擋，地理的自然條件限制了這個(gè)商業(yè)向南輻射，所以對區(qū)域的商業(yè)理解就從對地

19、緣的自然地理中了解，不可按照行政劃分，在地理?xiàng)l件中，自然的山脈，河流，沙漠等都是左右其區(qū)域范圍的因素。如山西省，山西東邊是太行山，北邊是沙地，山脈南邊是高原，西邊是高原，地理上屬于狹長性盆地，而太原市作為山西的行政中心，政治經(jīng)濟(jì)中心，其輻射力就因地緣關(guān)系，恰好影響整個(gè)山西省，所以其商業(yè)的輻射范圍和人口量就相比呼市而言大多了，山西省面積15.6萬平方公里，人口3100萬，這就是它的輻射人口量。在三級城市中，如地級市中，如山西的運(yùn)城因地緣關(guān)系，去鄭州的距離比太原近，所以它的商業(yè)從地緣上講就是鄭州的輻射范圍，因三級城市輻射面小，其區(qū)域影響力一般也就是地級市范圍內(nèi)，但因其影響力弱，需要考慮的是對周邊的

20、輻射力和隸屬關(guān)系，屬于哪一個(gè)更大一級商業(yè)圈的范疇中，判斷其商圈的范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)范疇。三級城市除了和二級城市一樣考慮輻射力外，另一個(gè)就是隸屬性。如河北的唐山市，其商業(yè)內(nèi)部區(qū)域?yàn)樘粕绞懈鲄^(qū)縣，但其隸屬于京津商圈，而不是河北省省會(huì)石家莊的區(qū)域，對區(qū)域的范圍界定，對界定區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模及商業(yè)總消化量和商業(yè)總支撐量有著非常重要的關(guān)系。如烏魯木齊市；市區(qū)人口200多萬，新疆全省人口1680萬，其為二級城市，與甘肅省蘭州市相比而言，蘭州市區(qū)人口200萬，全省人口2500萬，在區(qū)域內(nèi)部都是二級行政城市，都是具有本省區(qū)域壟斷的城市，但從其商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從表面看應(yīng)該是蘭州大于烏市，而實(shí)際上烏市的商業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于蘭州，

21、其原因除了人均GDP收入高外，另一個(gè)就是輻射力。烏市面臨的中亞各國，其日常生活品的消費(fèi)大都從烏市進(jìn)口，哈薩斯坦，阿富汗，烏茲別克斯坦等共10多個(gè)國家，1億多人口的總量從而造就烏市的商業(yè)規(guī)模、租金，消化量都是以1億多人口的基數(shù)在衡量，則遠(yuǎn)大于其它省級城市。而蘭州的輻射雖可影響青海和寧夏部分地區(qū)，縱觀而言，無非3000萬人，其人口輻射基數(shù)差幾倍，也就使其市場商業(yè)規(guī)模與烏市相比相差甚遠(yuǎn)，租金價(jià)格也相差很大。在蘭州東部市場做服裝百貨交易也就4000商戶左右，而烏市大小西門，商貿(mào)城，邊疆華凌等地，有幾萬戶。一般商業(yè)的租金水平蘭州2元m2/天，烏市為5元m2天，這就是輻射人口造成的差別。通過對市場中的消費(fèi)

22、者或前來進(jìn)貨的商戶了解，很容易得知區(qū)域的輻射范圍，此可在定性訪談中得知，在如何界定輻射范圍的方法中，這是一個(gè)捷徑。3、城市面積、人口及城市特性各城市由于在歷史發(fā)展中形成各種特性，在其基本的城市機(jī)能中，體現(xiàn)著極強(qiáng)城市個(gè)性。例如：北京是首都，是中國政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，也是一座歷史名城、國際旅游城市。海南三亞為旅游城市，新疆克拉瑪依市則是石油工業(yè)城市，各城市具有不同城市的特征。例如北京1.68萬平方公里；上海0.62萬平方公里，而人口北京1345萬，上海1500萬，則單位面積中，上海的人口密度是北京的3倍，這就在單位面積中，其商業(yè)的消化量和商業(yè)設(shè)施的需求量要遠(yuǎn)大于北京，其單位商業(yè)面積的產(chǎn)值也高，相

23、應(yīng)的租金支撐水平也高，同樣類比，香港0.16萬平方公里，人口650萬，其密度是北京的10倍，則相應(yīng)的會(huì)更高。這就是為什么同樣城市檔次，其租金的支撐力水平相差甚大。城市各區(qū)域的人口之間也存在密度不同，新開發(fā)區(qū)面積雖然大，但人口稀少，老城區(qū)面積雖然小，可人口基數(shù)大，從微觀上比較，在各區(qū)域板塊中，不同的人口密度，對商業(yè)的支撐力完全不同，例如北京方莊的面積5.53平方公里，常住人口6.9萬。每單位人口量為1.1萬/m2。人口密度之高，造成其內(nèi)部商業(yè)火爆，而同等面積的區(qū)域放在豐臺區(qū)，則無法望其項(xiàng)背。 三、人口與經(jīng)濟(jì)關(guān)系一、GDP概述及劃分標(biāo)準(zhǔn) GDP（GrossDomesticProduct），就一個(gè)國

24、家而言，被稱國內(nèi)生產(chǎn)總值。表示居民在一特定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的所有商品和服務(wù)的貨幣價(jià)值總和。在國民經(jīng)濟(jì)核算中，通常使用GDP總量、GDP增長率和人均GDP三個(gè)重要指標(biāo)。這三個(gè)指標(biāo)分別具有不同的作用。 GDP總量，衡量的是一個(gè)國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。主要用于反映一個(gè)國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；國際間和地區(qū)間進(jìn)行比較；制定一國（或地區(qū)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)濟(jì)分析和經(jīng)濟(jì)管理。GDP指標(biāo)為各級領(lǐng)導(dǎo)分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、政府調(diào)控管理經(jīng)濟(jì)提供了廣泛的用途。 GDP增長率，衡量的是經(jīng)濟(jì)增長速度。它是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要調(diào)控目標(biāo)。主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟(jì)增長、物價(jià)穩(wěn)定、充分就業(yè)和國際收支平衡；是經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的重要測度指標(biāo)和橫向、縱向比較

25、的重要參照指標(biāo)。 人均GDP，衡量的是一個(gè)國家的生活水平和富裕程度，同時(shí)也是劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)。資料顯示世界銀行按人均GDP水平（實(shí)際購買力平價(jià)），將各國分為低收入、下中等收入、上中等收入和高收入四個(gè)等級。2000年，人均GDP1980美元為低收入組，4600美元為下中等收入組，9120美元為上中等收入組，27770美元為高收入組。從作為劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)來看，國際上通常把一國的發(fā)展水平按人均GDP分為幾個(gè)階段：300400美元以下是貧困階段；400500美元是擺脫貧困的階段；8001000美元是開始走向富裕階段，我國稱小康階段；30006000美元是比較富裕階段，我國稱全面小

26、康階段。另外我國提出的基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化主要評價(jià)指標(biāo)體系中的第一項(xiàng)為人均GDP9000美元?？梢姡司鵊DP是一個(gè)重要指標(biāo)。 區(qū)域城市GDP收入表： 2004年中國各省市自治區(qū)GDP排名 （香港澳門臺灣除外）名次 名稱 GDP總量（RMB） 比上年增長1 廣東 16040億元 14.2%2 山東 15490.7億元 15.3%3 江蘇 超過15000億元 14%以上4 浙江 11243億元 14.3%5 河北 8836.9億元 12.9%6 河南 8815.09億元 13.7%7 上海 7450.27億元 13.6%8 遼寧 6872.65億元 12.8%9 四川 6556億元 12.7%10 湖

27、北 6320億元 11.5%11 福建 6053億元 12.1%12 湖南 5612.26億元 12.0%13 黑龍江 5303億元 11.7%14 安徽 4812.7億元 12.5%15 北京 4283.3億元 13.2%16 江西 3500億元 13.2%17 廣西 3320.10億元 11.8%18 山西 30424億元 14119 云南 295948億元 11520 吉林 2958.21億元 12.2%21 天津 2931.88億元 15.7%22 陜西 2883.5億元 12.9%23 內(nèi)蒙古 2700億元 20%24 重慶 2650億元 12%25 新疆 2203億元 11.4%2

28、6 貴州 1591.9億元 11.4%27 甘肅 1540億元 11%28 湖南 790.12億元 10.4%29 青海 465.73億元 12.3%30 寧夏 460.3億元 11%31 西藏 200億元 2003年為150億元2004年中國城市GDP排名位次 城市名稱 GDP總量（億元） 人口 人均GDP排名1 上海 6250.84 1342 42 廣州 3609.63 742 33 北京 3300.12 1356 144 深圳 2860.25 502 15 蘇州 2802.00 601 56 天津 2386.95 1004 157 重慶 2118.00 3010 348 杭州 2100.

29、35 658 109 無錫 1902.20 509 710 成都 1870.60 1008 2411 青島 1780.40 765 1612 寧波 1779.90 550 913 武漢 1662.40 781 1914 大連 1632.60 558 1115 沈陽 1602.00 712 1816 南京 1576.21 573 1217 哈爾濱 1414.80 955 29GDP作為動(dòng)態(tài)的參考值，在GDP中由于官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中存在無效成本，部分會(huì)出現(xiàn)失真，具體核實(shí)在項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙Τ鲎廛囆袠I(yè)，普通工人，迪廳這些城市窗口行業(yè)調(diào)查，即可知道。其中各城市中需要分檔是中國現(xiàn)分為4個(gè)級別城市：一級城市北京、上海

30、、深圳，人均收入2500元/月以上；即GDP在3000美元/年以上。二級城市，各省的省會(huì)城市及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃單列市和天津、重慶直轄市。在二級城市中由于拉薩、銀川、西寧這幾個(gè)城市的人口量少，應(yīng)當(dāng)劃為第三級城市。其市區(qū)人口小于100萬，人均收入也低，二級城市人均收入一般在8001000元/月，廣東省的一些地級市，因其收入高可劃分為二級城市和社會(huì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃發(fā)展單列市。三級城市：各地級市和沿海各縣級市，人均收入在沿海的縣級市人均收入雖然高，但其綜合能力小，所以也劃為三級城市，人均收入在600元/月左右；四級城市：各類小城市，人均收入在400500/月標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楣俜降慕y(tǒng)計(jì)比較有出入的，通過對每個(gè)城市窗口

31、行業(yè)的調(diào)查，其人均收入水平很快可得出一個(gè)比較接近實(shí)際的數(shù)據(jù)。通過對GDP城市人均表中可見，人均過了3000美元/年GDP收入，即跨入中等發(fā)展中的國家行列，前幾年，對于上海，北京率先跨入人均3000美元，進(jìn)行了大肆報(bào)道，就是指GDP的影響力，在各層面的體現(xiàn)，它發(fā)展到一定值后，就對商業(yè)的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大的影響，具體如：GDP數(shù)值在不同階段， HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)地產(chǎn) o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文章

32、t _blank 商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢。GDP值在1000美元以下，各類初級市場，集貿(mào)市場產(chǎn)生；在1000美元2000美元，生活超市產(chǎn)生，食品類批發(fā)市場退出該區(qū)域；在2000美元3000美元，產(chǎn)生建材超市、超市連鎖店在各領(lǐng)域發(fā)展；在3000美元4000美元，產(chǎn)生商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展，Shoppingmall等產(chǎn)生；在4000美元以上開始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。三、 區(qū)域社會(huì)零售總額，人均可支配收入，恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。這些參數(shù)常常在統(tǒng)計(jì)年鑒中見到，例如在北京市昌平區(qū)2004年的統(tǒng)計(jì)年鑒：昌平區(qū)全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。2001年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值598.3億元，比上年增長21.8

33、%。按當(dāng)前匯率（1：8.27）折算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按戶籍人口計(jì)算達(dá)到4331美元，按常住人口計(jì)算達(dá)到3300美元。消費(fèi)需求穩(wěn)步增長。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額322.13億元，比上年增長8.1%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級“穿、用”消費(fèi)增長快，去年同期分別增長19.3%、9.9%。人口全區(qū)人口總量低速增長。年末全區(qū)總?cè)丝?19.18萬人，在區(qū)居住半年以上的常住人口共有167萬人，暫時(shí)人口52.14萬人。居民收入：城鄉(xiāng)居民收入水平較快增長。2001年全區(qū)在崗職工平均工資22842元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13229.16元，比上年增長9.88%；全年人均消費(fèi)性支出為8998.92元，比上年增長1.96%。

34、農(nóng)民人均可支配收入口972.7元，比上年增長10.2%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出5940.01元，比上年下降8.8%；從這段我們常見的統(tǒng)計(jì)年鑒中，國內(nèi)生產(chǎn)總值，社會(huì)零售總額及人均可支配收入都可表明區(qū)域內(nèi)總的商業(yè)消化量，在投資中這就是一個(gè)總的需求量，它可換算出單位面積的利潤量，這樣就推算出一個(gè)區(qū)域商業(yè)租金的總收入量，一切租金的收益都是通過消費(fèi)者的購物消費(fèi)來最終體現(xiàn)的，這樣對現(xiàn)存量的客觀分析，就可知其供應(yīng)與需求之間的差距。人均可支配收入中，思格爾系數(shù)是一個(gè)參考值，恩格爾系數(shù)介紹如下恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個(gè)指標(biāo)。 其計(jì)算公式如下： 食物支出金額恩格爾系數(shù) 總支出

35、金額它反映了：生活水平狀況，由于目前我國大部分地區(qū)所報(bào)的恩格爾系數(shù)有無效部分，具體參考時(shí)，可相應(yīng)下降一個(gè)檔，如某區(qū)域所報(bào)恩格爾系數(shù)為36%，則按國際糧農(nóng)標(biāo)準(zhǔn)衡量，此處則為小康，相應(yīng)下一個(gè)檔，如恩格爾系數(shù)與GDP相配合使用，在中國的標(biāo)準(zhǔn)衡量，如果以人均收入過6萬元/年，年家庭收入為高收入者，則定為富裕水平，則GDP人均過3000美元/為中康，2000美元 3000元為小康水平，1000美元以下為溫飽，則相應(yīng)的恩格爾系數(shù)就可知，3000美元4000美元，30-40%。20003000美元，是恩格爾系數(shù)應(yīng)為4050%。1000美元以下5059%，此為參照值，具體可通過此作參考分析。每百戶汽車擁有量是

36、在GDP過3000美元/年收入的城市需要考察的一個(gè)量，它對于商業(yè)的結(jié)構(gòu)有很大影響，它是商業(yè)效區(qū)化的一個(gè)參考量，因汽車運(yùn)動(dòng)的發(fā)展，如北京2004年，汽車達(dá)200多萬量，百戶擁有量為18，其刺激周邊區(qū)縣和臨近城市的商業(yè)消費(fèi)，以及沿4環(huán)線的交通便利地段的商業(yè)需求，燕莎outlas就是一個(gè)例子，它位于東南四環(huán)主要依靠汽車帶來人流，同時(shí)它對停車場要求很大。它是停車量決定人流量的一個(gè)重要參考值。3、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性。各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托性不同， 其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將很大部分決定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市

37、公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應(yīng)和支撐。再例如包頭市，包鋼的每一次發(fā)薪水，就是包頭各商廈營業(yè)收入最火的一日，作為包頭的主要支柱產(chǎn)業(yè)、包鋼效益影響著商業(yè)的方方面面。在藥業(yè)為主導(dǎo)性城市通化，或以旅游為主導(dǎo)城市如北戴河等，尤為明顯。四、未來規(guī)劃發(fā)展1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃；政府的商業(yè)規(guī)劃是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎(chǔ)上。如北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈。由于城市發(fā)展和住宅郊區(qū)化的趨勢

38、，使三環(huán)路和四環(huán)路周邊地區(qū)成為北京商業(yè)最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛?。北京城市總體規(guī)劃中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有50%位于這一地帶。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢，規(guī)劃發(fā)展12個(gè)地區(qū)級商業(yè)中心和若干個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，形成以地區(qū)級商業(yè)中心為核心，以社區(qū)商業(yè)中心為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體系。新增加營業(yè)面積在5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施，原則上只能布局在市級商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)。每個(gè)地區(qū)級商業(yè)中心一般只能安排12個(gè)營業(yè)面積5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施。營業(yè)面積1萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新發(fā)展5000平方米以上的大型

39、超市（包括大型倉儲式商場），與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。北京市各級商業(yè)中心（區(qū)）的分布根據(jù)北京的“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將北京的商業(yè)區(qū)域劃分為，城市中心區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)、商業(yè)圈、遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心、特色的商業(yè)街（區(qū)）社區(qū)商業(yè)中心。北京市的發(fā)展重點(diǎn)是：提高三區(qū)，繁榮三圈，開拓十城，完善400社區(qū)，從而在總體上初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局；以四類發(fā)揮北京優(yōu)勢的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門大柵欄三個(gè)商業(yè)中心）

40、，商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個(gè)商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；北京城市總體規(guī)劃中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有50%位一這一地帶（三環(huán)、四環(huán)），大部分已基本形成或正在形成。十城，即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街（區(qū)）；400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心。2、有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃；城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃

41、，城市發(fā)展戰(zhàn)略等。在二，三級城市中， 如市政府遷移，新城區(qū)建立這種大型規(guī)劃，對商業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。道路規(guī)劃中如單行線的設(shè)立和道路中設(shè)置隔離帶，從而使地面交錯(cuò)人流只有通過地道或高架橋相通，對兩旁商業(yè)的邊際價(jià)值大大減低，使在地道口或高架橋兩頭商業(yè)物業(yè)價(jià)值因人流突增而升值。單行線的設(shè)置使其中一邊的商業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。道路規(guī)劃中如大型城市地鐵、輕軌的出入口的設(shè)立，使其地面物業(yè)因交通工具的便捷而形成新的商業(yè)熱點(diǎn)，如北京原五道口，因輕軌站的設(shè)立，使輕軌出口處開的盈通大廈，沃爾瑪入駐就是看出依靠輕軌便捷龐大的人流運(yùn)輸。交通規(guī)劃中常見的有立交橋的興建，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟(jì)

42、的發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車流在橋上而過，從而原很熱鬧的商廈，因門前車輛不易到達(dá)變冷落，另一方面橫著一座橋，視覺影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關(guān)注規(guī)劃。某些區(qū)域因主干道貫通，從而使其原本商業(yè)很差，但因道路改變帶來新的人流車流從而欣欣向榮。此類例子舉不勝舉。土地的利用規(guī)劃：在 HYPERLINK /Article/yingxiao/shangye/Index.html HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=商業(yè)地產(chǎn) o 點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文章 t _blank 商

43、業(yè)地產(chǎn)中很多市場的土地來源屬于政府劃撥土地或臨建物，例如全國各地在93、94年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場，就是對土地利用的一種違規(guī)臨建，通過土地規(guī)劃，可以了解未來區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未來主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。例如：北京雅寶路市場以前是臨街小鐵皮房，由街道辦的，其土地規(guī)化為綠地，這就意味在不久將來這些大批臨建鐵皮房拆遷，將產(chǎn)生大的商機(jī)，于是雅寶路后來的吉利大廈的興起，就吸納了一大批這些拆遷戶，同樣的如秀水街，原建外街道的一條通往美國大使館的路，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而封道為市，哪怕秀水生意再好，違反土地利用規(guī)劃，不能長久，于2004年拆了。劃撥土地改為商用土地，改變土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅

44、用地改性為商業(yè)用地，此都是常見的一些案例。3、人口未來規(guī)劃。在許多城市統(tǒng)計(jì)年鑒和未來發(fā)展計(jì)劃中，常?？梢娢磥硪?guī)劃區(qū)人口萬，在未來年，城市規(guī)劃人口可達(dá)萬人，此與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度聯(lián)系一些，通過此可了解未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)總量過程，了解商業(yè)的總需求的趨勢。4、 行業(yè)特性及發(fā)展：除區(qū)域性綜合類市場外，對一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店，到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到3G的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機(jī)市場以及水貨、翻版機(jī)市場等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。導(dǎo)致其營銷渠道的改變，

45、以及其商業(yè)模式的變革。如家電業(yè)，最初在百貨商場內(nèi)零售，到后來產(chǎn)生家電市場，再由國美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開花，其營銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn)為在家電連鎖店內(nèi)營銷的模式。五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法。1、宏觀、政策、法規(guī)及重大事件是用來界定趨勢的，是研判區(qū)域的趨勢上升或下降所用的（在某個(gè)階段）。2、區(qū)域的范圍界定中分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。在一、二級城市中輻射區(qū)域較大，在三級城市中一般較小，僅以核心區(qū)域計(jì)算，但要考慮商圈間隸屬關(guān)系。核心區(qū)域人口與人均GDP值是驗(yàn)證GDP總量的指標(biāo)。人口人均GDP=GDP總量輻射區(qū)域人口輻射區(qū)域的GDP=輻射GDP總量。區(qū)域社會(huì)零售總額，人均可支配收入，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，

46、與GDP總量是得出區(qū)域的總的商業(yè)消化量，即總的商業(yè)消費(fèi)支撐量的參考值。3、面積，人口密度人口面積=人口密度人均GDP與人均可支配收入是互相驗(yàn)證值總的商業(yè)消費(fèi)量面積=單位面積的商業(yè)消費(fèi)量。人均可支配收入人口密度=單位面積的支配收入這兩個(gè)值驗(yàn)證單位面積的商業(yè)消費(fèi)量，即單位面積的商業(yè)支撐量。4、總體規(guī)劃與人均GDP增長率經(jīng)濟(jì)增長率是推出未來的發(fā)展量，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上乘以增長率就是未來的放大量。從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應(yīng)量從以上幾點(diǎn)的關(guān)系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費(fèi)量和單位消費(fèi)量及未來放大量，針對區(qū)域現(xiàn)量和未來放大量做比較。就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。尤其是具有“盆地效應(yīng)”的城市其特別明顯

47、5、城市特性、支柱產(chǎn)業(yè)狀況，城市化進(jìn)程，人均GDP這四個(gè)參數(shù)是對區(qū)域商業(yè)運(yùn)行特征及特殊性的驗(yàn)證值。恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均GDP驗(yàn)證值，是用來對城市性質(zhì)進(jìn)行互相驗(yàn)證做判斷。以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均GDP、增長率，這4個(gè)參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個(gè)項(xiàng)目的前期分析中，這4個(gè)值的分析是必備的。第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識解答：1、什么是房地產(chǎn)之項(xiàng)目管理程序答：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個(gè)階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策

48、劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指 HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。 房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項(xiàng)目”去實(shí)施的，而“項(xiàng)目”的實(shí)施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導(dǎo)的。項(xiàng)目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段及結(jié)束階段，項(xiàng)目的不同階段其項(xiàng)目管理的內(nèi)容是不相同的。概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行。規(guī)劃階段是對可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備。 實(shí)施階段是按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作。結(jié)束階段是項(xiàng)目結(jié)束的

49、有關(guān)工作。當(dāng)然，項(xiàng)目的各個(gè)階段沒有嚴(yán)格地分開，在執(zhí)行時(shí)經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。下面簡單闡述一下 HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段主要工作內(nèi)容。一、 概念階段1 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。2 請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級、進(jìn)行資源測算等），提出項(xiàng)目建議書。3 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。二、 規(guī)劃階段1 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。2 確定項(xiàng)目經(jīng)理。3 確定項(xiàng)目

50、組主要成員。4 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評估）5 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。6 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。三、 實(shí)施階段1 建立項(xiàng)目組織。2 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。3 制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專業(yè)性、可行性）。4 通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營銷。5 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防

51、蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程）。 6 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。7 項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。8 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量-成本-進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。四、結(jié)束階段1項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。2物業(yè)公司對項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。3配合物業(yè)公司交房。4項(xiàng)目清算。5資產(chǎn)清理。6文檔總結(jié)。

52、7對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。8解散項(xiàng)目組。9對項(xiàng)目組成員的考核延長25年。本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。當(dāng)然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對項(xiàng)目群進(jìn)行管理。這就要求分管項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人有高超的管理項(xiàng)目群的能力。同時(shí)，還要求公司有較完善的規(guī)章 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度與之配套?，F(xiàn)行的 HYPERLINK /Article/yingxiao/xiangmu/Index.html 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，主要可分為部門制、

53、公司制、純項(xiàng)目制和專業(yè)管理制等四種。部門制項(xiàng)目管理按照項(xiàng)目開發(fā) HYPERLINK / 流程，一般設(shè)置拓展、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況按矩陣模式設(shè)立項(xiàng)目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。純項(xiàng)目制項(xiàng)目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)項(xiàng)目部。項(xiàng)目部實(shí)行獨(dú)立核算，對項(xiàng)目的經(jīng)營效益負(fù)責(zé)，這種模式對地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高，但這是以后的發(fā)展趨勢。專業(yè)管理公司項(xiàng)目制是在完成項(xiàng)目前期開發(fā)和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)后，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實(shí)際情況來定的。 2、北京市 HYPERL

54、INK / 房地產(chǎn)開發(fā) HYPERLINK / 流程是怎樣？ 北京市 HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā) HYPERLINK / 流程 選址研究,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書 進(jìn)行項(xiàng)目的初步可研評估 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書, 編制項(xiàng)目建議書 向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 計(jì)委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委 計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽 進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報(bào)告 計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告 對可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；進(jìn)行融資運(yùn)作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地

55、意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報(bào)市房地局 結(jié)果報(bào)市房管局 市政府下文批地 畫樁位并給釘樁條件，測繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人 許可證 用地批準(zhǔn)書,評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) 申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證 按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意 地政部門審查安置方案、 見表到區(qū)配套部門征求意見 安置房 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書 場地三通一平,領(lǐng)取 HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)

56、手冊 規(guī)劃局審方案提出意見 1、到園林局申請伐樹許可證 2、了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案 修改后送首規(guī)委審圖 3、煤氣、道路、上下水改路由 4、到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報(bào)裝，做正式供電方案， 首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì) 申請臨時(shí)施工用電，委托施工。 出市政會(huì)議紀(jì)要 進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查） 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證p; 出施工圖 開節(jié)能證明 制作資料 到計(jì)委申請，列入計(jì)劃（建委會(huì)簽） 到稅務(wù)局取稅單 報(bào)價(jià)小組審查,領(lǐng)取銷售 到建委工程處領(lǐng)開工 持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、 許可證 審批表 經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡， 登記并取得許可證 建委、物價(jià)局下文批價(jià) 銷售 到市政部門蓋章證明市政

57、條件落實(shí) 四源費(fèi)繳納 到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù) 開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) 填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記 招標(biāo)辦看現(xiàn)場 編制標(biāo)底 招標(biāo)辦審查標(biāo)底 開標(biāo)會(huì) 定合同，寫評標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書 招標(biāo)辦蓋章同意 施工單位 質(zhì)量總站受理 市統(tǒng)計(jì)局 市審查局審核 市開發(fā)辦秘書 同意施工 質(zhì)量監(jiān)督 落實(shí)任務(wù) 資金來源，任務(wù) 處登記 來源及一切手續(xù) 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工 1、小區(qū)內(nèi)線 1、通知區(qū)園 1、按道路 1、到自來 1、到熱力 （自建鍋 1、到煤氣公司 路委托設(shè) 林局綠化 方案進(jìn) 水業(yè)務(wù) 公司報(bào) 爐房) 報(bào)裝 計(jì) 辦

58、行施工 科報(bào)裝 裝 1、環(huán)保 2、到規(guī)劃科定2、委托施工 2、交綠化費(fèi) 2、市政辦 委托線 2、委托線 局同 線路方案3、配電室土 3、綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計(jì)、 路設(shè)計(jì) 意鍋 3、設(shè)計(jì) 建工程驗(yàn) 路隊(duì)驗(yàn) 施工及 3、施工及 爐房 4、看現(xiàn)場 收 收 驗(yàn)收 驗(yàn)收 規(guī)劃 5、施工4、設(shè)備安裝 2、到市政 位置 6、業(yè)務(wù)科檢驗(yàn) 及驗(yàn)收 監(jiān)理所 2、委托 同意接氣5、送電 下水報(bào) 設(shè)計(jì) 7、憑通氣單到 裝 3、到勞 管網(wǎng)所辦固 3、規(guī)劃設(shè) 動(dòng)局報(bào)裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計(jì) 4、環(huán)保 手續(xù)及通氣 4、竣工驗(yàn) 局審查消音除塵設(shè)備 手續(xù) 收 5、竣工 8、憑接氣單到 驗(yàn)收 液化氣公司 辦各戶通氣 手續(xù) 9、通氣

59、全部工程竣工 四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章 憑驗(yàn)收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式 房屋驗(yàn)收 辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)證 項(xiàng)目的二次開發(fā)3項(xiàng)目開發(fā)各階段資金投入是怎樣？ 項(xiàng)目開發(fā)各階段，資金投入百分比下列各項(xiàng)資金回收及投入的百分比，以估計(jì)資金投入量。1、銷售成數(shù)。在預(yù)售公開時(shí)預(yù)計(jì)為60%70%，剩余的成數(shù)則假設(shè)于竣工交房時(shí)再全部售出。2、客戶付款條件。通常其定金、簽約金、開工款合計(jì)占12%15%，客戶銀行貸款60%70%，剩余的15%28%為工程期款，有些公司則另立名目，給予客戶公司貸款，不過公司貸款也大多是在結(jié)構(gòu)主體完成后至工程驗(yàn)收這一段期間收款。3、土地成本。這項(xiàng)成本為先期投入，所以土地融資也多在土地買受人并過戶完成時(shí)就取得，額度多為土地買入成本50%70%之間。4、建筑施工融資額度。一般而言，為營建成本的45%60%，但撥款則要視銷售情況而定。若銷售率未達(dá)30%60%（視景氣狀況而定），即使已取得建筑施工融資的額度也可能無法利用，因?yàn)樗前凑展こ踢M(jìn)度撥款，一旦銷售不理想，金融機(jī)構(gòu)大多會(huì)凍結(jié)建筑施工融資，暫停核撥。5、營建成本。這項(xiàng)成本的投入也是依照工程進(jìn)度。6、銷售費(fèi)用。如果采用包銷，則只有銷售出去才須支付這筆費(fèi)用，一般銷售代理公司收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為銷售額的3%左右。7、土地增值稅。這項(xiàng)成本發(fā)生于土地過戶給客戶的時(shí)期。8、管理費(fèi)及雜費(fèi)。此項(xiàng)成本則大多隨著時(shí)間而發(fā)生，約為銷售額的