西安項(xiàng)目市場調(diào)研及定位方案

1、.：.；東二環(huán)，全安康主題親水人文家園 星河城市場調(diào)研及定位報(bào)告方案市場調(diào)研及定位方案目 錄前 言第一部分 調(diào)查闡明一、調(diào)查目的二、調(diào)查內(nèi)容三、調(diào)查方法四、調(diào)查范圍第二部分 市場環(huán)境調(diào)研一、西安市宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析二、西安市房產(chǎn)市場開展分析三、西安市房產(chǎn)開展走勢四、西安市居民房地產(chǎn)消費(fèi)心思和行為分析五、城東房產(chǎn)開展分析六、區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及競爭樓盤分析第三部分 工程地塊開發(fā)條件分析一、地塊現(xiàn)狀描畫二、地塊SWOT分析第四部分 工程開發(fā)可行性分析一、市場時(shí)機(jī)點(diǎn)分析二、市場風(fēng)險(xiǎn)分析三、物業(yè)開發(fā)條件設(shè)定第五部分 產(chǎn)品定位一、目的客戶群體定位二、價(jià)錢定位三、產(chǎn)品定位四、建筑設(shè)計(jì)建議五、園林設(shè)計(jì)建議六、

2、小區(qū)配套建議七、商業(yè)部分定位建議第六部分 投資分析測算一、技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的二、本錢費(fèi)用測算前 言首先贊賞中興公司給予上海聚會不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)這次協(xié)作的時(shí)機(jī)。在接受中興公司西安工程的明確任務(wù)義務(wù)后，我公司抽調(diào)謀劃部資深高級謀劃師三人，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶I(yè)人士分為三組，針對“中興西安工程的根本情況、市場環(huán)境以及周邊區(qū)域、社會環(huán)境及其競爭對手和對東郊區(qū)房地產(chǎn)市場及本工程基地等有效針對性區(qū)域作了為期天的實(shí)地調(diào)研。經(jīng)過此次調(diào)研，他們以為“中興公司西安工程屬西安市具較好開展?jié)摿Φ牡禺a(chǎn)工程，同時(shí)工程本身優(yōu)勢和優(yōu)勢均較為突出和明顯。在后面的分析中，他們將提出工程優(yōu)勢、優(yōu)勢，并客觀的闡明其利弊，他們的目的是全面地對待本工程和

3、同行競爭工程的優(yōu)劣，這對于下一步合理躲避風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)既定的宣傳、銷售目的，有著極其重要的意義。本次調(diào)研分析，僅是在初步伐查的根底上分析的。由于市場多變，許多數(shù)據(jù)尚處于變幅之中，因此他們所能談汲到的一些理念、結(jié)論和建議僅是我方的一得之見，疏漏之處、可爭議之處，都是能夠存在的，他們力求以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來提出問題和分析問題，力求堅(jiān)持觀念與實(shí)務(wù)操作的前后延續(xù)性和一致性。本著對貴公司西安工程擔(dān)任的態(tài)度，我公司集中團(tuán)隊(duì)力量，組織了多次議案動(dòng)腦會議，對市調(diào)樣本以數(shù)據(jù)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)分析。他們將在此調(diào)研報(bào)告的根底上，進(jìn)而撰寫全程營銷謀劃方案，并不斷再度做深化調(diào)查研討和調(diào)整、完成、完善營銷推行及銷售戰(zhàn)略，確保整個(gè)工程宣傳推行

4、的勝利和銷售義務(wù)的順利完成。第一部分 調(diào)查闡明一、調(diào)查目的我公司本次對中興西安工程的市場調(diào)查，目的是在充分掌握西安市房地產(chǎn)市場以及有關(guān)數(shù)據(jù)的根底上，從動(dòng)態(tài)的角度分析西安市房地產(chǎn)市場開展的趨勢，從而分析中興西安工程和周邊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)工程的開展趨勢和潛在時(shí)機(jī)，為工程定位和營銷戰(zhàn)略的正確制定提供根據(jù)。二、調(diào)查內(nèi)容本次市場調(diào)查以工程為中心，針對工程當(dāng)前的地理環(huán)境、周邊經(jīng)濟(jì)開展程度、人文環(huán)境、人口密度、社區(qū)配套、居民購買力和購房決策影響要素、主要競爭樓盤等情況進(jìn)展調(diào)研分析。三、調(diào)查方法本次市場調(diào)查采用了實(shí)地調(diào)查、深度訪談等方式搜集一手資料，并從經(jīng)過統(tǒng)計(jì)部門、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)購買相關(guān)數(shù)據(jù)等方式，針對本地的市

5、場情況做目的性非常強(qiáng)的專項(xiàng)調(diào)查。四、調(diào)查范圍本次調(diào)查以工程為中心，在了解西安中興房地產(chǎn)開發(fā)公司運(yùn)營開展實(shí)態(tài)的根底上，對工程進(jìn)展深度的調(diào)研分析，對東郊區(qū)進(jìn)展了深化的調(diào)研。本次調(diào)查同時(shí)也針對西安在建和待建工程進(jìn)展了調(diào)研，點(diǎn)、線、面全面結(jié)合，深化調(diào)查分析了西安市房地產(chǎn)市場。第二部分 市場環(huán)境調(diào)研一、宏觀經(jīng)濟(jì)情況年至今，西安市加快推進(jìn)國際化、市場化、人文化、生態(tài)化進(jìn)程，全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、安康開展，城市功能進(jìn)一步完善，人民生活程度明顯提高，實(shí)現(xiàn)了西安經(jīng)濟(jì)和社會開展的預(yù)期目的，“十五方案順利完成。 西安市目前的宏觀經(jīng)濟(jì)情況在全國各大城市相比較來看，與興隆城市尚有一定的差距，但是在西部城市中居于前列

6、；對外來人口的吸引才干較強(qiáng)；整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)穩(wěn)步上揚(yáng)的開展態(tài)勢。年，西安市國民消費(fèi)總值為.億元，按可比價(jià)錢計(jì)算，比上年增長.。其中，第一產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.；第二產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.；第三產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.?！笆迤陂g，全市消費(fèi)總值年均增長.。按常住人口計(jì)算，年全市人均消費(fèi)總值為元，是年的.倍。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由年的.：.：.調(diào)整為年的.：.：.?！笆迤陂g三次產(chǎn)業(yè)年均增長速度分別為.、.和.。 全市居民消費(fèi)價(jià)錢總程度比上年上升.，其中居住價(jià)錢上漲.。商品零售價(jià)錢下降.。房屋銷售價(jià)錢上漲.。工業(yè)品出廠價(jià)錢上漲.。原資料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)錢上漲.。 截至年末全市戶籍總?cè)丝?萬人，其

7、中男性.萬人，女性.萬人，性別比：。在總?cè)丝谥校r(nóng)業(yè)人口.萬人，非農(nóng)業(yè)人口.萬人。 全市在崗職工年平均工資元，比年添加元；城市居民人均可支配收入元，比上年增長.，比年添加元，“十五期間年均增長.；農(nóng)民人均純收入元，比上年增長.，“十五期間年均增長.。城市居民人均生活消費(fèi)支出元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出元，分別比上年增長.和.，其中食品消費(fèi)支出占生活消費(fèi)支出的比重分別為.和.。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額.億元，比年初增長.。城市居民人均居住面積.平方米，鄉(xiāng)村居民人均居住面積.平方米。 二、西安市房地產(chǎn)市場開展分析、宏觀政策的影響 從年到年，在短短的三年多時(shí)間里，西安市城建及維護(hù)資金投入由多億元猛增到億

8、元，巨額的投資令西安的人文和生態(tài)建立都有很大的開展，換來了城市功能以人為本的喜人變化以及市民發(fā)自內(nèi)心的喜悅和滿足。而年城市建立和維護(hù)投資仍將堅(jiān)持億元的高投入程度，促使西安的城市功能不斷完善。 九部委新政出臺近個(gè)月，而出臺地方實(shí)施細(xì)那么的城市卻不多，實(shí)施細(xì)那么的“難產(chǎn)顯示九部委新政對房地產(chǎn)行業(yè)的影響之大。目前由西安市建委、國土資源局、規(guī)劃局和房屋管理局結(jié)合起草的討論稿曾經(jīng)出爐，這無疑給處于張望甚至迷茫形狀的開發(fā)商指明了方向。在“西安細(xì)那么中明確顯示，根據(jù)西安市各區(qū)域商品住房開發(fā)程度和定位，分區(qū)控制套型建筑面積。針對住房工程套型建筑面積的控制管理，以土地出讓到施工圖設(shè)計(jì)和審查，辦理建立工程規(guī)劃答應(yīng)

9、證與施工答應(yīng)證直至發(fā)放商品房預(yù)售答應(yīng)證，程序嚴(yán)密，環(huán)環(huán)相扣，防止脫節(jié)，在每一個(gè)環(huán)節(jié)都加強(qiáng)了對開發(fā)工程嚴(yán)厲按照住房套型建筑面積控制規(guī)范監(jiān)管的力度，并對不同行事主體違反相關(guān)規(guī)定列出了明晰的處分條款。今年二季度以來，國家針對房地產(chǎn)市場進(jìn)展了一輪新的調(diào)控，公布了一系列嚴(yán)峻的調(diào)控措施，主要包括：月日的“國六條、月日的九部委“十五條、月日建立部的、月日、月日國稅總局發(fā)布的、月日人民銀行對存貸款的加息舉措以及月日等等。對于宏觀調(diào)控，雖然短期內(nèi)會對行業(yè)呵斥一定影響，但從根本上來說是為了使行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)更加安康地開展。在月末，國務(wù)院下發(fā)了，在進(jìn)一步明確土地管理和耕地維護(hù)的責(zé)任，真實(shí)保證被征地農(nóng)民的長久生計(jì)，規(guī)范

10、土地出讓收支管理，調(diào)整建立用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)規(guī)范一致公布制度，制止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建立用地，強(qiáng)化對土地管理行為的監(jiān)視檢查，嚴(yán)肅懲罰土地違法違規(guī)行為等八方面作出嚴(yán)厲規(guī)定。這也被看作新一輪調(diào)控中的“國八條。這些政策雖然并非直接針對市場供求，但對規(guī)范市場起到的作用要更耐久。對西安來說，國家的新一輪宏觀調(diào)控政策正當(dāng)其時(shí)。西安房地產(chǎn)市場自啟動(dòng)以來，總體上雖然開展勢頭良好，但也不可防止地存在著一些問題和矛盾，如供求構(gòu)造不平衡、市場次序混亂等。這些問題的存在，不同程度地影響了房地產(chǎn)市場的安康繼續(xù)開展，也影響了中央提出的“調(diào)和社會的建立，置信在國家的新一輪政策調(diào)控下，西安房地產(chǎn)市場會更好

11、地開展。、西安市房產(chǎn)市場開展概述總體來說，西安的房產(chǎn)市場安康開展，住房價(jià)錢堅(jiān)持穩(wěn)定。年新建商品房買賣.萬套，買賣面積萬平方米，買賣金額億元；二手房買賣套，買賣面積萬平方米，買賣金額億元。年上半年全市住房價(jià)錢仍呈增勢。截至月底全市新建商品房銷售余套，銷售面積萬平方米，銷售金額億元。住房均價(jià)元/平方米，同比增長.，低于的全年控制目的。供應(yīng)量：年度商品住宅完成投資.億元，占商品房投資總額的.%。全年累計(jì)完成施工面積萬平方米，開工面積為萬平方米，新開工面積為萬平方米。銷售量：年西安普通住宅平均在售價(jià)錢為元/平方米，較上年增長.%；市場成交均價(jià)為元/平方米，較上年增長.%。全年累計(jì)銷售面積為萬平方米，實(shí)

12、現(xiàn)銷售額億元，占商品房銷售額總量的.%。空置量：年末西安商品住宅空置面積為.萬平方米，占商品住宅空置面積總量的.%。結(jié)論：、西安房地產(chǎn)行業(yè)開展態(tài)勢良好，投資建立更加理性，日趨成熟；、市場新開工、施工建立面積與銷售面積同步增長，供需較為平衡；、房價(jià)堅(jiān)持小幅穩(wěn)定上揚(yáng)，現(xiàn)有價(jià)錢程度以逐漸被需求市場認(rèn)可；、外來強(qiáng)勢開發(fā)公司的進(jìn)駐使市場競爭環(huán)境更加猛烈；中海、綠地、和記黃埔等國內(nèi)房產(chǎn)巨頭紛紛進(jìn)入西安，為西安帶來了新的運(yùn)營理念和管理機(jī)制，促進(jìn)了西安的房產(chǎn)開發(fā)程度。三、西安市房產(chǎn)開展走勢、總體趨勢西安的房產(chǎn)市場開展進(jìn)入了良性開展軌道，詳細(xì)表如今以下三方面：、市場有了新的變化；高質(zhì)量住宅成為主導(dǎo)，品牌企業(yè)笑傲

13、市場；競爭更加猛烈；、樓市在政府的宏觀調(diào)控和市場監(jiān)視下，將更加規(guī)范；、購房者越來越理性，有了更多的選擇余地。、開展格局他們從西安市規(guī)劃局了解到，西安的未來開展以“一城“二環(huán)“三區(qū)“六線“三河“八點(diǎn)為中心打造，其主題為“打造魅力文化西安?！耙怀俏靼怖铣羌疵鞒牵腑h(huán)城東、西、南、北路環(huán)繞的古明城。本次規(guī)劃中，主要強(qiáng)調(diào)的老城是三橫、三縱的規(guī)劃理念思想。在歷史文脈構(gòu)思方面，應(yīng)發(fā)掘唐、明軸的歷史底蘊(yùn)性，使其在商業(yè)文化根底上，提升歷史價(jià)值。如朱雀路、解放路、雁塔路的唐軸設(shè)計(jì)，南北大街的明軸設(shè)計(jì)。 “二環(huán) 在二環(huán)構(gòu)造規(guī)劃方面，環(huán)城路內(nèi)部為明清時(shí)期的城墻，城內(nèi)擁有大量明清風(fēng)格建筑，有著深沉的文化底蘊(yùn)。目前，在

14、環(huán)城路與二環(huán)路之間缺乏有效的、合理的文化銜接，因此必需在兩者之間找到一系列的線，然后再在線中提煉相關(guān)的文化點(diǎn)，從而起到銜接兩個(gè)環(huán)的紐帶的作用。而在二環(huán)之間的其他區(qū)域那么作為風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，以烘托整個(gè)二環(huán)區(qū)域的文化氣氛，乃至提高整個(gè)城市的文化檔次。 “二環(huán)構(gòu)造表示圖 “三區(qū) 根據(jù)西安文化構(gòu)造體系框架分析，在原有城市空間形狀根底上擴(kuò)展為不同的文化交融關(guān)系。在空間體系上以古城區(qū)為中心，周邊歷史文化維護(hù)區(qū)為載體，以“高新區(qū)、“曲江新區(qū)和“經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為支點(diǎn)，構(gòu)成西安城區(qū)建立文化空間上存在的隱形“金字塔，構(gòu)成西安獨(dú)特的文化機(jī)構(gòu)體系構(gòu)造框架。 “六線 根據(jù)西安歷史的演化及現(xiàn)狀的研討，在現(xiàn)狀根底之上合理地延伸

15、，構(gòu)成西安地域主要“六線的概念。 橫軸：西安古城天際線輪廓過渡軸、歷史文化演化過渡軸、主要綠化景觀帶軸。 縱軸：長安龍脈軸、唐歷史文化延伸軸、唐歷史空間延伸軸。 “三河 三河是指：城北的渭河，城東的浐河、灞河。目前兩河流域各有一開發(fā)區(qū)：涇渭流域?yàn)椤拔靼铂F(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，浐灞流域?yàn)椤拔靼矝哄焙泳C合開發(fā)區(qū)，這樣兩河就交相呼應(yīng)，相映成輝。在整體風(fēng)格定位上，三水環(huán)繞之處是表現(xiàn)渭河、浐河、灞河與城區(qū)內(nèi)外環(huán)境的有機(jī)交融，展現(xiàn)大氣、活潑、親和自然的旅游風(fēng)貌的重要窗口。 “八點(diǎn) 在文化體系規(guī)劃之中，根據(jù)現(xiàn)狀確定現(xiàn)階段八點(diǎn)即八個(gè)重要節(jié)點(diǎn)：城外大明宮遺址、玄武門遺址、小雁塔歷史文化維護(hù)區(qū)、大雁塔歷史文化維護(hù)區(qū)。

16、城內(nèi)張學(xué)良公館、楊虎城公館、八辦留念館等開掘近現(xiàn)代革命歷史愛國主義旅游道路，開掘碑林博物館地域文化旅游道路。結(jié)論： 從本工程所在地塊的區(qū)域分析，該區(qū)域既處于打造的“二環(huán)以內(nèi)，又位于浐河、灞河的輻射區(qū)域內(nèi)，是未來重點(diǎn)打造的“西安浐灞河綜合開發(fā)區(qū)的必經(jīng)之路。從這種遠(yuǎn)景的規(guī)劃分析來看，本工程的開發(fā)前景比較樂觀。四、西安市居民房地產(chǎn)消費(fèi)心思和行為分析特別闡明：本數(shù)據(jù)來源于我公司在西安的協(xié)作機(jī)構(gòu)于年月所做的市場調(diào)查，其數(shù)據(jù)僅作參考。.中小戶型需求有所添加經(jīng)過了房地產(chǎn)開發(fā)第一輪之后，部分需求較大戶型的城市富有客戶曾經(jīng)完成了第一次置業(yè)，大戶型曾經(jīng)滿足了他們的要求，城市購房的第二批消費(fèi)者，即城市白領(lǐng)和工薪階層

17、才逐漸成為購房的主力軍，這是一支龐大的群體，也是支持城市房地產(chǎn)開發(fā)的脊梁。在最新的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，選擇-的客戶依然占主流，占總調(diào)查人數(shù)的.%。以此面積為根底上、下增減-。選擇-的占被調(diào)查人數(shù)的.%，選擇-的占被調(diào)查人數(shù)的.%，選擇-的房屋占據(jù)了被調(diào)查總?cè)藬?shù)的.%，可見-是西安市理想的購房面積和需求。戶型意向調(diào)查表工程-以上人數(shù)比例. 在戶型調(diào)查中選擇三居室、二居室仍是西安市場的主流，分別占被調(diào)查人數(shù)的%和.%，由此可見，三居室和兩居室是當(dāng)前的主力戶型，由此可預(yù)測-的三居室設(shè)計(jì)能夠會成為未來一個(gè)階段的搶手戶型。、圖-所示。戶型意向調(diào)查表二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房一廳四房二廳復(fù)式其他人數(shù)

18、人比例. 價(jià)錢是影響消費(fèi)者購房的首要要素經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，價(jià)錢和位置，仍是消費(fèi)者購房首先思索的要素，分別占購房要素的%和%，反映了西安市購房者量入而出的理性一面，同時(shí)也闡明西安房地產(chǎn)市場已開場進(jìn)入成熟的前沿。 . 高層、小高層建筑受人關(guān)注調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，高層和小高層倍受關(guān)注，分別占.%和.%，可見人們高層和小高層的概念還不是很清，能夠是更多的思索了采光和空氣凈度方面，并未從價(jià)錢和物管費(fèi)方面思索，當(dāng)然也折射出高層、小高層的市場空白。如以下圖-所示：項(xiàng) 目高層住宅層高超越層小高層住宅約-層多層住宅層以下，有電梯普通多層住宅層以下，沒有電梯人數(shù)人比例. .近郊樓盤選擇比列增大調(diào)查中闡明，人們對大盤認(rèn)可度很高

19、，占被調(diào)查人數(shù)的.%；其中，近郊樓盤成為首選，占被調(diào)查人數(shù)的.%，而選擇市區(qū)樓盤的占被調(diào)查人數(shù)的.%，選擇遠(yuǎn)郊的占.%，從以上數(shù)據(jù)可以看出西安市居民的生活居住理念和生活質(zhì)量正在發(fā)生逐漸變化。首先，人們開場尋求安靜的生活，開場逃避喧嘩的日子；其二，城市的擴(kuò)展化以及市政公共設(shè)備的逐漸完善，正改善著人們的居住習(xí)慣；其三，郊區(qū)的房價(jià)相對市中心或鬧市區(qū)相應(yīng)廉價(jià)，人們易于接受。因此在今后幾年中，近郊的、交通便利的、戶型適中的、價(jià)錢適中的、環(huán)境較好的、配套齊全的大盤將使人們盼望的居住場所。如圖-所示:項(xiàng) 目市中心鬧區(qū)的大盤社區(qū)市中心鬧區(qū)的單體樓或小盤社區(qū)近郊的精品大盤社區(qū)近郊的單體樓或小盤社區(qū)遠(yuǎn)郊的精品大盤

20、社區(qū)遠(yuǎn)郊的單體樓或小盤社區(qū)人 數(shù)比例. .對住宅朝向排出您的偏好，仍為南北通透、座北向南。住宅朝向調(diào)查表南北對流朝南朝北東西向朝西最喜歡其次不喜歡 藍(lán)柱：最喜歡 紅柱：其次喜歡 黃柱：最不喜歡.意向購房的住宅的裝修規(guī)范，仍以毛坯房和精裝為主。 意向購房的住宅的裝修規(guī)范調(diào)查表工程全毛坯提供普通裝修廚衛(wèi)高檔裝修，其他毛坯開展商提供多種套餐供買家選擇，裝修費(fèi)另付開展商提供精裝修人數(shù)人比例. .意向購房理想的客廳以中小廳為主體。意向購房的理想的客廳面積調(diào)查表-以上人數(shù)人比例. 、意向購房的理想的臥室為。意向購房的理想的臥室面積調(diào)查表-以上人數(shù)人比例. 、意向購房的理想陽臺設(shè)計(jì)仍要求封鎖意向購房的理想陽

21、臺調(diào)查表傳統(tǒng)開放式陽臺落地玻璃陽臺封鎖式陽臺其他比例. . 意向購房的對住宅每層戶數(shù)的要求： 兩戶及以下三至四戶五至六戶七至八戶九戶或以上無所謂比例. .意向購房的對付款方式的要求： 一次性付款分期付款銀行按揭比例. 五、城東房產(chǎn)開展分析、城東綜合環(huán)境 西安是一個(gè)缺水的城市，就此而言，傍大河而居的城東區(qū)可謂得天獨(dú)厚。歷史上，這里水波瀲滟，柳蔭蔽天，曾經(jīng)是文人雅士折柳相送、依依惜別的人文故地，也是達(dá)官貴人休閑避暑的地方。建國后，還是得水之利，這里被國家規(guī)劃為西部重要的紡織工業(yè)基地，全省十大國棉廠城東區(qū)獨(dú)居其四，近萬紡織產(chǎn)業(yè)工人發(fā)明了灞橋歷史上難得的輝煌。然而，隨著改革開放和國家產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整，因

22、水而名、因水而旺的灞橋區(qū)，開展的優(yōu)勢也因水逐漸顯現(xiàn)，有專家分析總結(jié)為三個(gè)字：一是“弱。長期依托紡織工業(yè)導(dǎo)致城市功能建立薄弱而單一，灞橋城建區(qū)只需平方公里，城市化進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，邊緣化危機(jī)日趨明顯：二是“亂。由于長期缺乏整體戰(zhàn)略規(guī)劃，浐、灞河沿岸渣滓成堆，污水熏天，采沙取土，滿目嶙峋；三是“慢。伴隨著國有紡織工業(yè)的困難轉(zhuǎn)型，由于城市化程度低下和環(huán)境問題，新興產(chǎn)業(yè)聚集度低，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)開展相對緩慢。水一直是城東的一大主題，年，西安市委常委會專題研討浐灞河經(jīng)濟(jì)社會開展問題時(shí)，特別提出要把浐、灞河區(qū)域建成以綠色為主、綠水相融、房在林中、人在綠中的生態(tài)環(huán)境的優(yōu)良示范區(qū)域。目前，浐河城市段曾經(jīng)建成數(shù)座橡膠壩

23、，并已構(gòu)成數(shù)千畝水面。這一距市中心最近、離繁華不遠(yuǎn)、西安城區(qū)首個(gè)活水區(qū)域的構(gòu)成，不僅使這一過去被人忽視的區(qū)域魅力得到彰顯，而且使這一區(qū)域價(jià)值得到了快速提升。隨著沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈水岸東方等一批毗鄰浐河的樓盤相繼亮相，樂水市民已蜂擁而至。從商業(yè)環(huán)境上看，城東擁有康復(fù)路綜合市場、輕工零售市場和小食品零售市場一條街。以康復(fù)路、輕工市場、義烏商城為中心的中心商圈，令城東商賈云集，人氣旺盛?！翱祻?fù)路市場已有余年的開展歷史。它對陜西乃至整個(gè)西北五省來說，影響非常之大，這也難怪康復(fù)路被譽(yù)為“西北第一大市場。這里馬路邊的攤位加上兩邊近座招商樓，大大小小的個(gè)體運(yùn)營戶多家，從業(yè)人員兩萬余人，年成交

24、額億元以上，每天有五六萬人在這里進(jìn)進(jìn)出出。毫不夸張地說，康復(fù)路是讓西安商貿(mào)經(jīng)濟(jì)充溢活力的一個(gè)“發(fā)動(dòng)機(jī)，也極大地提升了城東的居住溫馨度和區(qū)域價(jià)值。城東區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)以前是紡織業(yè)，如今是軍工業(yè)和機(jī)電產(chǎn)業(yè)。從年起，一個(gè)個(gè)大型紡織企業(yè)在這里屹立起來，幾乎是一夜之間，西安紡織城以宏偉的氣勢拔地而起。包括西安紡織城在內(nèi)的我國紡織企業(yè)在短短數(shù)年間，消費(fèi)出的產(chǎn)品供應(yīng)了幾億人十幾年的需求。曾幾何時(shí)，紡織城在西安經(jīng)濟(jì)份額中力拔頭籌。上世紀(jì)年代，紡織行業(yè)堪稱陜西省出口創(chuàng)匯第一大行業(yè)，消費(fèi)效益僅次于機(jī)械制造。但是到了年代后期，由于人們認(rèn)識上的誤區(qū)，紡織業(yè)開場衰落，與紡織業(yè)休戚相關(guān)的紡織城也就開場凋敝。目前城東的支柱產(chǎn)業(yè)

25、一是以韓森寨為中心的國防工業(yè)區(qū)，除“華山、 “東方和“昆侖機(jī)械廠、黃河機(jī)械制造廠、西北光學(xué)儀器廠家大軍工企業(yè)外，陜西汽車總廠，西安微波設(shè)備廠亦坐落其間；二是以胡家廟為中心，省屬工業(yè)為骨干的建筑機(jī)械、機(jī)電工業(yè)區(qū)，該工業(yè)區(qū)在年建成了全國最大的中外合資制藥企業(yè)楊森制藥公司。從道路設(shè)備看，城東與城內(nèi)交通便利，二環(huán)路全線貫穿，三環(huán)路全線開工，估計(jì)明年就能開工，繞城高速也曾經(jīng)開場通車。紡織城的道路設(shè)備也較好，不過通的公交線路相對較少，與其他區(qū)域往來不是很方便。從教育上看，城東有西安交通大學(xué)、西安工業(yè)學(xué)院等大專院校以及交大、工業(yè)學(xué)院附屬中學(xué)、黃河、西光、昆侖子校等知名大、中小學(xué)，也為區(qū)域提供了良好的教育背景

26、，構(gòu)成了城東日漸濃重的文化教育氣氛，由此所衍生的校園經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、使東部具有了與南郊伯仲難分的優(yōu)勢。除了浐灞生態(tài)區(qū)的大水大綠，城東還擁有占地七百多畝西安目前最大的城市公園興慶宮公園，另外，還有原來占地畝的老動(dòng)物園，動(dòng)物園遷出后已被西安市辟為永久性公園綠地，即如今的長樂公園，這兩大公園為城東增添了不少大自然氣味。城東不僅構(gòu)筑了適宜人居的環(huán)境，也是西安最親近自然的生態(tài)區(qū)。另外，城東的醫(yī)療配套也是很好的，有第四軍醫(yī)大學(xué)、西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、省紡織醫(yī)院等知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)。綜上所述，城東的綜合環(huán)境優(yōu)勢在西安是比較突出的，無論是自然環(huán)境、道路設(shè)備，還是教育、商業(yè)配套，都是比較完備的，規(guī)劃上更是有大的格局

27、，不過經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)相對較弱，降低了城東的開展速度。不過，綜合來說，城東的未來開展是值得等待的。、城東與其他區(qū)域的比較按照過去的西安市區(qū)域規(guī)劃，東郊是紡織城，西郊是電子城，南郊是文化區(qū)，北郊是農(nóng)業(yè)區(qū)。在這樣的規(guī)劃下，城東的紡織業(yè)在建國后到世紀(jì)年代中期有宏大的開展，但是其后卻舉步維艱。與城東類似而又構(gòu)成鮮明對比的是城南，這里也是交通方便,商業(yè)昌盛, 是西安的文教區(qū)，區(qū)內(nèi)高校林立, 西安%以上的高校都集中在這里，擁有良好的文化氣氛。向來是西安市民安家置業(yè)的首選,不斷到如今都沒有改動(dòng)的跡象。城南具有優(yōu)點(diǎn)，城東根本上也都有，區(qū)域內(nèi)也有不少高校，商業(yè)也昌盛，但是居住人氣相較城南卻差了不少。相對于城東衰敗的

28、紡織業(yè)，高新區(qū)無疑代表了西安新經(jīng)濟(jì)的未來。作為國家級的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，高新區(qū)經(jīng)過十五年的開展，曾經(jīng)成為西安市經(jīng)濟(jì)最活潑的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)總量約占西安市經(jīng)濟(jì)總量的%左右。由于經(jīng)濟(jì)的開展，相應(yīng)地帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)。高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量非常大，吸引了相當(dāng)數(shù)量的西安本地人和外地人在此置業(yè)。目前，高新區(qū)已成為西安市民任務(wù)和居住的理想?yún)^(qū)域。與高新區(qū)相比，城東的經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)是明日黃花，不過城東未來的房地產(chǎn)空間未必遜于高新區(qū)。城西是“西咸一體化的結(jié)合帶，并且北鄰即將建立的占地平方公里的漢長安城遺址森林公園，區(qū)域內(nèi)又有阿房宮遺址公園，經(jīng)濟(jì)開展也較好，還有比較繁華的土門商圈，相較于康復(fù)路自然不行，但是作為人們的生活區(qū)，城

29、西無疑是人們置業(yè)的一個(gè)較好選擇。并且城西南面緊接高新區(qū)，卻比高新區(qū)的房價(jià)低很多，所以對高新區(qū)工薪階層很有吸引力。綜合來說，城西開展的是不錯(cuò)，但是不會趕上城東。城東最大的特征是一個(gè)“水字，這是其他城區(qū)相形見絀的，城東未來的開展也將圍繞著“水進(jìn)展。其中浐灞河生態(tài)區(qū)就代表著城東的未來。、城東房地產(chǎn)現(xiàn)狀在西安樓市舊有格局中，南北開展勢如破竹，高新區(qū)一馬領(lǐng)先，曲江、經(jīng)開區(qū)異軍突起，只需東西樓市顯得矜持、內(nèi)斂，開展較緩。因此西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵的說法。而近兩三年以來，這一看法在西安地產(chǎn)界正逐漸改動(dòng)，尤其隨著新興駿景園、紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇家天下、沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈

30、水岸東方的相繼建成和亮相，西安城東地產(chǎn)逐漸變得炙手可熱起來。城東處喧嘩之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中交叉生活的理想佳地，既分開了市中心又不失其繁華，既遠(yuǎn)離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無疑是新都市主義的中心區(qū)域。一些外來投資商和外鄉(xiāng)開發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這一區(qū)域，眾多高質(zhì)量大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價(jià)值得到逐漸提升，并將蘊(yùn)涵極大潛力。目前城東房地產(chǎn)的開展主要在兩個(gè)片區(qū)，一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，近年來在城東開發(fā)的新商品房根本上都集中此片區(qū)；二是紡織城片區(qū)，主要是房改前開發(fā)的集資房和公房。近兩三年來，城東的住宅價(jià)錢根本上在元/平米左右浮動(dòng)，最近價(jià)錢變的比較鞏固，曾經(jīng)突破了元/平米，住

31、宅的銷售量也是迅速增長，近兩年的增速都在%以上。很顯然這預(yù)示著人們對城東地產(chǎn)的看好。康復(fù)路、輕工、義烏商城曾經(jīng)成了西安對外的貿(mào)易平臺，可以這么講：“大到家電，小到針線應(yīng)有盡有。西安市民衣食住行等物品的流通根本上都在這些大大小小的零售市場進(jìn)展。城東是一個(gè)大路貨的集散地，貨樣齊全、價(jià)錢廉價(jià)，是西北地域首屈一指的服裝、生活用品零售市場，多少年來商賈云集，繁華依然。城東的商業(yè)地產(chǎn)也是水漲船高，不斷崛起。近年來，丹尼爾服裝商城、多彩商城、華東服裝城、金朗商城等工程的落成運(yùn)營，充實(shí)著康復(fù)路商圈的商業(yè)氣氛。長樂路也已逐漸構(gòu)成了康復(fù)路之外的城東商業(yè)代表。白馬世紀(jì)廣場、西北商貿(mào)中心、新興G、輕工綜合商務(wù)樓等工程

32、建立，無疑使城東商業(yè)地產(chǎn)得以延伸。城東的寫字樓和別墅都非常少。寫字樓少是由于城東的產(chǎn)業(yè)比較特別軍工產(chǎn)業(yè)，因此也就不需求相應(yīng)的寫字樓。雖然如此，城東還是有一顆寫字樓明星西部電力國際商務(wù)中心屹立于互助路旁，一枝獨(dú)秀，闡明城東對寫字樓還是有需求的。城東的別墅也很少，僅沁水新城和就掌燈有一些，這與城東的環(huán)境特點(diǎn)有關(guān)，別墅或是依山傍水，或是建立在高爾夫球場、原始森林等優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)，對自然環(huán)境的要求很高，而以前浐灞河遭到污染，年后才開場治理，西安動(dòng)物園更是年搬遷的。沒有相應(yīng)地環(huán)境，別墅自然不會產(chǎn)生。、城東房地產(chǎn)前景“智者樂水，仁者樂山，人類總是逐水而居，在西安，以水為中心的浐灞生態(tài)區(qū)是一大亮點(diǎn)。浐灞生態(tài)區(qū)

33、位于西安市城區(qū)東部，是一個(gè)北到渭河，南到繞城高速，包括浐、灞兩河四岸的南北向帶狀區(qū)域，規(guī)劃總面積平方公里，其中集中治理區(qū)平方公里，是我市重點(diǎn)開展的“四區(qū)一基地之一，備受市委、市政府的注重和全市人民的關(guān)注。按照規(guī)劃，浐灞河生態(tài)區(qū)分三期開發(fā)，年完成，總投資約億元。新區(qū)將具備五大功能：一是結(jié)合河道整治和濱水環(huán)境的綜合開發(fā)，將構(gòu)成生態(tài)型濱水城市新區(qū)；二是在起步區(qū)東南構(gòu)成行政辦公功能區(qū)，包容部分市行政辦公管理職能；三是選擇浐灞新區(qū)作為歐亞大陸橋金融貿(mào)易首腦區(qū)，引入國際論壇、會展經(jīng)濟(jì)和地域總部經(jīng)濟(jì)；四是打造高質(zhì)量城市濱水居住區(qū)，吸納老城區(qū)的居住人口；五是隨著流域水環(huán)境整治工程的推進(jìn)和廣運(yùn)潭、三角洲歐亞論壇

34、等工程的定點(diǎn)和建立，將使浐灞河生態(tài)區(qū)在不久的未來成為西安市著名的休閑旅游度假區(qū)。廣運(yùn)潭生態(tài)區(qū)便是浐灞河治理開發(fā)的“第一站，號稱“西部第一水城。生態(tài)區(qū)總規(guī)劃面積.平方公里，包含了動(dòng)態(tài)游覽區(qū)、生態(tài)濕地景觀區(qū)、旅游度假景觀區(qū)、灞河水體景觀區(qū)四個(gè)部分，其中一期占地.平方公里。工程建成后，將以其豐富的水資源和綠色資源成為西安的“綠肺，效力于西安的生態(tài)建立，同時(shí)也將成為市民休閑旅游的好去處。工程方案投資億元、預(yù)期年月完工。浐灞生態(tài)區(qū)作為西安市自然景觀、生態(tài)體系建立的重要組成部分，將充分表達(dá)生態(tài)特征，表達(dá)大水大綠。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃人均公共綠地面積為.平方米，綠化率到達(dá)，在浐灞河河道、區(qū)內(nèi)水系和廣運(yùn)潭湖區(qū)構(gòu)成水面萬

35、多畝，在東部城區(qū)建成一道綠色屏障，成為西安的天然氧吧和生態(tài)補(bǔ)償區(qū)，平均每天可吸收二氧化碳噸，釋放氧氣噸，年滯留粉塵噸，成為名符其實(shí)的城市綠肺，極大地改善城東乃至西安的生態(tài)和人居環(huán)境。未來浐灞生態(tài)區(qū)將是一個(gè)包容萬人口的新城區(qū)，依托美麗的自然景觀，這里的房地產(chǎn)開展空間很大，尤其是高質(zhì)量住宅和旅游地產(chǎn)。城東在區(qū)域的開展上將構(gòu)成五個(gè)明顯的片區(qū)。一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，片區(qū)內(nèi)韓森寨軍工區(qū)和胡家廟機(jī)電工業(yè)區(qū)，有以康復(fù)路、輕工市場和義烏商城為中心的繁華商圈，有興慶公園、長樂公園和部分知名高校，房地產(chǎn)的開展無憂。二是紡織城片區(qū)，此片區(qū)紡織業(yè)曾經(jīng)落伍，目前沒有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近期開展令人擔(dān)憂，遠(yuǎn)

36、期將在浐灞生態(tài)區(qū)的帶動(dòng)下有較好的開展。三是浐河開發(fā)區(qū)，本片區(qū)濱水的優(yōu)勢無可阻撓，目前已有工程沁水新城、水岸東方和水岸清城，住宅產(chǎn)業(yè)的開展不容置疑。四是洪慶片區(qū)，本片區(qū)工業(yè)開展較好，還有部分軍工企業(yè)和科研院所，有產(chǎn)業(yè)的支撐，房地產(chǎn)的開展也會不錯(cuò)。五是狄寨片區(qū)，目前這里有所高校入駐，并擬擴(kuò)展規(guī)模，又有白鹿原鯨魚溝著名景點(diǎn)，前景令人看好。城東擁有康復(fù)路綜合市場、輕工零售市場和小食品零售市場一條街，商貿(mào)昌盛，人氣旺盛，商業(yè)地產(chǎn)大有可為?？祻?fù)路綜合市場每天人流如織，幾乎是人滿為患，所以目前正向長樂路開展，位于長樂路的大體量商業(yè)工程西北商貿(mào)中心正好印證了這種趨勢，也闡明了康復(fù)路商業(yè)地產(chǎn)仍有不小的開展?jié)摿Α?/p>

37、長樂中路輕工零售市場開展的也是有聲有色，與康復(fù)路綜合市場遙相呼應(yīng)，相互吸引，正逐漸交融為一個(gè)大市場，實(shí)現(xiàn)了兩大零售市場的雙贏，也推進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的開展。另外，胡家廟蔬菜副食零售市場、華清路青干果零售市場都為城東的商業(yè)地產(chǎn)提供了一展身手的時(shí)機(jī)。結(jié)論： 從城東目前的開展現(xiàn)狀和政府的打造力度來看，未來幾年的城東開展將非常迅速，這個(gè)片區(qū)將成為房產(chǎn)開發(fā)商最青睞的片區(qū)之一，房產(chǎn)的開展前景一片大好。但是客觀地分析，本工程位于城東的紡織城片區(qū)，這個(gè)區(qū)域?qū)⑹浅菛|遠(yuǎn)景開發(fā)中開發(fā)最為緩慢的一個(gè)片區(qū)，由于沒有支柱產(chǎn)業(yè)的支撐，間隔 未來的浐灞生態(tài)區(qū)也有一定的間隔 ，只能依托浐灞生態(tài)區(qū)的遠(yuǎn)景借勢開發(fā)，因此在開發(fā)的時(shí)候，不容

38、盲目的樂觀，要根據(jù)地塊周邊的開展現(xiàn)狀準(zhǔn)確地進(jìn)展定位，有利于開發(fā)商平穩(wěn)快速地回收資金。六、區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及競爭樓盤分析、年供應(yīng)及銷售概略投資建立： 年度城東區(qū)商品房施工面積為萬平方米，占全市總施工面積的.%，開工面積為萬平方米，占全市商品房總開工面積的.%，新開工面積為萬平方米，占全市商品房新開工面積的.%。消化程度：年度城東區(qū)住宅類物業(yè)在售均價(jià)為元/平方米，寫字樓類元 /平方米，公寓類物業(yè)均價(jià)為元/平方米，商服用房均價(jià)為元/平方米，別墅類物業(yè)在售均價(jià)為元/平方米。本年度城東區(qū)商品房銷售面積為萬平方米，占全市商品房總銷售面積的.%，銷售額為億元，占全市商品房銷售額的.%。城東區(qū)年各物業(yè)成交情

39、況： 公寓 普通住宅 商鋪 寫字樓總計(jì) 銷售面積平方米 銷售金額萬元 成交均價(jià)元/平米 、城東區(qū)域供應(yīng)樓盤列表樓盤稱號開發(fā)商工程地址占地面積總建筑面積總戶數(shù)戶型區(qū)間建筑形狀綠化率均價(jià)元/廣廈 水岸東方中國廣廈陜西廣福置業(yè)開展西安浐河?xùn)|側(cè)畝萬高層、小高層高層小高層沁水新城陜西兄弟置業(yè)西安市長樂東路號畝小高層花園洋房、別墅起就掌燈海潤國際西安市金花北路號畝萬高層、多層、小別墅紫薇 家天下西安高科示范產(chǎn)業(yè)投資西安市長樂東路號畝萬平米高層、小高層?xùn)|尚陜西龍揚(yáng)經(jīng)濟(jì)開展老動(dòng)物園北一期.畝高層、小高層、多層鑫龍 天然居西安瑞源置業(yè)建工路西段畝萬高層、小高層家緣陜西亞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)長纓東路號高層佳銘東郡佳銘置業(yè)

40、環(huán)城東路號旁層高層玫瑰坊陜西億佳房地產(chǎn)開發(fā)興慶路與長樂坊交匯處.畝層高層世紀(jì)廣場西安丹尼爾房地產(chǎn)開發(fā)公司西安市長樂西路畝層高層巧克力公寓陜西遠(yuǎn)大置業(yè)西安市南二環(huán)東口高層?xùn)|方星苑西安市房地產(chǎn)開發(fā)總公司東關(guān)正街與東關(guān)南街交匯處高層?xùn)|方廣場西安萬山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司南二環(huán)與東二環(huán)交匯處畝高層男才女貌西安旅游集團(tuán)恒大置業(yè)建工路號畝高層酈景豪庭陜西美麗家園置業(yè)環(huán)城南路東口與太乙路十字東南角平米高層結(jié)論：目前城東區(qū)域內(nèi)供應(yīng)工程較多，但大多為單體樓，且集中在長樂坊附近，從區(qū)域以及供應(yīng)體量分析，不能與本工程構(gòu)成直接競爭，對本工程的參考意義不大。 家緣 就掌燈 巧克力公寓 鑫龍 天然居、典型工程分析 從工程

41、所在的區(qū)域周邊來看，供應(yīng)的工程較少，而從體量和規(guī)模都能對本工程呵斥一定影響的工程就更是寥寥可數(shù)，以下幾個(gè)工程為工程周邊正在供應(yīng)的工程，僅作參考。萬國金色家園開發(fā)商：西安萬國房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工程地址：東二環(huán)內(nèi)含元路號占地面積：.平方米，合畝總建筑面積：萬平方米戶型區(qū)間：平米總戶數(shù)：戶樓盤形狀：中間為棟多層，周邊為棟高層。配套：幼兒園、會所、商業(yè)街價(jià)錢：初入市時(shí)均價(jià)元/，目前工程均價(jià)元/。實(shí)踐每套的銷售價(jià)錢已高于元/，根據(jù)在售房型的中間樓層中間價(jià)錢估計(jì)，估計(jì)實(shí)踐均價(jià)到達(dá)元/評價(jià)：該工程地理位置較本工程好，位于含元路東段，小區(qū)主入口位于的含元路是政府規(guī)劃中通往大明宮遺址維護(hù)區(qū)的主要干道，其綠化

42、條件和通達(dá)度高于本工程。該工程于年推出市場，首先面市的為內(nèi)部的棟多層，消化速度較快，目前曾經(jīng)售罄，其戶型區(qū)間為平米。目前在售的為四棟小高層，戶型在平米，一梯兩戶。該工程的戶型方正，由于是板式構(gòu)造，因此可以做到每個(gè)戶型堅(jiān)持南北通透，幾乎沒有黑廚黑衛(wèi)，這成為它順利銷售的一個(gè)主要要素。值得本工程自創(chuàng)的要素：該工程的順利銷售來源于把握到客戶對社區(qū)配套及戶型的需求，在單體樓大量放量的城東片區(qū)，尤其是舊紡織城板塊，該工程的出現(xiàn)填充了市場一個(gè)空白點(diǎn)，再加上其入市價(jià)錢較低，因此可以順利銷售，本工程在后期的設(shè)計(jì)和定價(jià)時(shí)，可以參考其做法。萬華園琳苑小區(qū)開發(fā)商：西安萬昱集團(tuán)萬勝地產(chǎn)工程地址：西安市新城區(qū)東元西路號占

43、地面積：約兩萬平方米，約畝總建筑面積：平方米總戶數(shù)：戶戶型區(qū)間：平方米樓盤形狀：棟層板式高層，棟層點(diǎn)式高層配套：會所、幼兒園、配套商業(yè)價(jià)錢：起價(jià)元/,均價(jià)元/。評價(jià)：該工程間隔 本工程所在地塊很近，就位于東元西路和東二環(huán)相交的路口，是客戶進(jìn)入本工程的必經(jīng)之路，假設(shè)到本工程入市時(shí)，這個(gè)工程的尾盤能夠和本工程構(gòu)成直接的競爭。此工程體量不大，為兩棟板式構(gòu)造的樓和兩棟點(diǎn)式構(gòu)造的樓，這樣的設(shè)計(jì)雖然在不同程度上能滿足不同消費(fèi)群體的需求，但對于一個(gè)社區(qū)的打造顯得檔次不均，不太合理。目前該工程樓梯曾經(jīng)呈現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境的打造還正在進(jìn)展。從戶型上分析，該工程共有種戶型，整體來說戶型差于萬國金色家園，有黑廚黑衛(wèi)的存

44、在。 對本工程的影響： 該工程的地段價(jià)值高于本工程，從交通的便利性和通達(dá)度來看都高于本工程，但是其產(chǎn)品設(shè)計(jì)和戶型較差，整個(gè)工程檔次不高，畝的工程作出來反而不如某些在售的單體樓，因此在銷售的過程中進(jìn)程比較緩慢，這些不利的要素能對本工程的設(shè)計(jì)敲一個(gè)警鐘，如何設(shè)計(jì)符合當(dāng)?shù)鼐用裥枨蟮墓こ坛蔀樗麄冊O(shè)計(jì)的一大難題。元豐怡家開發(fā)商：陜西元豐實(shí)業(yè)集團(tuán)工程地址：西安市新城區(qū)東元西路號占地面積：畝總建筑面積：平方米，其中地上建筑面積平方米，地下建筑面積平方米。戶型區(qū)間：平方米樓盤形狀：一共棟樓，除了目前建筑的一期，即靠東元西路的外圍有一棟多層，其他的都以小高層和高層為主。配套：會所、老年活動(dòng)中心、幼兒園、超市價(jià)錢

45、：該工程的詳細(xì)價(jià)錢尚未公開，一期的價(jià)錢預(yù)估在元/，后期的價(jià)錢將逐漸提升。評價(jià)： 該工程是在本工程斜對面正在推出的一個(gè)工程，其占地面積、容積率等都和本工程類似，而且目前處于預(yù)告階段，估計(jì)在本工程推出市場的時(shí)候，該工程將成為本工程最大和最直接的競爭對手。但是該工程目前只推出了最靠東元西路的兩棟樓，而且詳細(xì)資料不詳細(xì)，價(jià)錢也未確定，因此進(jìn)展可比性的要素不多，在后期的市場調(diào)查中，應(yīng)以此工程的推進(jìn)為重點(diǎn)調(diào)查內(nèi)容，并制定與其有差別的營銷戰(zhàn)略，在同質(zhì)化競爭中博得客戶。、區(qū)域潛在工程 在含元路即將開發(fā)一個(gè)工程，工程稱號為華榮風(fēng)景大院，工程定位較高端，占地面積不祥，該工程以萬國金色家園為主要對比工程，因此估計(jì)該

46、工程的占地面積和體量接近或略大于萬國金色家園。估計(jì)該工程在推售中會分流一部分本工程的潛在客戶，因此值得后期的關(guān)注。 第三部分 工程地塊開發(fā)條件分析一、地塊現(xiàn)狀描畫建筑需求表達(dá)本身的風(fēng)格以及樓盤的質(zhì)量，并與周邊未來規(guī)劃環(huán)境相協(xié)調(diào)；因此必需了解周邊地塊的現(xiàn)狀及未來的規(guī)劃情況，對工程周邊地塊未來的開展做出預(yù)測。、地塊概略 本地塊位于東元西路以南，地塊為方形，外形方正規(guī)那么。本工程間隔 東二環(huán)米，步行約分鐘。緊鄰地塊北側(cè)為東元西路；地塊南側(cè)和東側(cè)為規(guī)劃中的道路，地塊西側(cè)為八府莊小區(qū)的舊樓。本工程用地.公頃，合.畝，土地用途為住宅用地，運(yùn)用權(quán)年，容積率.。、周邊環(huán)境概述工程周邊環(huán)境概述周邊概略地塊東側(cè)平

47、整，剛拆遷終了，目前無任何建筑物的遮掩，以后為規(guī)劃中的道路。地塊南側(cè)目前為原廠房及當(dāng)?shù)鼐用穹?，建筑物較為破舊，比較影響視覺效果。西側(cè)為八府莊小區(qū)，該建筑物較破舊，比較影響視覺效果，建議在施工過程可加以簡單包裝，或用高大綠色植物來做遮擋，盡量防止該建筑對小區(qū)整體的影響。北側(cè)為東元西路，路對面無高層建筑，有兩個(gè)加油站，對本工程后期的推行有一定的影響。工程南側(cè)建筑 工程西側(cè)建筑 工程對面加油站 東元西路周邊建筑情況 周邊建筑物情況 周邊建筑物情況 地塊西南角 東元西路路口萬華園工程本工程地塊西側(cè)為-層民房，南側(cè)有層民房，西南角有一層小高層建筑。從西安規(guī)劃局了解到，短時(shí)間內(nèi)八府莊小區(qū)周邊改造的能夠性比

48、較小。這些未經(jīng)改造的建筑物將對本工程的視覺帶來一定影響，因此，本工程在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)和推行中一定要注重對這些不利影響要素的躲避和弱化。周邊主要道路和交通 目前工程所在地塊周邊僅有東元西路一條交通干道，以后規(guī)劃將建筑兩條道路將工程地塊進(jìn)展包圍，目前的東元西路為一條兩車道的城市道路。從東元西路往東三百米，就是城市級主干道東二環(huán)，從此角度分析，本工程的通達(dá)情況較好。 東元西路 東元路東二環(huán)現(xiàn)狀 本地塊公交線路比較興隆，主要有以下線路：公交線路經(jīng)過站點(diǎn)本站稱號發(fā)車時(shí)間收車時(shí)間邊家村、西北大學(xué)、西南城角、含光門、小南門、朱雀門、南門、鐘樓、西華門、新城廣場、民樂園、五路口、火車站東、太華路、含元路口、建華

49、路、八府莊、萬國金色家園、石家街、中鐵現(xiàn)代物流、礦山路口、辛家廟石家街：辛家廟、礦山路口、中鐵現(xiàn)代物流、石家街、新興駿景園、胡家廟、金花路、金花北路、互助路立交、興慶路、興慶公園北門、雞市拐、東門、大差市、和平門、建東街、李家村、魯家村、賽格電腦城、大雁塔、翠華路、雁塔西路、紅專南所、鐘研所、植物園石家街：辛家廟、礦山路口、中鐵現(xiàn)代物流、石家街、新興駿景園、胡家廟、木材加工廠、康復(fù)路北口、三府灣、多彩商城、火車站東、西閘口南口、北門、北大街、蓮湖公園、紅湖街、灑金橋、玉祥門、潘家村、勞動(dòng)路、公交分局、西稍門、灃鎬東路、錦園小區(qū)、桃園路、西大新區(qū)、玫瑰大樓、亞美大廈、高新路、高新一中石家街：五路

50、口、朝陽門、安仁坊、康復(fù)路、西北服裝城、金花路、胡家廟、石家街、中鐵現(xiàn)代物流、礦山路口、辛家廟、康樂園、新房村、兒童福利院石家街：鐵設(shè)院、千戶村、東新城市花園、公園南路中段、經(jīng)二路、愛民路、公園南路北口、康樂路南口、十六鄰居、康樂路北口、公園北路、西光福利區(qū)、省藥材公司、長纓賓館、胡家廟、新興駿景園、石家街、中鐵現(xiàn)代物流、礦山路口、四十八中、省軍干中心、大明宮陶瓷零售市場、大明宮建材市場、西鐵小區(qū)、余家寨、金茂建材市場、北十里鋪西村、佳馨花園、西安市圖書館、文景公園、鳳城三路、北康村、鳳城五路中段、鹽西村、白樺林居、交大經(jīng)發(fā)學(xué)院、西安出口加工區(qū)、鳳城十二路西段石家街：思源學(xué)院、神峪寺溝、公交八

51、公司、水泥廠、國棉五六廠、國棉四廠、國棉三場、堡子村、半坡、浐河、沁水新城、長樂坡、東郊車管所、萬壽路、公園北路、輕工市場、金花路、胡家廟、石家街、中鐵現(xiàn)代物流、礦山路口、辛家廟、辛家廟西村、井上村、百寰建材市場石家街：常家灣、鯨魚溝、神鹿坊南、神鹿坊北、灣子村、紅旗制動(dòng)廠、三殿村、浐河建材廠、穆蔣王村、紅旗市場、西京大學(xué)東校區(qū)、五星村、郭家灘、電力機(jī)械廠、半坡博物館、半坡、浐河、沁水新城、長樂坡、東郊車管所、萬壽路、公園北路、輕工市場、金花路、胡家廟、石家街、中鐵現(xiàn)代物流、礦山路口、辛家廟、辛家廟西村、井上村、百寰建材市場、余家寨、金茂建材市場、百花村、五二四廠、徐家灣、紅旗廠、紅旗西站、西

52、航福利區(qū)石家街：辛家廟、礦山路口、中鐵現(xiàn)代物流、石家街、胡家廟、家樂金花路店、金花路、西北服裝城、西京醫(yī)院、傘塔路、興慶路、興慶公園東門、興慶公園、南郭門、陜報(bào)社、和平門、建東街、李家村、瓦窯小區(qū)、文藝路、南稍門、小雁塔、夏家莊、省體育場西門、子午路、桔祥村、省腫瘤醫(yī)院、石油大學(xué)東門、西八里新村、城南客運(yùn)站石家街：南窯頭、南窯頭東區(qū)、高新一中高中部、楓葉苑、高科花園、玫瑰大樓、中心花園、光華路、徐家莊北口、白廟村、西工大、邊家村、黃雁村、小雁塔、西后地、朱雀門、振興路、南門、東木頭市、騾馬市、柏樹林、菊花園、馬廠子、民樂園、五路口、火車站西、火車站東、太華路、含元路口、建華路、八府莊、復(fù)合包裝

53、廠、膠輥廠、石家街、米秦路西口、秦孟街、杜家街、蘇王村、華清園小區(qū)、金裕青青家園、金裕南路石家街：主要商業(yè)配套地塊周圍公里范圍內(nèi)無成熟的商業(yè)配套，在東二環(huán)附近主要為集中的建材市場，周邊主要為社區(qū)型配套商業(yè)，無商業(yè)規(guī)模，商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，對周邊居民的效力才干較差；本工程周邊無成熟商業(yè)配套可以依托，目前周邊人口居住密度不低，但商業(yè)開展還沒有起步，隨著周邊住宅小區(qū)的開發(fā)，對商業(yè)配套的需求越來越迫切，商業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營將成為新的利益增長點(diǎn)。其他配套 在本工程輻射范圍一公里內(nèi)無其他相應(yīng)的成熟配套，以下配套主要集中在辛家廟和太華路附近，間隔 本工程兩到三站路，走路約二非常鐘路程。超市：太華路上的家世界超市、

54、大家潤超市；長纓西路上的家樂超市。銀行：東二環(huán)上有中國農(nóng)業(yè)銀行，含元路上有中國郵政和中國工商銀行；太華路附近有中國建立銀行。醫(yī)院：東二環(huán)上有陜建職工醫(yī)院，太華路有鐵指醫(yī)院；含元路有大華醫(yī)院。學(xué)校：辛家廟附近有陜重子校、工業(yè)學(xué)校；太華北路有繁華雙語幼兒園、八府莊小學(xué)；馬旗寨路有西航小學(xué)、四十八中。綜合市場：辛家廟附近有辛家廟市場；太華北路有八府莊綜合市場、太華北路綜合市場所水果蔬菜零售市場。二、地塊SWOT分析、SWOT列表 根據(jù)工程本身?xiàng)l件及周邊環(huán)境特征，編寫如下SWOT表，以便清楚認(rèn)識到本工程的優(yōu)勢、優(yōu)勢、時(shí)機(jī)和要挾。優(yōu)勢S優(yōu)勢W目前市場消化情況良好政府對片區(qū)的規(guī)劃投入加大鄰大明宮遺址，可以

55、借勢鄰東二環(huán)，間隔 火車站較近地塊在區(qū)域內(nèi)較大，非常方正周邊配套缺乏，大環(huán)境較差區(qū)域認(rèn)知目前相對不高外來開發(fā)商在當(dāng)?shù)厝狈ζ放铺栒倭r(shí)機(jī)O要挾T該片區(qū)目前正在規(guī)劃開展中，大明宮遺址維護(hù)區(qū)的開展，周邊自然環(huán)境將得到改善潛在工程的要挾在售的較為有規(guī)模的工程的要挾、SWOT總結(jié)根據(jù)本工程優(yōu)勢、優(yōu)勢及時(shí)機(jī)、要挾分析，本著發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢、逃避優(yōu)勢、發(fā)掘時(shí)機(jī)、躲避要挾的原那么，對SWOT進(jìn)展分析總結(jié)。發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢交通優(yōu)勢 本工程位于東元西路，東元西路是規(guī)劃中通往大明宮遺址的重要道路，是未來通往大明宮遺址維護(hù)區(qū)的主要干道；本工程緊鄰二環(huán)路，占據(jù)了城東區(qū)乃至全市的主要交通干道；從本工程到火車站非常方便，坐車不到非常鐘即到

56、；本工程門口有九條公交道路，可以通往城市的各個(gè)區(qū)域。擁有如此便利的交通優(yōu)勢，在后期的宣傳中應(yīng)重點(diǎn)把握，加大客戶對本區(qū)域交通便利的認(rèn)可度。地塊優(yōu)勢城東目前在供應(yīng)的工程中，為單體樓，其他為畝左右的小盤，本工程占地面積為.畝，在整個(gè)區(qū)域在供應(yīng)的樓盤中屬于占地面積較大的工程。再加上本工程地形方正，周邊無明顯高層建筑的遮擋，打造一個(gè)配套完善的社區(qū)具有天時(shí)地利的條件，因此在后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)加強(qiáng)對配套型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和打造，讓客戶喜歡本工程提供的一種生活氣氛和社區(qū)環(huán)境，加強(qiáng)地塊優(yōu)勢。躲避優(yōu)勢工程所在片區(qū)處于起步開展階段，周邊環(huán)境較惡劣，配套設(shè)備不完善，商業(yè)氣氛不濃重，這些都是本工程在大環(huán)境上的優(yōu)勢，可利用本

57、工程在產(chǎn)品質(zhì)量、性價(jià)比上的優(yōu)勢進(jìn)展單項(xiàng)優(yōu)勢突顯，盡量降低大片區(qū)環(huán)境對本工程的影響。S+W交通便利區(qū)域配套差目前本工程所在的八府莊區(qū)域在商業(yè)、醫(yī)療、幼兒學(xué)前教育等方面的配套都不太理想，但區(qū)域的主要優(yōu)勢也很明顯，房價(jià)較低，片區(qū)正在開展階段，從前期的市場調(diào)查來看，潛在購房者對本區(qū)域并不存在排斥的心思。因此他們以為區(qū)域配套的優(yōu)勢是本區(qū)域工程共同都有的，但關(guān)鍵的是如何戶發(fā)揚(yáng)好本工程的優(yōu)勢，在產(chǎn)品上打造具有質(zhì)量感和綜合性價(jià)比的時(shí)髦精品工程，才干形本錢工程的中心競爭力，以彌補(bǔ)本工程在其他方面給客戶的負(fù)面影響。發(fā)掘時(shí)機(jī)對時(shí)機(jī)點(diǎn)的把握決議工程成敗，也是對現(xiàn)有市場開發(fā)程度的突破，為工程今后的定位指明方向。為最大限

58、制的發(fā)掘市場時(shí)機(jī)點(diǎn)，可以從以下幾個(gè)方面入手：S+O交通便利 部分的規(guī)劃整治便利通達(dá)的交通和政府加大對片區(qū)開展的力度給客戶帶來更為理想的居住環(huán)境，這也是工程可以給客戶的物業(yè)升值的預(yù)期。板塊的整體升溫的大好市場時(shí)機(jī)目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤的銷售情況良好，使得客戶對區(qū)域的整體認(rèn)同度不斷提高，加上后期區(qū)域內(nèi)將會有土地不斷推向市場，開發(fā)力度加強(qiáng)，開發(fā)程度不斷提升，我工程可以在板塊整體升溫的同時(shí)入市，與區(qū)域的競爭工程共生，并以中心優(yōu)勢爭奪客戶，到達(dá)工程的快速銷售，完本錢工程的開發(fā)目的。躲避要挾本工程要挾主要來源于市場上其他工程的競爭。競爭壓力主要表達(dá)在兩個(gè)方面，一是開發(fā)量不斷加大，二是各工程開發(fā)程度也在不斷的提

59、高。對本工程而言躲避要挾，主要是要注重建筑設(shè)計(jì)上的投入，防止同質(zhì)化競爭，把握好入市時(shí)間。SO T區(qū)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃前景 市場競爭由于本工程本身在大環(huán)境上的優(yōu)勢，因此必需在建筑設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，努力營造良好的工程內(nèi)部環(huán)境。經(jīng)過媒體進(jìn)展客戶群區(qū)分，吸引市場留意力，構(gòu)成區(qū)域熱點(diǎn)，同時(shí)對產(chǎn)品賣點(diǎn)進(jìn)展大規(guī)模宣傳，從而在競爭中博得先機(jī)。地塊開發(fā)條件小結(jié)：本工程地塊位于開展中的城東區(qū)，本工程目前面臨地塊周邊配套設(shè)備極為不完善，區(qū)域認(rèn)知度不高等諸多方面的不利要素。但是用開展的目光來看，該區(qū)域目前的房地產(chǎn)市場正處于開展期，市場逐漸被外界所認(rèn)可，產(chǎn)品可超越的空間大，工程面臨極大的入市時(shí)機(jī)，同時(shí)本工程地塊本身資源較好，對

60、本工程的勝利開發(fā)將起到較大的支撐作用。從競爭的角度來看，由于區(qū)域市場正處于快速開展期，因此競爭環(huán)境日趨猛烈，在這樣的市場條件下，超越現(xiàn)有市場程度才干獲得最大化的利潤空間，經(jīng)過產(chǎn)品本身來躲避競爭風(fēng)險(xiǎn)，有效抓住市場時(shí)機(jī)。 第四部分 工程開發(fā)可行性分析一、市場時(shí)機(jī)點(diǎn)分析、市場開發(fā)時(shí)機(jī)分析宏觀經(jīng)濟(jì)向好開展從年-年西安市國內(nèi)消費(fèi)總值對比來看，西安經(jīng)濟(jì)堅(jiān)持了穩(wěn)定而快速的增長程度。經(jīng)濟(jì)的向好開展為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的大環(huán)境，同時(shí)對居民支付程度和購房才干的提升也有很大的促進(jìn)作用。價(jià)錢存在上漲空間年西安商品房住宅平均銷售價(jià)錢元/平方米，較去年增長了.%。其中住宅部分銷售價(jià)錢為元/平方米，較去年增長.%。年第三