鶴壁市橡樹玫瑰城市場調(diào)研提案(二)

1、工程定位客戶定位有錢人 追求生活檔次的提高靜態(tài)描畫年齡：40歲左右職業(yè)：單位中高層管理人員、企業(yè)老板文化素質(zhì)：學(xué)歷不高、社會(huì)閱歷豐富家庭構(gòu)造：上有老，下有小，兩代同住為主收入主源：薪金、灰色收入、運(yùn)營所得、其它收入數(shù)額：5000元/月以上資產(chǎn)量：有積存，有才干夠買三房或四房，少數(shù)買別墅或大戶型交通工具：公車、私車為主，少數(shù)出租車、電動(dòng)車工程定位客戶定位有錢人 行為描畫任務(wù)：普通任務(wù)時(shí)間不固定，應(yīng)付多起居：注重安康，較有規(guī)律，居家時(shí)間少，注重生活檔次購物：品牌商場和專賣店，喜歡、追求名牌運(yùn)動(dòng)：運(yùn)動(dòng)量無保證，以安康為主喜好：打牌、K歌、運(yùn)動(dòng)、旅游游覽：國內(nèi)景點(diǎn)、偶爾國際景點(diǎn)消費(fèi)：現(xiàn)金、銀行卡，消費(fèi)

2、量大工程定位客戶定位有錢人 心思描畫現(xiàn)實(shí)：注重現(xiàn)實(shí)，少有夢想理財(cái)：擅長理財(cái)，有投資理念恐懼：對人身平安、資產(chǎn)保值、投資工程風(fēng)險(xiǎn)的恐懼，但敢于進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)投資消費(fèi)忠實(shí)：較為忠實(shí)或極度忠實(shí)購買動(dòng)機(jī)：追求生活的全面提升，實(shí)現(xiàn)本身價(jià)值，投資工程定位客戶定位老年人 盼望安享晚年靜態(tài)描畫年齡：50歲以上職業(yè)：退休在家，閑散時(shí)間多文化素質(zhì)：學(xué)歷不高、價(jià)值觀固定，思想保守，不擅長接受新事物家庭構(gòu)造：下有一代或兩代人，夫妻同住收入主源：退休金、子女補(bǔ)貼、其它收入數(shù)額：1500元/月以上資產(chǎn)量：有積存，但因不能貸款，購買力有限，可買小戶型或小兩房交通工具：步行、公交車、出租車、自行車工程定位客戶定位老年人 行為描畫起

3、居：注重安康，生活有規(guī)律，居家時(shí)間多，注重生活質(zhì)量購物：商場、超市、集貿(mào)市場，重實(shí)惠運(yùn)動(dòng)：運(yùn)動(dòng)規(guī)律，以健身為主喜好：打牌、健身、旅游游覽：國內(nèi)景點(diǎn)消費(fèi)：現(xiàn)金為主，消費(fèi)量有限心思描畫安靜：安于現(xiàn)狀，經(jīng)常回想理財(cái)：生活節(jié)省，少有理財(cái)觀念，不敢投資害怕：害怕生病、子女不孝消費(fèi)忠實(shí)：不忠實(shí)購買動(dòng)機(jī)：養(yǎng)老工程定位客戶定位老年人 工程定位客戶需求就是市場空間。他們對房子的需求是什么？區(qū)位：城市的熱點(diǎn)開展方向，最好升值潛力大。功能：一套房有三個(gè)臥室，個(gè)別需求一個(gè)、兩個(gè)或四個(gè)、五個(gè)臥室，盡量通風(fēng)采光效果好，視覺效果好。而一些創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)更能吸引客戶，如贈(zèng)送面積、私家花園等。配套：周邊配套盡量完善，有學(xué)校、商場

4、、醫(yī)院、集貿(mào)市場、銀行、公園等生活所需的商業(yè)配套。社區(qū)配套要有電視、寬帶、等，假設(shè)有天然氣、暖氣、熱水，那么更有吸引客戶。景觀：客戶稱心的不再是簡單的植物陳列，而是有外型、有藝術(shù)感、參與性強(qiáng)、密度高、搭配合理的園林景觀，假設(shè)有水景、雕塑小品、休閑桌椅、健身器材、背景音樂，那么更有吸引力；假設(shè)有充足的停車位，交通系統(tǒng)做到人車分流，那么質(zhì)量更高。平安：有真正的智能化管理，起到監(jiān)控、防備的作用。效力：不再滿足簡單的衛(wèi)生清掃，看門護(hù)院，而是更多的個(gè)性化、有尊貴感的效力。價(jià)錢：在滿足需求的前提下，價(jià)錢要低。工程定位定位方向歐式建筑風(fēng)行，花園洋房難撼戶型設(shè)計(jì)成熟，消費(fèi)日趨理性客觀的說，我們與周邊工程的環(huán)境

5、、配套、價(jià)值幾乎一樣，又在競爭一樣的客源，我們何以勝出？人有我異，人有我新精準(zhǔn)定位，深挖需求我們必需求新求異，建筑風(fēng)格最易突破，戶型設(shè)計(jì)盡力改善，戶型面積嚴(yán)厲控制，社區(qū)景觀盡量豐富，物業(yè)效力必需晉級(jí)。產(chǎn)品定位在此，我們提出工程的產(chǎn)品定位：建筑藝術(shù)精華 高端檔次社區(qū)純粹園林景觀 創(chuàng)新精工戶型這樣的產(chǎn)品：滿足對未來質(zhì)量生活的一切追求我們的專業(yè)：設(shè)計(jì)求新，功能合理配套完善，環(huán)境優(yōu)美工程定位工程定位營銷定位在確定產(chǎn)品的根底上，我們提出工程的營銷定位：新中式 藝術(shù)建筑新思想 人文社區(qū)工程定位價(jià)錢定位價(jià)錢定位建立在工程本錢、市場行情、周邊樓盤的根底上。綜合各種要素，預(yù)期本工程售價(jià)在：4200元/左右。本次

6、匯報(bào)溝通的內(nèi)容12345案名解析市場分析工程分析工程定位規(guī)劃建議6營銷推行中心問題二如何規(guī)劃才干使工程本錢最低化并具有競爭優(yōu)勢？工程定位工程最大容積率為1.52。銷售價(jià)錢不因產(chǎn)品形狀不同而有差別。多層、小高層、高層的建安本錢差別宏大。鑒于以上三點(diǎn)，為最大程度降低本錢，我們建議，工程以多層為主，小高層為輔。思索到盡量提高售價(jià)，多層設(shè)計(jì)為七層，配置電梯。在政策允許的范圍內(nèi)，重點(diǎn)思索戶型創(chuàng)新，特別是送面積戶型，以提高工程實(shí)踐容積率。規(guī)劃建議規(guī)劃要求經(jīng)過對城區(qū)在售樓盤的調(diào)研，思索公司的現(xiàn)實(shí)情況和本工程的開發(fā)理念、開發(fā)目的，我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要到達(dá)以下要求：現(xiàn)實(shí)態(tài)度，鍛造完美細(xì)節(jié)出精品區(qū)隔對手，求異求新

7、并精耕細(xì)作發(fā)明高度，令對手不可復(fù)制超越冷艷亮相，入市必吸引全城目光 規(guī)劃建議總體規(guī)劃人車分流，多層在外，小高層居中，別墅渠西，單棟樓以兩個(gè)單元為主，思索坡屋頂，河景重點(diǎn)打造。多層一梯兩戶；小高層一梯三戶或兩戶；小戶型可一梯多戶，盡量某一單元或臨街。建筑風(fēng)格思索到工程的定位以及控制本錢的需求，應(yīng)具有文化氣味和質(zhì)量感，我們建議，工程建筑風(fēng)格定為：徽派建筑風(fēng)格徽派建筑是中國建筑藝術(shù)的精華，以傳統(tǒng)文化為底蘊(yùn)，以灰色、白色為主顏色，歷經(jīng)千年的錘煉和沉淀，清新、自然，特別是在有水的地方更為適宜。規(guī)劃建議景觀規(guī)劃中式園林中可以常見溪流、河塘、假山、置石、亭、廊、榭等等設(shè)計(jì)元素均好：不建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)大面積中心

8、廣場，可規(guī)劃景觀組團(tuán)，重點(diǎn)思索沿河景觀。參與：景觀綠化是讓人享用的，不但具有欣賞性，還應(yīng)具有參與性。層次：景觀綠化應(yīng)以地面綠化、灌木與喬木相結(jié)合，構(gòu)成綠化的層次感。經(jīng)濟(jì)：建議植物選擇以速生、易活、低價(jià)為主，做到三季有花，四季常綠。水景：因有水系，社區(qū)景觀內(nèi)可做噴泉、主大門可做水幕墻等點(diǎn)綴性水景。步道：景觀步道宜曲不宜直。規(guī)劃建議規(guī)劃建議集中水景規(guī)劃建議景觀小品規(guī)劃建議文化墻規(guī)劃建議社區(qū)配套在社區(qū)配套越來越被注重的情況下，我們建議在控制本錢和地塊允許的范圍內(nèi)，盡量完善工程的配套設(shè)備。會(huì)所：獨(dú)立會(huì)所投入大，故建議借助商業(yè)房規(guī)劃會(huì)所。建議功能定位為群眾化，主要布置健身房、老年活動(dòng)中心、麻將棋牌室、桌

9、球室、乒乓球室、家政效力中心、兒童托管中心、會(huì)議室、圖書館、文藝中心等。乒乓球臺(tái)、羽毛球場：這些工程安排在室外，可極大的提高參與性。有線電視、寬帶、：都是現(xiàn)代社區(qū)的根本設(shè)備，應(yīng)配備齊全，有線電視、應(yīng)客廳主臥雙接口。天燃?xì)?、暖氣：根?jù)實(shí)踐情況而定。背景音樂系統(tǒng)：小區(qū)廣場、會(huì)所、各單元入口、小區(qū)道路等設(shè)置音箱。公共活動(dòng)場所：根據(jù)需求設(shè)公共衛(wèi)生間，留意衛(wèi)生間、路燈、渣滓桶、休閑桌椅等設(shè)備的外型，使之成為社區(qū)景觀的一部分。生活配套：主要依托商業(yè)招租實(shí)現(xiàn)。其它：一些較為高檔或大型的配套設(shè)備，如網(wǎng)球場、籃球場、足球場、游泳池、教堂等占用空間場地較大，建議不思索。 規(guī)劃建議社區(qū)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)工程質(zhì)量的

10、重要組成部分，也是房地產(chǎn)整合營銷的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理的好壞直接影響到客戶對樓盤質(zhì)量的判別。對于新鄭來說，引進(jìn)知名物業(yè)公司，實(shí)行全委托的方式具有極大的吸引力。所以，本工程一定要把物業(yè)管理放在非常重要的位置上，并且在宣傳促銷及人員配置上，做到前期入駐在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候準(zhǔn)確表現(xiàn)物業(yè)的效力性和專業(yè)性，使物業(yè)管理這種后期作業(yè)可以在前期就為市場銷售和品牌籠統(tǒng)的提升起到推波助瀾的作用。建議引進(jìn)知名物業(yè)公司，工程物業(yè)全委托。智能化對于人們來說，已不再新穎，本錢不高，也不再是一種奢侈，應(yīng)作為一種根本配置，本工程一定應(yīng)到達(dá)真正的智能化管理。認(rèn)識(shí)誤區(qū)很多人以為，大戶型、高層是高質(zhì)量樓盤的意味。其實(shí)不然，高質(zhì)量更多表達(dá)

11、在周邊環(huán)境、建材檔次、施工巧節(jié)、社區(qū)配套、景觀綠化、物業(yè)管理等方面，以及在此根底上帶來的身份、位置、生活方式的提升。就本工程的目的客戶來說，注重的是區(qū)位價(jià)值的高度認(rèn)同，對生活檔次的追求，而不是一味追求大戶型。戶型的創(chuàng)新和風(fēng)格的獨(dú)樹一幟將是我們有別于競爭工程的一大特點(diǎn)。規(guī)劃建議戶型配比房地產(chǎn)前景的不明朗、市場競爭的加劇要求我們必需設(shè)計(jì)目的客戶最喜歡的暢銷戶型。我們建議戶型面積及套數(shù)配比如下：戶 型套數(shù)比例(%)面積(平方米)目標(biāo)客戶一室一廳540以下單身女性、階段性自住的外地單身人士、老年人、投資者兩室兩廳一衛(wèi)1070-80老年人、兩口之家、即將結(jié)婚者、投資者三室兩廳一衛(wèi)20100-110兩口之

12、家、即將結(jié)婚者、投資者三室兩廳兩衛(wèi)40115120一般追求品位的改善型客戶、縣城官員、外地經(jīng)商人士、投資者3+1戶型20130-140高度追求品位的改善型客戶、政府官員、經(jīng)商人士、投資者四室兩廳兩衛(wèi)5150左右極致追求品位的改善型客戶、政府官員、經(jīng)商人士疊加別墅200-250高端人士、事業(yè)大成者規(guī)劃建議規(guī)劃建議戶型設(shè)計(jì)要求重點(diǎn)要求：戶型設(shè)計(jì)思索送面積、送露臺(tái)、錯(cuò)陽臺(tái)，提高實(shí)踐容積率。戶型設(shè)計(jì)力求創(chuàng)新，夾層、錯(cuò)層等華而不實(shí)的設(shè)計(jì)不予思索。整體戶型除餐廳外，各功能間均有外窗，盡量動(dòng)靜分區(qū)，通風(fēng)采光效果良好，層高2.9米。室內(nèi)電線配置應(yīng)到達(dá)最高規(guī)范，下水管道運(yùn)用消聲管，窗戶雙層玻璃。一層思索送花園。

13、規(guī)劃建議開發(fā)建議建議工程分兩期開發(fā)。一期開發(fā)渠東和渠西疊加別墅，別墅可極大提高土地價(jià)值和社區(qū)檔次，從而提升普通房的售價(jià)。二期開發(fā)渠西多層和小高層。市場影響和口碑傳播決議工程前期銷售的成敗，建議工程規(guī)劃確定后，先建示范區(qū)，做好示范區(qū)景觀、看房通道、樣板房等，物業(yè)提早進(jìn)駐。本次匯報(bào)溝通的內(nèi)容12345案名解析市場分析工程分析工程定位規(guī)劃建議6營銷推行案名思索橡樹玫瑰城橡樹：大型常綠喬木，分布廣泛，但在鶴壁種植成活難度大，因樹桿高大而喻意不屈不撓。本來普通的樹，因著名女詩人舒婷寫于1977年的一首愛情詩，而有了愛情的含意。玫瑰：薔薇科灌木，花朵艷麗美麗，易種植。西方文化里愛情的意味。橡樹玫瑰：中西合璧，喻意愛情，但因目的客戶決議，工程稱號(hào)不能僅突出愛情，更重要的是生活的幸福。因我們的產(chǎn)品、配套、環(huán)境