平頂山項(xiàng)目策劃可行性分析報(bào)告

1、平頂山市新城區(qū)平煤福佑苑項(xiàng)目可行性分析報(bào)告平煤建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二九年六月目 錄第一部分 區(qū)位概況3一、平頂山差不多情況3二、新城區(qū)的進(jìn)展概況7三、新城區(qū)的進(jìn)展?jié)摿?1第二部分 行業(yè)概況13一、平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)情況13二、平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)17三、2009年平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)展望19第三部分 宗地分析21一、地理位置21二、地塊特點(diǎn)21三、項(xiàng)目SWOT分析22第四部分 項(xiàng)目定位24一、項(xiàng)目初步定位24二、項(xiàng)目戶型及面積定位25三、目標(biāo)客戶定位及分析25第五部分 項(xiàng)目投資分析28一、項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)28二、戶型分析29三、投資效益分析30第六部分 結(jié)論34第一部分 區(qū) 位 概 況 篇

2、一、平頂山市差不多情況平頂山市位于中國(guó)河南省中部，1957年建市，現(xiàn)轄2市4 縣4區(qū)，土地面積7882平方公里，總?cè)丝?00萬(wàn)，中心城區(qū)人口100萬(wàn)。平頂山是國(guó)家重要的能源原材料工業(yè)基地、中國(guó)優(yōu)秀旅游都市、河南省中原都市群9個(gè)中心都市之一。2008年完成國(guó)民生產(chǎn)總值1067.7億元，居河南省第4位；地點(diǎn)財(cái)政一般預(yù)算收入62.5億元，居河南省第3位；規(guī)模以上工業(yè)增加值501.8億元，居河南省第4位。 平頂山歷史悠久。原始社會(huì)新石器時(shí)代的裴李崗文化、仰韶文化、龍山文化遺址在此均有考古發(fā)覺(jué)。史籍最早見于公元前1324年，詩(shī)經(jīng)、論語(yǔ)、左傳、史記等著作均有記載。西周時(shí)期為武王宗室應(yīng)侯封地，應(yīng)國(guó)以鷹為圖騰

3、，古漢語(yǔ)中“應(yīng)”、“鷹”通假，因此平頂山市又稱鷹城。 平頂山文化底蘊(yùn)深厚。是春秋戰(zhàn)國(guó)思想家墨子、唐代聞名詩(shī)人元結(jié)的故里，是世界劉姓、葉姓的祖籍地。公元前526年，孔子與葉公曾在那個(gè)地點(diǎn)討論治國(guó)理政之策?，F(xiàn)有全國(guó)重點(diǎn)文物愛(ài)護(hù)單位14處，省級(jí)文物愛(ài)護(hù)單位38處。始建于東漢的香山寺，是中國(guó)最早的佛教寺院之一、千手千眼觀世音得道證果之地、漢傳觀音文化源頭。始建于北魏的風(fēng)穴寺，距今已有1500多年的歷史，曾與白馬寺、少林寺、相國(guó)寺并稱中州“四大名剎”。平頂山是汝官瓷發(fā)源地，清涼寺汝官窯遺址和應(yīng)國(guó)墓地遺址被國(guó)家列為重大考古發(fā)覺(jué)。在平頂山境內(nèi)的三蘇園，是宋代文學(xué)家蘇洵、蘇軾、蘇轍父子三人的陵園。葉縣縣署是我

4、國(guó)現(xiàn)存唯一的明代縣衙，“葉公好龍”的典故就發(fā)生在平頂山市葉縣。一年一度的馬街書會(huì)，綿延700余年不衰，是我國(guó)文化史上的一大奇觀，平頂山市被命名為“中國(guó)曲藝城”，所轄的汝州市為河南曲劇發(fā)源地、“汝瓷文化之鄉(xiāng)”，寶豐縣為 “曲藝之鄉(xiāng)”、“魔術(shù)之鄉(xiāng)”，魯山縣為“牛郎織女文化之鄉(xiāng)”。 平頂山自然資源豐富。已探明各類礦產(chǎn)資源57種，其中，原煤儲(chǔ)量103億噸，是中國(guó)中南地區(qū)最大的煤田；鈉鹽儲(chǔ)量3300億噸，被中國(guó)礦業(yè)協(xié)會(huì)授予“中國(guó)巖鹽之都”；鐵礦石儲(chǔ)量9.7億噸，是中國(guó)十大優(yōu)質(zhì)鐵礦區(qū)之一。各類水庫(kù)175座，年均水資源總量達(dá)30億立方米。 平頂山區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。地處京廣和焦枝兩大鐵路干線之間，境內(nèi)鐵路總長(zhǎng)40

5、0公里。距河南新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)100公里。許平南、漯平洛、鄭堯、太澳4條高速公路穿境而過(guò)，與全國(guó)高速公路網(wǎng)絡(luò)相連。 平頂山旅游景觀眾多。旅游資源單體達(dá)2500多個(gè)，居河南省第2位。現(xiàn)已開發(fā)各類旅游景區(qū)50余處，其中，佛泉寺景區(qū)內(nèi)的中原大佛總高208米，為世界第一大佛?！凹殓姟笨傊?16噸，為世界第一大鐘；堯山景區(qū)是國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)，集“雄、險(xiǎn)、秀、奇、幽”于一體;碧波蕩漾的昭平湖和石漫灘是國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景名勝區(qū)；魯山溫泉綿延百里，富含多種礦物質(zhì)，被譽(yù)為“神湯”。汝州溫泉水質(zhì)好、水溫高，有“靈泉”、“神泉”之譽(yù)，在漢、唐兩代與驪山溫泉同屬皇家溫泉；畫眉谷、六羊山、十八垛、二郎山等旅游風(fēng)景區(qū)也都具有

6、較高的知名度。 平頂山工業(yè)基礎(chǔ)良好。通過(guò)建市50多年的開發(fā)與建設(shè)，已建成以能源原材料工業(yè)為主體，煤炭、電力、鋼鐵、化工、紡織、機(jī)電、建材、食品等綜合進(jìn)展的新興工業(yè)都市。現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)739家，其中，大中型工業(yè)企業(yè)60家，上市公司3家。中國(guó)平煤神馬能源化工集團(tuán)擁有平煤股份和神馬實(shí)業(yè)兩家上市公司，年產(chǎn)原煤4000萬(wàn)噸、簾子布及工業(yè)絲10萬(wàn)噸，是中國(guó)品種最全的煉焦煤和動(dòng)力煤生產(chǎn)基地、最大的尼龍化工生產(chǎn)基地；舞鋼公司年產(chǎn)特鋼300萬(wàn)噸、鋼板260萬(wàn)噸，是中國(guó)最大的特寬特厚鋼板科研生產(chǎn)基地，產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于西氣東輸、奧運(yùn)場(chǎng)館、三峽工程、載人航天飛行等國(guó)家重點(diǎn)工程；平高集團(tuán)是中國(guó)三大高壓開關(guān)制造企業(yè)之

7、一，研制出中國(guó)第一臺(tái)擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的800千伏特高壓組合電器；姚電公司火電裝機(jī)容量240萬(wàn)千瓦，是中國(guó)華中電網(wǎng)的骨干電廠；天瑞集團(tuán)年產(chǎn)水泥2000萬(wàn)噸，是河南省最大的新型干法水泥生產(chǎn)企業(yè)。 平頂山確立了“領(lǐng)先崛起”的奮斗目標(biāo)。在平頂山市全面建設(shè)小康社會(huì)規(guī)劃綱要和中共平頂山市委第七次代表大會(huì)上確定，到2015年提早五年實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)，“走在全省前列，領(lǐng)先實(shí)現(xiàn)崛起”。2009年平頂山市人大九屆一次會(huì)議批準(zhǔn)的政府工作報(bào)告又提出，通過(guò)5年的努力，到2013年差不多建成全面小康社會(huì)，在全省領(lǐng)先崛起。平頂山市圍繞這一目標(biāo)，明確了三個(gè)標(biāo)志，即力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)翻番”（生產(chǎn)總值、地點(diǎn)財(cái)政一般預(yù)算收入均比2

8、008年翻一番），力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)差不多完成”（差不多完成工業(yè)化和城鎮(zhèn)化），力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)明顯高于”（要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速和社會(huì)事業(yè)進(jìn)展程度明顯高于全省平均水平）。這既是平頂山市“領(lǐng)先崛起”的要緊標(biāo)志，更是平頂山500萬(wàn)人民的迫切愿望。 平頂山確定了“領(lǐng)先崛起”的總體思路。為實(shí)現(xiàn)“走在全省前列，領(lǐng)先實(shí)現(xiàn)崛起”的奮斗目標(biāo)，平頂山市委、市政府以科學(xué)進(jìn)展觀創(chuàng)新進(jìn)展舉措，提出了“學(xué)先進(jìn)、比創(chuàng)新、看實(shí)效”的總體要求；以科學(xué)進(jìn)展觀引領(lǐng)“領(lǐng)先崛起”，確立了“生態(tài)建市、產(chǎn)業(yè)立市、文化強(qiáng)市、和諧興市”的進(jìn)展思路?！吧鷳B(tài)建市”，確實(shí)是要以可持續(xù)進(jìn)展為目標(biāo)，創(chuàng)新進(jìn)展方式，愛(ài)護(hù)資源環(huán)境，建設(shè)生態(tài)文明，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧進(jìn)展；

9、“產(chǎn)業(yè)立市”，確實(shí)是要以新型工業(yè)化為方向，立足做強(qiáng)做大能源化工、裝備制造、特寬厚鋼、新型建材、農(nóng)產(chǎn)品加工和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)六大支柱產(chǎn)業(yè)，延伸產(chǎn)品鏈條，提升產(chǎn)業(yè)層次，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，打造具有平頂山特色的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)支撐體系；“文化強(qiáng)市”，確實(shí)是要以增強(qiáng)軟實(shí)力為目的，繁榮文化事業(yè)，進(jìn)展文化產(chǎn)業(yè)，營(yíng)造文化氛圍，努力把豐厚的文化資源轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的文化生產(chǎn)力；“和諧興市”，確實(shí)是要圍繞提高人民群眾的幸福指數(shù)，突出以人為本，切實(shí)改善民生，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，努力形成全市人民共謀進(jìn)展、共享和諧的良好局面。今年第一季度，全市完成生產(chǎn)總值256億元，同比增長(zhǎng)10.2%；完成地點(diǎn)財(cái)政一般預(yù)算收入15.7億元，同比增長(zhǎng)20%，增速均居

10、河南省第一。進(jìn)入第二季度以來(lái)，平頂山市委、市政府按照省委、省政府關(guān)于“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”的部署要求，積極應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，采取加大招商引資力度、加快產(chǎn)業(yè)聚攏區(qū)建、大力實(shí)施綜合投資工程等重大舉措，全面展開“決戰(zhàn)第二季度”的各項(xiàng)工作。截至目前，全市已開工建設(shè)投資1000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目32個(gè)，強(qiáng)力拉動(dòng)近期投資增長(zhǎng)，不斷增強(qiáng)長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展后勁，促進(jìn)我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，努力保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快進(jìn)展。二、新城區(qū)的進(jìn)展概況平頂山市因煤而立、因煤而興。但隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和社會(huì)的進(jìn)步，傳統(tǒng)工礦都市格局已適應(yīng)不了大都市的進(jìn)展需要。按照河南省委、省政府提出的平頂山要“建設(shè)大都市、進(jìn)展大工業(yè)”的總體要求和納入中原都市群的戰(zhàn)略

11、部署。平頂山市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，集思廣益，嚴(yán)密論證，科學(xué)決策，果斷提出了平頂山“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、進(jìn)展西部新區(qū)”的都市進(jìn)展思路，對(duì)都市的進(jìn)展及功能定位是：東區(qū)為二、三類工業(yè)區(qū)，老區(qū)為商業(yè)服務(wù)區(qū)，西部新區(qū)為行政、文教、高新產(chǎn)業(yè)及居住旅游區(qū)。進(jìn)展西部新區(qū)是平頂山市拉大都市框架，實(shí)現(xiàn)跨越式進(jìn)展的現(xiàn)實(shí)需要，是平頂山市改善投資環(huán)境，提高都市品位，提升都市吸引力，擴(kuò)大對(duì)外開放的必定選擇，也是平頂山市實(shí)施二次創(chuàng)業(yè)，打造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，全面建設(shè)小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)“繁榮、開放、文明、秀美”現(xiàn)代化工業(yè)新城的重大舉措。平頂山市新城區(qū)的規(guī)劃勾畫了一條東南西北走向的歷史文化和生態(tài)進(jìn)展軸線。新老城區(qū)之間通過(guò)生態(tài)園這條生

12、態(tài)廊道相連。新城區(qū)的規(guī)劃范圍是北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至毛營(yíng)軍鐵專用線,南至水庫(kù)，規(guī)劃共分三個(gè)時(shí)期：起步區(qū)10平方公里，近期規(guī)劃面積40平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積100平方公里。新城區(qū)的規(guī)劃形態(tài)是帶狀，交通流量要緊是東西方向，新城區(qū)與老城區(qū)之間距離10公里，通過(guò)6條都市道路和規(guī)劃的輕軌交通相互聯(lián)系，十分鐘即可到達(dá)。向西通過(guò)2條公路和鄭石（鄭州至石人山）高速公路與魯山縣和寶豐縣相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新區(qū)起步區(qū)東部2公里處，通過(guò)此入口向東南20公里處即可接許平南高速公路。四通八達(dá)，快捷順暢的交通聯(lián)系對(duì)新城區(qū)的建設(shè)必將起到積極的帶動(dòng)作用。新城區(qū)起步區(qū)北依香山,湛河、漯寶鐵路、漯平洛高速

13、公路在北面穿過(guò)，白龜山水庫(kù)西干渠縱貫?zāi)媳薄Ｒ?guī)劃區(qū)內(nèi)有坡度較緩的丘陵分布和近70平方公里的水庫(kù)面積，自然資源豐富，為新城區(qū)的生態(tài)景觀建設(shè)提供了有利的前提條件。新城區(qū)的規(guī)劃引入生態(tài)都市、共生都市、新陳代謝都市等先進(jìn)理念，體現(xiàn)出“以人為本”的精神和改善人居環(huán)境的意愿。同時(shí)規(guī)劃一改過(guò)去“攤大餅”式的都市擴(kuò)張模式，采取組團(tuán)開發(fā)的概念，把都市結(jié)構(gòu)分為行政辦公區(qū)、教育科研區(qū)、居住商貿(mào)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)等若干組團(tuán)，從而為平頂山市遠(yuǎn)景建設(shè)制定出具有本地特色的可持續(xù)進(jìn)展之路。教育科研文化區(qū)位于新城區(qū)北部和起步區(qū)東部的鍋底山一帶。鍋底山是平頂山師專新校區(qū)所在地，占地2000余畝,那個(gè)地點(diǎn)景色秀美，水庫(kù)景色盡收眼底，是教

14、書育人的理想用地。緯四路南側(cè)從東至西分不為：平頂山市工業(yè)學(xué)校、平頂山工學(xué)院、平頂山衛(wèi)校、平頂山金世紀(jì)高級(jí)中學(xué)，與緯四路北側(cè)的文化居住用地一起構(gòu)成新城區(qū)的教育文化景觀軸線。目前，平頂山工學(xué)院、平頂山師專和金世紀(jì)高級(jí)中學(xué)的建設(shè)都已初具規(guī)模，教育產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展對(duì)周邊的文化、居住用地的開發(fā)利用必將起到積極的帶動(dòng)作用。行政辦公、商業(yè)金融區(qū)位于主干道緯一路以北，該區(qū)域充分利用現(xiàn)有地形地勢(shì),依山就勢(shì)，將辦公、商業(yè)旅館、居住、文娛、社交游憩等功能組織在一起，塑造出功能齊全，交通便利，生態(tài)優(yōu)美且有文化內(nèi)涵的都市公共空間。作為新城區(qū)的標(biāo)志性建筑市政大廈現(xiàn)已投入使用。市政大廈位于湖濱生態(tài)公園北部，背靠景色優(yōu)美的中心公園

15、，前面通過(guò)開闊莊重的中心文化公園和湖濱生態(tài)公園與水面相連，該區(qū)域以其便利的交通條件和市政大廈的主導(dǎo)帶動(dòng)作用構(gòu)成新城區(qū)的核心區(qū)域。核心區(qū)的建設(shè)是帶動(dòng)新區(qū)進(jìn)展的又一切實(shí)舉措。居住區(qū)要緊沿濱水地帶布局。規(guī)劃的一類居住用地要緊結(jié)合地勢(shì)興建階梯式山地住宅，使每一戶都有較好的視覺(jué)效果，達(dá)到推窗見水的視覺(jué)享受。住宅層數(shù)以24層為主，適當(dāng)興建不墅式高檔住宅，以豐富居住用地的開發(fā)層次。二類居住用地以建設(shè)46層的現(xiàn)代化住宅為主，適當(dāng)點(diǎn)綴高層，每個(gè)居住區(qū)都充分結(jié)合現(xiàn)狀自然地形與周圍環(huán)境，引入生態(tài)化、智能化概念，制造出富有生命活力的現(xiàn)代環(huán)境社區(qū)。工業(yè)園區(qū)位于新城區(qū)西北部，以一類工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地為主，要緊進(jìn)展無(wú)污染的高新

16、科技產(chǎn)業(yè)，附帶周邊的商業(yè)金融設(shè)施及住宅產(chǎn)業(yè)，成為新城區(qū)進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力區(qū)。新城區(qū)的給水、排水、電力、通訊、熱力、燃?xì)庖约拔鬯幚韽S等市政工程規(guī)劃也充分結(jié)合都市的進(jìn)展需要，科學(xué)合理的確定管網(wǎng)走向和管線管徑，做到一百年不落后，形成完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)。新城區(qū)規(guī)劃在強(qiáng)調(diào)功能布局合理，配套設(shè)施齊全的同時(shí)，還注重對(duì)自然景觀的利用和人文景觀的塑造。新城區(qū)生態(tài)景觀可用“一軸兩片三點(diǎn)兩橫四縱”來(lái)概括。一軸指香山寺、中心公園、中心廣場(chǎng)、白龜沙洲景觀軸；兩片指北部香山寺和南部平西湖風(fēng)景區(qū)；三點(diǎn)指東部森林公園、中心公園、西部休閑公園；兩橫指北邊道路防護(hù)林景觀帶和南邊臨水湖濱生態(tài)休閑景觀帶；四縱是指南北向的生態(tài)廊道。

17、新區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)要緊包括香山寺風(fēng)景區(qū)、平西湖風(fēng)景區(qū)和新城區(qū)風(fēng)景區(qū)。香山寺風(fēng)景區(qū)位于新城區(qū)北部，香山寺始建于東漢，傳講觀音菩薩在此修煉并完成漢化和女化過(guò)程的地點(diǎn)，在佛教界享有盛名。水庫(kù)風(fēng)景區(qū)位于新城區(qū)南邊的白龜山水庫(kù)，這是一座碧波浩淼的人工湖泊，既有湖的秀姿，又有海的氣概，水域面積近70平方公里，庫(kù)容可達(dá)9億立方米。要緊由湖泊景觀、沙灘休閑帶和水源愛(ài)護(hù)區(qū)構(gòu)成。新城區(qū)景觀區(qū)自東向西有水灣公園、東留村舊村改造商業(yè)街、鳳凰山水上樂(lè)園、紫金山水灣度假區(qū)、水上船文化博物園、中心區(qū)湖濱公園、濕地候鳥生態(tài)園、魚米之鄉(xiāng)觀光園、應(yīng)國(guó)墓愛(ài)護(hù)公園等十個(gè)風(fēng)景旅游區(qū)；還有連接香山寺、城區(qū)、平西湖的四條南北向綠化生態(tài)廊道及道

18、路景觀帶。 同時(shí)市區(qū)及周邊還有眾多的風(fēng)景名勝區(qū)：如魯山的石人山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，郟縣的三蘇墳，葉縣的葉公祠，汝州的風(fēng)穴寺，舞鋼的石漫灘國(guó)家森林公園等豐富的旅游資源，為建設(shè)現(xiàn)代化濱水生態(tài)旅游都市提供了得天獨(dú)厚得條件。三、新城區(qū)的進(jìn)展?jié)摿ζ巾斏绞须S著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康的進(jìn)展。自1957年建市至今已有47年的歷史。通過(guò)近半個(gè)世紀(jì)的進(jìn)展，已形成以煤炭 、電力、鋼鐵化工四大支柱產(chǎn)業(yè)為龍頭的新興工業(yè)都市。全市人口已達(dá)480余萬(wàn)，市區(qū)人口則由38萬(wàn)人猛增至86萬(wàn)。都市呈東西狹長(zhǎng)的地域嚴(yán)峻制約了我市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。進(jìn)展平頂山確實(shí)是要以建設(shè)新城區(qū)為契機(jī)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、強(qiáng)力擴(kuò)張平頂山的人口及經(jīng)濟(jì)零工

19、，做大做強(qiáng)高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，實(shí)施“東擴(kuò)西進(jìn)”的都市進(jìn)展戰(zhàn)略，拉大都市框架，是實(shí)現(xiàn)“建設(shè)大都市，進(jìn)展大工業(yè)”宏偉目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速崛起的必由之路。市委、市領(lǐng)導(dǎo)明確指出：“要按照建設(shè)大都市的要求，高起點(diǎn)搞好都市規(guī)劃?！薄按罅?shí)施都市化戰(zhàn)略在市區(qū)西部規(guī)劃布局新城區(qū)，像鄭州市建設(shè)鄭東特區(qū)一樣，建設(shè)我市的新城區(qū)?！蹦壳埃瑥男鲁菂^(qū)的建設(shè)來(lái)看，政府辦公大樓的啟用，帶動(dòng)了市建委的建設(shè)大廈、市教育局辦公大樓、市交通局交通大廈、市財(cái)政局辦公大廈、市房管局辦公大樓、市中級(jí)法院辦公大廈等各局委的辦公大樓入駐啟用高潮。通過(guò)幾年的努力，新城區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)已日臻完美善，都市公用設(shè)施不斷興建。平頂山市經(jīng)濟(jì)的快

20、速進(jìn)展，使人民對(duì)改善居住環(huán)境的需求更加迫切，高品質(zhì)，高水準(zhǔn)的住宅已有較寬敞的市場(chǎng)。平頂山老城區(qū)日益擁擠，環(huán)境的日益惡化及市內(nèi)日趨繁忙，人民越來(lái)起渴望擁有良好的居住環(huán)境，市政府卓識(shí)遠(yuǎn)見，開始大力建設(shè)新城區(qū)，新城區(qū)的建成將有效解決都市進(jìn)展中的問(wèn)題，也必將為我市房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生積極的阻礙。第二部分 行 業(yè) 概 況 篇平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)情況近幾年來(lái)，平頂山市各級(jí)黨委政府認(rèn)真貫徹落實(shí)中央各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策措施，堅(jiān)持完善都市功能，為房地產(chǎn)業(yè)的全方位啟動(dòng)與進(jìn)展制造了良好的政策環(huán)境。在平頂山市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是最有活力、進(jìn)展最快的行業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，提升了都市形象，對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了

21、重要阻礙，也對(duì)拉動(dòng)平頂山市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平做出了積極貢獻(xiàn)。伴隨著工業(yè)化和都市化的進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)、快速增長(zhǎng)的大背景下繁榮起來(lái)，從平頂山下到湛河水旁，從湛河兩岸到源頭白龜山水庫(kù)邊，一幢幢高樓拔地而起，房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，為平頂山市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、都市建設(shè)和人民生活水平的提高做出了重要貢獻(xiàn)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)進(jìn)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。依照新城區(qū)的規(guī)劃，新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該講有一個(gè)特不行的前景。依照本次市場(chǎng)研究的工作打算，對(duì)平頂山市區(qū)及新城區(qū)正在銷售的項(xiàng)目進(jìn)行了考察，其中包括市區(qū)的九天城、天河盛世、建工景園、建工觀邸、明珠世紀(jì)陽(yáng)光、明珠世紀(jì)城、京華金域藍(lán)灣；新城區(qū)的君臨天下、蝶湖

22、灣、新城銘座、藍(lán)灣國(guó)際等項(xiàng)目，下面給出目前平頂山市場(chǎng)上正在銷售的幾個(gè)個(gè)對(duì)本項(xiàng)目有一定參考意義的樓盤資料。（詳見以下列表）京華金域藍(lán)灣物業(yè)名稱京華金域藍(lán)灣物業(yè)位置市光明路與湛南路交匯處（衛(wèi)校原址）開發(fā)商河南京華置業(yè)有限公司建筑形態(tài)由10棟住宅樓組成，全部為高層戶型以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，建筑面積在118146m之間社區(qū)配套商業(yè)街、多功能會(huì)所，提供菜單式個(gè)性化定制業(yè)務(wù)服務(wù)，全方位物業(yè)治理。周邊配套湛河、河濱公園、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高中、大學(xué)、超市、菜市場(chǎng)、酒店、醫(yī)院當(dāng)前銷售情況近期開盤，正在熱銷中價(jià)格均價(jià)3500元/，預(yù)交1000元即可抵6000元付款方式一次性付清或按揭外部環(huán)境分析交通便利，位于光

23、明路南段，南環(huán)路以北，6、17、18路公共汽車通過(guò)；西側(cè)的凌云路正在修建，立即與南環(huán)路交匯；周邊配套設(shè)施齊全樓盤設(shè)計(jì)及特點(diǎn)大理石外立面；中央水景園林；功能性入戶花園，錯(cuò)落式景觀露臺(tái)，超大采光面；獨(dú)創(chuàng)6m挑高露臺(tái)；選用知名品牌電梯，運(yùn)用科技節(jié)能系統(tǒng)銷售賣點(diǎn)一河三公園湛河、濱河景觀帶、河濱公園、社區(qū)內(nèi)部風(fēng)情水景公園，鷹城獨(dú)享；中央水景園林，多維親水臺(tái)地；奢華建筑品質(zhì)，注意細(xì)節(jié)品質(zhì)；貼心物業(yè)治理，匹配高端生活；鷹城首席空中不墅社區(qū)；戶型空間布局注重舒適度與現(xiàn)代感營(yíng)銷戰(zhàn)略點(diǎn)一座不墅級(jí)公園城邦天河盛世物業(yè)名稱天河盛世物業(yè)位置市礦工路西段開發(fā)商河南天河置業(yè)有限公司建筑形態(tài)由13棟住宅樓組成，全部為高層戶型

24、兩室兩廳一衛(wèi)96.04m、三室兩廳一衛(wèi)129.22m三室兩廳兩衛(wèi) 149.32m、四室兩廳兩衛(wèi)168.72m房型兩梯兩戶全板式高層社區(qū)配套中央休閑廣場(chǎng)、文化長(zhǎng)廊和中央綠地；兒童游樂(lè)場(chǎng)、老年人活動(dòng)中心、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)周邊配套大型購(gòu)物百貨、肉菜市場(chǎng)、休閑娛樂(lè)、平煤一高、市體校、職工醫(yī)院、建設(shè)街小學(xué)、長(zhǎng)青路高檔美食街、西體育場(chǎng)、鷹城廣場(chǎng)車位配比“人車分流”，電梯直入地下車庫(kù)當(dāng)前銷售情況項(xiàng)目預(yù)約登記火熱進(jìn)行中價(jià)格均價(jià)3300元/m，預(yù)交5000元即可抵10000元付款方式一次性付清或按揭樓盤設(shè)計(jì)及特點(diǎn)兩梯兩戶全板式高層住宅；30000平方米的景觀設(shè)計(jì)，設(shè)有中央休閑廣場(chǎng)；完美實(shí)現(xiàn)人車分流，電梯直入地下

25、車庫(kù)；套型功能完善，動(dòng)靜分區(qū)合理，室室采光通風(fēng)；靈活運(yùn)用外飄窗、空中花園等流行元素，特有270度外飄窗；可視對(duì)講系統(tǒng)、出入口監(jiān)控系統(tǒng)、IC卡智能停車庫(kù)治理系統(tǒng)等智能化設(shè)施銷售賣點(diǎn)地處核心區(qū)域，繁華地段，優(yōu)勢(shì)盡然；總建筑面積160000平方米左右，超大規(guī)模；30000平方米的景觀設(shè)計(jì)，設(shè)有文化長(zhǎng)廊河中央綠地；板板式高層，南北通透；緊鄰多所學(xué)校，為子女教育奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；方便有用的智能科技，輕松駕馭生活營(yíng)銷戰(zhàn)略點(diǎn)116萬(wàn)平米都市生活城邦，打造鷹城奢華品質(zhì)人居新坐標(biāo)君臨天下物業(yè)名稱君臨天下物業(yè)位置平頂山市新城區(qū)經(jīng)二路北段開發(fā)商平頂山市隆嘉房地產(chǎn)有限公司建筑形態(tài)5棟高層住宅戶型以三室兩廳兩衛(wèi)為主，建筑面

26、積有103和130周邊配套黃岡中學(xué)、衛(wèi)校、工學(xué)院、博物館、藝術(shù)中心、超市、4大銀行、派出所、酒店當(dāng)前銷售情況二期精品好房、團(tuán)購(gòu)登記已啟動(dòng)（截止至6.20）價(jià)格2700元/3200元/樓盤設(shè)計(jì)及特點(diǎn)全豪華闊板結(jié)構(gòu)；現(xiàn)代科技的建筑設(shè)計(jì)手法，簡(jiǎn)潔明快的線條；精良材質(zhì)、精雕細(xì)琢的品質(zhì)；獨(dú)創(chuàng)一流抗震結(jié)構(gòu)；杰出的戶型組合，方正緊湊，南北通透；全景落地玻璃；銷售賣點(diǎn)雄踞新城中心，繁華升值地段；私享平西湖、后山公園山水情懷；科技豪宅品質(zhì)；270度奢華觀湖大宅；50200多種戶型可供選擇；戶型兼具有用性與審美性營(yíng)銷戰(zhàn)略點(diǎn)一個(gè)家族的榮耀，一個(gè)都市的薈萃蝶湖灣2期物業(yè)名稱蝶湖灣2期物業(yè)位置市西部新城區(qū)清風(fēng)路與福佑路

27、交匯口東南角開發(fā)商平頂山市帝榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型以三室兩廳兩衛(wèi)為主，建筑面積在127142之間社區(qū)配套立體組合的園林景觀，錯(cuò)落有致的植物空間；休閑娛樂(lè)設(shè)施當(dāng)前銷售情況差不多開始銷售價(jià)格精選特價(jià)房源2688元/樓盤設(shè)計(jì)及特點(diǎn)親和的生活，代表了一種居家生活私密性與公共性溫暖的統(tǒng)一銷售賣點(diǎn)徜徉在高山流水間，自然風(fēng)光迎面而至；親和空間，天倫之樂(lè)鄰里之睦；東情西韻，徜徉于江南風(fēng)情園林；精巧小戶型居室，個(gè)性時(shí)尚又不乏功能性；親切、和諧、友善的社區(qū)氛圍營(yíng)銷戰(zhàn)略點(diǎn)新區(qū)地標(biāo)，高度生活享受二、平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：從調(diào)查分析來(lái)看，目前平頂山的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)展持續(xù)平穩(wěn)，供需呈良性增長(zhǎng)狀態(tài)，供需總量差不多平衡，

28、供給需求結(jié)構(gòu)差不多協(xié)調(diào)。整體房?jī)r(jià)處于正常水平，只是在住房戶型結(jié)構(gòu)以及住房結(jié)構(gòu)在空間分布上還需要進(jìn)一步調(diào)整。市場(chǎng)消費(fèi)觀念尚未成熟，需要從重面積轉(zhuǎn)變到重品質(zhì)，進(jìn)而促進(jìn)住房品質(zhì)全面提升。1、中高端市場(chǎng)人氣旺建業(yè)森林半島和0375首府的成功開發(fā)掀起平頂山市居民對(duì)“高品質(zhì)時(shí)尚生活”產(chǎn)生購(gòu)買欲望時(shí)，人們都講建業(yè)森林半島和0375首府的成功在于市場(chǎng)，就像其案名一樣的沖擊力，始終占據(jù)聲勢(shì)的制高點(diǎn)。森林公園、文化定位、中高端的豪華不墅，使之對(duì)市場(chǎng)的阻礙招致了業(yè)內(nèi)的嫉妒。完成了文化傳播之后，建筑形式、營(yíng)銷方式和市場(chǎng)運(yùn)作手法的純熟運(yùn)用，通過(guò)各種設(shè)計(jì)手法和營(yíng)銷手段把項(xiàng)目的檔次提升到一個(gè)新的層次，是開發(fā)商苦心孤詣所追求

29、的理想。除了為生活的居民提供好的居住場(chǎng)所外，高端產(chǎn)品存在更大意義在于從金字塔尖端提升了平頂山房地產(chǎn)的整體開發(fā)水平，導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)一見傾城2、高層住宅受追捧平頂山的高層住宅建筑并不落后于其他二線中等都市。大社區(qū)高層住宅為平頂山都市建設(shè)增加了許多亮麗的風(fēng)景。但物業(yè)收費(fèi)高、銷售契稅高、當(dāng)時(shí)多層住宅銷售項(xiàng)目多等緣故，終使高層住宅曲高和寡。據(jù)平頂山市2004年往常的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，多層住宅一直呈開發(fā)量增加、價(jià)格不斷上升的趨勢(shì)，而高層住宅卻存在銷售不暢或利用各種方式降價(jià)銷售。在許多開發(fā)項(xiàng)目中，規(guī)劃有高層住宅建筑，但開發(fā)商都采取慎重緩開發(fā)的策略，等待市場(chǎng)需求的到來(lái)。2005年的高層住宅建筑像雨后春筍，在平頂山市

30、各個(gè)位置拔地而起，佳田國(guó)際大廈、億昇都市花園、建業(yè)森林半島等項(xiàng)目在位置、戶型等方面已搶得一部分高端市場(chǎng)，而正在規(guī)劃建筑的多個(gè)項(xiàng)目中，君臨天下、蝶湖灣、藍(lán)灣國(guó)際、新城銘座等都將以高層住宅面世，這些高層都將以較好的地段、優(yōu)越的位置，吸引了平頂山市高端人群的眼球。業(yè)內(nèi)人士預(yù)言：高層住宅社區(qū)將成為平頂山市進(jìn)展商在新老城區(qū)開發(fā)的重要產(chǎn)品，開始多層小型項(xiàng)目對(duì)陣，甚至對(duì)城區(qū)的其他樓盤也發(fā)出了挑戰(zhàn)。是龐大的購(gòu)買群體帶旺了平頂山市大型中高檔住宅社區(qū)的進(jìn)展，市區(qū)二手房的活躍和新城區(qū)樓盤的成規(guī)模開發(fā)，使平頂山市樓市呈現(xiàn)“市區(qū)租、新區(qū)住”的都市進(jìn)展方向新雛形。三、2009年平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)展望平頂山市轄區(qū)人口86萬(wàn)左

31、右，買房者要緊集中在高、中收入階層，再加上大批外來(lái)人口的流淌，市政的大規(guī)模投入，將會(huì)對(duì)平頂山的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生大的拉動(dòng)作用。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)論專門多，要緊集中在三個(gè)方面，一是房?jī)r(jià)降沒(méi)降，二是樓市救不救，三是回暖沒(méi)回暖。市場(chǎng)形勢(shì)，如魚飲水，冷暖自知，企業(yè)感受最深。依照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得知，第一季度市區(qū)共核準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目7個(gè)，預(yù)售面積5.07萬(wàn)平方米，環(huán)比下降72.4%，同比下降70.9%。商品房備案面積14.73萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比增長(zhǎng)51.4%；備案金額5.1791億元，環(huán)比增長(zhǎng)48.6%，同比增長(zhǎng)68.2%。新建商品住宅多層均價(jià)2548元/平方米，環(huán)比下降6.1%，同比下降5

32、.6%；高層均價(jià)3267元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.9%，同比增長(zhǎng)17.0%。商品房開發(fā)放緩，市場(chǎng)投放減少，住房成交放大，市場(chǎng)回暖明顯。 通過(guò)了房改后，收入較高的人群對(duì)自己的住房條件并不中意，希望有更高檔次的房屋，更高檔的居住環(huán)境。建業(yè)森林半島和0375首府的熱銷就講明了那個(gè)問(wèn)題。另外，還有的并不追求高檔，但需要更好的戶型、更大的居住面積、更好的樓層和更好的地段。因此，在平頂山性價(jià)比較高的樓盤依舊專門有市場(chǎng)。平頂山近來(lái)受到許多外地投資者和開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，他們紛紛攜資加入本地的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，加入了全市競(jìng)爭(zhēng)不算激烈的市場(chǎng)。在平頂山，在房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)失衡的情況下，外地實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商確信會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)

33、形成壓力，亦會(huì)帶動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上升，使強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者則逐漸退出競(jìng)爭(zhēng)舞臺(tái)。同時(shí)也會(huì)使平頂山的市場(chǎng)更加健全，開發(fā)商所推出的項(xiàng)目會(huì)更加符合消費(fèi)者的需求。在大風(fēng)大浪中“勝出”的開發(fā)商將會(huì)把戶型設(shè)計(jì)合理、價(jià)格檔次多樣、物業(yè)治理到位的小區(qū)提供給大伙兒，因此最終受益的依舊寬敞居民。第三部分 宗 地 分 析 篇一、地理位置福佑苑位于平頂山市新城區(qū)以后路南側(cè)，福佑路北側(cè)，清風(fēng)路東側(cè)；東臨都市高層、小高層公寓區(qū)，西側(cè)為都市中心綠地，南部近臨行政辦公中心區(qū)，北側(cè)近臨都市主干道以后路。該苑區(qū)規(guī)劃用地面積為22368.623平方米（合33.6畝），紅線以內(nèi)用地面積17408.0平方米（合26.1畝）。項(xiàng)目北面鄰近都市

34、主干道以后路，南面緊鄰都市規(guī)劃支路福佑路。依照規(guī)劃要求，福佑苑在南、北兩向分不設(shè)置了機(jī)動(dòng)車出入口，因而苑區(qū)內(nèi)交通便捷。依照規(guī)劃要求，在苑區(qū)內(nèi)設(shè)置貫穿苑區(qū)南北的綠地。在苑區(qū)西側(cè)是都市中心綠地，苑區(qū)內(nèi)外綠地圍繞，環(huán)境優(yōu)美，特不適合居住。二 、地塊特點(diǎn)地塊位于新城區(qū)行政區(qū)東北部地塊整體呈L狀 地塊總體量不大視野比較開闊，適合生活居住地塊較平坦，施工條件優(yōu)越三 、項(xiàng)目SWOT分析1）地塊優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 本地塊處于新城區(qū)行政區(qū)的優(yōu)越地帶，專門容易被這些區(qū)域的客戶認(rèn)可，本項(xiàng)目周邊為平頂山市各局委機(jī)關(guān)辦公大廈的集中區(qū)，擁有大量的潛在消費(fèi)人群，消費(fèi)者資源十分豐富。進(jìn)展前景優(yōu)勢(shì)由于新城區(qū)剛剛進(jìn)行了良好的規(guī)劃，隨

35、著新城區(qū)區(qū)進(jìn)展戰(zhàn)略的實(shí)施，各項(xiàng)設(shè)施將不斷完善，生活配套更加便利，升值潛力指日可待，擁有巨大的升值潛力。交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所在片區(qū)處于西區(qū)的優(yōu)越位置，交通網(wǎng)絡(luò)特不密集，有都市快速公路及市政道路直通周邊各區(qū)，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯配套完善與新城區(qū)第一安置小區(qū)、公務(wù)員小區(qū)為鄰，市政大配套將特不到位，居家生活便利，銀行、醫(yī)院、休閑廣場(chǎng)等一應(yīng)俱全，購(gòu)物也相當(dāng)方便，社區(qū)型的便民店更是十分方便在稅收和行政事業(yè)性收費(fèi)上可享受一定的優(yōu)惠，而且在日后的相關(guān)手續(xù)辦理過(guò)程中也將會(huì)有許多的便利條件地塊劣勢(shì) 地塊略顯狹小由于專門的緣故，此地塊總體不大，對(duì)小區(qū)整體規(guī)劃尤其是景觀規(guī)劃帶來(lái)一定的局限性，對(duì)其他的生活配套設(shè)施的建設(shè)也有一定

36、約束。3）地塊機(jī)會(huì)點(diǎn) 宏觀環(huán)境較好周邊消費(fèi)潛力巨大平頂山進(jìn)展新城區(qū)的戰(zhàn)略開發(fā)公司和策劃公司的鼎立配合4）地塊威脅點(diǎn) 國(guó)家以及平頂山市的政策阻礙本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤由于市政府進(jìn)展新城區(qū)的助推器將不斷發(fā)力，本區(qū)域涌現(xiàn)出具有競(jìng)爭(zhēng)意義的樓盤，特不是目前處于前期運(yùn)作的君臨天下、蝶湖灣等其他項(xiàng)目，需要引起我們的緊密關(guān)注。第四部分 項(xiàng) 目 定 位 篇一、市場(chǎng)初步定位福佑苑 福佑路與以后路精品生活明珠！其在平頂山新城區(qū)市場(chǎng)上的地位表現(xiàn)要做到以下幾個(gè)方面：市場(chǎng)補(bǔ)缺者本案要樹立一個(gè)市場(chǎng)補(bǔ)缺者的形象，立足項(xiàng)目周邊巨大的消費(fèi)需求，定位于包含屬地情結(jié)在內(nèi)的大眾居家生活，打造新適用主義的中高檔精品生活圈。作為本項(xiàng)目的開發(fā)，不宜

37、走嘩眾取寵之路。市場(chǎng)追隨者目前平頂山市場(chǎng)上出現(xiàn)了一批小戶型的住宅小區(qū)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中引起了不同的反響，同時(shí)在銷售取得了驚人的業(yè)績(jī)。本案也應(yīng)順應(yīng)這種市場(chǎng)潮流，采取市場(chǎng)追隨者的戰(zhàn)略進(jìn)行搶占市場(chǎng)，一方面合乎項(xiàng)目自身的需要，另一方面也與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策不謀而合，可謂一舉兩得。品位第一者在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中品位的高低是關(guān)鍵的因素，因此要通過(guò)一系列的包裝，營(yíng)造本案的良好形象，讓人們購(gòu)買有品質(zhì)、有價(jià)值、有新意的新新公寓，目前要緊是在項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)以及微觀環(huán)境的營(yíng)造上要突出新意。二、項(xiàng)目戶型及面積定位 （本項(xiàng)目戶型及面積已差不多確定）三 、目標(biāo)客戶定位及分析目標(biāo)客戶定位： 平煤集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部職工、二次創(chuàng)業(yè)者、附近上班

38、族、單身族、外地市來(lái)平置業(yè)者隨著生活水平的提高，平煤集團(tuán)內(nèi)部職工的原有住房差不多不能滿足其當(dāng)前需求，因種種緣故至今沒(méi)有住房的年輕家屬，隨著近幾年經(jīng)濟(jì)的迅速進(jìn)展，企業(yè)內(nèi)部職工二次就業(yè)或創(chuàng)業(yè)以及在該區(qū)域創(chuàng)業(yè)或就業(yè)的年輕學(xué)生，造就了一批有住房需求的中等收入者，該類客戶的生活水平不斷提高，對(duì)住宅的品味和舒適度的需求也在不斷攀升，他們更注重選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、個(gè)性鮮亮的健康主題社區(qū)，不斷追求生活的品位，逐漸成為享受生活的擁護(hù)者。因此，項(xiàng)目應(yīng)將銷售目標(biāo)瞄準(zhǔn)這部分消費(fèi)者。目標(biāo)客戶群分析：企業(yè)內(nèi)部老職工：該客戶群以平煤集團(tuán)老職工為主，他們多為二、三次置業(yè)人士，由于生活水平的提高，不再滿足于原有住宅的居住條件，追求更

39、舒適的生活和居住空間，此部分人較為注重住宅的性價(jià)比，更容易為富有特色和生活便利的產(chǎn)品產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)，他們是本項(xiàng)目的要緊爭(zhēng)取對(duì)象之一。二次置業(yè)者：該客戶群多為原國(guó)有企業(yè)職工，因?yàn)楸容^年輕且有一定的文化知識(shí)，下崗二次就業(yè)或創(chuàng)業(yè)，隨著收入的增加、生活水平和居家生活的實(shí)際需要，使他們不再滿足于自建房或原有低檔住宅的居住條件，選擇一套如意的房子是他們最大的夢(mèng)想，尤其是在原來(lái)工作和生活過(guò)的老地點(diǎn)，心理感受也比較舒服，也是本項(xiàng)目所爭(zhēng)取的主力購(gòu)買者。外地來(lái)平的富足人士隨著平頂山的迅速進(jìn)展，特不是平頂山道路和經(jīng)濟(jì)的振興，產(chǎn)生了一大批外地來(lái)平的成功人士，他們手頭上積存了較為充足的資金。出于工作和進(jìn)展的需要，購(gòu)房入戶

40、、改善居住條件是他們要緊需求；他們將是本項(xiàng)目主力戶型不可忽視的購(gòu)買主力。該人群盡管不是本項(xiàng)目要緊爭(zhēng)取的對(duì)象，但不亦忽視。本地衍生出來(lái)的新家庭隨著收入水平的提高，產(chǎn)生的“新知富”一族，。成家之后，更趨向于營(yíng)造獨(dú)立的家庭空間，他們已廣為同意貸款消費(fèi)的形式，在父母的資助或自力更生情況下，亦將成為本項(xiàng)目中兩房或三房戶型的購(gòu)買者。附近上班族和單身族隨著都市擴(kuò)展的速度加快，越來(lái)越多的上班族和單身族首次置業(yè)，他們關(guān)注本區(qū)域的房地產(chǎn)進(jìn)展，擁有一套小而美的自己小天地一直是他們追求的夢(mèng)想，本項(xiàng)目數(shù)量許多的小戶型應(yīng)該能夠引起他們足夠的重視，是本項(xiàng)目的要緊目標(biāo)群體之一。若能在產(chǎn)品功能、個(gè)性特色、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、戶外宣傳等方

41、面下苦功，定將會(huì)有不小的收獲。第五部分 投 資 分 析 篇一、 項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)依據(jù)貴方提供的平煤福佑苑規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)講明，結(jié)合資料進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)參數(shù)進(jìn)行梳理明細(xì)。項(xiàng)目要緊參數(shù)明細(xì)：序號(hào)指標(biāo)名稱面積1建筑用地面積22368.6232凈用地面積16509.0083總建筑面積637624地上面積（住宅面積）553855地下面積（配套面積）83776總戶數(shù)478戶7容積率1、3、4號(hào)樓地塊3.23、2號(hào)樓地塊3.698建筑密度1、3、4號(hào)樓地塊17.0%、2號(hào)樓地塊19.4%9停車位地上車位115個(gè)、地下車庫(kù)170個(gè)車位二 、項(xiàng)目戶型分析（此項(xiàng)面積部分和實(shí)際有一定誤差）樓號(hào)1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓面積13580175601358013580地上建筑面積（住宅面積）12901166821290112901地下建筑面積（配套面積）6798786796791、3、4號(hào)樓建筑設(shè)計(jì)方案一樣，均為19層住宅戶型建筑面積（）套內(nèi)面積（）戶型戶/層A1133.86111.16三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)1B188.3773.40二房二廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)1C1129.66107.70三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)1D189.9973.3三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)1E189.8773.02二房二廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)1F1137.42111.65三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)12號(hào)樓為19層住宅戶型建筑面積（