預(yù)科班全9講講義

1、第七章 土地一、二、征稅范圍和稅率三、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定四、扣除項(xiàng)目及其金額五、應(yīng)納稅額的計(jì)算六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地管理本章考情分析本章屬于次重點(diǎn)章，分值在 20分左右，客觀題考核為主，較為復(fù)雜，應(yīng)該引起重視。題單獨(dú)考核計(jì)算題，本章內(nèi)容較有難度，計(jì)算一、土地收的一種稅?？梢?，土地是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得增值性收入的和個(gè)人所征包括內(nèi)企業(yè)、行政事業(yè)、中外籍個(gè)人等。（選擇題）二、征稅范圍和稅率（一）征稅范圍的一般規(guī)定（三大標(biāo)準(zhǔn)）標(biāo)準(zhǔn)之一：土地只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅?！尽哭D(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地不征標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓

2、?！尽坎话ㄎ崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、的行為。標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入（貨幣、實(shí)物及其他收入）。【】對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)則不予征稅。（贈(zèng)與行為特指對(duì)直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的贈(zèng)與和公益性贈(zèng)與）。（二）征稅范圍的具體規(guī)定（哪些征；哪些不征；哪些免征）【例題多選題】下列各項(xiàng)應(yīng)計(jì)算征收土地的有（ ）。A.B.C.D.以房地產(chǎn)出租的以房地產(chǎn)抵押而房地產(chǎn)尚在抵押期間的甲乙企業(yè)以房換房行為一方出地一方出，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)行為征免范圍的確認(rèn)房地產(chǎn)的出租由于權(quán)屬不變更，不屬于土地的征稅范圍房地產(chǎn)的抵押抵押期間不征收土地，抵押期滿后，看是否轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的交換對(duì)個(gè)人之間互換 自有居

3、住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)睾藢?shí)，可以免征土地合作建房對(duì)于一方出地，一方出 ，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地 ；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅房地產(chǎn)的評(píng)估增值沒(méi)有發(fā)生房地屬的轉(zhuǎn)移，房屋所有人、土地使用權(quán)所有人也未取得收入，不屬于土地的征稅范圍國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物國(guó)家收回或征用，雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更，原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照土地暫行條例的有關(guān)規(guī)定，可以 免征土地房地產(chǎn)的代建房行為對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地 的征稅范圍土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地只要土地使用者享有占有、使

4、用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等表明其 實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)該征稅【】 CD】對(duì)于一方出地，一方出，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地。但是，建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地的范圍。（三）土地四級(jí)超率累進(jìn)稅率表【例題單選題】某 元，則適用稅率為（ ）。A.30% B.40% C.50% D.60%轉(zhuǎn)讓商品樓不含收入 2000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額 600萬(wàn)【】 D】增值額與扣除項(xiàng)目金額比例 =（ 2000-600） 600 100%=233%，適用第 4級(jí)稅率，即 60%。三、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定總原則：有的方法，賣房有賣房的方法；新房

5、有新辦法，老房有老辦法。應(yīng)納稅額的計(jì)算流程：（計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；計(jì)算增值額：計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率；計(jì)算應(yīng)納稅額。收入的確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。營(yíng)改增后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是不含的收入。四、扣除項(xiàng)目及其金額各項(xiàng)目扣除一覽表新建房屋扣除項(xiàng)目表1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額土地使用權(quán)支付的地價(jià)款（買地的錢）出讓方式為土地出讓金行政劃撥方式為補(bǔ)交的土地出讓金轉(zhuǎn)讓方式為實(shí)際支付的地價(jià)款轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目具體內(nèi)容轉(zhuǎn)讓土地（）扣除項(xiàng)目（ 2項(xiàng)）取得土地使用

6、權(quán)所支付的金額與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金新建房屋（賣新房）房地產(chǎn)企業(yè)（ 5項(xiàng)）取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（房企）非房地產(chǎn)企業(yè)（ 4項(xiàng)）存量房屋（賣舊房）扣除項(xiàng)目（ 3項(xiàng)）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格 =重置成本價(jià)成新度折算取得土地使用權(quán)所支付的金額 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金實(shí)物收入收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入無(wú)形資產(chǎn)收入專門評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入外國(guó)貨幣取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月 1日國(guó)家的市場(chǎng)匯率折算級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（ %）速算扣除系數(shù)（ %）1不超過(guò) 50%的部分3002超過(guò) 50%-100%的部分

7、4053超過(guò) 100%-200%部分50154超過(guò) 200%的部分6035【提示】代用（ 1）一并收?。河?jì)入收入，計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)代用可扣除，但不得作加計(jì) 20%扣除的基數(shù)；（ 2）單獨(dú)收?。翰挥?jì)收入，不扣費(fèi)用，不影響計(jì)稅。五、應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額 =增值額適用稅率 -扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)增值額 =收入額 -扣除項(xiàng)目金額增值率 =增值額扣除項(xiàng)目金額 100%【例題計(jì)算題】某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，取得不含入 9500萬(wàn)元。該公司為建造此住宅支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用 1000萬(wàn)元，開發(fā)成本 2000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 500萬(wàn)元，其中利息支出 200萬(wàn)元，但是由于該公司同時(shí)

8、建造別墅，利息無(wú)法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為 10%。已知準(zhǔn)予扣除的稅金及附加為 51.3萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算轉(zhuǎn)讓此普通住宅應(yīng)納的土地額?！荆ā?）扣除項(xiàng)目的金額 =1000+（ 1000） 10%+51.3+（ 1000） 20%=3951.3（萬(wàn)元）。2）增值額 =9500-3951.3=5548.7（萬(wàn)元）。3）增值率 =5548.7 3951.3 100%=140.43%，適用稅率 50%，速算扣除系數(shù) 15%。4）應(yīng)納土地=5548.7 50%-3951.3 15%=2181.66（萬(wàn)元）。六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地管理（略）繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用、用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）能分?jǐn)偫⒅С?，并提供證