預科班全9講講義

1、第七章 土地一、二、征稅范圍和稅率三、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定四、扣除項目及其金額五、應(yīng)納稅額的計算六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地管理本章考情分析本章屬于次重點章，分值在 20分左右，客觀題考核為主，較為復雜，應(yīng)該引起重視。題單獨考核計算題，本章內(nèi)容較有難度，計算一、土地收的一種稅?？梢?，土地是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得增值性收入的和個人所征包括內(nèi)企業(yè)、行政事業(yè)、中外籍個人等。（選擇題）二、征稅范圍和稅率（一）征稅范圍的一般規(guī)定（三大標準）標準之一：土地只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅?！尽哭D(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地不征標準之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓

2、?！尽坎话ㄎ崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、的行為。標準之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入（貨幣、實物及其他收入）。【】對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)則不予征稅。（贈與行為特指對直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的贈與和公益性贈與）。（二）征稅范圍的具體規(guī)定（哪些征；哪些不征；哪些免征）【例題多選題】下列各項應(yīng)計算征收土地的有（ ）。A.B.C.D.以房地產(chǎn)出租的以房地產(chǎn)抵押而房地產(chǎn)尚在抵押期間的甲乙企業(yè)以房換房行為一方出地一方出，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟行為征免范圍的確認房地產(chǎn)的出租由于權(quán)屬不變更，不屬于土地的征稅范圍房地產(chǎn)的抵押抵押期間不征收土地，抵押期滿后，看是否轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的交換對個人之間互換 自有居

3、住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)睾藢?，可以免征土地合作建房對于一方出地，一方?，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地 ；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅房地產(chǎn)的評估增值沒有發(fā)生房地屬的轉(zhuǎn)移，房屋所有人、土地使用權(quán)所有人也未取得收入，不屬于土地的征稅范圍國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物國家收回或征用，雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更，原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照土地暫行條例的有關(guān)規(guī)定，可以 免征土地房地產(chǎn)的代建房行為對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地 的征稅范圍土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地只要土地使用者享有占有、使

4、用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等表明其 實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，應(yīng)該征稅【】 CD】對于一方出地，一方出，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地。但是，建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地的范圍。（三）土地四級超率累進稅率表【例題單選題】某 元，則適用稅率為（ ）。A.30% B.40% C.50% D.60%轉(zhuǎn)讓商品樓不含收入 2000萬元，計算土地增值額準予扣除項目金額 600萬【】 D】增值額與扣除項目金額比例 =（ 2000-600） 600 100%=233%，適用第 4級稅率，即 60%。三、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定總原則：有的方法，賣房有賣房的方法；新房

5、有新辦法，老房有老辦法。應(yīng)納稅額的計算流程：（計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；計算扣除項目金額；計算增值額：計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率；計算應(yīng)納稅額。收入的確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。營改增后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是不含的收入。四、扣除項目及其金額各項目扣除一覽表新建房屋扣除項目表1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額土地使用權(quán)支付的地價款（買地的錢）出讓方式為土地出讓金行政劃撥方式為補交的土地出讓金轉(zhuǎn)讓方式為實際支付的地價款轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目具體內(nèi)容轉(zhuǎn)讓土地（）扣除項目（ 2項）取得土地使用

6、權(quán)所支付的金額與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金新建房屋（賣新房）房地產(chǎn)企業(yè)（ 5項）取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財政部規(guī)定的其他扣除項目（房企）非房地產(chǎn)企業(yè)（ 4項）存量房屋（賣舊房）扣除項目（ 3項）房屋及建筑物的評估價格評估價格 =重置成本價成新度折算取得土地使用權(quán)所支付的金額 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金實物收入收入時的市場價格折算成貨幣收入無形資產(chǎn)收入專門評估確定其價值后折算成貨幣收入外國貨幣取得收入的當天或當月 1日國家的市場匯率折算級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（ %）速算扣除系數(shù)（ %）1不超過 50%的部分3002超過 50%-100%的部分

7、4053超過 100%-200%部分50154超過 200%的部分6035【提示】代用（ 1）一并收?。河嬋胧杖?，計算扣除項目時代用可扣除，但不得作加計 20%扣除的基數(shù)；（ 2）單獨收?。翰挥嬍杖?，不扣費用，不影響計稅。五、應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額 =增值額適用稅率 -扣除項目金額速算扣除系數(shù)增值額 =收入額 -扣除項目金額增值率 =增值額扣除項目金額 100%【例題計算題】某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一棟普通標準住宅出售，取得不含入 9500萬元。該公司為建造此住宅支付地價款和有關(guān)費用 1000萬元，開發(fā)成本 2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用 500萬元，其中利息支出 200萬元，但是由于該公司同時

8、建造別墅，利息無法分攤，該地規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計提比例為 10%。已知準予扣除的稅金及附加為 51.3萬元，請計算轉(zhuǎn)讓此普通住宅應(yīng)納的土地額?！荆ā?）扣除項目的金額 =1000+（ 1000） 10%+51.3+（ 1000） 20%=3951.3（萬元）。2）增值額 =9500-3951.3=5548.7（萬元）。3）增值率 =5548.7 3951.3 100%=140.43%，適用稅率 50%，速算扣除系數(shù) 15%。4）應(yīng)納土地=5548.7 50%-3951.3 15%=2181.66（萬元）。六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地管理（略）繳納的有關(guān)稅費，如契稅、登記、過戶手續(xù)費2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用（與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費用、用、財務(wù)費用）能分攤利息支出，并提供證