茶葉公社招商策劃方案設(shè)計

1、保靖茶葉公社招商甫劃方案經(jīng)營戰(zhàn)略一、項目簡介保靖三味茶業(yè)公社市場管理服務(wù)某某以下簡稱：茶葉公社位于湘西保靖縣新城中心，商業(yè) 面積超1萬褶，商鋪465間；依托X花高速、X吉懷高鐵與建設(shè)中的花垣機場，連通某某和鳳凰景區(qū)，與創(chuàng)科城交相呼應(yīng)，是湘西久霖集團在保靖縣重點打造的集旅游接待、茶葉與周邊產(chǎn)品銷售為一體的專業(yè)綜合茶葉市場，亦是集休閑、娛樂、小吃、購物、餐飲、住宿、旅游、古玩等為一體的 苗土文化旅游接待點；同時也是湘西民族特色工藝品、民族土特產(chǎn)等全方位展示土家族苗族文化的 對外窗口。配套美高梅國際酒店、苗族土家族特色裝飾店鋪，集進、銷、存為一體的茶葉智能化專 業(yè)倉儲物流園。內(nèi)設(shè)苗族文化、茶文化特色

2、產(chǎn)品一條街，土家族文化、茶文化特色產(chǎn)品一條街，古 玩一條街，六大名茶展示一條街，茶點、小吃一條街。主要經(jīng)營茶葉與茶有關(guān)的書畫藝術(shù)品、民族 特色工藝品、民族土特產(chǎn)等。來到這里見到成片的仿古建筑群，穿著極具土苗民族特色的銀飾衣裳，你能感受到濃厚的歷史 文化氣氛，仿佛穿越到了 50年代的人民公社，商賈云集，小販吆喝，熱鬧非凡！歷史源遠流長的 華夏茶文化在這里表現(xiàn)的淋漓盡致。二、項目定位.業(yè)態(tài)定位a）湘西州首家專業(yè)茶葉市場b）大湘西旅游購物休閑接待點.消費人群分析a）主要群體：保靖常駐居民、各地批發(fā)商、游客b）次要消費人群：異地旅居客、禮品采購、企業(yè)采購.功能定位a）集旅游接待、茶葉與周邊產(chǎn)品銷售為一

3、體的專業(yè)綜合茶葉市場；b）集休閑、娛樂、購物、餐飲、住宿、旅游、古玩為一體的苗土文化旅游接待點；c）湘西民族特色工藝品、民族土特產(chǎn)等全方位展示土家族苗族文化的對外窗口.商業(yè)業(yè)態(tài)組成a）全國六大名茶系列；b）湘西民族特色工藝品、手工制品、特色服飾；c）琴棋書畫、古玩收藏、茶具、茶幾；d）旅游衍生品、茶館、茶藝師孵化基地；e）大健康、金融服務(wù)、生活配套服務(wù)。.經(jīng)營理念打造湘西州首個以茶葉為主的民族特色文化旅游景點.產(chǎn)品定位a）全國六大名茶系列約占市場40%b）茶周邊產(chǎn)品約占10%c）旅游衍生品約占20%d）民族特色產(chǎn)品約占20%e）其他配套產(chǎn)品約占10%.經(jīng)營方針商品以質(zhì)取勝，經(jīng)營以特取勝，服務(wù)以

4、細取勝，購物以便取勝，品種以全取勝，價格以實 取勝。.品牌定位打造湘西州首個茶博會、茶葉交易集散商貿(mào)中心招商方案、招商理念合作雙贏 共同開展：一個要長遠開展的企業(yè)，應(yīng)該與經(jīng)銷商利益相通，命運相連，風險共擔，合作雙贏，共同開展，形成真正意義上的，長久而穩(wěn)固的戰(zhàn)略伙伴，這才是我們本次招商的工作理念。a）根據(jù)上述的經(jīng)營模式，實施多主體經(jīng)營即經(jīng)營風險與負擔分散到各經(jīng)營主體，共同承當。b）以適應(yīng)市場為先導(dǎo)，滿足需求為中心，根據(jù)保靖市場和商圈競爭狀況，結(jié)合市場總體定位, 合理鎖定與茶相關(guān)的業(yè)態(tài)，重在突出品牌化、地域特色化、專業(yè)化。c）培育市場，營造茶市的良好商譽，樹立茶葉公社形象。在保證經(jīng)濟利益的同時以最

5、快的速 度、最大的能量、最小的投入，提升茶葉公社的知名度、美譽度、信譽度，提升創(chuàng)科城整 體片區(qū)的無形資產(chǎn)價值，拓寬銷售渠道。d）通過招商吸引人流，創(chuàng)造人氣，推動商鋪的招商銷售。、招商原如此秉承以客戶為中心，誠信為本、信譽至上、互惠合作、永續(xù)經(jīng)營、先做人氣、后做生意的原如止匕。努力尋求廠、商和消費者之間的利益平衡點，讓市場和客戶共同分享茶市的巨額利潤。.以租賃為主的原如此按規(guī)劃的功能區(qū)域引進生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商與其它經(jīng)營業(yè)主，以租賃的方式進場經(jīng) 營，最大限度的提高有保障收益，向場地要效益。.堅持品牌經(jīng)營的原如此旨在突出茶葉市場的經(jīng)營特色，以全國六大名茶系列暢銷品牌為主，茶周邊產(chǎn)品、民族特 色

6、產(chǎn)品、古玩字畫、旅游衍生品為輔。.堅持商品的連帶性的原如此招商時應(yīng)嚴格按業(yè)態(tài)分布規(guī)劃進展，并作好不同門類之間的商品的合理過渡，作到自然過 渡，防止生硬連接。.堅持質(zhì)優(yōu)價廉的原如此在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價格不能高于同類商品專營店，以提高茶葉公社商品的 競爭力，因此在招商時，應(yīng)盡可能引進廠家、總代、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨較好。.堅持以“固本吸遠、遠交近攻的招商原如此本項目的招商要以商業(yè)地產(chǎn)全程整合理論為指導(dǎo)思想，先期招商的目的是為銷售商鋪，后期招商的目的是為保證經(jīng)營，根據(jù)項目的銷售時機把握好招商的節(jié)奏， 堅持以“固本吸遠、 遠交近攻的招商原如此。本地市場的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價位是與消費者經(jīng)

7、過長期磨合而形成的，能比擬全面地反映大多數(shù)消費者的需求，抓住本地市場資源開發(fā)的同時，要更注 重某某、某某、某某等周邊重點茶產(chǎn)地市場品牌資源的引進，為本地消費者和外來保靖旅 游的消費者創(chuàng)造出新的亮點。同時也對本地的經(jīng)銷商產(chǎn)生較大的刺激力和吸引力，利于招 商的進展。、招商X圍.全國六大名茶系列；.湘西民族特色工藝品、手工制品、特色服飾；.琴棋書畫、古玩收藏、茶具、茶幾；.旅游衍生品、茶館、茶藝師孵化基地；.大健康、金融服務(wù)、生活配套服務(wù)。四、招商對象.具備一定經(jīng)營能力和經(jīng)濟實力的廠家、公司或個人 ；.有強烈的經(jīng)營意識和成功欲望；.認同茶葉市場經(jīng)營模式；.愿配合茶葉市場統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和各項營銷活

8、動；.講求信譽，可長期合作；.能夠按規(guī)定與時交納各種費用；五、招商流程.進展市場調(diào)研，建立客戶根底資料信息庫，并進展客戶分析.確定招商對象和滲透渠道；.制定招商政策和優(yōu)惠組合策略；.進展客戶招商月計劃實施；.制定客戶招商周工作計劃；.對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒；.進展客戶開發(fā)、拜訪、接洽；.進展客戶分類、區(qū)分主力客戶與散戶；.安排客戶初步洽談，填寫意向租賃登記表；.與客戶進展深入的溝通談判；.客戶簽定入駐意向協(xié)議書、交納租賃定金；.正式簽定租賃合同，并繳納租金。六、招商政策.招商租賃模式為了盡快完成招商任務(wù)，在招商先行的原如此下，我們采取短期租賃與長期租賃模式；.租金制定a）根據(jù)市場

9、同區(qū)域同業(yè)態(tài)租金水平制定： 這種市場比擬法即在一樣區(qū)域的一樣業(yè)態(tài)商鋪， 根據(jù)其租賃的市場價格作為參考標準來確定自己的價格，同時根據(jù)不同地段的地價差 和產(chǎn)品的優(yōu)劣勢來確定價格差。b）按照商鋪價格和回報率進展反推制定：在根本制定商鋪價格的價格水平，按照前三年回報率為6% 7% 8%勺情況下，反推出租金的大致水平 X圍，然后按照鋪面的位置和 面積大小然后制定具體的租金。.租金策略：茶葉公社采用統(tǒng)一租策略，不分位置，不分大小，先到先得原如此，因市場剛啟動招商，大局部商戶會處于觀望狀態(tài)，實行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進場， 搶占好位置， 主觀上感覺獲得了利益；后進場的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，

10、但看到前面已有很多商 戶進駐，信心會增強，也不會產(chǎn)生吃虧的心理想法。.政策說明茶葉公社的招商工作考慮到商鋪經(jīng)營模式的特點，并充分考慮到投資者投資形式的多樣性， 故分類確定適宜的政策，具體分述如下：a）短期租賃型1）開業(yè)前進駐的商戶，合同簽3年，前兩年免租，第二年繳納第三年租金， 租金均價 15元/平米；2） 一次性租賃100平米以上的，另再配幸福家園住宅 1套兩室一廳3年使用權(quán)； 第4年開始，租金隨行就市；3）開業(yè)后進駐的商戶，按照實際情況進展租金減免；b）長期租賃型1） 一次性租賃20年，25萬/套商鋪，不分位置，不分大小，先到先得；2）另再配幸福家園住宅一套兩房一廳20年使用權(quán)；c）物業(yè)管

11、理費租賃茶葉公社的商戶均免2年物業(yè)管理費，第3年減半，第四年恢復(fù)正常，物業(yè)管理 費為1.5元/平米/月。七、招商方式針對茶葉公社商鋪經(jīng)營模式的特點，對長期租賃且不經(jīng)營的商鋪（委托我方招商或由市場返租形式），要進展招商考慮，從而確保商場的如期開業(yè)。具體的招商方式分述如下：a）完全租賃方式：商戶自主經(jīng)營、收銀、確定營業(yè)時間等，如：獨立的專營店形式；b）聯(lián)營方式：采用營業(yè)額扣點式，分保底和不保底兩種；市場的經(jīng)營風險較大。c）經(jīng)銷和代銷方式，是針對市場自營項目局部的考慮，重在先培育品牌，培育成熟后再轉(zhuǎn)給投資者經(jīng)營或銷售產(chǎn)權(quán)；八、營運模式統(tǒng)一招商，統(tǒng)一規(guī)劃，確保茶葉公社商品組合、業(yè)態(tài)、檔次、價格等定位準

12、確，保障后期持續(xù)經(jīng)營。九、推廣活動.新聞發(fā)布會.招商廣告全力推廣DM硬性廣告等.招商產(chǎn)品說明會.參加全國各地舉辦的茶博會、對接會.主力商家進駐簽約儀式.主力商家開業(yè)典禮.組織商戶去外地市場考察十、招商工作安排針對茶葉公社商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化，設(shè)計品類之多，X圍之廣，制定如下招商小組開展工作：.湘西州茶葉市場招商小組：3人負責湘西州茶企、茶商、茶基地合作社、與其他周邊產(chǎn)品招商。.外地茶葉市場招商小組：2人負責全國六大名茶系列茶企、茶商、茶基地合作社、與其他周邊產(chǎn)品招商.旅游衍生品招商小組：2人負責旅游衍生品、湘西州民族特色工藝品、古玩字畫等產(chǎn)品招商。.主要工作事項a）招商廣告全力推出（DM、硬性廣告）；b）保靖縣各臨街商鋪與各同類專賣店發(fā)放相關(guān)招商資料；c）到各市、縣同類市場目標性宣傳招商；d）招商人員進展招商初步談判；e）全方位客戶集累；f）招商市場信息反應(yīng)，再結(jié)合市場情況進展經(jīng)營布局規(guī)劃調(diào)整；g）自營業(yè)主品牌確實認；h）本階段完成80%!鋪合作協(xié)議或意向協(xié)議的簽定。卜一、費用預(yù)名.高速路T牌高炮廣告計劃2塊： 200000.00;. DMfi傳單頁、折頁： 30000.00;.電視廣告、植入廣告： 150000.00;.出街廣告