房地產開發(fā)投資成本PPT

1、房地產開發(fā)投資成本房地產開發(fā)投資成本相關術語樓面價：樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。計算公式：樓面地價=土地總價格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。（土地總面積*容積率這個只是地上部分算容積率的面積?？偨ㄖ娣e還有地下和一些不算容積率的面積）印花稅：印花稅是對經濟活動和經濟交往中樹立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。 在房地產中客稅對象是房地產交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產權轉移時所書立的產

2、權轉移書據，稅率為萬分之五。契稅：是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產權承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%5%。 自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，按1%稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上、144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅;對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省規(guī)定3%稅率征收契稅。土地費用

3、：土地使用稅：是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。交付時間：應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間應為商品房買賣合同或其他協議文件約定房屋交付的當月末。計算方式：應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積適用單位稅額。交付后計算方式：應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=土地面積/總建筑面積*使用建筑面

4、積一般規(guī)定每平方米的年稅額，大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元?！薄Ｍ恋厥褂枚惥扇“茨暾魇?，分期交納的方法。前期費用：三通一平：是指基本建設項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。水通（專指給水）： 1. 要有市政審批用水的文件，水的增容費用（各地政府都要收的）2. 給水管道的鋪設費用（按工程量計算，包括材料費、人工費及各種費用）電通（指施工用電接到施工現場具備施工條件）1.要有市政審批用電的文件，用電的增容費用（各地政府都要收的）2.要考慮施工期間的臨時用電的費用。3.電纜的鋪設費用（按工程量計算，

5、包括材料費、人工費及各種費用）路通（指場外道路已鋪到施工現場周圍入口處，滿足車輛出入條件）1.要有市政審批的道路規(guī)劃文件，及規(guī)劃圖紙、手續(xù)的辦理，辦理的各項費用。2.道路的鋪設。（按工程量計算，包括路基、路面、路牙、路標、電桿、路燈所有的費用）場地平整（指擬建建筑物及條件現場基本平整，無需機械平整，人工簡單平整即可進入施工的狀態(tài)） 1.小河回填的土方工程量2.山坡要計算石方的爆破平整3.土石方的倒運費用政府規(guī)費：21.1元/建筑地方高等教育費：10元/、墻改基金：8元/ 白蟻防治費：1、木結構房屋按建筑面積每平方米收取白蟻預防費2元；2、磚混或框架結構房屋按建筑面積每平方米收取白蟻預防1.6元

6、：散裝水泥費：1、 電站（廠）、水庫、堤壩、橋梁、道路、機場等，按預算水泥使用量每噸預繳3元；2、 按建筑面積計算的建設工程，按每平方預繳1.5元。建筑設計收費參照標準多層住宅(含六躍七躍層)：方案： 3元/M2 2.55元/M2 擴初： 712元/M2 施工圖：1625元/M2小高層住宅（八十一層，含十一躍十二躍層）方案： 4.5元/M2 3.58元/M2 擴初： 1016元/M2 施工圖：2232元/M2高層住宅（十二三十層） 方案： 6元/M2 510元/M2 擴初： 1419元/M2 施工圖：3038元/M2超高層住宅（三十層以上）方案： 8元/M2起 擴初： 17元/M2起 施工圖：

7、 38元/M2起別墅 方案： 12元/M2 820元/M2 擴初： 2040元/M2 施工圖：4080元/M2景觀設計取費家居屋頂花園：50元/別墅庭院景觀： 35元/ 景觀面積500以內： 30元/ 景觀面積500以上： 25元/ 景觀面積5000以上： 20元/ 景觀面積10000以上： 18元/ 景觀效果圖：1000元/張（不含設計）稅金計算：營業(yè)稅：5%營業(yè)稅稅率按照行業(yè)、類別不同分別采用了不同的比例稅率。交通運輸業(yè)為3%，出售、出租無形資產為5%，銷售不動產為5%。 （營改增）土地增值稅：住宅：2%、商業(yè)：3%水利建設基金：0.1%由國家貸給或由各種渠道籌集的有償資金，用作水利工程基建投資周轉。 城建稅：7%城市維護建設稅 ：是我國為了加強城市的維護建設，擴大和穩(wěn)定城市維護建設資金的來源，對有經營收入的單位和個人征收的一個稅種。納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5% ；納稅人所在地不屬于