涉執(zhí)房地產(chǎn)處置

1、涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估報告估價報告編號：魯貴評(2020)字第129號估價項目名稱：濟南市天橋區(qū)濟齊路14-8號天長嘉園8號樓4-601房地產(chǎn)市場價值評估估價委托人：濟南市歷下區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價機構(gòu)：山東貴恒信土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：董月華(1120040185)徐敏(3720190155)估價報告出具日期：2020年4月17日致估價委托人函濟南市歷下區(qū)人民法院：受貴方委托，我公司根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)評估規(guī)范 （GB/T50291-2015）、房地產(chǎn)評估基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50899-2013）， 遵循獨立、客觀、公正、合法的原則，對委托估價的濟南市天橋

2、區(qū)濟齊路14-8 號天長嘉園8號樓4-601（房產(chǎn)證號：天161463）房地產(chǎn)進行了實地查勘及評 估測算，現(xiàn)將報告主要內(nèi)容說明如下：估價目的：根據(jù)濟南市歷下區(qū)人民法院委托書（2020）魯0102 執(zhí)恢91號要求，對評估對象進行科學(xué)鑒定，為人民法院確定財產(chǎn)處置參 考價提供參考依據(jù)。估價對象：李娜所擁有的坐落于濟南市天橋區(qū)濟齊路14-8號天長嘉園8 號樓4-601房地產(chǎn)，建成年代為2006年，房屋結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，總層數(shù)6層， 所在層數(shù)位于第6層，建筑面積為100.43平方米，權(quán)屬狀態(tài)為已登簿，權(quán)屬 取得方式為二手房買賣，房屋用途為住宅。價值時點：價值時點確定為注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘之日2020年

3、4 月9日。價值類型：房地產(chǎn)市場價值估價方法：比較法、收益法估價結(jié)果：注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評 估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過 周密準(zhǔn)確的測算確定估價對象在設(shè)定條件下，于價值時點2020年4月9日的 市場價值為（幣種：人民幣）：評估總價：148.36萬元大寫金額：壹佰肆拾捌萬叁仟陸佰元整評估單價：14772元/平方米特別提示：當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對評估報告有異議的，可以在收 到評估報告后十日內(nèi)以書面形式向人民法院提出，逾期未提出，視為無異議。致函日期：2020年4月17日山東貴恒信土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司法定代表人簽字：二0

4、二。年四月十七日目錄 TOC o 1-5 h z 第一部分估價師聲明5第二部分 估價的假設(shè)和限制條件 6第三部分估價結(jié)果報告8一、估價委托人8 HYPERLINK l bookmark91 o Current Document 二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)8 HYPERLINK l bookmark95 o Current Document 三、估價目的8 HYPERLINK l bookmark99 o Current Document 四、估價對象8 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 五、價值時點10 HYPERLINK l bookmark112

5、 o Current Document 六、價值類型10 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 七、估價原則11 HYPERLINK l bookmark125 o Current Document 八、估價依據(jù)11九、估價方法12 HYPERLINK l bookmark149 o Current Document 十、估價結(jié)果13十一、注冊房地產(chǎn)估價師13 HYPERLINK l bookmark152 o Current Document 十二、實地查勘期14 HYPERLINK l bookmark155 o Current Docume

6、nt 十三、估價作業(yè)期14 HYPERLINK l bookmark158 o Current Document 第四部分附件151、濟南市歷下區(qū)人民法院委托書（復(fù)印件）；2、房地產(chǎn)權(quán)登記信息（復(fù)印件）；3、房屋分戶圖（復(fù)印件）；4、房地產(chǎn)估價實地查勘記錄（復(fù)印件）；5、評估對象現(xiàn)場照片；6、評估對象位置圖；7、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；8、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）；9、注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書（復(fù)印件）。第一部分估價師聲明我們鄭重聲明：注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有 虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏；估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨

7、立、客觀、公 正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價的假設(shè)和限 制條件的限制；注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益， 與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系；注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏 見；注冊房地產(chǎn)估價師是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范 (GB/T50291-2015)、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)(GB/T50899-2013)以及相關(guān)房地產(chǎn)評估專項標(biāo)準(zhǔn)進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告；無其他專業(yè)人員對估價報告提供重要專業(yè)幫助。第二部分 估價的假設(shè)和限制條件1、本次估價的一般假設(shè)（1）估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)

8、齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。（2）市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。（3）本次估價未對估價對象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實驗，本次 評估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大問題。（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識， 不考慮特殊的交易方式。（5）本次評估設(shè)定委托方提供資料合法、屬實。（6）估價對象建筑面積來源于估價委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)登記信息 及房屋分戶圖，若與實際不符，應(yīng)據(jù)實調(diào)整評估價值，因其不實造成的 影響，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2、未定事項假設(shè)（1）估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、 市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他

9、不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也 沒考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊 交易價格等對評估價值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般亦會 發(fā)生變化。（2）本估價結(jié)果在有效期內(nèi)的使用是以相關(guān)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、政策未 有重大變化并排除了注冊房地產(chǎn)估價師無法預(yù)知的不可抗力因素的影響為 假設(shè)前提。（3）假設(shè)估價對象于價值時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷。（4）估價結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險。（5）假設(shè)估價對象于價值時點無影響其結(jié)果的租賃行為及估價委托人未 簽署影響其估價結(jié)果的租約。3、背離事實假設(shè)根據(jù)估價委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)登記信息記載，估價對象存在抵押 記錄及查封記

10、錄，根據(jù)估價目的，本次評估未考慮優(yōu)先受償權(quán)及查封等因素 對估價對象價值的影響。4、依據(jù)不足假設(shè)無依據(jù)不足假設(shè)5、不相一致假設(shè)（1）委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)登記信息和房屋分戶圖記載，估價對 象坐落于濟南市天橋區(qū)濟齊路14-8號天長嘉園8號樓4-601，總層數(shù)為6層， 所在層次第6層。注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場調(diào)查查勘及了搬價對象第6層帶閣樓， 請報告使用人注意。（2）房地產(chǎn)權(quán)登記信息備注一覽記載，地下室一處，不在本次評估范圍， 請報告使用人注意。6、本報告的使用限制條件（1）本報告僅為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價提供參考依據(jù)，不作它用。 若改變估價目的、用途、建筑面積及使用條件或再提供新的合法有效資料， 需

11、向本評估機構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價。（2）評估報告應(yīng)用的有效期自評估報告出具之日2020年4月17日起為 一年，即評估目的在報告完成后的一年內(nèi)實現(xiàn)，評估結(jié)果可作評估對象的市 場價格參考，超過一年或市場狀況、評估對象實體狀況變化很大時，評估結(jié) 果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。（3）本報告專為評估委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向評估委托人 和評估報告審查部門之外的單位和個人提供；報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā) 表于任何公開媒體上。第三部分 估價結(jié)果報告一、估價委托人單位名稱：濟南市歷下區(qū)人民法院二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)單位名稱：山東貴恒信土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司單位地址：濟南市歷下區(qū)山大路242-2

12、號A座616號資質(zhì)級別：壹級資格證書編號：建房估證字【2013】025號法定代表人：董月華有效期限：2019年5月17日至2022年5月16日三、估價目的根據(jù)濟南市歷下區(qū)人民法院委托書（2020）魯0102執(zhí)恢91號 要求，對評估對象進行科學(xué)鑒定，為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價提供參 考依據(jù)。四、估價對象1、估價對象范圍：估價對象范圍為濟南市天橋區(qū)濟齊路14-8號天長嘉園8號樓4-601 的房地產(chǎn)市場價值，不包括動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或 權(quán)益。2、估價對象基本狀況：本次評估對象坐落于濟南市天橋區(qū)濟齊路14-8號天長嘉園8號樓4-601， 房屋所有權(quán)人為李娜，房產(chǎn)證號為天161463

13、，建成年代為2006年，房屋結(jié) 構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，總層數(shù)6層，所在層數(shù)位于第6層，建筑面積為100.43平方 米，權(quán)屬狀態(tài)為已登簿，權(quán)屬取得方式為二手房買賣，房屋用途為住宅；有 閣樓及露臺；根據(jù)估價委托人提供的房屋權(quán)屬狀況信息記載，估價對象 存在抵押記錄及查封記錄。抵押情況：債權(quán)人：中信銀行股份有限公司濟南分行，抵押金額： 380000.00，債務(wù)履行期限：2009-04-09 00： 00： 00-2024-04-09 00： 00： 00；債權(quán)人：景元培，抵押金額：150000.00，債務(wù)履行期限：2009-12-16 00： 00： 00-2011-12-15 00： 00： 00；債權(quán)人：

14、劉濤，抵押金額：220000.00，債 務(wù)履行期限：2012年04月11日起2014年04月10日止。查封情況：查封單位濟南市歷下區(qū)人民法院，查封期限：2013年04月 28日起2021年04月19日止；查封單位濟南市天橋區(qū)人民法院，查封期限: 2012年11月21日起2021年10月16日止；查封單位濟南市天橋區(qū)人民法 院，查封期限：2019年04月04日起2022年04月03日止。3、建筑物基本狀況：本次評估對象為濟南市天橋區(qū)濟齊路14-8號天長嘉園8號樓4-601，混 合結(jié)構(gòu)，建成年份為2006年，估價對象所在樓棟總層數(shù)6層，估價對象位 于四單元第六層?xùn)|戶，一梯（一步梯）兩戶，建筑面積為

15、100.43平方米， 房屋用途為住宅，據(jù)房屋平面圖顯示及現(xiàn)場查勘估價對象空間布局合理，入 戶為防盜門，估價對象一層客廳及臥室木地板，墻面粉刷乳膠漆，客廳有吊 頂，廚房衛(wèi)生間為瓷磚地面，墻面貼瓷磚；估價對象二層為閣樓及露臺，閣 樓臥室為木地板地面，墻面粉刷乳膠漆，衛(wèi)生間為瓷磚地面，墻面貼瓷磚， 二層除臥室衛(wèi)生間外，其余房間為瓷磚地面，墻面粉刷乳膠漆。估價對象水、 電、燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備較齊全，無集中供暖。4、土地基本情況：估價對象所占用土地地質(zhì)條件較好，地基承載力較好，穩(wěn)定性較強，土 地開發(fā)程度宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通一平”（即：通上水、通下水、通路、通電、通訊、燃?xì)饧巴恋仄秸?、地理位置與周

16、圍環(huán)境估價對象位于濟南市天橋區(qū)濟齊路14-8號天長嘉園，估價對象所在小區(qū) 離主路較遠(yuǎn)，交通較為不方便；估價對象周圍有藍(lán)精靈幼兒園（天興路）、七 彩童年社區(qū)幼兒園、槐蔭實驗小學(xué)附屬幼兒園、槐蔭實驗小學(xué)、老屯小學(xué)、濟 南第二十六中學(xué)等學(xué)校，教育設(shè)施一般；有距離山東省立醫(yī)院（西院）（山東 耳鼻喉醫(yī)院）等醫(yī)療機構(gòu)，基礎(chǔ)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施較好；交通銀行、興業(yè)銀行、 中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行等銀行在附近設(shè)立網(wǎng)點；附近有 K2 路、K12 路、K26 路、K45 路、K59 路、K77 路、K83 路、K132 路、B120 路等 多路公交車通過；距世紀(jì)華聯(lián)超市（天長嘉園東北）、仁信超市、綠色

17、蔬菜超 市、萬客隆果業(yè)較近，生活購物較方便；臨近有濟南森林公園、匡山公園，周 圍環(huán)境整潔、無輻射、供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施等完備，公共服務(wù)設(shè)施較齊全， 適宜居住。五、價值時點價值時點確定為注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘之日2020年4月9日。六、價值類型本次估價的價值類型是房地產(chǎn)市場價值。根據(jù)房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50899-2013）第3.0.5市場價值 定義為估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，有熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受壓迫的交易雙 方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。此次評估的估價對象為濟南市天橋區(qū)濟齊路14-8號天長嘉園8號樓 4-601的房地產(chǎn)，混合結(jié)構(gòu)，建成年代為2006年，建筑面積

18、為100.43平方 米，房屋用途為住宅，于價值時點2020年4月9日的房地產(chǎn)市場價值。七、估價原則（1）客觀、獨立、公正原則：要求站在中立的立場上，實事求是、公平 正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。（2）合法原則：要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或 價格的原則。（3）價值時點原則：要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時 間的價值或價格的原則。（4）替代原則：要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的 價值或者價格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。（5）最高最佳利用原則：要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下 的價值或價格的原則。最高最佳利用：房

19、地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財 務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。八、估價依據(jù)（一）本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；中華人民共和國土地管理法；中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；中華人民共和國物權(quán)法；中華人民共和國資產(chǎn)評估法；其他法律規(guī)定、政策文件等。（二）本次估價采用的技術(shù)規(guī)程房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-2015）；房地產(chǎn)估價基本術(shù)語規(guī)范（GB/T50899-2013）；（三）估價委托人提供的其他有關(guān)資料（四）注冊房地產(chǎn)估價師掌握的有關(guān)市場資料及估價人員實地勘察、調(diào)查 所獲得的資料。九、估價方法及估價技術(shù)路線1、估價方法房地產(chǎn)估價方法主要

20、有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地 價修正法等。比較法：選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù) 其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方 法。收益法：預(yù)計估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù) 將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。成本法：測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重 置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。假設(shè)開發(fā)法：求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā) 的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù) 開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成

21、后的價值減去后續(xù) 開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法?；鶞?zhǔn)地價修正法：在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用 有關(guān)調(diào)整系數(shù)對估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價進行調(diào)整后得到估價對 象宗地價值或價格的方法。估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進行了實地查勘之后，根據(jù)估價目 的并結(jié)合估價對象的用途和實際狀況及周邊房地產(chǎn)市場狀況，選取比較法和 收益法作為本次估價的基本方法。選取上述估價方法原因為：一是估價對象用途為住宅，與估價對象同區(qū) 域類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用比較法測算其市場價格。二是估價 對象可為收益性房地產(chǎn)，租金較易取得，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價 方法。未選用其他估價方法的原因：一是估價對象為住宅用途，市場價值遠(yuǎn)大 于成本價，不適宜采用成本累加的方法進行測算；二是估價對象為已建成 房屋，不適用假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地