房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與法律風險

1、山東豪才律師事務所 房地產(chǎn)開發(fā)流程概況 主講人：劉國敏律師 2011.5.141一、房地地產(chǎn)項目目開發(fā)概概述房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)業(yè)（人）項目融資資（錢）取得土地地（地）2人之篇：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專營企業(yè)兼營公司項目企業(yè)3錢之篇：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)融融資融資方式銀行貸款土地儲備貸款 開發(fā)貸款住房按揭貸款股權融資PE基金 REITSBT/BOT項目融資合作開發(fā)融資發(fā)行股票和債券4地之篇：土地使使用權的的取得取得土地使用權劃撥出讓廉租房公租房協(xié)議出讓掛牌拍賣招標使用權轉讓商業(yè)開發(fā)舊村改造中的安置房5項目篇：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)類類型房地產(chǎn)開發(fā)類型住宅開發(fā)商業(yè)開發(fā)城市基礎設施開發(fā)旅游開發(fā)6城投濟南市城

2、城市建設設投資有有限公司司舊投濟南市舊舊城改造造投融資資管理中中心濟南市舊舊城改造造投資運運營有限限公司小清河濟南市小小清河開開發(fā)建設設投融資資管理中中心西區(qū)濟南西區(qū)區(qū)建設投投資有限限公司7洋房 建筑風格格多為歐歐洲和北北美風格格容積率一一般小于于18獨棟別墅墅獨門獨院院歷史最悠悠久9雙拼別墅墅10聯(lián)排別墅墅又稱TOWNHOUSE，或三個以以上的單單元住宅宅組成價位較低低中產(chǎn)階級級中上層層人士及及新貴階階層聯(lián)排別墅墅于19世紀四五五十年代代發(fā)源于于英國新新城鎮(zhèn)時時期，歐歐美普及及。在歐歐洲原始始意義上上的Townhouse是指在城城區(qū)聯(lián)排排而建的的市民城城區(qū)住宅宅，這種種住宅均均是沿街街的，由

3、由于沿街街面的限限制，所所以都在在基地上上表現(xiàn)為為大進深深小面寬寬，層數(shù)數(shù)一般在在3層至5層，而立立面式樣樣則體現(xiàn)現(xiàn)為新舊舊混雜，各式各各樣。11疊拼別墅墅Townhouse疊拼式的的一種延延伸由多層的的復式住住宅上下下疊加在在一起組組合而成成，下層層有花園園，上層層有屋頂頂花園，一般為為四層帶帶閣樓建建筑12低層住宅宅3層的住宅宅13多層住宅宅6層以下住住宅7層以上需需有電梯梯在現(xiàn)階段段我國的的都市里里，多層層住宅多多屬于中中高檔住住宅，購購買者一一般是為為了追求求較高的的生活品品質，合合理的戶戶型設計計和優(yōu)美美的社區(qū)區(qū)環(huán)境是是關注的的焦點。14小高層在建設部部有關規(guī)規(guī)定中，沒有小小高層這這

4、個概念念，它是是人們的的習慣稱稱謂。民用建筑筑設計通通則根據(jù)樓房房的層數(shù)數(shù)、高度度不同分分：層稱低低層、46層為多層層、79層為中高高層、10層及以上上為高層層、建筑筑高度大大于100米為超高高層。12層以下住住宅15高層住宅宅12層以上住住宅需安裝消消防電梯梯高層住宅宅的優(yōu)點點是可以以節(jié)約土土地，增增加住房房和居住住人口。不足之處處：投資資大，上上下不便便，安全全性差，在高層層生活的的家庭有有一種孤孤獨和封封閉感，多幢點點式高層層住宅建建在一起起，會產(chǎn)產(chǎn)生不規(guī)規(guī)則的高高空風。16超高層40層以上住住宅建筑高度度大于100米17公寓 集合式住住宅普通公寓寓精裝公寓寓酒店式公公寓公寓是商商業(yè)地產(chǎn)

5、產(chǎn)投資中中最為廣廣泛的一一種地產(chǎn)產(chǎn)形式。公寓式式住宅最最早是舶舶來品，相對于于獨院獨獨戶的別別墅，更更為經(jīng)濟濟實用。18躍層式住住宅兩個樓層層內(nèi)部樓梯梯躍層式住住宅的優(yōu)優(yōu)點是每每戶都有有較大的的采光面面；通風風較好，戶內(nèi)居居住面積積和輔助助面積較較大，布布局緊湊湊，功能能明確；相互干干擾較小小。在高高層建筑筑中，由由于每兩兩層才設設電梯平平臺，可可縮小電電梯公共共平臺面面積，提提高空間間使用效效率。19復式住宅宅在概念上上是一層層，并不不具備完完整的兩兩層空間間，但層層高較普普通住宅宅(通常層高高2.8米)高，可在在局部拘拘出夾層層，安排排臥室或或書房等等用樓梯梯聯(lián)系上上下其目的是是在有限限的

6、空間間里增加加使用面面積，提提高住宅宅的空間間利用率率20錯層式住住宅用30-60cm的高差進進行空間間隔斷層次分明明立體性強強適合大面面積住宅21城市綜合合體城中之城城市中心地地區(qū)居住辦公商業(yè)娛樂結合22新概念節(jié)節(jié)能建筑筑低能耗建筑地源熱泵泵毛細排風風系統(tǒng)建筑保溫溫材料光電節(jié)能能23二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程及及法律風風險1項目的前期開發(fā)階段2項目的建設施工階段3項目管理階段4物業(yè)管理階段5商業(yè)管理階段24取得土地地前期流流程立項 征收收儲出讓招拍掛成成交交確認書書出讓協(xié)議議土土地移交交確認書書 25城市房屋屋征收與與補償（一）征征收法律律適用國有土地地征收；集體土土地土管法（二）征征收主體體國

7、有市、縣政政府（三）征收范圍圍公共利益益（四）補補償方式式安置補補償：協(xié)商選定定；多數(shù)數(shù)選定；隨機選選定；先補償后后搬遷（1價值補償償款2搬遷費3安置費4停產(chǎn)停業(yè)業(yè)損失補補償5補助費6獎勵費）（五）實實施單單位委托不不以營營利為目目的的單單位（六）流流程：征收決定定公公告補補償行政復議議評評估行政訴訟訟26項目的前前期開發(fā)發(fā)階段（1）房屋征收收與補償償（3）可行性研研究（5）建設項目目方案的的分項審審批流程（2）立項（4）取得建設設項目選選址意見見書（6）取得土地地使用權權（7）取得建建設工程程規(guī)劃許許可證27房地產(chǎn)工工程建設設的前期期準備流流程圖28建設項目目的建設設施工階階段（1）建設工工

8、程招標標投標（3）建設工工程施工工流程（2）建設工工程勘察察設計（5）驗收結結算（4）工程監(jiān)監(jiān)理29建設工程程招標投投標流程程圖30建設工程程勘察設設計流程程圖選址勘察察初步勘察察詳細勘察察施工勘察察總體設計計初步設計計技術設計計施工圖設設計31建設工程程施工流流程圖開工令質量控制制進度控制制成本控制制合同管理理簽證制度度安全管理理總包分包轉包32建設工程程監(jiān)理流流程圖監(jiān)理日志志監(jiān)理的證證明作用用33驗收結算算流程圖圖四方驗收綜合驗收備 案竣工結算設計勘勘察施工監(jiān)監(jiān)理分期驗收收綜合驗收收小組城建、規(guī)規(guī)劃、工工程質量量監(jiān)督等等相關部部門保修修34建設項目目的管理理階段（1）商品房房預售（3）商品房房交付（5）房產(chǎn)抵抵押流程（2）商品房房銷售（4）房屋權權屬登記記35商品房銷銷售流程程商品房銷售認購 預售現(xiàn)房銷售尾盤銷售36物業(yè)管理理階段（1）前期物物業(yè)管理理（3）后期物物業(yè)管理理流程（2）物業(yè)管管理服務務（4）商管物物業(yè)3