上訴人劉慧因房屋租賃合同糾紛一案

編號本資料為word版本，可以直接編輯和打印，感謝您的下載上訴人劉慧因房屋租賃合同糾紛一案甲方： 乙方： 日期： 說明：本合同資料適用于約定雙方經(jīng)過談判、協(xié)商而共同承認、共同遵守的責任與II義務，同時闡述確定的時間內(nèi)達成約定的承諾結果。文檔可直接下載或修改，使用II時請詳細閱讀內(nèi)容。I上訴人劉慧因房屋租賃合同糾紛一案甘肅省白銀市中級人民法院民事判決書白中民一終字第170號上訴人：劉慧（曾用名劉克紅），女，漢族，1972年2月1日生。委托代理人：杜春祥，男，漢族，1965年8月生，中專文化，安徽省潼臨市郊區(qū)。被上訴人：劉宗梅，女，漢族，1967年1月12日生。委托代理人：尚可臻，白銀經(jīng)緯律師事務所律師。上訴人劉慧因房屋租賃合同糾紛一案，不服景泰縣人民法院景民二初字第 40號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人劉慧及其委托代理人杜春祥，被上訴人劉宗梅及其委托代理人尚可臻到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。原審查明，20XX年10月31日，原、被告簽訂房屋租賃合同，約定原告將其位于景泰縣一條山鎮(zhèn)條山路一間25平方米的鋪面租賃給被告使用。月租金833元，年租金10000元，每年10月31日前一次性交清當年租金。租賃期限為5年，自20XX年10月31日至20XX年10月31日。同時約定承租方有下列情形之一的，出租方可以終止合同，收回房屋：1、承租方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；2、承租方利用承租房進行非法活動，損害公共利益的；3、承租方拖欠租金累計達1個月。合同還就租賃房屋的修繕、出租方與承租方的變更及違約責任等進行了約定。合同履行期間，被告于 20XX年11月15日將出租房屋擅自以原告名義轉(zhuǎn)租給其妹夫張增福開服裝店，字號為“景泰縣群慧精品男裝店”。另查明，被告向原告交納了20XX年10月31日至20XX年10月31日、20XX年10月31日至20XX年10月31日兩年的房屋租金，20XX年10月31日至20XX年10月31日期間的房屋租金未予交納。原審認為，原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效，應受法律保護。被告劉慧未經(jīng)原告劉宗梅許可擅自以原告名義將承租的房屋租賃給其妹夫張增福開服裝店， 且未按合同約定的期限向原告交納 20XX年10月31日至20XX年10月31日期間的房屋租金，屬違約行為。原告要求解除房屋租賃合同，并由被告支付拖欠房屋租金的請求正當，應予支持。庭審中被告抗辯其于 20XX年10月9日給原告交房屋租金，原告未接收；合同中沒有注明營業(yè)執(zhí)照不能辦在別人名下；其并沒有將租賃房屋轉(zhuǎn)租。因被告的抗辯理由不足以對抗其以原告名義與張增福簽訂的租房合同書，因此，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決：1、解除原告劉宗梅與被告劉慧簽訂的房屋租賃合同。2、被告劉慧于判決生效后15日內(nèi)向原告劉宗梅返還租賃房屋，并給付原告劉宗梅房屋租賃費5000元。案件受理費100元，減半收取50元，由被告劉慧負擔。原審被告劉慧不服上述民事判決，提起上訴，請求撤銷原判，繼續(xù)履行房屋租賃合同，并由被上訴人賠償上訴人的損失。 理由：1、雙方簽訂的合同中只約定承租方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的，出租方可終止合同，收回房屋，但上訴人在租賃期內(nèi)，并未以被上訴人名義轉(zhuǎn)租給張增福，而是在上訴人承租該房屋后，即以張增福名義辦理了個體工商戶登記，字號為“景泰縣群慧精品男裝店”。在租賃合同中并未約定營業(yè)執(zhí)照須經(jīng)出租方同意后才能辦理或必須以承租人名義辦理營業(yè)執(zhí)照，雖以張增福的名義辦理了工商登記，但該服裝店一直由上訴人經(jīng)營。因此，不存在上訴人擅自轉(zhuǎn)租房屋的情況。2、上訴人嚴格按照合同約定交納了兩年的房租，20XX年10月份支付房租時，是被上訴人拒接收款，并且被上訴人提出了增加房租事由，所以，20XX年10月31日至20XX年10月的房租不屬于上訴人違約行為。3、上訴人根本不存在擅自轉(zhuǎn)租房屋的事實。 如果被上訴人認為上訴人有擅自轉(zhuǎn)租房屋一事，其知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，依據(jù)〈〈最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，其據(jù)此請求解除合同的訴訟請求應不予支持。 綜上，被上訴人要求解除原租賃合同、 返還租賃房屋的要求不當。二審中，上訴人的證人李X、柏XX出庭證明，20XX年國慶過后10天左右，其在劉慧的商店聽到劉慧的房東和劉慧爭吵關于原來的鋪面租金上漲的問題，劉慧要給房東交錢，房東說要漲價，但未看見劉慧拿出現(xiàn)錢。庭審中，李燕稱其不認識被上訴人劉宗梅。被上訴劉宗梅二審中提交了房屋產(chǎn)權證及結婚證一份，證明該房屋所有權人為其丈夫吳新明，該房屋系其與吳新明婚后共同財產(chǎn)，其為該房屋的共有人。另查明，雙方簽訂的〈〈房屋租賃合同》第十條約定“房租隨行就市，比別人高?！保p方亦認可依合同的約定，20XX年10月31日至20XX年10月31日的房租應當在20XX年10月31日前交納。本院認為，本案爭議的焦點為 1、劉慧是否有轉(zhuǎn)租承租房的行為； 2、劉慧未交納20XX年10月31日至20XX年10月31日期間房租的彳丁為是否構成違約。首先，景泰縣工商行政管理局的“景泰縣群慧精品男裝店”個體工商戶登記材料證實，該服裝店的投資人為張增福，劉慧承租該房屋后，以劉宗梅的名義將承租的房屋租賃給張增福經(jīng)營服裝店，因此，劉慧未經(jīng)劉宗梅的許可，以劉宗梅的名義與張增福簽訂的〈〈租房合同書》應視為劉慧向張增福轉(zhuǎn)租了承租房，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，出租人劉宗梅享有合同解除權。劉慧主張合同中沒有約定營業(yè)執(zhí)照不能辦在他人名下，其并沒有將租賃房屋轉(zhuǎn)租。由于劉慧未向法庭提交證據(jù)證實其是群慧男裝店的實際經(jīng)營人，因此該主張本院不予支持。其次，證人李X、柏XX雖證明劉慧與其房主協(xié)商增加租金事宜并說交房租，但未證明與劉慧協(xié)商租金的房主為本案的被上訴人劉宗梅，證人亦未看到劉慧向房主給付租金。因此，在劉慧與劉宗梅未商定房租增加額時，仍應按合同約定的1萬元的租金和約定的時間向劉宗梅給付下一年的租金，但其未支付租金，亦未向相關機構提存，違反合同約定的義務，劉慧主張其未違反合同的上訴理由與事實不符，不予支持。再次，劉慧未提交證據(jù)證實劉宗梅在本案起訴前 6個月知道或者應當知道轉(zhuǎn)租的事實， 故其認為劉宗梅請求解除合同訴訟請求不予支持的上訴理由不能成立。關于劉慧主張應由劉宗梅賠償其經(jīng)濟損失的請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予