深圳社區(qū)商業(yè)專題研究報告157P(建筑規(guī)劃設計)

社區(qū)商業(yè)專題研究報告目錄第一部分：社區(qū)商業(yè)亟需由粗放式開發(fā)進入專業(yè)化運營第二部分：社區(qū)商業(yè)在城市商業(yè)中的定位第三部分：社區(qū)商業(yè)的建筑規(guī)劃設計第四部分：社區(qū)商業(yè)的配套規(guī)劃第五部分：社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)與招商第六部分：社區(qū)商業(yè)的銷售第七部分：大型社區(qū)商業(yè)研究第八部分：高檔社區(qū)商業(yè)研究第九部分：社區(qū)商業(yè)創(chuàng)造開發(fā)奇跡第一部分社區(qū)商業(yè)亟需由粗放式開發(fā)進入專業(yè)化運營

盡管社區(qū)商業(yè)開發(fā)量越來越大，在商業(yè)地產開發(fā)中占住了重要的比重，但是其開發(fā)模式目前還是比較粗放，主要體現在三點上：1：粗放式規(guī)劃——在項目整體規(guī)劃設計中優(yōu)先考慮住宅，導致商鋪不規(guī)則現象嚴重；逢街劃鋪，鋪位大小不一；2：粗放式營銷——發(fā)展商往往將商鋪一起委托給住宅代理公司，實質上中介公司已進入住宅、商鋪、寫字樓的專業(yè)細分時代，結果導致項目沒有定位和招商就直接銷售，投資者自行招租，經營混亂，并對社區(qū)形象、居民生活質量產生了一定的負面影響；3：粗放式定價——缺乏明確的社區(qū)商鋪價值評估體系，往往被動地粗略參照市場價，忽視項目自身商鋪的特征，售價往往比較中庸。隨著城市商業(yè)中心的不斷成熟，商業(yè)地產已經進入一個社區(qū)商業(yè)的時代，大規(guī)模的城郊社區(qū)開發(fā)，以及城市中心區(qū)的舊城改造，帶來了大量的社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)必須充分了解社區(qū)商業(yè)的消費特征、定位特征、招商特征、銷售特征、經營特征，從而使得社區(qū)商業(yè)的開發(fā)進入專業(yè)化、精細化的運營。中海地產開發(fā)的陽光棕櫚園商業(yè)街空置嚴重

萬科地產開發(fā)的萬科城商業(yè)街空置嚴重

第二部分社區(qū)商業(yè)在城市商業(yè)中的定位一：社區(qū)開發(fā)推動社區(qū)商業(yè)發(fā)展城市大開發(fā)出現了社區(qū)城郊化的走勢，大規(guī)模、大組團的現代社區(qū)應運而生。隨著現代社區(qū)組團的崛起，零售市場已經由城市中心分流至大型社區(qū)。現代社區(qū)高素質居民具有較強的消費力，新的商業(yè)需求，使得過去處于無規(guī)劃、無規(guī)模、無規(guī)范的“三無”狀態(tài)的舊社區(qū)商業(yè)，面臨重大變革：社區(qū)商業(yè)逐步走出臟亂差的狀態(tài)，由混亂到統(tǒng)一，由無序經營到整體規(guī)劃，由小雜貨店到品牌超市百貨連鎖，由單一服務到休閑、娛樂、購物綜合服務，而引發(fā)這一變化的始作俑者便是大零售商家。社區(qū)商業(yè)急需大型商家的參與、整合，提升社區(qū)商業(yè)的檔次，提供更周到、更健康、更全面的綜合服務。一個普遍的規(guī)律是：當社區(qū)商業(yè)改變零散分布而集購物、休閑、服務等諸多功能于一身時，社區(qū)商業(yè)便顯露出可觀的贏利前景，孕育無限商機。1、零售巨頭搶占社區(qū)“根據地”。零售巨頭在商業(yè)中心區(qū)打響地盤爭奪戰(zhàn)的同時，社區(qū)商業(yè)也成為白熱化的商戰(zhàn)焦點，并成為新的根據地。超市百貨迫不及待搶占社區(qū)市場，首先是利潤動因，利潤無疑是社區(qū)商業(yè)發(fā)展最直接的助推，社區(qū)組團規(guī)模大，人口多，收入高，消費力強勁，且社區(qū)居民追求便捷的購物需求，決定了社區(qū)消費的穩(wěn)定和可觀的商業(yè)利潤；其次是競爭動因，零售業(yè)競爭近乎殘酷，商業(yè)已進入規(guī)模連鎖競爭時期，社區(qū)作為零售的終端市場，誰擁有了社區(qū)，誰就擁有了零售市場的“根據地”；其三是成本動因，城市中心商業(yè)的經營成本越來越高，而中心商業(yè)正逐步被社區(qū)商業(yè)分流，新興的社區(qū)組團商業(yè)運營成本相對較低，極大地降低了經營風險和壓力。正是這些“供”與“需”的碰撞，產生了以大型商業(yè)為主導的新型社區(qū)商業(yè)中心。2、社區(qū)商業(yè)目前已占住社會消費品零售總額的三分之一。社區(qū)商業(yè)經營，是以社區(qū)居民就近消費為特征的。由于社區(qū)居民消費人口集中、消費力強勁，社區(qū)商業(yè)體現出強大的生命力，越來越受到開發(fā)商、連鎖零售商的重視，“一個人每花掉3元錢，一元就獻給了社區(qū)商業(yè)”，社區(qū)商業(yè)目前已占住社會消費品零售總額的三分之一。目前，在商業(yè)發(fā)達城市如北京、深圳等，社區(qū)消費大約占整個城市社會消費品零售總額的三分之一，這個數據還在增長。按發(fā)達國家經驗，社區(qū)商業(yè)所占消費零售總額比例一般在40％左右，由此可見，深圳社區(qū)商業(yè)盡管已發(fā)展到了一個較高的水平，但依然有著成長空間。3、城市社區(qū)商商業(yè)布局合理理化，商業(yè)中中心與社區(qū)商商業(yè)分工。城市零售業(yè)態(tài)態(tài)在空間上的的布局一改往往昔城市商業(yè)業(yè)中心的狀態(tài)態(tài)，而出現““邊緣崛起””。目前，在在城市商業(yè)領領域，出現了了“集聚——擴散”的發(fā)展展趨勢，即：：品牌商品向向城市商業(yè)中中心集聚，以以此來展示品品牌效應和商商業(yè)利潤；日日用商品向社社區(qū)擴散，以以減少消費者者的購買成本本，表現為區(qū)區(qū)域性零售分分中心與市中中心并存、品品牌商品經營營在城市或區(qū)區(qū)域性商業(yè)中中心、便利品品經營在鄰近近居民集中居居住區(qū)布點的的跡象。4、城市社區(qū)區(qū)零售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)多樣化，，充分滿足社社區(qū)消費需求求。社區(qū)商業(yè)中心心普遍位于小小區(qū)的中心位位置，社區(qū)消消費需要的服服務業(yè)態(tài)主要要包括日常生生活購物店（（如超市、便便利店、家庭庭百貨店、專專業(yè)店）、生生活配套設施施（如銀行、、洗衣店、美美容美發(fā)店、、維修店、書書店、電信和和郵政點），，以及休閑娛娛樂設施（如如餐館、咖啡啡廳、酒吧、、健身房），，它們共同構構成社區(qū)商業(yè)業(yè)的內容。既既能滿足傳統(tǒng)統(tǒng)的衣、食、、住、行需要要，又能適應應新型的消費費需求。第三部分社區(qū)商業(yè)的建建筑規(guī)劃設計計一：社區(qū)商業(yè)業(yè)的規(guī)模規(guī)劃劃社區(qū)商業(yè)地產產的開發(fā)必須須遵從社區(qū)商商業(yè)的規(guī)律，，必須量化規(guī)規(guī)模規(guī)劃。當前社區(qū)商業(yè)業(yè)開發(fā)有失度度的苗頭，追追求商業(yè)面積積最大化的問問題比較嚴重重。一些社區(qū)區(qū)項目商業(yè)規(guī)規(guī)模偏大，導導致社區(qū)商業(yè)業(yè)招商難甚至至長期空置。。由于社區(qū)商商鋪價值高于于住宅價格多多倍，開發(fā)商商為了追求利利潤最大化，，盡可能地劃劃分街鋪銷售售，如深圳寶寶安中心區(qū)就就出現了社區(qū)區(qū)開發(fā)逢街必必劃鋪的現象象，有的甚至至臨著小區(qū)地地下停車出入入口、車行道道也規(guī)劃街鋪鋪，這種做法法使得社區(qū)商商鋪開發(fā)過量量，也大大降降低了商鋪的的價值。根據商務局的的《社區(qū)商業(yè)評價價規(guī)范之二(新建社區(qū))》的總體要求的的第一條“大大型社區(qū)人均均商業(yè)用地面面積不小于0.9平方米，中型型社區(qū)人均商商業(yè)用地面積積不小于0.7平方米”，社社區(qū)商業(yè)要以以社區(qū)實際消消費需求量來來適度規(guī)劃，，超過了這個個度，就會使使社區(qū)商業(yè)價價值降低。模式一：社區(qū)區(qū)型商業(yè)中心心典型建筑構成成：集中式商商場＋商業(yè)街街模式業(yè)態(tài)組合：超超市＋商業(yè)街街社區(qū)型百貨＋＋商業(yè)街超市＋百貨＋＋商業(yè)街典型案例：深深圳福田中中港城，百佳佳超市＋一樓樓內街商鋪二、社區(qū)型商商業(yè)的三種開開發(fā)模式中港城外景中港城一樓內內鋪深圳南山前海海人人樂超市市＋商業(yè)街人人樂超市深圳福田梅林林家樂福超市市＋一樓商業(yè)業(yè)內街梅林家樂福梅林家樂福一一樓輔營區(qū)典型社區(qū)商業(yè)業(yè)中心的業(yè)態(tài)態(tài)構成模式二：社區(qū)區(qū)次主力店組組合型業(yè)態(tài)組合：小小超市+次主力店（餐餐飲、健身、、美容、圖書書、電器等））+街區(qū)典型案例：典型建筑特征征：小型集中中式商業(yè)+商業(yè)街深圳政府大型型住宅區(qū)－彩彩田村配套商商業(yè)中心。以以民潤市場小小超市，配合合有健身、美美容等商業(yè)形形態(tài)。深圳南山80萬平米星海名名城社區(qū)，引引進兩家小型型超市作為次次主力店，分分布在不同的的街區(qū)等。典型社區(qū)次主主力店組合商商業(yè)的業(yè)態(tài)構構成：其他次主力店店和配套小型社區(qū)型超超市包括社區(qū)大型型餐飲、休閑閑、健身、美美容、培訓，，以及銀行、、郵局、社區(qū)區(qū)健康中心等等社會公共服服務類等。如民潤、華潤潤社區(qū)店等，，一般面積在在500平方米左右＋模式三：純商商業(yè)街模式業(yè)態(tài)組合：種種類型的社區(qū)區(qū)商業(yè)獨立經經營，餐飲類類、休閑類、、服務類、服服裝飾品類、、維修類、便便利店等，沒沒有主力店引引入。典型建筑特征征：單層或者者雙層的商業(yè)業(yè)街?？赡苁鞘亲≌娜箻菢?，也可能是是獨立建筑。。典型案例：深深圳福田?建設新新家園園商業(yè)街等。。三：社區(qū)商業(yè)業(yè)的多種布局局模式1：社區(qū)多組團團，商業(yè)街多多組團布局模模式桃源居多期分分片區(qū)滾動開開發(fā)，先后在在前進路、匯匯江二路、洲洲石公路開發(fā)發(fā)了相應的社社區(qū)商業(yè)。桃源居社區(qū)商商業(yè)布局圖2：社區(qū)大圍合合，商業(yè)街大大圍合布局模模式不少社區(qū)項目目四面環(huán)繞市市政道路，通通常會逢街劃劃鋪，形成商商業(yè)大圍合布布局模式。在在大圍合商業(yè)業(yè)街區(qū)規(guī)劃中中，還有一些些項目在社區(qū)區(qū)主入口部分分，通過將門門禁系統(tǒng)后移移，將商業(yè)街街引進形成內內街，在增加加商業(yè)街面積積的同時，也也形成了一條條半開放式的的商業(yè)街，這這種半開放式式的商業(yè)街因因為位于社區(qū)區(qū)主要出入口口，因而也是是生意最旺的的。中海陽光棕櫚櫚園商業(yè)街3：社區(qū)組團與與商業(yè)組團分分別集中布局局模式為了保證住宅宅區(qū)的私密性性與品質感，，同時又能很很好的為社區(qū)區(qū)居民提供便便利的商業(yè)服服務，一些大大型社區(qū)往往往將社區(qū)組團團與商業(yè)組團團分別集中設設置，互不干干擾，如深圳圳萬科城，東東莞萬科運河河一號等。上圖紅線內為為小區(qū)商業(yè)，，后面是住宅宅區(qū)域萬科運河一號號商業(yè)街四：社區(qū)商業(yè)業(yè)主力店、次次主力店、街街鋪的面積規(guī)規(guī)劃1：超市百貨主主力店面積一般標準超市市規(guī)模達到6000-10000平方米，單層層面積一般在在3000平米以上，家家樂福、沃爾爾瑪等國際超超市要求單層層面積較高，，沃爾瑪要求求單層面積達達一萬平米.2：次主力店面面積次主力店包括括品牌連鎖餐餐飲、健身中中心、美容中中心等，如一一般連鎖快餐餐肯德基、麥麥當勞的面積積要求在300-500平米之間。3：街鋪面積街鋪通常情況況下以經營社社區(qū)便利為主主，其是快餐餐店、美容美美發(fā)店經營面面積較大，一一般在100平米左右，而而面包坊、沖沖曬店、藥店店經營面積較較小。在社區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)劃中，有些些開發(fā)商為了了追求商鋪銷銷售面積最大大化，盡可能能把社區(qū)商鋪鋪進深做深、、面積做大，，動輒單鋪面面積就超過一一百平方米以以上，殊不知知大面積的鋪鋪位不太適合合社區(qū)商業(yè)經經營，除了餐餐飲、美容等等業(yè)態(tài)外，更更多的社區(qū)便便利店只需要要四五十平方方米。有些社社區(qū)商業(yè)中心心的街鋪每年年租金遞增率率十分有限，，其主要原因因就是鋪位面面積大，商戶戶經營成本高高，導致單位位租金難以成成長。案例一：：以深圳南山前前海人人樂超超市的街鋪為為例，單鋪面面積一般都在在100平米以上，單單鋪面積過大大，人氣雖旺旺，但租金成成長較低。目目前租金水平平在160元/平方米左右，，遠遠低于南南山正常的社社區(qū)超市街鋪鋪200-250元/平方米的租金金水平。南山前海人人人樂街鋪平面面圖案例二：：我司操作的繽繽紛商業(yè)商業(yè)業(yè)中心街鋪，，進深控制在在10米左右，面寬寬一般在3.5米-4米，單鋪面積積一般在40-50平米；目前市市場正常租金金在250-300元/平方米，部分分鋪位甚至突突破400元/平方米。繽紛商業(yè)中心心平面圖五：社區(qū)商業(yè)業(yè)如何處理好好商業(yè)與住宅宅的關系當前社區(qū)規(guī)劃劃設計重住宅宅輕商場的現現象比較嚴重重，導致商場場空間難用。。發(fā)展商與規(guī)規(guī)劃設計單位位在設計方面面為保證住宅宅的戶型、朝朝向等，對裙裙樓商場的空空間破壞性較較大，主要體體現在：1：住宅核心筒筒的擺放位置置不當，導致致商場整體開開放式格局被被割裂，有的的不得不結合合核心筒設計計“回”字型型動線；2：住宅因為柱柱網比較密集集、不規(guī)則，，使得商場空空間十分難用用；3：住宅的消防防梯、電梯設設置不當，造造成商業(yè)死角角的存在；4：在商場的外外部，比如住住宅大堂的布布置破壞了外外部商業(yè)街的的連續(xù)性，地地下停車場的的出入口和小小區(qū)車道，使使得室外商業(yè)業(yè)街的商業(yè)氣氣氛蕩然無存存等等。雖然住宅與底底商在設計規(guī)規(guī)劃上的沖突突較大，但若若在項目建筑筑規(guī)劃設計之之初充分重視視的話，仍可可以在很大程程度上降低底底商對住宅影影響，尋求到到二者價值的的平衡點，讓讓魚和熊掌能能夠兼得。方式一：轉換換層設計，將將住宅和商鋪鋪獨立化。為充分保證住住宅、商鋪的的設計要求，，轉換層不失失為一種可以以兩者兼顧的的設計方向。。例如，底商三三層，在第四四層設計一層層轉換層，以以此作為住宅宅的分戶層，，同時將第四四層的平臺建建成空中花園園，同樣可以以進行綠化等等環(huán)境景觀的的設計，既創(chuàng)創(chuàng)造了住宅的的銷售賣點，，又能夠解決決住宅對商鋪鋪的影響。方式二：尋求求住宅住戶大大堂、消防等等配套設施位位置的平衡。。住宅的消防、、采光、通風風要求較多，，住戶大堂、、消防樓梯、、地下車庫出出入口等相關關硬性配套設設施，都會對對商場形成一一定的負面影影響，這些設設施應該盡可可能往建筑物物四周、地段段偏離主街道道的地方進行行設置，柱網網結構方面可可以局部的通通過梁作為過過渡，保證絕絕大部分區(qū)域域商場柱網結結構布局的合合理性。案例一：燕八八平面圖規(guī)劃劃特征介紹。。從上面的平面面我們明顯看看出，雖然該該項目樓上有有4個塔樓，但其其塔樓出入口口分散在商業(yè)業(yè)價值相對較較弱的燕南路路和甘泉路，，把地下車庫庫的出入口完完全布置在商商業(yè)價值最低低的蘭光路，，為避免核心心筒對商業(yè)的的影響，發(fā)展展商設置轉換換層，保留了了良好的賣場場空間。車輛出入口塔樓進出口振華路燕南路甘泉路蘭光路六：社區(qū)商業(yè)業(yè)的騎樓、雨雨棚、復式鋪鋪、廣告位、、空調位等規(guī)規(guī)劃1：騎樓、雨棚棚的設計騎樓式商業(yè)街街：整體外觀大大方穩(wěn)重，，品質感較強強；廣告牌的的設置比較協(xié)協(xié)調，但是由由于公攤面積積比較大，鋪鋪位的使用率率比較低,一般只有75%左右.鵬興花園五期期商業(yè)街的騎騎樓雨棚式商業(yè)街街：新新家園商業(yè)業(yè)街采用統(tǒng)一一加裝的金屬屬玻璃雨棚，，美觀實用，，既能遮擋風風雨，又不影影響鋪位的光光線。并且使使用率能夠達達到90%以上。新新家園商業(yè)業(yè)街無騎樓無雨棚棚的商業(yè)街：：外觀簡單明了了、廣告效果果明顯，但是是由于它沒有有雨棚等遮風風擋雨的輔助助建筑，不利利于消費者的的停留。星海名城無雨雨棚無騎樓的的商鋪2：復式商業(yè)街街：復式鋪空間感感良好，并且且能有效的增增加商鋪的使使用空間。深深受一些餐飲飲、酒吧等業(yè)業(yè)態(tài)的青睞，，但是由于一一些品牌連鎖鎖加盟店都有有標準的形象象店要求，一一般不使用復復式鋪。桃源居洲石路路邊的商業(yè)街街3廣告位規(guī)劃：：門楣廣告：桃源居匯江二二路的街鋪廣廣告位，統(tǒng)一一設置了廣告告位，大廣告告位設在外走走廊的頂部，，小廣告位設設在店面門楣楣上。整體感感覺整齊協(xié)調調，又實現了了很好的廣告告展示效果。。桃源居匯江二二路廣告位燈箱式廣告四季花城主商商業(yè)街由于層層高較低，內內部光線較暗暗，通過在房房檐的立柱設設置統(tǒng)一的燈燈箱式廣告，，彌補了店面面門楣廣告位位不夠突出、、鮮明的缺陷陷。星海名城商業(yè)業(yè)街部分商鋪鋪的廣告牌橫橫七豎八，給給人以雜亂的的感覺，影響響了商業(yè)街的的整體形象和和檔次。星海名城商業(yè)業(yè)街四季花城商業(yè)業(yè)街廣告無規(guī)劃，，影響商業(yè)街街形象4：空調位規(guī)劃劃：空調位設置在在小區(qū)內部：：是目前社區(qū)商商業(yè)街常用的的一種空調設設置模式，如如桃源居等社社區(qū)都有將商商業(yè)街的空調調排風機安置置在了朝小區(qū)區(qū)內部的墻面面上。該模式式雖然解決了了商業(yè)街正面面的美觀問題題，但是從小小區(qū)內部的角角度來看，影影響了小區(qū)內內景的美觀，，負面影響還還是比較大。。如果設立外外帶柵格的統(tǒng)統(tǒng)一空調位，，將會更加美美觀。桃源居的商鋪鋪空調一般是是在向小區(qū)內內部的墻上空調位設置在在門口、墻面面下角：將排風機設置置在墻角下，，當消費者走走過的時候，，常常會有熱熱氣沖著人吹吹來，特別是是在夏天，會會感覺非常不不舒適，對商商業(yè)街的負面面影響比較大大。鵬興花園——排風機放在墻墻角下空調位設置在在墻面2米以上：將空調位設設置在墻面面2米以上，是是目前一些些社區(qū)商業(yè)業(yè)街常見的的模式，排排放的熱氣氣不會吹到到消費者，，也不至于于阻礙交通通，如果加加以裝飾，，外觀效果果會更好。。星海名城商商業(yè)街——有的排風機機放在2米以上位置置空調位設置置在樓頂東莞世紀城城國際公寓寓當一些社區(qū)區(qū)的商業(yè)建建筑采用單單體的形式式時，空調調位就可以以安裝在商業(yè)業(yè)建筑的樓樓頂上，是是一種較為為妥當的安安置方法。。空調位百頁頁窗裝飾東莞三正半半豪宅商業(yè)業(yè)街——百葉窗空調調位模式一些高品質質的小區(qū)對對空調位的的設置進行行了統(tǒng)一的的規(guī)劃，還還在空調位的的外包裝上上也下了功功夫。如東東莞三正半半豪宅就將將空調位設置置在了門面面頂端，并并用百葉窗窗進行修飾飾，既美觀觀又實用。第四部分社區(qū)商業(yè)的的配套規(guī)劃劃一：關于超超市百貨主主力店配套套規(guī)劃在社區(qū)商業(yè)業(yè)超市等主主力店租賃賃的洽談過過程中，除除賣場空間間有著諸多多不適合的的情況之外外，在配套套方面也有有一些不足足，如超市市必須的理理貨區(qū)方面面、熟食區(qū)區(qū)的煙道方方面，商場場的前期設設計未考慮慮或者考慮慮得不夠，，尤其是超超市通常使使用的平步步式自動扶扶梯，其跨跨度遠遠超超過踏步式式自動扶梯梯，有的商商場受空間間限制，想想改都改不不了。再如如百貨商場場沒有規(guī)劃劃中庭、停停車位規(guī)劃劃不足等，，都或多或或少影響了了商鋪的使使用。另外，主力力店規(guī)劃之之前不能確確定租賃關關系，規(guī)劃劃設計難以以度身定做做。盡管目目前出現了了“訂單式式商業(yè)地產產”模式，，但主力店店在項目規(guī)規(guī)劃之初不不能確定，，依然是項項目明確規(guī)規(guī)劃的障礙礙所在。國國內的超市市百貨對于于規(guī)劃中的的商業(yè)項目目，基本沒沒有簽意向向協(xié)議的習習慣，缺少少像沃爾瑪瑪、家樂福福等國際商商業(yè)品牌的的遠期戰(zhàn)略略規(guī)劃。面面對這一現現實，開發(fā)發(fā)商更應該該讓策劃公公司提前介介入，通過過周密的市市場調研和和分析，了了解商城最最適合做什什么，再與與對應的商商家溝通，，了解其規(guī)規(guī)模、布局局、配套等等需求，這這樣即使主主力店未引引進，后遺遺癥也會控控制得很小小。二、關于社社區(qū)街鋪配配套設施社區(qū)商鋪的的硬件配套套也必須關關注，如餐餐廳、美容容美發(fā)、汽汽車維修等等對水、電電、天然氣氣、排污、、消防等硬硬件配套都都有相關的的要求，一一旦達不到到標準，不不但影響租租金，還會會引發(fā)糾紛紛。如經營營餐飲店的的商鋪，排排污、防噪噪音等硬件件配套不符符合要求，，進駐的商商家就得自自己另外解解決硬件配配套問題，，增加經營營成本，這這樣降低租租金就成了了商家進駐駐的條件。。若不改造造強行經營營，油煙、、污水、噪噪聲等勢必必會影響到到居民的正正常生活，，遭到業(yè)主主的投訴。。三：重視社社區(qū)餐飲業(yè)業(yè)配套規(guī)劃劃1、重視社區(qū)區(qū)餐飲業(yè)的的聚客效應應社區(qū)商業(yè)在在餐飲消費費方面有著著很大的發(fā)發(fā)展空間，，一項調查查顯示，社社區(qū)居民對對社區(qū)商業(yè)業(yè)配套的餐餐飲服務需需求人數占占總調查人人數的41.1%。從深圳社社區(qū)商業(yè)情情況來看，，目前最旺旺的地方是是社區(qū)超級級市場，第第二旺的地地方就是餐餐飲店，無無論是連鎖鎖快餐面點點王、肯德德基，還是是風味餐廳廳漓江又一一軒、大型型餐飲西湖湖春天，大大都是高朋朋滿座，生生意興隆，，跟社區(qū)超超級市場一一樣，為社社區(qū)商業(yè)帶帶來了旺盛盛的人氣。。一般情況況下，一座座五六千平平方米的社社區(qū)超市，，日人流量量在萬人次次左右，而而一間三四四百平方米米的品牌連連鎖快餐廳廳，日人流流量可達千千人。尤其其是節(jié)假日日，在人口口密集的居居民區(qū)，基基本上都會會出現餐廳廳排隊等座座的現象。。所謂“民以以食為天””，作為社社區(qū)居民需需求率高達達40%以上的餐飲飲業(yè)，的確確在社區(qū)商商業(yè)中有著著良好的聚聚客效應，，如何在社社區(qū)商業(yè)開開發(fā)中適度度規(guī)劃餐飲飲業(yè)，發(fā)揮揮社區(qū)餐飲飲業(yè)的聚客客效應，對對于完善社社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、滿足足社區(qū)居民民服務要求求，有著重重要的意義義。當前的社區(qū)區(qū)商業(yè)地產產開發(fā)中，，受居民排排斥餐飲業(yè)業(yè)的影響，，開發(fā)商往往往走極端端，寧可舍舍棄餐飲定定位，也不不想惹麻煩煩，孰不知知餐飲業(yè)是是社區(qū)商業(yè)業(yè)的重要業(yè)業(yè)態(tài)之一，，同時，社社區(qū)餐飲業(yè)業(yè)的聚客效效應，也是是提升社區(qū)區(qū)商業(yè)的價價值和提高高社區(qū)商業(yè)業(yè)的可持續(xù)續(xù)經營能力力的重要砝砝碼。其實實，社區(qū)商商業(yè)地產的的開發(fā)，大大可不必““談餐飲而而色變”，，只要在項項目規(guī)劃前前充分考慮慮到排污、、煙道的配配套設計，，減少餐飲飲業(yè)對居民民生活區(qū)的的干擾，餐餐飲業(yè)就會會受到社區(qū)區(qū)居民的歡歡迎，就會會在社區(qū)商商業(yè)地產開開發(fā)中發(fā)揮揮其商業(yè)價價值。2、社區(qū)餐餐飲給社區(qū)區(qū)帶來負面面影響雖然社區(qū)對對餐飲的需需求量很大大，各類餐餐飲也紛紛紛搶駐社區(qū)區(qū)商業(yè)中心心，但餐飲飲尤其是中中餐，也給給社區(qū)生活活帶來諸多多負面影響響。社區(qū)餐飲對對社區(qū)的負負面影響，，首當其沖沖是給社區(qū)區(qū)帶來各種種污染，對對社區(qū)居民民生活造成成影響。主主要包括：：含油、洗洗滌廢棄水水等對水體體的污染；；廚房油煙煙、發(fā)電機機廢氣、熱熱氣等對空空氣的污染染；抽風機機、發(fā)電機機、炒菜聲聲、空調及及其它高噪噪聲設備產產生的噪聲聲污染。這這些污染影影響了社區(qū)區(qū)居民正常常生活，給給社區(qū)居民民帶來諸多多不便。據據統(tǒng)計，在在環(huán)保投訴訴中，涉及及餐飲娛樂樂業(yè)的占了了絕大多數數。社區(qū)餐飲飲還存在在著消防防隱患。。餐飲店店、酒樓樓經常堆堆有為數數不少的的煤氣瓶瓶罐，同同時油煙煙等排放放出大量量的熱量量，一旦旦發(fā)生火火災，后后果將不不堪設想想。如羅羅湖某社社區(qū)餐飲飲雖豎起起了排煙煙道，但但排煙道道的油煙煙卻引起起墻體發(fā)發(fā)熱，對對居民的的正常生生活埋下下一些安安全隱患患，遭到到業(yè)主的的發(fā)對。。由此可見見，社區(qū)區(qū)餐飲需需求與抵抵制餐飲飲進社區(qū)區(qū)之間出出現兩難難矛盾。。一方面面居民擔擔心酒肆肆茶樓離離居住區(qū)區(qū)太近而而嚴重干干擾生活活，另一一方面居居民又抱抱怨社區(qū)區(qū)內沒有有餐飲店店而給生生活帶來來不便。。如福田田某社區(qū)區(qū)想引進進一家面面點王，，業(yè)主得得知后紛紛紛在網網上發(fā)表表反對意意見，但但面點王王進駐后后卻大受受歡迎，，給業(yè)主主的生活活帶來方方便。3、如何做做好社區(qū)區(qū)餐飲的的規(guī)劃社區(qū)餐飲飲有著強強大的需需求，開開發(fā)社區(qū)區(qū)商業(yè)在在經營定定位上一一般都少少不了餐餐飲業(yè)。。如何規(guī)規(guī)劃好社社區(qū)餐飲飲，是政政府、開開發(fā)商、、策劃代代理商、、經營者者、業(yè)主主等各方方關注的的焦點問問題。首先，社社區(qū)餐飲飲要控制制好規(guī)模模。在深深圳今年年出臺的的商業(yè)網網點規(guī)劃劃中，其其中餐飲飲網點規(guī)規(guī)劃提出出要“限限制大型型餐飲網網點入駐駐社區(qū)””。社區(qū)區(qū)商業(yè)進進駐大型型餐飲網網點，將將可能超超過環(huán)保保衛(wèi)生等等相關配配套設施施的承載載能力，，造成過過多的油油煙、污污水、噪噪聲等污污染。同時，在在社區(qū)商商業(yè)餐飲飲業(yè)態(tài)定定位前，，要先了了解社區(qū)區(qū)的人口口數量及及結構，，如小孩孩學生的的多不多多、外來來人口的的數量、、家庭居居住與單單身租戶戶的比例例等。只只有掌握握了人口口實際消消費需求求才可以以確定該該引進什什么樣的的餐飲店店、引進進多大規(guī)規(guī)模的餐餐飲店。。其次，環(huán)環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生、安安全等各各種相關關配套設設施一定定要齊全全，尤其其是項目目商業(yè)定定位要經經營餐飲飲時，更更要重視視餐飲的的排污系系統(tǒng)的設設計。一一般開發(fā)發(fā)商在建建設項目目的時候候要向環(huán)環(huán)保部分分提交相相關的申申請報告告，如果果項目商商業(yè)部分分要定位位餐飲，，那么開開發(fā)商在在提交報報告的時時候就應應增加餐餐飲的排排污設計計申請。。在商鋪鋪的設計計上，餐餐飲鋪位位的開間間不能過過小，否否則經營營商家在在裝修上上將無法法達到排排油、煙煙、隔音音等效果果。對達達不到排排污等各各項標準準的商鋪鋪，不能能為了追追求利益益而強行行改造經經營餐飲飲。對于餐飲飲經營者者來講，，開設餐餐廳、酒酒樓必須須通過衛(wèi)衛(wèi)生、環(huán)環(huán)保、消消防等部部門的審審批，才才能拿到到工商部部門的營營業(yè)執(zhí)照照，其中中環(huán)保審審批環(huán)節(jié)節(jié)是關鍵鍵。餐飲飲業(yè)在申申報環(huán)保保審批的的時候，，需說明明項目地地址、經經營品種種、經營營面積、、使用的的燃料、、排水去去向、排排污方式式、煙囪囪位置和和高度、、采取的的污染防防治措施施、環(huán)境境影響評評價結論論等。社區(qū)餐飲飲消費需需求與社社區(qū)餐飲飲污染，，是一種種難以調調和的矛矛盾，社社區(qū)商業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)既要考考慮到社社區(qū)居民民對餐飲飲業(yè)的現現實需求求，又要要兼顧餐餐飲業(yè)對對社區(qū)環(huán)環(huán)境帶來來的影響響。作為社區(qū)區(qū)商業(yè)的的開發(fā)者者，必須須在項目目策劃階階段，廣廣泛邀請請商業(yè)策策劃單位位、建筑筑設計單單位、餐餐飲經營營者、環(huán)環(huán)保部門門等全面面介入，，充分了了解社區(qū)區(qū)居民餐餐飲需求求的特征征，嚴格格執(zhí)行國國家和政政府對餐餐飲行業(yè)業(yè)的規(guī)定定和要求求，把硬硬件配套套設施做做到位，，在餐飲飲規(guī)劃上上做足功功夫，并并盡可能能做到餐餐飲規(guī)劃劃區(qū)域與與社區(qū)的的相對獨獨立性，，減少餐餐飲業(yè)對對社區(qū)生生活的干干擾，只只有從社社區(qū)居民民實際需需求出發(fā)發(fā)，在經經濟效益益和社區(qū)區(qū)效益中中找到平平衡點，，做到綠綠色社區(qū)區(qū)、綠色色餐飲，，才能使使餐飲業(yè)業(yè)走上健健康發(fā)展展的道路路，才是是社區(qū)商商業(yè)地產產開發(fā)的的長久之之計。四：停車車位規(guī)劃劃：1、如陽光光棕櫚園園的豎排排停車位位，停車車位直接接連著商商業(yè)街走走廊，嚴嚴重影響響到了商商業(yè)街的的氣氛；；而鵬興興花園橫橫排停車車位，與與商業(yè)街街之間規(guī)規(guī)劃一條條4米寬的步步行街，，整齊美美觀，停停車位的的配套作作用得到到了較好好的體現現。陽光棕櫚櫚園的停停車位影影響了商商業(yè)街的的美觀和和交通鵬興花園園斜排停停車位模模式既節(jié)節(jié)省了面面積又整整齊美觀觀2、外向向型商業(yè)業(yè)街區(qū)對對停車位位要求較較高。外向型商商業(yè)街區(qū)區(qū)的人口口流動性性較大，，停車位位需求也也比較大大，設置置足夠的的停車位位，有利利于提升升生意機機會，如如大型超超市、食食街等對對車位要要求都較較高。外外向型街街區(qū)有時時還需要要提供地地下停車車位。3、內向向型商業(yè)業(yè)街區(qū)對對停車位位要求低低。內向型商商業(yè)街區(qū)區(qū)是以本本社區(qū)的的居民為為消費主主體的，，因此不不需設置置太大面面積的臨臨時停車車帶，甚甚至不需需要設置置停車位位，因為為這些停停車位時時常會成成為居民民停車場場所，長長時間的的停留阻阻礙了商商業(yè)街的的交通，，破壞了了商業(yè)街街氣氛。。第五部分分社區(qū)商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)態(tài)與招商商一：社區(qū)區(qū)商業(yè)的的業(yè)態(tài)具具有購物物、便利利、服務務的多元元化功能能社區(qū)商業(yè)業(yè)中心業(yè)業(yè)態(tài)生活活化、便便利化、、多元化化，集商商業(yè)、餐餐飲、休休閑、文文化、娛娛樂、體體育、衛(wèi)衛(wèi)生服務務為一體體。社區(qū)區(qū)商鋪具具有廣泛泛的功能能特點，，不僅具具備便利利購物功功能，同同時還要要考慮社社區(qū)商業(yè)業(yè)配套服服務功能能。社區(qū)區(qū)商業(yè)就就像一個個社區(qū)的的大會所所，為社社區(qū)居民民提供豐豐富多彩彩的服務務。1：社區(qū)商商業(yè)的購購物和便便利功能能：超級市場場：包括括大型超超市主力力店，以以及小型型超級社社區(qū)店次次主力店店。社區(qū)便利利類經營營品種：：包括面面包房、、藥店、、干洗、、沖曬、、美容美美發(fā)、特特色食品品、糖煙煙酒、土土特產、、滋補品品、電器器電腦維維修、房房產中介介、旅游游、家政政、送水水服務等等。百貨類經經營品種種：包括括服裝鞋鞋包等商商品，均均以休閑閑化、價價廉物美美為主體體。在社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心商商圈半徑徑較大的的情況下下，可設設立小規(guī)規(guī)模的女女性、兒兒童、母母嬰主題題商品區(qū)區(qū)。2：社區(qū)商商業(yè)的餐餐飲、休休閑保健健、文化化教育、、娛樂功功能?美食食：以社社區(qū)消費費為主體體，定位位風味小小吃、連連鎖快快餐、、家常菜菜館，以以及中檔檔酒樓等等。?休閑保健健：健身身會、瑜瑜珈、美美容中心心、減肥肥中心、、足浴，，茶藝館館、咖啡啡廳、書書吧等，，以及戒戒煙中心心、脫發(fā)發(fā)治療中中心等保保健功能能。?文化教育育：書店店、音像像制品店店，以及及音樂培培訓、舞舞蹈培訓訓、家政政培訓、、電腦培培訓、外外語培訓訓、駕校校培訓等等培訓中中心。?娛樂樂：兒童童開心樂樂園、電電子游樂樂場、社社區(qū)影院院等。3：社會服服務配套套功能：：銀行、電電信營業(yè)業(yè)廳、郵郵局、社社區(qū)健康康服務中中心等社社會服務務配套；；二：社區(qū)區(qū)商業(yè)各各類業(yè)態(tài)態(tài)及其所所占比例例社區(qū)商業(yè)業(yè)有內向向型和外外向型業(yè)業(yè)態(tài)，內內向型業(yè)業(yè)態(tài)主要要以服務務本社區(qū)區(qū)或附近近居民為為主，外外向型業(yè)業(yè)態(tài)服務務半徑較較大。（一）社社區(qū)商業(yè)業(yè)的內向向型業(yè)態(tài)態(tài)我們以深深圳寶安安區(qū)桃源源居、南南山區(qū)星星海名城城、坂田田四季花花城三個個社區(qū)為為樣本，，分析各各類業(yè)態(tài)態(tài)在社區(qū)區(qū)商業(yè)出出現的機機率和占占有的比比例。生活便利及百貨類序號大類別業(yè)態(tài)占社區(qū)業(yè)態(tài)的百分比（%）001生活便利類

地產中介12.43002美發(fā)7.05003便利店6.07004藥房4.48005面包房3.31006干洗店2.19007水果2.05008沖印店1.78009眼鏡店1.42010蔬果店1.08011乳品專賣1.01012五金店1.01013純凈水0.88017糧油店0.68018茶葉店0.65019家電維修0.63020寵物用品0.45021擦鞋修鞋0.43022豬肉專賣店0.43023煙酒0.42024涼茶0.42025旅行社0.36026票務0.16027彩票0.14028電腦維修0.11029家政服務0.1032電話卡0.1033開鎖0.05034百貨類

女裝1.93035文具1.88036保健品1.16037童裝1.07038皮鞋0.92039窗簾布藝0.9040飾品0.79041玩具店0.74042化妝品0.72043嬰幼用品及服裝0.6044外貿服飾0.51045體育用品0.46046保健器材0.13047家庭工藝品0.1048床上用品0.1餐飲、休閑保健、文化、娛樂類149餐飲快餐2.81150小吃店1.55151鹵菜辣味0.91152早點0.65153美容美體美容美體13.57154休閑保健足浴2.11155茶館1.78156文化書店1.79157音像制品0.82158培訓音樂培訓4.53159駕駛培訓0.97160幼兒早教0.35社區(qū)服務配套261社區(qū)服務配套

銀行4.61262保險服務0.64263證券0.5264郵政0.41265診所0.1說明明：除了上面面所列65類社區(qū)常常見業(yè)態(tài)態(tài)外，在在一些社社區(qū)還有有下列業(yè)業(yè)態(tài)比較較常見：：生活便利利及百貨貨類過渡期業(yè)業(yè)態(tài)：裝飾材料料、窗簾簾布藝\裝修公司司食品類：：特色食品品、土特特產、滋滋補品維修類：：汽車修理理家居用品品店：花店、精精品店、、家居飾飾品餐飲、休休閑保健健、文化化、娛樂樂類餐飲：水吧休閑保健?。褐舶l(fā)中心心、戒煙煙中心、、牙科診診所、健健身中心心、咖啡啡館、酒酒吧文化：書吧、成成人特長長培訓（（電腦、、英語等等）、家家政培訓訓、娛樂：兒童開心心樂園、、電子游游藝廳、、社區(qū)影影院社會服務務配套：：社區(qū)性的的醫(yī)療中中心、電電信營業(yè)業(yè)廳（移移動、聯(lián)聯(lián)通、中中國電信信）（二）社社區(qū)商業(yè)業(yè)外向型型業(yè)態(tài)：：社區(qū)商業(yè)業(yè)的外向向型業(yè)態(tài)態(tài)，一般般有兩種種情況，，一種是是社區(qū)商商業(yè)引進進了大型型超級市市場，從從而以超超市為主主力店，，帶動了了數千平平米的中中檔百貨貨業(yè)態(tài)，，我們稱稱之為超超市輔營營區(qū)，這這種超市市輔營區(qū)區(qū)往往依依靠超市市每日帶帶來的成成千上萬萬的人流流，經營營一些大大眾化的的、價廉廉物美的的百貨商商品，這這些商品品一般都都是大眾眾化的品品牌，在在社區(qū)商商業(yè)中心心經營中中檔的商商品，包包括服裝裝鞋包、、化妝品品和美容容用品、、飾品等等。社區(qū)商業(yè)業(yè)外向型型業(yè)態(tài)的的另一種種情況是是，利用用所處的的某一干干道定位位食街、、裝飾材材料街、、五金機機電街、、汽配美美容街等等。1、大型社區(qū)超超市帶來的百百貨化的外向向型業(yè)態(tài)案例：梅林林家樂福輔營營區(qū)包含服裝裝、鞋包、珠珠寶、手表等等百貨業(yè)態(tài)及及KFC、必勝客、漓漓江又一軒等等大型餐飲。。輔營區(qū)內部實實景漓江又一軒超市主入口一樓平面圖

二樓平面圖超市唯一出口梅林家樂福超超市平面圖2、梅林家樂福福輔營區(qū)經營營商品情況表表：商店名稱商品品種面積（平米）價格（單件平均價格）消費對象經營狀況意大利犀牛男鞋2090-130中青年男性一般歐美藥妝化妝品15中檔年輕女性一般培芝牛初乳營養(yǎng)品15150-3003-15歲兒童好流行美女性飾品1030-200時髦女性旺曼奴服裝為主20150-300中青年男性和女性一般簡單生活床品40中檔中年女性好Arrow男士10100-150年輕男性一般巴黎三城眼鏡40200-250年輕女性和男性一般城市生活女包20150-200年輕女性旺Applesweet男裝30150-200年輕男性一般巴黎三城眼鏡40200-250年輕女性和男性一般城市生活女包20150-200年輕女性旺Applesweet男裝30150-200年輕男性一般徐福金金銀首飾20500-600中青年女性一般藍道夫女鞋2050-300中青年女性旺同和堂中藥藥材51.5-40/g中老年女性一般JoJo童裝2080-2003-7歲兒童好小矮人兒童用品兒童飾品55-303-7歲兒童好達芙妮女鞋25100-250中青年女性良好奧康男鞋40250-450中青年男性一般百事時尚女包40200-300年輕女性良好時尚坊女休閑裝10030-200青年女性良好兒童樂園7020元/次兒童良好漓江又一軒500中檔一般必勝客400中高檔一般天福茗茶茶葉20中高檔生意旺童裝店童裝6030-1503-7歲兒童良好圣迪奧女休閑裝60150-250年輕女性生意旺促銷女裝女裝1010-70中青年女性一般促銷包包15130-170中青年女性一般E’SEEO女裝20200-300年輕女性一般詩婷美容美容100120元/次女性生意旺索蘭女鞋3070-150中青年女性一般貴族眼鏡眼鏡30300-1300年輕男性和女性一般以純女休閑裝3070-150年輕女性生意旺快魚連鎖店服裝3030-150男性一般啊呀呀女性飾品302-15年輕女性生意旺保羅箱包3060-130一般中聯(lián)藥房藥房15010-5000生意旺AVON化妝品2050-150年輕女性一般譚木匠梳子2020-150年輕女性一般歌莉婭女休閑裝2530-150年輕女性良好特里斯丹女包1539年輕女性生意旺冰吧小吃102-8元生意旺3、調查小結：：?總體單件商品品價格多在100元/件左右；?商品以中檔為為主，并有一一些稍微高檔檔的品牌（流流行美、簡單單生活、Arrow、藍道夫、達達芙妮）。?通過觀察，整整體生意生意意狀況比較好好。?在實際經營中中，商戶的經經營能力決定定著生意狀況況。KFC、漓江又一軒軒4、大宗食街的的外向型業(yè)態(tài)態(tài)案例：桃源源居的餐飲業(yè)業(yè)態(tài)，因為形形成了餐飲特特色一條街，，扎堆經營吸吸引了大量的的外來消費人人流。類別門店數單店實用面積（㎡）建筑面積酒樓232006080無油煙快餐940513咖啡西餐2/675商業(yè)內街的快快餐外外街的的酒樓一條街街三：社區(qū)商業(yè)業(yè)必須把好招招商關1、重視業(yè)態(tài)控控制，力爭業(yè)業(yè)態(tài)標準化。。如同百貨、購購物中心等業(yè)業(yè)態(tài)一樣，社社區(qū)商業(yè)同樣樣要控制業(yè)態(tài)態(tài)和品牌，這這就要求社區(qū)區(qū)商業(yè)的開發(fā)發(fā)者不能僅僅僅以銷售商鋪鋪為目標，還還要對項目進進行統(tǒng)一的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃組合合，統(tǒng)一進行行招商，并成成立專業(yè)的經經營管理公司司進行管理，，以保證社區(qū)區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)態(tài)合理性和經經營的可持續(xù)續(xù)性。目前社社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布不合理理，某些承租租能力較強的的業(yè)態(tài)競爭過過于激烈。一一些業(yè)態(tài)如中中介、美容等等在社區(qū)商業(yè)業(yè)中分布密集集，不利于社社區(qū)的商業(yè)配配套服務的完完善。那么就就必須在商鋪鋪銷售的前期期就要做好嚴嚴格的業(yè)態(tài)劃劃分，控制業(yè)業(yè)態(tài)的比例，，并將美容、、地產中介等等一些不能聚聚人氣的業(yè)態(tài)態(tài)設置在較偏偏的位置。最最妥當的方式式是由開發(fā)商商把關將商戶戶引進，采取取帶租約轉讓讓的方式來銷銷售。2、項目引進進品牌店與雜雜牌店的區(qū)別別。一般而言連鎖鎖品牌店具有有品牌效應，，顧客對商品品的認同度比比較高，后續(xù)續(xù)經營能力強強，并具有聚聚客效應，能能幫助商圈的的形成。同時時，品牌店具具有旺盛的生生命力，經營營期限長，承承租能力高，，一家分店資資金周轉有困困難，可以從從另外一家分分店調度。引引進連鎖品牌牌店對租金的的收益有比較較充分的保障障。而雜牌店店多為首次經經營者，由于于對市場缺少少了解往往出出具租金較高高，但后續(xù)經經營能力相對對較低，一旦旦市場狀況不不好，立即關關門走人，打打一槍換一個個地方，租金金的保障度較較低。社區(qū)商業(yè)更要要注重商家的的品牌和質量量，不能來者者不拒，對于于那些雜牌店店，即使租金金再高也不宜宜引進，而對對于那些社區(qū)區(qū)居民特別需需求但承租能能力較低的業(yè)業(yè)態(tài)，開發(fā)者者應通過適當當降低售價、、給予租金補補貼等方式引引進，以保證證社區(qū)商業(yè)服服務功能的完完整性，這樣樣才能實現開開發(fā)商、業(yè)主主、商戶、社社區(qū)居民等各各方共贏。3、充分掌握社社區(qū)商品品牌牌資源，力求求商戶標準化化社區(qū)商業(yè)的招招商必須充分分掌握社區(qū)商商業(yè)資源，從從而給予項目目更多的選擇擇空間。社區(qū)區(qū)商業(yè)資源不不僅體現在超超市百貨主力力店和電器、、餐飲、休閑閑等次主力店店上，而隨著著我國零售商商業(yè)的發(fā)展，，在社區(qū)商業(yè)業(yè)的便利、醫(yī)醫(yī)藥、美容、、早點、干洗洗、眼鏡、沖沖曬等業(yè)態(tài)都都出現了品牌牌連鎖店，因因而社區(qū)商業(yè)業(yè)可以從這些些連鎖店來選選擇，比如深深圳便利店有有：7·11、百里臣、萬萬店通等連鎖鎖便利店；藥藥店有十大品品牌，包括：：一致藥店、、海王星辰、、中聯(lián)大藥房房、萬澤藥店店、友和醫(yī)藥藥有限公司、、深圳市合丹丹醫(yī)藥連鎖有有限公司、美美信醫(yī)藥、二二天堂醫(yī)藥、、永安堂大藥藥店、同仁堂堂藥店等；這這些連鎖業(yè)態(tài)態(tài)的形成，使使得社區(qū)商業(yè)業(yè)的規(guī)范標準準成為可能。。在招商的時期期，招商隊伍伍必須要摒棄棄以往的急功功近利的思想想，做好商戶戶質量把關，，最好能保證證每一間店面面都能夠有足足夠的商戶選選擇，采取““三選一””、“四選一一”商戶篩選選模式，做到到擇優(yōu)錄取。。只有充分掌掌握這些資源源，合理運用用這些資源，，才能真正駕駕馭社區(qū)商業(yè)業(yè)的招商，保保證招商質量量和社區(qū)商業(yè)業(yè)的可持續(xù)性性經營。四：社區(qū)商業(yè)業(yè)主力店的招招商1：在社區(qū)商商鋪銷售與主主力店租金優(yōu)優(yōu)惠方面找到到平衡點：發(fā)展商必須意意識到主力大大商家對項目目起著重要的的影響，所以以雖然主力店店租金低，但但是由于主力力店的進駐，，增加了人流流量，提升項項目的影響力力，擴大了商商圈半徑，從從而提高了銷銷售部分商鋪鋪的附加值，，一般提升在在1.2倍到1.5倍以上，所提提升的銷售價價值遠遠大過過租金的損失失。而且增強強了項目長久久經營的穩(wěn)定定性。至于引進什么么樣的主力店店，需要根據據項目不同的的定位來進行行選擇，百貨貨、超市、電電器、圖書、、餐飲休閑娛娛樂、各類主主題賣場等品品牌連鎖企業(yè)業(yè)都是可以選選擇的對象。。2：引進超市市的相關洽談談要點引進超市最大大的難點在于于租金，由于于超市微利經經營，加上目目前連鎖競爭爭擴張的壓力力，使得超市市不可能高成成本經營。然而超市主力力店有著強大大的聚客效應應，一般情況況下，一家六六千平米的標標準超市，日日人流量達萬萬人左右，從從而帶旺了整整個街區(qū)，提提升了商業(yè)價價值。目前通常的方方式是，將超超市引進二層層以上，通過過超市提升首首層的商業(yè)價價值。超市知名度越越高，其租金金必然越低，，但提升首層層的商業(yè)價值值越高，可見見兩者之間其其實是平衡的的?！こ凶饨鸬那⑶⒄勲y點與契契合點2：關于社區(qū)超超市的租金深圳社區(qū)型超超市百貨租金金情況近幾年年一直看漲，，特區(qū)內一般般二樓以上（（含二樓））從兩三年前前的30-40元/平方米/月，提升到現現在的超過50元/平方米，引發(fā)發(fā)超市租金上上漲有幾個因因素，一是大大型連鎖品牌牌商業(yè)競爭的的加劇，迫使使商家不得不不支付更高的的租金才能獲獲得理想的經經營場所，二二是各連鎖企企業(yè)經營規(guī)模模的增加，物物流系統(tǒng)的完完善以及管理理水平的提高高，為支付更更高租金提供供可能。二：大商家洽洽談的綜合要要點1：關于設備的的投入通常百貨超市市類品牌大商商家會要求發(fā)發(fā)展商提供獨獨立中央空調調主機和電梯梯，、具體需需要發(fā)展商相相關工程部門門進行核算，，一般按此類類設備的折舊舊期限進行核核算，制定出出一個硬件設設備投入折舊舊費用換算到到單位面積月月折舊費用的的標準，根據據與大商家的的洽談情況，，作為月租金金浮動的一個個參考標準。。2：關于租金遞遞增遞增起點：一一般為3年起開始遞增增；遞增幅度：平平均年遞增率率多為2年3%。關于免租期有的免裝修期期，有的在開開業(yè)后適當給給予免租。如如福田中心區(qū)區(qū)家樂福：無無免租期（但但開業(yè)前6個月裝修期免免費）；后海海人人樂：開開業(yè)后免租6個月。關于理貨區(qū)和和辦公區(qū)租金金一般按標準商商業(yè)區(qū)租金的的50%左右計算，一一般5000平方米以上超超市單獨理貨貨區(qū)的面積為為300-400㎡左右。關于商場公共共配套部分的的使用權包括廣告位、、煙道等，均均應通過雙方方工程部、經經營部協(xié)商。。大商家做二手手房東帶來的的影響超市百貨在連連鎖擴張的過過程中，紛紛紛通過做二手手房東降低自自身的經營風風險，如梅林林家樂福開辟辟了約5000余平米的輔營營區(qū)，實施二二次租賃，深深圳的超市百百貨或多或少少都有類似的的行為。大商家做二手手房東，一般般會給項目造造成較大影響響。一方面大大商家做二手手房東，使得得主力店實際際經營業(yè)態(tài)、、品種打了折折扣，降低了了主力店的聚聚客效率，一一方面，大商商家做二手房房東與發(fā)展商商租售的部分分發(fā)生了較大大的沖突。五：關于“二二三層超市主主力店+首層輔營區(qū)””模式主力店引進來來就代表成功功嗎？目前深圳很多多社區(qū)商業(yè)普普遍存在這樣樣的一個問題題：主力店如如超市人流量量大，經營狀狀況非常好，，而輔營區(qū)商商場卻門可羅羅雀，甚至關關門倒閉，輔輔營區(qū)根本分分享不到超市市的人流量。。造成這個問問題的原因一一是是輔營區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)定位不不合理，二是是主力店交通通組織過于獨獨立，輔營區(qū)區(qū)不能充分分分享主力店帶帶來的人流等等。社區(qū)商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)要根根據社區(qū)居民民的消費特征征來定位，如如目前有不少少社區(qū)商業(yè)都都定位有中高高檔服裝，但但實際上社區(qū)區(qū)居民購買中中高檔服裝一一般都去促銷銷不斷的百貨貨店。這里面有兩個個問題必須要要高度關注：：1：定位失誤誤，輔營區(qū)定定位百貨化，，超市人流難難以產生連帶帶消費。例如大連萬達達廣場的經營營模式一般都都是二三層引引進沃爾瑪超超市、首層定定位百貨化的的精品店中店店，但是，由由于超市的人人流是以購買買日常生活用用品為主的，，目的性很強強、來去匆匆匆逗留時間短短，而百貨化化的精品店中中店是以季節(jié)節(jié)化消費為主主的，從而不不能真正充分分分享超市主主力店帶來的的人流。沃爾瑪旺盛的的人流與一樓樓的輔營區(qū)形形成明顯的反反差。沃爾瑪人流情情況：20分鐘共640人次；一層輔營區(qū)人人流情況：20分鐘共220人次，其中由由沃爾瑪出來來進入一層輔輔營區(qū)的約20人次，也就是是說首層輔營營區(qū)人流中，，沃爾瑪超市市帶來的人流流約占1/10。由此輔營區(qū)定定位不當，盡盡管沃爾瑪聚聚客能力很強強，但實際對對于輔營區(qū)的的貢獻率很低低。關于沃爾瑪超超市對首層人人流影響的調調查時間：周2下午2點—3點2：交通獨立，，主力店人流流不能有效進進入輔營區(qū)。。從平面上明顯顯看出：二樓樓以上的交通通體系非常獨獨立，位于一一樓的最邊緣緣地帶，主力力店人流與一一樓賣場沒有有任何關系，，導致主力店店的顧客群體體在一樓產生生隨機消費的的概率非常低低。像這種主力店店和輔營區(qū)相相對獨立的經經營模式，直直接導致項目目難以長久穩(wěn)穩(wěn)健經營下去去，早期的某某些發(fā)展商即即使通過炒做做獲得一定的的銷售利益，，但隨著投資資者的日益成成熟，這種模模式已經被市市場拋棄。一般的發(fā)展商商在與超市洽洽談時，把更更多的目光投投在租金和工工程條款上，，對方給越高高的租金越好好，自己投入入的越小越好好，卻忽略了了引進大商家家最根本的目目的：如何利利用大商家的的人流提升輔輔營區(qū)的價值值。從某種角角度看，人流流比租金更重重要。所以主主力店的引進進不是單純的的租金或者品品牌大小問題題，也要充分分協(xié)商如何利利用主力店的的旺盛人流來來帶旺輔營區(qū)區(qū)。3、深圳梅林家家樂福超市與與輔營區(qū)的關關系圖梅林家樂福首首層輔營區(qū)經經歷過多次調調整，目前形形成了單通道道經營的格局局，在單通道道中間設置一一組開放式柜柜臺，從而形形成了人流聚聚積效應。4、我司策劃代代理的華強東東商業(yè)中心，，二三層引進進沃爾瑪，首首層輔營區(qū)平平面圖示：華強北商業(yè)中中心首層平面面圖沃爾瑪人流路線從上述幾個案案例中明顯看看出，如何根根據項目平面面的不同情況況，與主力店店協(xié)商人流的的動線與主要要交通設施的的配置非常重重要，這種協(xié)協(xié)商不是單純純地站在地產產商的角度去去強迫大商家家，而是通過過合理的經營營建議，充分分與大商家協(xié)協(xié)商的結果，，最終是實現現真正的雙贏贏，而不是簡簡單的大商家家引進。5、世方操作超超市+輔營區(qū)的經驗驗世方公司是深深圳最早采用用“主力店+輔營區(qū)”模式式已經操作了了龍崗商業(yè)步步行街（主力力店：天虹、、國美）、南南山繽紛商業(yè)業(yè)中心（主力力店人人樂））、蔚藍海岸岸商城（主力力店：人人樂樂）、華強東東商業(yè)中心（（主力店沃爾爾瑪）等項目目均屬于此種種模式，在大大量的實踐中中積累了豐富富的同類型項項目操作經驗驗，當然也有有失誤的教訓訓。龍崗商業(yè)步行行街蔚藍海岸商城城繽紛商商業(yè)中中心主力店店+輔營區(qū)區(qū)的模模式確確實在在操作作中出出現過過這樣樣或那那樣的的問題題，但但并不不意味味著這這條路路走不不通，，只要要與大大商家家良好好的協(xié)協(xié)商，，讓大大商家家的人人流確確實能能夠給給輔營營區(qū)帶帶來幫幫助；；只要要經過過認真真的市市場研研究，，對輔輔營區(qū)區(qū)的主主題定定位能能夠準準確把把握，，還是是有商商業(yè)規(guī)規(guī)律可可循的的。尤其重要要的是，，在超市市輔營區(qū)區(qū)規(guī)模龐龐大或是是存在大大量場內內商鋪的的情況下下，要求求發(fā)展商商必須成成立專業(yè)業(yè)的經營營管理公公司，對對商家實實施良好好的管理理和推廣廣，并且且適當投投入一定定的宣傳傳推廣費費用，真真正對項項目的市市場培育育期認真真負責，，同時值值得注意意的是，，社區(qū)超超市的輔輔營區(qū)的的經營定定位不是是千店一一面的，，必須立立足于周周邊人口口的消費費特征來來確定，，并且要要充分考考慮到周周邊商業(yè)業(yè)的競爭爭性。第六部分分社區(qū)商業(yè)業(yè)的銷售售一：銷售售模式此種模式式較為普普遍,利于開發(fā)發(fā)套現.1.街區(qū)完全全銷售模模式桃源居發(fā)發(fā)展商持持有了部部分集中中商業(yè)，，整理租租賃給人人人樂超超市做為為商業(yè)街街區(qū)的主主力店，，其余商商業(yè)街區(qū)區(qū)銷售。。3.主力店持持有+街街區(qū)銷售售模式——桃源居梅林一村村的發(fā)展展商持有有全體物物業(yè)，采采取收取取租金的的形式來來回款。。發(fā)展商商持有了了整體商商業(yè)街的的產權，，在市場場變動的的情況下下，可以以很主動動的去調調整業(yè)態(tài)態(tài)而及時時做是市市場反應應。4.主力店持持有+街街區(qū)持有有模式——梅林一村村2.次主力店店持有+街區(qū)銷售售模式——星海名城星海名城城項目,發(fā)展商持持有了兩兩個小型型超市次次主力店店,其余街鋪鋪銷售.二：銷售售方式與與業(yè)態(tài)控控制一般適合合在相對對不成熟熟的新開開發(fā)區(qū)域域，未來來潛在的的升值空空間比較較大，但但在目前前不具備備成熟消消費的情情況下，，采用直直接銷售售有利于于實現價價值最大大化。但但是由于于產權賣賣散，往往往后期期經營業(yè)業(yè)態(tài)也得得不到控控制。1、直接接銷售的的模式：：該模式是是目前社社區(qū)商業(yè)業(yè)操作比比較合理理的模式式，適用用的項目目必須具具備一定定的現實實經營條條件，由由發(fā)展商商把握好好業(yè)態(tài)結結構，確確保業(yè)態(tài)態(tài)的生存存機會，，適合引引進租金金承受能能力強的的品牌實實力商戶戶，通過過商戶的的品牌知知名度和和高租金金提高銷銷售率。。在兩至至三年后后將使用用權交還還到業(yè)主主手上。。屆時，，商業(yè)已已進入到到良性的的經營狀狀況中，，商戶和和業(yè)主對對本社區(qū)區(qū)的認識識也到了了成熟的的階段，，不會盲盲目轉換換業(yè)態(tài)。。2、帶租租約轉讓讓模式長期返租租模式一一般僅適適合場內內商鋪，，該模式式由于給給發(fā)展商商帶來長長期的包包袱而被被市場逐逐步淘汰汰，但是是，在某某些發(fā)展展商必須須控制商商戶質量量而且該該項目具具備良好好的現實實經營條條件的的的情況下下，長期期返租也也是可以以采取的的一種策策略,但長期租租約一般般分段來來簽。3、長期期返租模模式在項目具具備一定定的現實實經營條條件，但但是及時時經營租租金不高高，距離離銷售價價格之間間尚且存存在一定定的差距距的情況況下，采采取短期期返租可可以適當當回避用用租金來來對應銷銷售價格格的尷尬尬。該模式能能夠兼顧顧到發(fā)展展商、業(yè)業(yè)主等多多方的利利益，首首先業(yè)主主的租金金能夠得得到保障障,其次發(fā)展展商能夠夠有效控控制業(yè)態(tài)態(tài)和招商商,但是短期期返租可可能導致致售價的的虛高。。4、短期期返租模模式三：社區(qū)區(qū)商業(yè)價價值的基基本規(guī)律律社區(qū)消費費主要是是日常消消費，有有持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定的特特點，因因此社區(qū)區(qū)商業(yè)的的投資回回報上也也比較穩(wěn)穩(wěn)定。當當然在社社區(qū)建設設的初期期，受開開發(fā)周期期和入伙伙時間的的影響，，一般需需要較長長的培育育期，前前期的投投資回報報較低，，在4-5%之間，隨隨著項目目開發(fā)的的逐漸完完成和入入伙量的的增加，，區(qū)域商商業(yè)