商業(yè)物業(yè)的管理與工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理共40

第24講

商業(yè)物業(yè)的管理與工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理

餐前小吃大家為什么要選擇讀物業(yè)管理?大家覺得日常生活中的物業(yè)管理到底是什么?物業(yè)管理是以什么形式存在?在大家周圍有哪些物業(yè)管理?物業(yè)管理跟房地產的聯(lián)系?房地產與物業(yè)管理的就業(yè)前景如何第十章商業(yè)物業(yè)的管理

第一節(jié)商業(yè)物業(yè)的類型、特點與管理要求

一．商業(yè)物業(yè)的類型

（一）物業(yè)的含義

物業(yè):單元性的房地產。具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設施、設備和相關場地。物業(yè)三要素:房屋建筑、設備、場地物業(yè)包涵的內容:

A、具有使用功能的居住和非居住房屋

B、相配套的設施和市政、公用設施

C、房屋實體以及相連的場地、道路等

D、有關可使用的建筑物以及場所

E、有關的文化、服務物業(yè)的起源A、起源于19世紀60年代的英國B、20世紀50年代初由英國傳入香港C、20世紀80年代由香港傳入大陸深圳沿海地區(qū)不動產、房地產、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別房地產：房地產是指房屋、房基地以及附屬土地，其中，包括土地和房屋作為物質形態(tài)的財產和由此形成的所有權、使用權、抵押權等財產權益。不動產：指土地以及附著在土地上的人工構筑物和房屋等位置固定，不可移動的財產。物業(yè)：指土地和土地上的構筑物、建筑物形式存在的不動產和相關財產。不動產、房地產、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別不動產（RealEstate）側重于指物質形態(tài)房地產（Realestate，Property）物質形態(tài)和權益并重物業(yè)（Property）側重于指權益一般情況下三者可以通用，互為替代。不動產、房地產、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別適用范圍的區(qū)別：房地產一般在經濟學范疇使用，用以研究房屋及其連帶的土地的生產、流通、消費和隨之產生的分配關系；不動產一般在法律范疇使用用以研究該類型的權益特性和連帶的經濟法律關系；物業(yè)一般在房屋消費領域使用，而且特指在房地產交易、售后服務這一階段的針對使用功能而言的房地產，一般是指具體的房地產。不動產、房地產、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別稱謂領域上的區(qū)別：房地產一般是廣義上對房屋的開發(fā)、建設、銷售等方面的統(tǒng)稱，是對房屋建筑物進行描述時最常使用的概念；不動產一般在界定法律財產關系時使用，其著眼點是該項財產實物形態(tài)的不可移動性；物業(yè)一般在描述房地產項目時使用，是針對具體房屋建筑物及其附著物的使用、管理、服務而言的概念?！拔镂飿I(yè)業(yè)””、、““房房地地產產””用用于于指指物物質質形形態(tài)態(tài)時時具具體體區(qū)區(qū)別別：：其一一，，物物業(yè)業(yè)一一般般用用于于確確指指房地地產產則則一一般般用用于于泛泛指指其二二，，物物業(yè)業(yè)主主要要是是指指已已建建成成投投入入使使用用的的房房地地產產產產品品。。房地地產產往往往往指指生生產產、、流流通通、、消消費費整整個個過過程程的的房地地產產產產品品(二)商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的特特點點1、物物業(yè)業(yè)管管理理的的涵涵義義:物業(yè)業(yè)管管理理是是指指不不僅僅包包括括對對房房屋屋建建筑筑及及其其配配套套的的設設施施設設備備和和相相關關場場地地管管理理維維護護，，還還包包括括對對物物業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境（（安安全全，，清清潔潔，，綠綠化化、、車車輛輛停停放放））進進行行統(tǒng)統(tǒng)一一整整治治、、養(yǎng)養(yǎng)護護和和管管理理2、物物業(yè)業(yè)管管理理是是一一種種集集管理理、、經經營營、、服服務務為一一體體的的有有償償服服務務,是實實行行社會會化化、、專專業(yè)業(yè)化化、、企企業(yè)業(yè)化化、、經經營營型型的社社會會服服務務行行業(yè)業(yè).物業(yè)業(yè)管管理理與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)房房產產管管理理的的區(qū)區(qū)別別：：傳統(tǒng)統(tǒng)的的房產產管管理理是計計劃劃經經濟濟管管理理模模式式下下的的行行政政型型福福利利性性的的管管理理。。物業(yè)業(yè)管管理理是市市場場經經濟濟管管理理模模式式下下的的開開放放的的經經營營服服務務型型的的管管理理，，即即企企業(yè)業(yè)化化、、專專業(yè)業(yè)化化、、社社會會化化的的管管理理。。物業(yè)業(yè)管管理理與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)房房產產管管理理的的比比較較二．．物物業(yè)業(yè)管管理理的的性性質質（一一））物物業(yè)業(yè)管管理理的的性性質質1．服服務務性性提提供供勞勞務務服服務務2．經經營營性性提供供有有償償服服務務3．專專業(yè)業(yè)性性物物業(yè)業(yè)管管理理本本身身是是社社會會分分工工的的產產物物有專門門的組組織機機構專業(yè)人人員配配備專專業(yè)工工具和和設備備專專業(yè)業(yè)公司司分包包工作作4．受聘聘、受受托性性物物業(yè)業(yè)的管管理權權來自自于物物業(yè)的的所有有權兩兩權分分離導導致5.規(guī)范性性成立、、接管管、管管理的的規(guī)范范性6.統(tǒng)一性性和綜綜合性性7．中介介性（二））優(yōu)質質服務務的關關鍵因因素1．強調以以業(yè)主主（使使用人人）為為中心心（觀觀念上上）2．建立立基本本的服服務行行為標標準對每個個員工工負責責的具具體領領域有有一份份簡明明扼要要的書書面工工作描描述（（做什什么））有有一一份針針對以以員工工為基基礎的的行為為準則則（怎怎么做做）3．認同同并嘉嘉獎優(yōu)優(yōu)秀員員工（（激勵勵機制制上））4．制定不不斷提提高服服務質質量的的策略略（策策略及及創(chuàng)新新方面面）物業(yè)管管理是是以服服務為為宗旨旨、以以經營營為手手段、、以效效益為為目的的的服服務性性行業(yè)業(yè).第二節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理的類類型和和內容容一．類類型（一））按管管理性性質分分1．行政政性管管理指公有有房屋屋的管管理由由政府府設立立的管管理機機構或或單位位指派派部門門統(tǒng)一一管理理，政政事企企合一一。2．企業(yè)業(yè)化管管理產權人人聘用用物業(yè)業(yè)管理理專業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)管理理物業(yè)業(yè)（二））按產產權性性質劃劃分1．聘用用（委委托））服務務型物物業(yè)管管理（A）聘用委委托管管理理產產權人人———————→物管企企業(yè)————→物業(yè)提提供費費用產產權權人←——簽約——→→物管企企業(yè)提提供服服務第一次次委托托：開開發(fā)商商——→管理企企業(yè)第二次次委托托：業(yè)業(yè)主委委員會會————→物管企企業(yè)開發(fā)商商委托托物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的兩兩種方方式:自己組組建管管理公公司招招聘聘專業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)公司司2．自主經經營型物業(yè)業(yè)管理理（B）物業(yè)業(yè)業(yè)主將將物業(yè)業(yè)的經經營與與管理理同時時交由由下屬屬公司司去做做。管理企企業(yè)肩肩負經經營、、管理理雙重重重任任，水水平高高低對對物業(yè)業(yè)經營營效益益影響響大。。二者差差別:產權上上：A分散，，B集中管理上上：A側重售售后服服務B經營與與管理理并重重管理對對象方方面：A居住物物業(yè)為為主B商業(yè)物物業(yè)為為主服務對對象方方面：A居民為為主B職業(yè)人人群為為主二．物物業(yè)管管理的的內容容（一））基本本業(yè)務務1．房屋屋管理理2．設施施、設設備管管理3．相關關場地地的維維護與與管理理（二））專項項業(yè)務務1．安全全管理理（包包括消消防管管理））2．清潔潔衛(wèi)生生管理理3．綠化化管理理4．車輛輛管理理5．能源管管理（一））、（（二））業(yè)務務屬于于公共共性、、常規(guī)規(guī)性服服務項項目。。收費原原則：：保本本微利利。（三））特色色業(yè)務務指各種種代辦辦代做做業(yè)務務→旨在方方便住住、用用戶，，受其其委托托而提提供，，如：：代聘代代做家家政服服務代定代代送牛牛奶、、報紙紙代送兒兒童入入園上上學代定代代購車車船票票（四））經營營業(yè)務務為業(yè)主主及其其他客客戶提提供的的經營營性服服務，，如：：室內內裝潢潢；家家電維維修；；咨詢；；代租租代售售；開小商商場及及其他他經營營實體體。開展的的目的的：謀求企企業(yè)良良好的的經濟濟效益益第三節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理的興興起與與發(fā)展展一．物物業(yè)管管理的的起源源物業(yè)管管理作作為一一種不不動產產管理理的模模式起起源于于19世紀60年代的的英國國。真正現(xiàn)現(xiàn)代意意義上上的物物業(yè)管管理起起源形形成于于19世紀末末20世紀初初的美美國。。1908年，由由芝加加哥摩摩天大大樓的的所有有者喬喬治治A·霍爾特特發(fā)起起成立立了世世界上上第一一個物物業(yè)管管理組組織——芝加哥哥建筑筑物管管理人人員組組織（（ChicagoBuildingManagersOganization，CMBO）隨后，，成立立全美美第一一個業(yè)業(yè)主組組織——““建筑物物業(yè)主主組織織”（（BuildingOwersOrganization，BOO）。最后又又成立立了““建筑筑物業(yè)業(yè)主與與管理理人員員協(xié)會會”（（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）經過上上百倍倍年的的發(fā)展展，物物業(yè)管管理的的內容容也從從傳統(tǒng)統(tǒng)意義義上的的樓宇宇維修修、養(yǎng)養(yǎng)護、、清潔潔、保保安延延伸至至：工程咨咨詢監(jiān)監(jiān)理物業(yè)功功能布布局與與劃分分物業(yè)市市場行行情調調研預預測目標客客戶群群認定定物業(yè)保保險、、物業(yè)業(yè)租售售推廣廣代理理通訊及及旅行行安排排智能系系統(tǒng)化化服務務專門性性社會會保障障服務務等方方面。。第四節(jié)節(jié)物業(yè)管管理市市場的的培育育一．物業(yè)管管理市場的的概念念（一））市場場客體體物業(yè)管管理勞勞務服服務包括：：一般性性服務務特約服服務經營性性服務務（二））市場場主體體需求主主體：業(yè)主主、使使用人人供給主主體：物業(yè)業(yè)管理理服務務經營營人協(xié)調主主體：政府府和行行業(yè)組組織（三））市場場環(huán)境境①專業(yè)法法規(guī)政政策②相關的的專門門性法法律③管理契契約或或合同同④基本的的社會會經濟濟制度度⑤人們對對物業(yè)業(yè)管理理的認認識認認可程程度態(tài)度、、行業(yè)業(yè)風氣氣等二．物物業(yè)管管理市市場的的形成成（一））對物物業(yè)管管理服服務需需求的的日益益增加加*政府從從社會會管理理、社社會效效益角角