房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析_第1頁
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析_第2頁
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析_第3頁
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析_第4頁
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析_第5頁
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第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用認(rèn)識(shí)市場(chǎng),捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提;感知市場(chǎng)、了解消費(fèi)者行為的主要手段;應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng),把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主要方法;項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、消費(fèi)者行為分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃制定及物業(yè)管理等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)。貫穿項(xiàng)目全程策劃的始終。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟房地產(chǎn)市場(chǎng)

調(diào)查的流程準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段1、確定調(diào)查目的2、建立調(diào)查組織3、初步情況分析4、制定調(diào)查方案5、搜集資料6、資料的甄別與審查7、分析數(shù)據(jù)8、撰寫調(diào)查報(bào)告9、總結(jié)反饋房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容(一)環(huán)境調(diào)查1.宏觀環(huán)境調(diào)查(1)政治法律環(huán)境各級(jí)政府制定的有關(guān)房地產(chǎn)的政策各級(jí)政府制定的相關(guān)規(guī)劃各級(jí)政府制定的有關(guān)法律法規(guī)政府制定的產(chǎn)業(yè)政策國(guó)家及地區(qū)的政局變動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!1.宏觀環(huán)境調(diào)查(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行狀況(4)人口狀況人口規(guī)模、人口增長(zhǎng)率、人口結(jié)構(gòu)、人口遷徙流動(dòng)情況等(5)技術(shù)環(huán)境(6)對(duì)外開放程度房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!3微觀環(huán)境調(diào)查(1)用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析(2)項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!2.消費(fèi)者和消費(fèi)行為調(diào)查回答以下七個(gè)問題(6W1H)購房者是哪些人?(who)購房者要買什么樣的房?(what)購房者為什么要買?(why)購房者什么時(shí)候買?(when)購房者以什么方式買?(how)購房者在哪里買?(where)誰參與買家的購買行為?(whom)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!2.消費(fèi)者和消費(fèi)行為調(diào)查主要購買者最忠實(shí)的購買者使用者新產(chǎn)品的首用者購買的決策者消費(fèi)者的購買習(xí)慣(購買地點(diǎn)、時(shí)間、數(shù)量、品牌、挑選方式、支付方式)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!1供給指標(biāo)(4)空置量:是指報(bào)告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。(5)空置率:是指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。(6)可供租售量:是指報(bào)告期期末可供銷售或出租房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!(三)供給調(diào)查2調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來可能的供給相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量;短期新增供給數(shù)量的估計(jì)3分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用途、投資者、所在區(qū)縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑面積和項(xiàng)目當(dāng)前狀態(tài)、預(yù)計(jì)完工日期、售價(jià)和開發(fā)商名稱等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!(四)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查2競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查產(chǎn)品價(jià)格促銷手段銷售情況物業(yè)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!2競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!(五)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查等市場(chǎng)交易指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!補(bǔ)充:市場(chǎng)交易指標(biāo)6預(yù)售面積7房地產(chǎn)價(jià)格:是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平,通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價(jià)格表示8房地產(chǎn)租金9房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù):是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù),包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!五、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(二)區(qū)位分析在宏觀層面上分析投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容(三)市場(chǎng)情況分析1、對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況分析,預(yù)測(cè)本地區(qū)房地產(chǎn)各類市場(chǎng)總的未來趨勢(shì)2、把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中考察其地位和狀況3、分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!五、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(六)營(yíng)銷建議在競(jìng)爭(zhēng)分析的基礎(chǔ)上,通過SWOT分析,找出目標(biāo)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì),進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品市場(chǎng)定位。(七)售價(jià)和租金預(yù)測(cè)(八)吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)(九)回報(bào)率預(yù)測(cè)(十)敏感性分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!調(diào)研計(jì)劃表項(xiàng)目?jī)?nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查,需要了解些什么,調(diào)查結(jié)果有何用途等調(diào)查方法采用訪問法、觀察法或?qū)嶒?yàn)法等調(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對(duì)象、樣本對(duì)象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)查所需時(shí)間、開始日期、完成日期、地址等調(diào)查項(xiàng)目訪問項(xiàng)目、問卷項(xiàng)目等分析方法統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目、分析和預(yù)測(cè)方法等提交調(diào)查報(bào)告報(bào)告書的形式、份數(shù)、內(nèi)容、中間報(bào)告、最終報(bào)告等調(diào)查進(jìn)度策劃、實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交報(bào)告書等調(diào)查費(fèi)用各項(xiàng)開支數(shù)目、總開支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負(fù)責(zé)人等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!1.宏觀環(huán)境調(diào)查(2)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo):GDP、國(guó)民收入、物價(jià)水平、CPI(消費(fèi)者物價(jià)指數(shù))、通貨膨脹率、居民收入等國(guó)家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的變化、城市化進(jìn)程房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!2區(qū)域環(huán)境調(diào)查(1)城市發(fā)展規(guī)劃(2)社會(huì)文化環(huán)境(3)房地產(chǎn)企業(yè)情況(4)專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介商情況(5)城市或區(qū)域的交通條件(6)影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!(二)需求調(diào)查1市場(chǎng)需求容量國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的需求動(dòng)向現(xiàn)有的和潛在的市場(chǎng)需求量社會(huì)擁有量、存量同類產(chǎn)品在市場(chǎng)上的供應(yīng)量或銷售量供求平衡狀況本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的同類產(chǎn)品市場(chǎng)份額本行業(yè)或有關(guān)其他行業(yè)的投資動(dòng)向企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的變化對(duì)本企業(yè)銷售量的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!2.消費(fèi)者和消費(fèi)行為調(diào)查消費(fèi)者類別個(gè)人或企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、民族、性別、年齡、職業(yè)、愛好、所在地區(qū)購買能力收入水平、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、資金來源、用戶的財(cái)務(wù)狀況消費(fèi)者的購買欲望和購買動(dòng)機(jī)什么因素影響消費(fèi)者的購買決策,消費(fèi)者不愿意購買本企業(yè)產(chǎn)品的原因及其對(duì)其他企業(yè)生產(chǎn)的同類產(chǎn)品的態(tài)度房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!(三)供給調(diào)查1供給指標(biāo)(1)新竣工量:是指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)(2)滅失量:是指房屋存量在報(bào)告期末由于各種原因(損毀、拆遷等)滅失掉的部分(3)存量:是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量,單位為建筑面積或套數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!1供給指標(biāo)(7)房屋施工面積:是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。(8)房屋新開工面積:是指在報(bào)告期內(nèi)新開工面積。(9)平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。(10)竣工房屋價(jià)值:是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!(四)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查1競(jìng)爭(zhēng)者的調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者的名稱和數(shù)量、專業(yè)化程度、品牌知名度、生產(chǎn)能力、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、產(chǎn)品的市場(chǎng)份額、銷售量及銷售區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格政策、銷售渠道、促銷策略以及其他競(jìng)爭(zhēng)策略和手段競(jìng)爭(zhēng)者與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)者歷來的項(xiàng)目開發(fā)情況、土地儲(chǔ)備情況、未來的開發(fā)方向房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!2競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!2競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!補(bǔ)充:市場(chǎng)交易指標(biāo)1銷售量2出租量3吸納量:是指報(bào)告期內(nèi)銷售量和出租量之和,單位為建筑面積或套數(shù)4吸納率:是指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例,以百分比表示5吸納周期:是指報(bào)告期內(nèi)可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!五、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析的最終成果,是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。市場(chǎng)分析報(bào)告通常有以下幾部分內(nèi)容組成。(一)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析2、地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析共32頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁

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