業(yè)委會教學(xué)講解課件

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

烏海市住建委物業(yè)管理科業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會1目錄CONTENTS基本概念01成立流程02目錄CONTENTS基本概念01成立流程022PARTONE業(yè)委會的相關(guān)基本概念PART業(yè)委會的相關(guān)基本概念3

法律法規(guī)依據(jù)

《物業(yè)管理條例（2007修訂）》

住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》第一章基本概念法律法規(guī)依據(jù)第一章基本概念4

1.業(yè)主業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。簡稱業(yè)主。

2.物業(yè)使用人（簡稱使用人）使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)并實際使用該物業(yè)的人。包括：（1）與業(yè)主共同居住的親友；（2）物業(yè)的租戶。

3.業(yè)主與使用人的區(qū)別

使用人沒有對物業(yè)的最終處分權(quán)，例如對物業(yè)的買賣和處置。

一、業(yè)主與物業(yè)使用人的概念第一章基本概念1.業(yè)主一、業(yè)主與物業(yè)使用人的概念第一章5

1.概念

由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

二、業(yè)主大會第一章基本概念二、業(yè)主大會第一章基本概念62.業(yè)主大會履行以下職責(zé)1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

2）制定和修改管理規(guī)約；

3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；第一章基本概念2.業(yè)主大會履行以下職責(zé)第一章基本概念7第一章基本概念6）籌集和使用專項維修資金；7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；8）改變共有部分的用途；9）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。第一章基本概念6）籌集和使用專項維修資金；8

3.業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議分為首次業(yè)主大會會議、定期會議和臨時會議三種。

1）.首次業(yè)主大會會議

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。第一章基本概念3.業(yè)主大會會議第一章基本概念92）.定期會議(一般每年召開一次)

主要內(nèi)容有：①聽取業(yè)主委員會的工作報告；②《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主委員會章程》等文件的審議與修訂；③決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘；④專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定；⑤業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減；⑥決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項。第一章基本概念2）.定期會議(一般每年召開一次)第一章基103）.臨時會議有下列情況之一，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議：①經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；③《業(yè)主大會議事規(guī)則》或者《管理規(guī)約》規(guī)定的其他情況。臨時會議一般是一事一議。第一章基本概念3）.臨時會議第一章基本概念11

4.業(yè)主大會的規(guī)則

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

（2）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

（3）業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。第一章基本概念4.業(yè)主大會的規(guī)則

第一章基本概念12

（4）業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

（5）業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

（6）業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。

（7）業(yè)主大會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。第一章基本概念

（4）業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主13

二、業(yè)主委員會

1、業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責(zé)。第一章基本概念二、業(yè)主委員會1、業(yè)主委員會的性質(zhì)第一章基本概念142、業(yè)主委員會的宗旨代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。

3、業(yè)主委員會的地位業(yè)主大會、業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實現(xiàn)民主管理的組織形式。

第一章基本概念2、業(yè)主委員會的宗旨第一章基本概念154、業(yè)主委員會的職責(zé)

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)、在業(yè)主大會授權(quán)下進行工作，并向其負責(zé)。它的主要職責(zé)如下：

（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（3）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

第一章基本概念4、業(yè)主委員會的職責(zé)第一章基本概念16（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（7）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，經(jīng)業(yè)主大會審核后，由全體業(yè)主分擔(dān)。第一章基本概念（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；第一章基本概念17PARTTWO業(yè)委會的成立流程PART業(yè)委會的成立流程18

1.在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到50%以上的。

2.在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30%不足50%，但使用已超過兩年的。一、業(yè)主委員會成立條件第二章成立流程一、業(yè)主委員會成立條件第二章成立流程19

二、業(yè)主委員會委員應(yīng)具備的條件

1.業(yè)主委員會的委員應(yīng)當具有下列條件：

1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，及時交納物業(yè)管理費等費用；

3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

5）具有一定的組織能力；

6）具備必要的工作時間。

第二章成立流程二、業(yè)主委員會委員應(yīng)具備的條件第二章成立流程20

2.有以下情況的業(yè)主不能被選舉為小區(qū)業(yè)主委員會委員：

1）因身體或精神上的疾病喪失履行職責(zé)的能力；2）違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、業(yè)主委員會章程、決議、社會公德情節(jié)嚴重或造成嚴重后果的；3）不按時繳納物業(yè)管理相關(guān)費用的；4）已不是業(yè)主（即已未持有本小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)）；5）其他不適合擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。

第二章成立流程2.有以下情況的業(yè)主不能被選舉為小區(qū)業(yè)主委員會委員21

1.提出申請

1）開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會會議的法定條件后三十日內(nèi)，應(yīng)當向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提交成立業(yè)主大會的書面報告

2）符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

三、業(yè)主委員會成立流程第二章成立流程1.提出申請三、業(yè)主委員會成立流程第二章成立流程22

2.成立前期籌備組

1）首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

2）籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

3）籌備組應(yīng)當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

第二章成立流程2.成立前期籌備組第二章成立流程23

籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作

1）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

4）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

5）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

6）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

7）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。第二章成立流程籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作第二章成立流程24管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：

1）物業(yè)的使用、維護、管理；

2）專項維修資金的籌集、管理和使用；

3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

4）業(yè)主共同利益的維護；

5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

7）違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任。第二章成立流程管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：第二章成立流程25業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：

1）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

2）業(yè)主委員會的職責(zé)；

3）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

4）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

第二章成立流程業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：第二章成立流程26

7）業(yè)主大會會議的表決程序；

8）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

9）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

10）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

11）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二章成立流程7）業(yè)主大會會議的表決程序；業(yè)主拒付物27

前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。第二章成立流程前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書28

3、召開首次業(yè)主大會

1）在旗縣（區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦、社區(qū)的監(jiān)督下召開首次業(yè)主大會，原則上小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、業(yè)主代表或業(yè)主委托人必須全部參會。

2）首次業(yè)主大會現(xiàn)場表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并在委員候人中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。3）業(yè)主委員會委員由5-13人的單數(shù)組成，實行差額選舉，按照候選人得票多少順序當選，并推選產(chǎn)生主任、副主任等職務(wù)。4）首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第二章成立流程3、召開首次業(yè)主大會第二章成立流程29

5）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。6）業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

業(yè)主的專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；證載的分攤面積不能扣除。建筑物的總面積是全體業(yè)主的專業(yè)部分面積之和，不是大確權(quán)（產(chǎn)權(quán)初始登記）的面積，大確權(quán)面積中不分攤到業(yè)主房產(chǎn)證的那部分面積應(yīng)予扣除。第二章成立流程5）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書30

4、辦理業(yè)主委員會備案手續(xù)

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

1）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

2）管理規(guī)約；

3）業(yè)主大會議事規(guī)則；

4）業(yè)主大會決定的其他重大事項。業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。第二章成立流程4、辦理業(yè)主委員會備案手續(xù)第二章成立流程31

5、業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)定

Ⅰ業(yè)主委員會應(yīng)當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

1）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；

2）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

3）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；

4）業(yè)主委員會選舉及備案資料；

第二章成立流程5、業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)定第二章成立流程325）專項維修資金籌集及使用賬目；

6）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

7）業(yè)主的意見和建議。Ⅱ業(yè)主委員會應(yīng)當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

Ⅲ業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。第二章成立流程5）專項維修資金籌集及使用賬目；第二章成立流程33

Ⅳ有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；2）喪失民事行為能力的；3）依法被限制人身自由的；4）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第二章成立流程Ⅳ有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自34Ⅴ業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

1）以書面方式提出辭職請求的；

2）不履行委員職責(zé)的；

3）利用委員資格謀取私利的；

4）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

5）侵害他人合法權(quán)益的；

6）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。第二章成立流程Ⅴ業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之35

Ⅵ業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。Ⅶ業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第二章成立流程Ⅵ業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當及時36業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

烏海市住建委物業(yè)管理科業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會37目錄CONTENTS基本概念01成立流程02目錄CONTENTS基本概念01成立流程0238PARTONE業(yè)委會的相關(guān)基本概念PART業(yè)委會的相關(guān)基本概念39

法律法規(guī)依據(jù)

《物業(yè)管理條例（2007修訂）》

住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》第一章基本概念法律法規(guī)依據(jù)第一章基本概念40

1.業(yè)主業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。簡稱業(yè)主。

2.物業(yè)使用人（簡稱使用人）使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)并實際使用該物業(yè)的人。包括：（1）與業(yè)主共同居住的親友；（2）物業(yè)的租戶。

3.業(yè)主與使用人的區(qū)別

使用人沒有對物業(yè)的最終處分權(quán)，例如對物業(yè)的買賣和處置。

一、業(yè)主與物業(yè)使用人的概念第一章基本概念1.業(yè)主一、業(yè)主與物業(yè)使用人的概念第一章41

1.概念

由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

二、業(yè)主大會第一章基本概念二、業(yè)主大會第一章基本概念422.業(yè)主大會履行以下職責(zé)1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

2）制定和修改管理規(guī)約；

3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；第一章基本概念2.業(yè)主大會履行以下職責(zé)第一章基本概念43第一章基本概念6）籌集和使用專項維修資金；7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；8）改變共有部分的用途；9）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。第一章基本概念6）籌集和使用專項維修資金；44

3.業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議分為首次業(yè)主大會會議、定期會議和臨時會議三種。

1）.首次業(yè)主大會會議

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。第一章基本概念3.業(yè)主大會會議第一章基本概念452）.定期會議(一般每年召開一次)

主要內(nèi)容有：①聽取業(yè)主委員會的工作報告；②《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主委員會章程》等文件的審議與修訂；③決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘；④專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定；⑤業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減；⑥決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項。第一章基本概念2）.定期會議(一般每年召開一次)第一章基463）.臨時會議有下列情況之一，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議：①經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；③《業(yè)主大會議事規(guī)則》或者《管理規(guī)約》規(guī)定的其他情況。臨時會議一般是一事一議。第一章基本概念3）.臨時會議第一章基本概念47

4.業(yè)主大會的規(guī)則

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

（2）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

（3）業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。第一章基本概念4.業(yè)主大會的規(guī)則

第一章基本概念48

（4）業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

（5）業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

（6）業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。

（7）業(yè)主大會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。第一章基本概念

（4）業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主49

二、業(yè)主委員會

1、業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責(zé)。第一章基本概念二、業(yè)主委員會1、業(yè)主委員會的性質(zhì)第一章基本概念502、業(yè)主委員會的宗旨代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。

3、業(yè)主委員會的地位業(yè)主大會、業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實現(xiàn)民主管理的組織形式。

第一章基本概念2、業(yè)主委員會的宗旨第一章基本概念514、業(yè)主委員會的職責(zé)

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)、在業(yè)主大會授權(quán)下進行工作，并向其負責(zé)。它的主要職責(zé)如下：

（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（3）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

第一章基本概念4、業(yè)主委員會的職責(zé)第一章基本概念52（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（7）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，經(jīng)業(yè)主大會審核后，由全體業(yè)主分擔(dān)。第一章基本概念（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；第一章基本概念53PARTTWO業(yè)委會的成立流程PART業(yè)委會的成立流程54

1.在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到50%以上的。

2.在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30%不足50%，但使用已超過兩年的。一、業(yè)主委員會成立條件第二章成立流程一、業(yè)主委員會成立條件第二章成立流程55

二、業(yè)主委員會委員應(yīng)具備的條件

1.業(yè)主委員會的委員應(yīng)當具有下列條件：

1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，及時交納物業(yè)管理費等費用；

3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

5）具有一定的組織能力；

6）具備必要的工作時間。

第二章成立流程二、業(yè)主委員會委員應(yīng)具備的條件第二章成立流程56

2.有以下情況的業(yè)主不能被選舉為小區(qū)業(yè)主委員會委員：

1）因身體或精神上的疾病喪失履行職責(zé)的能力；2）違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、業(yè)主委員會章程、決議、社會公德情節(jié)嚴重或造成嚴重后果的；3）不按時繳納物業(yè)管理相關(guān)費用的；4）已不是業(yè)主（即已未持有本小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)）；5）其他不適合擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。

第二章成立流程2.有以下情況的業(yè)主不能被選舉為小區(qū)業(yè)主委員會委員57

1.提出申請

1）開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會會議的法定條件后三十日內(nèi)，應(yīng)當向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提交成立業(yè)主大會的書面報告

2）符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

三、業(yè)主委員會成立流程第二章成立流程1.提出申請三、業(yè)主委員會成立流程第二章成立流程58

2.成立前期籌備組

1）首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

2）籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

3）籌備組應(yīng)當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

第二章成立流程2.成立前期籌備組第二章成立流程59

籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作

1）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

4）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

5）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

6）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

7）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。第二章成立流程籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作第二章成立流程60管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：

1）物業(yè)的使用、維護、管理；

2）專項維修資金的籌集、管理和使用；

3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

4）業(yè)主共同利益的維護；

5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

7）違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任。第二章成立流程管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：第二章成立流程61業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：

1）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

2）業(yè)主委員會的職責(zé)；

3）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

4）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

第二章成立流程業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：第二章成立流程62

7）業(yè)主大會會議的表決程序；

8）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

9）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

10）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

11）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二章成立流程7）業(yè)主大會會議的表決程序；業(yè)主拒付物63

前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。第二章成立流程前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書64

3、召開首次業(yè)主大會

1）在旗縣（區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦、社區(qū)的監(jiān)督下召開首次業(yè)主大會，原則上小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、業(yè)主代表或業(yè)主委托人必須全部參會。

2）首次業(yè)主大會現(xiàn)場表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并在委員候人中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。3）業(yè)主委員會委員由5-13人的單數(shù)組成，實行差額選舉，按照候選人得票多少順序當選，并推選產(chǎn)生主任、副主任等職務(wù)。4）首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第二章成立流程3、召開首次業(yè)主大會第二章成立流程65

5）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。6）業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

業(yè)主的專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積