物業(yè)經(jīng)營管理困局及盈利模式創(chuàng)新課件

物業(yè)管理盈利模式創(chuàng)新交流研討課件

物業(yè)經(jīng)營管理困局及盈利模式創(chuàng)新

深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教授趙向標(biāo)物業(yè)管理盈利模式創(chuàng)新交流研討課件

物業(yè)經(jīng)營管理困局1深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教研部部長\教授深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)專家與考評專家國家物業(yè)管理師師資庫專家2010年獲取首批物業(yè)師職業(yè)資格趙向標(biāo)老師簡介深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教研部部長\教授趙向標(biāo)老師簡介2本次講座關(guān)注問題？

第一，什么是物業(yè)經(jīng)營？為什么要探討物業(yè)管理的盈利模式？第二，物業(yè)管理的基本盈利模式是什么？收益情況如何?如何優(yōu)化？第三，創(chuàng)新盈利模式的基本思路是什么？實踐方面有哪些表現(xiàn)？對我們開展經(jīng)營工作有何啟示？本次講座關(guān)注問題？第一，什么是物業(yè)經(jīng)營？為什么要探3導(dǎo)語：盈利模式的概述及創(chuàng)新盈利模式（商業(yè)模式）是為實現(xiàn)客戶價值和投資價值而構(gòu)建的利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)。---朱武祥（清華金融教授）

簡單的說，盈利模式就是企業(yè)賺錢的渠道，通過怎樣的模式和渠道來賺錢。導(dǎo)語：盈利模式的概述及創(chuàng)新盈利模式（商業(yè)模式）是為實4

當(dāng)今企業(yè)之間的競爭，不是產(chǎn)品之間的競爭，而是商業(yè)模式（盈利模式）之間的競爭。---彼德·德魯克（管理大師）

任何盈利模式的創(chuàng)新，都是為了在市場需求的價值點上實現(xiàn)盈利，從企業(yè)提供的價值中獲得利益，所以企業(yè)在提供顧客價值前必須找點盈利點。當(dāng)今企業(yè)之間的競爭，不是產(chǎn)品之間的競爭，而是商業(yè)5本次講座主要內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營存在的主要問題二、物業(yè)常規(guī)經(jīng)營優(yōu)化三、拓展特別委托經(jīng)營收益途徑四、謹(jǐn)慎開展非常規(guī)特種經(jīng)營五、積極介入收益性物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營六、企業(yè)層面經(jīng)營途徑探索七、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營模式概述八、物業(yè)經(jīng)營發(fā)展趨勢分析

本次講座主要內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營存在的主要問題6

一、物業(yè)經(jīng)營存在的主要問題一、物業(yè)經(jīng)營存在的主要問題7物業(yè)經(jīng)營問題之一

第一，重視服務(wù)和管理，輕視物業(yè)經(jīng)營。問題1：物業(yè)管理是服務(wù)、管理與經(jīng)營的三位一體，物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理的重要側(cè)面。物業(yè)經(jīng)營問題之一第一，重視服務(wù)和管理，輕視物8物業(yè)經(jīng)營問題之二

第二，重視物業(yè)項目層面經(jīng)營工作，輕視企業(yè)層面經(jīng)營。問題2：物業(yè)經(jīng)營應(yīng)包括兩個不同層面，其基礎(chǔ)是項目層面的經(jīng)營，從宏觀層面要注意開展企業(yè)物業(yè)經(jīng)營。物業(yè)經(jīng)營問題之二第二，重視物業(yè)項目層面經(jīng)營工作，輕9物業(yè)經(jīng)營的兩個不同層面1企業(yè)層面的經(jīng)營宏觀,企業(yè)角度!2項目層面的經(jīng)營微觀,項目管理處角度!物業(yè)經(jīng)營的兩個不同層面1企業(yè)層面的經(jīng)營10物業(yè)項目經(jīng)營收益途徑(一)優(yōu)化常規(guī)經(jīng)營(二)瞄準(zhǔn)業(yè)主需求開展特別委托經(jīng)營活動(三)謹(jǐn)慎利用共有物業(yè)資源開展非常規(guī)特種經(jīng)營(四)積極介入收益性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)項目經(jīng)營收益途徑(一)優(yōu)化常規(guī)經(jīng)營11物業(yè)經(jīng)營管理五大路徑走出誤區(qū)特別委托經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營常規(guī)經(jīng)營優(yōu)化常規(guī)非常規(guī)特種經(jīng)營項目層面經(jīng)營工作物業(yè)經(jīng)營管理五大路徑走出誤區(qū)特別委托經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營企12物業(yè)經(jīng)營問題之三第三，在經(jīng)營過程中，重視通過常規(guī)經(jīng)營獲取核心收益！對通過非常規(guī)經(jīng)營贏取邊際效益未引起高度重視。物業(yè)經(jīng)營問題之三第三，在經(jīng)營過程中，重視通過常13物業(yè)經(jīng)營管理五大路徑特別委托經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營常規(guī)經(jīng)營非常規(guī)特種經(jīng)營非常規(guī)經(jīng)營

物業(yè)經(jīng)營管理五大路徑特別委托經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)14物業(yè)經(jīng)營問題之四

第五，非常規(guī)特種經(jīng)營認(rèn)識混亂，實踐工作如何開展，更是茫然無措！案例：深圳某大型項目電梯廣告經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營問題之四第五，非常規(guī)特種經(jīng)營認(rèn)識混亂，15物業(yè)經(jīng)營問題之五

第五，對收益性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營，認(rèn)知空洞，實踐缺乏！物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》科目分析！物業(yè)經(jīng)營問題之五第五，對收益性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營，認(rèn)知16三、物業(yè)常規(guī)經(jīng)營優(yōu)化三、物業(yè)常規(guī)經(jīng)營優(yōu)化171

.果斷退出不良項目;2.勇于競爭高端項目;3.發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場，走市場細(xì)分路徑。4.開源節(jié)流,優(yōu)化普通項目;5.嚴(yán)格禁止“流氓經(jīng)營”手段1.果斷退出不良項目;18果斷退出不良項目

案例：深圳市物業(yè)退出東曉花園。

分析：退出應(yīng)該注意哪些問題？

果斷退出不良項目19搶占高端物業(yè)市場案例1：中航—-一九戰(zhàn)略與1213思路案例2：明喆—-特種物業(yè)專業(yè)化。案例3：駿高、銀谷—-高端別墅。搶占高端物業(yè)市場20發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場

案例1：特科（學(xué)校）案例2：眾安康（醫(yī)院）案例3：天安（高檔工業(yè)園）案例4：鴻鵬飛（農(nóng)村工業(yè)園）。發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場21開源之一----提高管理費標(biāo)準(zhǔn)案例01：民營梁柱物業(yè)提高管理費案例02：股份企業(yè)蓮花物業(yè)實踐案例03：益田村管理費漲價案例04：中海怡翠如何漲價案例05：福田街道整體思路案例06：佛山地方規(guī)定整體安排開源之一----提高管理費標(biāo)準(zhǔn)案例01：民營梁柱物業(yè)提高管22開源之二----物業(yè)服務(wù)欠費的有效催繳

第一，提高業(yè)主自覺繳費意識，將其欠費意識消滅在萌芽狀態(tài)。（設(shè)備參觀日；宣傳漫畫）

第二，發(fā)現(xiàn)欠費要及時發(fā)出催費通知，同時輔助以各種不同的催繳手段。（發(fā)送催繳通知書、當(dāng)面提醒、電話催繳、公告欄公告欠費名單、欠費通知送到單位）第三，司法手段。1、下達(dá)律師函。2、訴訟或仲裁。第四，區(qū)別對待非惡意欠費者！1、善待一貫表現(xiàn)良好業(yè)主！2、有誤會或不滿者要解釋說明，解除誤會。3、長期在外地業(yè)主（有人使用由使用人繳納；長期空置可銀行轉(zhuǎn)賬、一次躉交、或征得同意代為出租扣繳費用）開源之二----物業(yè)服務(wù)欠費的有效催繳23開源之二----提高管理費收繳率（一）臨近因素（二）首次效應(yīng)（三）相似性因素（四）互補性因素（五）移情效應(yīng)（六）互動頻率因素（七）代價——酬賞理論（八）情感的相悅性

利用心理學(xué)影響人際吸引因素加強(qiáng)日常收繳開源之二----提高管理費收繳率（一）臨近因素24開源之二----提高管理費收繳率案例01：海南面對刁蠻業(yè)主案例02：鄭州面對自己退休人員開源之二----提高管理費收繳率案例01：海南面對刁蠻業(yè)主案25開源之三----司法手段催繳管理費案例：深圳某企業(yè)面對業(yè)主欠費申請仲裁及其結(jié)果分析開源之三----司法手段催繳管理費案例：深圳某企業(yè)面對業(yè)26案例：北方物業(yè)怎樣將項目崗位減少到0.5個人案例：陸家嘴物業(yè)社區(qū)文化經(jīng)營思路借鑒。如何將項目的成本支出變作收益?案例：熊谷物業(yè)為何對節(jié)能有功的經(jīng)理加以處罰？項目成本管控案例：北方物業(yè)怎樣將項目崗位減少到0.5個人項目成本管控27嚴(yán)格禁止”流氓經(jīng)營”手段案例：1.小區(qū)”節(jié)水”幾乎被罰38萬2.改裝變壓器要求商戶交高額”改裝費”3.井水如何變成了”自來水”嚴(yán)格禁止”流氓經(jīng)營”手段案例：28

三、社區(qū)非常規(guī)經(jīng)營的基本途徑

--特別委托經(jīng)營

三、社區(qū)非常規(guī)經(jīng)營的基本途徑29發(fā)揮物業(yè)管理的邊際效益

物業(yè)企業(yè)的收益途徑有兩種：第一，通過常規(guī)經(jīng)營基本盈利模式，獲取核心基本效益；第二，通過各種非常規(guī)經(jīng)營手段，獲取邊際收益。常規(guī)物業(yè)管理的利潤是有限的，但是其邊際利潤則是不可估量的。要特別強(qiáng)調(diào)增加多種經(jīng)營的收入，創(chuàng)造物業(yè)管理的邊際效益，從根本上提高業(yè)管理的創(chuàng)富能力。發(fā)揮物業(yè)管理的邊際效益物業(yè)企業(yè)的收益途徑有兩種：30什么叫邊際效益?核心基本效益邊際效益通過常規(guī)經(jīng)營途徑獲得通過非常規(guī)經(jīng)營途徑獲得什么叫邊際效益?核心基本效益邊際效益通過常規(guī)經(jīng)營途徑獲得通過31

非常規(guī)經(jīng)營基本途徑--特別委托經(jīng)營非常規(guī)經(jīng)營基本途徑32特別委托服務(wù)。（44條）

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。特別委托服務(wù)。（44條）第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根33經(jīng)營思路要打破原來圍繞“小區(qū)物業(yè)”轉(zhuǎn)的做法，改為圍繞“人的需求”轉(zhuǎn)的做法.

只要人們有需求，就可以去滿足，各種分工在滿足人們需求的過程中實現(xiàn)收益，形成各種專業(yè)市場。因而，從未來的角度來看，現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)務(wù)將相對萎縮，而各種專業(yè)市場得以成長，最終會出現(xiàn)在占有多個專業(yè)分工市場的大型綜合性服務(wù)公司，這種大型的綜合性服務(wù)公司，相當(dāng)于現(xiàn)在那些規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。經(jīng)營思路要打破原來圍繞“小區(qū)物業(yè)”轉(zhuǎn)的做法，改為圍繞“34案例：花樣年

彩生活模式及實踐

案例：中信紅樹灣

鉑金管家服務(wù)及實踐案例：綠城物業(yè)的經(jīng)營實踐物業(yè)經(jīng)營管理困局及盈利模式創(chuàng)新課件35案例：

深圳裕盛物業(yè)的旅業(yè)式物業(yè)管理模式案例：36

四、謹(jǐn)慎開展非常規(guī)特種經(jīng)營

四、謹(jǐn)慎開展非常規(guī)特種經(jīng)營37《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定

第五十五條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定第五十五條利用物業(yè)38物權(quán)法：

第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

物權(quán)法：39最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動，當(dāng)事人請求返還扣除相應(yīng)成本之后的收益的，應(yīng)予支持。

最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若40《物業(yè)管理條例》的懲罰性規(guī)定

第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款?！段飿I(yè)管理條例》的懲罰性規(guī)定第六十六條違反41利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營有哪些可能的表現(xiàn)形式?利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營有哪些可能的表現(xiàn)形式?42

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營的實施之一：

社區(qū)廣告經(jīng)營

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營的實施之一：

社區(qū)廣告43社區(qū)廣告經(jīng)營的種類1．電梯廣告2．屋頂及外墻廣告3．廳堂廣告液晶顯示雜志架、廣告架壁掛廣告聲音媒體廣告物品展示社區(qū)廣告經(jīng)營的種類1．電梯廣告444．停車場廣告停車場出口、入口處。停車場管理人員崗?fù)?。直接放置到地面的燈箱。噴涂在地面的文字及圖案。地下停車場的墻壁、天頂、立柱。在停車場懸掛氣球、燈箱等廣告載體。其他停車場設(shè)施設(shè)備。停車場管理人員散發(fā)平面廣告。4．停車場廣告455．宣傳欄廣告6．企業(yè)形象展示廣告藝術(shù)雕塑形式花、草、樹、木形式傘類休閑椅戶外健身器材戶外垃圾桶5．宣傳欄廣告467．社區(qū)路燈廣告8．公益性廣告指路牌社區(qū)示意圖觸摸屏物業(yè)經(jīng)營管理困局及盈利模式創(chuàng)新課件47案例:陸家嘴物業(yè)公司廣告經(jīng)營策略的啟示!案例:48

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營的實施之二：

社區(qū)停車場與停車位經(jīng)營

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營的實施之二：

社區(qū)停車49案例:

北京某小區(qū)臨時停車位管理案例:50

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營的實施之三：

公共部位的出租經(jīng)營

(固定出租與臨時租擺)物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營的實施之三：

公共部位51案例:

深圳某小區(qū)綠化區(qū)域臨時建筑出租人員傷亡事件案例:52五、積極介入收益性物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營五、積極介入收益性物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營53案例：熊谷物業(yè)管理的寫字樓群團(tuán)地王大廈南海中心大廈京廣中心大廈廣州中信廣場案例：54出租型公寓。用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營性房地產(chǎn)的重要類型。為了保持較高的出租率和租金水平，也需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)來為業(yè)主或投資者提供招租、租賃管理、維護(hù)與維修、安全與衛(wèi)生、資本與預(yù)算管理等物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。資產(chǎn)經(jīng)營對象之二---出租型公寓。出租型公寓。用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營55案例：招商物業(yè)管理的經(jīng)營性鯨山別墅案例：56案例：

深圳鴻鵬飛物業(yè)的農(nóng)村工業(yè)園區(qū)的經(jīng)營管理案例：57租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中、租約期滿時共三個階段。租約簽訂前：制定租賃方案與策略租戶選擇租金確定租約談判與簽約管理租約期滿時：租金結(jié)算租約續(xù)期房屋空間回收管理租約執(zhí)行過程中：房屋空間交付收取租金租金調(diào)整租戶關(guān)系管理租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行58物業(yè)租賃管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式物業(yè)租賃管理模式59六、企業(yè)層面經(jīng)營途徑探索六、企業(yè)層面經(jīng)營途徑探索60企業(yè)層面的經(jīng)營之一企業(yè)資源經(jīng)營1管理咨詢顧問服務(wù)(出售管理技術(shù)資源)2設(shè)施設(shè)備出租(自有設(shè)施設(shè)備資源)

3自有貨幣資金的資本經(jīng)營企業(yè)層面的經(jīng)營之一企業(yè)資源經(jīng)營61企業(yè)層面的經(jīng)營之二發(fā)育專業(yè)化服務(wù)經(jīng)營項目萬廈：四大專業(yè)服務(wù)中心機(jī)電專業(yè)服務(wù)中心電梯技術(shù)服務(wù)中心綠化工程部環(huán)境服務(wù)公司中航：電梯\保安\停車場公司企業(yè)層面的經(jīng)營之二發(fā)育專業(yè)化服務(wù)經(jīng)營項目62企業(yè)層面的經(jīng)營之三上下游鏈條捕捉經(jīng)營機(jī)會長城：介入地產(chǎn)開發(fā)和中介業(yè)務(wù)萬廈：鋁合金門窗加工中航:裝飾裝修財富:空汽質(zhì)量檢測花樣年：物業(yè)出租、地產(chǎn)中介企業(yè)層面的經(jīng)營之三上下游鏈條捕捉經(jīng)營機(jī)會63長城物業(yè)經(jīng)營案例2＋N戰(zhàn)略地產(chǎn)開發(fā)＋物業(yè)管理＝2

社區(qū)商務(wù)(房屋中介＋社區(qū)老人服務(wù)…N)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀河源---世紀(jì)華府(收尾)韶關(guān)---長城世家(40多萬)廣州---佳地新都順德—北瀠廣場(商業(yè)6萬)開平---兩個項目開發(fā)過程中長城物業(yè)經(jīng)營案例2＋N戰(zhàn)略64企業(yè)層面的經(jīng)營之四跨行業(yè)多角化經(jīng)營上海陸家嘴餐飲經(jīng)營深圳開元國際污水處理企業(yè)層面的經(jīng)營之四跨行業(yè)多角化經(jīng)營65企業(yè)層面的經(jīng)營之五文化資源經(jīng)營開元國際東方管家系列叢書企業(yè)層面的經(jīng)營之五文化資源經(jīng)營66物業(yè)經(jīng)營管理困局及盈利模式創(chuàng)新課件67七、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營模式概述七、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營模式概述68

第一，背靠開發(fā)商大樹，住宅本業(yè)為主，精耕細(xì)作。

第一，背靠開發(fā)商大樹，住宅本業(yè)為主，精耕細(xì)作。69

第二、強(qiáng)化外拓市場，發(fā)育全國市場。

第二、強(qiáng)化外拓市場，發(fā)育全國市場。70第三，搶占高端物業(yè)市場，賺取高額壟斷利潤。第三，搶占高端物業(yè)市場，賺取高額壟斷利潤。71

第四，跳水深潛，在低端項目經(jīng)營中沙里撈金。

裕盛（城市化后綜合社區(qū)）

陽光（城市老舊住宅區(qū)）

市內(nèi)股份公司下設(shè)物業(yè)（城中村物業(yè)）第四，跳水深潛，在低端項目經(jīng)營中沙里撈金。72

第五，發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場，走市場細(xì)分路徑。

特科（學(xué)校）

眾安康（醫(yī)院）

天安（高檔工業(yè)園）

鴻鵬飛（農(nóng)村工業(yè)園）。第五，發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場，走市場細(xì)分路徑。73

第六，以專業(yè)化服務(wù)占領(lǐng)分包市場。萬廈、振業(yè)：內(nèi)部分包。深房：四個專業(yè)公司。中航：停車、保安、電梯。第六，以專業(yè)化服務(wù)占領(lǐng)分包市場。74

第七，強(qiáng)化特約經(jīng)營，視項目客戶為無量市場。

第七，強(qiáng)化特約經(jīng)營，視項目客戶為無量市場。75

第八，在上下游鏈條開掘利潤源。萬廈：建筑耗材—鋁合金門窗。長城：地產(chǎn)業(yè)務(wù)。中航：裝飾裝修?；幽辏何飿I(yè)出租、地產(chǎn)中介第八，在上下游鏈條開掘利潤源。76第九，嘗試資本運營，高處不勝寒。

第九，嘗試資本運營，高處不勝寒。77八、物業(yè)經(jīng)營發(fā)展趨勢分析八、物業(yè)經(jīng)營發(fā)展趨勢分析78階段劃分與發(fā)展趨勢1.中國大陸物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了哪些發(fā)展階段?2.物業(yè)管理經(jīng)營趨勢如何估計?階段劃分與發(fā)展趨勢1.中國大陸物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了哪些發(fā)展階段79如何把握行業(yè)經(jīng)營形勢的總體態(tài)勢?V

L

U如何把握行業(yè)經(jīng)營形勢的總體態(tài)勢?VLU80我對行業(yè)發(fā)展階段的劃分與經(jīng)營趨勢的估計凱歌行進(jìn)病態(tài)狂跌艱難調(diào)整闊步前行緩慢復(fù)蘇我對行業(yè)發(fā)展階段的劃分與經(jīng)營趨勢的估計凱歌行進(jìn)病態(tài)狂跌艱難調(diào)81物業(yè)管理盈利模式創(chuàng)新交流研討課件

物業(yè)經(jīng)營管理困局及盈利模式創(chuàng)新

深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教授趙向標(biāo)物業(yè)管理盈利模式創(chuàng)新交流研討課件

物業(yè)經(jīng)營管理困局82深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教研部部長\教授深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)專家與考評專家國家物業(yè)管理師師資庫專家2010年獲取首批物業(yè)師職業(yè)資格趙向標(biāo)老師簡介深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教研部部長\教授趙向標(biāo)老師簡介83本次講座關(guān)注問題？

第一，什么是物業(yè)經(jīng)營？為什么要探討物業(yè)管理的盈利模式？第二，物業(yè)管理的基本盈利模式是什么？收益情況如何?如何優(yōu)化？第三，創(chuàng)新盈利模式的基本思路是什么？實踐方面有哪些表現(xiàn)？對我們開展經(jīng)營工作有何啟示？本次講座關(guān)注問題？第一，什么是物業(yè)經(jīng)營？為什么要探84導(dǎo)語：盈利模式的概述及創(chuàng)新盈利模式（商業(yè)模式）是為實現(xiàn)客戶價值和投資價值而構(gòu)建的利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)。---朱武祥（清華金融教授）

簡單的說，盈利模式就是企業(yè)賺錢的渠道，通過怎樣的模式和渠道來賺錢。導(dǎo)語：盈利模式的概述及創(chuàng)新盈利模式（商業(yè)模式）是為實85

當(dāng)今企業(yè)之間的競爭，不是產(chǎn)品之間的競爭，而是商業(yè)模式（盈利模式）之間的競爭。---彼德·德魯克（管理大師）

任何盈利模式的創(chuàng)新，都是為了在市場需求的價值點上實現(xiàn)盈利，從企業(yè)提供的價值中獲得利益，所以企業(yè)在提供顧客價值前必須找點盈利點。當(dāng)今企業(yè)之間的競爭，不是產(chǎn)品之間的競爭，而是商業(yè)86本次講座主要內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營存在的主要問題二、物業(yè)常規(guī)經(jīng)營優(yōu)化三、拓展特別委托經(jīng)營收益途徑四、謹(jǐn)慎開展非常規(guī)特種經(jīng)營五、積極介入收益性物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營六、企業(yè)層面經(jīng)營途徑探索七、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營模式概述八、物業(yè)經(jīng)營發(fā)展趨勢分析

本次講座主要內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營存在的主要問題87

一、物業(yè)經(jīng)營存在的主要問題一、物業(yè)經(jīng)營存在的主要問題88物業(yè)經(jīng)營問題之一

第一，重視服務(wù)和管理，輕視物業(yè)經(jīng)營。問題1：物業(yè)管理是服務(wù)、管理與經(jīng)營的三位一體，物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理的重要側(cè)面。物業(yè)經(jīng)營問題之一第一，重視服務(wù)和管理，輕視物89物業(yè)經(jīng)營問題之二

第二，重視物業(yè)項目層面經(jīng)營工作，輕視企業(yè)層面經(jīng)營。問題2：物業(yè)經(jīng)營應(yīng)包括兩個不同層面，其基礎(chǔ)是項目層面的經(jīng)營，從宏觀層面要注意開展企業(yè)物業(yè)經(jīng)營。物業(yè)經(jīng)營問題之二第二，重視物業(yè)項目層面經(jīng)營工作，輕90物業(yè)經(jīng)營的兩個不同層面1企業(yè)層面的經(jīng)營宏觀,企業(yè)角度!2項目層面的經(jīng)營微觀,項目管理處角度!物業(yè)經(jīng)營的兩個不同層面1企業(yè)層面的經(jīng)營91物業(yè)項目經(jīng)營收益途徑(一)優(yōu)化常規(guī)經(jīng)營(二)瞄準(zhǔn)業(yè)主需求開展特別委托經(jīng)營活動(三)謹(jǐn)慎利用共有物業(yè)資源開展非常規(guī)特種經(jīng)營(四)積極介入收益性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)項目經(jīng)營收益途徑(一)優(yōu)化常規(guī)經(jīng)營92物業(yè)經(jīng)營管理五大路徑走出誤區(qū)特別委托經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營常規(guī)經(jīng)營優(yōu)化常規(guī)非常規(guī)特種經(jīng)營項目層面經(jīng)營工作物業(yè)經(jīng)營管理五大路徑走出誤區(qū)特別委托經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營企93物業(yè)經(jīng)營問題之三第三，在經(jīng)營過程中，重視通過常規(guī)經(jīng)營獲取核心收益！對通過非常規(guī)經(jīng)營贏取邊際效益未引起高度重視。物業(yè)經(jīng)營問題之三第三，在經(jīng)營過程中，重視通過常94物業(yè)經(jīng)營管理五大路徑特別委托經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營常規(guī)經(jīng)營非常規(guī)特種經(jīng)營非常規(guī)經(jīng)營

物業(yè)經(jīng)營管理五大路徑特別委托經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)95物業(yè)經(jīng)營問題之四

第五，非常規(guī)特種經(jīng)營認(rèn)識混亂，實踐工作如何開展，更是茫然無措！案例：深圳某大型項目電梯廣告經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營問題之四第五，非常規(guī)特種經(jīng)營認(rèn)識混亂，96物業(yè)經(jīng)營問題之五

第五，對收益性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營，認(rèn)知空洞，實踐缺乏！物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》科目分析！物業(yè)經(jīng)營問題之五第五，對收益性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營，認(rèn)知97三、物業(yè)常規(guī)經(jīng)營優(yōu)化三、物業(yè)常規(guī)經(jīng)營優(yōu)化981

.果斷退出不良項目;2.勇于競爭高端項目;3.發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場，走市場細(xì)分路徑。4.開源節(jié)流,優(yōu)化普通項目;5.嚴(yán)格禁止“流氓經(jīng)營”手段1.果斷退出不良項目;99果斷退出不良項目

案例：深圳市物業(yè)退出東曉花園。

分析：退出應(yīng)該注意哪些問題？

果斷退出不良項目100搶占高端物業(yè)市場案例1：中航—-一九戰(zhàn)略與1213思路案例2：明喆—-特種物業(yè)專業(yè)化。案例3：駿高、銀谷—-高端別墅。搶占高端物業(yè)市場101發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場

案例1：特科（學(xué)校）案例2：眾安康（醫(yī)院）案例3：天安（高檔工業(yè)園）案例4：鴻鵬飛（農(nóng)村工業(yè)園）。發(fā)育專業(yè)物業(yè)市場102開源之一----提高管理費標(biāo)準(zhǔn)案例01：民營梁柱物業(yè)提高管理費案例02：股份企業(yè)蓮花物業(yè)實踐案例03：益田村管理費漲價案例04：中海怡翠如何漲價案例05：福田街道整體思路案例06：佛山地方規(guī)定整體安排開源之一----提高管理費標(biāo)準(zhǔn)案例01：民營梁柱物業(yè)提高管103開源之二----物業(yè)服務(wù)欠費的有效催繳

第一，提高業(yè)主自覺繳費意識，將其欠費意識消滅在萌芽狀態(tài)。（設(shè)備參觀日；宣傳漫畫）

第二，發(fā)現(xiàn)欠費要及時發(fā)出催費通知，同時輔助以各種不同的催繳手段。（發(fā)送催繳通知書、當(dāng)面提醒、電話催繳、公告欄公告欠費名單、欠費通知送到單位）第三，司法手段。1、下達(dá)律師函。2、訴訟或仲裁。第四，區(qū)別對待非惡意欠費者！1、善待一貫表現(xiàn)良好業(yè)主！2、有誤會或不滿者要解釋說明，解除誤會。3、長期在外地業(yè)主（有人使用由使用人繳納；長期空置可銀行轉(zhuǎn)賬、一次躉交、或征得同意代為出租扣繳費用）開源之二----物業(yè)服務(wù)欠費的有效催繳104開源之二----提高管理費收繳率（一）臨近因素（二）首次效應(yīng)（三）相似性因素（四）互補性因素（五）移情效應(yīng)（六）互動頻率因素（七）代價——酬賞理論（八）情感的相悅性

利用心理學(xué)影響人際吸引因素加強(qiáng)日常收繳開源之二----提高管理費收繳率（一）臨近因素105開源之二----提高管理費收繳率案例01：海南面對刁蠻業(yè)主案例02：鄭州面對自己退休人員開源之二----提高管理費收繳率案例01：海南面對刁蠻業(yè)主案106開源之三----司法手段催繳管理費案例：深圳某企業(yè)面對業(yè)主欠費申請仲裁及其結(jié)果分析開源之三----司法手段催繳管理費案例：深圳某企業(yè)面對業(yè)107案例：北方物業(yè)怎樣將項目崗位減少到0.5個人案例：陸家嘴物業(yè)社區(qū)文化經(jīng)營思路借鑒。如何將項目的成本支出變作收益?案例：熊谷物業(yè)為何對節(jié)能有功的經(jīng)理加以處罰？項目成本管控案例：北方物業(yè)怎樣將項目崗位減少到0.5個人項目成本管控108嚴(yán)格禁止”流氓經(jīng)營”手段案例：1.小區(qū)”節(jié)水”幾乎被罰38萬2.改裝變壓器要求商戶交高額”改裝費”3.井水如何變成了”自來水”嚴(yán)格禁止”流氓經(jīng)營”手段案例：109

三、社區(qū)非常規(guī)經(jīng)營的基本途徑

--特別委托經(jīng)營

三、社區(qū)非常規(guī)經(jīng)營的基本途徑110發(fā)揮物業(yè)管理的邊際效益

物業(yè)企業(yè)的收益途徑有兩種：第一，通過常規(guī)經(jīng)營基本盈利模式，獲取核心基本效益；第二，通過各種非常規(guī)經(jīng)營手段，獲取邊際收益。常規(guī)物業(yè)管理的利潤是有限的，但是其邊際利潤則是不可估量的。要特別強(qiáng)調(diào)增加多種經(jīng)營的收入，創(chuàng)造物業(yè)管理的邊際效益，從根本上提高業(yè)管理的創(chuàng)富能力。發(fā)揮物業(yè)管理的邊際效益物業(yè)企業(yè)的收益途徑有兩種：111什么叫邊際效益?核心基本效益邊際效益通過常規(guī)經(jīng)營途徑獲得通過非常規(guī)經(jīng)營途徑獲得什么叫邊際效益?核心基本效益邊際效益通過常規(guī)經(jīng)營途徑獲得通過112

非常規(guī)經(jīng)營基本途徑--特別委托經(jīng)營非常規(guī)經(jīng)營基本途徑113特別委托服務(wù)。（44條）

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。特別委托服務(wù)。（44條）第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根114經(jīng)營思路要打破原來圍繞“小區(qū)物業(yè)”轉(zhuǎn)的做法，改為圍繞“人的需求”轉(zhuǎn)的做法.

只要人們有需求，就可以去滿足，各種分工在滿足人們需求的過程中實現(xiàn)收益，形成各種專業(yè)市場。因而，從未來的角度來看，現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)務(wù)將相對萎縮，而各種專業(yè)市場得以成長，最終會出現(xiàn)在占有多個專業(yè)分工市場的大型綜合性服務(wù)公司，這種大型的綜合性服務(wù)公司，相當(dāng)于現(xiàn)在那些規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。經(jīng)營思路要打破原來圍繞“小區(qū)物業(yè)”轉(zhuǎn)的做法，改為圍繞“115案例：花樣年

彩生活模式及實踐

案例：中信紅樹灣

鉑金管家服務(wù)及實踐案例：綠城物業(yè)的經(jīng)營實踐物業(yè)經(jīng)營管理困局及盈利模式創(chuàng)新課件116案例：

深圳裕盛物業(yè)的旅業(yè)式物業(yè)管理模式案例：117

四、謹(jǐn)慎開展非常規(guī)特種經(jīng)營

四、謹(jǐn)慎開展非常規(guī)特種經(jīng)營118《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定

第五十五條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！段飿I(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定第五十五條利用物業(yè)119物權(quán)法：

第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

物權(quán)法：120最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動，當(dāng)事人請求返還扣除相應(yīng)成本之后的收益的，應(yīng)予支持。

最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若121《物業(yè)管理條例》的懲罰性規(guī)定

第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款?！段飿I(yè)管理條例》的懲罰性規(guī)定第六十六條違反122利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營有哪些可能的表現(xiàn)形式?利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營有哪些可能的表現(xiàn)形式?123

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營的實施之一：

社區(qū)廣告經(jīng)營

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營的實施之一：

社區(qū)廣告124社區(qū)廣告經(jīng)營的種類1．電梯廣告2．屋頂及外墻廣告3．廳堂廣告液晶顯示雜志架、廣告架壁掛廣告聲音媒體廣告物品展示社區(qū)廣告經(jīng)營的種類1．電梯廣告1254．停車場廣告停車場出口、入口處。停車場管理人員崗?fù)ぁＶ苯臃胖玫降孛娴臒粝?。噴涂在地面的文字及圖案。地下停車場的墻壁、天頂、立柱。在停車場懸掛氣球、燈箱等廣告載體。其他停車場設(shè)施設(shè)備。停車場管理人員散發(fā)平面廣告。4．停車場廣告1265．宣傳欄廣告6．企業(yè)形象展示廣告藝術(shù)雕塑形式花、草、樹、木形式傘類休閑椅戶外健身器材戶外垃圾桶5．宣傳欄廣告1277．社區(qū)路燈廣告8．公益性廣告指路牌社區(qū)示意圖觸摸屏物業(yè)經(jīng)營管理困局及盈利模式創(chuàng)新課件128案例:陸家嘴物業(yè)公司廣告經(jīng)營策略的啟示!案例:129

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營的實施之二：

社區(qū)停車場與停車位經(jīng)營

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營的實施之二：

社區(qū)停車130案例:

北京某小區(qū)臨時停車位管理案例:131

物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營的實施之三：

公共部位的出租經(jīng)營

(固定出租與臨時租擺)物業(yè)非常規(guī)特種經(jīng)營的實施之三：

公共部位132案例:

深圳某小區(qū)綠化區(qū)域臨時建筑出租人員傷亡事件案例:133五、積極介入收益性物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營五、積極介入收益性物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營134案例：熊谷物業(yè)管理的寫字樓群團(tuán)地王大廈南海中心大廈京廣中心大廈廣州中信廣場案例：135出租型公寓。用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營性房地產(chǎn)的重要類型。為了保持較高的出租率和租金水平，也需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)來為業(yè)主或投資者提供招租、租賃管理、維護(hù)與維修、安全與衛(wèi)生、資本與預(yù)算管理等物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。資產(chǎn)經(jīng)營對象之二---出租型公寓。出租型公寓。用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營136案例：招商物業(yè)管理的經(jīng)營性鯨山別墅案例：137案例：

深圳鴻鵬飛物業(yè)的農(nóng)村工業(yè)園區(qū)的經(jīng)營管理案例：138租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中、租約期滿時共三個階段。租約簽訂前：制定租賃方案與策略租戶選擇租金確定租約談判與簽約管理租約期滿時：租金結(jié)算租約續(xù)期房屋空間回收管理租約執(zhí)行過程中：房屋空間交付收取租金租金調(diào)整租戶關(guān)系管理租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行139物業(yè)租賃管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式物業(yè)租賃管理模式140六、企業(yè)層面經(jīng)營途徑探索