房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理課件

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理

前言：開發(fā)進(jìn)度，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)至關(guān)重要，不僅要加快產(chǎn)出，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和減少資金占用、節(jié)約財(cái)務(wù)成本，盡快實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而且要在一定階段促使產(chǎn)品盡快達(dá)到可售條件，及時(shí)主動(dòng)占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。進(jìn)度管理就是要保障經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。前言：目錄第一部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的特點(diǎn)第二部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理要樹立的觀念第三部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的控制要點(diǎn)

一、開盤前項(xiàng)目進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段二、項(xiàng)目建設(shè)及續(xù)銷過(guò)程中進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段三、項(xiàng)目竣工交樓階段進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段目錄第一部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的特點(diǎn)第一部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的特點(diǎn)一、計(jì)劃管理貫穿項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)。從項(xiàng)目立項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)報(bào)建、工程實(shí)施、開盤銷售等都無(wú)不與計(jì)劃管理有關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)度缺失，都會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。二、計(jì)劃管理的層次多，涉及面廣，各大計(jì)劃中還有若干小計(jì)劃，小計(jì)劃要服從大計(jì)劃，局部計(jì)劃要服從總體計(jì)劃。一、計(jì)劃管理貫穿項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)。從項(xiàng)目立項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)報(bào)建公司計(jì)劃管理的層次公司計(jì)劃管理的層次某項(xiàng)目開發(fā)總流程圖某項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程圖某項(xiàng)目工程流程圖某項(xiàng)目銷售流程圖某項(xiàng)目開發(fā)總流程圖某項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程圖某項(xiàng)目工程流程圖某項(xiàng)目銷售三、進(jìn)度管理的變化性大，往往是“變化總比計(jì)劃快”。四、大部分進(jìn)度計(jì)劃簡(jiǎn)單看有先有后，互為前提，但更多的是互相交錯(cuò)，相互影響，組織協(xié)調(diào)十分復(fù)雜。五、進(jìn)度管理與計(jì)劃管理的關(guān)系。計(jì)劃管理是進(jìn)度管理的前提和依據(jù)，進(jìn)度管理是計(jì)劃管理的一部分，影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的最重要的環(huán)節(jié)應(yīng)包括設(shè)計(jì)、報(bào)建和工程的進(jìn)度管理。三、進(jìn)度管理的變化性大，往往是“變化總比計(jì)劃快”。第二部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理要樹立的觀念第二部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理要樹立的觀念一、進(jìn)度管理是全員全過(guò)程的工作，進(jìn)度管理的前提是計(jì)劃管理。由于進(jìn)度計(jì)劃的每個(gè)細(xì)微環(huán)節(jié)都是相互影響互相制約的，因此要求每個(gè)環(huán)節(jié)上的每個(gè)人都要重視自己的每項(xiàng)工作。二、要嚴(yán)格計(jì)劃管理，公司的整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一經(jīng)確定，要迅速形成公司整體計(jì)劃，依據(jù)總體計(jì)劃再組織編制設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程、預(yù)決算、招投標(biāo)、營(yíng)銷、融資等分項(xiàng)計(jì)劃，再匯總調(diào)整，經(jīng)過(guò)反復(fù)的分拆、匯總、調(diào)整，形成切實(shí)可行的公司整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。一、進(jìn)度管理是全員全過(guò)程的工作，進(jìn)度管理的前提是計(jì)劃管理。由在整體計(jì)劃中，進(jìn)度管理我們重點(diǎn)關(guān)注正式開工時(shí)間，開盤銷售時(shí)間和竣工驗(yàn)收時(shí)間。在整體計(jì)劃中，進(jìn)度管理我們重點(diǎn)關(guān)注正式開工時(shí)間，開盤銷售時(shí)間三、要嚴(yán)抓進(jìn)度管理的落實(shí)，首先進(jìn)度計(jì)劃制定要科學(xué)，一經(jīng)確定要樹立進(jìn)度計(jì)劃的權(quán)威性，毫不動(dòng)搖地推進(jìn)各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)的落實(shí)。四、誰(shuí)是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度管理影響最大的階段？——結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)報(bào)建是關(guān)鍵環(huán)節(jié)！1、項(xiàng)目取得后，首先要進(jìn)行各項(xiàng)決策，包括市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃定位等決策，準(zhǔn)確迅速的決策是項(xiàng)目進(jìn)度管理的第一步也是主要因素。三、要嚴(yán)抓進(jìn)度管理的落實(shí)，首先進(jìn)度計(jì)劃制定要科學(xué)，一經(jīng)確定要例如：成都公司在土地獲取后二周內(nèi)，營(yíng)銷部就根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、周邊情況進(jìn)行項(xiàng)目提案，技術(shù)部提前介入直接了解市場(chǎng)及策劃意圖，營(yíng)銷及時(shí)對(duì)技術(shù)部的設(shè)計(jì)成果反饋意見，營(yíng)銷在完成定位報(bào)告時(shí)，技術(shù)部也初步完成了規(guī)劃及戶型建議，公司領(lǐng)導(dǎo)班子在此基礎(chǔ)上，迅速?zèng)Q策，各項(xiàng)目基本都是在拿地一個(gè)月內(nèi)，確定了項(xiàng)目定位和規(guī)劃思路，為后續(xù)各項(xiàng)工作的開展明確了目標(biāo)和方向。例如：成都公司在土地獲取后二周內(nèi)，營(yíng)銷部就根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、周邊也有一些公司拿地后項(xiàng)目定位遲遲不確定，規(guī)劃在各經(jīng)辦人員之間揉來(lái)揉去，遲遲到不了最高決策層，延誤了決策時(shí)間，甚至是別人同期拿的項(xiàng)目已經(jīng)開盤銷售，規(guī)劃還確定不下來(lái)。目前股份公司要求：項(xiàng)目落實(shí)后一個(gè)月內(nèi)形成規(guī)劃方案報(bào)股份公司本級(jí)審批；兩個(gè)月內(nèi)完成規(guī)劃方案確定，開始方案報(bào)批工作；公司要求各項(xiàng)目最遲不應(yīng)該超過(guò)八個(gè)月落實(shí)四證，具體申請(qǐng)貸款條件。也有一些公司拿地后項(xiàng)目定位遲遲不確定，規(guī)劃在各經(jīng)辦人員之間揉江蘇公司采用的做法是:項(xiàng)目獲取的當(dāng)天或次日就明確設(shè)計(jì)單位，緊接著提供原始資料、營(yíng)銷初步設(shè)想、看現(xiàn)場(chǎng)，要求設(shè)計(jì)單位二周內(nèi)提交2～3個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（含戶型選擇、立面選型），江蘇公司在確定了各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、規(guī)劃條件符合后，直接申請(qǐng)向股份公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、技術(shù)副總、營(yíng)銷總監(jiān)及各對(duì)口部門匯報(bào)營(yíng)銷定位和規(guī)劃構(gòu)思，第一時(shí)間一次性聽取各方意見，7～10天內(nèi)修改完畢匯報(bào)第二輪，這樣的話一般1～1.5月就能確定總規(guī)、戶型和立面風(fēng)格，馬上可以進(jìn)行深化設(shè)計(jì)。江蘇公司采用的做法是:項(xiàng)目獲取的當(dāng)天或次日就明確設(shè)計(jì)單位，緊2、立項(xiàng)決策完成后，才是邁開了項(xiàng)目開發(fā)的第一步，如何加快進(jìn)度將項(xiàng)目盡快推向市場(chǎng)，過(guò)去可能更多的是要迅速開工，邊設(shè)計(jì)、邊開工、邊報(bào)建，搞“三邊工程”。但隨著各地政府主管部門管理越來(lái)越嚴(yán)格，“三邊工程”也越來(lái)越困難。只有迅速完成設(shè)計(jì)成果，迅速組織報(bào)批報(bào)建，早日取得施工許可證，才是節(jié)約時(shí)間，盡早開工盡早銷售的硬道理。2、立項(xiàng)決策完成后，才是邁開了項(xiàng)目開發(fā)的第一步，如何加快進(jìn)度對(duì)于一個(gè)合格的施工隊(duì)伍來(lái)講，淺基礎(chǔ)單層地下室一個(gè)月?lián)尩秸?fù)零，標(biāo)準(zhǔn)層五天一層都是可以做到的，延誤也不可能成倍時(shí)間的耽擱，但設(shè)計(jì)不抓緊，設(shè)計(jì)時(shí)間翻倍確是經(jīng)常發(fā)生的，報(bào)建不提前溝通好，打回重報(bào)時(shí)間就是翻倍，因此項(xiàng)目建設(shè)中，真正消耗時(shí)間的不是施工本身，而是設(shè)計(jì)報(bào)建等前期工作。對(duì)于一個(gè)合格的施工隊(duì)伍來(lái)講，淺基礎(chǔ)單層地下室一個(gè)月?lián)尩秸?fù)零成都公司心語(yǔ)花園售樓部復(fù)制上海公司的夜上海項(xiàng)目，立面設(shè)計(jì)上參考林語(yǔ)溪項(xiàng)目，迅速確定了設(shè)計(jì)方向，施工圖單位提前介入方案設(shè)計(jì)，都有效地加快了設(shè)計(jì)進(jìn)度，縮短了報(bào)建圖、施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間。成都公司心語(yǔ)花園售樓部復(fù)制上海公司的夜上海項(xiàng)目，立面設(shè)計(jì)上參通過(guò)提前與政府各個(gè)部門溝通，有效地縮短了取得施工許可證、預(yù)售證的時(shí)間，使得7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的中心、香檳花園、心語(yǔ)花園和花園項(xiàng)目，全部在次年1月進(jìn)場(chǎng)施工，示范區(qū)4月底全部完成，“5.1”對(duì)外開放，五月份全部形成銷售并取得了很好的銷售業(yè)績(jī)。通過(guò)提前與政府各個(gè)部門溝通，有效地縮短了取得施工許可證、預(yù)售五、進(jìn)度管理要求正確區(qū)分主次矛盾，次要路線要為關(guān)鍵路線讓路并創(chuàng)造條件。在各項(xiàng)工作推進(jìn)過(guò)程中，不同的階段工作的重點(diǎn)不同，就需要正確區(qū)分主要矛盾，為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造條件。五、進(jìn)度管理要求正確區(qū)分主次矛盾，次要路線要為關(guān)鍵路線讓路并項(xiàng)目初期，為盡快形成示范區(qū)展示形象，售樓部、樣板房、園林的施工就是主要矛盾，管線設(shè)計(jì)就必須為示范區(qū)讓路，施工隊(duì)伍、材料采購(gòu)的選擇就必須以滿足示范區(qū)的進(jìn)度需要為主。例如江蘇公司香檳國(guó)際項(xiàng)目，9月8日獲取土地，組建公司，年底售樓部、示范園林已開始施工。項(xiàng)目初期，為盡快形成示范區(qū)展示形象，售樓部、樣板房、園林的施在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期，單體按銷售計(jì)劃達(dá)到預(yù)售形象是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，除此以外抓好工程質(zhì)量、確保如期交樓也是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。股份公司總結(jié)了各地區(qū)工程施工進(jìn)度的基本特點(diǎn)和差異性，對(duì)工程工期作了明確要求，以規(guī)范各地工程進(jìn)度管理、保證公司收入結(jié)轉(zhuǎn)的計(jì)劃性。在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期，單體按銷售計(jì)劃達(dá)到預(yù)售形象是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，除此以各施工階段參考工期各施工階段參考工期第三部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的控制要點(diǎn)第三部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的控制要點(diǎn)

進(jìn)度管理要重點(diǎn)把握四個(gè)主要環(huán)節(jié)：一是項(xiàng)目形象區(qū)的形成（包括售樓部和樣板區(qū)）；二是具備預(yù)售條件；三是拆除外架、園林施工、形成良好的銷售形象，促進(jìn)銷售；四是完成市政配套，竣工驗(yàn)收，按期向業(yè)主交樓。進(jìn)度管理要重點(diǎn)把握四個(gè)主要環(huán)節(jié)：一、開盤前項(xiàng)目進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段

1、優(yōu)選示范區(qū)的位置，營(yíng)造銷售亮點(diǎn)。（1）找準(zhǔn)定位做好規(guī)劃的同時(shí)，要兼顧優(yōu)選示范區(qū)的位置。示范區(qū)要能獨(dú)立使用，與最便捷的交通路網(wǎng)相連；自然條件優(yōu)越，便于營(yíng)造高品質(zhì)的環(huán)境；便于營(yíng)造較大規(guī)模，園林可以直接提早進(jìn)入施工。一、開盤前項(xiàng)目進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段例如：心語(yǔ)項(xiàng)目，占地637畝，售樓部位于項(xiàng)目中部臨城市規(guī)劃路一側(cè)，在選擇示范區(qū)時(shí)除了售樓部周邊的園林景觀，還將園林示范區(qū)一直延伸到野芷湖邊并形成了長(zhǎng)達(dá)一公里的濱湖景觀區(qū)，大大吸引了售房人的眼球。例如：心語(yǔ)項(xiàng)目，占地637畝，售樓部位于項(xiàng)目中部臨城市規(guī)劃路江蘇公司的香檳國(guó)際項(xiàng)目，用地面積較小，在紅線內(nèi)打造示范區(qū)困難較大，恰好項(xiàng)目二側(cè)臨城市河道，紅線與河道之間有20余米的飛地，考慮存在這一先天條件，江蘇公司利用建筑退讓紅線的10米和20余米寬的飛地，打造了長(zhǎng)700米寬30多米的濱水景觀帶，這一景觀帶不與土建、管線施工發(fā)生交叉，園林成了第一個(gè)進(jìn)場(chǎng)施工的隊(duì)伍。江蘇公司的香檳國(guó)際項(xiàng)目，用地面積較小，在紅線內(nèi)打造示范區(qū)困難房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理課件（2）盡快開展售樓部建筑及裝修設(shè)計(jì)，選取已建成各方好評(píng)的售樓部，復(fù)用圖紙不失為加快進(jìn)度的好辦法。一般來(lái)說(shuō)售樓部方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)至少需要二個(gè)月以上的時(shí)間，稍有方案反復(fù)則花費(fèi)的時(shí)間更長(zhǎng)。復(fù)用售樓部不失為一個(gè)加快示范區(qū)進(jìn)度的好辦法。（2）盡快開展售樓部建筑及裝修設(shè)計(jì)，選取已建成各方好評(píng)的售樓例如，江蘇公司的連云港項(xiàng)目，7月19日拿地，8月初明確規(guī)劃方案，確定了售樓部和示范區(qū)的位置，售樓部復(fù)用成都公司金香檳，8月18日示范區(qū)正式開工，100天就完成了售樓部的內(nèi)外裝和示范園林，11月28日可以正式對(duì)外開放。例如，江蘇公司的連云港項(xiàng)目，7月19日拿地，8月初明確規(guī)劃方（3）盡快確定首期銷售戶型的平面并委托樣板房裝修設(shè)計(jì)，這樣在完成建筑單體設(shè)計(jì)的同時(shí)就能完成樣板房裝修設(shè)計(jì)。要形成良好的展示效果，樣板房不可或缺，在單體平面方案確定后，就可以委托室內(nèi)設(shè)計(jì)單位提供創(chuàng)意思路，單體進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)時(shí)裝修正好也進(jìn)行深化及施工圖，這樣土建開工時(shí)，內(nèi)裝的施工圖設(shè)計(jì)及材料樣板也基本確定，在土建施工的階段正好進(jìn)行裝修的招投標(biāo)，待土建達(dá)到裝修進(jìn)場(chǎng)條件時(shí)，裝修的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都已就緒。（3）盡快確定首期銷售戶型的平面并委托樣板房裝修設(shè)計(jì)，這樣在（4）示范區(qū)要盡量不穿行綜合管網(wǎng)。示范區(qū)由于要盡快形成良好的展示形象，基本上土建開工時(shí)園林也要進(jìn)場(chǎng)施工，甚至是土建沒有準(zhǔn)備好，園林也要盡早進(jìn)場(chǎng)，因?yàn)閳@林完工后需要有一段養(yǎng)護(hù)和苗木返青的時(shí)間。所以示范區(qū)除了售樓部必不可少的幾條管線外，盡量不要穿行綜合管網(wǎng)，無(wú)法避免時(shí)就要提前在園林施工前把管線埋下去。（4）示范區(qū)要盡量不穿行綜合管網(wǎng)。2、合理安排施工工序，加快施工進(jìn)度。（1）合理區(qū)分示范區(qū)及施工區(qū)，二者要能完全獨(dú)立互不干擾；例如：心語(yǔ)項(xiàng)目，示范區(qū)在項(xiàng)目中部，施工區(qū)從南北二端進(jìn)入，示范區(qū)不斷向南北擴(kuò)大，但施工圖區(qū)域始終不干擾示范區(qū)的封閉和使用。2、合理安排施工工序，加快施工進(jìn)度。（2）園林要能提前介入施工，高大喬木要能提前種植養(yǎng)護(hù)；由于園林需要返青和養(yǎng)護(hù)的時(shí)間，因此示范區(qū)的苗木越早種下去就能越早長(zhǎng)葉發(fā)芽。例如武漢海上五月花項(xiàng)目，示范區(qū)不大且與土建的交叉也比較多，但還是在項(xiàng)目開工初期就見縫插針地把大喬木基本種植完畢。（2）園林要能提前介入施工，高大喬木要能提前種植養(yǎng)護(hù)；（3）售樓部體量較小，可以采取辦理臨建的方式先行開工。土方、樁基一般可以先行施工，設(shè)計(jì)明確后可以提前開始示范區(qū)的基礎(chǔ)工程，為樣板房盡早裝修施工創(chuàng)造條件；（3）售樓部體量較小，可以采取辦理臨建的方式先行開工。土方、（4）裝修在售樓部、樣板房砌體工程完成后可以提前介入施工，可以與門窗工程、外墻工程相互交叉一段時(shí)間。例如：成都的幾個(gè)項(xiàng)目在土建主體結(jié)構(gòu)完成后，第一時(shí)間完成屋面防水和外圍門窗工程，保證室內(nèi)沒有明水進(jìn)入，確保室內(nèi)精裝修能按時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工。在室外幕墻和石材施工時(shí)，要求外墻施工不能遍地開花，而是集中力量完成一個(gè)墻面段，拆除外腳手架，移交給園林施工后，再去施工另一個(gè)墻面段。（4）裝修在售樓部、樣板房砌體工程完成后可以提前介入施工，可（5）示范區(qū)要盡量減少施工隊(duì)伍和所涉及工種，更要避免工種交叉。每次在搶工時(shí)，鋪排的進(jìn)度計(jì)劃往往能夠按時(shí)完成，但實(shí)際上總是有所拖延，這主要是對(duì)于每個(gè)施工隊(duì)伍而言，完成自己的工作是由把握的，但很多家施工單位交織在一起，相互影響相互牽制，工作效率就大打折扣，甚至是工作面受制約工作都無(wú)法開展。這就要求我們盡量要減少交叉，處理好、銜接好交叉。（5）示范區(qū)要盡量減少施工隊(duì)伍和所涉及工種，更要避免工種交叉3、發(fā)揮開發(fā)協(xié)調(diào)能力，抓緊證照辦理。（1）搶示范區(qū)是對(duì)外展示的需要，搶開發(fā)報(bào)建如期取得預(yù)售證才是各項(xiàng)努力的終極目標(biāo)?，F(xiàn)在來(lái)看，搶出一個(gè)示范區(qū)是很容易的，一來(lái)售樓部體量較小，不容易引起建設(shè)、規(guī)劃等執(zhí)法大隊(duì)過(guò)分的關(guān)注，二來(lái)示范區(qū)主要是做園林，政府本身也鼓勵(lì)。但示范區(qū)出來(lái)了，遲遲不能銷售，帶來(lái)的違章施工的壓力和市場(chǎng)不定因素的壓力就很大了。3、發(fā)揮開發(fā)協(xié)調(diào)能力，抓緊證照辦理。例如：江蘇公司紫晶山項(xiàng)目，在6月23日就完成了會(huì)所的外裝修、售樓部的內(nèi)裝修及示范園林，但一直到9月21日才取得預(yù)售證。9月29日又出調(diào)控政策，銷售受到了較大影響。例如：江蘇公司紫晶山項(xiàng)目，在6月23日就完成了會(huì)所的外裝修、（2）立項(xiàng)、可研、環(huán)評(píng)，申領(lǐng)《建設(shè)用地許可證》受設(shè)計(jì)進(jìn)度制約很小，可以提前開展；（3）規(guī)劃審批和單體報(bào)建合并，節(jié)約報(bào)建時(shí)間；（4）利用增發(fā)后國(guó)有比例<50％，工程可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)。例如：江蘇公司是股份公司的全資子公司，但在辦理工商登記時(shí)，工商部門認(rèn)為江蘇公司的國(guó)有成分不足50％，營(yíng)業(yè)執(zhí)照注明為私營(yíng)。我們利用這一點(diǎn)，所有的工程招投標(biāo)辦理邀請(qǐng)招標(biāo)，大大節(jié)約了時(shí)間。（2）立項(xiàng)、可研、環(huán)評(píng)，申領(lǐng)《建設(shè)用地許可證》受設(shè)計(jì)進(jìn)度制約（5）初步設(shè)計(jì)與施工圖報(bào)建同步進(jìn)行，施工圖審查與專項(xiàng)報(bào)建、放驗(yàn)線同步進(jìn)行，都可以縮短了報(bào)建時(shí)間。大部分的報(bào)建工作前后有關(guān)聯(lián)，但也有很多相互之間是沒有前后關(guān)系的，例如：辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)可以同步辦理施工圖審查、防雷人防等圖紙審查；辦理建規(guī)證的后期可以提前報(bào)入施工許可證的資料，建規(guī)證和施工證幾乎可以同時(shí)取得等等，籌劃好，同步辦理就可以節(jié)約報(bào)建時(shí)間。（5）初步設(shè)計(jì)與施工圖報(bào)建同步進(jìn)行，施工圖審查與專項(xiàng)報(bào)建、放二、項(xiàng)目建設(shè)及續(xù)銷過(guò)程中進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段1、搶主體工程，盡早達(dá)到預(yù)售形象。（1）開盤銷售后，仍要關(guān)注設(shè)計(jì)、報(bào)建、開工建設(shè)的進(jìn)度。設(shè)計(jì)要能滿足報(bào)建和各項(xiàng)招投標(biāo)工作的需要，報(bào)建要能滿足有證開工的需要，開工及建設(shè)要能滿足銷售貨量持續(xù)供給的需要。二、項(xiàng)目建設(shè)及續(xù)銷過(guò)程中進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段2、搶樣板房、園林施工，不斷新增銷售亮點(diǎn)。（1）根據(jù)銷售需要，要不斷建設(shè)新的示范區(qū)和樣板房，設(shè)計(jì)及施工進(jìn)度要能滿足不斷為銷售提供亮點(diǎn)的需要。公司每年銷售指標(biāo)的壓力很重，這就要求產(chǎn)品本身要不斷推出新賣點(diǎn)，而不是一個(gè)售樓部和示范區(qū)從頭賣到尾，例如十二橡樹莊園項(xiàng)目，在銷售期內(nèi)連續(xù)營(yíng)造了多個(gè)示范區(qū)，基本做到了凡有開盤必有示范園林、樣板房支持。2、搶樣板房、園林施工，不斷新增銷售亮點(diǎn)。3、關(guān)注市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)報(bào)建。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常波動(dòng)冷熱交替，可能需要根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型設(shè)計(jì)，這就要求設(shè)計(jì)及時(shí)跟從市場(chǎng)變化而調(diào)整，報(bào)建要能及時(shí)與規(guī)劃部門協(xié)調(diào)換圖。例如：心語(yǔ)項(xiàng)目，在07年第四季度，考慮到市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃和單體報(bào)建，減少大戶型的比例，增加剛性需求的小戶型，一些已經(jīng)土建施工甚至封頂了的大戶型，通過(guò)戶型調(diào)整改為贈(zèng)送附加值，在08年市場(chǎng)低迷時(shí)，增強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)能力贏得了一定的市場(chǎng)。但是隨著規(guī)劃部門的管理日趨嚴(yán)格，規(guī)劃一經(jīng)審批，調(diào)整的可能性已越來(lái)越小。3、關(guān)注市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)報(bào)建。4、嚴(yán)控成本，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)。（1）示范區(qū)為了營(yíng)造良好的展示效果，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可能相對(duì)較高，在項(xiàng)目全面建設(shè)過(guò)程中，就需要加強(qiáng)成本控制，始終將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。例如，莊園項(xiàng)目，示范區(qū)的園林造價(jià)約400元/平方米，交樓標(biāo)準(zhǔn)的園林造價(jià)約200元。4、嚴(yán)控成本，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)。（2）成本管理也是招投標(biāo)工作的管理，提前選擇確定合作單位，也是進(jìn)度管理得以落實(shí)的關(guān)鍵。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，除了土建工程，各類分包工程都將陸續(xù)介入施工，分包工程之間以及與土建工程之間，存在的責(zé)任不清相互扯皮的事情很多，這就要求要盡早確定各合作單位，盡早在工作中進(jìn)行磨合，否則影響到整體建設(shè)進(jìn)度的可能性是非常大的。（2）成本管理也是招投標(biāo)工作的管理，提前選擇確定合作單位，也（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)最直接的就是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，只有成本領(lǐng)先，才具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能保證項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)，因此成本控制至關(guān)重要。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)最直接的就是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，只有成本領(lǐng)先，三、項(xiàng)目竣工交樓階段進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段1、抓緊土建、管網(wǎng)、園林施工，如期完成工程實(shí)物。（1）項(xiàng)目如期竣工驗(yàn)收交樓的前提是各項(xiàng)建設(shè)能夠按照計(jì)劃節(jié)點(diǎn)落實(shí)，整個(gè)建設(shè)過(guò)程中要關(guān)注工程質(zhì)量和大的工程節(jié)點(diǎn)，確保各階段性的進(jìn)度都能如期完成。三、項(xiàng)目竣工交樓階段進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段某項(xiàng)目主體進(jìn)度計(jì)劃表某項(xiàng)目主體進(jìn)度計(jì)劃表（2）要保證項(xiàng)目進(jìn)度，首先要選好合作單位，二要科學(xué)安排各工種要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，往往主體工程問(wèn)題不大，但工程收尾牽涉工種多，顧此失彼，耽誤工期，尤其是部分市政施工，如水電、煤氣等屬于壟斷行業(yè)，施工單位市場(chǎng)意識(shí)差，更難協(xié)調(diào)，經(jīng)常耽誤工期。因此，我們需要關(guān)注外排柵拆除的進(jìn)度；關(guān)注水、電、煤氣、電信電視等壟斷性管線工程施工的進(jìn)度；關(guān)注交樓前園林工程的施工進(jìn)度。從經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，交樓前一個(gè)半月必須全面開始園林施工，園林施工前三個(gè)月各管線的施工要陸續(xù)開始，因此從土建竣工拆除外架到正式交樓最好預(yù)留5～6個(gè)月的時(shí)間。（2）要保證項(xiàng)目進(jìn)度，首先要選好合作單位，二要科學(xué)安排各工種2、抓緊規(guī)劃、消防、工程驗(yàn)收，按時(shí)取得備案證照。（1）土建工程竣工后，要及時(shí)安排業(yè)主方的物業(yè)、營(yíng)銷、技術(shù)、工程等部門聯(lián)合進(jìn)行分戶驗(yàn)收和模擬交樓驗(yàn)收，力求每戶按照合同約定以最好的工程質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)交付給每個(gè)業(yè)主，這是產(chǎn)品品質(zhì)和保利品牌的要求。2、抓緊規(guī)劃、消防、工程驗(yàn)收，按時(shí)取得備案證照。（2）及時(shí)組織質(zhì)檢部門的各項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收，力求各分部分項(xiàng)工程都能符合技術(shù)規(guī)范和質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，這是政府行政主管部門管理的要求。（2）及時(shí)組織質(zhì)檢部門的各項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收，力求各分部分項(xiàng)工程都能（3）消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、市政驗(yàn)收由于都是取得備案證的前置條件，都需要提前辦理，而且這些驗(yàn)收涉及的其他工程面比較廣，例如消防驗(yàn)收時(shí)要求使用正式用水和正式用電調(diào)試消防聯(lián)動(dòng)，這就要求主體驗(yàn)收期間就要完成正式水電；規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)要求室外工程、包括園林施工基本完成，這就要求室外管線、園林也要盡早完成。因此就需要在計(jì)劃約定的取得備案證之前3～5個(gè)月，基本完成土建及室外工程，開始辦理各項(xiàng)前置驗(yàn)收。（3）消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、市政驗(yàn)收由于都是取得備案證的前置條進(jìn)度管理我個(gè)人理解更多的是落實(shí)計(jì)劃管理的一些方式方法，項(xiàng)目不同年代不同，進(jìn)度管理的一些手段也不同。相同的是要從思想上分清主次不糊涂，從行動(dòng)上認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)不松懈，從結(jié)果上力爭(zhēng)上游不落后，那么推進(jìn)工作實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的辦法還是很多的。進(jìn)度管理我個(gè)人理解更多的是落實(shí)計(jì)劃管理的一些方式方法，項(xiàng)目不匯報(bào)完畢，請(qǐng)批評(píng)指正！匯報(bào)完畢，請(qǐng)批評(píng)指正！房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理

前言：開發(fā)進(jìn)度，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)至關(guān)重要，不僅要加快產(chǎn)出，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和減少資金占用、節(jié)約財(cái)務(wù)成本，盡快實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而且要在一定階段促使產(chǎn)品盡快達(dá)到可售條件，及時(shí)主動(dòng)占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。進(jìn)度管理就是要保障經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。前言：目錄第一部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的特點(diǎn)第二部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理要樹立的觀念第三部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的控制要點(diǎn)

一、開盤前項(xiàng)目進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段二、項(xiàng)目建設(shè)及續(xù)銷過(guò)程中進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段三、項(xiàng)目竣工交樓階段進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段目錄第一部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的特點(diǎn)第一部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的特點(diǎn)一、計(jì)劃管理貫穿項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)。從項(xiàng)目立項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)報(bào)建、工程實(shí)施、開盤銷售等都無(wú)不與計(jì)劃管理有關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)度缺失，都會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。二、計(jì)劃管理的層次多，涉及面廣，各大計(jì)劃中還有若干小計(jì)劃，小計(jì)劃要服從大計(jì)劃，局部計(jì)劃要服從總體計(jì)劃。一、計(jì)劃管理貫穿項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)。從項(xiàng)目立項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)報(bào)建公司計(jì)劃管理的層次公司計(jì)劃管理的層次某項(xiàng)目開發(fā)總流程圖某項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程圖某項(xiàng)目工程流程圖某項(xiàng)目銷售流程圖某項(xiàng)目開發(fā)總流程圖某項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程圖某項(xiàng)目工程流程圖某項(xiàng)目銷售三、進(jìn)度管理的變化性大，往往是“變化總比計(jì)劃快”。四、大部分進(jìn)度計(jì)劃簡(jiǎn)單看有先有后，互為前提，但更多的是互相交錯(cuò)，相互影響，組織協(xié)調(diào)十分復(fù)雜。五、進(jìn)度管理與計(jì)劃管理的關(guān)系。計(jì)劃管理是進(jìn)度管理的前提和依據(jù)，進(jìn)度管理是計(jì)劃管理的一部分，影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的最重要的環(huán)節(jié)應(yīng)包括設(shè)計(jì)、報(bào)建和工程的進(jìn)度管理。三、進(jìn)度管理的變化性大，往往是“變化總比計(jì)劃快”。第二部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理要樹立的觀念第二部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理要樹立的觀念一、進(jìn)度管理是全員全過(guò)程的工作，進(jìn)度管理的前提是計(jì)劃管理。由于進(jìn)度計(jì)劃的每個(gè)細(xì)微環(huán)節(jié)都是相互影響互相制約的，因此要求每個(gè)環(huán)節(jié)上的每個(gè)人都要重視自己的每項(xiàng)工作。二、要嚴(yán)格計(jì)劃管理，公司的整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一經(jīng)確定，要迅速形成公司整體計(jì)劃，依據(jù)總體計(jì)劃再組織編制設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程、預(yù)決算、招投標(biāo)、營(yíng)銷、融資等分項(xiàng)計(jì)劃，再匯總調(diào)整，經(jīng)過(guò)反復(fù)的分拆、匯總、調(diào)整，形成切實(shí)可行的公司整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。一、進(jìn)度管理是全員全過(guò)程的工作，進(jìn)度管理的前提是計(jì)劃管理。由在整體計(jì)劃中，進(jìn)度管理我們重點(diǎn)關(guān)注正式開工時(shí)間，開盤銷售時(shí)間和竣工驗(yàn)收時(shí)間。在整體計(jì)劃中，進(jìn)度管理我們重點(diǎn)關(guān)注正式開工時(shí)間，開盤銷售時(shí)間三、要嚴(yán)抓進(jìn)度管理的落實(shí)，首先進(jìn)度計(jì)劃制定要科學(xué)，一經(jīng)確定要樹立進(jìn)度計(jì)劃的權(quán)威性，毫不動(dòng)搖地推進(jìn)各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)的落實(shí)。四、誰(shuí)是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度管理影響最大的階段？——結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)報(bào)建是關(guān)鍵環(huán)節(jié)！1、項(xiàng)目取得后，首先要進(jìn)行各項(xiàng)決策，包括市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃定位等決策，準(zhǔn)確迅速的決策是項(xiàng)目進(jìn)度管理的第一步也是主要因素。三、要嚴(yán)抓進(jìn)度管理的落實(shí)，首先進(jìn)度計(jì)劃制定要科學(xué)，一經(jīng)確定要例如：成都公司在土地獲取后二周內(nèi)，營(yíng)銷部就根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、周邊情況進(jìn)行項(xiàng)目提案，技術(shù)部提前介入直接了解市場(chǎng)及策劃意圖，營(yíng)銷及時(shí)對(duì)技術(shù)部的設(shè)計(jì)成果反饋意見，營(yíng)銷在完成定位報(bào)告時(shí)，技術(shù)部也初步完成了規(guī)劃及戶型建議，公司領(lǐng)導(dǎo)班子在此基礎(chǔ)上，迅速?zèng)Q策，各項(xiàng)目基本都是在拿地一個(gè)月內(nèi)，確定了項(xiàng)目定位和規(guī)劃思路，為后續(xù)各項(xiàng)工作的開展明確了目標(biāo)和方向。例如：成都公司在土地獲取后二周內(nèi)，營(yíng)銷部就根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、周邊也有一些公司拿地后項(xiàng)目定位遲遲不確定，規(guī)劃在各經(jīng)辦人員之間揉來(lái)揉去，遲遲到不了最高決策層，延誤了決策時(shí)間，甚至是別人同期拿的項(xiàng)目已經(jīng)開盤銷售，規(guī)劃還確定不下來(lái)。目前股份公司要求：項(xiàng)目落實(shí)后一個(gè)月內(nèi)形成規(guī)劃方案報(bào)股份公司本級(jí)審批；兩個(gè)月內(nèi)完成規(guī)劃方案確定，開始方案報(bào)批工作；公司要求各項(xiàng)目最遲不應(yīng)該超過(guò)八個(gè)月落實(shí)四證，具體申請(qǐng)貸款條件。也有一些公司拿地后項(xiàng)目定位遲遲不確定，規(guī)劃在各經(jīng)辦人員之間揉江蘇公司采用的做法是:項(xiàng)目獲取的當(dāng)天或次日就明確設(shè)計(jì)單位，緊接著提供原始資料、營(yíng)銷初步設(shè)想、看現(xiàn)場(chǎng)，要求設(shè)計(jì)單位二周內(nèi)提交2～3個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（含戶型選擇、立面選型），江蘇公司在確定了各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、規(guī)劃條件符合后，直接申請(qǐng)向股份公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、技術(shù)副總、營(yíng)銷總監(jiān)及各對(duì)口部門匯報(bào)營(yíng)銷定位和規(guī)劃構(gòu)思，第一時(shí)間一次性聽取各方意見，7～10天內(nèi)修改完畢匯報(bào)第二輪，這樣的話一般1～1.5月就能確定總規(guī)、戶型和立面風(fēng)格，馬上可以進(jìn)行深化設(shè)計(jì)。江蘇公司采用的做法是:項(xiàng)目獲取的當(dāng)天或次日就明確設(shè)計(jì)單位，緊2、立項(xiàng)決策完成后，才是邁開了項(xiàng)目開發(fā)的第一步，如何加快進(jìn)度將項(xiàng)目盡快推向市場(chǎng)，過(guò)去可能更多的是要迅速開工，邊設(shè)計(jì)、邊開工、邊報(bào)建，搞“三邊工程”。但隨著各地政府主管部門管理越來(lái)越嚴(yán)格，“三邊工程”也越來(lái)越困難。只有迅速完成設(shè)計(jì)成果，迅速組織報(bào)批報(bào)建，早日取得施工許可證，才是節(jié)約時(shí)間，盡早開工盡早銷售的硬道理。2、立項(xiàng)決策完成后，才是邁開了項(xiàng)目開發(fā)的第一步，如何加快進(jìn)度對(duì)于一個(gè)合格的施工隊(duì)伍來(lái)講，淺基礎(chǔ)單層地下室一個(gè)月?lián)尩秸?fù)零，標(biāo)準(zhǔn)層五天一層都是可以做到的，延誤也不可能成倍時(shí)間的耽擱，但設(shè)計(jì)不抓緊，設(shè)計(jì)時(shí)間翻倍確是經(jīng)常發(fā)生的，報(bào)建不提前溝通好，打回重報(bào)時(shí)間就是翻倍，因此項(xiàng)目建設(shè)中，真正消耗時(shí)間的不是施工本身，而是設(shè)計(jì)報(bào)建等前期工作。對(duì)于一個(gè)合格的施工隊(duì)伍來(lái)講，淺基礎(chǔ)單層地下室一個(gè)月?lián)尩秸?fù)零成都公司心語(yǔ)花園售樓部復(fù)制上海公司的夜上海項(xiàng)目，立面設(shè)計(jì)上參考林語(yǔ)溪項(xiàng)目，迅速確定了設(shè)計(jì)方向，施工圖單位提前介入方案設(shè)計(jì)，都有效地加快了設(shè)計(jì)進(jìn)度，縮短了報(bào)建圖、施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間。成都公司心語(yǔ)花園售樓部復(fù)制上海公司的夜上海項(xiàng)目，立面設(shè)計(jì)上參通過(guò)提前與政府各個(gè)部門溝通，有效地縮短了取得施工許可證、預(yù)售證的時(shí)間，使得7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的中心、香檳花園、心語(yǔ)花園和花園項(xiàng)目，全部在次年1月進(jìn)場(chǎng)施工，示范區(qū)4月底全部完成，“5.1”對(duì)外開放，五月份全部形成銷售并取得了很好的銷售業(yè)績(jī)。通過(guò)提前與政府各個(gè)部門溝通，有效地縮短了取得施工許可證、預(yù)售五、進(jìn)度管理要求正確區(qū)分主次矛盾，次要路線要為關(guān)鍵路線讓路并創(chuàng)造條件。在各項(xiàng)工作推進(jìn)過(guò)程中，不同的階段工作的重點(diǎn)不同，就需要正確區(qū)分主要矛盾，為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造條件。五、進(jìn)度管理要求正確區(qū)分主次矛盾，次要路線要為關(guān)鍵路線讓路并項(xiàng)目初期，為盡快形成示范區(qū)展示形象，售樓部、樣板房、園林的施工就是主要矛盾，管線設(shè)計(jì)就必須為示范區(qū)讓路，施工隊(duì)伍、材料采購(gòu)的選擇就必須以滿足示范區(qū)的進(jìn)度需要為主。例如江蘇公司香檳國(guó)際項(xiàng)目，9月8日獲取土地，組建公司，年底售樓部、示范園林已開始施工。項(xiàng)目初期，為盡快形成示范區(qū)展示形象，售樓部、樣板房、園林的施在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期，單體按銷售計(jì)劃達(dá)到預(yù)售形象是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，除此以外抓好工程質(zhì)量、確保如期交樓也是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。股份公司總結(jié)了各地區(qū)工程施工進(jìn)度的基本特點(diǎn)和差異性，對(duì)工程工期作了明確要求，以規(guī)范各地工程進(jìn)度管理、保證公司收入結(jié)轉(zhuǎn)的計(jì)劃性。在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期，單體按銷售計(jì)劃達(dá)到預(yù)售形象是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，除此以各施工階段參考工期各施工階段參考工期第三部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的控制要點(diǎn)第三部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的控制要點(diǎn)

進(jìn)度管理要重點(diǎn)把握四個(gè)主要環(huán)節(jié)：一是項(xiàng)目形象區(qū)的形成（包括售樓部和樣板區(qū)）；二是具備預(yù)售條件；三是拆除外架、園林施工、形成良好的銷售形象，促進(jìn)銷售；四是完成市政配套，竣工驗(yàn)收，按期向業(yè)主交樓。進(jìn)度管理要重點(diǎn)把握四個(gè)主要環(huán)節(jié)：一、開盤前項(xiàng)目進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段

1、優(yōu)選示范區(qū)的位置，營(yíng)造銷售亮點(diǎn)。（1）找準(zhǔn)定位做好規(guī)劃的同時(shí)，要兼顧優(yōu)選示范區(qū)的位置。示范區(qū)要能獨(dú)立使用，與最便捷的交通路網(wǎng)相連；自然條件優(yōu)越，便于營(yíng)造高品質(zhì)的環(huán)境；便于營(yíng)造較大規(guī)模，園林可以直接提早進(jìn)入施工。一、開盤前項(xiàng)目進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段例如：心語(yǔ)項(xiàng)目，占地637畝，售樓部位于項(xiàng)目中部臨城市規(guī)劃路一側(cè)，在選擇示范區(qū)時(shí)除了售樓部周邊的園林景觀，還將園林示范區(qū)一直延伸到野芷湖邊并形成了長(zhǎng)達(dá)一公里的濱湖景觀區(qū)，大大吸引了售房人的眼球。例如：心語(yǔ)項(xiàng)目，占地637畝，售樓部位于項(xiàng)目中部臨城市規(guī)劃路江蘇公司的香檳國(guó)際項(xiàng)目，用地面積較小，在紅線內(nèi)打造示范區(qū)困難較大，恰好項(xiàng)目二側(cè)臨城市河道，紅線與河道之間有20余米的飛地，考慮存在這一先天條件，江蘇公司利用建筑退讓紅線的10米和20余米寬的飛地，打造了長(zhǎng)700米寬30多米的濱水景觀帶，這一景觀帶不與土建、管線施工發(fā)生交叉，園林成了第一個(gè)進(jìn)場(chǎng)施工的隊(duì)伍。江蘇公司的香檳國(guó)際項(xiàng)目，用地面積較小，在紅線內(nèi)打造示范區(qū)困難房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理課件（2）盡快開展售樓部建筑及裝修設(shè)計(jì)，選取已建成各方好評(píng)的售樓部，復(fù)用圖紙不失為加快進(jìn)度的好辦法。一般來(lái)說(shuō)售樓部方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)至少需要二個(gè)月以上的時(shí)間，稍有方案反復(fù)則花費(fèi)的時(shí)間更長(zhǎng)。復(fù)用售樓部不失為一個(gè)加快示范區(qū)進(jìn)度的好辦法。（2）盡快開展售樓部建筑及裝修設(shè)計(jì)，選取已建成各方好評(píng)的售樓例如，江蘇公司的連云港項(xiàng)目，7月19日拿地，8月初明確規(guī)劃方案，確定了售樓部和示范區(qū)的位置，售樓部復(fù)用成都公司金香檳，8月18日示范區(qū)正式開工，100天就完成了售樓部的內(nèi)外裝和示范園林，11月28日可以正式對(duì)外開放。例如，江蘇公司的連云港項(xiàng)目，7月19日拿地，8月初明確規(guī)劃方（3）盡快確定首期銷售戶型的平面并委托樣板房裝修設(shè)計(jì)，這樣在完成建筑單體設(shè)計(jì)的同時(shí)就能完成樣板房裝修設(shè)計(jì)。要形成良好的展示效果，樣板房不可或缺，在單體平面方案確定后，就可以委托室內(nèi)設(shè)計(jì)單位提供創(chuàng)意思路，單體進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)時(shí)裝修正好也進(jìn)行深化及施工圖，這樣土建開工時(shí)，內(nèi)裝的施工圖設(shè)計(jì)及材料樣板也基本確定，在土建施工的階段正好進(jìn)行裝修的招投標(biāo)，待土建達(dá)到裝修進(jìn)場(chǎng)條件時(shí)，裝修的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都已就緒。（3）盡快確定首期銷售戶型的平面并委托樣板房裝修設(shè)計(jì)，這樣在（4）示范區(qū)要盡量不穿行綜合管網(wǎng)。示范區(qū)由于要盡快形成良好的展示形象，基本上土建開工時(shí)園林也要進(jìn)場(chǎng)施工，甚至是土建沒有準(zhǔn)備好，園林也要盡早進(jìn)場(chǎng)，因?yàn)閳@林完工后需要有一段養(yǎng)護(hù)和苗木返青的時(shí)間。所以示范區(qū)除了售樓部必不可少的幾條管線外，盡量不要穿行綜合管網(wǎng)，無(wú)法避免時(shí)就要提前在園林施工前把管線埋下去。（4）示范區(qū)要盡量不穿行綜合管網(wǎng)。2、合理安排施工工序，加快施工進(jìn)度。（1）合理區(qū)分示范區(qū)及施工區(qū)，二者要能完全獨(dú)立互不干擾；例如：心語(yǔ)項(xiàng)目，示范區(qū)在項(xiàng)目中部，施工區(qū)從南北二端進(jìn)入，示范區(qū)不斷向南北擴(kuò)大，但施工圖區(qū)域始終不干擾示范區(qū)的封閉和使用。2、合理安排施工工序，加快施工進(jìn)度。（2）園林要能提前介入施工，高大喬木要能提前種植養(yǎng)護(hù)；由于園林需要返青和養(yǎng)護(hù)的時(shí)間，因此示范區(qū)的苗木越早種下去就能越早長(zhǎng)葉發(fā)芽。例如武漢海上五月花項(xiàng)目，示范區(qū)不大且與土建的交叉也比較多，但還是在項(xiàng)目開工初期就見縫插針地把大喬木基本種植完畢。（2）園林要能提前介入施工，高大喬木要能提前種植養(yǎng)護(hù)；（3）售樓部體量較小，可以采取辦理臨建的方式先行開工。土方、樁基一般可以先行施工，設(shè)計(jì)明確后可以提前開始示范區(qū)的基礎(chǔ)工程，為樣板房盡早裝修施工創(chuàng)造條件；（3）售樓部體量較小，可以采取辦理臨建的方式先行開工。土方、（4）裝修在售樓部、樣板房砌體工程完成后可以提前介入施工，可以與門窗工程、外墻工程相互交叉一段時(shí)間。例如：成都的幾個(gè)項(xiàng)目在土建主體結(jié)構(gòu)完成后，第一時(shí)間完成屋面防水和外圍門窗工程，保證室內(nèi)沒有明水進(jìn)入，確保室內(nèi)精裝修能按時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工。在室外幕墻和石材施工時(shí)，要求外墻施工不能遍地開花，而是集中力量完成一個(gè)墻面段，拆除外腳手架，移交給園林施工后，再去施工另一個(gè)墻面段。（4）裝修在售樓部、樣板房砌體工程完成后可以提前介入施工，可（5）示范區(qū)要盡量減少施工隊(duì)伍和所涉及工種，更要避免工種交叉。每次在搶工時(shí)，鋪排的進(jìn)度計(jì)劃往往能夠按時(shí)完成，但實(shí)際上總是有所拖延，這主要是對(duì)于每個(gè)施工隊(duì)伍而言，完成自己的工作是由把握的，但很多家施工單位交織在一起，相互影響相互牽制，工作效率就大打折扣，甚至是工作面受制約工作都無(wú)法開展。這就要求我們盡量要減少交叉，處理好、銜接好交叉。（5）示范區(qū)要盡量減少施工隊(duì)伍和所涉及工種，更要避免工種交叉3、發(fā)揮開發(fā)協(xié)調(diào)能力，抓緊證照辦理。（1）搶示范區(qū)是對(duì)外展示的需要，搶開發(fā)報(bào)建如期取得預(yù)售證才是各項(xiàng)努力的終極目標(biāo)?，F(xiàn)在來(lái)看，搶出一個(gè)示范區(qū)是很容易的，一來(lái)售樓部體量較小，不容易引起建設(shè)、規(guī)劃等執(zhí)法大隊(duì)過(guò)分的關(guān)注，二來(lái)示范區(qū)主要是做園林，政府本身也鼓勵(lì)。但示范區(qū)出來(lái)了，遲遲不能銷售，帶來(lái)的違章施工的壓力和市場(chǎng)不定因素的壓力就很大了。3、發(fā)揮開發(fā)協(xié)調(diào)能力，抓緊證照辦理。例如：江蘇公司紫晶山項(xiàng)目，在6月23日就完成了會(huì)所的外裝修、售樓部的內(nèi)裝修及示范園林，但一直到9月21日才取得預(yù)售證。9月29日又出調(diào)控政策，銷售受到了較大影響。例如：江蘇公司紫晶山項(xiàng)目，在6月23日就完成了會(huì)所的外裝修、（2）立項(xiàng)、可研、環(huán)評(píng)，申領(lǐng)《建設(shè)用地許可證》受設(shè)計(jì)進(jìn)度制約很小，可以提前開展；（3）規(guī)劃審批和單體報(bào)建合并，節(jié)約報(bào)建時(shí)間；（4）利用增發(fā)后國(guó)有比例<50％，工程可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)。例如：江蘇公司是股份公司的全資子公司，但在辦理工商登記時(shí)，工商部門認(rèn)為江蘇公司的國(guó)有成分不足50％，營(yíng)業(yè)執(zhí)照注明為私營(yíng)。我們利用這一點(diǎn)，所有的工程招投標(biāo)辦理邀請(qǐng)招標(biāo)，大大節(jié)約了時(shí)間。（2）立項(xiàng)、可研、環(huán)評(píng)，申領(lǐng)《建設(shè)用地許可證》受設(shè)計(jì)進(jìn)度制約（5）初步設(shè)計(jì)與施工圖報(bào)建同步進(jìn)行，施工圖審查與專項(xiàng)報(bào)建、放驗(yàn)線同步進(jìn)行，都可以縮短了報(bào)建時(shí)間。大部分的報(bào)建工作前后有關(guān)聯(lián)，但也有很多相互之間是沒有前后關(guān)系的，例如：辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)可以同步辦理施工圖審查、防雷人防等圖紙審查；辦理建規(guī)證的后期可以提前報(bào)入施工許可證的資料，建規(guī)證和施工證幾乎可以同時(shí)取得等等，籌劃好，同步辦理就可以節(jié)約報(bào)建時(shí)間。（5）初步設(shè)計(jì)與施工圖報(bào)建同步進(jìn)行，施工圖審查與專項(xiàng)報(bào)建、放二、項(xiàng)目建設(shè)及續(xù)銷過(guò)程中進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段1、搶主體工程，盡早達(dá)到預(yù)售形象。（1）開盤銷售后，仍要關(guān)注設(shè)計(jì)、報(bào)建、開工建設(shè)的進(jìn)度。設(shè)計(jì)要能滿足報(bào)建和各項(xiàng)招投標(biāo)工作的需要，報(bào)建要能滿足有證開工的需要，開工及建設(shè)要能滿足銷售貨量持續(xù)供給的需要。二、項(xiàng)目建設(shè)及續(xù)銷過(guò)程中進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段2、搶樣板房、園林施工，不斷新增銷售亮點(diǎn)。（1）根據(jù)銷售需要，要不斷建設(shè)新的示范區(qū)和樣板房，設(shè)計(jì)及施工進(jìn)度要能滿足不斷為銷售提供亮點(diǎn)的需要。公司每年銷售指標(biāo)的壓力很重，這就要求產(chǎn)品本身要不斷推出新賣點(diǎn)，而不是一個(gè)售樓部和示范區(qū)從頭賣到尾，例如十二橡樹莊園項(xiàng)目，在銷售期內(nèi)連續(xù)營(yíng)造了多個(gè)示范區(qū)，基本做到了凡有開盤必有示范園林、樣板房支持。2、搶樣板房、園林施工，不斷新增銷售亮點(diǎn)。3、關(guān)注市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)報(bào)建。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常波動(dòng)冷熱交替，可能需要根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型設(shè)計(jì)，這就要求設(shè)計(jì)及時(shí)跟從市場(chǎng)變化而調(diào)整，報(bào)建要能及時(shí)與規(guī)劃部門協(xié)調(diào)換圖。例如：心語(yǔ)項(xiàng)目，在07年第四季度，考慮到市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃和單體報(bào)建，減少大戶型的比例，增加剛性需求的小戶型，一些已經(jīng)土建施工甚至封頂了的