某公司項目啟動會報告課件

碧海明珠項目啟動會報告2013年2月碧海明珠項目啟動會報告2013年2月目錄項目現(xiàn)狀及分析項目操作思路成本及投資分析地塊區(qū)位項目現(xiàn)狀市場環(huán)境分析公司現(xiàn)狀目錄項目現(xiàn)狀及分析地塊區(qū)位1、地塊區(qū)位第二大街第三大街于家堡響螺灣津濱輕軌泰達站泰達MSD華納高爾夫洞庭路位于濱海新區(qū)核心區(qū)，塘沽區(qū)與開發(fā)區(qū)的交接處，洞庭路和第二大街的交口。地塊權屬上雖屬于塘沽區(qū)，但已經(jīng)和開發(fā)區(qū)生活配套完全融合。①項目位置1、地塊區(qū)位第二大街第三大街于響津濱輕軌泰達站泰達MSD華納杭州道建材道洞庭路第一大街第二大街黃海路毗鄰開發(fā)區(qū)分界線洞庭路；區(qū)域道路通達性強；西側京山鐵路切斷與塘沽城區(qū)直達路網(wǎng)；規(guī)劃廣州道規(guī)劃杭州道建材道第三大街第二大街第一大街洞庭路黃海路津濱高速=津塘四號線本案京山鐵路規(guī)劃路1、地塊區(qū)位二期弘澤城一期②四至和交通杭州道建材道洞庭路第一大街第二大街黃海路毗鄰開發(fā)區(qū)分界線洞庭用地性質：居住用地總用地面積：109532.3平方米容積率：不大于2.0總建筑面積：285487.6平方米；項目分兩期開發(fā)地上總建筑面積：219064.6平方米（住宅195226.6+商業(yè)23838）居住2023戶建筑密度：不大于16%綠化率：不小于35%建筑退線四側均為8米建筑限高:24米<高度<100米滿足90/70的規(guī)定商業(yè)建面占總建面比例不大于10%停車位：住宅1:1，商業(yè)百平米1輛①項目用地概況及規(guī)劃要點：2.項目現(xiàn)狀用地性質：居住用地①項目用地概況及規(guī)劃要點：2.項目現(xiàn)狀②項目產(chǎn)品分析與工程進度：地上建筑面積219064.6㎡（由11棟高層和10棟小高層以及2~3層沿街商鋪組成）地下建筑面積66306㎡（為車庫和設備用房）項目分期建設與工程進度：項目分兩期建設

其中一期7棟高層及1棟配套已經(jīng)主體封頂，3棟商業(yè)外部施工完成；二期建筑方案審批完成，工規(guī)證申報過程中，樁基施工完成；一二期均未開盤項目位于洞庭路杭州道交口為住宅用地，

用地面積109532.3㎡總建筑面積285370.6㎡

容積率為2.02.項目現(xiàn)狀②項目產(chǎn)品分析與工程進度：項目位于洞庭路杭州道交口2.項目現(xiàn)3、市場環(huán)境分析塘沽區(qū)市場供求關系較差，庫存壓力較大，可售面積為1825217.72㎡，可售套數(shù)為17078套，住宅項目成交均價8773元/㎡本案周邊兩個項目因產(chǎn)品品質差，加之市場調控和自身操作水平問題，售價偏低?？蛻粽J可該區(qū)域，2010年弘澤城遠離鐵道位置，曾經(jīng)實現(xiàn)價格12900，當年銷售5.4億元。2011年受調控影響，售價下調至10300，當年銷售額2.5億元。2012年弘澤資金出現(xiàn)問題、項目延期入住，工抵房和靠近鐵路產(chǎn)品的入市，售價下調至93003、市場環(huán)境分析①資金支付情況：原股東共支付土地款12.3億，工程款2.57億，貸款利息0.64億，其中原股東自有資金支付9億，銀行貸款支付6.5億。②營銷現(xiàn)狀：現(xiàn)案名與項目形象在市場中形成傳播，項目線上推廣動作有限，在濱海立交橋和洞庭路和二大街交口處各有一處兩面高炮立柱，口徑為耀世開盤；沿杭州道兩側有項目圍擋畫面發(fā)布。線下已出街銷售物料戶型圖，銷售人員已向客戶釋放產(chǎn)品、戶型等信息，項目形象需要通過營銷手段重新包裝，植入融創(chuàng)風格，重新樹立項目的市場印象。4.碧海明珠項目公司現(xiàn)狀①資金支付情況：4.碧海明珠項目公司現(xiàn)狀目錄項目現(xiàn)狀及分析項目操作思路成本及投資分析交易方案項目定位項目操作思路開發(fā)節(jié)奏重點關注問題項目產(chǎn)品升級及示范區(qū)工作安排目錄項目現(xiàn)狀及分析1、交易方案方案一：收購100%股權可在合同中對收購界面進行約定，同時用余款對遺留問題進行約定。方案二：在建工程轉讓

涉及承擔5.65%營業(yè)稅和3%的契稅，營業(yè)稅可在后期銷售過程中抵扣。1、交易方案方案一：收購100%股權2、項目定位市場定位：跳脫出區(qū)域板塊的市場領導者補缺者領導者挑戰(zhàn)者規(guī)劃位置有優(yōu)勢規(guī)模項目品牌發(fā)展商做超級競爭者產(chǎn)品有實力戶型配比無差異化結果條件尋找市場缺乏產(chǎn)品有潛在客戶群項目規(guī)模中等擁有稀缺資源細分市場建立新價值體系通常高質高價戶型配比差異化市場快速消化戶型配比差異化競爭重塑價值體系2、項目定位市場定位：跳脫出區(qū)域板塊的市場領導者補缺者領導者2、項目定位優(yōu)勢：項目地段具備優(yōu)勢，配套條件良好，交通便利項目可同時吸納塘沽區(qū)和開發(fā)區(qū)的客戶通過專業(yè)團隊的操作、產(chǎn)品調整、和品牌優(yōu)勢，樹立高端精品產(chǎn)品氣質，跳脫出市場劣勢：塘沽區(qū)市場供求關系較差，庫存壓力較大，可售面積為1825217.72㎡，可售套數(shù)為17078套，住宅項目成交均價8773元/㎡非傳統(tǒng)高檔居住區(qū)域，區(qū)域現(xiàn)狀認知度較低，與老塘沽區(qū)無直達路網(wǎng)，區(qū)域銜接的連貫性差

產(chǎn)品定位：城市央心、高品質的宜居社區(qū)2、項目定位優(yōu)勢：2、項目定位產(chǎn)品緣客戶：較強的資源占有欲、重品質、追求精品、認同價格塘沽區(qū)客戶：屬塘沽區(qū)的中高端客戶，地域情結濃厚，外宣意識強，需要身份感的認同開發(fā)區(qū)客戶：開發(fā)區(qū)的外溢客戶，企事業(yè)單位白領、藍領，新塘沽人客戶定位：塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)首改及再改型客戶2、項目定位產(chǎn)品緣客戶：較強的資源占有欲、重品質、追求精品、3、項目操作思路①整體操作思路概述：（1）項目位于濱海央心，是開發(fā)商認可的好地段，但市場對區(qū)域板塊熱度未達峰值，存在實現(xiàn)溢價的機會點，為實現(xiàn)整體利潤預留了充分的空間。（2）一期整體操作思路：由于項目一期主體已完工，產(chǎn)品可調整空間已有限，因此一期主要以實現(xiàn)資金平衡為主，一期高層產(chǎn)品確保投入產(chǎn)出平衡，一期商業(yè)產(chǎn)品實現(xiàn)盈利。（3）二期整體操作思路：現(xiàn)有規(guī)劃樓座位置不變，調整單體、平面及拉大產(chǎn)品戶型面積；二期操作進度上達到2013年四證齊全，實現(xiàn)在建工程抵押貸款，二期將成為項目銷售利潤實現(xiàn)的關鍵點。（4）在一期實現(xiàn)現(xiàn)金流的基礎上，拉長項目二期產(chǎn)品銷售周期，充分實現(xiàn)既定利潤與回款，項目總貨值：35.5億元，按年度實現(xiàn)銷售回款：2013年8億元——2014年12億元——2015年9.7億元——2016年5.8億元。

（5）管理界面：進場后，快速推進鴻發(fā)團隊與融創(chuàng)團隊的無縫融合，實現(xiàn)資源共享；圍繞銷售回款的核心，在風格上融創(chuàng)化，更有利于借助融創(chuàng)的品牌力完成迅速銷售、快速回款。3、項目操作思路①整體操作思路概述：3、項目操作思路②一期具體操作思路：（1）盡早開盤進行銷售回款，快速變現(xiàn)，一期首開低價引爆市場，快速跑量，快速實現(xiàn)資金平衡。（2）一期整體開發(fā)計劃實現(xiàn)：2012年3月底樣板間開放、5月景觀示范區(qū)呈現(xiàn)開盤、8月會所及售樓處開放投入使用，2014年5月底實現(xiàn)入住。（3）對一期產(chǎn)品的景觀園林、建筑立面小區(qū)入口（洞庭路）進行調整，全面超出區(qū)域內項目，提升項目品質。（4）結合項目開發(fā)計劃與開盤的時間節(jié)點要求，打造戶型樣板間與景觀樣板示范區(qū)。（5）打造公共部位精裝示范區(qū)。（6）通過對一期產(chǎn)品銷售價格的制定與銷售回款預期，一期以商業(yè)產(chǎn)品為主要賺取利潤的產(chǎn)品。3、項目操作思路3、項目操作思路③二期具體操作思路：（1）二期整體開發(fā)計劃實現(xiàn)：2013年7月完成施工圖、開工、2013年實現(xiàn)四證齊全并辦理貸款、2015年10月毛坯入住。（2）現(xiàn)有規(guī)劃樓座位置不變，調整單體、平面及產(chǎn)品戶型，9層產(chǎn)品調整方向為一躍二、頂層躍層，17層產(chǎn)品調整方向為端戶4室大戶型，來實現(xiàn)二期產(chǎn)品品質的全面升級。（3）以二期產(chǎn)品品質的升級為基礎，實現(xiàn)二期產(chǎn)品銷售價格快速溢價，拉長二期產(chǎn)品的銷售周期，以保證整盤利潤的實現(xiàn)。（4）辦理開發(fā)貸款或在建工程抵押貸款，實現(xiàn)現(xiàn)金流。3、項目操作思路4、開發(fā)節(jié)奏二期進度計劃分期地上面積

（平米）地下面積

（平米）開工時間開盤時間竣工時間一期116224.627721已開工2013年5月2014年4月二期102840385852013年7月2014年5月2015年8月30日項目整體節(jié)奏二期主要節(jié)點完成時間規(guī)劃方案完成2013.4.1建筑方案完成2013.5.1全套施工圖完成2013.7.1景觀施工圖完成2013.8.1室內施工圖完成2013.8.1樁基施工完成2013.9.1正負零時間2013.12.10主體完成時間2014.11.10竣工驗收時間2015.8.30入住時間2015.10.304、開發(fā)節(jié)奏二期進度計劃分期地上面積

（平米）地下面積

（平5、重點關注問題結合項目整體現(xiàn)狀，通過產(chǎn)品調整、景觀園林設計、營銷手段對項目品質進行全面提升，拔高價值與客戶心理預期。項目開發(fā)節(jié)奏與開盤節(jié)奏，對開發(fā)手續(xù)注冊公司變更時間有嚴格的節(jié)點要求。以促進區(qū)域板塊商業(yè)繁榮為由，向塘沽區(qū)政府申請政府將計劃開通杭州道的時間提前，解決目前項目無直達塘沽區(qū)核心區(qū)路網(wǎng)的問題，同時提升項目周邊交通環(huán)境以及一期商業(yè)產(chǎn)品的價值。推動開發(fā)區(qū)政府給予項目開發(fā)區(qū)優(yōu)質幼兒園、小學有優(yōu)先入學權政策。推動塘沽區(qū)政府加強社區(qū)周邊環(huán)境治理，樹立項目的高端形象。5、重點關注問題結合項目整體現(xiàn)狀，通過產(chǎn)品調整、景觀園林設計1.原規(guī)劃方案介紹2.一期示范區(qū)安排二期研發(fā)重點工作4.產(chǎn)品呈現(xiàn)愿景6、項目產(chǎn)品升級及示范區(qū)工作安排1.原規(guī)劃方案介紹6、項目產(chǎn)品升級及示范區(qū)工作安排6.原規(guī)劃方案介紹6-1規(guī)劃總平面圖及主要經(jīng)濟技術指標規(guī)劃總用地面積：109532.3平方米容積率：2.0建筑密度：19.7%土地用途：居住、配套公建建筑面積：≤219064.6平方米(不含地下)，其中居住面積約195226.6平方米，公建面積約23838平方米屬于70/90項目土地現(xiàn)狀：周邊道路已完工，一期商業(yè)外立面已完工；住宅主體結構已完工，保溫層已貼完；會所及變電站結構主體完工。二期打樁已完成。6.原規(guī)劃方案介紹規(guī)劃總用地面積：109532.3平方米6.原規(guī)劃方案介紹6-2分期指標說明6.原規(guī)劃方案介紹6.原規(guī)劃方案介紹6-3-1一期平面戶型6.原規(guī)劃方案介紹6.原規(guī)劃方案介紹6-3-2一期平面戶型6.原規(guī)劃方案介紹6.原規(guī)劃方案介紹6-3-3一期平面戶型6.原規(guī)劃方案介紹6.原規(guī)劃方案介紹6-4商業(yè)平面6.原規(guī)劃方案介紹一期地庫范圍（詳右圖，結構主體已完工）

注：藍色區(qū)域為地庫范圍6.原規(guī)劃方案介紹6-5-1地庫區(qū)域位置一期地庫范圍6.原規(guī)劃方案介紹一期地庫平面圖（詳右圖）

建筑面積：24240平方米人防面積：9922平方米地下停車位：687輛

地庫停車位占地標準：30平米/輛（不含設備用房）

人防區(qū)域停車位占地標準：32平米/輛（不含設備用房）

注：紅色區(qū)域為人防區(qū)域一期地下一層平面圖6.原規(guī)劃方案介紹6-5-2地庫平面圖一期地庫平面圖（詳右圖）一期地下一層平面圖6.原規(guī)劃方案介紹6.原規(guī)劃方案介紹6-6一期原設計立面及現(xiàn)狀6.原規(guī)劃方案介紹外檐：高層住宅外檐為彈性涂料；商業(yè)外檐為石材公共部位精裝修標準：

住宅：大堂3000元/m2，電梯廳、走道1200元/m2景觀：600元/m2（一期示范區(qū)1000元/m2）層高：高層住宅2.9m商業(yè)4.5m/4.2m戶內：住宅配置暖氣片，商業(yè)分戶配置暖氣片、空調（業(yè)主自備）296.原規(guī)劃方案介紹6-7產(chǎn)品配置標準外檐：高層住宅外檐為彈性涂料；商業(yè)外檐為石材296.原規(guī)劃方區(qū)域范圍6.一期示范區(qū)安排6-1-1三月份開放景觀工作重點看房通道現(xiàn)狀景觀意向區(qū)域范圍6.一期示范區(qū)安排看房通道現(xiàn)狀景觀意向6.一期示范區(qū)安排6-1-2三月份開放精裝工作重點6.一期示范區(qū)安排6.一期示范區(qū)安排6-1-4三月份開放精裝工作重點6.一期示范區(qū)安排6.一期示范區(qū)安排6-1-5三月份開放精裝工作重點6.一期示范區(qū)安排6.一期示范區(qū)安排6-1-6三月份開放精裝工作重點6.一期示范區(qū)安排樣板間樓前景觀組團及商業(yè)氛圍呈現(xiàn)6.一期示范區(qū)安排6-2五月份開放工作區(qū)域范圍場地現(xiàn)狀景觀意向樣板間樓前景觀組團及商業(yè)氛圍呈現(xiàn)6.一期示范區(qū)安排區(qū)域范圍場示范區(qū)整體呈現(xiàn)6.一期示范區(qū)安排6-3-1八月份開放景觀工作重點區(qū)域范圍場地現(xiàn)狀景觀意向示范區(qū)整體呈現(xiàn)6.一期示范區(qū)安排區(qū)域范圍場地現(xiàn)狀景觀意向6.一期示范區(qū)安排6-3-2八月份開放精裝工作重點6.一期示范區(qū)安排二期產(chǎn)品戶型根據(jù)項目公司的營銷定位，對二期戶型及建筑風格進行調整6.二期研發(fā)工作重點6-1二期戶型平面圖二期產(chǎn)品戶型根據(jù)項目公司的營銷定位，對二期戶型及建筑風格進行6.項目愿景6-1建筑風格調整意向6.項目愿景6.項目愿景6-2景觀設計意向6.項目愿景6.項目愿景6-3精裝設計公共區(qū)域意向6.項目愿景目錄項目現(xiàn)狀及分析項目操作思路成本及投資分析銷售回款計劃項目成本利潤測算項目現(xiàn)金流量表股東借款、還款計劃及融資情況目錄項目現(xiàn)狀及分析1、銷售回款計劃樓號產(chǎn)品類別銷售回款

（萬元）項目合計2013年2014年2015年2016年355323800001199039698558435一期24/26/27層高層銷售價格119521149912419

銷售面積989515021648734

銷售金額1182635389064373

售出率

51%100%

商鋪銷售價格311563000032400

銷售面積1749290708422

銷售金額544972611028387

售出率

52%100%

車位銷售單價80000

8000080000

銷售個數(shù)687

344343

銷售金額5496

27522744

售出率

50%100%

二期26層高層銷售價格14332

133001436415513銷售面積45212

10086270408086銷售金額64798

114023502718370售出率

22%82%100%17層高層銷售價格15233

142001533616563銷售面積32911

10755149507206銷售金額50134

129882175615390售出率

33%78%100%9層高層銷售價格17930

1744518841銷售面積19878

129766902銷售金額35640

1924116399售出率

65%100%商鋪銷售價格38000

3800038000銷售面積4222

4021201銷售金額16044

129883056售出率

95%100%車位銷售單價100000

8000080000銷售個數(shù)1045

523522銷售金額10450

052305220售出率

0%50%100%項目合計銷售價格1625013494153731644226093銷售面積21866559286779975898722395銷售金額355323800001199039698558435售出率

27%63%90%100%1、銷售回款計劃樓號產(chǎn)品類別銷售回款

（萬元）項目合計2012、洞庭路項目成本利潤測算序

號項目名稱一期二期合計高層住宅商業(yè)地下車庫合計高層住宅商業(yè)地下車庫合計高層住宅商業(yè)地下車庫合計建筑面積（萬m2）10.07621.75572.424014.255910.21250.43433.516711.831920.28862.19005.940728.4194銷售面積（萬m2）9.89511.74922.424014.06839.80000.42223.516711.644319.69512.17145.940727.8072

可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）一土地及大配套費493948877126872219300505271069508549829130325502004752553315012987051275427695004546126400二建造費用401139689102161787033178040466365599487647784696529413840135065516642304441874729584208103627215464669129829（一）前期費用11711571232155814010715121411377147627827314717121292534128277694131163224（二）建安工程費26562628142837491294971492909409222943288404395185534531214336794283927995512243049347324719292301283761（三）市政基礎設施費7737651103418083107517261021079577961087459310109080293447841544610442267310184170319554（四）公用配套設施32432036101067003044270232227458124500216252027854786041312002446790（五）不可預見費14113964167728900617868576574967553190067178154528892350476080059316500三資金成本6416346641112200531746811611331164900102118238074805391171003118650四開發(fā)間接費4948844760

405651101081381600941098801570439300601663

直接成本小計96419540023588412613317804010286144701101869982720151850838401350610464121840991219522722920497683627215469585266541五銷售費用(銷售單方)2282251228398

1882649228223022896

20023262284481228494001794975六管理費用(銷售單方)1511499151265

1251764151148415164

13315481512983151329001193312七財務費用(銷售單方)2662631266465

22030962662606266112

23327182665237266577002095814八營業(yè)稅(銷售單方)675668217603079128311716100728688507214790616859085910004771151891835398615290172220076九土地增值稅(銷售單方)

3766

566579567532221360

604703528856756571426002557101

完全成本合計10961108463260314553334458351115401623471227812032926165110474008140961249314547211617228792260575658037782244711070307819

銷售收入11952118263311565449722675496126711782571536415057338000160442972104501520617706613650268836324867054126841594612778355323

毛利163516181580710158-1178-2855166923484431042238157026629-1037-3646388445221296658419773116787-1094-6501247168706

稅前利潤990980051258964-1178-2855113115910308630243118354997-1037-3646271331594203340044642913961-1094-6501170847504

所得稅248245012812241(294)(714)2833977772756129591249(259)(912)67878985081001116073490(554)(1625)42711876

凈利潤743735038436723-883-21418481193223152268288763748-778-2735203523695152530033482210471-821-4876128135628

——凈利潤率6.22%12.34%-38.95%6.69%15.06%23.36%-26.17%13.38%11.17%14.84%-30.58%10.03%2、洞庭路項目成本利潤測算序

號項目名稱一期二期合計3、洞庭路項目現(xiàn)金流量表項目2012年及以前3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年合計

2014年2015年2016年2017年項目合計期初余額

-

-

189

916

6,359

7,608

11,632

12,456

5,446

15,102

23,007

-

11,986

7,819

-3,835

38,687

-

銷售回款

-

-

-

8,005

11,392

8,077

9,486

7,548

13,315

12,392

9,785

80,000

119,903

96,985

58,435

-

355,323

減：土地款支出

122,357

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

35

-

72

-

122,463

大配套支出

883

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1,534

-

1,519

-

3,937

工程款支出

25,725

538

1,049

18,838

3,059

2,613

2,729

2,233

2,292

3,095

3,500

39,947

28,644

22,987

9,466

2,272

129,829

銷售費用

-

112

112

112

112

112

112

112

112

112

112

1,120

1,679

1,358

818

-

4,975

管理費用

-

112

112

112

112

112

112

112

112

112

112

1,120

1,679

1,358

818

-

4,975

財務費用

6,431

1,049

-

-

1,247

-

-

1,215

-

-

1,021

4,532

2,353

1,149

14,465

營業(yè)稅金及附加

-

-

-

-

452

644

456

536

426

752

700

3,967

7,327

5,480

3,302

-

20,076

土地增值稅

-

-

-

-

160

311

253

350

256

416

361

2,107

3,195

1,800

-

-

7,101

所得稅

-

261

460

721

7,624

3,612

-82

-

11,876

其他凈支出

-

-

-

-項目資金凈流入

-155,396

-1,811

-1,273

-11,057

6,249

4,025

5,824

2,990

9,655

7,905

3,979

26,486

65,833

59,242

42,522

-2,272

35,628

貸款新增

65,000

-

65,000

20,000

-

-

-

-

-

-

-

85,000

30,000

-

180,000

減：

償還貸款

-

-

65,000

-

10,000

-

-

10,000

-

-

15,000

100,000

50,000

30,000

180,000銀承

-

-

-

-

-

-貸款凈流入

65,000

-

-

20,000

-10,000

-

-

-10,000

-

-

-15,000

-15,000

-20,000

-30,000

-

-

-

股東往來投入

90,396

2,000

2,000

-3,500

5,000

-

-5,000

-

-

500

-50,000

-40,896

-0

股東股本投入

-

-

-股東投入

90,396

2,000

2,000

-3,500

5,000

-

-5,000

-

-

-

-

500

-50,000

-40,896

-

-

-0

其中：融創(chuàng)投入

-

30,000

2,000

8,000

15,000

10,000

5,000

10,000

10,000

90,000

90,000當期現(xiàn)金凈流量

-

189

727

5,443

1,249

4,025

824

-7,010

9,655

7,905

-11,021

11,986

-4,167

-11,654

42,522

-2,272

35,628期末余額

-

189

916

6,359

7,608

11,632

12,456

5,446

15,102

23,007

11,986

11,986

7,819

-3,835

38,687

36,416

35,628

減：貸款資本金

-

-

-還貸保證金

-

-

-銀行指定用途

-

5,854

7,041

7,716

11,134

4,081

9,334

11,244

11,362

11,362

6,584

-其他

-

-

-可動用資金余額

-

189

916

505

567

3,916

1,322

1,365

5,768

11,762

624

624

1,235

-3,835

38,687

36,416

35,6283、洞庭路項目現(xiàn)金流量表項目2012年及以前3月4月5月6月4、股東借款及還款安排:2013年需公司支持資金9億元，用于支付老股東前期投入資金及溢價，合計10.6億元2014年償還公司借款5億元2015年償還公司借款4億元融資情況：2013年新增貸款8.5億，還貸10億2014年新增貸款3億，還貸5億2015年還貸3億4、股東借款及還款安排:謝謝謝謝碧海明珠項目啟動會報告2013年2月碧海明珠項目啟動會報告2013年2月目錄項目現(xiàn)狀及分析項目操作思路成本及投資分析地塊區(qū)位項目現(xiàn)狀市場環(huán)境分析公司現(xiàn)狀目錄項目現(xiàn)狀及分析地塊區(qū)位1、地塊區(qū)位第二大街第三大街于家堡響螺灣津濱輕軌泰達站泰達MSD華納高爾夫洞庭路位于濱海新區(qū)核心區(qū)，塘沽區(qū)與開發(fā)區(qū)的交接處，洞庭路和第二大街的交口。地塊權屬上雖屬于塘沽區(qū)，但已經(jīng)和開發(fā)區(qū)生活配套完全融合。①項目位置1、地塊區(qū)位第二大街第三大街于響津濱輕軌泰達站泰達MSD華納杭州道建材道洞庭路第一大街第二大街黃海路毗鄰開發(fā)區(qū)分界線洞庭路；區(qū)域道路通達性強；西側京山鐵路切斷與塘沽城區(qū)直達路網(wǎng)；規(guī)劃廣州道規(guī)劃杭州道建材道第三大街第二大街第一大街洞庭路黃海路津濱高速=津塘四號線本案京山鐵路規(guī)劃路1、地塊區(qū)位二期弘澤城一期②四至和交通杭州道建材道洞庭路第一大街第二大街黃海路毗鄰開發(fā)區(qū)分界線洞庭用地性質：居住用地總用地面積：109532.3平方米容積率：不大于2.0總建筑面積：285487.6平方米；項目分兩期開發(fā)地上總建筑面積：219064.6平方米（住宅195226.6+商業(yè)23838）居住2023戶建筑密度：不大于16%綠化率：不小于35%建筑退線四側均為8米建筑限高:24米<高度<100米滿足90/70的規(guī)定商業(yè)建面占總建面比例不大于10%停車位：住宅1:1，商業(yè)百平米1輛①項目用地概況及規(guī)劃要點：2.項目現(xiàn)狀用地性質：居住用地①項目用地概況及規(guī)劃要點：2.項目現(xiàn)狀②項目產(chǎn)品分析與工程進度：地上建筑面積219064.6㎡（由11棟高層和10棟小高層以及2~3層沿街商鋪組成）地下建筑面積66306㎡（為車庫和設備用房）項目分期建設與工程進度：項目分兩期建設

其中一期7棟高層及1棟配套已經(jīng)主體封頂，3棟商業(yè)外部施工完成；二期建筑方案審批完成，工規(guī)證申報過程中，樁基施工完成；一二期均未開盤項目位于洞庭路杭州道交口為住宅用地，

用地面積109532.3㎡總建筑面積285370.6㎡

容積率為2.02.項目現(xiàn)狀②項目產(chǎn)品分析與工程進度：項目位于洞庭路杭州道交口2.項目現(xiàn)3、市場環(huán)境分析塘沽區(qū)市場供求關系較差，庫存壓力較大，可售面積為1825217.72㎡，可售套數(shù)為17078套，住宅項目成交均價8773元/㎡本案周邊兩個項目因產(chǎn)品品質差，加之市場調控和自身操作水平問題，售價偏低?？蛻粽J可該區(qū)域，2010年弘澤城遠離鐵道位置，曾經(jīng)實現(xiàn)價格12900，當年銷售5.4億元。2011年受調控影響，售價下調至10300，當年銷售額2.5億元。2012年弘澤資金出現(xiàn)問題、項目延期入住，工抵房和靠近鐵路產(chǎn)品的入市，售價下調至93003、市場環(huán)境分析①資金支付情況：原股東共支付土地款12.3億，工程款2.57億，貸款利息0.64億，其中原股東自有資金支付9億，銀行貸款支付6.5億。②營銷現(xiàn)狀：現(xiàn)案名與項目形象在市場中形成傳播，項目線上推廣動作有限，在濱海立交橋和洞庭路和二大街交口處各有一處兩面高炮立柱，口徑為耀世開盤；沿杭州道兩側有項目圍擋畫面發(fā)布。線下已出街銷售物料戶型圖，銷售人員已向客戶釋放產(chǎn)品、戶型等信息，項目形象需要通過營銷手段重新包裝，植入融創(chuàng)風格，重新樹立項目的市場印象。4.碧海明珠項目公司現(xiàn)狀①資金支付情況：4.碧海明珠項目公司現(xiàn)狀目錄項目現(xiàn)狀及分析項目操作思路成本及投資分析交易方案項目定位項目操作思路開發(fā)節(jié)奏重點關注問題項目產(chǎn)品升級及示范區(qū)工作安排目錄項目現(xiàn)狀及分析1、交易方案方案一：收購100%股權可在合同中對收購界面進行約定，同時用余款對遺留問題進行約定。方案二：在建工程轉讓

涉及承擔5.65%營業(yè)稅和3%的契稅，營業(yè)稅可在后期銷售過程中抵扣。1、交易方案方案一：收購100%股權2、項目定位市場定位：跳脫出區(qū)域板塊的市場領導者補缺者領導者挑戰(zhàn)者規(guī)劃位置有優(yōu)勢規(guī)模項目品牌發(fā)展商做超級競爭者產(chǎn)品有實力戶型配比無差異化結果條件尋找市場缺乏產(chǎn)品有潛在客戶群項目規(guī)模中等擁有稀缺資源細分市場建立新價值體系通常高質高價戶型配比差異化市場快速消化戶型配比差異化競爭重塑價值體系2、項目定位市場定位：跳脫出區(qū)域板塊的市場領導者補缺者領導者2、項目定位優(yōu)勢：項目地段具備優(yōu)勢，配套條件良好，交通便利項目可同時吸納塘沽區(qū)和開發(fā)區(qū)的客戶通過專業(yè)團隊的操作、產(chǎn)品調整、和品牌優(yōu)勢，樹立高端精品產(chǎn)品氣質，跳脫出市場劣勢：塘沽區(qū)市場供求關系較差，庫存壓力較大，可售面積為1825217.72㎡，可售套數(shù)為17078套，住宅項目成交均價8773元/㎡非傳統(tǒng)高檔居住區(qū)域，區(qū)域現(xiàn)狀認知度較低，與老塘沽區(qū)無直達路網(wǎng)，區(qū)域銜接的連貫性差

產(chǎn)品定位：城市央心、高品質的宜居社區(qū)2、項目定位優(yōu)勢：2、項目定位產(chǎn)品緣客戶：較強的資源占有欲、重品質、追求精品、認同價格塘沽區(qū)客戶：屬塘沽區(qū)的中高端客戶，地域情結濃厚，外宣意識強，需要身份感的認同開發(fā)區(qū)客戶：開發(fā)區(qū)的外溢客戶，企事業(yè)單位白領、藍領，新塘沽人客戶定位：塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)首改及再改型客戶2、項目定位產(chǎn)品緣客戶：較強的資源占有欲、重品質、追求精品、3、項目操作思路①整體操作思路概述：（1）項目位于濱海央心，是開發(fā)商認可的好地段，但市場對區(qū)域板塊熱度未達峰值，存在實現(xiàn)溢價的機會點，為實現(xiàn)整體利潤預留了充分的空間。（2）一期整體操作思路：由于項目一期主體已完工，產(chǎn)品可調整空間已有限，因此一期主要以實現(xiàn)資金平衡為主，一期高層產(chǎn)品確保投入產(chǎn)出平衡，一期商業(yè)產(chǎn)品實現(xiàn)盈利。（3）二期整體操作思路：現(xiàn)有規(guī)劃樓座位置不變，調整單體、平面及拉大產(chǎn)品戶型面積；二期操作進度上達到2013年四證齊全，實現(xiàn)在建工程抵押貸款，二期將成為項目銷售利潤實現(xiàn)的關鍵點。（4）在一期實現(xiàn)現(xiàn)金流的基礎上，拉長項目二期產(chǎn)品銷售周期，充分實現(xiàn)既定利潤與回款，項目總貨值：35.5億元，按年度實現(xiàn)銷售回款：2013年8億元——2014年12億元——2015年9.7億元——2016年5.8億元。

（5）管理界面：進場后，快速推進鴻發(fā)團隊與融創(chuàng)團隊的無縫融合，實現(xiàn)資源共享；圍繞銷售回款的核心，在風格上融創(chuàng)化，更有利于借助融創(chuàng)的品牌力完成迅速銷售、快速回款。3、項目操作思路①整體操作思路概述：3、項目操作思路②一期具體操作思路：（1）盡早開盤進行銷售回款，快速變現(xiàn)，一期首開低價引爆市場，快速跑量，快速實現(xiàn)資金平衡。（2）一期整體開發(fā)計劃實現(xiàn)：2012年3月底樣板間開放、5月景觀示范區(qū)呈現(xiàn)開盤、8月會所及售樓處開放投入使用，2014年5月底實現(xiàn)入住。（3）對一期產(chǎn)品的景觀園林、建筑立面小區(qū)入口（洞庭路）進行調整，全面超出區(qū)域內項目，提升項目品質。（4）結合項目開發(fā)計劃與開盤的時間節(jié)點要求，打造戶型樣板間與景觀樣板示范區(qū)。（5）打造公共部位精裝示范區(qū)。（6）通過對一期產(chǎn)品銷售價格的制定與銷售回款預期，一期以商業(yè)產(chǎn)品為主要賺取利潤的產(chǎn)品。3、項目操作思路3、項目操作思路③二期具體操作思路：（1）二期整體開發(fā)計劃實現(xiàn)：2013年7月完成施工圖、開工、2013年實現(xiàn)四證齊全并辦理貸款、2015年10月毛坯入住。（2）現(xiàn)有規(guī)劃樓座位置不變，調整單體、平面及產(chǎn)品戶型，9層產(chǎn)品調整方向為一躍二、頂層躍層，17層產(chǎn)品調整方向為端戶4室大戶型，來實現(xiàn)二期產(chǎn)品品質的全面升級。（3）以二期產(chǎn)品品質的升級為基礎，實現(xiàn)二期產(chǎn)品銷售價格快速溢價，拉長二期產(chǎn)品的銷售周期，以保證整盤利潤的實現(xiàn)。（4）辦理開發(fā)貸款或在建工程抵押貸款，實現(xiàn)現(xiàn)金流。3、項目操作思路4、開發(fā)節(jié)奏二期進度計劃分期地上面積

（平米）地下面積

（平米）開工時間開盤時間竣工時間一期116224.627721已開工2013年5月2014年4月二期102840385852013年7月2014年5月2015年8月30日項目整體節(jié)奏二期主要節(jié)點完成時間規(guī)劃方案完成2013.4.1建筑方案完成2013.5.1全套施工圖完成2013.7.1景觀施工圖完成2013.8.1室內施工圖完成2013.8.1樁基施工完成2013.9.1正負零時間2013.12.10主體完成時間2014.11.10竣工驗收時間2015.8.30入住時間2015.10.304、開發(fā)節(jié)奏二期進度計劃分期地上面積

（平米）地下面積

（平5、重點關注問題結合項目整體現(xiàn)狀，通過產(chǎn)品調整、景觀園林設計、營銷手段對項目品質進行全面提升，拔高價值與客戶心理預期。項目開發(fā)節(jié)奏與開盤節(jié)奏，對開發(fā)手續(xù)注冊公司變更時間有嚴格的節(jié)點要求。以促進區(qū)域板塊商業(yè)繁榮為由，向塘沽區(qū)政府申請政府將計劃開通杭州道的時間提前，解決目前項目無直達塘沽區(qū)核心區(qū)路網(wǎng)的問題，同時提升項目周邊交通環(huán)境以及一期商業(yè)產(chǎn)品的價值。推動開發(fā)區(qū)政府給予項目開發(fā)區(qū)優(yōu)質幼兒園、小學有優(yōu)先入學權政策。推動塘沽區(qū)政府加強社區(qū)周邊環(huán)境治理，樹立項目的高端形象。5、重點關注問題結合項目整體現(xiàn)狀，通過產(chǎn)品調整、景觀園林設計1.原規(guī)劃方案介紹2.一期示范區(qū)安排二期研發(fā)重點工作4.產(chǎn)品呈現(xiàn)愿景6、項目產(chǎn)品升級及示范區(qū)工作安排1.原規(guī)劃方案介紹6、項目產(chǎn)品升級及示范區(qū)工作安排6.原規(guī)劃方案介紹6-1規(guī)劃總平面圖及主要經(jīng)濟技術指標規(guī)劃總用地面積：109532.3平方米容積率：2.0建筑密度：19.7%土地用途：居住、配套公建建筑面積：≤219064.6平方米(不含地下)，其中居住面積約195226.6平方米，公建面積約23838平方米屬于70/90項目土地現(xiàn)狀：周邊道路已完工，一期商業(yè)外立面已完工；住宅主體結構已完工，保溫層已貼完；會所及變電站結構主體完工。二期打樁已完成。6.原規(guī)劃方案介紹規(guī)劃總用地面積：109532.3平方米6.原規(guī)劃方案介紹6-2分期指標說明6.原規(guī)劃方案介紹6.原規(guī)劃方案介紹6-3-1一期平面戶型6.原規(guī)劃方案介紹6.原規(guī)劃方案介紹6-3-2一期平面戶型6.原規(guī)劃方案介紹6.原規(guī)劃方案介紹6-3-3一期平面戶型6.原規(guī)劃方案介紹6.原規(guī)劃方案介紹6-4商業(yè)平面6.原規(guī)劃方案介紹一期地庫范圍（詳右圖，結構主體已完工）

注：藍色區(qū)域為地庫范圍6.原規(guī)劃方案介紹6-5-1地庫區(qū)域位置一期地庫范圍6.原規(guī)劃方案介紹一期地庫平面圖（詳右圖）

建筑面積：24240平方米人防面積：9922平方米地下停車位：687輛

地庫停車位占地標準：30平米/輛（不含設備用房）

人防區(qū)域停車位占地標準：32平米/輛（不含設備用房）

注：紅色區(qū)域為人防區(qū)域一期地下一層平面圖6.原規(guī)劃方案介紹6-5-2地庫平面圖一期地庫平面圖（詳右圖）一期地下一層平面圖6.原規(guī)劃方案介紹6.原規(guī)劃方案介紹6-6一期原設計立面及現(xiàn)狀6.原規(guī)劃方案介紹外檐：高層住宅外檐為彈性涂料；商業(yè)外檐為石材公共部位精裝修標準：

住宅：大堂3000元/m2，電梯廳、走道1200元/m2景觀：600元/m2（一期示范區(qū)1000元/m2）層高：高層住宅2.9m商業(yè)4.5m/4.2m戶內：住宅配置暖氣片，商業(yè)分戶配置暖氣片、空調（業(yè)主自備）766.原規(guī)劃方案介紹6-7產(chǎn)品配置標準外檐：高層住宅外檐為彈性涂料；商業(yè)外檐為石材296.原規(guī)劃方區(qū)域范圍6.一期示范區(qū)安排6-1-1三月份開放景觀工作重點看房通道現(xiàn)狀景觀意向區(qū)域范圍6.一期示范區(qū)安排看房通道現(xiàn)狀景觀意向6.一期示范區(qū)安排6-1-2三月份開放精裝工作重點6.一期示范區(qū)安排6.一期示范區(qū)安排6-1-4三月份開放精裝工作重點6.一期示范區(qū)安排6.一期示范區(qū)安排6-1-5三月份開放精裝工作重點6.一期示范區(qū)安排6.一期示范區(qū)安排6-1-6三月份開放精裝工作重點6.一期示范區(qū)安排樣板間樓前景觀組團及商業(yè)氛圍呈現(xiàn)6.一期示范區(qū)安排6-2五月份開放工作區(qū)域范圍場地現(xiàn)狀景觀意向樣板間樓前景觀組團及商業(yè)氛圍呈現(xiàn)6.一期示范區(qū)安排區(qū)域范圍場示范區(qū)整體呈現(xiàn)6.一期示范區(qū)安排6-3-1八月份開放景觀工作重點區(qū)域范圍場地現(xiàn)狀景觀意向示范區(qū)整體呈現(xiàn)6.一期示范區(qū)安排區(qū)域范圍場地現(xiàn)狀景觀意向6.一期示范區(qū)安排6-3-2八月份開放精裝工作重點6.一期示范區(qū)安排二期產(chǎn)品戶型根據(jù)項目公司的營銷定位，對二期戶型及建筑風格進行調整6.二期研發(fā)工作重點6-1二期戶型平面圖二期產(chǎn)品戶型根據(jù)項目公司的營銷定位，對二期戶型及建筑風格進行6.項目愿景6-1建筑風格調整意向6.項目愿景6.項目愿景6-2景觀設計意向6.項目愿景6.項目愿景6-3精裝設計公共區(qū)域意向6.項目愿景目錄項目現(xiàn)狀及分析項目操作思路成本及投資分析銷售回款計劃項目成本利潤測算項目現(xiàn)金流量表股東借款、還款計劃及融資情況目錄項目現(xiàn)狀及分析1、銷售回款計劃樓號產(chǎn)品類別銷售回款

（萬元）項目合計2013年2014年2015年2016年355323800001199039698558435一期24/26/27層高層銷售價格119521149912419

銷售面積989515021648734

銷售金額1182635389064373

售出率

51%100%

商鋪銷售價格311563000032400

銷售面積1749290708422

銷售金額544972611028387

售出率

52%100%

車位銷售單價80000

8000080000

銷售個數(shù)687

344343

銷售金額5496

27522744

售出率

50%100%

二期26層高層銷售價格14332

133001436415513銷售面積45212

10086270408086銷售金額64798

114023502718370售出率

22%82%100%17層高層銷售價格15233

142001533616563銷售面積32911

10755149507206銷售金額50134

129882175615390售出率

33%78%100%9層高層銷售價格17930

1744518841銷售面積19878

129766902銷售金額35640

1924116399售出率

65%100%商鋪銷售價格38000

3800038000銷售面積4222

4021201銷售金額16044

129883056售出率

95%100%車位銷售單價100000

8000080000銷售個數(shù)1045

523522銷售金額10450

052305220售出率

0%50%100%項目合計銷售價格1625013494153731644226093銷售面積21866559286779975898722395銷售金額355323800001199039698558435售出率

27%63%90%100%1、銷售回款計劃樓號產(chǎn)品類別銷售回款

（萬元）項目合計2012、洞庭路項目成本利潤測算序

號項目名稱一期二期合計高層住宅商業(yè)地下車庫合計高層住宅商業(yè)地下車庫合計高層住宅商業(yè)地下車庫合計建筑面積（萬m2）10.07621.75572.424014.255910.21250.43433.516711.831920.28862.19005.940728.4194銷售面積（萬m2）9.89511.74922.424014.06839.80000.42223.516711.644319.69512.17145.940727.8072

可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）可售單方

（元/m2）總投資

（萬元）一土地及大配套費493948877126872219300505271069508549829130325502004752553315012987051275427695004546126400二建造費用401139689102161787033178040466365599487647784696529413840135065516642304441874729584208103627215464669129829（一）前期費用11711571232155814010715121411377147627827314717121292534128277694131163224（二）建安工程費26562628142837491294971492909409222943288404395185534531214336794283927995512243049347324719292301283761（三）市政基礎設施費7737651103418083107517261021079577961087459310109080293447841544610442267310184170319554（四）公用配套設施32432036101067003044270232227458124500216252027854786041312002446790（五）不可預見費14113964167728900617868576574967553190067178154528892350476080059316500三資金成本6416346641112200531746811611331164900102118238074805391171003118650四開發(fā)間接費4948844760

405651101081381600941098801570439300601663

直接成本小計96419540023588412613317804010286144701101869982720151850838401350610464121840991219522722920497683627215469585266541五銷售費用(銷售單方)2282251228398

1882649228223022896

20023262284481228494001794975六管理費用(銷售單方)1511499151265

1251764151148415164

13315481512983151329001193312七財務費用(銷售單方)2662631266465

22030962662606266112

23327182665237266577002095814八營業(yè)稅(銷售單方)675668217603079128311716100728688507214790616859085910004771151891835398615290172220076九土地增值稅(銷售單方)

3766

566579567532221360

604703528856756571426002557101