房地產(chǎn)價(jià)格策略概述

房地產(chǎn)價(jià)格制定目錄一、房地產(chǎn)定價(jià)方法二、房地產(chǎn)定價(jià)策略三、項(xiàng)目整體價(jià)格制定四、項(xiàng)目各樓棟價(jià)格制定五、價(jià)格表詳細(xì)制作一、房地產(chǎn)定價(jià)方法方法分類成本加成定價(jià)法：將產(chǎn)品的成本(含稅金)加上預(yù)期利潤即為房地產(chǎn)價(jià)格。競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法：競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度來定價(jià)。加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法：根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價(jià)增減比例。顧客感受定價(jià)法:依顧客感受而定價(jià)。二、房地產(chǎn)定價(jià)策略價(jià)格折扣與折讓策略現(xiàn)金折扣：購買者如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn),公司則給予現(xiàn)金折扣。數(shù)量折扣：顧客大量購買時(shí),則予以價(jià)格上的優(yōu)待。單一價(jià)格與變動(dòng)價(jià)格策略單一價(jià)格：無論誰來購買都是同樣價(jià)格。若有折扣、優(yōu)惠、贈(zèng)品,則對(duì)每一顧客皆一視同仁。變動(dòng)價(jià)格：對(duì)每一顧客的成交價(jià)皆有所差異。特價(jià)品定價(jià)策略：使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價(jià)的姿態(tài)出現(xiàn),來吸引消費(fèi)者購買。所謂“特價(jià)品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶,如廣告中常見的所謂“起價(jià)”××元或者根據(jù)特殊產(chǎn)品或時(shí)間內(nèi)規(guī)定的價(jià)格。心理定價(jià)策略：根據(jù)心理學(xué)家對(duì)消費(fèi)者購買心理之研究調(diào)查,同一件產(chǎn)品當(dāng)標(biāo)價(jià)49元時(shí),不但銷量遠(yuǎn)大于標(biāo)價(jià)50元的產(chǎn)品,甚至還比標(biāo)價(jià)48元的銷路還要好。這種策略也能用于房地產(chǎn)定價(jià)。現(xiàn)代心理定價(jià)還有其他一些新的表現(xiàn),如吉祥數(shù)字、吉祥門牌號(hào)定價(jià)策略,像每平方米19888元這類定價(jià)。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略：價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基本策略,但在房地產(chǎn)營銷中,也有在競(jìng)爭(zhēng)中突破價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)而自主定價(jià)的策略,如在相鄰?fù)瑱n次的項(xiàng)目中,一方不通過價(jià)格調(diào)整,而通過提供比競(jìng)爭(zhēng)者更優(yōu)惠的其他條件來競(jìng)爭(zhēng)的情況,如提供良好的后期物業(yè)管理、較低的物業(yè)管理費(fèi)等來吸引顧客。三、項(xiàng)目目整體定定價(jià)方法法常用定價(jià)價(jià)法:競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格格定價(jià)法法市場(chǎng)對(duì)比比項(xiàng)目的的選擇說說明：由由于房地地產(chǎn)產(chǎn)品品所獨(dú)具具的地域域性特點(diǎn)點(diǎn)，在選選取價(jià)格格比對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)，，第一原原則為選選擇同區(qū)區(qū)同質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目，但但某些項(xiàng)項(xiàng)目所具具有的特特殊性，，應(yīng)在更更大范圍圍內(nèi)尋找找價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿進(jìn)行行補(bǔ)充比比對(duì)才能能使結(jié)果果更趨于于客觀，，市場(chǎng)比對(duì)對(duì)項(xiàng)目選選擇同區(qū)同質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目不同區(qū)同同質(zhì)項(xiàng)目目權(quán)重影響響原則影響度越越大，權(quán)權(quán)重越大大決定影響響度的依依據(jù)：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系、客群群的相似似度、項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品的相似似度等………確定市場(chǎng)場(chǎng)比價(jià)體體系—舉舉例說明明項(xiàng)目權(quán)重分配表項(xiàng)目權(quán)重備注A40%同區(qū)同質(zhì)B20%不同區(qū)同質(zhì)C20%不同區(qū)同質(zhì)D10%同區(qū)不同質(zhì)F10%同區(qū)不同質(zhì)合計(jì)100％/項(xiàng)目權(quán)重重比例確確定確定市場(chǎng)場(chǎng)比價(jià)體體系比價(jià)體系系六大影影響因素素權(quán)重確確定地段價(jià)值值37％樓體素質(zhì)質(zhì)34％環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)6％開發(fā)品牌牌8％物業(yè)品牌牌8％工程風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)7％100%市場(chǎng)比較較打分法法說明打分取值值區(qū)間：：-5～～5打分方式式：打本本項(xiàng)目得得分分值還原原：最終終得分需需要進(jìn)行行還原，，即以匯匯總分值值除以取取值區(qū)間間10地段價(jià)值值37%影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE大項(xiàng)細(xì)項(xiàng)比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分環(huán)境21％升值前瞻6%318-2-12-2-1221216居住成熟度5%15-3-15-3-15-1-500景觀價(jià)值5%-2-1015210315210噪音影響3%-4-12261326-2-6樓盤昭示性2%36-3-6-1-2-2-424交通９％路網(wǎng)交通6%424-1-6-1-600212地鐵站口3%1341241251539配套８％小區(qū)自有配套4%26-1-3-3-9-1-313社區(qū)外配套4%28-3-12-3-1214-1-4合計(jì)37%48-31-314038樓體素質(zhì)質(zhì)34%影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE大項(xiàng)細(xì)項(xiàng)打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分規(guī)模8％占地及總面積3%26-1-3-3-9-2-6-2-6容積率3%26412261339車位比2%00-2-4-3-600-2-4設(shè)計(jì)9%主力戶型3%1326-1-339-2-6層高2%00-2-4-3-600-1-2幾梯幾戶2%2448240024實(shí)用率2%00-1-224-2-4-4-8形象6％外觀形象4%-2-8-1-4-3-1200-2-8公共裝修2%-2-4-1-2-2-400-4-8會(huì)所3%面積及功能設(shè)施3%13-2-6-3-900-4-12設(shè)備8％設(shè)備智能化2%0000000000電梯1%-2-200000011供暖及制冷2%-2-4121212-2-4高科技技術(shù)應(yīng)用3%515515515515515合計(jì)34%1918-1819-27環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)6%影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分綠化率３%-4-12393913-3-9設(shè)計(jì)方案2%-2-4120024-4-8設(shè)計(jì)公司1%-2-200-2-200-2-2合計(jì)6%-181177-19開發(fā)品牌牌8%影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分開發(fā)商5%-3-15-1-5-1-5-1-5-2承建商3%-1-300-1-3-1-32合計(jì)8%-18-5-8-8物業(yè)管理理8%影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分物業(yè)公司品牌5%-3-15-3-1500-2-10-3-15物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3%-1-3-2-626-2-639合計(jì)8%-18-216-16-6工程風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)7%影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分現(xiàn)有工程形象3%-2-6-3-93900-4-12入住時(shí)間4%-4-16-3-12-1-4-3-12-5-20合計(jì)7%-22-215-12-32比較打分分體系匯匯總表六大影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE比例得分得分得分得分得分地理位置37%48-31-314038樓體素質(zhì)34%1918-1819-27環(huán)境設(shè)計(jì)6%-181177-19開發(fā)質(zhì)量8%-18-5-8-8-4物業(yè)管理8%-18-216-16-6工程風(fēng)險(xiǎn)7%-22-215-12-32合計(jì)100％-9-49-3928-50分值還原-0.9％-4.9％-3.9％2.8％-5.0％項(xiàng)目對(duì)比比價(jià)格的的確定分項(xiàng)項(xiàng)目ABCDE項(xiàng)目均價(jià)1600017500145001600017000精裝標(biāo)準(zhǔn)35002000200025004500實(shí)際折扣97折97折97折97折97折折扣后均價(jià)1552016975140651552016490精裝7折后價(jià)格24501400140017503150最終比準(zhǔn)價(jià)格1307015575126651377013340匯總比較較打分體體系得出出比對(duì)價(jià)價(jià)格分項(xiàng)項(xiàng)目ABCDE各項(xiàng)目最終比準(zhǔn)均價(jià)1307015575126651377013340本項(xiàng)目對(duì)比得分99.1％95.1％96.1％102.8％95.0％本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格1295214812121711415612673比對(duì)項(xiàng)目比準(zhǔn)權(quán)重40%20%20%10%10%權(quán)重后本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)51812962243414161267本項(xiàng)目加價(jià)平均合計(jì)13260四、項(xiàng)目目各樓棟棟價(jià)格制制定常用定價(jià)價(jià)法加權(quán)點(diǎn)數(shù)數(shù)定價(jià)法法：?jiǎn)蝺r(jià)形成成=基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)+平平層差+層差權(quán)重跳差平層差：：按照戶戶型的不不同性質(zhì)質(zhì)進(jìn)行制制定，如如景觀、、噪音、、面積、戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)、采光光、通風(fēng)風(fēng)等綜合合考量各各戶型的的差價(jià)樓層差:根根據(jù)樓樓層的區(qū)區(qū)域定價(jià)價(jià)，如1-9層層層差可可設(shè)置為為100元元，9-18層層設(shè)置為為50元元，18層以上上可設(shè)置置為30元。特殊層差差：凡遇遇到首層層、頂層層或帶數(shù)數(shù)字4、、13等等特殊樓樓層需要單獨(dú)獨(dú)定價(jià)常用定價(jià)價(jià)法客戶意向向戶型參參考五、價(jià)格格表詳細(xì)細(xì)制作價(jià)格表搭搭建框架架1單元房號(hào)建筑面積單價(jià)總價(jià)房號(hào)建筑面積單價(jià)總價(jià)2（南北向2居）1（南北向2居）1402140113021301120212011102110110021001902901802801702701602601502501402401302301202201102101常用公示示運(yùn)用$符號(hào)：：表示絕絕對(duì)引用用：表示求求和函數(shù)數(shù)：四舍五五入，常常用格式式（)。。：取整數(shù)數(shù)，進(jìn)一一位。:取取整數(shù)，，退一位位。價(jià)格表制制作技巧巧過程文件件命名不不規(guī)范頂層送閣閣樓,首首層送地地下室或或小院等等特殊資資源單位位漏加價(jià)價(jià)特殊戶型型調(diào)價(jià)省略了面面積的小小數(shù)點(diǎn)易犯錯(cuò)誤誤羅列——完，謝謝謝大家——謝謝謝12月月-2201:54:1701:5401:5412月月-2212月月-2201:5401:5401:54:1712月-2212月-2201:54:172022/12/241:54:179、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:54:1801:54:1801:5412/24/20221:54:18AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2201:54:1801:54Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。01:54:1801:54:1801:54Saturday,December24,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2201:54:1801:54:18December24,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。24十十二月20221:54:18上午午01:54:1812月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月221:54上上午午12月月-2201:54December24,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/241:54:1801:54:1824December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。1:54:18上上午1:54上上午午01:54:1812月月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。01:54:1801:54:1801:5412/24/20221:54:18AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2201:54:1801:54Dec-2224-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。01:54:1801:54:1801:54Saturday,December24,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2201:54:1801:54:18December24,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。24十十二二月20221:54:18上上午01:54:1812月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月221:54上上午午12月月-2201:54December24,202216、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/241:54:1801:54:1824December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。1:54:18上午午1:54上午午01:54:1812月-229、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出的的人談話話。01:54:1801:54:1801:5412/24/20221:54:18AM11、越是沒沒有本領(lǐng)領(lǐng)的就越越加自命命不凡