房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新暨土地增值稅納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與

商業(yè)模式創(chuàng)新

暨土地增值稅納稅籌劃章從大研討主題管理環(huán)境的變化及房地產(chǎn)企業(yè)的應對策略房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的改變房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路及其發(fā)展過程中存在的問題房地產(chǎn)企業(yè)成功的關鍵房地產(chǎn)企業(yè)管理精髓房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新五要訣土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務操作土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作實例

人，詩意的棲居。

——馬丁·海德格爾管理環(huán)境的變化及房地產(chǎn)企業(yè)

應對策略國際上進入3C時代國內(nèi)走市場經(jīng)濟道路與建設法制國家房地產(chǎn)企業(yè)應對策略中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的趨勢及其展望國際上進入3C時代變化（Change）顧客（Customer）競爭（Competition）變化（Change）信息技術、自動化技術以及互聯(lián)網(wǎng)技術極大地改變著企業(yè)存在及活動的方式計算機集成制造技術（CIM）的發(fā)展導致了規(guī)?；ㄖ粕a(chǎn)方式（Mass-customization）的出現(xiàn)，使得規(guī)模經(jīng)濟的要求與多樣化的要求得以同時實現(xiàn)變化（Change）電子、通訊、能源、材料、生物、航天等領域技術的突破將帶來生產(chǎn)力的飛躍，也必將對企業(yè)、社會經(jīng)濟活動以及其他各方面造成巨大沖擊全球化的影響人類環(huán)境意識的普遍高漲知識經(jīng)濟的影響老齡化時代的到來：2035年老人占人口的比重將高達15%工業(yè)經(jīng)濟與知識經(jīng)濟的比較世界經(jīng)濟發(fā)展階段表工

業(yè)

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需急

供急顧客（（Customer）整個世世界進進入供供過于于求的的時代代主導權權捏在在顧客客的手手中你伺候候不好好顧客客無關關緊要要，別別人會會競爭（（Competition））競爭者者不再再受國國界之之限。。新的的競爭爭者可可能會會在任任何時時刻，，在世世界上上任何何地點點突然然出現(xiàn)現(xiàn)如果組組織要要想取取得長長期的的成功功，管管理者者必須須從全全球的的角度度考慮慮問題題國內(nèi)走走市場場經(jīng)濟濟道路路與建建設法法制國國家市場經(jīng)經(jīng)濟道道路：：國家家調節(jié)節(jié)宏觀觀經(jīng)濟濟的方方式方方法發(fā)發(fā)生深深刻變變化建設法法制國國家：：游戲戲規(guī)則則意識識的培培養(yǎng)與與建立立房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)應對對策略略快速(Fast)靈活(Flexible)持續(xù)改改進(Improvement)勇于創(chuàng)創(chuàng)新(Innovation)中國房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展變化化的趨趨勢及及其展展望政府宏宏觀調調控的的力度度有可可能進進一步步加大大地區(qū)之之間的的不平平衡依依然存存在，，部分分地區(qū)區(qū)已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)泡沫沫保障性性住房房將是是房地地產(chǎn)企企業(yè)競競爭地地在規(guī)模模經(jīng)濟濟要求求下,資本本的力力量將將越發(fā)發(fā)重要要消費者者需求求的多多樣化化與個個性化化導致致營銷銷面臨臨全新新挑戰(zhàn)戰(zhàn)萬科的的持續(xù)續(xù)融資資之路路萬科土土地儲儲備增增長情情況2007年年典型型房地地產(chǎn)上上市公公司土土地儲儲備量量對比比房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理理重心心的改改變從正確確地做做事到到做正正確的的事效率與與效果果的平平衡房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理理重心心的變變化正確地地做事事做正確確的事事房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理理重心心的變變化效率效果+房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)走過過的發(fā)發(fā)展道道路及及其發(fā)發(fā)展展過程程中存存在的的問題題房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)走過過的發(fā)發(fā)展道道路房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展展過程程中存存在的的問題題房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)走過過的發(fā)發(fā)展道道路惡性債債權融融資，，追求求快速速發(fā)展展———無數(shù)數(shù)企業(yè)業(yè)因此此輝煌煌，因因此衰衰落原始積積累，，自給給自足足———無發(fā)發(fā)展，，一直直在求求生存存股權融融資、、資源源整合合———加深深了對對資本本、市市場、、技術術的理理解房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展展過程程中存存在的的問題題木桶效效應———資資本、、管理理、技技術、、人才才、市市場開開拓等等任何何一個個企業(yè)業(yè)最短短處，，決定定了企企業(yè)發(fā)發(fā)展的的最大大規(guī)模模占有資資源，，不是是利用用資源源———對資資本理理解不不深，，利用用不夠夠，發(fā)發(fā)展資資源短短缺。。無論論是““自給給自足足，緩緩慢積積累””或““追求求借錢錢發(fā)展展”都都是對對現(xiàn)代代企業(yè)業(yè)發(fā)展展和資資本的的一種種片面面理解解房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展展過程程中存存在的的問題題企業(yè)是是自己己的老老婆———缺缺乏合合作意意識，，無法法整合合資源源。不不開放放，就就不能能依靠靠合作作來整整合發(fā)發(fā)展過過程中中所稀稀缺的的各種種資源源愚公移移山或或“拆拆東墻墻、補補西墻墻”———發(fā)發(fā)展速速度受受到限限制或或發(fā)展展風險險極大大。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成功功的關關鍵星級飯飯店原原理：：牢牢把把握價價值的的認同同度，，用市市場需需求來來判斷斷項目目的商商業(yè)價價值托福原原理：：用最低低的相相對成成本，，最小小的風風險選選擇經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)節(jié)外科醫(yī)醫(yī)生原原理：：資源不不在于于擁有有，而而在于于整合合與利利用房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理理精髓髓產(chǎn)品定定位的的管理理營銷策策劃的的管理理人力資資源管管理預算管管理成本管管理產(chǎn)品定定位的的管理理客戶需需求多多樣化化以及及個性性化的的時代代已經(jīng)經(jīng)來臨臨，創(chuàng)創(chuàng)造性性的把把握客客戶需需求并并第一一時間間用現(xiàn)現(xiàn)實的的產(chǎn)品品加以以滿足足是““贏””的關關鍵企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的的定位位必須須以客客戶需需求為為中心心營銷策策劃的的管理理營銷策策劃的的關鍵鍵是適適合客客戶需需求且且為項項目本本身所所獨有有的獨獨特賣賣點的的提煉煉、表表達與與傳播播———USP文化、、生態(tài)態(tài)、環(huán)環(huán)保、、節(jié)能能、健健康、、精神神層面面的享享受、、身份份的象象征等等均是是經(jīng)常常采用用的訴訴求元元素從貌似似沒有有特色色的威威尼斯斯藍灣灣本身身（園園林、、設施施）挖挖掘可可以提提煉形形象概概念的的產(chǎn)品品核心心園林、、建筑筑設計計、人人工湖湖泊、、泳池池、林林蔭小小道、、太極極廣場場、兒兒童樂樂園、、會所所、超超市、、幼兒兒園、、商鋪鋪、咖咖啡廳廳、西西餐廳廳、住住宅與競爭爭對手手相比比，有有哪一一點是是與眾眾不同同又可可以成成為賣賣點（（sellingpoint））的？？樓盤的的核心心瀑布（（疊水水）蜿蜒漫漫長的的無極極泳池池白云山山上流流下的的一股股小溪溪親水設設施二期、、三期期人工工湖的的貫通通自然風風格的人工工湖水（景景）太極廣廣場住宅宅兒童樂樂園園林幼兒園園會所所水———產(chǎn)品品的核核心項目首首期以以水景景為園園林的的主體體生命之之源柔和，，溫馨馨潔凈，，清新新富足、、繁榮榮水的升升華關愛融融和和優(yōu)裕裕從水的的升華華到項項目的的開發(fā)發(fā)概念念，中中間的的橋梁梁就是是核心概概念核心概概念就就是威威尼斯斯藍灣灣的形形象包包裝載體人力資資源管管理未來企企業(yè)核核心的的（唯唯一））的競競爭優(yōu)優(yōu)勢將將主要要聚焦焦于人人力資資源領領域人力資資源管管理必必須為為企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略的實實現(xiàn)提提供支支持與與保障障企業(yè)可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展與人人力資資源基于能力的人力資源開發(fā)與管理系統(tǒng)員工的核心專長與技能客戶忠誠形成組織的核心能力為客戶創(chuàng)造獨特價值客戶忠誠贏得戰(zhàn)略與競爭優(yōu)勢理念依據(jù)使命追求核心價值觀客觀依據(jù)市場與客戶企業(yè)生存與發(fā)展的核心命題——可持續(xù)發(fā)展的依據(jù)——可持續(xù)續(xù)發(fā)展展的理理念依依據(jù)與與現(xiàn)實實依據(jù)據(jù)牽引機機制、、激勵勵機制制、約約束機機制、、競爭爭淘汰汰機制制基于戰(zhàn)戰(zhàn)略的的人力力資源源規(guī)劃劃系統(tǒng)統(tǒng)、基基于素素質模模型的的潛能能評價價系統(tǒng)統(tǒng)、基基于任任職資資格的的職業(yè)業(yè)化行行為評評價系系統(tǒng)、、基于于KPI指指標的的考核核系統(tǒng)統(tǒng)、基基于業(yè)業(yè)績與與能力力的薪薪酬分分配系系統(tǒng)、、基于于職業(yè)業(yè)生涯涯的培培訓開開發(fā)系系統(tǒng)機制、、制度度、流流程、、技術術價值評評價與與價值值分配配（考考核與與薪酬酬）文化管管理基于戰(zhàn)戰(zhàn)略的的企業(yè)業(yè)人力力資源源運行行系統(tǒng)統(tǒng)四大機機制六大系系統(tǒng)四大支支柱一個核核心最高境境界預算算管管理理預算管管理產(chǎn)產(chǎn)生的的背景景。預算算管理理產(chǎn)生生于20世世紀20年代。第一一次世世界大大戰(zhàn)后后的經(jīng)經(jīng)濟衰衰退使使許多多成長長中的的美國國工商商企業(yè)業(yè)陷入入困境境，為增強強企業(yè)業(yè)對環(huán)環(huán)境的的適應應能力力，減少環(huán)環(huán)境變變化對對企業(yè)業(yè)造成成的損損失，企業(yè)管管理理理論界界和實實務界界開始始尋找找一種種能夠夠按照照科學學預測測得到的需求求量來來計劃劃和調調整產(chǎn)產(chǎn)品流流量的的方法法和分分配資資源的的程序序。在在美國國通用用電器器公司司、杜杜邦公公司和和通用用汽車車等大大型企企業(yè)集集團中中逐步步形成成了一一種標標準作作業(yè)程程序———預預算管管理。。預算算管管理理預算管管理從從最初初的計計劃、、協(xié)調調生產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展成為為現(xiàn)在在的兼兼具控控制、、激勵勵、評評價等等功能能的一一種綜綜合貫貫徹企企業(yè)治治理方方針的的經(jīng)營營機制制，處于企企業(yè)內(nèi)內(nèi)部控控制系系統(tǒng)的的核心心位置置。美國著著名管管理學學教授授戴維維·奧奧利認認為,全面面預算算管理理是為為數(shù)不不多的的幾個個能把把組織織的所所有關關鍵問問題融融合于于一個個體系系中的的管理理控制制方法法之一一。為企企業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營營者者、、投投資資者者和和股股東東描描述述企企業(yè)業(yè)未未來來經(jīng)經(jīng)營營發(fā)發(fā)展展藍藍圖圖協(xié)調調企企業(yè)業(yè)各各部部門門的的工工作作控制制的的工工具具預算算管管理理考核核的的標標準準企業(yè)業(yè)的的短短期期計計劃劃可以以到到周周指導導短短期期執(zhí)執(zhí)行行多層層次次計計劃劃預預算算規(guī)劃劃企業(yè)業(yè)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略計計劃劃3-5年年的的長長期期計計劃劃預算算企業(yè)業(yè)的的年年度度計計劃劃可以以按按年年、、季季、、月月編編制制考核核控控制制的的依依據(jù)據(jù)預測測全面面的的計計劃劃預預算算體體系系業(yè)務務計計劃劃財務務預預算算銷售售計計劃劃庫庫存存計計劃劃生生產(chǎn)產(chǎn)計計劃劃采采購購計計劃劃設備備投投資資計計劃劃設設備備維維修修計計劃劃專專項項計計劃劃人力力資資源源計計劃劃成本本計計劃劃費費用用預預算算資金金預預算算資資產(chǎn)產(chǎn)負負債債預預算算損損益益預預算算各計計劃劃預預算算之之間間存存在在因因果果關關系系和和聯(lián)聯(lián)動動關關系系，，可可以以完完整整模模擬擬和和反反映映出出企企業(yè)業(yè)未未來來一一段段時時期期內(nèi)內(nèi)的的經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況。。收入費用與成本現(xiàn)金流量利潤預算內(nèi)容主要要業(yè)業(yè)務務流流程程預算算執(zhí)執(zhí)行行與與控控制制預算算編編制制基礎礎設設置置與與樣樣表表管管理理預算算分分析析成本本管管理理成本本領領先先戰(zhàn)戰(zhàn)略略任任何何時時候候都都具具有有其其存存在在的的現(xiàn)現(xiàn)實實意意義義任何何環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)成成本本管管理理能能力力的的提提升升都都有有助助于于企企業(yè)業(yè)建建立立成成本本優(yōu)優(yōu)勢勢房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)一一般般采采取取項項目目制制的的運運作作模模式式，，現(xiàn)現(xiàn)場場成成本本的的控控制制是是難難點點與與關關鍵鍵房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)模模式式創(chuàng)創(chuàng)新新五五要要訣訣以價價值值創(chuàng)創(chuàng)新新為為靈靈魂魂以占占領領客客戶戶為為中中心心以經(jīng)經(jīng)濟濟聯(lián)聯(lián)盟盟為為載載體體以應應變變能能力力為為關關鍵鍵以信信息息網(wǎng)網(wǎng)絡絡為為平平臺臺以價價值值創(chuàng)創(chuàng)新新為為靈靈魂魂價值值創(chuàng)創(chuàng)新新既既包包括括技技術術創(chuàng)創(chuàng)新新、、產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新、、管管理理創(chuàng)創(chuàng)新新，，也也包包括括文文化化創(chuàng)創(chuàng)新新樹立立全全服服務務意意識識，，以以客客戶戶需需求求為為中中心心價值值創(chuàng)創(chuàng)新新必必須須考考慮慮終終端端價價值值、、財財富富價價值值DELL電電腦腦價價值值曲曲線線示示意意圖圖以占占領領客客戶戶為為中中心心客戶戶是是企企業(yè)業(yè)生生存存與與發(fā)發(fā)展展的的源源泉泉以了了解解客客戶戶及及其其需需求求為為前前提提，，以以滿滿足足客客戶戶需需求求為為追追求求目目標標，，以以持持續(xù)續(xù)為為客客戶戶創(chuàng)創(chuàng)造造價價值值為為己己任任以經(jīng)濟聯(lián)聯(lián)盟為載載體單打獨斗斗或個人人英雄主主義的時時代已經(jīng)經(jīng)過去，，企業(yè)必必須從產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的的角度重重新審視視合作伙伙伴并構構建戰(zhàn)略略性合作作伙伴關關系組建經(jīng)濟濟聯(lián)盟的的前提是是具備雙雙贏的思思維模式式以及具具備雙贏贏的商業(yè)業(yè)運作能能力上海市醫(yī)醫(yī)藥股份份有限公公司、北北京醫(yī)藥藥股份有有限公司司、天津津太平集集團有限限公司、、重慶醫(yī)醫(yī)藥股份份有限公公司以及及廣州醫(yī)醫(yī)藥有限限公司結結成醫(yī)藥藥經(jīng)濟聯(lián)聯(lián)盟，共共享藥品品代理權權，形成成共同分分銷、區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟聯(lián)動的的格局。。以應變能能力為關關鍵環(huán)境的變變化要求求企業(yè)增增強應變變能力增強應變變能力需需要從文文化、組組織、流流程、人人員等四四大層面面進行以信息網(wǎng)網(wǎng)絡為平平臺企業(yè)管理理以及重重要決策策離不開開信息的的支持，，信息在在現(xiàn)代社社會已經(jīng)經(jīng)成為一一種重要要的資源源與生產(chǎn)產(chǎn)要素信息網(wǎng)絡絡構建過過程中需需要注意意信息的的及時性性、準確確性、全全面性以以及共享享性信息化的的目標完成售樓樓、客戶戶關系、、項目管管理、人人力資源源等系統(tǒng)統(tǒng)的整合合滿足企業(yè)業(yè)對項目目、合同、、動態(tài)成成本信息的實實時管理理與監(jiān)控控建立企業(yè)業(yè)信息門門戶，實實現(xiàn)協(xié)同同商務的的業(yè)務模模式通過信息息化建設設，提升升公司管管理水平平，使管管理規(guī)范范化、標標準化和和流程化化可擴展的的系統(tǒng)適適應企業(yè)業(yè)業(yè)務不不斷發(fā)展展的需要要信息管理理系統(tǒng)建建設總體體原則總體規(guī)劃劃從公司的的戰(zhàn)略目目標出發(fā)發(fā)，總體體架構信信息化建建設突出重點點突出以工工程項目目管理為為重點的的經(jīng)營和和工程項項目管理理分步實施施以點帶面面，分階階段實施施，推廣廣到整個個公司盡快見效效注重實效效，讓公公司領導導和員工工充滿信信心整體業(yè)務務藍圖實現(xiàn)信息息化的三三個核心心層面第一層：：立體的的營銷管管理系統(tǒng)統(tǒng)第二層：：客戶關關系管理理系統(tǒng)第三層：：工程項項目管理理系統(tǒng)立體營銷銷管理系系統(tǒng)是決決策的關關鍵客戶是未未來競爭爭的焦點點降低成本本，提高高效率的的關鍵建立全新新的商務務模式企業(yè)門戶客戶談判客戶服務項目管理客戶，供應商.承包商信息庫協(xié)同管理市場人員銷售人員服務人員其他人員土地增值值稅清算算法規(guī)解解讀及實實務操作作土地增值值稅的清清算單位位土地增值值稅的清清算條件件非直接銷銷售和自自用房地地產(chǎn)的收收入確定定土地增值值稅的扣扣除項目目清算土地增值值稅清算算應報送送的資料料土地增值值稅清算算項目的的審核鑒鑒證土地增值值稅的核核定征收收清算后再再轉讓房房地產(chǎn)的的處理關于土地地增值稅稅的預征征規(guī)定以國家有有關部門門審批的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目為單單位進行行清算，，對于分分期開發(fā)發(fā)的項目目，以分分期項目目為單位位清算。。開發(fā)項項目中同同時包含含普通住住宅和非非普通住住宅的，，應分別別計算增增值額。。土地增值值稅的清清算單位位土地增值值稅的清清算條件件應該進行行土地增值值稅清算算的情形形：房地產(chǎn)開開發(fā)項目目全部竣竣工、完完成銷售售的整體轉讓讓未竣工工決算房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的直接轉讓讓土地使使用權的的土地增值值稅的清清算條件件可以進行行土地增值值稅清算算的情形形：已竣工驗驗收的房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目，已轉轉讓的房房地產(chǎn)建建筑面積積占整個個項目可可售建筑筑面積的的比例在在85%以上，，或該比比例雖未未超過85%，，但剩余余的可售售建筑面面積已經(jīng)經(jīng)出租或或自用的的取得銷售售（預售售）許可可證滿三三年仍未未銷售完完畢的納稅人申申請注銷銷稅務登登記但未未辦理土土地增值值稅清算算手續(xù)的的省級稅務務機關規(guī)規(guī)定的其其他情況況非直接銷銷售和自自用房地地產(chǎn)的收收入確定定房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品用用于職工工福利、、獎勵、、對外投投資、分分配給股股東或投投資人、、抵償債債務、換換取其他他單位和和個人的的非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)等，發(fā)發(fā)生所有有權轉移移時應視視同銷售售房地產(chǎn)產(chǎn),收收入按下下列方法法和順序序確認：：按本企業(yè)業(yè)在同一一地區(qū)、、同一年年度銷售售的同類類房地產(chǎn)產(chǎn)的平均均價格確確定；由主管稅稅務機關關參照當當?shù)禺斈昴辍⑼愵惙康禺a(chǎn)產(chǎn)的市場場價格或或評估價價值確定定。非直接銷銷售和自自用房地地產(chǎn)的收收入確定定房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)將開發(fā)發(fā)的部分分房地產(chǎn)產(chǎn)轉為企企業(yè)自用用或用于于出租等等商業(yè)用用途時，，如果產(chǎn)產(chǎn)權未發(fā)發(fā)生轉移移，不征征收土地地增值稅稅，在稅稅款清算算時不列列收入，，不扣除除成本土地增值值稅的扣扣除項目目清算扣除取得得土地使使用權所所支付的的金額、、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本、費費用及與與轉讓房房地產(chǎn)有有關稅金金，須提提供合法法有效憑憑證；不不能提供供合法有有效憑證證的，不不予扣除除。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)辦理土土地增值值稅清算算所附送送的前期期工程費費、建筑筑安裝工工程費、、基礎設設施費、、開發(fā)間間接費用用的憑證證或資料料不符合合清算要要求或不不實的，，地方稅稅務機關關可參照照當?shù)亟ńㄔO工程程造價管管理部門門公布的的建安造造價定額額資料，，結合房房屋結構構、用途途、區(qū)位位等因素素，核定定上述四四項開發(fā)發(fā)成本的的單位面面積金額額標準，，并據(jù)以以計算扣扣除。土地增值值稅的扣扣除項目目清算房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)建建造的與與清算項項目配套套的居委委會和派派出所用用房、會會所、停停車場（（庫）、、物業(yè)管管理場所所、變電電站、熱熱力站、、水廠、、文體場場館、學學校、幼幼兒園、、托兒所所、醫(yī)院院、郵電電通訊等等公共設設施，按按以下原原則處理理：建成后產(chǎn)產(chǎn)權屬于于全體業(yè)業(yè)主所有有的成本本、費用用可以扣扣除；建成后無無償移交交給政府府、公用用事業(yè)單單位用于于非營利利性社會會公共事事業(yè)的，，其成本本、費用用可以扣扣除；建成后有有償轉讓讓的應計計算收入入，并準準予扣除除成本、、費用。。土地增值值稅的扣扣除項目目清算房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)銷售已已裝修的的房屋，，其裝修修費用可可以計入入房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本。房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的預提提費用一一般不得得扣除。。屬于多個房房地產(chǎn)項目目共同的成成本費用，，應按清算算項目可售售建筑面積積占多個項項目可售總總建筑面積積的比例或或其他合理理的方法，，計算確定定清算項目目的扣除金金額。土地增值稅稅清算應報報送的資料料房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)清算算土地增值值稅書面申申請、土地地增值稅納納稅申報表表；項目竣工決決算報表、、取得土地地使用權所所支付的地地價款憑證證、國有土土地使用權權出讓合同同、銀行貸貸款利息結結算通知單單、項目工工程合同結結算單、商商品房購銷銷合同統(tǒng)計計表等與轉轉讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入、、成本和費費用有關的的證明資料料；土地增值稅稅清算應報報送的資料料主管稅務機機關要求報報送的其他他與土地增增值稅清算算有關的證證明資料。。納稅人委托托稅務中介介機構審核核鑒證的清清算項目，，報送中介介機構出具具的《土地地增值稅清清算稅款鑒鑒證報告》》。土地增值稅稅清算項目目的審核鑒鑒證稅務中介機機構受托對對清算項目目審核鑒證證時，應按按稅務機關關規(guī)定的格格式對審核核鑒證情況況出具鑒證證報告。對對符合要求求的鑒證報報告，稅務務機關可以以采信。稅務機關要要對從事土土地增值稅稅清算鑒證證工作的稅稅務中介機機構在準入入條件、工工作程序、、鑒證內(nèi)容容、法律責責任等方面面提出明確確要求，并并做好必要要的指導和和管理工作作。土地增值稅稅的核定征征收房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)有下下列情形的的，稅務機機關可參照照與其開發(fā)發(fā)規(guī)模和收收入水平相相近的當?shù)氐仄髽I(yè)土地地增值稅稅稅負情況，，按不低于于預征率的的征收率核核定征收土土地增值稅稅：依照法律、、行政法規(guī)規(guī)的規(guī)定應應當設置但但未設置賬賬簿的；擅自銷毀賬賬簿或者拒拒不提供納納稅資料的的；雖設置賬簿簿，但賬目目混亂或者者成本資料料、收入憑憑證、費用用憑證殘缺缺不全，難難以確定轉轉讓收入或或扣除項目目金額的；；符合土地增增值稅清算算條件，未未按照規(guī)定定的期限辦辦理清算手手續(xù)，經(jīng)稅稅務機關責責令限期清清算，逾期期仍不清算算的；申報的計稅稅依據(jù)明顯顯偏低，又又無正當理理由的。清算后再轉轉讓房地產(chǎn)產(chǎn)的處理在土地增值值稅清算時時未轉讓的的房地產(chǎn)，，清算后銷銷售或有償償轉讓的，，納稅人應應按規(guī)定進進行土地增增值稅的納納稅申報，，扣除項目目金額按清清算時的單單位建筑面面積成本費費用乘以銷銷售或轉讓讓面積計算算。單位建筑面面積成本費費用=清算算時的扣除除項目總金金額÷清算算的總建筑筑面積關于土地增增值稅的預預征規(guī)定各地要進一一步完善土土地增值稅稅預征辦法法，根據(jù)本本地區(qū)房地地產(chǎn)業(yè)增值值水平和市市場發(fā)展情情況，區(qū)別別普通住房房、非普通通住房和商商用房等不不同類型，，科學合理理地確定預預征率，并并適時調整整。工程項項目竣工結結算后，應應及時進行行清算，多多退少補。。對未按預征征規(guī)定期限限預繳稅款款的，從限限定的繳納納稅款期限限屆滿的次次日起，加加收滯納金金。土地增值稅稅納稅籌劃劃技巧和操操作實例“臨界點””籌劃法費用轉移或或分攤籌劃劃法收入分散籌籌劃法建房方式籌籌劃法靈活運用優(yōu)優(yōu)惠政策法法代收費用計計價籌劃法法成本核算對對象籌劃法法股權轉讓籌籌劃法“臨界點””籌劃法納稅人建造造普通標準準住宅出售售，增值額額未超過扣扣除項目金金額的20%的，免免征土地增增值稅；增增值額超過過扣除項目目金額20%的，應應就其全部部增值額按按規(guī)定計稅稅?！?0%的增增值額”就就是“臨臨界點”。?！芭R界點””籌劃法某房產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司專門門從事普通通住宅商品品房開發(fā)，，2007年3月2日，出售售普通住宅宅用房一幢幢，總面積積9100平方米，，平均銷價價2030元/平方方米，售價價總額為1847.3萬元。。該房屋支支付土地出出讓金200萬元，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本900萬萬元，利息息費用為100萬元元，其中40萬元為為罰息（不不能按收入入項目準確確分攤）。。假設城建建稅稅率為為7%、印印花稅稅率率為0.5‰、教育育費附加征征收率為3%。當?shù)氐厥〖壢嗣衩裾?guī)定定允許扣除除的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費用用為10%?！芭R界點””籌劃法籌劃前轉讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入為為1847.3萬元元；應納土地增增值稅額為為94.71萬元；；實際盈利金金額=收入入－成本－－費用－稅稅金=450.99萬元元“臨界點””籌劃法籌劃辦法：：假設該公公司將房價價適當調低低，由每平平方米2030元，，降到每平平方米1978元，，則售價總總額為1800萬元元，其他資資料不變。。允許扣除的的稅金＝1800××5%×（（1＋7%＋3%））＝99（（萬元）扣除項目金金額合計＝＝200+900+110+220+99＝1529（（萬元）增值額＝271萬元元，增值率率為17.72%實際盈利金金額＝1800-200-900-100-99=499萬元“臨界點””籌劃法雖然售價比比原來降低低了47.3萬元，，但實際稅稅后收益反反而比原來來增加了48.01萬元。㊣認真測算算增值率，，然后再設設法調整增增值率，包包括合理定定價與增加加扣除額。。增加扣除除額主要是是通過加大大投入來提提高市場競競爭力。在在房地產(chǎn)開開發(fā)成本中中可扣除的的內(nèi)容：土土地征用及及拆遷補償償費、前期期工程費、、建筑安裝裝工程費、、基礎設施施費、公共共配套設施施費、開發(fā)發(fā)間接費用用。納稅人人應該在公公共配套設設施費和開開發(fā)間接費費用上做文文章?！芭R界點””籌劃法北京市：““對普通標標準住宅面面積進行審審核確認時時，可按棟棟號掌握平平均每戶的的建筑面積積在120平方米以以下。凡符符合上述條條件的為標標準住宅，，可享受財財稅字（1999））210號號所規(guī)定的的有關政策策?！庇纱舜丝梢?，北北京市對普普通標準住住宅是按棟棟號掌握平平均每戶的的建筑面積積在120平方米以以下審定的的。實際操操作中每棟棟號住宅可可以合理搭搭配大戶型型和小戶型型，使得平平均每戶的的建筑面積積在120平方米以以下。費用轉移或或分攤籌劃劃法房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務較多多的企業(yè)，，不同地方方開發(fā)成本本因為物價價或其他原原因可能不不同，容易易導致房屋屋增值率高高低不均，，該種不均均勻的狀態(tài)態(tài)會加重企企業(yè)的稅收收負擔。為為此企業(yè)需需要對開發(fā)發(fā)成本進行行必要的調調整，使得得各處開發(fā)發(fā)業(yè)務的增增值率大致致相同，從從而節(jié)省稅稅款。平均費用分分攤是抵銷銷增值額、、減少納稅稅的極好選選擇。只要要生產(chǎn)經(jīng)營營者不是短短期行為，，而是長期期從事開發(fā)發(fā)業(yè)務，那那么將一段段時間內(nèi)發(fā)發(fā)生的各項項開發(fā)成本本進行最大大限度的調調整分攤，，就可以將將某段時期期獲得的增增值額進行行最大限度度的平均，，就不會出出現(xiàn)某處或或某段時期期增值率過過高的現(xiàn)象象，從而節(jié)節(jié)省稅款。。收入分散籌籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)進行行房屋建造造時，將合同分兩兩次簽訂，，當住房初初步完工但但沒有安裝裝設備以及及裝潢、裝裝修時，便便和購買者者簽訂房地地產(chǎn)轉移合合同，接著著和購買者者簽訂設備備安裝以及及裝潢、裝裝修合同，，則納稅人人只就第一一份合同上上注明的金金額繳納土土地增值稅稅，而第二二份合同上上注明的金金額屬于營營業(yè)稅征稅稅范圍，可可不計入征征稅范圍，，不計征土土地增值稅稅。這樣就就使得營業(yè)業(yè)稅稅負不不變的情況況下，使增增值額減少少，達到了了不繳或少少繳稅的目目的。收入分散籌籌劃法假如某企業(yè)業(yè)準備出售售其擁有的的一幢房屋屋以及土地地使用權。。因為房屋屋已經(jīng)使用用過一段時時間，里面面的各種設設備均已安安裝齊全。。估計市場場價值是800萬元元，其中各各種設備的的價格約為為100萬萬元。如果果該企業(yè)和和購買者簽簽訂合同時時，不注意意區(qū)分，而而是將全部部金額以房房地產(chǎn)轉讓讓價格的形形式在合同同上體現(xiàn)，，則增值額額無疑會增增加100萬元。㊣收入分散散可節(jié)省稅稅款，在合合同上僅注注明700萬元的房房地產(chǎn)轉讓讓價格，同同時簽訂一一份附屬辦辦公設備購購銷合同，，不僅可以以使得增值值額變小從從而節(jié)省應應繳土地增增值稅稅額額，而且購購銷合同適適用0.03％的印印花稅稅率率，比產(chǎn)權權轉移書據(jù)據(jù)適用的0.05％％稅率低，，可節(jié)省印印花稅，一一舉兩得。。建房方式籌籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司的代代建房方式式指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司代客戶進進行房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)，，開發(fā)完成成后向客戶戶收取代建建房報酬的的行為。房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司雖然然取得了一一定的收入入，但房地地產(chǎn)權自始始至終屬于于客戶，沒沒有發(fā)生轉轉移，其收收入屬于勞勞務性質的的收入，故故不屬于土土地增值稅稅的征稅范范圍。建筑行業(yè)3％的營業(yè)業(yè)稅，其稅稅負較土地地增值稅低低。如果房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司在開開發(fā)之初便便能確定最最終用戶，，完全可以以采用代建建房方式進進行開發(fā)。?？梢杂煞糠康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)公司以用用戶名義取取得土地使使用權和購購買各種材材料設備，，也可以協(xié)協(xié)商由客戶戶自己取得得和購買，，只要從最最終形式上上看房地產(chǎn)產(chǎn)權沒有發(fā)發(fā)生轉移便便可以。建房房方方式式籌籌劃劃法法為了了使使房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司的的代代建建房房方方式式籌籌劃劃更更加加順順利利，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司可可以以降降低低代代建建房房勞勞務務性性質質收收入入的的數(shù)數(shù)額額，，以以取取得得客客戶戶的的配配合合。。由由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司可可以以通通過過該該項項籌籌劃劃節(jié)節(jié)省省不不少少稅稅款款，，讓讓利利于于客客戶戶也也是是可可能能的的，，而而且且這這樣樣也也會會使使得得房房屋屋各各方方面面條條件件符符合合客客戶戶要要求求，，價價格格優(yōu)優(yōu)勢勢也也可可以以增增強強企企業(yè)業(yè)的的市市場場競競爭爭力力。。建房房方方式式籌籌劃劃法法合作作建建房房方方式式。。一一方方出出地地，，一一方方出出資資金金，，雙雙方方合合作作建建房房，，建建成成后后按按比比例例分分房房自自用用的的，，暫暫免免土土地地增增值值稅稅。。如如某某房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)購購得得一一塊塊土土地地的的使使用用權權準準備備修修建建住住宅宅，，則則該該企企業(yè)業(yè)可可以以預預收收購購房房者者的的購購房房款款作作為為合合作作建建房房的的資資金金。。一一般般而而言言，，一一幢幢住住房房中中土土地地支支付付價價所所占占比比例例應應該該比比較較小小，，這這樣樣房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)分分得得的的房房屋屋就就較較少少，，大大部部分分由由出出資資金金的的用用戶戶分分得得自自用用。。在該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)售售出出剩剩余余部部分分住住房房前前，，各各方方都都不不用用繳繳納納土土地地增增值值稅稅，，只只有有在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)建建成成后后轉轉讓讓屬屬于于自自己己的的那那部部分分住住房房時時，，才才就就該該部部分分繳繳納納土土地地增增值值稅稅。。靈活活運運用用優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策法法確定定合合適適的的利利息息扣扣除除方方式式財務務費費用用中中的的利利息息支支出出，，允允許許據(jù)據(jù)實實扣扣除除，，但但最最高高不不得得超超過過按按商商業(yè)業(yè)銀銀行行同同類類同同期期貸貸款款利利率率計計算算的的金金額額。。其其他他房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費費用用則則按按取取得得土土地地使使用用權權所所支支付付的的金金額額和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本之之和和的的5％％扣扣除除；；如如果果房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)不不能能按按照照轉轉讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目計計算算分分攤攤利利息息支支出出，，或或不不能能提提供供金金融融機機構構貸貸款款證證明明的的，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費費用用應應按按取取得得土土地地使使用用權權所所支支付付的的金金額額和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本之之和和的的10％％扣扣除除。。如果果借借用用了了大大量量資資金金，，利利息息費費用用多多，，應應采采取取據(jù)據(jù)實實扣扣除除的的方方式式，，應應盡盡量量提提供供金金融融機機構構貸貸款款證證明明。。如果果借借款款很很少少，，利利息息費費用用低低，，則則可可不不計計算算應應分分攤攤的的利利息息支支出出，，或或不不提提供供金金融融機機構構的的貸貸款款證證明明，，可可多多扣扣除除費費用用，，降降低低稅稅負負。。靈活活運運用用優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策法法房產(chǎn)產(chǎn)所所有有人人、、土土地地使使用用權權所所有有人人將將房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權權、、土土地地使使用用權權贈贈與與直直系系親親屬屬或或承承擔擔直直接接贍贍養(yǎng)養(yǎng)義義務務人人的的或或通通過過中中國國境境內(nèi)內(nèi)非非盈盈利利性性的的社社會會團團體體、、國國家家機機關關將將房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權權、、土土地地使使用用權權贈贈與與教教育育、、民民政政和和其其他他社社會會福福利利、、公公益益事事業(yè)業(yè)的的免免征征土土地地增增值值稅稅。。當事事人人應應當當注注意意自自己己的的捐捐贈贈方方式式。。如如果果當當事事人人確確實實無無法法采采用用以以上上兩兩種種方方式式，，則則應應充充分分考考慮慮稅稅收收因因素素對對自自己己及及他他人人的的影影響響。。如如某某房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有人人欲欲將將擁擁有有的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)贈贈與與一一位位好好朋朋友友，，則則可可以以考考慮慮讓讓受受贈贈人人支支付付稅稅款款，，也也可可以以采采用用隱隱性性贈贈與與法法，，即即讓讓該該好好友友實實際際占占有有使使用用該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，而而不不辦辦理理房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權權轉轉移移登登記記手手續(xù)續(xù)。。靈活運運用優(yōu)優(yōu)惠政政策法法個人自自有住住房轉轉讓籌籌劃經(jīng)濟的的不斷斷發(fā)展展導致致人員員的流流動愈愈來愈愈頻繁繁，個個人自自有住住房發(fā)發(fā)生轉轉移的的可能能性也也越來來越大大。如如某人人擁有有一套套住房房，已已經(jīng)居居住四四年零零十一一個月月，此此時需需出售售該套套住房房。顯顯然，，如果果該人人再等等一個個月出出售住住房可可免土土地增增值稅稅，而而如果果現(xiàn)在在出售售，因因為使使用年年限超超過三三年而而未超超過五五年，，需減減半繳繳納土土地增增值稅稅。靈活運運用優(yōu)優(yōu)惠政政策法法個人自自有住住房轉轉讓籌籌劃房屋所所有人人由于于工作作需要要，要要轉讓讓使用用年限限很短短的住住房，，比如如僅使使用一一年，，尋找找一個個愿意意和自自己交交換住住房，，而且且對方方住房房又合合乎自自己要要求的的當事事人，，和該該人交交換住住房。。根據(jù)據(jù)稅法法規(guī)定定，個個人之之間互互換自自有居居住用用房地地產(chǎn)的的，經(jīng)經(jīng)當?shù)氐囟悇談諜C關關核準準，可可以免免征土土地增增值稅稅。靈活運運用優(yōu)優(yōu)惠政政策法法利用加加計扣扣除進進行納納稅籌籌劃從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的企企業(yè)，，可加加計扣扣除，，當非非房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)欲欲進入入房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)時，，不宜宜作為為其非非主營營項目目，而而應考考慮重重新設設立一一獨立立核算算的、、專門門從事事房地地產(chǎn)開開發(fā)和和交易易的關關聯(lián)企企業(yè)。。不僅僅可以以在房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務務中享享受加加計扣扣除，，而且且可以以在以以后的的各納納稅年年度中中利用用企業(yè)業(yè)的關關聯(lián)關關系實實現(xiàn)其其他稅稅種的的納稅稅籌劃劃。如如通過過雙方方的銷銷售收收入分分列，，可使使雙方方各自自扣除除交際際應酬酬費時時適用用較高高的扣扣除率率。代收費費用計計價籌籌劃法法財政部部、國國家稅稅務總總局財財稅宇宇（95））48號文文件規(guī)規(guī)定，，對于于縣級級及縣縣級以以上人人民政政府要要求房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在售售房時時代收收的各各項費費用，，如果果代收收費用用是計計入房房價中中向購購買方方一并并收取取的，，可作作為轉轉讓房房地產(chǎn)產(chǎn)取得得的收收入計計稅；；如果果代收收費用用未計計入房房價中中，而而是在在房價價之外外單獨獨收取取，可可不作作轉讓讓房地地產(chǎn)的的收入入。對對于代代收費費用作作為轉轉讓收收入計計算的的，在在計算算扣除除項目目金額額時，，可予予以扣扣除但但不允允許加加計20％％的扣扣除基基數(shù)；；對于于代收收費用用未作作為轉轉讓房房地產(chǎn)產(chǎn)的收收入計計稅的的，在在計算算土地地增值值稅時時不允允許扣扣除代代收費費用。。代收費費用計計價籌籌劃法法在會計計核算算時，，應把把縣級級及縣縣級以以上人人民政政府要要求房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在售售房時時代收收的各各項費費用不不計入入房價價中，，而是是通過過合同同安排排、業(yè)業(yè)務流流程重重組在在房價價之外外單獨獨收取取，這這樣就就可以以減少少銷售售收入入，不不僅可可以節(jié)節(jié)省營營業(yè)稅稅，而而且可可以降降低增增值額額、減減少應應納的的土地地增值值稅。。成本核核算對對象籌籌劃法法土地增增值稅稅適用用四檔檔超率率累進進稅率率，如如果對對土地地增值值稅稅稅率不不同的的房產(chǎn)產(chǎn)合在在一起起計算算，可可能會會降低低高增增值房房產(chǎn)的的適用用稅率率。由由于高高稅率率房產(chǎn)產(chǎn)的增增值額額大，，這樣樣會使使整體體稅負負下降降。某房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司同時時開發(fā)發(fā)甲、、乙兩兩幢商商業(yè)房房。銷銷售甲甲房取取得收收入250萬元元，允允許扣扣除項項目金金額為為200萬萬元；；銷售售乙房房取得得收入入400萬萬元，，允許許扣除除項目目金額額為100萬元元。成本核核算對對象籌籌劃法法分開核核算甲房產(chǎn)產(chǎn)增值值率=（250-200）÷÷200××100%=25%應納土土地增增值稅稅=（（250-200））×30%=15（（萬元元）乙房產(chǎn)產(chǎn)增值值率=（400-100）÷÷100××100%=300%應納土土地增增值稅稅=（（400-100））×60%-100×35%=145（萬萬元））甲、乙乙房產(chǎn)產(chǎn)應納納土地地增值值稅合合計=15+145=160（萬萬元））成本核核算對對象籌籌劃法法合并核核算收入總總額=250+400=650（（萬元元）扣除項項目金金額=200+100=300（（萬元元）增值率率=（（650-300））÷300×100%=117%應納土土地增增值稅稅=（（650-300））×50%-300×15%=130（