營改增后土地一級開發(fā)中的法務(wù)、財務(wù)和稅務(wù)處理會課件

只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！營改增后土地一級開發(fā)中的法務(wù)、財務(wù)和稅務(wù)處理【會計實務(wù)操作教程】土地一級開發(fā)中的法務(wù)、財務(wù)和稅務(wù)處理及例解國有土地分為生地（毛地）和熟地(凈地)，國有土地從生地變成熟地的過程就是土地的一級開發(fā)過程。在國有土地一級開發(fā)過程中，地方政府往往通過招商引資的政策，或通過

PPP投融資模式，引進社會民間資本參與國有土地的一級開發(fā)。在民間資本參與國有土地一級開發(fā)的過程中，對于民間投資者從投資到利益分享的過程中，應(yīng)如何進行財務(wù)和稅務(wù)處理，必須在法律的框架下進行財稅處理，否則有法律和稅務(wù)風險。有鑒于此，必須對國有土地一級開發(fā)中的法務(wù)、財務(wù)和稅務(wù)處理進行理論和案例分析。一、國有土地一級開發(fā)中的法務(wù)處理（一）國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓，而不能毛地出讓《國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號）第四條規(guī)定，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標準，嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓?！堕e置土地處置辦法》（國土資源部第

53號令）第二十一條規(guī)定：“供應(yīng)土地應(yīng)當土地權(quán)利清晰，安置補償落實到位，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件”。根據(jù)以上法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓。（二）國有土地一級開發(fā)的投入由政府負責《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第

590號）第四條規(guī)定:“市、縣級人民政府負責只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！營1只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”?！锻恋貎涔芾磙k法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）第十八條規(guī)定：“土地儲備機構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件”?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）第十五條規(guī)定：“土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”。（三）國有土地出讓金實行收支兩條線管理關(guān)于土地出讓收入范圍，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定：“國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等”。關(guān)于土地出讓金的上繳和使用，該文件規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。土地出讓收入使用范圍包括土地開發(fā)支出?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）第二條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款。具體包括：以招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的總成交價款（不含代收代繳的稅費）；轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當補繳的土地價款；處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當補繳的土地價款；轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟適用住房按照規(guī)只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！本2只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！定應(yīng)當補繳的土地價款；改變出讓國有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一并納入土地出讓收入管理。第四條規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方政府基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。在地方國庫中設(shè)立專賬（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。第十條規(guī)定，任何地區(qū)、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入；也不得違反規(guī)定通過簽訂協(xié)議等方式，將應(yīng)繳地方國庫的土地出讓收入，由國有土地使用權(quán)受讓人直接將征地和拆遷補償費支付給村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民等。二、社會資本參與國有土地一級開發(fā)的財務(wù)和稅務(wù)處理（一）稅務(wù)處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告

2013年第

15號）規(guī)定，一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！定3只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！資金；同時，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計單位和施工單位支付設(shè)計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅?；趪叶悇?wù)總局公告

2013年第

15號文件的規(guī)定，社會民間投資者投資政府土地改造項目所獲得的收益不征營業(yè)稅必須具備兩個條件：一是民間投資者只負責提供資金，不提供開發(fā)建設(shè)的勞務(wù)；二是土地一級開發(fā)過程中的土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行。因此，民間投資者投資國有土地一級開發(fā)，或者與政府共同投資開發(fā)國有土地一級開發(fā)建設(shè)，只要民間投資者只負責按計劃支付土地整理所需資金，民間投資者所獲得的差價收益是投資收益，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅，只征收企業(yè)所得稅。(二)財務(wù)處理在民間投資者投入資金參與國有土地一級開發(fā)的法律實質(zhì)是，民間投資者將資金借入給政府，政府借用民間投資者投入的資金用于國有土地一級開發(fā)過程中的土地規(guī)劃設(shè)計、場地平整、地塊周邊綠化、土地拆遷、安置及補償支出。當國有土地（生地）開發(fā)成熟地后，按照市場化的招掛拍程序，將土地出讓給土地使用者，土地使用者按照法律規(guī)定必只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！資4只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！須向政府支付土地出讓金。依據(jù)土地出讓金收支兩條線的原則，按照國有土地一級開發(fā)合同的約定，從土地出讓金收入中支出給民間投資者應(yīng)得的回報?；谝陨戏治?，民間投資者投入資金參與國有土地一級開發(fā)的賬務(wù)處理，必須通過“其他應(yīng)收款——政府/土地儲備中心”科目進行核算。即支付國有土地一級開發(fā)投資款時，借：其他應(yīng)收款——土地儲備中心/政府，貸：銀行存款；掛牌后，取得政府土地拍賣款，并支付土地出讓金時，借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費，貸：其他應(yīng)收款——土地儲備中心/政府，借或貸，投資收益。案例分析：某地產(chǎn)公司與土地儲備中心合作開發(fā)生地的涉稅處理]1、案例介紹甲縣土地儲備中心（簡稱甲方）與乙房地產(chǎn)有限公司（簡稱乙方）共同合作開發(fā)

800畝土地（生地），合同約定該

800畝土地開發(fā)的合作內(nèi)容、投資成本的構(gòu)成、返還與收益如下：第一，合作內(nèi)容合作

800畝土地收儲、開發(fā)及出讓工作，主要包括以下內(nèi)容：1、協(xié)調(diào)落實辦理項目前期相關(guān)審批手續(xù)；2、協(xié)調(diào)落實新增建設(shè)用地指標和耕地占補指標；3、開展項目涉及的征地拆遷工作、“三通一平”（即通路、通水、通電、場地平整)等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；4、項目地塊在甲方收儲后，由甲乙雙方進行共同開發(fā)、出讓和投資成本、收益結(jié)算。第二，投資成本約定條款。只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！須5只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！乙方負責協(xié)調(diào)落實用地指標和耕地占補指標，并投入

4000萬元包干用于

800畝土地的收儲開發(fā)，不足部分由甲方負責解決。甲乙雙方投資的收儲開發(fā)成本包括：1、征地拆遷補償、征地拆遷工作經(jīng)費、項目報批費用及有關(guān)稅費；2、儲備用地供應(yīng)的費用，包括對儲備用地的可行性研究、勘測定界、土地登記、相關(guān)規(guī)劃調(diào)整編制、地價評估以及供應(yīng)前管理涉及的費用；3、“三通一平”（即

800畝用地紅線范圍內(nèi)的通路、通水、通電、場地平整)建設(shè)；4、按甲縣征地拆遷安置政策涉及的房屋拆遷回建地和產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地征地補償費。第三，投資成本的返還與收益約定條款。共同一級開發(fā)完畢的

800萬畝土地中的

230畝給乙方所有，作為甲方返還乙方的投資成本和收益。甲方負責該

800萬畝土地的招拍掛工作，并將公開招拍掛

230畝商住建設(shè)凈用地（含小區(qū)道路及建設(shè)配套設(shè)施用地，不含城市基礎(chǔ)建設(shè)、公共道路等其它用地）的出讓價款（或土地）作為乙方的投資成本及收益，由甲方申請甲縣人民政府撥款后支付給乙方或乙方指定的關(guān)聯(lián)企業(yè)。余下的

570畝土地招拍掛出讓所得收入歸甲人民政府所有。若土地出讓價格高于

90萬元/畝，乙方也可選擇不參與競拍，則這

230畝土地的出讓價款全部由乙方獲得。合作合同還約定甲方和乙方的各自責任，分別約定如下：1、甲方負責

800畝項目用地批復之日起

90天內(nèi)，完成項目用地的征地、拆遷、安置補償和“三通一平”（即通路、通水、通電、場地平整)建設(shè)，使合作地塊達到出讓條件。只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！乙6只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！2、甲方負責項目土地的征地補償、拆遷安置、協(xié)調(diào)落實用地手續(xù)報批、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，承擔除乙方投資人民幣

4000萬元以外的相關(guān)費用。3、甲方對返還乙方投資成本和收益的

230畝土地，負責協(xié)調(diào)落實規(guī)劃用途為商業(yè)住宅建設(shè)用地。4、甲方負責協(xié)調(diào)縣國土資源局將作為返還乙方投資成本和收益的

230畝商住建設(shè)凈用地分批進行公開招拍掛。在出讓宗地土地出讓金繳入財政專戶后

20個工作日內(nèi)，由甲方負責向縣人民政府提出申請后，將該宗地土地出讓價款全部支付給乙方或乙方指定的關(guān)聯(lián)企業(yè)。5、乙方負責協(xié)調(diào)落實合作開發(fā)

800畝的新增建設(shè)用地指標和耕地占補指標。6、乙方負責承擔合作開發(fā)的

800畝土地占用耕地所需的耕地開墾費。7、乙方負責投資前期費用人民幣

4000萬元（不含上述

800畝土地報批所需繳納的耕地開墾費），專項用于項目的征地拆遷補償款、“三通一平”等開發(fā)費用，不足部分由甲方負責解決。上述

4000萬元分三次支付，在甲方收到省國土資源廳用地報批繳款通知書之日起

10個工作日內(nèi)，向甲方支付

2000萬元；在省人民政府下達項目用地批復之日起

10個工作日內(nèi)，向甲方支付

1000萬元；在甲方完成征地、拆遷、安置補償?shù)裙ぷ骱?，作為返還乙方投資成本和收益的

230畝土地自公開招掛拍公告之日起

10個工作日內(nèi)，將余款

1000萬元一次性支付給甲方。假設(shè)該800畝地塊達到符合國家土地出讓條件，縣政府將該地塊進行掛牌出讓，以每畝

88萬元的價格掛牌出讓，乙房地產(chǎn)公司以

20240（230畝×88）的成交價摘牌獲得作為返還乙方投資成本和收益的

230畝土地該土地使用權(quán)，可以進行二級開發(fā)。請分析本案例中的乙方應(yīng)如何進行稅務(wù)處只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！27只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！理？如何進行財務(wù)處理？2、乙房地產(chǎn)公司的財務(wù)處理第一，相關(guān)法律政策依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011年國務(wù)院令第

590號）第四條規(guī)定：“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！薄秶临Y源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號）第四條規(guī)定：“土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標準，嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。”《閑置土地處置辦法》（國土資源部第

53號令）第二十一條規(guī)定：“供應(yīng)土地應(yīng)當土地權(quán)利清晰，安置補償落實到位，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件”?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》（國務(wù)院令第

590號）第四條規(guī)定:“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”?！锻恋貎涔芾磙k法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）第十八條規(guī)定：“土地儲備機構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件”。關(guān)于土地出讓收入范圍，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定：“國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等”。關(guān)于土地出讓金的上繳和使用，該文件規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！理8只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！線”?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）第十五條規(guī)定：“土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”?；谝陨戏梢?guī)定，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補償工作由政府負責，納入儲備的土地應(yīng)進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時，土地出讓金為總成交價款，嚴禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，實行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告

2013年第

15號）規(guī)定，一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計單位和施工單位支付設(shè)計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！線9只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！稅；規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。第二，乙房地產(chǎn)公司的財務(wù)和稅務(wù)處理根據(jù)以上法律政策分析，乙房地產(chǎn)公司該項業(yè)務(wù)的正確會計處理如下（單位：萬元）。1、支付給土地儲備中心投資款時借：其他應(yīng)收款----土地儲備中心

4000貸：銀行存款2、掛牌后，支付土地出讓金，并取得政府土地返還款，并借：開發(fā)成本/無形資產(chǎn)———土地

20240貸：銀行存款

20240同時，借：銀行存款

20240貸：其他應(yīng)收款----土地儲備中心

4000營業(yè)外收入/投資收益

16240房地產(chǎn)公司應(yīng)計入土地成本

20240萬元，企業(yè)所得稅、土地增值稅計稅基礎(chǔ)也為

20240萬元，投資收益

16240按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告

2013年第

15號）的規(guī)定，不征營業(yè)稅，只繳納企業(yè)所得稅。案例分析：某房地產(chǎn)企業(yè)土地一級開發(fā)合同的賬務(wù)處理分析1、案情介紹某縣組織實施“富民居”改造項目。由于縣政府資金緊張，無力支付前期拆遷費用，所以甲房地產(chǎn)公司積極與縣政府溝通達成合作協(xié)議：由于拆遷情況復雜，縣政府指定土地拆遷工作由乙公司負責，甲公司只負責按照計劃及時支付資金，當該土地只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！稅10只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！達到出讓條件時，對外招標，甲房地產(chǎn)公司也參與招標，在甲房地產(chǎn)公司摘牌獲得該土地使用權(quán)的二級開發(fā)的情況下，如果掛牌成交價低于其前期的一級開發(fā)成本，則多出的成本由甲房地產(chǎn)公司自己承擔；如果掛牌成交價高于其前期的一級開發(fā)成本，則超過部分由甲公司和政府按照7：3的比例進行分成。前期墊付拆遷補償資金

8080萬元；支付建筑物拆除、平整土地人工費用

150萬元；后來，該地塊達到符合國家土地出讓條件，縣政府將該地塊進行掛牌出讓，成交價

8000萬元，甲房地產(chǎn)公司摘牌獲得該土地使用權(quán)，可以進行二級開發(fā)，按照協(xié)議，甲公司如期順利獲得“富民居”改造項目開發(fā)權(quán)，該甲房地產(chǎn)公司應(yīng)如何會計處理？2、賬務(wù)和稅務(wù)處理分析第一，相關(guān)法律政策依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011年國務(wù)院令第

590號）第四條規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！秶临Y源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號）第四條規(guī)定，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標準，嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。根據(jù)以上法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補償工作由政府負責，納入儲備的土地應(yīng)進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時，土地出讓金為總成交價款，嚴禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，實行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。第二、賬務(wù)處理根據(jù)以上法律政策分析，甲房地產(chǎn)公司該項業(yè)務(wù)的正只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！達11只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！確會計處理如下（單位：萬元）。①前期墊付拆遷補償資金

8080萬元：借：其他應(yīng)收款——政府（前期拆遷補償款）8080貸：銀行存款

8080②房地產(chǎn)公司支付建筑物拆除、平整土地人工費用

150萬元：借：其他應(yīng)收款——政府（支付建筑物拆除、平整土地人工費用）150貸：銀行存款

150③掛牌后，取得政府土地拍賣款，并支付土地出讓金時借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費

8000投資收益——投資損失

230貸：其他應(yīng)收款——政府

82303、稅務(wù)處理分析《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告

2013年第

15號）規(guī)定，一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計單位和施工單位支付設(shè)計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！確12只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。根據(jù)以上稅收政策，甲公司應(yīng)計入土地成本

8000萬元，企業(yè)所得稅、土地增值稅計稅基礎(chǔ)也為

8000萬元。投資損失

230萬元由甲公司自行承擔。依照《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2011年第

25號）第五十條規(guī)定，本辦法沒有涉及的資產(chǎn)損失事項，只要符合企業(yè)所得稅法及其實施條例等法律、法規(guī)規(guī)定的，也可以向稅務(wù)機關(guān)申報扣除。因此，甲公司可以依照規(guī)定在企業(yè)所得稅匯算清繳時進行專項申報扣除。案例分析：某房地產(chǎn)企業(yè)與政府開發(fā)土地協(xié)議的賬務(wù)處理分析1、案情介紹某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱

A公司）作為

B市政府招商引資項目開發(fā)某物流園，先期向

B市財政墊付征地拆遷補償資金

2.2億元，通過招拍掛程序取得土地使用權(quán)支付土地出讓金

1.2億元。B市政府要求該項目二年內(nèi)建成，分次返還

A公司土地出讓金

6億元。其中：征地拆遷補償2.4億元（含資金占用費

2000萬元）；公共配套設(shè)施費

2億元，用于物流園區(qū)道路、供水、供電、排水、通信、照明、綠化和土地平整；財政補貼

1億元，用于補償該公司建設(shè)期間的損失；回遷房安置費

6000萬元，用于安置拆遷戶。A公司的會計核算如何？2、A公司的賬務(wù)處理分析第一，我國與土地出讓相關(guān)的法律規(guī)定?！堕e置土地處置辦法》（國土資源部第

53號令）第二十一條規(guī)定：“供應(yīng)土地應(yīng)當土地權(quán)利清晰，安置補償落實到位，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件”?！秶型恋厣现环窒碛袃r值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！在13只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第

590號）第四條規(guī)定:“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”。《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）第十八條規(guī)定：“土地儲備機構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件”。關(guān)于土地出讓收入范圍，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定：“國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等”。關(guān)于土地出讓金的上繳和使用，該文件規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。土地出讓收入使用范圍包括土地開發(fā)支出。《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）第十五條規(guī)定：“土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”。根據(jù)以上法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補償工作由政府負責，納入儲備的土地應(yīng)進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時，土地出讓金為總成交價款，嚴禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，實行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！房14只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！第二、賬務(wù)處理本案例中的房地產(chǎn)公司的正確賬務(wù)處理如下：向

B市財政墊付征地拆遷補償資金

2.2億元時：借：其他應(yīng)收款

22000貸：銀行存款

22000計提資金占用費收入：借：其他應(yīng)收款

2000貸：其他業(yè)務(wù)收入——資金占用費

2000同時對資金占用費計提營業(yè)稅（假設(shè)只考慮營業(yè)稅，不考慮城市維護建設(shè)費和教育附加）：借：其他業(yè)務(wù)支出

100貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅

100支付土地出讓金

1.2億元時：借：開發(fā)成本——土地成本

12000貸；銀行存款

12000發(fā)生公共配套設(shè)施費用

2億元時：借：開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費

20000貸：銀行存款

20000收到土地返還款

6億元時：借：銀行存款

60000貸：遞延收益——財政補助

10000其他應(yīng)收款

24000開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費

20000只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！第15只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！主營業(yè)務(wù)收入——回遷房視同銷售收入

6000按二年分攤遞延收益時：借：遞延收益——財政補助

5000貸：營業(yè)外收入

5000營改增后土地一級開發(fā)稅務(wù)處理房地產(chǎn)業(yè)營改增問題解答匯總-安徽房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目在營改增前拆遷動工，營改增后開發(fā)項目竣工。房地產(chǎn)企業(yè)按照拆遷安置協(xié)議的約定，向原居民無償轉(zhuǎn)讓的回遷安置房是否繳納增值稅？如果要繳納增值稅，應(yīng)按什么價格作為增值稅的計稅依據(jù)？答：房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，不論是根據(jù)營業(yè)稅稅收政策，還是根據(jù)營改增稅收政策，都應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目納稅。對于營改增后辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的拆遷安置房，由于房地產(chǎn)企業(yè)在營改增前未向原居民收取房屋價款，按照營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定不需要繳納營業(yè)稅。根據(jù)營改增試點實施辦法中增值稅義務(wù)發(fā)生時間的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以與原居民辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的時間作為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，按規(guī)定計算繳納增值稅。根據(jù)國家現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，以招拍掛方式出讓的土地，政府應(yīng)以“熟地”出讓，并主導完成此拆遷補償工作。也就是說，負責拆遷工作的主體是政府而不是房地產(chǎn)開發(fā)商。但在實務(wù)操作中，因政府沒有精力或者不愿意先期投入資金進行土地一級開發(fā)等原因，拆遷安置和“三通（或七通）一平”等基礎(chǔ)工作是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此，需要根據(jù)房只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！主16只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！地產(chǎn)支付地價款的具體方式確定拆遷還原房的計稅依據(jù)。對于采取“凈掛毛交”方式出讓的土地，即以凈地招拍掛，而實際交付的是毛地，政府再以土地出讓金返還形式返給開發(fā)企業(yè)資金用于拆遷安置的，房地產(chǎn)公司拿地后在紅線內(nèi)建造安置房，完工后交付給被拆遷戶，實為向政府銷售安置房，政府以此安置房補償被拆遷戶。因此，房地產(chǎn)拆遷安置房的計稅依據(jù)應(yīng)為收到的政府返還的拆遷安置款與原居民支付的超出拆遷安置面積的差價款之和。對于毛地價格成交毛地交付的土地，房地產(chǎn)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)。由于房地產(chǎn)企業(yè)不需要支付拆遷安置房的土地成本，因此不能參考房地產(chǎn)企業(yè)在該塊土地上建成的其他商品房的銷售價格確定拆遷安置房的計稅價格。對拆遷安置房的計稅價格，我們意見，可參照原營業(yè)稅政策的相關(guān)規(guī)定，對拆遷協(xié)議內(nèi)約定償還給原居民的房屋面積，以房屋的成本價作為增值稅的計稅依據(jù)，房屋成本價=（房屋建造成本+房屋土地成本）×（1+成本利潤率）；對原居民支付的超出拆遷安置面積部分的差價款，以實際收到的價款作為計稅依據(jù)。建筑業(yè)營改增熱點難點問題--安徽一級土地開發(fā)如何繳納增值稅？答：納稅人在一級土地開發(fā)工程中，提供拆遷、土地平整、三通一平或七通一平服務(wù)取得的收入按建筑服務(wù)繳稅；對其向政府提供支付拆借款資金取得的利息收入，按貸款服務(wù)繳稅。建筑業(yè)營改增問題解答--安徽納稅人從事一級土地開發(fā)取得的收入，按什么稅目繳納增值稅？答：納稅人從事一級土地開發(fā)取得的收入，按照提供建筑服務(wù)繳納增只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！地17只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！值稅。營改增政策執(zhí)行口徑--湖北房地產(chǎn)企業(yè)進行土地一級開發(fā)，適用一般計稅方法的，其銷售額能否扣除相應(yīng)的土地價款？可以扣除。假設(shè)政府毛地凈掛，企業(yè)

1000萬競拍，取得土地后進行三通一平，后期政府支付返還款

100萬元，企業(yè)允許扣除的土地價款是

1000萬還是900萬（1000-100=900）？答：應(yīng)當減除。關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答--河北關(guān)于與政府共同合作進行土地改造、拆遷（一級土地開發(fā)）繳納增值稅問題納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。符合《關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局

2013年第

15號公告）所規(guī)定的“投資行為”的，取得的投資收益不屬于增值稅征稅范圍，不征收增值稅。投資方收取固定或保底收益的，按照貸款服務(wù)稅目征收增值稅。如納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入屬于“建筑服務(wù)”稅目；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“經(jīng)紀代理”稅目。一、征稅范圍只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！值18只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！1.納稅人從事一級土地開發(fā)取得的收入，按什么稅目繳納增值稅？答：納稅人從事一級土地開發(fā)取得的收入，按照提供建筑服務(wù)繳納增值稅。會計是一門很基礎(chǔ)的學科，無論你是企業(yè)老板還是投資者，無論你是稅務(wù)局還是銀行，任何涉及到資金決策的部門都至少要懂得些會計知識。而我們作為專業(yè)人員不僅僅是把會計當作“敲門磚”也就是說，不僅僅是獲得了資格或者能力就結(jié)束了，社會是不斷向前進步的，具體到我們的工作中也是會不斷發(fā)展的，我們學到的東西不可能會一直有用，對于已經(jīng)舍棄的東西需要我們學習新的知識來替換它，這就是專業(yè)能力的保持。因此，那些只把會計當門磚的人，到最后是很難在崗位上立足的。話又說回來，會計實操經(jīng)驗也不是一天兩天可以學到的，堅持一天學一點，然后在學習的過程中找到自己的缺陷，你可以針對自己的習慣來制定自己的學習方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同學們都能夠大量的儲備知識和擁有更好更大的發(fā)展。只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！119只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！營改增后土地一級開發(fā)中的法務(wù)、財務(wù)和稅務(wù)處理【會計實務(wù)操作教程】土地一級開發(fā)中的法務(wù)、財務(wù)和稅務(wù)處理及例解國有土地分為生地（毛地）和熟地(凈地)，國有土地從生地變成熟地的過程就是土地的一級開發(fā)過程。在國有土地一級開發(fā)過程中，地方政府往往通過招商引資的政策，或通過

PPP投融資模式，引進社會民間資本參與國有土地的一級開發(fā)。在民間資本參與國有土地一級開發(fā)的過程中，對于民間投資者從投資到利益分享的過程中，應(yīng)如何進行財務(wù)和稅務(wù)處理，必須在法律的框架下進行財稅處理，否則有法律和稅務(wù)風險。有鑒于此，必須對國有土地一級開發(fā)中的法務(wù)、財務(wù)和稅務(wù)處理進行理論和案例分析。一、國有土地一級開發(fā)中的法務(wù)處理（一）國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓，而不能毛地出讓《國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號）第四條規(guī)定，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標準，嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。《閑置土地處置辦法》（國土資源部第

53號令）第二十一條規(guī)定：“供應(yīng)土地應(yīng)當土地權(quán)利清晰，安置補償落實到位，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件”。根據(jù)以上法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓。（二）國有土地一級開發(fā)的投入由政府負責《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第

590號）第四條規(guī)定:“市、縣級人民政府負責只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！營20只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”?！锻恋貎涔芾磙k法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）第十八條規(guī)定：“土地儲備機構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件”?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）第十五條規(guī)定：“土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”。（三）國有土地出讓金實行收支兩條線管理關(guān)于土地出讓收入范圍，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定：“國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等”。關(guān)于土地出讓金的上繳和使用，該文件規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。土地出讓收入使用范圍包括土地開發(fā)支出。《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）第二條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款。具體包括：以招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的總成交價款（不含代收代繳的稅費）；轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當補繳的土地價款；處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當補繳的土地價款；轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟適用住房按照規(guī)只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！本21只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！定應(yīng)當補繳的土地價款；改變出讓國有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一并納入土地出讓收入管理。第四條規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方政府基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。在地方國庫中設(shè)立專賬（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。第十條規(guī)定，任何地區(qū)、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入；也不得違反規(guī)定通過簽訂協(xié)議等方式，將應(yīng)繳地方國庫的土地出讓收入，由國有土地使用權(quán)受讓人直接將征地和拆遷補償費支付給村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民等。二、社會資本參與國有土地一級開發(fā)的財務(wù)和稅務(wù)處理（一）稅務(wù)處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告

2013年第

15號）規(guī)定，一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！定22只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！資金；同時，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計單位和施工單位支付設(shè)計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅?；趪叶悇?wù)總局公告

2013年第

15號文件的規(guī)定，社會民間投資者投資政府土地改造項目所獲得的收益不征營業(yè)稅必須具備兩個條件：一是民間投資者只負責提供資金，不提供開發(fā)建設(shè)的勞務(wù)；二是土地一級開發(fā)過程中的土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行。因此，民間投資者投資國有土地一級開發(fā)，或者與政府共同投資開發(fā)國有土地一級開發(fā)建設(shè)，只要民間投資者只負責按計劃支付土地整理所需資金，民間投資者所獲得的差價收益是投資收益，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅，只征收企業(yè)所得稅。(二)財務(wù)處理在民間投資者投入資金參與國有土地一級開發(fā)的法律實質(zhì)是，民間投資者將資金借入給政府，政府借用民間投資者投入的資金用于國有土地一級開發(fā)過程中的土地規(guī)劃設(shè)計、場地平整、地塊周邊綠化、土地拆遷、安置及補償支出。當國有土地（生地）開發(fā)成熟地后，按照市場化的招掛拍程序，將土地出讓給土地使用者，土地使用者按照法律規(guī)定必只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！資23只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！須向政府支付土地出讓金。依據(jù)土地出讓金收支兩條線的原則，按照國有土地一級開發(fā)合同的約定，從土地出讓金收入中支出給民間投資者應(yīng)得的回報。基于以上分析，民間投資者投入資金參與國有土地一級開發(fā)的賬務(wù)處理，必須通過“其他應(yīng)收款——政府/土地儲備中心”科目進行核算。即支付國有土地一級開發(fā)投資款時，借：其他應(yīng)收款——土地儲備中心/政府，貸：銀行存款；掛牌后，取得政府土地拍賣款，并支付土地出讓金時，借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費，貸：其他應(yīng)收款——土地儲備中心/政府，借或貸，投資收益。案例分析：某地產(chǎn)公司與土地儲備中心合作開發(fā)生地的涉稅處理]1、案例介紹甲縣土地儲備中心（簡稱甲方）與乙房地產(chǎn)有限公司（簡稱乙方）共同合作開發(fā)

800畝土地（生地），合同約定該

800畝土地開發(fā)的合作內(nèi)容、投資成本的構(gòu)成、返還與收益如下：第一，合作內(nèi)容合作

800畝土地收儲、開發(fā)及出讓工作，主要包括以下內(nèi)容：1、協(xié)調(diào)落實辦理項目前期相關(guān)審批手續(xù)；2、協(xié)調(diào)落實新增建設(shè)用地指標和耕地占補指標；3、開展項目涉及的征地拆遷工作、“三通一平”（即通路、通水、通電、場地平整)等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；4、項目地塊在甲方收儲后，由甲乙雙方進行共同開發(fā)、出讓和投資成本、收益結(jié)算。第二，投資成本約定條款。只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！須24只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！乙方負責協(xié)調(diào)落實用地指標和耕地占補指標，并投入

4000萬元包干用于

800畝土地的收儲開發(fā)，不足部分由甲方負責解決。甲乙雙方投資的收儲開發(fā)成本包括：1、征地拆遷補償、征地拆遷工作經(jīng)費、項目報批費用及有關(guān)稅費；2、儲備用地供應(yīng)的費用，包括對儲備用地的可行性研究、勘測定界、土地登記、相關(guān)規(guī)劃調(diào)整編制、地價評估以及供應(yīng)前管理涉及的費用；3、“三通一平”（即

800畝用地紅線范圍內(nèi)的通路、通水、通電、場地平整)建設(shè)；4、按甲縣征地拆遷安置政策涉及的房屋拆遷回建地和產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地征地補償費。第三，投資成本的返還與收益約定條款。共同一級開發(fā)完畢的

800萬畝土地中的

230畝給乙方所有，作為甲方返還乙方的投資成本和收益。甲方負責該

800萬畝土地的招拍掛工作，并將公開招拍掛

230畝商住建設(shè)凈用地（含小區(qū)道路及建設(shè)配套設(shè)施用地，不含城市基礎(chǔ)建設(shè)、公共道路等其它用地）的出讓價款（或土地）作為乙方的投資成本及收益，由甲方申請甲縣人民政府撥款后支付給乙方或乙方指定的關(guān)聯(lián)企業(yè)。余下的

570畝土地招拍掛出讓所得收入歸甲人民政府所有。若土地出讓價格高于

90萬元/畝，乙方也可選擇不參與競拍，則這

230畝土地的出讓價款全部由乙方獲得。合作合同還約定甲方和乙方的各自責任，分別約定如下：1、甲方負責

800畝項目用地批復之日起

90天內(nèi)，完成項目用地的征地、拆遷、安置補償和“三通一平”（即通路、通水、通電、場地平整)建設(shè)，使合作地塊達到出讓條件。只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！乙25只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！2、甲方負責項目土地的征地補償、拆遷安置、協(xié)調(diào)落實用地手續(xù)報批、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，承擔除乙方投資人民幣

4000萬元以外的相關(guān)費用。3、甲方對返還乙方投資成本和收益的

230畝土地，負責協(xié)調(diào)落實規(guī)劃用途為商業(yè)住宅建設(shè)用地。4、甲方負責協(xié)調(diào)縣國土資源局將作為返還乙方投資成本和收益的

230畝商住建設(shè)凈用地分批進行公開招拍掛。在出讓宗地土地出讓金繳入財政專戶后

20個工作日內(nèi)，由甲方負責向縣人民政府提出申請后，將該宗地土地出讓價款全部支付給乙方或乙方指定的關(guān)聯(lián)企業(yè)。5、乙方負責協(xié)調(diào)落實合作開發(fā)

800畝的新增建設(shè)用地指標和耕地占補指標。6、乙方負責承擔合作開發(fā)的

800畝土地占用耕地所需的耕地開墾費。7、乙方負責投資前期費用人民幣

4000萬元（不含上述

800畝土地報批所需繳納的耕地開墾費），專項用于項目的征地拆遷補償款、“三通一平”等開發(fā)費用，不足部分由甲方負責解決。上述

4000萬元分三次支付，在甲方收到省國土資源廳用地報批繳款通知書之日起

10個工作日內(nèi)，向甲方支付

2000萬元；在省人民政府下達項目用地批復之日起

10個工作日內(nèi)，向甲方支付

1000萬元；在甲方完成征地、拆遷、安置補償?shù)裙ぷ骱?，作為返還乙方投資成本和收益的

230畝土地自公開招掛拍公告之日起

10個工作日內(nèi)，將余款

1000萬元一次性支付給甲方。假設(shè)該800畝地塊達到符合國家土地出讓條件，縣政府將該地塊進行掛牌出讓，以每畝

88萬元的價格掛牌出讓，乙房地產(chǎn)公司以

20240（230畝×88）的成交價摘牌獲得作為返還乙方投資成本和收益的

230畝土地該土地使用權(quán)，可以進行二級開發(fā)。請分析本案例中的乙方應(yīng)如何進行稅務(wù)處只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！226只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！理？如何進行財務(wù)處理？2、乙房地產(chǎn)公司的財務(wù)處理第一，相關(guān)法律政策依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011年國務(wù)院令第

590號）第四條規(guī)定：“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！薄秶临Y源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號）第四條規(guī)定：“土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標準，嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓?！薄堕e置土地處置辦法》（國土資源部第

53號令）第二十一條規(guī)定：“供應(yīng)土地應(yīng)當土地權(quán)利清晰，安置補償落實到位，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件”。《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第

590號）第四條規(guī)定:“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”?！锻恋貎涔芾磙k法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）第十八條規(guī)定：“土地儲備機構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件”。關(guān)于土地出讓收入范圍，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定：“國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等”。關(guān)于土地出讓金的上繳和使用，該文件規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！理27只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！線”?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）第十五條規(guī)定：“土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”。基于以上法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補償工作由政府負責，納入儲備的土地應(yīng)進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時，土地出讓金為總成交價款，嚴禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，實行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告

2013年第

15號）規(guī)定，一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計單位和施工單位支付設(shè)計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！線28只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！稅；規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。第二，乙房地產(chǎn)公司的財務(wù)和稅務(wù)處理根據(jù)以上法律政策分析，乙房地產(chǎn)公司該項業(yè)務(wù)的正確會計處理如下（單位：萬元）。1、支付給土地儲備中心投資款時借：其他應(yīng)收款----土地儲備中心

4000貸：銀行存款2、掛牌后，支付土地出讓金，并取得政府土地返還款，并借：開發(fā)成本/無形資產(chǎn)———土地

20240貸：銀行存款

20240同時，借：銀行存款

20240貸：其他應(yīng)收款----土地儲備中心

4000營業(yè)外收入/投資收益

16240房地產(chǎn)公司應(yīng)計入土地成本

20240萬元，企業(yè)所得稅、土地增值稅計稅基礎(chǔ)也為

20240萬元，投資收益

16240按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告

2013年第

15號）的規(guī)定，不征營業(yè)稅，只繳納企業(yè)所得稅。案例分析：某房地產(chǎn)企業(yè)土地一級開發(fā)合同的賬務(wù)處理分析1、案情介紹某縣組織實施“富民居”改造項目。由于縣政府資金緊張，無力支付前期拆遷費用，所以甲房地產(chǎn)公司積極與縣政府溝通達成合作協(xié)議：由于拆遷情況復雜，縣政府指定土地拆遷工作由乙公司負責，甲公司只負責按照計劃及時支付資金，當該土地只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！稅29只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！達到出讓條件時，對外招標，甲房地產(chǎn)公司也參與招標，在甲房地產(chǎn)公司摘牌獲得該土地使用權(quán)的二級開發(fā)的情況下，如果掛牌成交價低于其前期的一級開發(fā)成本，則多出的成本由甲房地產(chǎn)公司自己承擔；如果掛牌成交價高于其前期的一級開發(fā)成本，則超過部分由甲公司和政府按照7：3的比例進行分成。前期墊付拆遷補償資金

8080萬元；支付建筑物拆除、平整土地人工費用

150萬元；后來，該地塊達到符合國家土地出讓條件，縣政府將該地塊進行掛牌出讓，成交價

8000萬元，甲房地產(chǎn)公司摘牌獲得該土地使用權(quán)，可以進行二級開發(fā)，按照協(xié)議，甲公司如期順利獲得“富民居”改造項目開發(fā)權(quán)，該甲房地產(chǎn)公司應(yīng)如何會計處理？2、賬務(wù)和稅務(wù)處理分析第一，相關(guān)法律政策依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011年國務(wù)院令第

590號）第四條規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。《國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號）第四條規(guī)定，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標準，嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。根據(jù)以上法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補償工作由政府負責，納入儲備的土地應(yīng)進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時，土地出讓金為總成交價款，嚴禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，實行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。第二、賬務(wù)處理根據(jù)以上法律政策分析，甲房地產(chǎn)公司該項業(yè)務(wù)的正只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！達30只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！確會計處理如下（單位：萬元）。①前期墊付拆遷補償資金

8080萬元：借：其他應(yīng)收款——政府（前期拆遷補償款）8080貸：銀行存款

8080②房地產(chǎn)公司支付建筑物拆除、平整土地人工費用

150萬元：借：其他應(yīng)收款——政府（支付建筑物拆除、平整土地人工費用）150貸：銀行存款

150③掛牌后，取得政府土地拍賣款，并支付土地出讓金時借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費

8000投資收益——投資損失

230貸：其他應(yīng)收款——政府

82303、稅務(wù)處理分析《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告

2013年第

15號）規(guī)定，一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計單位和施工單位支付設(shè)計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！確31只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。根據(jù)以上稅收政策，甲公司應(yīng)計入土地成本

8000萬元，企業(yè)所得稅、土地增值稅計稅基礎(chǔ)也為

8000萬元。投資損失

230萬元由甲公司自行承擔。依照《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2011年第

25號）第五十條規(guī)定，本辦法沒有涉及的資產(chǎn)損失事項，只要符合企業(yè)所得稅法及其實施條例等法律、法規(guī)規(guī)定的，也可以向稅務(wù)機關(guān)申報扣除。因此，甲公司可以依照規(guī)定在企業(yè)所得稅匯算清繳時進行專項申報扣除。案例分析：某房地產(chǎn)企業(yè)與政府開發(fā)土地協(xié)議的賬務(wù)處理分析1、案情介紹某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱

A公司）作為

B市政府招商引資項目開發(fā)某物流園，先期向

B市財政墊付征地拆遷補償資金

2.2億元，通過招拍掛程序取得土地使用權(quán)支付土地出讓金

1.2億元。B市政府要求該項目二年內(nèi)建成，分次返還

A公司土地出讓金

6億元。其中：征地拆遷補償2.4億元（含資金占用費

2000萬元）；公共配套設(shè)施費

2億元，用于物流園區(qū)道路、供水、供電、排水、通信、照明、綠化和土地平整；財政補貼

1億元，用于補償該公司建設(shè)期間的損失；回遷房安置費

6000萬元，用于安置拆遷戶。A公司的會計核算如何？2、A公司的賬務(wù)處理分析第一，我國與土地出讓相關(guān)的法律規(guī)定?！堕e置土地處置辦法》（國土資源部第

53號令）第二十一條規(guī)定：“供應(yīng)土地應(yīng)當土地權(quán)利清晰，安置補償落實到位，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件”。《國有土地上只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！在32只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第

590號）第四條規(guī)定:“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”?！锻恋貎涔芾磙k法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）第十八條規(guī)定：“土地儲備機構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件”。關(guān)于土地出讓收入范圍，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定：“國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等”。關(guān)于土地出讓金的上繳和使用，該文件規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。土地出讓收入使用范圍包括土地開發(fā)支出?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）第十五條規(guī)定：“土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”。根據(jù)以上法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補償工作由政府負責，納入儲備的土地應(yīng)進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時，土地出讓金為總成交價款，嚴禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，實行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！房33只分享有價值的會計實操經(jīng)驗，用有限的時間去學習更多的知識！第二、賬務(wù)處理本案例中的房地產(chǎn)公司的正確賬務(wù)處理如下：向

B市財政墊付征地拆遷補償資金

2.2億元時：借：其他應(yīng)收款

22000貸：銀行存款

22000計提資金占用費收入：借：其他應(yīng)收款

2000貸：其他業(yè)務(wù)收入——資金占用費

2000同時對資金占用費計提營業(yè)稅（假設(shè)只考慮營業(yè)稅，不考慮城市維護建設(shè)費和教育附加）：借：其他業(yè)務(wù)支出

100貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅