房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置與業(yè)務(wù)職能管理

房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置與業(yè)務(wù)職能管理

主講：王強(qiáng)金地集團(tuán)設(shè)總地點(diǎn)：清華科技大廈A座第二會(huì)議室房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置與業(yè)務(wù)職能管理王強(qiáng)：各位同學(xué)好，我今天下午主要是講房地產(chǎn)組織架構(gòu)與職能管理的發(fā)展。很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，很多公司發(fā)展很快，在管理上造成一些混亂的地方，包括我們自己的公司，也在整個(gè)組織架構(gòu)上遇到很多的麻煩，而且我們到現(xiàn)在還在進(jìn)行一點(diǎn)點(diǎn)的優(yōu)化和調(diào)整。但是在這個(gè)過(guò)程中，其實(shí)有很多更深的問(wèn)題，不僅是在金地、萬(wàn)科包括其他的房地產(chǎn)公司里面也遇到同樣的問(wèn)題，包括現(xiàn)在一些知名的大公司的朋友，他們跟我討論的也是關(guān)于這方面的問(wèn)題。實(shí)際這個(gè)問(wèn)題在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)比較好的情況下，各個(gè)公司遇到的情況也是在里面，我這個(gè)里面寫(xiě)的就是組織架構(gòu)的設(shè)置以及業(yè)務(wù)職能管理的話(huà)題。首先我們把房地產(chǎn)公司的基本架構(gòu)梳理一下，在這里不把一些二線(xiàn)的部門(mén)放進(jìn)去，我們基本只放四個(gè)一線(xiàn)部門(mén)，也是跟產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造息息相關(guān)的四大部門(mén)：營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部、成本部、工程部。2房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置與業(yè)務(wù)職能管理這四大部門(mén)基本就可以完全控制一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)出和建造，從前期的市場(chǎng)定位，營(yíng)銷(xiāo)部是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的策劃以及后期項(xiàng)目的銷(xiāo)售的；設(shè)計(jì)部是每個(gè)公司最大的一個(gè)部門(mén)，負(fù)責(zé)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研發(fā)；成本部是屬于公司現(xiàn)金流的命脈對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行跟蹤和監(jiān)控；工程部就是負(fù)責(zé)項(xiàng)目建造和工程質(zhì)量的控制。當(dāng)然每個(gè)公司的叫法不同，設(shè)計(jì)部有叫研發(fā)中心的，但是基本上四個(gè)部門(mén)是類(lèi)似的。這就是四大職能部門(mén)的基本表述，當(dāng)然四大部門(mén)的基本描述在目前來(lái)講，通過(guò)我自己了解，各個(gè)公司還有所區(qū)別，而且這四個(gè)部門(mén)的職能也會(huì)直接和我們的產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程和組織架構(gòu)的分工不同，里面確實(shí)有滿(mǎn)大的不同。3房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置與業(yè)務(wù)職能管理從前期的輸入條件，基本就是一個(gè)產(chǎn)品的流程圖，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)注重項(xiàng)目定位，以及基本數(shù)據(jù)指標(biāo)，就是戶(hù)型的比例、大小、大戶(hù)型占多少、小戶(hù)型占多少，這是最基本的指標(biāo)；第二個(gè)指標(biāo)還有一個(gè)客戶(hù)性的描述，就是這個(gè)樓盤(pán)到底是賣(mài)給什么樣的客戶(hù)？是賣(mài)給中產(chǎn)的？還是賣(mài)給高端的？還是做一個(gè)快速開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目？這個(gè)東西實(shí)際也是通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供的基本指標(biāo)。只有這個(gè)指標(biāo)設(shè)定了，設(shè)計(jì)部門(mén)才能夠依據(jù)這個(gè)指標(biāo)開(kāi)展前期的設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)部根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)部的前提條件進(jìn)行概念設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完以后返回到營(yíng)銷(xiāo)部進(jìn)行溝通，我的設(shè)計(jì)方案和風(fēng)格是否滿(mǎn)足營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的想象和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供的基本指標(biāo)，是否能反映出營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)反映出的客戶(hù)的狀態(tài)，當(dāng)然還有現(xiàn)場(chǎng)跟蹤的職能，這個(gè)職能不一定在每個(gè)公司都有，以前在我們公司，設(shè)計(jì)部會(huì)一直跟到公司完工為止，這是四年前的操作手法，現(xiàn)在設(shè)計(jì)部的工作就很簡(jiǎn)單，在項(xiàng)目緊張的時(shí)候會(huì)待在現(xiàn)場(chǎng)，但是在平時(shí)一個(gè)月也就兩、三次就夠了，為什么這樣做呢？這是跟我們公司的職能架構(gòu)有直接關(guān)系。4房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置與業(yè)務(wù)職能管理在一個(gè)項(xiàng)目或者在企業(yè)開(kāi)發(fā)的初期，一般最常見(jiàn)的企業(yè)現(xiàn)狀就是現(xiàn)在：1、項(xiàng)目數(shù)量沒(méi)有上去，沒(méi)有形成規(guī)?；?，比如有的公司有一兩個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)，并沒(méi)有進(jìn)行集約化開(kāi)發(fā)，或者沒(méi)有進(jìn)行全國(guó)布點(diǎn)的開(kāi)發(fā)，或者在一個(gè)城市里、或者在一個(gè)區(qū)域里。但是在企業(yè)的初期會(huì)有一個(gè)明顯的現(xiàn)狀，就是職能部門(mén)人員能力和數(shù)量的欠缺，這里的職能部門(mén)就是剛才說(shuō)的四個(gè)部門(mén)。2、由于在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的經(jīng)驗(yàn)欠缺，也會(huì)出現(xiàn)職能部門(mén)之間的溝通機(jī)制并沒(méi)有達(dá)成完全正規(guī)化、制度化的溝通機(jī)制。3、職能部門(mén)之間的交接標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有確立。這是一個(gè)企業(yè)發(fā)展到一定階段的時(shí)候，無(wú)論是采用項(xiàng)目制管理還是職能制管理，這三項(xiàng)無(wú)論是在哪種架構(gòu)下都需要的，這是企業(yè)管理的基本常識(shí)。第三就是成本部，成本部根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行成本測(cè)算和監(jiān)控，還有對(duì)于施工進(jìn)程的控制，成本部是每一個(gè)公司都非常重視的，而且很多成本部經(jīng)理是集團(tuán)下派的，是不進(jìn)入項(xiàng)目考核的，大概是這樣的描述。工程部的職能相對(duì)會(huì)比較單純一點(diǎn)，就是比較后端的執(zhí)行部門(mén)。5房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置與業(yè)務(wù)職能管理但是一般在一個(gè)項(xiàng)目的初期，這幾點(diǎn)也是最欠缺的，職能部門(mén)人員和數(shù)量的欠缺，大概兩到三年，房地產(chǎn)人員方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力就會(huì)非常巨大，無(wú)論是全國(guó)頂尖的企業(yè)，萬(wàn)科、中海也好，他們之間的人才挖掘也是滿(mǎn)厲害的。第二，現(xiàn)在房地產(chǎn)這方面的人力資源職業(yè)經(jīng)理人是越來(lái)越多，而且這幾年房地產(chǎn)公司有一些中高層的薪水是漲得非常非常厲害。比如去年20—30萬(wàn)可以挖到這個(gè)人，到今年可能已經(jīng)漲到50萬(wàn)，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面管理能力非常強(qiáng)，在市場(chǎng)透明度的增加，這幾個(gè)人你都可以數(shù)得出來(lái)，你讓獵頭公司幫你找人的話(huà)，幾個(gè)獵頭公司給你提的名單里面一定有重復(fù)的，圈子就這么小，人員競(jìng)爭(zhēng)非常厲害，對(duì)人員的需求也非常厲害。這是外部人力資源的現(xiàn)狀。第二職能部門(mén)之間的溝通機(jī)制。營(yíng)銷(xiāo)和設(shè)計(jì)兩個(gè)部門(mén)是在成本開(kāi)發(fā)最前端的兩個(gè)部門(mén)，營(yíng)銷(xiāo)和設(shè)計(jì)兩個(gè)部門(mén)的溝通，到現(xiàn)在為止，我才了解到一些業(yè)內(nèi)的現(xiàn)狀，沒(méi)有一個(gè)企業(yè)可以做到百分之百的或者相對(duì)完善的都沒(méi)有，也包括像萬(wàn)科這樣大的公司，為什么出現(xiàn)這種情況呢？跟里面的職能架構(gòu)有直接的關(guān)系，包括溝通機(jī)制建立，也并不是某個(gè)部門(mén)建立就可以做好的。6房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置與業(yè)務(wù)職能管理因?yàn)槲沂菑慕ㄖO(shè)計(jì)出身的，設(shè)計(jì)人員一般最大的抱怨就是營(yíng)銷(xiāo)部想變就變，比如設(shè)計(jì)部交施工圖的時(shí)候，營(yíng)銷(xiāo)部突然發(fā)一個(gè)文說(shuō)我們戶(hù)型比例是不對(duì)的，這樣你會(huì)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)口里面的抱怨就非常大，施工圖做完了，發(fā)生的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？是由設(shè)計(jì)部承擔(dān)？還是營(yíng)銷(xiāo)部承擔(dān)？營(yíng)銷(xiāo)部也有理由，市場(chǎng)是變化的，所以我也是變化的。但是最終這個(gè)責(zé)任是可以承擔(dān)的，怎么承擔(dān)？通過(guò)組織調(diào)整，是可以追溯到某一個(gè)部門(mén)的，但是目前這種狀況在各個(gè)企業(yè)都會(huì)出現(xiàn)的。第三就是各個(gè)部門(mén)之間交接標(biāo)準(zhǔn)的欠缺。在賣(mài)樓的時(shí)候，營(yíng)銷(xiāo)部一般會(huì)需要設(shè)計(jì)部出一個(gè)樓書(shū)，或者是面向客戶(hù)的樓書(shū)，就是附在合同里面的戶(hù)型的附件。我不知道各位有幾家是能夠有很詳細(xì)的營(yíng)銷(xiāo)部向設(shè)計(jì)部輸出的圖紙標(biāo)準(zhǔn)？你給我出的樓書(shū)標(biāo)準(zhǔn)里面應(yīng)該達(dá)到什么樣的深度？要不要標(biāo)具體尺寸線(xiàn)？要不要在總圖上標(biāo)一個(gè)垃圾站的位置？如果可以做到這一步的話(huà)，說(shuō)明這個(gè)公司的管理已經(jīng)到了相當(dāng)細(xì)致的地步了。比如萬(wàn)科在設(shè)計(jì)上有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，必須在總圖或者向客戶(hù)做項(xiàng)目公示的時(shí)候，把周邊不利的方面全面注明，包括附近可能有一個(gè)臟亂差的菜市場(chǎng)，或者是附近有一條動(dòng)工的公路，他會(huì)把所有的不利因素公布在圖版上，這是營(yíng)銷(xiāo)部對(duì)設(shè)計(jì)部提出的營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)。7房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置與業(yè)務(wù)職能管理所以這三項(xiàng)加在一起的話(huà)，目前無(wú)論我們?cè)谀膫€(gè)組織情況下，每個(gè)企業(yè)都會(huì)面臨的問(wèn)題，而在不同的組織情況下解決這三項(xiàng)的情況也是不一樣的。我剛才舉的是設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部的例子，有兩個(gè)流程：一個(gè)是設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部的管理流程，一個(gè)是設(shè)計(jì)部外部的管理流程。外部的管理流程就是我們跟成本部、營(yíng)銷(xiāo)部的交接標(biāo)準(zhǔn)就是設(shè)計(jì)部對(duì)外的流程標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)內(nèi)流程標(biāo)準(zhǔn)也有很多，比如說(shuō)我們?cè)O(shè)計(jì)部一般有六個(gè)專(zhuān)業(yè)、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備（水、暖、電）景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等，有些公司會(huì)把材料放在設(shè)計(jì)部里面，但是這幾個(gè)專(zhuān)業(yè)組里面是怎么進(jìn)行圖紙交接？和設(shè)計(jì)流程交接的？每個(gè)公司都不一樣。比如說(shuō)景觀設(shè)計(jì)，這個(gè)專(zhuān)業(yè)什么時(shí)候介入到方案里面來(lái)？最早的時(shí)候做景觀方案是建筑方案設(shè)計(jì)完報(bào)規(guī)劃局批的時(shí)候，景觀設(shè)計(jì)介入；另外一種就是景觀設(shè)計(jì)在建筑方案概念初次成型的時(shí)候，景觀設(shè)計(jì)就加以介入。這是在設(shè)計(jì)部門(mén)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)，是不同的。8房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置與業(yè)務(wù)職能管理第一種方案是沒(méi)有錯(cuò)的，但是第二種方案為什么會(huì)出臺(tái)呢？很簡(jiǎn)單，就是你在建筑方案初步定型的時(shí)候，沒(méi)有最終定型的時(shí)候，這時(shí)候景觀設(shè)計(jì)公司介入就有可能依據(jù)景觀公司的一些建議重新調(diào)整建筑總圖，這兩個(gè)出發(fā)點(diǎn)是不一樣的，一個(gè)出發(fā)點(diǎn)是建筑師把戶(hù)型做好就OK了，但是反過(guò)來(lái)講，社區(qū)景觀是占非常重要的客戶(hù)滿(mǎn)意度里的，你景觀做得好，會(huì)彌補(bǔ)小區(qū)規(guī)劃的一些損失，這時(shí)候?qū)坝^設(shè)計(jì)的重視直接導(dǎo)致第二套流程的出現(xiàn)，就是在某種程度上，讓建筑師聽(tīng)景觀設(shè)計(jì)師的意見(jiàn)，就是景觀設(shè)計(jì)師和建筑設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)上發(fā)生碰撞，甚至景觀設(shè)計(jì)師可以通過(guò)甲方的要求，把整個(gè)方案進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)動(dòng)，從而影響到建筑總規(guī)的設(shè)計(jì)以及地下室設(shè)計(jì)，這是兩套流程，出發(fā)點(diǎn)是不一樣的，這只是內(nèi)部的管理流程。外部的流程是跟營(yíng)銷(xiāo)部、工程部的交接標(biāo)準(zhǔn)，這本身需要一個(gè)組織上和流程上的細(xì)化和優(yōu)化。這個(gè)東西所用的時(shí)間和所花費(fèi)的管理成本都會(huì)很高，這也是一個(gè)公司慢慢走向正規(guī)化和成熟的必然要經(jīng)過(guò)的階段。但是假如我們前面幾個(gè)階段不可能做得這么細(xì)的話(huà)，像前面這三項(xiàng)的欠缺，包括內(nèi)部組織每個(gè)專(zhuān)業(yè)組織部門(mén)內(nèi)部的工作還沒(méi)有完善，這時(shí)候我們?cè)陧?xiàng)目和公司發(fā)展初期的時(shí)候，就是絕大部分都不采用這種管理模式，此時(shí)最常見(jiàn)的管理模式就是“老板說(shuō)了算”的管理模式，老板說(shuō)OK就OK了，老板說(shuō)不，就不行了。9房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)置與業(yè)務(wù)職能管理大家碰到一塊的時(shí)候，沒(méi)有所謂的偏向，就是老板或者總經(jīng)理說(shuō)這事應(yīng)該聽(tīng)營(yíng)銷(xiāo)的、或者應(yīng)該聽(tīng)設(shè)計(jì)的，就是一句話(huà)就定，營(yíng)銷(xiāo)和設(shè)計(jì)部門(mén)之間也不需要溝通，因?yàn)槔习逡呀?jīng)定了。但是老板說(shuō)了算也有問(wèn)題，比如說(shuō)報(bào)批報(bào)建一般是總經(jīng)理必須要做的事情，一般是和政府關(guān)系直接掛鉤的，設(shè)計(jì)部經(jīng)理和政府官員去溝通，基本上沒(méi)人理你的，包括前期拿地，這是老板最大的責(zé)任；第二營(yíng)銷(xiāo)策劃；第三設(shè)計(jì)方案；第四成本控制；第五工程建設(shè)。這幾項(xiàng)要同時(shí)向老板匯報(bào)，自己的部門(mén)之間很少產(chǎn)生溝通，因?yàn)闇贤ㄊ菦](méi)有用的，在內(nèi)外部制度沒(méi)有健全的情況下，溝通一般沒(méi)有結(jié)果，一般就是所有的事情都要老板說(shuō)了算。這種情況會(huì)帶來(lái)幾個(gè)特點(diǎn)：第一決策權(quán)高度集中；第二決策比較快速；第三職能部門(mén)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系比較簡(jiǎn)單。不是簡(jiǎn)單，可以說(shuō)基本就沒(méi)有了，但是沒(méi)有不見(jiàn)得這個(gè)職能部門(mén)誰(shuí)都不理誰(shuí)，相應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)配合、簡(jiǎn)單的溝通協(xié)調(diào)還是會(huì)有，誰(shuí)都說(shuō)服不了誰(shuí)的時(shí)候，就直接升級(jí)到總經(jīng)理這邊，也是滿(mǎn)快的一個(gè)決策。10房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)組組織織架架構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置與與業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)職職能能管管理理這件件事事在在最最初初的的時(shí)時(shí)候候，，我我估估計(jì)計(jì)現(xiàn)現(xiàn)在在所所有有的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)都都經(jīng)經(jīng)歷歷過(guò)過(guò)這這個(gè)個(gè)階階段段，，包包括括現(xiàn)現(xiàn)在在很很多多大大企企業(yè)業(yè)也也在在用用這這個(gè)個(gè)管管理理模模式式，，比比如如說(shuō)說(shuō)我我們們的的SOGO，包包括括現(xiàn)現(xiàn)在在華華僑僑城城、、包包括括中中海海招招商商，，都都有有一一部部分分決決策策是是這這樣樣決決策策的的。。但但是是這這里里面面對(duì)對(duì)于于我我自自己己來(lái)來(lái)講講，，有有一一個(gè)個(gè)比比喻喻，，這這個(gè)個(gè)東東西西從從邏邏輯輯上上有有一一點(diǎn)點(diǎn)不不太太通通，，為為什什么么呢呢？？我我相相信信不不是是每每一一個(gè)個(gè)總總經(jīng)經(jīng)理理都都是是全全專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)出出身身，，而而且且中中國(guó)國(guó)也也沒(méi)沒(méi)有有全全專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)的的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)，，這這個(gè)個(gè)總總經(jīng)經(jīng)理理可可能能要要不不就就是是設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)出出身身，，要要不不就就是是工工程程出出身身，，要要不不就就是是營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)出出身身，，這這三三個(gè)個(gè)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)出出身身的的總總經(jīng)經(jīng)理理占占的的比比重重還還是是滿(mǎn)滿(mǎn)大大的的。。當(dāng)當(dāng)然然還還有有一一部部分分總總經(jīng)經(jīng)理理是是從從土土地地拓拓展展這這塊塊出出身身的的，，但但是是沒(méi)沒(méi)有有一一個(gè)個(gè)總總經(jīng)經(jīng)理理真真正正能能夠夠挎挎兩兩個(gè)個(gè)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)，，比比如如這這個(gè)個(gè)總總經(jīng)經(jīng)理理以以前前做做過(guò)過(guò)主主管管工工程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的老老總總，，他他會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)工工程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)非非常常了了解解，，但但是是也也有有一一個(gè)個(gè)問(wèn)問(wèn)題題是是成成本本控控制制，，但但是是我我們們底底下下一一、、二二、、三三、、四四、、五五個(gè)個(gè)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)都都要要讓讓他他來(lái)來(lái)批批辦辦，，讓讓非非專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)人人士士來(lái)來(lái)拍拍板板，，比比如如這這個(gè)個(gè)總總經(jīng)經(jīng)理理是是工工程程出出生生，，但但是是營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)和和設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)兩兩個(gè)個(gè)部部門(mén)門(mén)產(chǎn)產(chǎn)生生矛矛盾盾了了，，請(qǐng)請(qǐng)工工程程出出身身的的總總經(jīng)經(jīng)理理拍拍板板，，這這個(gè)個(gè)拍拍板板純純粹粹就就是是瞎瞎拍拍了了，，兩兩個(gè)個(gè)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)人人士士請(qǐng)請(qǐng)不不專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)的的人人士士來(lái)來(lái)拍拍板板，，有有一一個(gè)個(gè)好好處處就就是是每每一一個(gè)個(gè)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)都都規(guī)規(guī)避避了了自自己己的的行行政政責(zé)責(zé)任任，，老老板板懂懂不不懂懂沒(méi)沒(méi)關(guān)關(guān)系系，，但但是是他他說(shuō)說(shuō)了了算算就就OK，即使這個(gè)方方案做出來(lái)以以后奇丑無(wú)比比，也不是我我設(shè)計(jì)部的事事情，是老板板的事情，這這樣底下都比比較安全。11房地產(chǎn)企業(yè)組組織架構(gòu)設(shè)置置與業(yè)務(wù)職能能管理我曾經(jīng)舉過(guò)一一個(gè)比較極端端的例子，有有的總經(jīng)理是是成本出身，，對(duì)成本管得得會(huì)比較嚴(yán)，，工程和成本本是直接掛鉤鉤的，管工程程的副總就是是期望設(shè)計(jì)部部出一個(gè)變更更，把外墻的的防水涂料去去掉可不可以以？為什么要要去？一去一一平米少十塊塊錢(qián)，設(shè)計(jì)部部說(shuō)這不能出出，如果出是是違反規(guī)范的的。工程部說(shuō)說(shuō)這個(gè)涂在里里面是看不到到的；設(shè)計(jì)部部說(shuō)萬(wàn)一漏水水怎么辦？你你出不出這個(gè)個(gè)變更？你不不出這個(gè)變更更，現(xiàn)場(chǎng)簽證證的費(fèi)用沒(méi)法法出。糾纏不不下，然后找找老板，找老老板的時(shí)候雙雙方假如是比比較好的溝通通機(jī)制，就可可以坦白地說(shuō)說(shuō)出來(lái)，設(shè)計(jì)計(jì)部說(shuō)我不能能出這個(gè)東西西，這是違反反設(shè)計(jì)規(guī)范的的，但是工程程部說(shuō)這么做做也可能不漏漏水，但是大大概可以省五五百萬(wàn)出來(lái)，，假如是工程程設(shè)計(jì)出身的的話(huà)，會(huì)覺(jué)得得這個(gè)東西不不能去，但是是成本出身的的老總有可能能會(huì)把這個(gè)單單子批下來(lái)，，如果設(shè)計(jì)部部一看老板批批了，就想漏漏了也不是我我的事，是總總經(jīng)理拍板的的。所以這是是一個(gè)比較極極端的例子，，我相信絕大大部分是不會(huì)會(huì)做這種蠢事事的，但是我我曾經(jīng)遇到過(guò)過(guò)這樣的事情情。12房地產(chǎn)企業(yè)組組織架構(gòu)設(shè)置置與業(yè)務(wù)職能能管理但是這個(gè)決策策會(huì)很快，講講完以后，總總經(jīng)理只要答答應(yīng)就可以了了，部門(mén)之間間如何協(xié)調(diào)呢呢？就是把問(wèn)問(wèn)題上升到說(shuō)說(shuō)了算的人那那里，官職比比較大、決策策權(quán)比較集中中、也比較快快速，形成了了大概這樣的的架構(gòu)，上面面是總經(jīng)理，，下面直接面面對(duì)的就是營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)副總、工工程副總等等等，當(dāng)然旁邊邊其他的職能能沒(méi)有寫(xiě)。但但是副總我們們也可以改成成經(jīng)理，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部經(jīng)理、設(shè)設(shè)計(jì)部經(jīng)理、、工程部經(jīng)理理、成本部經(jīng)經(jīng)理，改成經(jīng)經(jīng)理意味著什什么呢？上面面的總經(jīng)理可可以改成項(xiàng)目目總經(jīng)理，架架構(gòu)是一樣的的。所以這個(gè)個(gè)架構(gòu)不完全全是一個(gè)公司司架構(gòu)，但是是這個(gè)觀點(diǎn)要要清楚，這是是公司架構(gòu)，，同時(shí)它也是是一個(gè)項(xiàng)目架架構(gòu)，我只要要把下面的總總經(jīng)理加上項(xiàng)項(xiàng)目總經(jīng)理，，下面就是營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理、再再往下就是營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)人員。匯匯報(bào)制度都是是單線(xiàn)匯報(bào)，，直接向總經(jīng)經(jīng)理匯報(bào)，所所有的決策權(quán)權(quán)由總經(jīng)理拍拍板，這是最最簡(jiǎn)單的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的組組織結(jié)構(gòu)。我們可以基本本算一下在基基本架構(gòu)里面面大概需要多多少人？總經(jīng)經(jīng)理一個(gè)人，，有的時(shí)候在在企業(yè)里面會(huì)會(huì)有一個(gè)副總總，營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)設(shè)計(jì)、成本、、工程加起來(lái)來(lái)有四個(gè)人，，有兼職的話(huà)話(huà)薪水也要付付雙份，再往往下就是執(zhí)行行梯隊(duì)，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、成成本、工程，，也是四個(gè)人人，還沒(méi)有算算底下做基本本工作的員工工，當(dāng)然這一一個(gè)組織架構(gòu)構(gòu)下來(lái)，可能能不是很精確確，但是大概概是這個(gè)量級(jí)級(jí)的人，有的的公司比這個(gè)個(gè)還要多。13房地產(chǎn)企業(yè)組組織架構(gòu)設(shè)置置與業(yè)務(wù)職能能管理比如在設(shè)計(jì)口口上配兩個(gè)建建筑師，可能能總數(shù)一下就就上去了，基基本的項(xiàng)目配配置，假如是是以項(xiàng)目制運(yùn)運(yùn)行的話(huà)，最最少的架構(gòu)是是九個(gè)人。在在我們公司的的一些項(xiàng)目上上，我覺(jué)得會(huì)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)九九個(gè)人，會(huì)設(shè)設(shè)計(jì)成什么樣樣的結(jié)構(gòu)？營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理、設(shè)設(shè)計(jì)經(jīng)理、成成本經(jīng)理，下下面一般還會(huì)會(huì)有設(shè)一個(gè)專(zhuān)專(zhuān)職秘書(shū)，做做文案管理，，工程上一定定不會(huì)只有一一個(gè)人，工程程上一般會(huì)三三到四個(gè)人，，根據(jù)樓盤(pán)的的大小確定。。所以一般比比較正常的項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該該在14—15人左右。還有有更多的，假假如監(jiān)理的屬屬于掛牌監(jiān)理理的，工程可可能直接就上上10個(gè)人，所以大大一點(diǎn)的項(xiàng)目目組會(huì)有20—23個(gè)人。也有比比較精簡(jiǎn)的，，那是另外的的管理模式，，跟這個(gè)是不不一樣的。這這是基本的項(xiàng)項(xiàng)目制架構(gòu)和和人員的數(shù)量量，大概是這這樣的。14房地產(chǎn)企業(yè)組組織架構(gòu)設(shè)置置與業(yè)務(wù)職能能管理這是我們要探探討的項(xiàng)目制制最簡(jiǎn)單的雛雛形，包括人人數(shù)、包括決決策機(jī)制，但但是這里面我我們稍微總結(jié)結(jié)一下，這里里面所有的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)決策者以以及他自己專(zhuān)專(zhuān)業(yè)決策的決決定都是在總總經(jīng)理手里的的；第二所有有的專(zhuān)家系統(tǒng)統(tǒng)，就是以一一種職能建議議的形式出現(xiàn)現(xiàn)，但是沒(méi)有有行政和業(yè)務(wù)務(wù)上的決策權(quán)權(quán)；就是總經(jīng)經(jīng)理聽(tīng)誰(shuí)的，，跟誰(shuí)溝通的的比較多，知知道他了解這這個(gè)專(zhuān)業(yè)，比比如營(yíng)銷(xiāo)出身身的老總會(huì)對(duì)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)部提出出的建議接受受比較快，所所有的決策系系統(tǒng)都是職能能建議而不是是職能決策的的形式出現(xiàn)；；第三決策的的速度往往有有兩個(gè)階段：：要么非?？炜?、要么非常常慢?？炻牡那疤嵩谟跊Q決策者本身如如何；第四所所有的決策判判斷和平風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)判斷取決于于決策的能力力。一般要是是公司架構(gòu)的的話(huà)，這個(gè)決決策會(huì)比較慢慢了，比如我我們公司只有有兩個(gè)項(xiàng)目或或者三個(gè)項(xiàng)目目的時(shí)候，決決策都會(huì)比較較慢，為什么么呢？因?yàn)槲椅覀儼l(fā)現(xiàn)，我我們?cè)诟鱾€(gè)職職能做決策的的時(shí)候，老板板不在的時(shí)候候，是沒(méi)有人人會(huì)拍板的，，老板要出國(guó)國(guó)半個(gè)月的話(huà)話(huà)，有些方案案設(shè)計(jì)基本就就停下來(lái)了，，老板不在，，沒(méi)人拍板。。也有可能會(huì)會(huì)很快，老板板在的時(shí)候就就會(huì)很快。當(dāng)當(dāng)時(shí)我所接觸觸的很多東西西其實(shí)是以慢慢為準(zhǔn)的，真真的不是很快快。為什么呢呢？15房地產(chǎn)企企業(yè)組織織架構(gòu)設(shè)設(shè)置與業(yè)業(yè)務(wù)職能能管理因?yàn)橥瑯訕右粋€(gè)項(xiàng)項(xiàng)目決策策，至少少有四個(gè)個(gè)決策的的時(shí)候，，總經(jīng)理理要想，，因?yàn)轱L(fēng)風(fēng)險(xiǎn)要他他背的時(shí)時(shí)候，總總經(jīng)理本本身就是是大股東東或者投投資者的的時(shí)候，，他會(huì)拼拼命想明明白風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)對(duì)我到到底有多多大，這這樣做一一般都是是比較慢慢的。比比如設(shè)計(jì)計(jì)，很多多老板不不是設(shè)計(jì)計(jì)出身的的，他一一定要搞搞明白你你為什么么要設(shè)計(jì)計(jì)成這個(gè)個(gè)樣子？？這樣就就需要我我們的設(shè)設(shè)計(jì)管理理者有很很強(qiáng)的說(shuō)說(shuō)服能力力和感染染能力，，讓老板板認(rèn)為這這個(gè)方案案是對(duì)的的。假如如說(shuō)這個(gè)個(gè)經(jīng)理人人有這個(gè)個(gè)能力，，項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展會(huì)很很快。但但是更多多的情況況是什么么呢？建建筑師出出身因?yàn)闉樗軐?zhuān)專(zhuān)業(yè)教育育時(shí)候，，他是很很難講清清楚建筑筑風(fēng)格為為什么這這樣好、、那樣不不好的，，沒(méi)有絕絕對(duì)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，這這些就會(huì)會(huì)和老板板扯很長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間，，也扯不不清楚一一件事情情。但是是如果有有兩個(gè)方方案的話(huà)話(huà)，我們們廣東有有很多的的風(fēng)格會(huì)會(huì)很快，，像碧桂桂園等等等，因?yàn)闉樗L(fēng)格格全部是是一樣的的，這樣樣就會(huì)非非常非常?？?，因因?yàn)槟阋獓L試新新的風(fēng)格格的話(huà)，，你花費(fèi)費(fèi)的精力力得不償償失，還還不如做做我們熟熟悉的項(xiàng)項(xiàng)目、或或者做老老板熟悉悉的風(fēng)格格，這樣樣項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度會(huì)非非?？?，，只要一一看是這這個(gè)顏色色、屋頂頂是這樣樣樣子，，很快就就會(huì)批了了，你走走他的套套路的時(shí)時(shí)候，再再加上決決策權(quán)高高度集中中，項(xiàng)目目就會(huì)發(fā)發(fā)展非常常非常快快。碧桂桂園是非非常明顯顯的例子子，碧桂桂園的樓樓都長(zhǎng)得得一樣，，但是它它達(dá)到的的目的是是什么呢呢？16房地產(chǎn)企企業(yè)組織織架構(gòu)設(shè)設(shè)置與業(yè)業(yè)務(wù)職能能管理它上市了了，因?yàn)闉樗耐镣恋貎?chǔ)備備和現(xiàn)金金流非常常良好，，它可以以上市，，當(dāng)然這這是另外外一種企企業(yè)戰(zhàn)略略了，它它走的不不是產(chǎn)品品策略，，它走得得是大規(guī)規(guī)模復(fù)制制的路子子，這里里面有項(xiàng)項(xiàng)目制組組織模式式就有這這樣的特特點(diǎn)在里里面。項(xiàng)目制有有項(xiàng)目制制的好處處，而它它的好處處是職能能制做不不到的，，項(xiàng)目制制是沒(méi)有有錯(cuò)誤的的項(xiàng)目，，因?yàn)橹髦饕娘L(fēng)風(fēng)險(xiǎn)都放放在一個(gè)個(gè)人的身身上的話(huà)話(huà)，他可可能對(duì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估得非常常細(xì)致，，這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目不會(huì)會(huì)犯錯(cuò)誤誤；第二二培養(yǎng)出出一個(gè)全全能的總總經(jīng)理，，什么樣樣全能的的總經(jīng)理理？通過(guò)過(guò)一兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的設(shè)計(jì)，，這個(gè)總總經(jīng)理會(huì)會(huì)對(duì)所有有職能部部門(mén)的性性質(zhì)、工工作范圍圍有一個(gè)個(gè)認(rèn)識(shí)，，他會(huì)成成為一個(gè)個(gè)非常全全能的總總經(jīng)理；；第三項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)隊(duì)執(zhí)行能能力很強(qiáng)強(qiáng)，因?yàn)闉樵谶@種種項(xiàng)目里里面，項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行行能力是是處在第第一位，，個(gè)人發(fā)發(fā)揮的空空間并不不是很大大，這是是項(xiàng)目制制的正結(jié)結(jié)果。17房地產(chǎn)企企業(yè)組織織架構(gòu)設(shè)設(shè)置與業(yè)業(yè)務(wù)職能能管理什么叫項(xiàng)項(xiàng)目制呢呢？就是是以項(xiàng)目目總一頭頭為大，，這是項(xiàng)項(xiàng)目制。。當(dāng)然還有有一個(gè)負(fù)負(fù)結(jié)果，，就是做做出一個(gè)個(gè)沒(méi)有錯(cuò)錯(cuò)誤的項(xiàng)項(xiàng)目，就就是它不不會(huì)出錯(cuò)錯(cuò)，但是是也很少少出彩，，很少可可以見(jiàn)到到一個(gè)非非常好、、做得非非常激進(jìn)進(jìn)，或者者讓人耳耳目一新新的感覺(jué)覺(jué)，一般般都是以以穩(wěn)妥為為主的。。第二項(xiàng)目目制的負(fù)負(fù)結(jié)果，，就是對(duì)對(duì)項(xiàng)目人人的依賴(lài)賴(lài)性太強(qiáng)強(qiáng)，第三項(xiàng)目目制的團(tuán)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行行力很強(qiáng)強(qiáng)，這個(gè)個(gè)團(tuán)隊(duì)的的主動(dòng)思思維和工工作能力力是偏弱弱的，他他執(zhí)行力力強(qiáng)，就就意味著著他可以以不太動(dòng)動(dòng)腦子，，而且有有的時(shí)候候動(dòng)腦袋袋還是瞎瞎動(dòng)，與與其這樣樣，還不不如大家家老實(shí)一一點(diǎn)了。。第四難進(jìn)進(jìn)行大規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)，為什什么呢？？沒(méi)有一一個(gè)企業(yè)業(yè)不想把把自己做做大，但但是不會(huì)會(huì)大到和和記黃埔埔和萬(wàn)科科那樣，，擴(kuò)張是是每個(gè)總總經(jīng)理最最原始的的沖動(dòng)，，每個(gè)一一個(gè)總經(jīng)經(jīng)理希望望守著一一畝三分分地的，，在項(xiàng)目目初期的的時(shí)候，，這也是是一個(gè)滿(mǎn)滿(mǎn)成功的的制度，，包括金金地在初初期的時(shí)時(shí)候也是是采用的的項(xiàng)目制制，那時(shí)時(shí)候我在在什么位位置呢？？我就是是設(shè)計(jì)經(jīng)經(jīng)理，雖雖然那時(shí)時(shí)候我已已經(jīng)是設(shè)設(shè)計(jì)部的的高管了了，但是是承擔(dān)的的是設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)理的的職責(zé)，，公司的的總經(jīng)理理可能就就是項(xiàng)目目總經(jīng)理理，我是是設(shè)計(jì)經(jīng)經(jīng)理，我我們的副副總是營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理理，他是是營(yíng)銷(xiāo)出出身，這這三個(gè)家家伙在一一起，混混了一年年多的時(shí)時(shí)間，做做出了幾幾個(gè)非常常好的項(xiàng)項(xiàng)目。18房地產(chǎn)企企業(yè)組織織架構(gòu)設(shè)設(shè)置與業(yè)業(yè)務(wù)職能能管理那時(shí)候苦苦到什么么程度呢呢？我們們一起調(diào)調(diào)戶(hù)型、、調(diào)方案案，我自自己跑到到郊外買(mǎi)買(mǎi)石頭，，半夜12點(diǎn)總經(jīng)理理一個(gè)人人在項(xiàng)目目上晃，，打電話(huà)話(huà)問(wèn)我這這個(gè)地方方到底好好不好？？我說(shuō)好好，他說(shuō)說(shuō)不好。。好在他他那時(shí)候候還有點(diǎn)點(diǎn)概念，，他覺(jué)得得他自己己可能是是不對(duì)的的，結(jié)果果他說(shuō)這這樣吧，，我現(xiàn)在在在現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，你也也過(guò)來(lái)吧吧。我說(shuō)說(shuō)老大，，都半夜夜一點(diǎn)了了，我就就過(guò)去了了。但是是這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目是我我們香蜜蜜山的項(xiàng)項(xiàng)目，當(dāng)當(dāng)時(shí)就是是以項(xiàng)目目制的雛雛形出現(xiàn)現(xiàn)的。大大家金地地公司最最后拓展展非?？炜?，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)這種方方式是玩玩不轉(zhuǎn)的的，我們們不可能能總經(jīng)理理在東莞莞待三天天，再到到廣東待待幾天跑跑到半夜夜，每次次看到門(mén)門(mén)、窗戶(hù)戶(hù)就把我我叫過(guò)去去，這樣樣的話(huà)三三個(gè)公司司都會(huì)死死翹翹的的，所以以基于這這個(gè)原因因，公司司在2003年的時(shí)候候就迅速速轉(zhuǎn)到職職能制系系統(tǒng)上去去。這是是由于項(xiàng)項(xiàng)目的擴(kuò)擴(kuò)張?zhí)珔枀柡Χ煸斐傻慕M組織架構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整，而不不是這個(gè)個(gè)項(xiàng)目做做完了，，我們應(yīng)應(yīng)該調(diào)整整組織架架構(gòu)了，，我估計(jì)計(jì)沒(méi)有人人為了調(diào)調(diào)整而調(diào)調(diào)整，而而是業(yè)務(wù)務(wù)量擴(kuò)大大到一定定程度的的時(shí)候，，感覺(jué)到到目前的的管理方方式是不不能滿(mǎn)足足現(xiàn)在業(yè)業(yè)務(wù)需求求的時(shí)候候，才會(huì)會(huì)做出調(diào)調(diào)整，那那個(gè)時(shí)候候我們就就走向了了職能制制。19房地產(chǎn)企企業(yè)組織織架構(gòu)設(shè)設(shè)置與業(yè)業(yè)務(wù)職能能管理這不只是是金地的的做法，，萬(wàn)科在在1999年時(shí)候也也開(kāi)始做做這個(gè)事事情，他他們走得得比我們們更極端端，為什什么要從從項(xiàng)目制制走向職職能制呢呢？這三三個(gè)框就就是剛才才畫(huà)的組組織架構(gòu)構(gòu)的雛形形，假如如說(shuō)我們們有三個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的話(huà)，一一個(gè)項(xiàng)目目9個(gè)人，三三個(gè)項(xiàng)目目就是27個(gè)人，假假如一個(gè)個(gè)公司有有十個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的話(huà)話(huà)，是不不是意味味著公司司要有90個(gè)人，還還只是一一線(xiàn)職能能系統(tǒng)的的人，還還沒(méi)有算算上后勤勤保障、、還沒(méi)算算上人力力資源、、還沒(méi)算算上財(cái)務(wù)務(wù)系統(tǒng)，，如果采采取這種種單方面面疊加的的辦法，，萬(wàn)科應(yīng)應(yīng)該是上上萬(wàn)人才才對(duì)了。。萬(wàn)科現(xiàn)現(xiàn)在大概概三千人人左右，，現(xiàn)在金金地在全全國(guó)有40個(gè)項(xiàng)目，，我們?cè)?jīng)花了了一年半半的時(shí)間間從項(xiàng)目目制轉(zhuǎn)到到職能制制上。這這樣的話(huà)話(huà)人不能能疊加，，就意味味著制度度上的一一個(gè)重疊疊，或者者制度上上的改善善，才能能做到在在有限的的人員增增長(zhǎng)的幅幅度下，，來(lái)調(diào)整整出一個(gè)個(gè)更好的的格局，，完成更更好的結(jié)結(jié)果。也也就是三三個(gè)項(xiàng)目目可能需需要27個(gè)人員，，但是27個(gè)職能人人員可以以通過(guò)職職能改善善，可以以管15個(gè)項(xiàng)目，，但是目目前金地地公司的的設(shè)計(jì)部部現(xiàn)在大大概是20個(gè)人，它它現(xiàn)在手手里管的的大概是是17個(gè)項(xiàng)目。。萬(wàn)科的的人員今今年比我我們很多多，像萬(wàn)萬(wàn)科在華華南區(qū)的的總部平平均下來(lái)來(lái)應(yīng)該是是一個(gè)建建筑師能能夠管兩兩到三個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，但是這這里面不不是一個(gè)個(gè)建筑師師管，可可能是兩兩個(gè)建筑筑師管四四個(gè)或者者五個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，最最起碼從從職能系系統(tǒng)里面面，每個(gè)個(gè)人所能能控制、、管轄的的項(xiàng)目面面積、項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)量量都是非非常多的的，這和和它的組組織架構(gòu)構(gòu)有直接接的關(guān)系系。20房地產(chǎn)企企業(yè)組織織架構(gòu)設(shè)設(shè)置與業(yè)業(yè)務(wù)職能能管理做項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)就有有一個(gè)最最基礎(chǔ)的的要求，，否則就就不要做做多項(xiàng)目目了，我我們?cè)诙喽囗?xiàng)目的的情況下下，我們們必須要要控制一一個(gè)原則則標(biāo)準(zhǔn)，，萬(wàn)科的的項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基本都都是一致致的，最最早順馳馳公司當(dāng)當(dāng)初有一一個(gè)問(wèn)題題，就是是在被收收購(gòu)的前前一年，，他們意意識(shí)到一一點(diǎn)，就就是他們們?cè)陧橊Y馳全國(guó)的的質(zhì)量相相差太厲厲害，沒(méi)沒(méi)有一個(gè)個(gè)統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，那那時(shí)候想想收，想想中央集集權(quán)，把把標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)統(tǒng)一，這這是大公公司必須須要做的的事情，，必須要要有幾個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在在里面：：第一必必須要有有統(tǒng)一的的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；第第二必須須有規(guī)范范的運(yùn)作作模式，，就是從從設(shè)計(jì)部部出來(lái)的的設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)無(wú)論是面面向3個(gè)項(xiàng)目還還是30個(gè)項(xiàng)目，，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)該是一一致的。。工程部部也是一一樣的，，漏水率率要控制制到3%，換到寧寧波、換換到南京京的話(huà)就就有可能能達(dá)到30%，這也是是作為一一個(gè)多項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)或者大大公司不不能容忍忍的事情情，因?yàn)闉檫@個(gè)會(huì)會(huì)直接影影響到客客戶(hù)的滿(mǎn)滿(mǎn)意度，，就是業(yè)業(yè)主對(duì)于于一個(gè)企企業(yè)的認(rèn)認(rèn)知是不不一致的的，這樣樣造成的的損失是是很大的的；第三三從內(nèi)部部來(lái)講就就是績(jī)效效考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)也必必須一致致，這幾幾個(gè)公司司的績(jī)效效考核，，或者是是對(duì)我們們每個(gè)公公司內(nèi)部部的職能能專(zhuān)業(yè)考考核，像像設(shè)計(jì)部部、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部、工工程部考考核的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是一一致的，，不能因因?yàn)樗幪幍夭煌?，而出出現(xiàn)考核核標(biāo)準(zhǔn)不不一樣，，考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不一一樣，意意味著對(duì)對(duì)于做得得優(yōu)秀的的員工不不公平，，對(duì)差員員工的縱縱容是對(duì)對(duì)優(yōu)秀員員工的不不公正，，所以這這種考核核標(biāo)準(zhǔn)必必須要統(tǒng)統(tǒng)一；第第四多項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)必須要要考慮資資源利用用的有效效性。21房地產(chǎn)企企業(yè)組織織架構(gòu)設(shè)設(shè)置與業(yè)業(yè)務(wù)職能能管理我剛才講講人力資資源，我我們舉了了一個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)師的的例子，，什么叫叫項(xiàng)目制制呢？一一個(gè)項(xiàng)目目總下面面可能有有一到兩兩個(gè)設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)理幫幫他把這這個(gè)項(xiàng)目目做完，，四個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目就有有八個(gè)建建筑師，，是分在在四個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目里的的，之間間沒(méi)有任任何的溝溝通，因因?yàn)槊總€(gè)個(gè)項(xiàng)目是是一個(gè)封封閉的體體系，也也就意味味著八個(gè)個(gè)建筑師師只做四四個(gè)項(xiàng)目目，但是是如果八八個(gè)建筑筑師合在在一起的的話(huà)，通通過(guò)一些些項(xiàng)目的的調(diào)配，，在某一一個(gè)階段段可能三三個(gè)建筑筑師做一一個(gè)項(xiàng)目目，也可可能一個(gè)個(gè)建筑師師作三個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，這就是是對(duì)人力力資源的的有效性性利用了了。但是是在項(xiàng)目目制里面面，兩個(gè)個(gè)建筑師師只能做做一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，因因?yàn)樗麄儌兪欠忾]閉在項(xiàng)目目的框框框里面的的。物理資源源是什么么呢？比比如說(shuō)一一套圖紙紙或者一一套營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手法，，或者一一套比較較優(yōu)秀的的工程管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，在項(xiàng)項(xiàng)目制里里面就很很難能夠夠進(jìn)行一一個(gè)復(fù)制制，比如如在南京京的項(xiàng)目目就很難難找到途途徑，把把這個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)放到到成都來(lái)來(lái)進(jìn)行實(shí)實(shí)施，沒(méi)沒(méi)有這個(gè)個(gè)平臺(tái)，，因?yàn)槭鞘仟?dú)立分分工的，，職能部部門(mén)之間間基本是是不怎么么進(jìn)行主主動(dòng)溝通通的，因因?yàn)榇蟛坎糠帜繕?biāo)標(biāo)很一致致，把自自己所投投的項(xiàng)目目做好是是第一位位的，別別人的項(xiàng)項(xiàng)目怎么么做，不不關(guān)我的的事，他他虧了他他少拿錢(qián)錢(qián)，但是是我的項(xiàng)項(xiàng)目絕對(duì)對(duì)不能做做差了，，但是他他那個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目借用用我的資資源做得得很好，，我一分分錢(qián)拿不不到。項(xiàng)項(xiàng)目治理理里面有有一個(gè)非非常簡(jiǎn)單單的邏輯輯，所有有的項(xiàng)目目人員、、所有的的發(fā)展都都在項(xiàng)目目區(qū)域里里面，22房地產(chǎn)企企業(yè)組織織架構(gòu)設(shè)設(shè)置與業(yè)業(yè)務(wù)職能能管理跟第二個(gè)個(gè)項(xiàng)目沒(méi)沒(méi)有任何何關(guān)系，，這是一一定要注注意的，，不要指指望項(xiàng)目目之間建建立非常常好的溝溝通機(jī)制制，兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目之之間沒(méi)有有任何利利益關(guān)系系的時(shí)候候，項(xiàng)目目中間的的人員沒(méi)沒(méi)有任何何理由溝溝通，也也沒(méi)有理理由把自自己的好好東西拿拿給第二二個(gè)項(xiàng)目目來(lái)用，，除非你你公司有有這個(gè)平平臺(tái)基礎(chǔ)礎(chǔ)，強(qiáng)令令他把這這個(gè)東西西拿出來(lái)來(lái)用，但但是公司司也不可可能做到到這一點(diǎn)點(diǎn)，因?yàn)闉槟愀颈揪筒恢浪刀道镉惺彩裁礀|西西，你怎怎么讓他他拿出來(lái)來(lái)？這就就是項(xiàng)目目制帶來(lái)來(lái)的最大大的問(wèn)題題，就是是橫向沒(méi)沒(méi)有打通通，封閉閉性特別別強(qiáng)。所所以說(shuō)多多項(xiàng)目或或者是職職能制要要解決的的就是這這個(gè)問(wèn)題題，我剛剛才說(shuō)的的物理資資源就是是一個(gè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和平平臺(tái)的組組織，就就是有效效資源能能夠在項(xiàng)項(xiàng)目之間間拓展，，這是我我們?yōu)槭彩裁匆獜膹捻?xiàng)目制制走向職職能制。。第一個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，就是是一個(gè)職職能標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量、、成本控控制、工工程質(zhì)量量，四個(gè)個(gè)一線(xiàn)部部門(mén)必須須要有統(tǒng)統(tǒng)一的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，放到到任何一一個(gè)項(xiàng)目目都是一一樣的；；第二個(gè)個(gè)規(guī)范的的運(yùn)作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，就就是組織織流程的的建設(shè)，，無(wú)論任任何項(xiàng)目目，設(shè)計(jì)計(jì)部向工工程部提提交的圖圖紙必須須是一致致的，這這樣才能能保證工工程質(zhì)量量是一致致的，才才能保證證成本控控制是可可控的；；第三績(jī)績(jī)效考核核，績(jī)效效評(píng)估機(jī)機(jī)制也是是同樣的的，完全全的公平平公開(kāi)績(jī)績(jī)效考核核機(jī)制會(huì)會(huì)直接導(dǎo)導(dǎo)致每一一個(gè)業(yè)務(wù)務(wù)執(zhí)行者者的價(jià)值值導(dǎo)向進(jìn)進(jìn)行修改改，比如如你不鼓鼓勵(lì)進(jìn)行行工程上上面的偷偷工減料料，只能能23房地產(chǎn)企企業(yè)組織織架構(gòu)設(shè)設(shè)置與業(yè)業(yè)務(wù)職能能管理靠績(jī)效標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，先先約束工工程部不不能出類(lèi)類(lèi)似這樣樣的荒唐唐建議，，第二假假如你出出了，我我還有績(jī)績(jī)效考評(píng)評(píng)機(jī)制進(jìn)進(jìn)行約束束；第四四資源利利用的有有效性。。要做這這幾件事事情的話(huà)話(huà)，就產(chǎn)產(chǎn)生了職職能部門(mén)門(mén)，但是是這個(gè)職職能部門(mén)門(mén)跟我們們說(shuō)的項(xiàng)項(xiàng)目制里里面的職職能部門(mén)門(mén)是不一一樣的，，從最表表象來(lái)看看，我們們把各個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的設(shè)計(jì)人人員匯集集在一起起，放在在同一個(gè)個(gè)辦公室室，設(shè)計(jì)計(jì)部就產(chǎn)產(chǎn)生了，，這個(gè)并并不是這這么簡(jiǎn)單單匯集在在一起，，并不代代表他們們把在各各項(xiàng)目做做的事情情做在一一起做，，不是這這樣的，，這樣可可能會(huì)更更低效了了，他們們會(huì)在一一起，必必須是有有一些無(wú)無(wú)法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的工作作，才能能成為一一個(gè)職能能部門(mén)，，最起碼碼有一個(gè)個(gè)比較在在里面。。還以設(shè)計(jì)計(jì)為例，，左邊有有是一個(gè)個(gè)單項(xiàng)目目制的運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系系，在設(shè)設(shè)計(jì)這塊塊的職責(zé)責(zé)是設(shè)計(jì)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)和服務(wù)務(wù)。它的的生產(chǎn)就就是產(chǎn)生生一個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)圖紙紙到施工工圖、服服務(wù)、項(xiàng)項(xiàng)目跟蹤蹤、工地地上有什什么變更更、突發(fā)發(fā)事件要要共同做做完，再再配合工工程部把把它做完完，然后后配合成成本部把把工程簽簽證、工工程變更更全部落落實(shí)到財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)上，做做一個(gè)成成本的付付款，這這是非常常簡(jiǎn)單的的服務(wù)生生產(chǎn)型的的職能定定義。24房地產(chǎn)企業(yè)組組織架構(gòu)設(shè)置置與業(yè)務(wù)職能能管理右手邊同樣有有設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)、服務(wù)三項(xiàng)項(xiàng)，但是只是是職能里面其其中的一項(xiàng)了了，而不僅僅僅是這一項(xiàng)，，必須要在多多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)運(yùn)作的情況下下，設(shè)計(jì)部要要制定統(tǒng)一的的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、、統(tǒng)一的設(shè)計(jì)計(jì)流程，包括括建立統(tǒng)一的的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，，這幾項(xiàng)在項(xiàng)項(xiàng)目公司里面面是做不到的的，為什么呢呢？它沒(méi)有必必要建立這些些東西，即使使建立了也可可能是在自己己的本部門(mén)，，或者在本項(xiàng)項(xiàng)目系統(tǒng)里面面用，也沒(méi)有有任何理由用用到其他項(xiàng)目目上去，因?yàn)闉槠渌?xiàng)目的的老總可能整整個(gè)編制都不不一樣，兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目的老總總對(duì)建筑師的的使用是不一一樣的，有的的項(xiàng)目老總就就認(rèn)為，建筑筑師就應(yīng)該多多在家里看圖圖，把你手頭頭的專(zhuān)業(yè)工作作做到，圖紙紙變更少，或或者你把設(shè)計(jì)計(jì)院盯得死的的，這是你設(shè)設(shè)計(jì)部應(yīng)該做做的事情。但但是另外的老老總會(huì)想，你你既然是在我我的項(xiàng)目上，，你應(yīng)該為項(xiàng)項(xiàng)目服務(wù)，你你應(yīng)該到工地地上去干活，，我相信至少少有50%的總經(jīng)理會(huì)讓讓建筑師去下下工地干活的的，因?yàn)槲乙?jiàn)見(jiàn)過(guò)百分之百百這個(gè)概念的的，說(shuō)你建筑筑師坐在屋里里干什么呢？？說(shuō)我在看圖圖，你看什么么圖？你到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)去看吧，，現(xiàn)場(chǎng)工人說(shuō)說(shuō)這錯(cuò)了，快快看看吧，你你就不用跑工工地了，你就就在工地那里里，你就去看看吧。但是有有的建筑師就就會(huì)想，我到到工地會(huì)有一一個(gè)問(wèn)題，我我們建筑師跟跟我討論過(guò)，，因?yàn)槲覀儚膹捻?xiàng)目制向職職能制轉(zhuǎn)型的的過(guò)程25房地產(chǎn)企業(yè)組組織架構(gòu)設(shè)置置與業(yè)務(wù)職能能管理中發(fā)生很多有有趣的事情，，當(dāng)時(shí)我是反反對(duì)建筑師下下工地的，我我是堅(jiān)決反對(duì)對(duì)的，因?yàn)槲椅沂墙ㄖ煶龀錾淼?，但是是本身從公正正的角度?lái)講講，不應(yīng)該下下工地的，下下工地會(huì)有一一個(gè)很大的弊弊端，為什么么呢？你會(huì)發(fā)發(fā)現(xiàn)工地上只只有一個(gè)建筑筑師熟悉圖紙紙，我們?cè)?jīng)經(jīng)發(fā)生過(guò)很多多事情，我們們的現(xiàn)場(chǎng)工程程師打電話(huà)，，說(shuō)誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)，，你應(yīng)該到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)，這邊邊有問(wèn)題了，，建筑師就瘋瘋狂地跑過(guò)去去，一看這不不對(duì)啊，這不不是我的問(wèn)題題，到底什么么問(wèn)題呢？出出現(xiàn)什么事情情了？現(xiàn)場(chǎng)施施工隊(duì)說(shuō)出問(wèn)問(wèn)題了，因?yàn)闉槟阕疃畣?wèn)題題，所以你跟跟施工隊(duì)直接接溝通，到底底是你的問(wèn)題題還是施工隊(duì)隊(duì)的問(wèn)題，因因?yàn)楣こ滩空J(rèn)認(rèn)為設(shè)計(jì)圖紙紙應(yīng)該由設(shè)計(jì)計(jì)部來(lái)看，工工程部只管工工程進(jìn)度和工工程質(zhì)量，至至于蓋的錯(cuò)其其是對(duì)，應(yīng)該該是現(xiàn)場(chǎng)建筑筑師的問(wèn)題，，應(yīng)該和施工工單位進(jìn)行直直接的溝通，，溝通完了以以后，苦笑不不得，其實(shí)是是施工隊(duì)把圖圖紙看錯(cuò)了，，把工程蓋錯(cuò)錯(cuò)了，所以讓讓很多建筑師師在工地忙于于應(yīng)付這方面面的問(wèn)題。但但是一旦這個(gè)個(gè)習(xí)慣形成以以后，會(huì)帶來(lái)來(lái)一個(gè)反面的的作用，圖紙紙是越來(lái)越爛爛，為什么？？他天天坐在在工地上，對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)院溝通通才是他的本本質(zhì)專(zhuān)業(yè)，把把設(shè)計(jì)圖紙做做好做細(xì)才是是他的本質(zhì)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)，一般我我所認(rèn)識(shí)的項(xiàng)項(xiàng)目總經(jīng)理，，真的有很大大比例的是所所有的職能部部門(mén)都是為工工程負(fù)責(zé)，因因?yàn)轫?xiàng)26房地產(chǎn)企業(yè)組組織架構(gòu)設(shè)置置與業(yè)務(wù)職能能管理目制的第一要要?jiǎng)?wù)是把項(xiàng)目目準(zhǔn)時(shí)蓋完，，而且不出工工程質(zhì)量事故故。但是作為為公司的總經(jīng)經(jīng)理，他可能能不會(huì)局限于于這一方面，，他可能會(huì)站站在整個(gè)企業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度度來(lái)想這個(gè)問(wèn)問(wèn)題。但是，有一點(diǎn)點(diǎn)，作為企業(yè)業(yè)的總經(jīng)理，，有相當(dāng)比例例的會(huì)偏向另另外一方面，，偏向于營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)。就說(shuō)我是是見(jiàn)過(guò)這么多多的房地產(chǎn)公公司，沒(méi)有一一個(gè)老總是偏偏向設(shè)計(jì)的，，只有萬(wàn)科是是偏向設(shè)計(jì)的的，其他的老老總要么偏向向工程，要么么偏向營(yíng)銷(xiāo)，，偏向營(yíng)銷(xiāo)很很清楚，因?yàn)闉樗琼?xiàng)目定定位的，第二二它是收現(xiàn)金金的，它是負(fù)負(fù)責(zé)賣(mài)樓的，，這個(gè)設(shè)計(jì)方方案做不了，，為什么？因因?yàn)橘u(mài)不動(dòng)，，這個(gè)賣(mài)不動(dòng)動(dòng)，因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)是銷(xiāo)售的，，賣(mài)不動(dòng)就改改了，但是具具體賣(mài)不賣(mài)得得動(dòng)呢？就沒(méi)沒(méi)有人追究這這件事情，但但是從本質(zhì)上上來(lái)講，無(wú)論論是企業(yè)的第第一負(fù)責(zé)人還還是項(xiàng)目總經(jīng)經(jīng)理，他們之之間一定是有有傾向在里面面，而這樣會(huì)會(huì)直接影響到到整個(gè)部門(mén)之之間的溝通。。27房地產(chǎn)企業(yè)組組織架構(gòu)設(shè)置置與業(yè)務(wù)職能能管理但是，對(duì)于設(shè)設(shè)計(jì)部來(lái)講，，在多項(xiàng)目制制里面，對(duì)一一個(gè)快速發(fā)展展的公司來(lái)講講，能夠把自自己的公司統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在在任何公司初初期必須要做做到的，而且且也是一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)期的任務(wù)。。比如以設(shè)計(jì)計(jì)部為例，在在項(xiàng)目制的設(shè)設(shè)計(jì)部和一個(gè)個(gè)職能制的設(shè)設(shè)計(jì)部，兩個(gè)個(gè)部門(mén)的職能能是完全不一一樣的，最起起碼在多項(xiàng)目目運(yùn)作的情況況下，設(shè)計(jì)生生產(chǎn)服務(wù)這個(gè)個(gè)職能只是它它其中的一個(gè)個(gè)職能，而并并不是把幾個(gè)個(gè)建筑師從項(xiàng)項(xiàng)目上拿到一一個(gè)辦公室辦辦公，設(shè)計(jì)部部就成立了，，他們?cè)谝黄鹌鸨仨氁軌驂蛑味囗?xiàng)目目運(yùn)營(yíng)，這只只是設(shè)計(jì)部，，還有成本部部、營(yíng)銷(xiāo)部在在里面。設(shè)計(jì)部是介于于工程和營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)之間的，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)其實(shí)也一一樣，其實(shí)很很多公司的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)是里面有有品牌、有策策劃、還有客客服，萬(wàn)科在在任何地方都都是屬于領(lǐng)袖袖型企業(yè)，無(wú)無(wú)論是產(chǎn)品還還是價(jià)格，都都是領(lǐng)袖型企企業(yè)，但是有有一點(diǎn)，萬(wàn)科科的物業(yè)服務(wù)務(wù)在全國(guó)都是是一流的，尤尤其是北京建建設(shè)部大院都都是萬(wàn)科的物物業(yè)管理的，，最起碼可以以確定一點(diǎn)，，物業(yè)管理在在品牌和客服服上萬(wàn)科做得得是最好的，，每年各大房房地產(chǎn)公司都都會(huì)請(qǐng)一個(gè)有有名的咨詢(xún)公公司做客戶(hù)滿(mǎn)滿(mǎn)意度調(diào)查，，萬(wàn)科永遠(yuǎn)是是排在第一位位的。在物業(yè)業(yè)管理系統(tǒng)里里面，他在全全國(guó)是統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)也也是一樣，萬(wàn)萬(wàn)科現(xiàn)在一直直在推標(biāo)準(zhǔn)化化設(shè)計(jì)，他的的金色花園系系列，包括城城市花園系28房地產(chǎn)企業(yè)組組織架構(gòu)設(shè)置置與業(yè)務(wù)職能能管理列，都是滿(mǎn)成成熟的，拿過(guò)過(guò)去把立面一一改基本就可可以直接出去去的，這個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)系列完全全是由設(shè)計(jì)部部做出來(lái)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，第一開(kāi)開(kāi)發(fā)周期非常常短，他就拿拿一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單單元組合，在在項(xiàng)目總圖里里可以擺得下下就可以了。。戶(hù)型都是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型，結(jié)結(jié)點(diǎn)都是標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)結(jié)點(diǎn)，一般般控制的設(shè)計(jì)計(jì)變更率粗一一點(diǎn)的話(huà)會(huì)在在10%，什么叫設(shè)計(jì)計(jì)變更呢？設(shè)設(shè)計(jì)變更造成成的無(wú)效工程程成本的增加加，就是說(shuō)這這個(gè)做錯(cuò)了，，要改，造成成的是無(wú)效成成本，無(wú)效成成本占整個(gè)工工程投資額的的多少？高的的有的企業(yè)會(huì)會(huì)達(dá)到10%，低的會(huì)到3%，但是萬(wàn)科在在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品里面，他能能做到千分之之三，基本沒(méi)沒(méi)有變更，唯唯一出現(xiàn)可能能是施工錯(cuò)誤誤，不算在無(wú)無(wú)效變更里面面，施工錯(cuò)誤誤是施工自己己包的，開(kāi)發(fā)發(fā)商不會(huì)給他他買(mǎi)單的，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品唯一一需要重新設(shè)設(shè)計(jì)的，就是是地下室、防防水處理等等等，因?yàn)楦鞯氐氐牡刭|(zhì)不同同，地面以上上的東西都是是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品，戶(hù)型都不不改，在深圳圳的戶(hù)型你在在沈陽(yáng)也可以以看到。這是是帶來(lái)成本的的急劇減少。。29房地產(chǎn)企業(yè)組組織架構(gòu)設(shè)置置與業(yè)務(wù)職能能管理第二他產(chǎn)品的的開(kāi)發(fā)周期非非常短，設(shè)計(jì)計(jì)可能一個(gè)月月、一個(gè)半月月就全完了，，但是一般的的設(shè)計(jì)方案一一般會(huì)在160—180天，我做過(guò)最最快的就是155天，從方案到到施工圖，萬(wàn)萬(wàn)科是標(biāo)準(zhǔn)化化，他可能一一個(gè)月就圖紙紙全出來(lái)了。。我算一個(gè)帳帳，假如說(shuō)150天大概5個(gè)月的時(shí)間，，他花一個(gè)半半月的時(shí)候，，剩3.5個(gè)月，他就可可以比別人早早開(kāi)盤(pán)3.5個(gè)月，這個(gè)帳帳算得比較模模糊，你投入入的資金3.5個(gè)月產(chǎn)生的利利息是多少錢(qián)錢(qián)？它只是一一個(gè)項(xiàng)目，假假如10個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)進(jìn)行，按這個(gè)個(gè)速度進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)的話(huà)，總總投資大概在在50億的時(shí)候，你你算一算是利利息是多少錢(qián)錢(qián)？這是由統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)來(lái)的產(chǎn)出，很很具像的產(chǎn)出出，就是設(shè)計(jì)計(jì)部建立標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)產(chǎn)品的好處處在里面。而而且這一套跟跟著的不僅僅僅是設(shè)計(jì)圖紙紙的標(biāo)準(zhǔn)化，，所有的工程程結(jié)點(diǎn)都是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的，包包括欄桿的形形式都是標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的，把欄欄桿全部做好好，可能是用用在武漢，一一個(gè)大項(xiàng)目全全部打走，圖圖紙現(xiàn)成的，，工廠也有它它的圖紙，選選號(hào)，比如A03號(hào)欄桿，尺寸寸都是一樣的的，陽(yáng)臺(tái)都是是一樣的，這這意味著建立立統(tǒng)一的產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)，就是是在整個(gè)生產(chǎn)產(chǎn)鏈條上簡(jiǎn)捷捷、不出錯(cuò)，，節(jié)省大量的的時(shí)間成本，，帶來(lái)整個(gè)公公司的收益大大幅度提高，，這只是設(shè)計(jì)計(jì)部的職能。。30房地產(chǎn)企業(yè)組組織架構(gòu)設(shè)置置與業(yè)務(wù)職能能管理營(yíng)銷(xiāo)部有沒(méi)有有呢？工程部部有沒(méi)有呢？？成本部有沒(méi)沒(méi)有呢？我相相信他們也有有相應(yīng)的職能能部門(mén)在里面面，因?yàn)槲沂鞘亲鲈O(shè)計(jì)的，，我對(duì)設(shè)計(jì)部部門(mén)比較了解解。我曾經(jīng)探探討過(guò)萬(wàn)科工工程巡檢的表表單，就是工工程部做的，，很詳細(xì)的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)工程檢查查的表單，兩兩到三頁(yè)，每每次去，檢查查過(guò)的打勾，，沒(méi)有通過(guò)的的就要查，這這個(gè)表單檢查查完以后，當(dāng)當(dāng)天發(fā)給總公公司進(jìn)行整改改，三天以后后必須要有回回信的，這是是它運(yùn)營(yíng)商的的一套流程程程序，只有這這樣，你才會(huì)會(huì)發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科為為什么在擴(kuò)張張這么快的情情況下，萬(wàn)科科去年銷(xiāo)售額額超過(guò)一千億億，但是你發(fā)發(fā)現(xiàn)它并沒(méi)有有產(chǎn)品重大的的產(chǎn)品質(zhì)量事事故，也沒(méi)有有產(chǎn)生重大的的客戶(hù)質(zhì)量投投訴，這是很很厲害的一點(diǎn)點(diǎn)。雖然我是是設(shè)計(jì)出身，，但是對(duì)于房房地產(chǎn)公司我我不討論它的的產(chǎn)品是不是是很厲害，我我只討論它靠靠什么體系能能夠保證它在在快速擴(kuò)張的的時(shí)候，還保保證企業(yè)的安安全性。順馳馳在這一點(diǎn)上上做得不好的的，十個(gè)億把把自己賤賣(mài)掉掉了，它現(xiàn)在在土地的估值值就不止十個(gè)個(gè)億，當(dāng)時(shí)只只是因?yàn)檫@點(diǎn)點(diǎn)，它整個(gè)全全國(guó)職能系統(tǒng)統(tǒng)都在失控，，包括成本失失控等等，當(dāng)當(dāng)然這都是以以前的事情了了。所以職能能部門(mén)在整個(gè)個(gè)公司快速發(fā)發(fā)展的時(shí)候，，統(tǒng)一的職能能標(biāo)準(zhǔn)，建立立公司統(tǒng)一的的管理體系，，這是必須要要做的事情，，這也是但項(xiàng)項(xiàng)目職能不能能滿(mǎn)足大規(guī)模模生產(chǎn)的根本本原因，因?yàn)闉槁毮懿块T(mén)建建立以后，起起到的很大作作用是保證在在大規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)的時(shí)候，或或者公司規(guī)模模擴(kuò)大的時(shí)候候，保證企業(yè)業(yè)的安全機(jī)制制，這就是我我認(rèn)為職能部部門(mén)除了生產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)之外，，它所具有的的最關(guān)鍵的一一個(gè)核心能力力。31房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)組織織架構(gòu)構(gòu)設(shè)置置與業(yè)業(yè)務(wù)職職能管管理實(shí)際上上這幾幾個(gè)人人從項(xiàng)項(xiàng)目上上抽出出來(lái)形形成一一個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)部部門(mén)，，叫設(shè)設(shè)計(jì)管管理部部，把把管理理放在在后面面，還還有公公司叫叫研發(fā)發(fā)中心心，研研發(fā)中中心就就是萬(wàn)萬(wàn)科的的四季季花城城系列列的成成果，，它和和前面面的項(xiàng)項(xiàng)目職職能是是不一一樣的的，因因?yàn)樗旧砩碣x予予了在在公司司層面面的部部門(mén)職職能。。這樣樣我們們就產(chǎn)產(chǎn)生了了一個(gè)個(gè)最簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的矩陣陣結(jié)構(gòu)構(gòu)，設(shè)設(shè)計(jì)管管理部部把所所有的的設(shè)計(jì)計(jì)師從從項(xiàng)目目一、、項(xiàng)目目二、、項(xiàng)目目三上上抽出出來(lái)，，單獨(dú)獨(dú)組成成一個(gè)個(gè)部門(mén)門(mén)叫設(shè)設(shè)計(jì)管管理部部，每每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目里里面還還會(huì)配配一個(gè)個(gè)建筑筑師，，各個(gè)個(gè)公司司叫法法不一一樣，，有的的叫設(shè)設(shè)計(jì)經(jīng)經(jīng)理，，他的的組織織考評(píng)評(píng)、關(guān)關(guān)系是是歸屬屬為設(shè)設(shè)計(jì)部部的，，和項(xiàng)項(xiàng)目老老總進(jìn)進(jìn)行溝溝通。。他的的考評(píng)評(píng)是歸歸設(shè)計(jì)計(jì)部的的，以以前我我們嘗嘗試過(guò)過(guò)考評(píng)評(píng)給項(xiàng)項(xiàng)目部部，但但是不不行，，最后后還是是歸到到設(shè)計(jì)計(jì)部比比較好好。這這個(gè)人人隸屬屬于設(shè)設(shè)計(jì)管管理部部，為為項(xiàng)目目提供供設(shè)計(jì)計(jì)服務(wù)務(wù)的設(shè)設(shè)計(jì)精精力。。但是是這也也是在在職能能治理理的第第一個(gè)個(gè)比較較倒霉霉的人人，因因?yàn)樗堑诘谝粋€(gè)個(gè)面臨臨雙頭頭管理理的一一個(gè)人人，他他要受受項(xiàng)目目總管管，他他還要要受設(shè)設(shè)計(jì)管管理部部管，，他一一件事事情要要向兩兩個(gè)老老總匯匯報(bào)。。如果果設(shè)計(jì)計(jì)老總總和工工程老老總達(dá)達(dá)成一一致的的話(huà)，，他會(huì)會(huì)比較較好過(guò)過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)，如如果達(dá)達(dá)不成成一致致的話(huà)話(huà)，他他會(huì)比比較難難過(guò)，，設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)理理的角角色定定位，，對(duì)我我自己己來(lái)講講，在在這個(gè)個(gè)轉(zhuǎn)化化過(guò)程程中，，我犧犧牲了了三個(gè)個(gè)設(shè)計(jì)計(jì)部經(jīng)經(jīng)理，，他搞搞不清清楚應(yīng)應(yīng)該向向誰(shuí)匯匯報(bào)，，向我我匯報(bào)報(bào)，我我同意意了，，項(xiàng)目目總不不同意意；項(xiàng)項(xiàng)目總總同意意了，，我又又不同同意。。然后后他就就兩頭頭跑，，假如如我和和項(xiàng)目目老總總比較較熟的的話(huà)，，我們們直接接PK，項(xiàng)目目總聽(tīng)聽(tīng)我的的，或或32房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)組織織架構(gòu)構(gòu)設(shè)置置與業(yè)業(yè)務(wù)職職能管管理者我聽(tīng)聽(tīng)項(xiàng)目目總的的都可可以，，但是是項(xiàng)目目總做做十幾幾個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的時(shí)候候，就就不可可能走走一圈圈，這這時(shí)候候我漏漏掉的的那個(gè)個(gè)項(xiàng)目目組，，項(xiàng)目目的設(shè)設(shè)計(jì)經(jīng)經(jīng)理可可能很很快就就跑了了，他他不知知道該該聽(tīng)誰(shuí)誰(shuí)的，，這也也是矩矩陣式式管理理的一一個(gè)最最大的的特點(diǎn)點(diǎn)，就就是雙雙頭或或者多多頭管管理。。這跟跟項(xiàng)目目制不不一樣樣，項(xiàng)項(xiàng)目制制的設(shè)設(shè)計(jì)經(jīng)經(jīng)理只只聽(tīng)項(xiàng)項(xiàng)目總總的就就好了了，這這里面面要聽(tīng)聽(tīng)兩個(gè)個(gè)老板板的意意見(jiàn)，，一個(gè)個(gè)設(shè)計(jì)計(jì)總監(jiān)監(jiān)、一一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目總總經(jīng)理理，兩兩個(gè)都都要聽(tīng)聽(tīng)，兩兩個(gè)官官職都都比他他大。。兩個(gè)個(gè)都不不聽(tīng)也也簡(jiǎn)單單，就就直接接走掉掉了，，所以以項(xiàng)目目制向向職能能制轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的的時(shí)候候，出出現(xiàn)了了比較較麻煩煩的問(wèn)問(wèn)題。。這只只是是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)矩矩陣陣式式管管理理模模式式，，這這里里面面出出現(xiàn)現(xiàn)了了很很?chē)?yán)嚴(yán)重重的的問(wèn)問(wèn)題題，，因因?yàn)闉槌龀霈F(xiàn)現(xiàn)雙雙頭頭的的話(huà)話(huà)，，就就出出現(xiàn)現(xiàn)一一個(gè)個(gè)問(wèn)問(wèn)題題，，這這些些方方案案到到底底誰(shuí)誰(shuí)說(shuō)說(shuō)了了算算？？是是設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)總總監(jiān)監(jiān)說(shuō)說(shuō)了了算算？？還還是是項(xiàng)項(xiàng)目目總總說(shuō)說(shuō)了了算算？？項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理如如果果覺(jué)覺(jué)得得不不夠夠大大的的話(huà)話(huà)，，直直接接找找公公司司的的老老總總，，因因?yàn)闉樵O(shè)設(shè)計(jì)計(jì)總總監(jiān)監(jiān)無(wú)無(wú)論論是是區(qū)區(qū)域域公公司司還還是是項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)總總監(jiān)監(jiān)是是統(tǒng)統(tǒng)管管所所有有的的項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案的的，，這這個(gè)個(gè)總總監(jiān)監(jiān)應(yīng)應(yīng)該該是是負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)所所有有項(xiàng)項(xiàng)目目的的拍拍板板，，但但是是項(xiàng)項(xiàng)目目總總經(jīng)經(jīng)理理他他認(rèn)認(rèn)為為他他是是對(duì)對(duì)整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)的的，，這這個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目是是他他的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，他他不不喜喜歡歡這這個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目方方案案你你就就必必須須得得改改，，這這里里面面就就出出現(xiàn)現(xiàn)了了非非常常嚴(yán)嚴(yán)重重的的問(wèn)問(wèn)題題，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案誰(shuí)誰(shuí)說(shuō)說(shuō)了了算算？？這這只只是是設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案，，我我們們還還有有營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方方案案、、成成本本控控制制、、還還有有工工程程管管理理，，這這些些總總監(jiān)監(jiān)都都有有的的。。33房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)組組織織架架構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置與與業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)職職能能管管理理剛才才矩矩陣陣比比較較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，，現(xiàn)現(xiàn)在在我我畫(huà)畫(huà)這這個(gè)個(gè)矩矩陣陣出出來(lái)來(lái)，，這這就就是是相相當(dāng)當(dāng)復(fù)復(fù)雜雜的的矩矩陣陣了了，，我我所所犧犧牲牲的的幾幾個(gè)個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)經(jīng)理理，，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部部也也犧犧牲牲過(guò)過(guò)，，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)經(jīng)經(jīng)理理也也不不知知道道該該聽(tīng)聽(tīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)總總監(jiān)監(jiān)的的，，還還是是該該聽(tīng)聽(tīng)項(xiàng)項(xiàng)目目總總的的，，算算算算多多少少個(gè)個(gè)結(jié)結(jié)點(diǎn)點(diǎn)在在里里面面，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、工工程程、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、、成成本本，，成成本本這這條條線(xiàn)線(xiàn)在在各各公公司司都都有有集集團(tuán)團(tuán)分分管管，，層層級(jí)級(jí)更更高高，，成成本本經(jīng)經(jīng)理理、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)經(jīng)理理，，一一般般是是由由集集團(tuán)團(tuán)直直屬屬，，不不可可能能放放到到子子公公司司來(lái)來(lái)做做的的，，即即使使沒(méi)沒(méi)有有成成本本總總監(jiān)監(jiān)，，但但是是成成本本經(jīng)經(jīng)理理可可以以直直接接越越級(jí)級(jí)向向集集團(tuán)團(tuán)匯匯報(bào)報(bào)，，可可以以不不理理你你財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)經(jīng)理理的的。。這個(gè)矩陣陣畫(huà)出來(lái)來(lái)就比較較麻煩了了，這個(gè)個(gè)矩陣也也是困擾擾了我們們很長(zhǎng)時(shí)時(shí)間，到到底由誰(shuí)誰(shuí)說(shuō)了算算？假如如由左邊邊控制的的話(huà)，項(xiàng)項(xiàng)目組的的人會(huì)更更加生氣氣，他都都不知道道自己應(yīng)應(yīng)該管什什么，設(shè)設(shè)計(jì)方案案由設(shè)計(jì)計(jì)總監(jiān)定定了，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方案案由營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)總監(jiān)定定了，成成本由成成本部控控制，我我項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理應(yīng)該該做什么么呢？好好像沒(méi)什什么事情情可以做做了，但但是應(yīng)該該很好做做啊，因因?yàn)榇蠹壹叶级肆?，那我我干什么么呢？這這個(gè)格子子很大，，這里面面還有千千絲萬(wàn)縷縷要講，，為什么么呢？設(shè)設(shè)計(jì)總監(jiān)監(jiān)和營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)總監(jiān)每每個(gè)人都都管十幾幾個(gè)項(xiàng)目目，最起起碼設(shè)計(jì)計(jì)總監(jiān)和和營(yíng)銷(xiāo)總總監(jiān)在管管的項(xiàng)目目上應(yīng)該該均等才才對(duì)，你你設(shè)計(jì)總總監(jiān)管十十個(gè)項(xiàng)目目，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)總監(jiān)也也在跟蹤蹤十個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，這這里就有有一個(gè)問(wèn)問(wèn)題，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)監(jiān)和成本本總監(jiān)能能否達(dá)成成一致？？因?yàn)闋I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)要花花錢(qián)，你你要把金金子貼34房地產(chǎn)企企業(yè)組織織架構(gòu)設(shè)設(shè)置與業(yè)業(yè)務(wù)職能能管理在臉上，，讓客戶(hù)戶(hù)比較滿(mǎn)滿(mǎn)意，就就要花出出高價(jià)錢(qián)錢(qián)來(lái)，但但是你要要花錢(qián)的的話(huà)，成成本又不不同意，，最后你你會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)出現(xiàn)一一個(gè)比較較搞笑的的情況，，設(shè)計(jì)總總監(jiān)和營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)監(jiān)也在不不斷地溝溝通，然然后這兩兩個(gè)達(dá)成成一致，，因?yàn)檫@這兩個(gè)比比較容易易達(dá)成一一致，兩兩個(gè)總監(jiān)監(jiān)都喜歡歡花錢(qián)，，他們倆倆比較容容易達(dá)成成一致，，主要是是成本，，就是二二打一，，打成本本，成本本不干