chap基準地價修正系數(shù)法實用

會計學(xué)1chap基準地價修正系數(shù)法實用基準地價的概念

基準地價是政府對各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)平均價格，是分用途的土地使用權(quán)平均價格，對應(yīng)的使用年期為各類用途土地的法定最高出讓年期，由政府組織或委托評估，評估結(jié)果需經(jīng)政府認可。它包括城鎮(zhèn)用地基準地價和農(nóng)用地基準地價。

基準地價評估的任務(wù)是以城市（鎮(zhèn)）整體為單位，針對城鎮(zhèn)內(nèi)的各土地級別的不同區(qū)域類型，按不同用途評估出基準地價，并在基準地價的基礎(chǔ)上，分用途、分區(qū)域分析地價影響因素與地價的關(guān)系，建立起在基準地價基礎(chǔ)上評估宗地價的修正體系。第1節(jié)基準地價評估的基本原理第1頁/共24頁基準地價的特點1、基準地價是一種區(qū)域性的價格；2、基準地價是一種分用途的價格；3、基準地價是一種平均價格；4、基準地價是有限年期的價格；5、基準地價具有時效性；6、基準地價是一種控制性價格。第2頁/共24頁基準地價評估的原理1、土地收益是基準地價評估的基礎(chǔ)；

2、各行業(yè)對土地質(zhì)量的要求不同是形成各類用地基準地價的基礎(chǔ)；3、各類用途的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位；4、土地利用的相對穩(wěn)定性和動態(tài)性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提。

第3頁/共24頁基準地價評估的原則1、土地使用價值評定和土地價格測算相結(jié)合的原則；

2、以現(xiàn)實的土地用途為主，適當考慮規(guī)劃的原則

；3、各類用地分別評估，多種方法綜合運用的原則；4、與社會經(jīng)濟水平相適合、相協(xié)調(diào)的原則；5、選擇合適的估價技術(shù)路線原則。

第4頁/共24頁第2節(jié)建設(shè)用地基準地價評估

建設(shè)用地基準地價評估的步驟1、基準地價評估區(qū)域的確定；2、基準地價評估資料的調(diào)查；3、資料整理；4、樣點數(shù)據(jù)檢驗；5、基準地價評估；6、基準地價的確定與公布。第5頁/共24頁(一)基準地價評估區(qū)域的確定1、劃分基準地價評估區(qū)域的作用(1)基準地價是區(qū)域平均地價，劃定區(qū)域是基準地價的內(nèi)在要求(2)劃定區(qū)域是基準地價評估的基礎(chǔ)(3)突出重點區(qū)域的交易樣點資料調(diào)查，保證調(diào)查樣點的數(shù)量和精度(4)保證所劃分的區(qū)域內(nèi)的樣點地價信息差異不大，便于統(tǒng)計測算(5)有助于分析地價與影響因素的關(guān)系2、劃分基準地價評估區(qū)域的方法

目前，劃分基準地價評估區(qū)域的方法有兩種：一是利用影響城鎮(zhèn)土地使用價值的因素，依據(jù)其在城鎮(zhèn)內(nèi)部的差異性和一致性，劃分土地級別；二是直接在城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)的基礎(chǔ)上，按區(qū)域內(nèi)土地條件的差異，劃分出不同的均質(zhì)區(qū)域。

第6頁/共24頁3、劃分基準地價評估區(qū)域的步驟(1)選擇劃分區(qū)域的因素；(2)確定區(qū)域劃分標準；(3)調(diào)查有關(guān)資料；(4)初步劃分區(qū)域；(5)實地校核調(diào)整；(6)確定區(qū)域邊界。

第7頁/共24頁(二)基準地價評估資料的調(diào)查(三)資料整理

1、市場交易資料整理(1)樣點地價計算（分別根據(jù)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓資料、土地出租資料、房屋買賣資料、房屋出租資料等）；(2)樣點地價修正（年期修正、交易期日修正、容積率修正、樣點地價其他修正）；(3)樣點地價資料整理（分類統(tǒng)計與分布圖的編制）。2、土地利用效益資料整理(1)土地利用類型的劃分；(2)單元土地質(zhì)量指數(shù)的計算；(3)企業(yè)標準資本額的計算；(4)企業(yè)合理工資量的計算。第8頁/共24頁(四)樣點數(shù)據(jù)檢查1、樣點資料歸類2、樣本總體分布類型檢驗3、剔除異常樣本數(shù)據(jù)(五)基準地價評估

1、利用樣點地價資料評估基準地價（利用指數(shù)模型、利用算術(shù)平均數(shù)模型）2、利用用地效益資料評估基準地價（常數(shù)模型、多元線性模型、多元非線性模型）(六)基準地價的確定與公布1、基準地價確定的原則2、基準地價確定3、基準地價的公布第9頁/共24頁概念

利用基準地價評估成果，在將估價對象宗地的區(qū)域條件及個別條件與其所在區(qū)域的平均條件進行比較的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取估價對象宗地于估價期日價格的方法。

第3節(jié)基準地價系數(shù)修正法第10頁/共24頁理論基礎(chǔ)基準地價系數(shù)修正法的理論依據(jù)是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似條件和使用價值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎(chǔ)上應(yīng)當具有相似的價格。適用范圍

基準地價系數(shù)修正法，是在短時間內(nèi)評估多宗土地或大量土地價格的一種估價方法，其估價精度與基準地價及宗地價格修正系數(shù)體系密切相關(guān)。它適用于具備基準地價及宗地價格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價格評估。第11頁/共24頁基準地價系數(shù)修正法的估價步驟(一)確定級別或區(qū)域基準地價(二)編制宗地價格修正系數(shù)表(以級別宗地價格修正系數(shù)表為例)1、確定各類用途宗地價格影響因素（通常分商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途確定其宗地價格影響因素，有區(qū)域因素和個別因素）2、確定各因素的權(quán)重（特爾斐法、層次分析法）3、樣點地價整理第12頁/共24頁商業(yè)用地地價因素修正系數(shù)表

優(yōu)劣程度影響因素優(yōu)修正系數(shù)（％）較優(yōu)修正系數(shù)（％）一般修正系數(shù)（％）較劣修正系數(shù)（％）劣修正系數(shù)（％）區(qū)域因素商業(yè)繁華狀況15～88～000～8-4～15臨路情況8～44～000~～2-2～4交通便捷度11～66～000~～3-3～6人流量7～44～000～2-2～4個別因素形狀4～22～000～2-2～4地形3～22～000～2-2～3地質(zhì)3～11～000～1-1～3第13頁/共24頁式中：F1——各用途基準地價修正到宗地價格的最大上調(diào)幅度；F2——各用途基準地價修正到宗地價格的最大下調(diào)幅度；Ilb——某類用地的某一級別的基準地價；Inb——該類用途、該級別內(nèi)最高的正常樣點地價；Ini——該類用途、該級別內(nèi)最低的正常樣點地價。

Inb

-IlbIlbF1=X100%Ilb

-IniIlbF2=X100%4、計算各級各類用地的最大修正幅度第14頁/共24頁5、計算各因素影響地價的修正系數(shù)

F1i=F1

XWiF2i=F2

XWi式中：F1i——某因素影響地價的最大上調(diào)幅度；F2i——某因素影響地價的最大下調(diào)幅度；Wi——某因素影響地價的權(quán)重值。6、編制宗地價格修正系數(shù)表（按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣）第15頁/共24頁(三)確定估價對象宗地的價格修正系數(shù)

(四)計算宗地價格（以級別宗地價格修正系數(shù)表為例）式中：Pi——估價對象宗地的價格；P——估價對象宗地所對應(yīng)的級別基準地價；Ki——估價對象宗地在第i個因素條件下的修正系數(shù)；Y——年期修正系數(shù)；T——交易時間修正系數(shù)

第16頁/共24頁概念補地價是指土地使用者因改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的土地使用權(quán)出讓金或者上繳的土地收益。需要補地價的情形主要有以下3類:①土地使用者改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、容積率等土地使用條件；②土地使用者延長土地使用期限(包括土地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期)；③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。第4節(jié)補地價的測算第17頁/共24頁測算公式

對于改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、容積率等土地使用條件的,補地價的數(shù)額在理論上為批準變更時新舊土地使用條件下的土地市場價格之差額，即：

補地價=新土地使用條件下的土地市場價格-舊土地使用條件下的土地市場價格其中：對于單純提高容積率或者增加建筑面積以及改變土地用途并提高容積率的補地價來說，補地價的數(shù)額為：

補地價(單價)=新樓面地價×新容積率-舊樓面地價×舊容積率補地價(總價)=補地價(單價)×土地總面積如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則：

補地價(單價)=樓面地價×(新容積率-舊容積率)

或者補地價(單價)=（舊容積率下的土地單價/舊容積率）×(新容積率-舊容積率)

或者補地價(單價)=（新容積率下的土地單價/新容積率）×(新容積率-舊容積率)第18頁/共24頁

例1：某宗土地總面積1000m2,容積率為3,對應(yīng)的土地單價為450元/m2,現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價不變。試計算應(yīng)補地價的數(shù)額。答案：30萬元例2：某宗面積為3000m2

的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價為700元/m2

?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地,容積率為5.0,樓面地價為960元/m2

。試計算應(yīng)補地價的數(shù)額。答案：1272萬元第19頁/共24頁高層建筑地價分攤的意義通過高層建筑地價分攤是為了解決：

(1)各部分占有的土地份額；

(2)各部分享有的土地面積；

(3)各部分享有的地價數(shù)額。第4節(jié)高層建筑地價分攤第20頁/共24頁高層建筑地價分攤的方法1、按建筑面積進行地價分攤的方法優(yōu)點是簡便、可操作性強；缺點是它主要適用于各層用途相同，且價格差異不大的建筑物，如用途單一的住宅樓、辦公樓。第21頁/共24頁高層建筑地價分攤的方法2、按房地價值進行