XX郡價(jià)格制定及推盤(pán)策略匯報(bào)

萬(wàn)科·紅郡

價(jià)格制定及推盤(pán)策略匯報(bào)2006-09-13匯報(bào)要點(diǎn)1、紅郡一期均價(jià)制定2、紅郡2006年推盤(pán)方案競(jìng)品對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正客戶價(jià)格論證一期均價(jià)建議產(chǎn)品分類分析西郊·林茵競(jìng)爭(zhēng)參考招商·依云郡案例參考客戶需求定價(jià)思路均價(jià)制定產(chǎn)品分類分析競(jìng)品對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正客戶價(jià)格論證一期均價(jià)建議產(chǎn)品分類分析以下報(bào)告均根據(jù)紅郡產(chǎn)品分類后進(jìn)行對(duì)比分析優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)同樣明顯，產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)并存產(chǎn)品分類分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)外立面；外立面獲得了高度認(rèn)可0.82容積率，聯(lián)排+疊加產(chǎn)品混合；容積率偏高萬(wàn)科,中國(guó)第一地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)社區(qū)無(wú)會(huì)所配套，48%戶型無(wú)地庫(kù)萬(wàn)科物管優(yōu)勢(shì)全面家居實(shí)際未能達(dá)到預(yù)期效果全面家居解決方案在別墅市場(chǎng)屬首例，具有新穎性擁有資源優(yōu)勢(shì)(諸翟公園、文化中心)，但尚未加以利用綜合產(chǎn)品力（容積率、位置、朝向、進(jìn)口、附加值）對(duì)整體均價(jià)提升將形成瓶頸聯(lián)排容積率：0.82疊加聯(lián)排（有車庫(kù)、地下室）聯(lián)排（無(wú)車庫(kù)、地下室）上疊（無(wú)露臺(tái)、無(wú)車庫(kù)）紅郡下疊（有車庫(kù)、地下室）下疊（無(wú)車庫(kù)、地下室）69%31%47.8%21.2%14.4%2.8%13.8%聯(lián)排需求別墅生活，但購(gòu)買不起獨(dú)棟別墅的客戶疊加公寓客戶向往別墅生活共分2大類5檔注:比例以面積計(jì)算產(chǎn)品分類分析競(jìng)品對(duì)比定價(jià)競(jìng)品對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正客戶價(jià)格論證一期均價(jià)建議產(chǎn)品分類分析主要競(jìng)品：西郊·林茵湖畔項(xiàng)目概況：占地：19萬(wàn)㎡容積率：0.709總戶數(shù)：432套產(chǎn)品規(guī)劃：聯(lián)排+四層平層電梯公寓聯(lián)體別墅：237-277㎡公寓：147-256㎡地下室：65-75㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000-2500元㎡根據(jù)目前86組意向客戶基本以西郊·林茵湖畔作比較，因此紅郡價(jià)格參考主要以西郊·林茵湖畔作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比；目前形成競(jìng)爭(zhēng)的為紅郡帶地庫(kù)聯(lián)排與林茵中心景觀區(qū)聯(lián)排;公寓類，林茵北青路公寓與紅郡疊上產(chǎn)品形成直接競(jìng)爭(zhēng);競(jìng)品對(duì)應(yīng)原則產(chǎn)品類型推出套數(shù)單套面積（㎡）銷售價(jià)格（萬(wàn)元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)）競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系紅郡產(chǎn)品中心區(qū)聯(lián)排17247-2951.9470-560聯(lián)排帶地庫(kù)平層電梯公寓北青公路公寓241431.25-1.3185疊上231791.25-1.3232通過(guò)林茵與紅郡類似產(chǎn)品價(jià)格，推導(dǎo)紅郡產(chǎn)品價(jià)格，產(chǎn)品對(duì)應(yīng)關(guān)系如下表：競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析第一批51套第三批27套第四批71套公寓第二批63套05年11月報(bào)價(jià)1.5萬(wàn)元/㎡成交1.42萬(wàn)元/㎡

報(bào)價(jià)1.25-1.5萬(wàn)元/㎡06年9月9日?qǐng)?bào)價(jià)1.9-2.2萬(wàn)元/㎡成交1.91萬(wàn)元/㎡06年6月06年3月報(bào)價(jià)1.5-1.6萬(wàn)元/㎡成交1.58萬(wàn)元/㎡

推出期數(shù)套數(shù)戶型面積報(bào)價(jià)(萬(wàn)元/㎡)成交單價(jià)(元/㎡)成交總價(jià)(萬(wàn)元/套)銷售狀況第四批71143-2561.25-1.5————開(kāi)盤(pán)當(dāng)天預(yù)定2套第三批27252-2951.9-2.219174486-626開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交9套3個(gè)月累計(jì)成交11套第二批63235-2761.6-1.815813372-42820天完成70%3個(gè)月售完第一批51242-2791.514208343-3962個(gè)月完成80%5個(gè)月競(jìng)品對(duì)應(yīng)產(chǎn)品品價(jià)格研判小結(jié)：目前西郊·林林茵湖畔聯(lián)排排價(jià)格19174元元/平米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成成交9套，3個(gè)月累計(jì)僅僅成交11套套，價(jià)格過(guò)高高，市場(chǎng)接受受度低，成交交速度緩慢；；第二批銷售速速度去化良好好，聯(lián)排價(jià)格格15800元元/平米為市場(chǎng)接受價(jià)價(jià)格，較第一一批上升１１％（第一一批14200元/平米米）；若第三批考慮慮其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)，保持正常常提價(jià)幅度在在11％左右右，則預(yù)計(jì)將將去化正常，，由此推導(dǎo)均均價(jià)為15800乘以111%=17500元元/㎡。紅郡應(yīng)以此價(jià)價(jià)格作為參考考點(diǎn)，而非19174元元/平米。公寓初始報(bào)價(jià)價(jià)12000-13000元/㎡，開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)12500-15000元/㎡，來(lái)人量少，，成交率低，，此價(jià)格市場(chǎng)場(chǎng)存在較大抗抗性。紅郡聯(lián)排價(jià)格格以17500元/平米米作參考紅郡與林茵10項(xiàng)對(duì)比根據(jù)目前86組意向最關(guān)關(guān)心的十項(xiàng)因因素出發(fā)：1.產(chǎn)品附加加值2.立面3.戶型4.配套套5.位置6.物業(yè)管理理7.裝修8.景景觀9.品牌牌10.建筑密密度項(xiàng)目林茵紅郡品牌凱德萬(wàn)科位置美國(guó)學(xué)校正對(duì)面距美國(guó)學(xué)校、蘭喬圣菲、西郊莊園等區(qū)域東1千米建筑密度密度較低密度相對(duì)高景觀中央景觀湖櫸樹(shù)小林、諸翟公園立面現(xiàn)代風(fēng)格英式風(fēng)格，豐富立面戶型聯(lián)排235-295公寓143-256聯(lián)排220-240疊加180-200裝修檔次相當(dāng)檔次相當(dāng)配套雙會(huì)所諸翟公園\蘭喬會(huì)所\文化中心（功能待定）物管仲量聯(lián)行萬(wàn)科物業(yè)附加值聯(lián)排送花園、露臺(tái)、地下室花園較小，部分露臺(tái)、部分無(wú)地下室和車位紅郡與林茵10項(xiàng)對(duì)比通過(guò)產(chǎn)品十項(xiàng)項(xiàng)比較,來(lái)評(píng)評(píng)判紅郡對(duì)應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)品價(jià)值值：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)價(jià)權(quán)重說(shuō)明：對(duì)比權(quán)重主要要基于客戶購(gòu)購(gòu)買別墅所考考慮因素的重重要程度產(chǎn)品因素中，，立面、戶型、、配套、附加加值等為客戶考慮慮的主要因素素開(kāi)發(fā)商品牌、、物業(yè)管理、為僅次于四四大因素外考考慮的因素從兩個(gè)樓盤(pán)對(duì)對(duì)比角度而言言、位置、裝修、、建筑密度、、景觀相對(duì)考慮較少少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)價(jià)紅郡與林茵10項(xiàng)對(duì)比項(xiàng)目立面戶型配套附加值品牌物管位置裝修建筑密度景觀比例15%15%10%15%5%10%10%5%5%10%注:以上數(shù)據(jù)據(jù)為86組意意向客戶復(fù)選選統(tǒng)計(jì)紅郡與林茵聯(lián)聯(lián)排對(duì)比評(píng)分分項(xiàng)目權(quán)重林茵中心聯(lián)排紅郡帶地庫(kù)聯(lián)排備注品牌5%89萬(wàn)科品牌在國(guó)內(nèi)優(yōu)于凱德位置12%97林茵緊臨美國(guó)學(xué)校、蘭喬等高檔別墅區(qū)，紅郡獨(dú)立于東面，周邊多動(dòng)遷戶，區(qū)域位置感差建筑密度5%65林茵屬于聯(lián)排產(chǎn)品合理容積率范圍，紅郡接近多層容積率，相對(duì)分值低景觀10%86林茵設(shè)計(jì)中心湖，紅郡僅有29棵櫸樹(shù)及外部的諸翟公園，但享受到的戶數(shù)較少立面15%510英式風(fēng)格對(duì)客戶沖擊力非常大，而林茵立面與紅郡一比較，立顯其弱勢(shì)戶型15%57林茵聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)達(dá)到240-290，面積偏大，而紅郡在戶型設(shè)計(jì)上較為合理裝修5%78紅郡地上每層均設(shè)地暖，林茵僅一樓設(shè)地暖配套8%72(5)林茵為雙會(huì)所，紅郡社區(qū)內(nèi)無(wú)配套，文化中心未確定,紅郡有諸翟公園\蘭喬會(huì)所(若文化中心確定，則分值為5)物管10%78萬(wàn)科物業(yè)在金豐區(qū)域已經(jīng)形成良好品牌附加值15%97林茵聯(lián)排全部有地下室，花園大，位于中央景觀區(qū)紅郡帶地庫(kù),花園較小,分值略低合計(jì)100%7071(73)分值比為1:1.01(1:1.04)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)價(jià)紅郡與林茵聯(lián)聯(lián)排對(duì)比評(píng)分分紅郡帶地庫(kù)聯(lián)聯(lián)排與林茵聯(lián)聯(lián)排對(duì)應(yīng)分值值比為1.011:1及1.04:1;若按照林茵正正常價(jià)格漲幅幅17500元元/平米能正常去化;則紅郡聯(lián)排帶帶地庫(kù)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格為17700元元/平米\18200元元/平米紅郡聯(lián)排帶地庫(kù)價(jià)格為17700元/平平米若解決文化中中心配套,則則價(jià)格為18200元/平米競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)價(jià)項(xiàng)目權(quán)重林茵北青路公寓紅郡疊上備注品牌5%89略（同上）位置12%97略（同上）建筑密度5%65略（同上）景觀10%66林茵沿北青路公寓位置較差，紅郡疊上部分景觀佳，疊下無(wú)地下室景觀一般立面15%510略（同上）戶型15%75林茵沿北青路公寓面積143-179，紅郡戶型180-200，面積大，總價(jià)高，與北青路公寓競(jìng)爭(zhēng)存在一定劣勢(shì)；裝修5%78略（同上）配套8%72(5)諸翟公園\免費(fèi)會(huì)所(若文化中心確定，則分值為5)物管10%78略（同上）附加值15%20林茵公寓設(shè)電梯，紅郡疊上沒(méi)有附送部分合計(jì)100%6056.5(59)分值比為1:0.94（1:0.98)紅郡疊加與林林茵公寓對(duì)比比評(píng)分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)價(jià)疊加給客戶公公寓特征感更更明顯，因此此以紅郡疊加加與林茵四層層帶電梯平層層公寓進(jìn)行對(duì)對(duì)比疊上產(chǎn)品價(jià)格格制定紅郡與林茵疊疊上對(duì)比評(píng)分分值為1:0.94,文化中心心確定,則為為1:0.98；價(jià)格參考以其其報(bào)價(jià)13000元/平平米的95折折計(jì)算，即12350元/平米，計(jì)算得出紅紅郡疊上價(jià)格格為：10942元元/平米,若若文化中心確確定，則價(jià)格格為12140元/平米；紅郡疊上價(jià)格為：11600元/平米若文化中心確確定,則價(jià)格格為:12100元/平平米競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)價(jià)參考小結(jié)：：紅郡聯(lián)排帶地庫(kù)價(jià)格：17700元/平平米疊上價(jià)格：11600元/平平米競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)價(jià)聯(lián)排帶地庫(kù)價(jià)格：18200元/平平米疊上價(jià)格：12100元/平平米若文化中心確確定,則按照現(xiàn)狀,價(jià)價(jià)格為:文化中心作為為配套附加值值，對(duì)單價(jià)影影響在500元/平米，，總價(jià)影響10萬(wàn)元/套套。競(jìng)品對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正客戶價(jià)格論證一期均價(jià)建議產(chǎn)品分類分析定價(jià)系數(shù)修正正修正說(shuō)明：通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比比定價(jià)，已推推導(dǎo)2類產(chǎn)品品的價(jià)格參考考依據(jù)：紅郡聯(lián)排帶地庫(kù)價(jià)格：17700元/平平米疊上價(jià)格：11600元/平平米聯(lián)排帶地庫(kù)價(jià)格：18200元/平平米疊上價(jià)格：12100元/平平米若文化中心確確定,則按照現(xiàn)狀,價(jià)價(jià)格為:未推導(dǎo)出下疊無(wú)地庫(kù)、、下疊帶地庫(kù)庫(kù)、聯(lián)排無(wú)地地庫(kù)3類產(chǎn)品之價(jià)價(jià)格，故通過(guò)過(guò)聯(lián)排+疊加加別墅產(chǎn)品社社區(qū)參照案例例（依云郡））定價(jià)系數(shù)參參考進(jìn)行價(jià)格格推導(dǎo)。定價(jià)系數(shù)修正正參照案例：招招商·依云郡郡占地：13.4萬(wàn)㎡㎡容積率：0.7總戶數(shù)：448套產(chǎn)品規(guī)劃：聯(lián)聯(lián)排+疊加聯(lián)體別墅：200－230㎡疊下：180-190㎡㎡疊上：160－170㎡㎡部分設(shè)地下室室：65-70㎡開(kāi)盤(pán)日期：2006-8-5銷售價(jià)格：聯(lián)聯(lián)排9000疊上7000疊疊下：8000成交交均價(jià)：8877開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交交158套，，去化順序：：聯(lián)排帶地庫(kù)聯(lián)聯(lián)排無(wú)地庫(kù)上上疊下下疊雙雙拼拼可借用數(shù)據(jù)參照分析下疊與上疊價(jià)差為14%，較為合理,直接參考運(yùn)用下疊與聯(lián)排價(jià)差為13%，兩類產(chǎn)品價(jià)差沒(méi)有拉開(kāi),應(yīng)以15%制定聯(lián)排帶地下室與無(wú)地下室價(jià)差8%，價(jià)差偏小→同類產(chǎn)品帶地下室與不帶地下室以10%制定雙拼比聯(lián)排的價(jià)差高達(dá)２８％，兩類產(chǎn)品價(jià)差不能過(guò)大紅郡五類產(chǎn)品品價(jià)差修正關(guān)關(guān)系為：17700元元/m2×90%=15930元元/m218200元元/m2×90%=16380元元/m211600元元/平米12100元元/平米12100元元/m2×114%=13794元元/m211600元元/m2×114%=13224元元/m2聯(lián)排帶地庫(kù)聯(lián)排無(wú)地庫(kù)下疊帶地庫(kù)下疊無(wú)地庫(kù)上疊10%14%14568元元/m2=10%××13224元/m215173元元/m2=10%××13794元/m210%別墅類別均價(jià)(元/m2)總面積(m2)總銷金額(元)比例聯(lián)排帶地庫(kù)177001242021983400047.8%聯(lián)排無(wú)地庫(kù)1593055208793360021.2%疊下帶地庫(kù)14568720104889602.8%疊下無(wú)地庫(kù)1322436004760640013.8%疊上1160037404338400014.4%合計(jì)1574026000409246960100%系數(shù)修正均價(jià)價(jià)匯總聯(lián)排均價(jià):17155元元/平米疊加均價(jià):12590元元/平米總均價(jià):15740元/平米現(xiàn)狀定價(jià)匯總總別墅類別均價(jià)(元/m2)總面積(m2)總銷金額(元)比例聯(lián)排帶地庫(kù)182001242022604400047.8%聯(lián)排無(wú)地庫(kù)1638055209041760021.2%疊下帶地庫(kù)15173720109245602.8%疊下無(wú)地庫(kù)1379436004965840013.8%疊上1210037404525400014.4%合計(jì)1624226000422298560100%系數(shù)修正均價(jià)價(jià)匯總聯(lián)排均價(jià):17640元元/平米疊加均價(jià):13131元元/平米總均價(jià):16242元/平米若文化中心解解決,定價(jià)匯匯總客戶價(jià)格論證證競(jìng)品對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正客戶價(jià)格論證一期均價(jià)建議產(chǎn)品分類分析客戶產(chǎn)品及價(jià)價(jià)格需求產(chǎn)品類型比例總價(jià)單價(jià)元/m2聯(lián)排68%帶地庫(kù)81%350-380萬(wàn)15200-16500無(wú)地庫(kù)19%320萬(wàn)-350萬(wàn)13900-15200疊加32%上疊29%200-250萬(wàn)10526-13100下疊無(wú)地庫(kù)46%220-250萬(wàn)11580-13100下疊帶地庫(kù)25%250-270萬(wàn)13000-14200具體價(jià)格微調(diào)調(diào)待意向金交交納客戶分析析后進(jìn)行.客戶價(jià)格論證證以前期積累老老客戶居多，，新客戶比例例較少；區(qū)域客戶比例例高，外區(qū)新新客戶比例少少；示范區(qū)開(kāi)放，，同行市調(diào)比比例較高，比比例在30%左右；客戶需求以聯(lián)聯(lián)排為主，疊疊加需求客戶戶較少；沒(méi)有會(huì)所不能能接受。目前狀況下北北青公路房源源客戶基本不不考慮；對(duì)裝修反應(yīng)平平平，與全面面家居解決方方案宣傳還存存在差距；存在客戶扎堆堆，大量客戶戶共同挑選位位置較好的帶帶地下室聯(lián)排排產(chǎn)品；客戶對(duì)產(chǎn)品認(rèn)認(rèn)知客戶價(jià)格論證證9月3日示范范區(qū)開(kāi)放后，，根據(jù)登記客客戶分析，特特點(diǎn)如下：客戶對(duì)價(jià)格的的需求參照別墅類別客戶承受價(jià)格元/m2制定價(jià)格元/m2總價(jià)萬(wàn)元聯(lián)排帶地庫(kù)15000-1650017700371聯(lián)排無(wú)地庫(kù)13900-1520015930334疊下帶地庫(kù)13000-1420014568276疊下無(wú)地庫(kù)11580-1310013224251疊上11580-1300011600220目前制定價(jià)格格,基本高于于客戶實(shí)際需需求，故不宜宜超越此價(jià)格格。否則銷售售將存在抗性性?？蛻魞r(jià)格論證證競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正客戶價(jià)格論證一期均價(jià)建議產(chǎn)品分類分析一期均價(jià)建議議一期均價(jià)目標(biāo)標(biāo)建議別墅類別均價(jià)(元/m2)總面積(m2)總銷金額(元)比例聯(lián)排帶地庫(kù)177001242021983400047.8%聯(lián)排無(wú)地庫(kù)1593055208793360021.2%疊下帶地庫(kù)14568720104889602.8%疊下無(wú)地庫(kù)1322436004760640013.8%疊上1160037404338400014.4%合計(jì)1574026000409246960100%聯(lián)排均價(jià):17155元元/平米疊加均價(jià):12590元元/平米總均價(jià):15740元/平米一期推盤(pán)方式式推盤(pán)思路:目目標(biāo)管理導(dǎo)向向銷售目標(biāo)達(dá)成有效客戶積累客戶需求產(chǎn)品落點(diǎn)均衡邏輯關(guān)系2006銷售售目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)去化目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)最低價(jià)12000最高價(jià)18000?！?”爭(zhēng)””7”(確保完成60套,力爭(zhēng)爭(zhēng)70套)五類產(chǎn)品均衡衡去化，開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)日去化70%目前客戶對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的需求(截止9月10日)客戶類型客戶類型描述數(shù)量A購(gòu)買意向很高（含已付意向定金32組）38B購(gòu)買意向較高,還需要明確一些信息后確定,如價(jià)格等48C購(gòu)買意向一般，沒(méi)有明確不買187D無(wú)購(gòu)買意向，明確不買92產(chǎn)品需求不均均衡，聯(lián)排帶帶地庫(kù)需求高高，其余產(chǎn)品品意向度比較較低

房型類別疊上下疊無(wú)地庫(kù)疊下帶地庫(kù)聯(lián)排無(wú)地庫(kù)聯(lián)排帶地庫(kù)合計(jì)A22372438B611442348合計(jì)8137114786⑴⑵⑶⑸⑷⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄⒅⒆A類客戶數(shù)量位置聯(lián)排帶地庫(kù)241、2、3、4、8、9、11、12、16聯(lián)排無(wú)地庫(kù)76、14、17疊下帶地庫(kù)31、8疊下無(wú)地庫(kù)26、17疊上21、6客戶需求集中中于中央?yún)^(qū)域域，外圍區(qū)域域意向度低目前A、B類客戶積累量難難以滿足開(kāi)盤(pán)盤(pán)熱銷的條件件；截止9月10日，現(xiàn)場(chǎng)接接待客戶243組，以聯(lián)聯(lián)排別墅常規(guī)規(guī)來(lái)人成交比比1:8計(jì)算算，紅郡若要要確保60套套的銷售量,則還需要積積累237組組客戶;以目目前現(xiàn)場(chǎng)每周周來(lái)人100組計(jì),則還還需要接待近近3周時(shí)間，，建議開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間延后?？蛻舸嬖谠讯?，需要時(shí)間間進(jìn)行梳理，，定向積累進(jìn)進(jìn)行引導(dǎo)，以以達(dá)到均衡去去化的效果??！一期首批開(kāi)盤(pán)盤(pán)將根據(jù)需求求量決定推盤(pán)盤(pán)范圍?？蛻艚Y(jié)論：目前客戶積累累量難以滿足足開(kāi)盤(pán)熱銷的的條件；尚需需要3周時(shí)間才能滿足開(kāi)盤(pán)盤(pán)目標(biāo)要求；；客戶存在扎堆堆，需要時(shí)間間進(jìn)行梳理，，以達(dá)到均衡衡去化的效果果！延后入市,為為配套爭(zhēng)取時(shí)時(shí)間，倉(cāng)促入市，難難以達(dá)到預(yù)期期的銷售目標(biāo)標(biāo)；品牌將受影響響，后期銷售售更將受到影影響；產(chǎn)品熱銷將掩掩蓋產(chǎn)品劣勢(shì)勢(shì)，反之則將將暴露產(chǎn)品缺缺點(diǎn)；建議首批入市市時(shí)間：2006年10月7日推盤(pán)方案少量多推，小小步快跑小量推盤(pán)，形形成客戶爭(zhēng)搶搶，利于迅速速去化；同時(shí)時(shí)易產(chǎn)生熱銷銷口碑；可以以逐漸提升價(jià)價(jià)格，利于達(dá)達(dá)到利潤(rùn)最大大化。田忌賽馬，戰(zhàn)戰(zhàn)勝對(duì)手根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手西郊·林茵茵湖畔的余量量產(chǎn)品，制定定相應(yīng)的針對(duì)對(duì)策略，景觀觀最佳產(chǎn)品與與林茵中心湖湖產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)；；最差區(qū)域上上疊與其小面面積公寓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；疊下產(chǎn)品品與其大面積積公寓競(jìng)爭(zhēng)。。產(chǎn)品組合推量量，拉大價(jià)差差形成對(duì)比，，達(dá)到困難產(chǎn)產(chǎn)品去化（均勻去化））臨北青公路、、疊上產(chǎn)品銷銷售存在難點(diǎn)點(diǎn)，因此，需需要通過(guò)價(jià)格格差異比較，，使客戶產(chǎn)生生高性價(jià)比感感覺(jué)，以達(dá)到到吸引購(gòu)買目目的。推盤(pán)方案目標(biāo)達(dá)成與客客戶需求結(jié)合合的推盤(pán)策略略整體策略始終終貫穿整盤(pán)推推案推盤(pán)方案第1批示范單位及交房標(biāo)準(zhǔn)截止9月10日現(xiàn)場(chǎng)接待中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)合計(jì)客戶需求A247322B2344116合計(jì)4711713886推量組合戶數(shù)2918481271類型聯(lián)排帶地庫(kù)聯(lián)排無(wú)地庫(kù)疊下帶地庫(kù)疊下無(wú)地庫(kù)疊上首批推量方案案推盤(pán)方案第1批示范單位及交房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)目前客戶戶對(duì)聯(lián)排帶地地下室需求，，推出34套套產(chǎn)品，以滿滿足客戶需求求，形成價(jià)格格筑底，同時(shí)時(shí)以聯(lián)排無(wú)地地下室、疊下下帶地下室、、疊上產(chǎn)品組組合，帶動(dòng)困困難產(chǎn)品去化化。預(yù)計(jì)正常去化范圍可能庫(kù)存約16套疊加推盤(pán)方案第二批推盤(pán)方方案示范單位及交房標(biāo)準(zhǔn)6套第1批余量第2批第2批將根據(jù)據(jù)前批完成70%以后客客戶積累情況況制定推量方方案。完成保?！?”爭(zhēng)““9”的目標(biāo)標(biāo)。類型總戶數(shù)聯(lián)排帶地庫(kù)聯(lián)排無(wú)地庫(kù)疊下帶地庫(kù)疊下無(wú)地庫(kù)疊上戶數(shù)45198099靜態(tài)均價(jià)分批批上市走勢(shì)預(yù)留價(jià)格提升升空間推盤(pán)方案價(jià)格走勢(shì)

第1批第2批聯(lián)排2525疊加1612均價(jià)1397917439第2、3批推推盤(pán)價(jià)格將根根據(jù)實(shí)際銷售售情況，及客客戶積累情況況作適當(dāng)提升升價(jià)格，以達(dá)達(dá)到利潤(rùn)最大大化推盤(pán)方案匯總總批次總戶數(shù)聯(lián)排帶地下室聯(lián)排無(wú)地下室疊下帶地下室疊下無(wú)地下室疊上17129184812245198099第1批第2批示范單位及交房標(biāo)準(zhǔn)首批銷售大節(jié)節(jié)點(diǎn)9月2日9月3日進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)售樓樓處示范區(qū)開(kāi)放及及活動(dòng)10月7日首批開(kāi)盤(pán)8月20日取得示范區(qū)部部分預(yù)售許可可證9月25日取得第一批銷銷售房源預(yù)售售許可證9月10日產(chǎn)品推介會(huì)認(rèn)購(gòu)VIP優(yōu)優(yōu)惠卡9月22日項(xiàng)目董事會(huì)匯匯報(bào)銷售方案匯報(bào)報(bào)9月13日9月16日銷售價(jià)格確認(rèn)認(rèn)第2批房源計(jì)計(jì)劃在首批開(kāi)開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月月上市，時(shí)間間另行匯報(bào)Theend!9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。01:44:2701:44:2701:441/5/20231:44:27AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2301:44:2701:44Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。01:44:2701:44:2701:44Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2301:44:2701:44:27January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月20231:44:27上午01:44:271月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月231:44上上午午1月月-2301:44January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/51:44:2701:44:2705January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。1:44:27上上午1:44上上午01:44:271月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。01:44:2701:44:2701:441/5/20231:44:27AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2301:44:2701:44Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。01:44:2701:44:2701:44Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2301:44:2701:44:27January5,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)