合肥龍泉山旅游地產營銷策略報告

合肥龍泉山旅游地產營銷策略報告杰星房產2011.04報告大綱一.第一次報告回顧三.推廣策略項目定位SWOT分析客群定位二.營銷策略第一次報告回顧項目定位通過合肥旅游度假產品市場的研究，基于項目差異化競爭及打造項目核心競爭力的原則，本項目定位為：以合肥經濟圈精英商界人士為目標客層合肥最高水準的養(yǎng)生度假別墅第一次報告回顧SWOT分析項目優(yōu)勢項目劣勢良好的自然環(huán)境資源；交通通達性佳；規(guī)劃前景清晰；合肥體量最大的度假型旅游地產突出區(qū)位（環(huán)巢湖）、功能（養(yǎng)生）、配套（酒店）、強化戶型設計優(yōu)勢。強調依托寬越集團會員制網絡（營銷中期可建立）,為客戶提供的養(yǎng)生度假增值體驗。區(qū)位偏僻，知名度低；景觀資源優(yōu)勢不突出缺乏度假休閑旅游配套；景區(qū)道路體系不完善；地塊建設從零開始，起步要求高提升項目品質，增強目標客戶的價值認知，弱化區(qū)位抗性。項目機會項目威脅.隨著安徽旅游市場的成長，安徽旅游度假市場不斷增長；.環(huán)巢湖旅游區(qū)域逐漸成熟，度假氛圍形成強調巢湖旅游養(yǎng)生度假的成長優(yōu)勢，打造合肥首席養(yǎng)生度假地產品牌。.國家宏觀政策對投資性房產形成一定負面影響；.肥西、長豐區(qū)域樓盤對本案形成較強的客戶攔截；項目周邊度假配套不成熟，呈現(xiàn)散、亂、差的初級旅游度假市場特點；強化異地目標市場推廣，推廣中弱化項目周邊配套，強化自我配套優(yōu)勢。第一次報告回顧客戶定位客戶描述（理性）本案的目標客戶主要來自于安徽、江蘇以及上海等區(qū)域，他們人在中年，上有老，下有小，在當?shù)鼐哂休^高的收入水平，主要從事企業(yè)中高層管理、個體私營經濟、泛公務員或科技職業(yè)為主，家庭結構多為三、四口之家。他們是：城市上層社會中堅第一次報告回顧客戶定位客戶描述（感性）消費特征：作為城市上層，社會中堅，他們注重私密性，注重服務品質，注重消費環(huán)境，注重消費潮流。人生經歷：作為城市上層，社會中堅，始終全力以赴、全心投入事業(yè)，事業(yè)上過起伏，見識過很多事情。興趣特征：作為城市上層，社會中堅，他們喜歡休閑和享受，有一定的占有欲望，勇于嘗試新鮮事物。第一次報告回顧客戶定位目標客戶精神特質品位的、尊貴的、前沿的、自我專享的以公務員和事業(yè)單位人員為代表成功商人或企業(yè)中高層典型特征，追求功成名就的認同以科技人員為代表?？偺卣鳎鹤非笞晕倚撵`釋放的度假空間。第一次報告回顧客戶定位他們是中國上層階級中堅力量的一個縮影。在本案，他們可以找到屬于自己的一片天地。他們追求環(huán)境的清幽，追求養(yǎng)生休閑，追求和諧、生態(tài)、人文的度假感受，尋求自我心靈釋放的空間。我們影響這群人的方式，更多需要從精神層面切入。第一次報告回顧客戶定位客戶需求匯總：購房目的以養(yǎng)生度假自?。顿Y為主；物業(yè)類型偏好，首選別墅，其次雙拼別墅，公寓房抗性較大；面積需求以300方以上院落式度假別墅或200方以上類別墅產品為主，呈現(xiàn)兩極分化格局；對高檔度假酒店配套需求強烈；關注重點為外部環(huán)境（外部資源）、功能環(huán)境（內部配套）、小區(qū)內部環(huán)境、戶型設計及價格；。報告告大大綱綱一.第第一一次次報報告告回回顧顧三.推推廣廣策策略略發(fā)展展定定位位核心心競競爭爭力力SWOT分分析析客群群定定位位二.營營銷銷策策略略核心心競競爭爭力力打造造在在全全國國范范圍圍內內具具備備競競爭爭力力的的寬寬越越式式度假假復復合合地地產產物物業(yè)業(yè)管管理理體體系系！！核心心競競爭爭力力核心心產產品品力力提提煉煉與與需需求求對對接接核心產品力區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢：：環(huán)環(huán)巢巢湖湖旅旅游游區(qū)區(qū)位位功能能優(yōu)優(yōu)勢勢：：養(yǎng)養(yǎng)生生度度假假產產品品配套套優(yōu)優(yōu)勢勢：：星星級級酒酒店店配配套套景觀觀規(guī)規(guī)劃劃優(yōu)優(yōu)勢勢：：借借景景與與綠綠化化系系統(tǒng)統(tǒng)打打破破戶戶內內外外限限制制；；原原生生態(tài)態(tài)坡坡地地生生活活與與廬廬山山景景區(qū)區(qū)有有機機融融合合；；高高綠綠化化率率對度度假假項項目目的的外外部部環(huán)環(huán)境境關關注注注重重項項目目的的養(yǎng)養(yǎng)生生度度假假功功能能五星星級級酒酒店店配配套套需需求求強強烈烈關注注項項目目內內部部環(huán)環(huán)境境產品品力力提提煉煉客戶戶需需求求核心心產產品品力力提提煉煉與與需需求求對對接接從產產品品力力提提煉煉與與客客戶戶需需求求對對接接可可以以發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，如如何何滿滿足足客客戶戶度度假假與與投投資資相相結結合合的的需需求求也也是是客客戶戶購購買買度度假假物物業(yè)業(yè)考考慮慮的的重重點點，，因因此此有有必必要要借借助助本本案案的的度度假假資資源源及及內內部部設設施施配配套套完完善善導導入入集集團團會會員員制制戰(zhàn)戰(zhàn)略略運運營營模模式式：：核心心競競爭爭力力以案案例例探探索索、、完完善善度度假假資資源源及及會會員員制制運運營營模模式式，，以以內內部部度度假假配配套套設設施施體體系系支支撐撐集集團團的的快快速速發(fā)發(fā)展展！！會員員制制模模式式案案例例上海海親親和和源源親和和源源是是專專門門為為老老年年人人的的生生活活所所設設計計。。并并且且，，親親和和源源完完全全不不同同于于我我們們所所看看到到的的目目前前社社會會上上諸諸多多的的養(yǎng)養(yǎng)老老院院與與福福利利院院，，親親和和源源是是一一種種全全新新的的模模式式，，我我們們認認為為這這一一模模式式代代表表了了二二十十一一世世紀紀我我國國養(yǎng)養(yǎng)老老的的發(fā)發(fā)展展方方向向。。親和和源源坐坐落落上上海海浦浦東東新新區(qū)區(qū)康康橋橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)上上，，整整個個社社區(qū)區(qū)全全部部采采用用無無障障礙礙化化設設計計，，以以老老年年公公寓寓、、健健康康會會所所、、老老年年護護理理院院、、公公共共服服務務大大樓樓、、配配餐餐中中心心、、景景觀觀花花園園等等完完備備的的設設施施，，加加上上周周到到的的生生活活、、健健康康、、快快樂樂““管管家家式式””的的服服務務，，區(qū)區(qū)別別于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)意意義義上上的的養(yǎng)養(yǎng)老老院院，，成成為為一一個個不不脫脫離離社社會會，，既既相相對對獨獨立立又又不不乏乏開開放放的的老老年年生生活活社社區(qū)區(qū)。。會員員制制模模式式案案例例親和和源源模模式式會員員制制經經營營模模式式，，入入住住者者需需辦辦理理會會員員卡卡，，一一次次付付清清69——75萬萬元元不不等等的的會會員員費費，，終終身身享享有有一一套套住住房房，，面面積積為為58-72平平米米，，但但產產權權在在開開發(fā)發(fā)商商手手里里。。此此外外，，每每年年需需支支付付管管理理費費，，不不同同的的房房型型物物業(yè)業(yè)年年費費不不同同，，2萬萬到到6萬萬不不等等。。臥臥室室朝朝南南，，一一梯梯十十一一戶戶。。精精裝裝修修公公寓寓，，7層層帶帶電電梯梯。。小小區(qū)區(qū)內內配配套套齊齊全全，，自自帶帶社社區(qū)區(qū)醫(yī)醫(yī)院院。。入入住住條條件件為為男男性性60周周歲歲以以上上，，女女性性55周周歲歲以以上上。。分析：其實該模式就就是開發(fā)商長長期持有物業(yè)業(yè)經營的模式式，提供業(yè)主主完善的養(yǎng)老老機制及養(yǎng)老老配套設施，，以此吸引老老年業(yè)主，但但前提是必須須有完善的養(yǎng)養(yǎng)老設施。親和源模式是是否適合本案案發(fā)展方向？？本案發(fā)展模式式界定親和源本案城市發(fā)展上海國際化大都市，城市發(fā)展成熟，交通、配套、服務等各方面能支撐該模式發(fā)展合肥，正處在城市大建設時期，交通、配套、服務等各方面仍有待發(fā)展市場需求人口大城市，老齡化問題嚴重，隨著城市房價的飛速增長，買房養(yǎng)老越來越難，親和源模式正好滿足了這批人的需求人口尚未達到飽和，城市人口仍在不斷導入中，房價尚未達到較高水平，老百姓寧愿買房解決養(yǎng)老問題房地產發(fā)展上海的房地產發(fā)展已經到了中期發(fā)展階段，消費者的觀念已經發(fā)生了質的改變，此階段的消費者更能接受這種模式房地產發(fā)展初級階段，市場主力需求還是改善型需求，此階段的消費者心理預期尚未改變，較難接受此類模式從上表我們可可以看出，本本案不能完全全復制“親和和源模式”，，我們需要更更創(chuàng)新的模式式本案發(fā)展模式式度假別墅生活活+投資別墅墅理財+大自自然別墅生活活案例借鑒天津薊縣恒大大金碧天下恒大金碧天下下——恒大御御水山城組團團位于天津薊薊縣盤山腳下下，地處北京京與天津之間間的薊縣山區(qū)區(qū)內。京平高高速轉津薊高高速延長線、、津薊、京沈沈三線縱橫交交匯，距北京京只有80公公里路程,35分鐘即可可到達北京中中心城區(qū)，距距天津100公里，周邊邊沒有任何配配套設施。建建筑面積:300000平方米，，內設國際會會議中心、運運動中心、飲飲食中心、娛娛樂中心、商商業(yè)中心、健健康中心、以以及一座鉑金金超五星級酒酒店等世界級級休閑配套。。定位：度假、、養(yǎng)生、投投資產品主要客源：北北京、天津的的中老年度假假、投資型客客源案例借鑒天津恒大金碧碧天下依薊縣縣盤山而建，，建筑形態(tài)及及地理位置與與本案的龍泉泉山類似，且且項目規(guī)劃也也與本案類似似，以別墅為為主，周邊沒沒有配套設施施，主要配套套仍依托小區(qū)區(qū)內自身配套套設施為主，，項目打造養(yǎng)養(yǎng)生、度假、、投資理念，，目前項目銷銷售已經接近近尾聲，大部部分別墅產品品已經銷售完完畢。尋找本案核心心價值通過案例1、利用規(guī)模模效應，制造造社會影響力力，概念先行行；2、結合城際際發(fā)展大契機機，引領郊區(qū)區(qū)化活動大潮潮；3、凸顯中心心優(yōu)勢，跳出出市場，避免免同質化競爭爭；核心價值啟示示集約、整合資資源，將度假假、養(yǎng)生、社社交、商務匯匯聚于一體。。規(guī)?；瘞庸δ芗苫?，，從而生產出出強大的市場場輻射。綜合多維于一一體的囂外城城疆——10000萬方國際際品質度假別別墅社區(qū)項目的核心價價值：它遠離煩囂，，另辟城疆，，占據整個環(huán)巢巢湖連綿群山山，放懷長三三角城市群，，純正原生態(tài)，，將度假、養(yǎng)養(yǎng)生、社交、、商務匯聚于于一體。至少在大安徽徽一小時交通通圈內，這樣樣的地方絕無無僅有。核心價值結構的邏輯演繹規(guī)模資源本質“大”大自然大社區(qū)大配套大夢想大成就大空間大生活環(huán)境優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢心理需求自我實現(xiàn)別墅生活全新理念配套優(yōu)勢大自然價值點：“城市群”邊緣的大規(guī)模模自然人居資資源。半隱于山林之之間，人、自自然、建筑處處于和諧境界界。簇擁大自自然，人們無無法抗拒，我我們要做的，，只有延續(xù)大大自然的綠。。大社區(qū)價值點：遠離離城央，創(chuàng)建建一個理想中中的“桃園小小鎮(zhèn)”。社區(qū)不是一群群建筑的集合合。在10000平米土地上上，共享盛世世桃園，與業(yè)業(yè)主同筑煩囂囂之外的一方方城疆。大配套公建配套，包包括有會議中中心、飲食中中心、健康中中心、娛樂中中心、運動中中心、商業(yè)中中心以及酒店店，集度假、、養(yǎng)生、社交交、商務，多多種功能于一一身。價值點：“集集鎮(zhèn)式”地地滿足度假、、養(yǎng)生、健康康、休閑、娛娛樂的需求。。大夢想價值點：擁有有自然，擁有有別墅，擁有有渡假生活是是都市人永遠遠追求的夢想想；2011，別別墅年2011，居居住的終極夢夢想怎樣實現(xiàn)現(xiàn)？我們在煩囂之之外尋找精神神的夢想已經經遙不可見時時，龍泉山莊在2011出現(xiàn)現(xiàn)在我們的視視野。大成就價值點：精英英在人居層面面上“自我實實現(xiàn)”的一種種方式，是人人生成就的一一種。忙忙碌碌，從從一個社交圈圈穿梭到另一一個社交圈，，從一個財富富陣地轉戰(zhàn)到到另一個財富富陣地，事業(yè)業(yè)有成之年，，驀然感悟，，最大的成就就，其實就在在身后。為家人提供一一個共聚天倫倫的“市外””桃園，讓家家人分享你的的喜悅，完成成人生最大的的成就。大空間價值點：“有天有地”的自由居住空空間，保證了了私密，體現(xiàn)現(xiàn)了尊貴，實實現(xiàn)了私藏。。暫時離開那日日復一日的城城市牢籠，放放飛心情，為為自己，為家家人，找一個個足夠容納父父子、爺孫、、夫妻、兄弟弟之情的大空空間。大生活價值點：開創(chuàng)大眾自然然別墅浪花度度假生活時代代，使奢侈的５＋＋２生活模式式得以普及。。別墅生活，開開創(chuàng)一個肥東東龍泉山的夢夢想者聚居之之地。在這里，迎接接一個傳奇時時代大生活的的到來。新時代的誕生生大自然大社區(qū)大配套大夢想大成就大空間大生活容納各方面的的元素，“大大”是超越了了本質的意義義，是一個大大眾度假時代代的開啟。孕育使長三角都市市群的黑工作代白時大眾生活由二二元的生活進入至三元的的彩色時代工作度假生活客戶群定位通過核心價值值提煉需找我我們的新時代喚求求新客戶新客戶在哪里里？因為，本項目規(guī)模大大，輻射范圍圍廣；所以，注定了我們難難以對具體的的個體或小眾眾進行過細的的描述。首先，概括客客戶最本質的的消費意識。。底層中端高端尖端尖端客戶：對對價格敏感度度極低，對產產品的素質的的關注度極高高。高端客戶：事事業(yè)已經具備備基礎，積累累了一定的財財富。具備了了度假的需求求與行為意識識。但是，前前提是擁有高高性價比。中端客戶：處處于事業(yè)的剛剛起步階段，，或者對事業(yè)業(yè)、生活都比比較容易滿足足的一群人。。他們希望體驗驗別墅生活，，他們希望體驗驗城郊度假的的感覺，但是，他們的經濟條條件還不允許許他們揮霍無無度。所以他們認為為，購買度假產品品，就像做生生意一樣，付出與回報的的比例至少應應該匹配，最最好是超值。。更深層次的認認識他們追求性價比度度假生活的人人群他們是是：高端這就是是我們們的主主流客客戶群群。一群城城市的的中產產中產的的進化化論———人人生加加減法法成為中中產前前是加法,追求求物質質、感感情、、事業(yè)業(yè)、學學歷、、人際際關系系、朋朋友，，收集集所有有他認認為需需要的的東西西；成為中中產后后，便便是減法，學會會舍棄棄那些些不適適合你你心靈靈真正正需要要的東東西。。30歲40歲50歲年齡需求精神物質追求階階段反思階階段真我階階段物質欲欲望人生體體驗身心自自由（剛性性需求求）度假享享樂品牌、、名車車、洋洋酒居住、、健康康中產的的剛性性需求求———第二居居所他們在在哪里里？區(qū)域所所在？？需求所所在？？目標客客戶群群的所所在強勢資資源影影響力力強勢規(guī)規(guī)模輻輻射力力強勢品品牌向向心力力一、強強勢旅旅游資資源安徽環(huán)環(huán)巢湖湖旅游游資源源二、強勢生生態(tài)資資源湖光山山色，，山林林水澗澗的環(huán)環(huán)抱強勢資資源影影響力力綜合旅旅游、、度假假、休休閑、、商務務于一一體的的國際際級郊郊外豪豪宅大大盤；；擁有完完美的的配套套、超超大規(guī)規(guī)模、、國際際級的的建筑筑標準準；是城市市人渴渴望脫脫離煩煩囂，，向往往自然然休閑閑生活活的必必然之之選；；強勢規(guī)規(guī)模輻輻射力力寬越集集團的的品牌牌打造造，通通過項項目運運作，，提升升集團團極具具影響響力的的劃時時代經經典樓樓盤，，企業(yè)的的品牌牌漸入入人心心，從從而產產生強強大的的品牌牌向心心力。。強勢品品牌向向心力力在一個個具有有強勢勢旅游游資源源的區(qū)區(qū)域，，誕生了了一個個規(guī)模模龐大大、輻輻射力力強大大的品品牌航航母大大社區(qū)區(qū)，我們找找到追追尋目目標客客戶的的線索索：目標客客戶群群分類類通過對對項目目的產產品性性、區(qū)區(qū)位等等核心心價值值提煉煉以及及客戶戶群所所在市市場的的挖掘掘，我我們把把他們們劃分分為以以下幾幾類型型的人人：追求夢夢想型型感悟錯錯失型型居住實實用型型投資置置業(yè)型型追求夢夢想型型希望擁擁有一一件具具影響響力的的事物物，值值得一一生的的珍藏藏，并并可在在眾人人面前前炫耀耀；通過擁擁有去去證明明自己己達到到人生生的另另一種種境界界；由此讓讓自己己擠身身富人人圈，，進入入上流流社會會，而而且獲獲得發(fā)發(fā)言權權；需要得得到認認同，，獲得得社會會、世世人的的尊重重以及及重視視；非?？士释w體驗外外國的的生活活模式式，享享受國國際化化的生生活標標準。。目標客客戶群群的心心理特特征透透視別墅，，是住住宅的的經典典，是是許多多人畢畢生追追求的的夢想想，迫迫切要要求實實現(xiàn)夢夢想的的他們們，擁擁有一一座經經典別別墅成成為其其實現(xiàn)現(xiàn)夢想想的開開始目標客客戶群群的心心理特特征透透視感悟錯錯失型型在人生生的征征途上上曾經經錯過過了許許多東東西；；錯失過過投資資升值值的機機會，，例如如：樓樓價的的攀升升、股股票的的升值值等；；由于樓樓價的的大幅幅拉升升，失失去了了置業(yè)業(yè)的時時機；；有過擦擦身而而過的的遺憾憾、失失去過過能力力提升升的機機會；；…………………經驗，，使他他們感感悟到到錯失失，領領悟到到把握握的可可貴他們在在等待待，等等待著著機會會的再再一次次來臨臨當機會會一旦旦出現(xiàn)現(xiàn)，他他們必必定會會義無無返顧顧地將將它抓抓住居住實實用型型目標客客戶群群的心心理特特征透透視早年離離鄉(xiāng)別別井外外出打打工，，事業(yè)業(yè)初有有成效效；雙親在在家鄉(xiāng)鄉(xiāng)開始始年老老，并并且無無人照照顧，，需要要接來來身邊邊贍養(yǎng)養(yǎng)；但自身身的居居住條條件并并不能能滿足足三代代同堂堂，因因此要要考慮慮另置置物業(yè)業(yè)安頓頓；而在城城市購購房，，樓價價太高高，而而且老老人家家不能能適應應城市市高節(jié)節(jié)奏、、緊迫迫的生生活。。一個綜綜合眾眾多配配套，，并能能享受受大自自然休休閑生生活的的品牌牌大規(guī)規(guī)模社社區(qū)，，而且且離其其工作作生活活區(qū)域域相對對較近近，只只需要要1小小時左左右的的車程程便能能到達達，這這里將將成為為他們們的最最佳選選擇。。投資型型目標客客戶群群的心心理特特征透透視看好郊郊區(qū)的的發(fā)展展趨勢勢，以以購房房作為為投資資；有多年年的投投資置置業(yè)經經驗，，熟悉悉各類類產品品的升升值潛潛力；；懂得樓盤發(fā)發(fā)展的周期期，有多次次成功的實實踐，并且且賺取了一一定的利潤潤；他們有可能能是幾個合合伙，因此此擁有較寬寬裕的資金金；但對產品要要求較高，，并且很注注重品牌的的影響力以以及項目規(guī)規(guī)模。他們是敏銳銳而且謹慎慎的一群都都市精靈他們將會非非常理性地地對待每一一個投資機機會，超值值的價格會會是對其最最大的觸動動客戶，從被被動接受，，轉向主動動需求大眾度假生生活時代追求性價比比營銷策略通過客群分分析提煉我我們的核心價值目標客戶追求性價比比度假生活活的人群綜合多維于于一體的社社交型度假假小鎮(zhèn)啟發(fā)客戶，由被被動接受到到主動需求求，需要觸觸動的理由由心動的環(huán)境境；心動的產品品；心動的價格格。我們必須清清楚是我們具備備的核心優(yōu)優(yōu)勢我們的產品品是一件什什么樣的事事物？打動推動感動形象的廣告告語統(tǒng)領目標客戶大自然別墅墅生活項目最本質質的體現(xiàn)一個大眾擁擁有，自然然別墅人居居的時代的的開啟，一一個夢想實實現(xiàn)的具體體表現(xiàn)第一次，我我們尋獲了了事實的本本質本質目標但是，我們需要提提煉打動客戶的的語言我們知道每一個人的的心中都有這樣的的一個夢想想人生的夢想度假生活別墅生活大自然生活活度假生活休閑度假，，生活最高高層次的表表現(xiàn)別墅生活居住的最高高夢想大自然生活活生命最本質質的需求一個人有一個夢體驗大自然別墅墅生活一生人擁有一棟別墅項目本質價價值觀更貼近的視視點尋獲一人一夢一生一棟2011年年，別墅年年，即將實實現(xiàn)中國家家庭的別墅墅夢第二次，我我們提升了了項目的形形象形象升華目標但是，我們覺得還有提升的的空間聽聽，都市市人的心聲聲忘記城市游游戲，摒棄棄浮華虛名名共聚天倫，，共度一生生的假期擺脫生命不不能承受之之重，告別別亞健康讓心靈回家家，尋找心心靈自由成功從來沒沒有標準,昨天征服服了世界，，今天卻被被眼前的山山林溪澗、、湖光山色色所征服。。一年365日與植植被相伴，，感受大自自然四季的的變更，這這時方才醒醒悟，支配配工作只是是一種境況況，被大自自然征服才才是一種境境界——是是一種無法法用貨幣標標尺衡量的的境界。在寸金尺土土的繁囂鬧鬧市，在政政治、經濟濟、文化的的聚集地，，土地資源源稀缺無比比。因此，，都市別墅墅奢華罕有有、價值連連城。都市別墅———天價大自然別墅墅——無價離浮華更遠遠離夢想更近近山水交融之之地一直是是人類棲居居的理想地地整日穿行于于鋼筋水泥泥的都市人人群，每天天面對著繁繁瑣與矯情情,有著日日甚一日的的回歸自然然的沖動住在這樣一一個和自然然親密接觸觸的房子里里，是無數(shù)數(shù)現(xiàn)代人的的夢想是移居海外外，還是留“住住”山林水水間移民海外,就是為了了找一個寧寧靜的地方方，可以寬寬容地接納納你,讓心心情得到盡盡情的釋放放；那里所擁有有的，是布布滿自然的的田園氣息息，是閑情情逸致，是是生活可以以慢下來的的優(yōu)雅，體體驗真正的的“慢生活活”；但當中國的的土地之上上出現(xiàn)了一一片這樣的的樂土,這這里有你熟熟悉的故鄉(xiāng)鄉(xiāng)情懷,有有你多年的的親情、友友情；那么，你還還會離鄉(xiāng)背背井，越洋洋而去嗎？？獨享繁華還是共聚天天倫放懷都市，，獨享繁華華；是一種種“冠蓋滿滿京華，斯斯人獨憔悴悴”的感嘆嘆，因為精精彩只屬于于一個人；；這里，是成成功過后，，與眾同樂樂的分享喜喜悅與家人人朋友共聚聚天倫，遠遠眺湖山，，摘星攬月月，碩大天天地盡情享享有；是穿梭財富富地還是漫游生生活圈生活于財富富之地，穿穿梭于繁忙忙的大街小小巷，接受受著響個沒沒完的傳真真，面對著著沒完沒了了的應酬，，汽笛喧嘩嘩長拌耳畔畔，煩心瑣瑣事糾纏不不休，身心心極盡疲憊憊。這里，與其其說是一處處居所，不不如說是一一個圈子。。超越居住住本質，有有朋自遠方方來，不亦亦樂呼，三三五知己品品茗暢談、、指點江山山、愜意時時光；大型型生活配套套圈，海納納百川、融融會貫通；；大型社交交圈，左右右逢源、貴貴族標簽、、由你而來來。都市人的共共同呼喚另一個天下——自由在別處處！Followyourheart第三次，我我們完成了了一次飛躍躍第一次飛躍躍目標在反復的探探討和論證證中，我們發(fā)現(xiàn)2個可借鑒鑒的例子◎[例1]從拉斯維加加斯說起從百貨公司司里面，把把一些功能能提純出來來，于是我們有有了電器城城、有了超超市、有了了倉儲式賣賣場……從一座城市市里面，美國人把城城市里面的的休閑、娛娛樂、度假假功能提純純出來，于是世界有有了“拉斯維維加斯””……如果美國國人缺乏乏想象力力和創(chuàng)造造力，拉斯維加加斯可能能永遠是是個一毛毛不拔的的戈壁沙沙漠!“拉斯維維加斯，，這個世世界上最最沒有根根基的地地方，終終于也把根深深深的扎扎下了。?！薄烂绹秶鴩业乩砝怼冯s志志“我們在在給游客客制造著著迷人的的時刻、、生命中中最美好好的時刻和自自以為無無所不能能的時刻刻?！薄咕S加加斯的經經營者從拉斯維維加斯想想到的：：◎距離不是問題題，關鍵鍵在于有有沒有吸引力◎規(guī)模不是障礙礙，關鍵鍵是能否否制造他／／她的夢夢想◎競爭并不可怕怕，與眾不同同的先行者注定是贏贏家◎人群并不擔心心，明確針對對的是社社會主流人群群◎收益十分豐厚厚，立體的、、持久性性的收益益當所有人人還把目目標盯在在富人階階層，盯盯在城市市中心時時，祈福第一一個“上上山下鄉(xiāng)鄉(xiāng)”，開開始了針針對城市市中產的的“新烏烏托邦運運動”。。造城、建建校、開開醫(yī)院、、立食街街、五星星酒店、、新村會會所、交交通樞紐紐……一個中產產階層的的度假夢夢想越來來越現(xiàn)實實，越來來越完美美!◎[例2]祈福新村村的啟示示如果祈福福人在二二十年前前沒有““大算盤”祈福新村村可能就就沒有今今天的““大天地”!“祈福新新村”置置業(yè)者除除了看重重該樓盤盤與其收收入匹配配的價格之外。令令他們做做出購買買決策的的最重要的的誘因卻卻是來自自“祈福新新村”的的生活方方式這個接觸觸點上。?！袊鴩鵂I銷傳傳播網“祈福新新村”，，第二代代烏托邦邦運動。。建筑資本本放棄了了對“富人人”的呵呵護…把它轉轉換成了了一個用用低廉價格格構筑的的詩意棲居居地?！戏椒蕉际袌髨髲钠砀Ｐ滦麓逑氲降降模骸蚪鹱炙牡捻敹耸鞘侨切托妥钚〉牡牟糠?，，最廣泛的的市場基礎礎能帶來來更廣泛泛的市場場回應；；◎大盤，要要站得更高高，看得得更遠，，想得更更多，做做得更好。。本質風景區(qū)環(huán)環(huán)繞，1000萬方國國際品質質度假別別墅社區(qū)區(qū)“龍泉山山莊”是是什么?結合本案案想到的的：形象國家級風風景區(qū)里里，主流流人群的的假日城城邦結合本案案想到的的：“龍泉山山莊”是是什么?龍泉山莊莊是什么么?個性寫真真生態(tài)、成成熟、國國際、理理想結合本案案想到的的：眾多競爭爭對手與與我們分分享合肥肥都市圈圈客戶項目規(guī)模模要求我我們盡可可能拓展展客戶范范圍產品線結結構（洋洋房、別別墅）要要求客戶戶層面的的廣泛性性我們需要要一個與與眾不同同的核心心推廣概概念結合本案案想到的的：我們的城城市，擔擔負了太太多的功功能………于是，我我們生存存的空間間，越來來越擁擠擠；我們享有有的資源源，越來來越缺少少；我們們所處的的環(huán)境，，越來越越污染；；我們身邊邊的人群群，越來來越復雜雜；我們們依賴的的交通，，越來越越堵塞………城市里面面的人們們，已經經疲憊不不堪！在擁擠的的城市里里，工作作、生活活，兩點點一線的的生活模模式，有多少夢夢想已被被遺忘，，有多少少快樂已已被埋藏藏；夢想、快快樂、大大自然，，何時能喚喚醒心底底的渴望望！解決問題題：城市的人人們開始始吶喊：：我們需要要一個地地方，沒有復雜雜的規(guī)定定和樓房房，沒有惱人人的堵塞塞和污染染，只有快樂樂與美麗麗的大自自然，和親朋好好友在一一起，夢夢想一起起來分享享，工作、生生活加度度假，三點式的的生活最最理想??！在這個提提純了開開心的地地方里，，度假不再再是打掃掃和冥想想……怎樣才有有這么一一個地方方？生活形態(tài)態(tài)核心推廣廣概念客群心理理項目特質質核心推廣廣概念2第城市第四次，我們們完成了又一一次的飛躍又一次飛躍目標2011年………但是，中國人生命的脆弱，，親情的可貴貴感受到我們需要一個個地方三代同堂，共共聚天倫的恰恰意；執(zhí)子之手，與與子偕老的承承諾；三五知己共聚聚，夢想一起起分享的鼓舞舞；天下父母親的的愛子之心；；誰言寸草心，，報得三春暉暉的孝子之心心！互助互愛的溫溫馨鄰里之情情；父慈子孝，兄兄友弟恭的溫溫馨場景；……………………這一切源于，，一個培育親親情的地方??！——恒大金碧碧天下！一個培育親情情的天下第五次，我們們發(fā)現(xiàn)了最感感動的語言目標發(fā)現(xiàn)目標五次推案環(huán)環(huán)環(huán)相扣，利用用五種需求的的疊加完成客客戶購買貼近自然別墅夢想心靈自由親情訴求第二居所報告大綱一.第一次報報告回顧三.推廣策略略營銷策略節(jié)點安排重要手段二.營銷策略略整體營銷戰(zhàn)略略通過對本項目目的賣點、客客戶群及項目目所處區(qū)域的的分析整合營銷策略略我們提出整合賣點整合渠道整合客戶利用綜合優(yōu)勢勢為項目推廣主主線以合肥城市為為據點輻射長三角全方位立體宣宣傳集中式引爆長長三角產品大自然大配套大社區(qū)大空間大生活大成就大夢想綜合優(yōu)勢媒體炒作電視廣告報紙硬廣電臺廣告戶外廣告短信廣告明星效應主題活動組合渠道合肥巢湖蕪湖馬鞍山南京江蘇地市上海找準推廣區(qū)域域目標客戶潛在客戶推廣思路1、對環(huán)巢湖湖的旅游區(qū)位位進行炒作龍泉山，安徽徽宜居區(qū)域之之一環(huán)巢湖，安徽徽旅游強勢區(qū)區(qū)位2、現(xiàn)代人對對旅游度假的的熱衷節(jié)假日外出旅旅游度假已成成為現(xiàn)代人的的生活潮流3、都市人對對旅游度假物物業(yè)的追求別墅，現(xiàn)代人人的夢想5+2生活模模式，都市人人的追求4、龍泉山莊莊，高性價比比的別墅項目目創(chuàng)導一種多元元的生活模式式（工作-休休息-度假））5、夢想的實實現(xiàn)2011年，，龍泉山莊完完你一個別墅墅夢初步建議：營銷部署營銷節(jié)點安排排營銷手段及媒媒體組合策略略開盤條件我們假定一個個開盤時間，，以此倒推,我我們的工作安安排2011年10月1日公公開發(fā)售售開盤前120天工作倒計時啟動主題活活動開開始正式推推廣啟動新聞炒炒作開始區(qū)域炒炒作公開發(fā)售內部認購不少于26天天開盤前產品品展示展示前5天，，舉辦產品說說明會（五星星級酒店）產品曝光前22日，啟動動主題活動預預熱市場、主題活動前一一個月，相關關新聞信息出出街產品說明會目前合肥外展點啟啟動62天（為后期推廣廣部署作好一一切準備）7.85.155.30廣告公司及方方案確定路展及戶外廣廣告牌位置選選定6月15日確確定廣告公司司；4月15日確確定定位方案案；6月30日選選擇并確定影影視片制作公公司6月30日確確定3D制作作公司；6月30日確確定模型公司司；6月30日巡巡展地點的選選定；6月30日選選擇戶外廣告告牌、路牌位位置；6月30日完完成聯(lián)系媒體體，開始準備備龍泉山板塊塊炒作；詳細工作重點點：關于新聞輿論論配合的思考考客觀宣傳龍泉泉山，突出本本地優(yōu)勢，間間接突出項目目優(yōu)勢關于新聞輿論論配合的思考考于是，我們想想到——7月8日區(qū)區(qū)域板塊炒炒作活動節(jié)點正式新聞曝光光外展點啟動思路區(qū)域炒作：如何令客戶最大程程度地認同本本項目所在區(qū)區(qū)域？結合征服資源源，進行板塊塊炒作突出稀缺風景景區(qū)資源優(yōu)勢勢，填充區(qū)位位前景，達到到認同7.88.8新聞曝光板塊炒作名人居住夢想想講座主題活動7.127.197.268.230天逢周五出軟聞聞、繕稿目的訴求回歸自然，實實現(xiàn)人生居住住夢想——首選龍泉泉山7月8日新新聞曝光舉行名人““居住夢想””講座以酒會、講座座的形式，探探討現(xiàn)代健康康生活方式，，傳達度假、回回歸自然的居居住夢想，介紹將有可以以實現(xiàn)居住夢夢想的龍泉山山莊項目預熱需要要外展點支持持，分別設于合肥肥市區(qū)、上海海、南京、巢巢湖7月8日外外展點啟動分析：●項項目地理位置置偏遠，靠來來訪客戶支持持銷售成為沒沒有可能；●于經濟發(fā)達達地區(qū)設外展展點便于宣傳傳項目、客戶戶了解項目，，提前儲客；；首先啟動于合合肥城市的路路展開始接受會員員登記7月8日外外展點啟動隨后陸續(xù)啟動動其他展點，，8月8日前前所有展點啟啟動完畢7月8日外外展點啟動活動節(jié)點8月8日開開始接接受誠意登記記思路廣開門路，線線下營銷：如何保證項目事前前儲備部分VIP客戶？啟動意向業(yè)主主及杰星資源源客戶。通過資源客戶戶的啟動，帶帶動人脈營銷銷這50天，我我們需要做什什么？媒體開放日VIP客戶開開放日意向業(yè)主開放放日社會客戶開放放期公開發(fā)售產品說明會8月8日媒媒體開放日日、car派派對8月9、10日VIP客戶戶、意向業(yè)主主開放日8月10～9月30日社社會客客戶開放期內部認購期，，8月8日car派對對/媒體開開放日8月8日“CAR配配對/CAR派對””啟動儀儀式暨恒龍泉山山莊媒體招招待會時間：8月月8日上上午10時主題：媒體體開放日，，讓媒體優(yōu)優(yōu)先了解產產品，宣布布即日起接接受誠意登登記形式：媒體體招待會，，用最尊貴貴的方式讓讓媒體感受受項目，并并將感受散散布。8月8日媒媒體開開放日時間：8月月8日下下午2時主題：“CAR配對對/CAR派對”啟啟動儀式式形式：和電電臺合作，，舉辦主題題活動，以以龍泉山莊莊VIP會會員制，將將熱愛汽車車熱愛時尚尚生活的人人士吸引，，并陸續(xù)舉舉辦活動讓讓懂得享受受的人群生生活更加精精彩；8月8日car派對8月9日、、10日意意向業(yè)主主及VIP客戶開放放日主題：向意意向業(yè)主開開放展示區(qū)區(qū)及產品；；內容：感受受項目；世界知名奢奢侈品展示示；對象：意向向業(yè)主、及及高級會員員。世界知名奢奢侈品展示示邀請世界知知名品牌到到場舉行產產品發(fā)布會會；邀請名模展展示；邀請尊貴客客戶到場品品鑒。8月9日、、10日意意向業(yè)主主及VIP客戶開放放日8月11日日大眾開開放日8月11日日起至公開開發(fā)售前向向社會客戶戶開放項目目，接受誠誠意登記??！10月1日日盛盛大公開發(fā)發(fā)售公開發(fā)售現(xiàn)現(xiàn)場流程安安排落籌客戶新客戶現(xiàn)場接待中心簽到區(qū)抽籌等候區(qū)中簽確認區(qū)抽簽確定簽號確定客戶身份及發(fā)放購房標簽等候抽籌確認中簽客戶身份戶外廣場選房等候區(qū)區(qū)選房區(qū)選房確認區(qū)區(qū)財務區(qū)簽約等候區(qū)區(qū)簽約區(qū)銷售后期跟跟進中簽客戶排排隊準備購購房選房確認客戶所所選房號繳納購房定定金等候簽約簽約不選選中未選中銷售中心其他營銷手手段建議指示系統(tǒng)（（戶外廣告告牌、路牌牌、加油站站廣告位））樓巴旅游公交路路線媒體組合策策略（報紙紙、電視臺臺、電臺、、雜志、短短信）現(xiàn)場包裝1、指示系系統(tǒng)（戶外外廣告牌、、旅游路牌牌、加油站站廣告位））利用戶外廣廣告T型牌牌、加油站站廣告系統(tǒng)統(tǒng)和公路上上的旅游區(qū)區(qū)指示牌（（包括：合合寧高速、、合武高速速、京廣高高速、環(huán)城城高速等）），清晰指指引安徽、、江蘇、上上海等長三三角地區(qū)客客戶到達本本項目。2、樓盤穿穿梭巴開通時間：：8月11日起；3、樓盤旅旅游公交路路線建議：設立立由合肥到到項目的旅旅游公交路路線，開通時間：：8月11日項目開開始內部認認購當天龍泉山莊旅游專線新站-金碧天下4、招商引引資,配套套先行建議：引入入大型的品品牌超市及及品牌的餐餐飲娛樂配配套，增強強準業(yè)主對對項目的信信心，在軟軟件方面為為項目添加加更多的價價值點。5、長三角角外展巡展時間：：7月8日日開始7、各種媒媒體組合策策略主要是以報報紙（含夾夾報）、電電視廣告為為主；增加分眾/聚眾傳播播及電臺的的投放；網站廣告、、繕稿的宣宣傳；雜志、DM作為項目目形象提升升的輔助。。8、啟動資資源客戶目的：為項項目在大規(guī)規(guī)模推廣前前，積聚更更多的關注注，儲備勢勢能；目標：利用用杰星的資資源客戶及及杰星合肥肥在售樓盤盤的業(yè)主；；形式：線下下推動為為為主，通過過短信、DM、寄業(yè)業(yè)主信等方方式；8、現(xiàn)場包包裝以項目6月月1日開放放售樓部、、6月中開開放樣板房房的節(jié)點安安排，則需需在5月底底完成展示示區(qū)域的工工程施工和和現(xiàn)場包裝裝包括：工工地圍墻、、看樓通道道、銷售中中心、樣板板房、園林林、社區(qū)配配套、道路路系統(tǒng)、示示范單位等等。讓客戶戶在期樓階階段就能100%感感受到現(xiàn)樓樓的環(huán)境和和產品的高高品質。工地圍墻看樓通道銷售中心樣板房園林社區(qū)配套道路系統(tǒng)開盤條件條件1：超過2成的的別墅立面面展示（以以入口至樣樣板房周邊邊為主）條件2：通至各區(qū)入入口的泊油油路及路邊邊綠化包裝裝完成；條件3：樣板中心及及綠化包裝裝完成并投投入使用；；條件4：項目主入入口廣場、、各分區(qū)入入口廣場的的施工及包包裝完成；；條件5：接接待中心、、園林、樣樣板房及其其他展示區(qū)區(qū)開售前一一個月必需需具備接待待條件；條件6：別別墅的認籌籌量1500個以上上；條件7：交交通路牌指指引：外圍圍交通指示示導向系統(tǒng)統(tǒng)建立完善善；區(qū)域版版塊的戶外外廣告牌布布點；條件8：銷銷售道具：：模型、影影視概念片片/產品宣宣傳片/廣廣告特輯、、雨傘、開開盤小禮品品、背景音音樂（售樓樓部、園林林、板房））、音效；；條件9：：整本戶戶型圖冊冊、單張張、宣傳傳折頁、、認購須須知、按按揭指南南、計價價表等；；條件10：物管管禮儀接接待、板板房指引引介紹、、工程應應急啟動動方案、、醫(yī)療急急救、安安防消防防到位候候命。開盤條件件9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。20:09:0220:09:0220:091/5/20238:09:02PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2320:09:0220:09Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。20:09:0220:09:0220:09Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2320:09:0220:09