重慶公租房的盈利模式分析pptx

重慶公租房的盈利模式目錄1、保障房的發(fā)展現(xiàn)狀2、重慶公租房的現(xiàn)狀3、重慶公租房的盈利模式保障房的含義：保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房等構(gòu)成。與市場化運(yùn)營的商品房相比，保障性住房是依賴于政府和社會組織而存在的半公共產(chǎn)品。保障房的開發(fā)和運(yùn)營在受市場價(jià)格機(jī)制影響的前提下，政府控制力表現(xiàn)的較為突出。保障房的發(fā)展歷程：市場計(jì)劃市場完全的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)住房分配實(shí)物化改革開放，實(shí)行有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)市場經(jīng)濟(jì)住宅建設(shè)和制度改革，住房商品化市場飛速發(fā)展住房分配貨幣化中國經(jīng)濟(jì)體制改革發(fā)展歷程中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程高福利的住房政策：城市住宅為完全的公共住房住房持有兩極分化，需要解決低收入者的居住問題1978年1992年1998年保障房的特征：廉租房和公租房只租不售，政府擁有完全產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房在出售過程中，購房者的房屋所有權(quán)和使用權(quán)受到嚴(yán)格限制：5年之內(nèi)僅能用于自?。蛔M5年后，可以在按市場價(jià)與購買價(jià)之間差價(jià)的一定比例補(bǔ)交土地收益等款項(xiàng)后擁有完全產(chǎn)權(quán)，并能夠進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)讓。棚戶區(qū)改造是在原有住房基礎(chǔ)上，將其改建或重建為經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房類型，棚戶區(qū)改造不涉及國有土地的出讓問題。

重慶目前主要推廣的是以廉租房和公租房為主的保障房，價(jià)格方面，相比市場化租金，廉租房和公租房租金較低，且廉租房低于公租房

廉租房公租房經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)房棚戶區(qū)改造方式/途徑實(shí)物配租為主租金補(bǔ)貼為輔出租出售出售原居民/購房者產(chǎn)權(quán)政府或政府平臺公司政府或政府平臺公司購房者有限產(chǎn)權(quán)購房者有限產(chǎn)權(quán)同經(jīng)適房/限價(jià)房建筑面積區(qū)間一/二/三居室35/45/55㎡中套60-80㎡，小套50㎡90㎡以下90㎡以下

銷售/租賃價(jià)格租金較低租金較低但高于廉租房銷售價(jià)格較低限定出售銷售價(jià)格較低，高于經(jīng)濟(jì)適用房無償或極低面向?qū)ο蟮褪杖胝咧械偷仁杖胝咧械偷仁杖胝咧械仁杖胝咴用?中低收入者保障房的成本分析：商品房的開發(fā)成本包括土地出讓金、土地整理費(fèi)用和房屋建設(shè)成本等。保障房由于其半公共品特征，在開發(fā)成本構(gòu)成上存在差異。主要是土地出讓金和土地整理費(fèi)用和建設(shè)成本方面。

廉租房和公租房的建設(shè)成本回流以租金為方式，建設(shè)工程的現(xiàn)金回流速度較慢，這致使開發(fā)商在利潤率偏低和資金回流慢的限制下參與此兩類保障房開發(fā)建設(shè)的熱情較低。然而，相對其他類型保障房，廉租房和公租房在政府調(diào)控層面較為靈活，能夠滿足中低收入者的臨時(shí)性住房需求，因此，廉租房和公租房在保障性住房體系中的地位日益凸顯，政府或政府下屬國有企業(yè)成為此兩類住房成本的主要參與者。

因此在重慶保障房體系中，政府或政府下屬企業(yè)面臨著極大的資金考驗(yàn)。目錄1、保障房的發(fā)展現(xiàn)狀2、重慶公租房的現(xiàn)狀3、重慶公租房的盈利模式重慶市首先提出“公租房”的概念。

重慶市構(gòu)建市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系，即占城鎮(zhèn)人口60%—70%的中高收入群體由市場予以配置，30%—40%的中低收入群體主要由公租房保障，并形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的調(diào)控體系。重慶公租房模式（一）：重慶公租房模式（二）：重慶公租房一個(gè)重要特點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)了公租房與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的“三位一體”建設(shè)。

重慶將不再單獨(dú)集中新建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房，符合條件的都可以申請公租房。

特征描述對象界定本市無住房或人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭；

大中專及職校畢業(yè)后新就業(yè)的無住房人員，他們有住房需要，但暫時(shí)還沒能力買商品房；

進(jìn)城務(wù)工及外地來渝工作的無住房人員

條件界定單身人士月收入不高于2000元，家庭人均月收入不高于1500元。時(shí)間界定公租房承租以5年為一租期，期間如果承租人不愿租住，可隨時(shí)退出。

租滿5年之后，仍有住房困難的，可以繼續(xù)申請5年。

如果一輩子都有住房困難，可租一生。目標(biāo)自2010年起，三年建造3000萬平方米公租房，每年各1000萬平方米，此后，視需要再增加一兩千萬平方米。

按人均15平方米計(jì)算，3000萬平方米可滿足200萬人群，4000萬可滿足260多萬人。資金保障三年建造公租房3000萬平米，按2000多元/平方米算，將投入700億左右。把每年商品房土地出讓金的5%和今后將開征的特別房產(chǎn)稅拿出來，注入100億左右，并通過銀行貸款、信托等方式融資，可形成400多億元的資金量。

租金可平衡融資利息?？偟膩碚f，融資400億元一年利息大約20億。3000萬平米公租房約60萬套，按每套每年租金6000元計(jì)算，每年大約有36億租金的現(xiàn)金流，不但可對沖掉銀行利息，還可將剩余部分用作維護(hù)等費(fèi)用。

國家以重慶公租房為典型，在方向性引導(dǎo)上給予支持。2010年上半年，國家拿出20多億公租房補(bǔ)貼，其中40%補(bǔ)給了重慶。建設(shè)方式堅(jiān)持“公有、公建、公營、公益”。

重慶市地產(chǎn)集團(tuán)、重慶市城市建設(shè)投資公司等國有企業(yè)是重慶公租房的建設(shè)主體，同時(shí)也是產(chǎn)權(quán)所有者。

重慶還專門組建了公租房管理局，履行房源儲備、審核配租和監(jiān)督管理等職責(zé)。退出機(jī)制租住五年后，有些家庭若需購置，也可按相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格買入。

公租房租滿是五年后轉(zhuǎn)讓，只能由公租房管理部門用當(dāng)時(shí)的成本價(jià)回購，可考慮20%的利息和升值。重慶公租房模式（三）：重慶主城已進(jìn)入“二環(huán)時(shí)代”，今后將新增400多萬城市人口。

通過形成20多個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)按20萬人來布局。建商品房，也間插一些公租房樓盤，使之共享道路、商業(yè)、文體娛樂等設(shè)施，最終形成和諧的城市人居格局。投資者在參與保障房建設(shè)中主要采取以下三種模式降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)經(jīng)營的整體收益率。目前重慶主要是按照國有全資公司委托代建的模式，計(jì)劃考慮直接招標(biāo)方式或者金融信托國有全資公司代建模式

委托代建方式：投資者僅以項(xiàng)目建設(shè)代理者的身份參與到保障房開發(fā)全過程，不涉及開發(fā)資金的投入、監(jiān)管等環(huán)節(jié)，以政府支付代建費(fèi)作為其收益來源。廉租房和公租房建設(shè)多采用這種方式，收益率較低，但資金回流安全。

配建方式：投資者在建設(shè)保障房同時(shí)，獲得政府搭售的商品房建設(shè)用地，從而對沖保障性住房建設(shè)收益率較低的局面。相比委托代建方式，配建方式的收益率有所提高，但資金回流的不確定性也有所增加。

直接招標(biāo)方式：采用前期投資者墊付建設(shè)成本和融資成本，并由政府最終買單的方式，投資者參與保障房建設(shè)的收益來自于政府支付的利潤率和代建費(fèi)。重慶公租房模式（四）：重慶公租房模式（五）：重慶公租房模式的創(chuàng)新之處在于：核心的創(chuàng)新是公租房資產(chǎn)是否能以某種方式變現(xiàn)（部分有限產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓）。平臺公司設(shè)計(jì)了一個(gè)“公租房轉(zhuǎn)讓市場”，擬在租住五年后，有些家庭若需購置，也可按相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格買入。如公租房需要轉(zhuǎn)讓，由政府和個(gè)人進(jìn)行交易，價(jià)格則采用重新加進(jìn)稅費(fèi)減免、優(yōu)惠政策等的“交易價(jià)格”，輔以通漲/基準(zhǔn)利率等標(biāo)準(zhǔn)的增值（20%）。

公租房制度與戶籍改革制度相戶影響和促進(jìn)，同時(shí)與重慶的城鎮(zhèn)化同步進(jìn)行。2011年開工地塊序號項(xiàng)目名稱地址征地面積

畝建筑面積

萬方開工時(shí)間1木耳項(xiàng)目渝北區(qū)木耳鎮(zhèn)12601682011年6月2釣魚嘴項(xiàng)目大渡口區(qū)釣魚嘴970602011年9月3金鳳項(xiàng)目九龍坡高新園區(qū)金鳳場241.5502011年11月4龍洲灣項(xiàng)目巴南區(qū)魚洞街道新華6月5西彭項(xiàng)目九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)665652011年6月6界石項(xiàng)目巴南區(qū)公路物流園516702011年11月7陶家項(xiàng)目九龍坡區(qū)九龍工業(yè)園C區(qū)318502011年11月8西永微電園宿舍沙坪壩區(qū)西永鎮(zhèn)852188已開工9空港生活配套區(qū)宿舍空港保稅港區(qū)42085已開工10龍興項(xiàng)目渝北區(qū)龍興鎮(zhèn)13.540.52011年6月11復(fù)盛項(xiàng)目江北區(qū)復(fù)盛鎮(zhèn)13.642.22011年6月12魚嘴項(xiàng)目江北區(qū)魚嘴鎮(zhèn)9.630.72011年6月13思源項(xiàng)目北碚區(qū)復(fù)興鎮(zhèn)17.554.92011年6月14萬壽項(xiàng)目北碚區(qū)水土鎮(zhèn)30.892.42011年6月15天堡寨項(xiàng)目渝北區(qū)龍興鎮(zhèn)15.747.12011年9月16雙溪項(xiàng)目江北區(qū)魚嘴鎮(zhèn)14.845.92011年9月17南彭項(xiàng)目

277.5302011年11月合

計(jì)72581239.7--項(xiàng)目就是公租房的典范：“民心佳園”，位于北部新區(qū)大竹林鎮(zhèn)，毗鄰金通大道和金州大道，住宅共59幢，設(shè)計(jì)總建筑面積124萬平方米，約2.09萬套。公建配套有小學(xué)兩所（各約1萬平方米）、幼兒園三所（各約2400平方米），社區(qū)管理、商業(yè)用房等，其中商業(yè)用房面積約8萬平方米，停車位3700余個(gè)。項(xiàng)目位于南岸區(qū)茶園新城區(qū)，通江大道左側(cè)，住宅共87幢，設(shè)計(jì)總建筑面積約200萬平方米，約3.2萬套，公建配套有幼兒園3所（共約9000平方米）、小學(xué)1所（約2.1萬平方米）、社區(qū)管理、商業(yè)用房等，其中商業(yè)用房面積約18萬平方米，停車位6400余個(gè)。目錄1、保障房的發(fā)展現(xiàn)狀2、重慶公租房的現(xiàn)狀3、重慶公租房的盈利模式其實(shí)公租房的盈利模式一直是存在的，不過在于盈利模式的持續(xù)性和盈利的大小的區(qū)別，尤其與商品房的盈利模式的對比

因此就以商品房的盈利模式作為參照物來對比分析商品房開發(fā)盈利模式模式（一）：住宅開發(fā)中端模式的盈利模式，利用地產(chǎn)開發(fā)、服務(wù)理念以及財(cái)務(wù)杠桿，獲取土地增值贏利和開發(fā)銷售利潤。

利用品牌、技術(shù)等手段獲取相對高性價(jià)比的土地，獲取土地增值收益通過研發(fā)、管理來提高產(chǎn)品銷售高附加值利用良好服務(wù)、信譽(yù)、品牌，提升銷售的銷售部分溢價(jià)和快銷?？焖佻F(xiàn)金回流，提高資金周轉(zhuǎn)率。

利用財(cái)務(wù)杠桿，提高自有資金的利潤率土地利用品牌和技術(shù)相對低成本住宅產(chǎn)品自有資金金融支持研發(fā)管理良好服務(wù)品牌溢價(jià)合理溢價(jià)快速銷售提高房價(jià)住宅開發(fā)的盈利模式城市綜合體盈利模式－－“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的開發(fā)盈利模式平衡現(xiàn)金流后城市綜合體策劃、定位、招商高租金優(yōu)良資產(chǎn)商品房開發(fā)盈利模式模式（二）：城市綜合體開發(fā)的盈利模式綜述：無論是在土地出讓金、各種各樣的稅費(fèi)等方面，公租房的成本結(jié)構(gòu)中明顯有商品房不可比擬的優(yōu)勢，這僅僅是成本支出部分的減少，在盈利模式的結(jié)構(gòu)中，并不能產(chǎn)生贏利。目前商品房的開發(fā)的盈利模式已經(jīng)非常成熟，而公租房的盈利模式還在探討中，從以上二種商品房的盈利模式中可以看出，現(xiàn)在公租房的盈利模式就是缺少一個(gè)關(guān)鍵的突破：

公租房的退出機(jī)制或者說作為投資方而言公租房如何由資產(chǎn)變現(xiàn)機(jī)制。

而現(xiàn)在重慶的公租房模式中，最大的創(chuàng)新之處在于公租房是可以轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)適用房，把資產(chǎn)變現(xiàn)的。公租房盈利模式模式（一）：國家或地區(qū)準(zhǔn)入條件退出條件香港1.受清拆、重建、天災(zāi)等影響而無家可歸者；2.因體恤理由而需要房屋安置者。體恤安置個(gè)案由社會福利署署長推薦。此等個(gè)案的申請人一般都有個(gè)別困難，諸如嚴(yán)重疾病、弱能或社會問題；3.初級公務(wù)員及退休公務(wù)員；4.調(diào)遷及舒緩擠迫居住環(huán)境；5.不能負(fù)擔(dān)租住私人物業(yè)昂貴租金的家庭。

在公屋居住滿十年的租戶，須兩年一次申報(bào)家庭收入。不申報(bào)收入或家庭收入超逾所定限額的租戶須繳付額外租金；收入和凈資產(chǎn)值超逾所定上限或不申報(bào)收入和凈資產(chǎn)的租戶，須繳交市值租金并于一年內(nèi)遷出所住的公屋單位。新加坡1.公民權(quán)2.無私有房產(chǎn)，那些擁有私有房產(chǎn)的居民不能申請購買公房。3.收入水平，符合申請公房的家庭收入限額標(biāo)準(zhǔn)。上世紀(jì)70年代，政府規(guī)定月收入在1500新元以下者才可以申請購買政府組屋。隨著總體收入水平的提高，標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)提高，基本上能保證80%以上中低收入家庭能夠得到廉價(jià)的政府組屋。4.家庭構(gòu)成，新加坡的公房政策一直把家庭放在重要的地位，但獨(dú)身老年和孤兒除外

組屋屋主買房5年內(nèi)不得出售，從產(chǎn)權(quán)意義上說，組屋住滿5年就是完全產(chǎn)權(quán)。當(dāng)居住不滿5年想賣掉組屋時(shí)，政府規(guī)定屋主只能將組屋回賣給政府，政府照原價(jià)收回，已住的那幾年不收租金。就出租而言，政府規(guī)定購房兩年半之內(nèi)不得出租房屋，而且，即使兩年半后出租房屋，屋主也必須與房客合住。日本

住在東京；居住條件艱苦；收入低；一般對母子或者父子家庭、老年人家庭和殘疾人家庭等予以優(yōu)先照顧

對于夫婦年齡在40歲以下的年輕家庭規(guī)定了租用期限，一般為10年公租房盈利模式模式（一）：附錄：參考其他國家的退出和準(zhǔn)入機(jī)制公租房盈利模式模式（二）：公租房由資產(chǎn)變現(xiàn)能力的實(shí)踐（贏利模式）－－租金沖抵貸款利息重慶公租房模式提供了三個(gè)贏利資金來源：租金；商業(yè)部分（占總開發(fā)面積10%－20%）按市價(jià)租售；在條件成熟時(shí)（租滿五年后），可銷售公租房給符合條件的個(gè)人。目前暫定租金9-10元/平米，而公司綜合開發(fā)成本在3000元/平米（毛算，包括部分室內(nèi)硬裝）。按照大多數(shù)銀行貸款要求，借貸主體需要20%的資本金。而重慶市政府曾在年初表示，2011年，財(cái)政支持可達(dá)30%。據(jù)此粗略估算，最有利的條件下，年租金對貸款本金的覆蓋可達(dá)7.5%租金（元/平米/月）非貸款融資開發(fā)成本（元/平米）年租金覆蓋貸款本金情景1920%30004.50%情景21030%30005.71%情景3920%25005.40%情景41020%20007.50%貸款成本方面，在2010年寬松的貨幣政策條件下，投資公司能夠拿到9折利率。經(jīng)過2010年底和2011年初的3次加息，長期貸款成本已升至6.6%，而逐漸收緊的貨幣投放也降低了折扣率。綜合來講，2011年的借貸成本將比2010年有約56-89個(gè)基點(diǎn)的提高。

通過建立租金池，并放入商業(yè)部分的額外租金、政府支持或降低建造成本（2500元/平米或2000元/平米），投資公司目前可以基本保證支付貸款利息。公租房盈利模式模式（二）：公租房由資產(chǎn)變現(xiàn)能力的實(shí)踐（贏利模式）（續(xù)）公租房盈利模式模式（二）：公租房由資產(chǎn)變現(xiàn)能力的實(shí)踐（贏利模式）（續(xù)）－－商業(yè)銷售款平衡本金通過銷售公租房商業(yè)門面（銷售價(jià)為：成本的4-6倍）的銷售金額能基本能平衡投資公司的本金（非貸款資金、總成本的20%--30%）。由于重慶公租房體量一般比較大，并且入住率高的特點(diǎn)，商業(yè)門面的銷售價(jià)格也相應(yīng)較高，并且去化率也較高。民心佳園的商業(yè)門面的售價(jià)在15000-30000元/平米左右。

商業(yè)門面的銷售金額的結(jié)余還可以用于其他的公租房的考慮，比如基準(zhǔn)利率上調(diào)和房屋維護(hù)管理費(fèi)用等諸多風(fēng)險(xiǎn)因素。

售價(jià)（元/平米）商業(yè)門面面積比重非貸款資金開發(fā)成本（元/平米）銷售金額與非貸款資金的差額銷售金額與總成本的差額情景11200010%20%3000900.00-1800.00情景21200020%30%30001800.00-600.00情景3900010%20%3000600.00-2100.00情景4900020%30%30001200.00-1200.00情景5600010%30%3000300.00-2400.00注：設(shè)定公租房總體量為1公租房盈利模式模式（二）：公租房由資產(chǎn)變現(xiàn)能力的實(shí)踐（贏利模式）（續(xù)）－－盈利來源于公租房的銷售重慶公租房模式設(shè)計(jì)了一個(gè)“公租房轉(zhuǎn)讓市場”，由政府和個(gè)人進(jìn)行交易，價(jià)格則采用重新加進(jìn)稅費(fèi)減免、優(yōu)惠政策等的“交易價(jià)格”，輔以通漲/基準(zhǔn)利率等標(biāo)準(zhǔn)的增值。

系統(tǒng)設(shè)計(jì)的初衷在于，既避免