某別墅市場調(diào)查與分析報(bào)告

第一部分市場調(diào)查與分析管理資源吧（8.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-1維也納項(xiàng)目概況管理資源吧（8.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！1-1-1、位置：1、維也納森林別墅位于黃山路，岳西路交叉口，處合肥市發(fā)展和生態(tài)中軸線，緊靠城市綠色環(huán)帶（二環(huán)）：南面政務(wù)文化新區(qū)，西接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，東向中心城區(qū)，是城市的的雙核心地段。1-1維也納項(xiàng)目概況管理資源吧（8.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！1-1-2、總體規(guī)劃設(shè)想：1、本項(xiàng)目總用地355畝，呈長方地塊，地勢平坦，總建筑面積約204350平方米。以湖畔別墅、森林別墅、景觀高層公寓為主1-1維也納項(xiàng)目概況管理資源吧（8.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-1-3、住宅規(guī)劃：住宅造型錯(cuò)落有致，沿黃山景觀大道高層公寓樓形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。建筑單體造型融會(huì)中西文化，外墻色彩豐富時(shí)尚，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽臺(tái)，形成現(xiàn)代色彩的立體景觀。建筑朝向以南北向?yàn)橹?，以體現(xiàn)尊貴品位及增加空氣對(duì)流。1-1維也納項(xiàng)目概況管理資源吧（8.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！重點(diǎn)特色是建成集運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂為一體的純粹別墅生活社區(qū)。本項(xiàng)目還將擁有文化體育中心、學(xué)校、醫(yī)院、金融郵電、超市系統(tǒng)、農(nóng)茂市場、商業(yè)街、各類社區(qū)服務(wù)中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。保留基地原貌，營造上萬平方米的人工河流，并營造立體景觀。1-1維也納項(xiàng)目概況.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-1維也納項(xiàng)目概況1-1-4、周邊交通情況：近旁合肥西站即將迎來新的發(fā)展機(jī)遇；沿懷寧路迅速抵政務(wù)中心區(qū)到達(dá)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；北去二環(huán)快速線及時(shí)融入生態(tài)、休閑區(qū)：西至蜀山風(fēng)景區(qū)與科技商務(wù)中心；寬闊黃山路的建設(shè)是合肥綠化生態(tài)大道，同時(shí)也阻礙了道路兩側(cè)商業(yè)交融：使本項(xiàng)目無論是達(dá)城區(qū)還是機(jī)場都異常的便捷。

1-2市場環(huán)境分析1-2-1、合肥樓市大環(huán)境1-2-1-1、政策利好，逐步升溫世紀(jì)之初的2003年，宏觀經(jīng)濟(jì)在連續(xù)幾年政策的有力拉動(dòng)下，出現(xiàn)穩(wěn)步向好走勢。合肥房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高。1-2市場環(huán)境分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2003年合肥商品房銷售突破100億大觀，各大開發(fā)商加緊拓展市場空間，搶占市場制高點(diǎn)。1-2市場環(huán)境分析1-2市場競爭環(huán)境隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房實(shí)現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，大大提高了居民的住房購買力?！笆迤陂g”，日新月異的軌道交通和環(huán)境建設(shè)，也將對(duì)本市住宅消費(fèi)起到了積極拉動(dòng)作用。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-2-1-2、土地一級(jí)市場控制2003年，合肥市加強(qiáng)對(duì)土地的供給實(shí)施嚴(yán)格控制，有效地抑制了一級(jí)市場，土地一級(jí)市場供應(yīng)開始回落。

1-2市場環(huán)境分析1-2-1-3、別墅開發(fā)比重不斷提高

合肥別墅市場由以前數(shù)量較少，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦偁幖ち?、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的格局

而且面臨多數(shù)高品質(zhì)非別墅豪宅項(xiàng)目的分流市場的競爭1-2市場環(huán)境分析和莊碧湖云溪城市庭院蜀山名筑南艷湖·鄉(xiāng)村花園金色池塘（花園洋房）競爭對(duì)手：具體分析略1-2市場環(huán)境分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料總結(jié)：從以上列舉的競爭項(xiàng)目可以看出（雖然采樣不夠全面），合肥的樓盤在定位、價(jià)格、風(fēng)格、內(nèi)部環(huán)境營造等方面都既有共性、也個(gè)性鮮明；維也納森林別墅的形象定位上要注意與其他樓盤拉開差距，特別是針對(duì)附近的競爭樓盤。1-2市場環(huán)境分析1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-1、目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)消費(fèi)群定位——合肥上流階層理由：“軌道概念”形成的地理優(yōu)勢：維也納森林別墅坐落在雙核心地帶環(huán)境和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群的品位和居住要求價(jià)位：維也納的價(jià)位（80萬——200萬）可以為上流階層所接受1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2、上流階層的生活形態(tài)分析1-3-2-1、什么是上流階層非體力勞動(dòng)者，主要是三資企業(yè)及小型私營企業(yè)的老板、金融、貿(mào)易、傳媒、演藝界、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)等行業(yè)的管理層，即白領(lǐng)階層中的精英.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-2、上流階層的特征年收入在10萬元以上的核心家庭社會(huì)地位在社會(huì)權(quán)力分布的層次中處于頂尖位置大學(xué)以上學(xué)歷相對(duì)其它人群，上流階層當(dāng)中歸國留學(xué)生和前沿行業(yè)從業(yè)人員占的比例最高1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析馬斯洛心理學(xué)需求層次基本生理需求上流階級(jí)已實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)

自尊愛與歸屬安全生理需求心理需求上流階級(jí)夢想實(shí)現(xiàn)1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-3、上流階層的工作態(tài)度上流階層相對(duì)優(yōu)越的生活是以超時(shí)間工作為前提，以承擔(dān)更大工作壓力及更高工作強(qiáng)度為代價(jià)。

需要的話，可以每天只睡5個(gè)小時(shí)，其余時(shí)間用來工作.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-3、上流階層的工作態(tài)度具有危機(jī)感、成就感雙重感受收入較豐厚，事業(yè)較成功擔(dān)心自己落入較低階層對(duì)事業(yè)的拓展顯得有些壓力世界經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，公司裁員新員工對(duì)自己職位的威脅——促使他們高度敬業(yè)1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-4、上流階層的憂慮和對(duì)策憂慮：對(duì)衰老尤為恐懼，不論在生理、年齡上，還是在心理、知識(shí)上對(duì)策：改善居住條件、提高生活質(zhì)素、學(xué)習(xí)先進(jìn)科技、加強(qiáng)公司管理是上流階層為化解生存危機(jī)感而普通采用的方式1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-5、上流階層的生活方式及態(tài)度背景：合肥是一個(gè)具有悠久歷史的文化城市，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，讓合肥人產(chǎn)生普遍的社會(huì)心理——追逐國際化尊貴生活作為安徽復(fù)興、進(jìn)步思想的搖籃，合肥需要提高合肥上流階層的居住品質(zhì).（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-5、上流階層的生活方式及態(tài)度生活方式：合肥上流之家，對(duì)穿著、飲食的時(shí)尚潮流投入相對(duì)較多家庭理財(cái)方面選擇股票較普遍，也選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的儲(chǔ)蓄和購買保險(xiǎn)1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-5、上流階層的生活方式及態(tài)度生活態(tài)度：追求享受——“自己工作那么辛苦，就應(yīng)該享受好一些”“享受多一些，享受好一些”是他們的人生信條——努力工作就是為了活得更好1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-6、上流階層目前熱衷于什么消費(fèi)想方設(shè)法于都市化生活之外體驗(yàn)一種更原始、更本能、更單純的生活，成了現(xiàn)代人、尤其是上流階層中的一種時(shí)尚。國外、國內(nèi)旅游成為上流階層的又一消費(fèi)熱點(diǎn).（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-6、上流階層目前熱衷于什么消費(fèi)雖然上流階層中的大部分有自己的居所，但是他們對(duì)目前的居住環(huán)境與自身不像吻合；他們期望擁有自己更高檔的物業(yè)，讓社會(huì)認(rèn)同自身價(jià)值。這已成為他們儲(chǔ)蓄消費(fèi)的最大目標(biāo)與其花錢買普通房子，不如按揭供別墅，提前享受上流生活個(gè)人收入與銀行貸款的條件是最大保障1-2目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-6、上流階層目前熱衷于什么消費(fèi)購買汽車，擁有自己的交通工具已成為中產(chǎn)階層的一種時(shí)尚消費(fèi)。一來汽車可以作為交通工具；二來汽車可以體現(xiàn)個(gè)人身份，讓個(gè)性化得到更好的發(fā)揮另一方面，汽車市場的降價(jià)也促使上流階層去購買1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-7、上流階層目前熱衷于什么消費(fèi) 酒吧是一種更個(gè)人化、更講求藝術(shù)品位的消費(fèi)場所，它商業(yè)但不赤裸裸，合乎上流階層追求個(gè)性化消費(fèi)的心理（與之相類似的有西餐廳、咖啡館）顯示自己的身份（顯得有文化修養(yǎng)，有較豐厚收入）舒緩工作壓力（在輕松的環(huán)境中舒展身心）.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-7、上流階層目前熱衷于什么消費(fèi)因?yàn)楦邚?qiáng)度的工作和高度的精神壓力，上流階層的人們意識(shí)到必須鍛煉身體進(jìn)健身房成為越來越多的人的一項(xiàng)生活內(nèi)容其它的運(yùn)動(dòng)如：保齡球、網(wǎng)球等深受上流階層的歡迎1-3-2-7、上流階層目前熱衷于什么消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)已作為一種時(shí)髦的生活方式在上流階層中漸漸流行，“你的伊妹兒在找你”已成為一種時(shí)尚互聯(lián)網(wǎng)是當(dāng)今最新的媒體上流階層為謀求自身素質(zhì)的提高，必須盡快地熟練運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)，以免被時(shí)代所淘汰通過互聯(lián)網(wǎng)接觸到的社會(huì)層面廣，適合上流階層交際活躍的特點(diǎn)1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料上流階層的主要消費(fèi)趨向——紅酒、咖啡、雪茄、房產(chǎn)、汽車旅游1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-8、上流階層的消費(fèi)觀消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的積累、受教育程度相對(duì)較高決定了上流階層將消費(fèi)帶入了理智消費(fèi)的階段，表現(xiàn)在對(duì)自己的需要、個(gè)人享受的內(nèi)容和層次有比較實(shí)際的認(rèn)識(shí)，而且消費(fèi)的品位越來越具有個(gè)人色彩并切合國際潮流1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3-2-8、上流階層的消費(fèi)觀在消費(fèi)取向上更專注專家的建議，對(duì)消費(fèi)品的質(zhì)量及服務(wù)有更專業(yè)化的要求，而且對(duì)美感的要求提到了與實(shí)用價(jià)值相等甚至更高的地步了1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-8、上流階層的消費(fèi)觀由于生活節(jié)奏的加快以及生活壓力的加大，購物的時(shí)間在縮短，消費(fèi)的方式力求簡化?！偈车娘L(fēng)行、電腦處理器的不斷升級(jí)、短發(fā)的流行、小禮服取代大禮服、信用卡在這個(gè)群體中的普及、電話訂貨的流行都構(gòu)成了他們消費(fèi)模式的特點(diǎn)1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-8、上流階層的消費(fèi)觀上流階層的消費(fèi)類型屬于淡漠購物的高檔消費(fèi)型——這類消費(fèi)群并不喜歡逛街購物，一般的逛街購物讓他們覺得不自然、不舒服，而他們一旦購物，就會(huì)選擇大商場購買有：一定檔次的名牌產(chǎn)品或進(jìn)口產(chǎn)品1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3-2-8、上流階層的消費(fèi)觀上流階層——消費(fèi)時(shí)尚的發(fā)起人從趕時(shí)髦進(jìn)入了創(chuàng)造時(shí)尚或追求時(shí)尚的階段，對(duì)市場消費(fèi)的影響力逐漸形成1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-9、廣告對(duì)上流階層的影響廣告及軟性的產(chǎn)品宣傳文章對(duì)上流階層消費(fèi)行為是不可低估的。廣告及宣傳文章所傳遞的某些信息如果能與他們對(duì)生活的理解產(chǎn)生共鳴，或其中有尚不為大多數(shù)人知道的獨(dú)到價(jià)值，他們也會(huì)欣然接受——生活的真諦是什么？1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-9、廣告對(duì)上流階層的影響高知名度的專業(yè)人士對(duì)上流階層的影響力強(qiáng)，往往成為他們的奮斗目標(biāo)或榜樣——李嘉誠、張朝陽、王志東……1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3-2-9、廣告對(duì)上流階層的影響上流階層追求的是有個(gè)性、有形象、有檔次，需要得到旁人的認(rèn)同——廣告設(shè)計(jì)、軟性文章需要突顯高尚、典雅的文化風(fēng)格，打動(dòng)他們的心1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-10、商家怎樣影響上流階層上流階層的種種消費(fèi)行為背后隱藏著許多文化層面的因素，單純地為滿足生理需求或說純物質(zhì)化的消費(fèi)模式，對(duì)上流階層并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力；商家若能將消費(fèi)與精神愉悅聯(lián)系在一起，就能較容易地打動(dòng)上流階層的消費(fèi)者——對(duì)于維也納：創(chuàng)造美好環(huán)境，迎合上流階層對(duì)生活真諦的追求1-3目標(biāo)消費(fèi)者分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-4維也納分析（優(yōu)勢）：開發(fā)商品牌：安徽中興公司行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌、成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和務(wù)實(shí)的開發(fā)理念設(shè)計(jì)理念：“水、森林、音樂、陽光”的設(shè)計(jì)理念絕版地段：占據(jù)城市的雙核心地段：名師聯(lián)手：建筑設(shè)計(jì)——國際著名的海南雅克景觀設(shè)計(jì)——國內(nèi)知名杭州北林苑物業(yè)顧問——國家一級(jí)資質(zhì)深圳恒基1-4維也納分析社區(qū)規(guī)模較大，住宅容積率低，建筑風(fēng)格中西結(jié)合，簡潔明快，屋頂和陽臺(tái)的精心處理，更顯陽光、現(xiàn)代之感，符合區(qū)間內(nèi)人群的審美情趣。社區(qū)硬件規(guī)劃齊全：五星級(jí)會(huì)所、幼兒園、安全/監(jiān)控系統(tǒng)、游泳池、高爾夫球場……1-4維也納分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-4維也納分析社區(qū)注重生態(tài)環(huán)保和環(huán)境營造，使區(qū)內(nèi)風(fēng)景更加優(yōu)美，河流與建筑獨(dú)具匠心的組合，并根據(jù)地勢階梯型規(guī)劃，形成舒適怡人的外部空間環(huán)境。維也納項(xiàng)目規(guī)劃和開發(fā)節(jié)奏合理，擁有一批專業(yè)、敬業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售人員，是本案成功開發(fā)的基石。（劣勢）：規(guī)劃變更增加的聯(lián)體疊加別墅和部分高層使建筑密度加大，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有所沖擊。項(xiàng)目周遍環(huán)境沒有市場期待的頂級(jí)毫宅的高品位。本區(qū)別墅市場自身消化能力有限1-4維也納分析（機(jī)會(huì)）：2004年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)勢頭良好，為房地產(chǎn)持續(xù)升溫奠定了基礎(chǔ)。產(chǎn)品定位較高，競爭范圍狹窄，為項(xiàng)高搶占市場提供機(jī)會(huì)合肥別墅市場暫沒有領(lǐng)導(dǎo)品牌，且宣傳推廣力度弱

1-4維也納分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料（問題）：加入后，企業(yè)尚缺乏與大舉進(jìn)入的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭市場的實(shí)力。合肥房地產(chǎn)界，樓市存在大量同質(zhì)化樓盤，與維也納品質(zhì)較接近的樓盤也不少，項(xiàng)目一面市就面臨性價(jià)比競爭。1-4維也納分析1-5結(jié)論及相關(guān)建議1-5結(jié)論及相關(guān)建議1-5-1、樓市的同質(zhì)化為維也納創(chuàng)造了差異化定位的先天條件.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-5結(jié)論及相關(guān)建議1-5-2、從人文角度考慮，國際化居住文明為合肥上流階層所崇尚1-5結(jié)論及相關(guān)建議1-5-3、建立新概念社區(qū)，賣觀念，賣生活的策略定位將使本案形象個(gè)性獨(dú)樹一幟本次提案結(jié)束謝謝觀看！策劃總監(jiān)：高天軍策劃人：何玉林.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料通過辛勤的工作獲得財(cái)富才是人生的大快事。一個(gè)人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會(huì)明白以前的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會(huì)更好地去把握和珍惜你愛的人。1月-2314:4914:49:41人只有為自己同時(shí)代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達(dá)到自身的完善。每項(xiàng)事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會(huì)獲取不同尋常的成功。14:49:4114:491月-23論命運(yùn)如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正而高貴的財(cái)富—身體與心靈的財(cái)富。人生沒有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場直播。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個(gè)人的目標(biāo)時(shí)，一般是現(xiàn)實(shí)主義的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。管理就是決策。14:4914:49:411月-23經(jīng)營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2023/1/3114:49:41世上并沒有用來鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。2023/1/3114:4914:49:41預(yù)防是解決危機(jī)的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯(cuò)誤的道路上走得太遠(yuǎn)。不要把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。溝通再溝通。31一月2023多掙錢的方法只有兩個(gè)：不是多賣，就是降低管理費(fèi)。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報(bào)，并在此后我將抽取所有利潤的50%。請(qǐng)示問題不要帶著問題請(qǐng)示，要帶著方案請(qǐng)示。匯報(bào)工作不要評(píng)論性地匯報(bào)，而要陳述性的匯報(bào)。2023年1月31日在漫長的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無天日的