20091108-北京-大運河孔雀城-XXXX營銷策略報告(擴容版)

—2010年大運河·孔雀城營銷策略報告心有多大，舞臺就有多大2010年目標：70億&11.2億孔雀城旗下項目實現(xiàn)70億銷售回款大運河孔雀城實現(xiàn)11.2億銷售回款背景一：宏觀市場2010年目標下必須明確的三個背景：背景二：本體分析背景三：市場競爭2010年宏觀經(jīng)濟分析全球金融危機從出口、預期、金融三個方面對中國經(jīng)濟造成持續(xù)負面影響；推動上半年經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的因素可持續(xù)性不強，2009年保8無憂，2010年可能再度回調(diào)；中國想通過啟動內(nèi)需來彌補缺口非常困難，長期來看我國GDP增速可能在低位運行；我國政策總基調(diào)不會改變，政策工具將動態(tài)微調(diào)；

財政政策：堅持積極取向不變，但力度變小、效應減弱；貨幣政策：更加強調(diào)“適度”，加息政策隨時出臺。明年存在取消“下浮30%”房貸優(yōu)惠利率可能。房地產(chǎn)政策2010年的宏觀經(jīng)濟將好于08，差于09，我國經(jīng)濟前景謹慎樂觀。房地產(chǎn)面臨貨幣從緊的影響經(jīng)濟形勢2010年北京經(jīng)濟發(fā)展預測，人均GDP升至9000美元房地產(chǎn)業(yè)對北京GDP總量支撐達到7%，占投資的50%，無疑是一個重要的產(chǎn)業(yè)。北京市前三季度經(jīng)濟運行情況，9.5%的增速明顯高出全國GDP增長7.7%的水平。全市經(jīng)濟在保增長、擴內(nèi)需政策措施作用下，呈現(xiàn)一季度見底、二季度復蘇、三季度穩(wěn)步回升的運行態(tài)勢。初步判斷，北京經(jīng)濟已經(jīng)走出谷底，正處于V型運行軌跡的上行區(qū)間，預計2010全年經(jīng)濟增長可能達到9.5%左右。背景一：宏觀市場2010年目標下必須明確的三個背景：背景二：本體分析背景三：市場競爭品牌發(fā)展區(qū)域發(fā)展項目產(chǎn)品2005年2008年2009年永定河孔雀城入市，單一項目操作，未形成孔雀城品牌概念大運河孔雀城入市，形成多項目操作模式，孔雀城系列品牌整合勢在必行“一個北京城四個孔雀城”品牌戰(zhàn)略下的整合推廣，成功建立了孔雀城品牌在市場的認知度；2010年四個孔雀城全線亮相1、孔雀城系列項目發(fā)展進程2、孔雀城系列項目銷售額增長進程08年————“孔雀城”品牌旗下大運河孔雀城、永定河孔雀城全年銷售額近7億。09年——“孔雀城”品牌旗下兩個項目（大運河孔雀城、永定河孔雀城）截止9月底，共完成全年銷售額17.6億，回款額13.5億。品牌發(fā)展“孔雀城”品牌屬性：最早進入京郊市場、專注于京郊別墅小鎮(zhèn)開發(fā)模式、不斷創(chuàng)新產(chǎn)品、與時俱進調(diào)整開發(fā)方向孔雀城各項目情況項目選址開發(fā)時間交通規(guī)模產(chǎn)品發(fā)展品牌發(fā)展2003年確立獨特的京郊別墅小鎮(zhèn)開發(fā)模式永定河固安(南部板塊)2005年39公里8000一期：獨棟二期：以院墅和聯(lián)排為主三期：以6層獨門獨院疊拼為主四期：以大堡為單一項目開發(fā)大運河香河(東部板塊)2008年43公里1000畝一期：聯(lián)排、疊拼二期：臺地聯(lián)排多項目開發(fā)潮白河大廠(東部板塊)2009年30公里2000畝一期：以疊拼、聯(lián)排、L戶型為主二期：疊拼、L戶型為主規(guī)模開發(fā)八達嶺懷來(北部板塊)2009年70公里8000畝未定規(guī)模開發(fā)距北京平均50公里，一小時交通范圍緊鄰北京行政區(qū)周邊產(chǎn)品不斷優(yōu)化成熟開發(fā)體量大，具備小鎮(zhèn)規(guī)模較早在北京周邊區(qū)域開發(fā)別墅項目依據(jù)市場制定開發(fā)方向，打造“京郊小鎮(zhèn)連鎖品牌”3、“孔雀城”品牌發(fā)展屬性品牌發(fā)展品牌認知品牌認可客戶成交的主要因素：客戶購買的主要因素集中在區(qū)域未來發(fā)展及升值潛力上，這部分客戶占27%；同時客戶關注別墅生活，占總比例的24%；客戶主要成交原因中對品牌的認可僅占3%。目前成交客戶中對孔雀城品牌認可的僅占3%，

孔雀城系列品牌具備很大的提升空間。4、孔雀城系列品牌發(fā)展情況數(shù)據(jù)對比：萬科項目因品牌認可成交比例30%-70%2005-09年品牌發(fā)展通過項目品牌整合營銷，實現(xiàn)銷售額不斷提升，大規(guī)模滾動開發(fā)，實現(xiàn)了銷售速度上的勝利！“孔雀城”品牌屬性：最早進入京郊市場、專注于京郊別墅小鎮(zhèn)開發(fā)模式、不斷創(chuàng)新產(chǎn)品、與時俱進調(diào)整開發(fā)方向未來，“孔雀城”品牌具備很大的提升空間。品牌發(fā)展小結機會1：“孔雀城”品牌具有一定的市場基礎，具備進一步深化品牌影響力的潛力。城市發(fā)展：CBD東擴——北京東部區(qū)域發(fā)展再度提速東擴范圍：西起東大橋路、東至西大望路、南至通惠河、北至朝陽路。東擴意義：CBD東擴對于北京東部區(qū)域的發(fā)展起到積極拉動作用，輻射范圍將進一步擴大，從而更進一步加快香河區(qū)域城市發(fā)展進程。09年，政府規(guī)劃東擴計劃正式啟動，10月16日，備受矚目的北京CBD東擴區(qū)規(guī)劃方案正式對外公布，CBD東擴完成了規(guī)劃方案上的定稿。區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟輻射范圍將進一步擴大，進一步推動香河區(qū)域城市發(fā)展進程

據(jù)河北省發(fā)改委《關于調(diào)整〈河北省“十一五”鐵路發(fā)展規(guī)劃〉重點項目的通知》，國家鐵道部與唐山市確定于今年10月1日前開工建設京唐高速鐵路。香河到北京的起點站南站有15分鐘車程，2011年預計完工；境內(nèi)穿過京沈高速公路，以后公交都可以走；同時還有津京城鐵和津京高速在周邊穿過。據(jù)了解，京唐高鐵最高時速可達350公里，項目完工后，北京—唐山一線的車程將大大縮短，唐山將真正加入北京半小時經(jīng)濟圈。而作為京唐高鐵的第一站，香河與北京南站的連通也將從此進入“瞬時”時代。縮短北京到香河的時間距離區(qū)域發(fā)展交通利好：京唐高鐵09動工

京香實現(xiàn)瞬間到達華北民用進口商品自由貿(mào)易區(qū)運河國際生態(tài)城區(qū)域前景：未來香河經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁“運河國際生態(tài)城整體規(guī)劃5平方公里，首批開工項目包括起步區(qū)、回遷房以及景觀大道3個子項目，預計投資7億元。國際生態(tài)城以環(huán)保節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的理念，打造以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的生態(tài)生活城，項目建成后將形成“兩大項目、六大中心和一個公園”的格局，實現(xiàn)休閑度假與娛樂、金融保險與商業(yè)服務、公共服務等產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。”香河縣與上海綠地集團將共同建設“華北民用進口商品自由貿(mào)易區(qū)”，構建京津冀區(qū)域的高端進口商貿(mào)及產(chǎn)業(yè)總部基地，建設內(nèi)容包括進口商品保稅區(qū)、商貿(mào)服務區(qū)和配套居住功能區(qū)，力爭用三到五年時間，將配套區(qū)打造成為“國內(nèi)一流、國際知名”的民用進口商品貿(mào)易示范區(qū)，從而進一步提升香河縣的區(qū)域輻射力，推進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，促進縣域經(jīng)濟又好又快發(fā)展。目前，華北民用進口商品自由貿(mào)易區(qū)概念性規(guī)劃已經(jīng)編制完成。高端進口商貿(mào)示范區(qū)，促進香河區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展！項目的開工建設也標志著香河縣在打造環(huán)京津現(xiàn)代服務業(yè)高地的工作上又邁出了堅實的一步！區(qū)域蘊含巨大升值潛力區(qū)域發(fā)展城市發(fā)展：CBD東擴——北京東部區(qū)域發(fā)展再度提速交通利好：京唐高鐵09動工

京香實現(xiàn)瞬間到達區(qū)域前景：未來香河經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁區(qū)域發(fā)展小結機會2：本項目所屬區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮螅瑓^(qū)域價值凸現(xiàn)。2010年大運河·孔雀城本體梳理160畝一期、二期三期產(chǎn)品分析：位置：二期南側(cè)退線條件：北側(cè)退3米，東、西、南、側(cè)分別退5米占地：160畝（106720㎡）容積率：1.0建面：106720㎡其中臺地聯(lián)排90712㎡；疊拼16008㎡預計上市時間：2009年4月1.1期入住時間：2009年12月底項目產(chǎn)品資源條件：三期地塊外部條件與內(nèi)部景觀資源與前兩期一致，無可借勢資源條件支撐。項目成熟：一期預計2009年12月底入住，社區(qū)逐步成熟。產(chǎn)品：三期產(chǎn)品延續(xù)前期產(chǎn)品，基本無產(chǎn)品提升。四期產(chǎn)品規(guī)劃中，具備可提升空間。資源條件：三期地塊外部條件與內(nèi)部景觀資源與前兩期一致，無可借勢資源條件支撐。項目成熟：一期預計2009年12月底入住，社區(qū)逐步成熟。產(chǎn)品：三期產(chǎn)品延續(xù)前期產(chǎn)品，基本無產(chǎn)品提升。四期產(chǎn)品規(guī)劃中，具備可提升空間。項目解析小結機會3：一期社區(qū)逐步成熟機會4：四期產(chǎn)品未定，具備可提升空間劣勢1：三期無強勢資源、產(chǎn)品支撐，價值點不足本體分析小結機會1：“孔雀城”品牌具有一定的市場基礎，具備進一步深化品牌影響力的潛力。機會2：本項目所屬區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?，區(qū)域價值凸現(xiàn)。機會3：一期社區(qū)逐步成熟。機會4：四期產(chǎn)品未定，具備可提升空間。劣勢1：三期無強勢資源、產(chǎn)品支撐，價值點不足。品牌發(fā)展區(qū)域發(fā)展項目產(chǎn)品背景一：宏觀市場2010年目標下必須明確的三個背景：背景二：本體分析背景三：市場競爭中央領仕館區(qū)域：河北香河市西部城區(qū)，通州正東；客群：60%北京客戶，其余為廊坊周邊地區(qū)客戶2009年售罄，明年沒有新推產(chǎn)品。未來土地量開發(fā)量500畝。挪威的森林區(qū)域：河北大廠潮白河只留鮑丘河流域客群：絕大多數(shù)為北京客戶，另有部分周邊客戶。明年推量：包括聯(lián)排、雙拼、獨棟共計200套房源。盤龍谷區(qū)域：天津薊縣國家盤山5A級景區(qū)西坡五盆溝客群：30%北京客戶，其余為天津及周邊客戶明年推量：二期漫山紅墅剩余的20套聯(lián)排，后期未開發(fā)的土地量共有3000畝，正在規(guī)劃中。恒大金碧天下區(qū)域：天津薊縣盤山以南客群：30%—40%北京客戶，其余為天津及周邊客戶明年推量：一期剩余百余套，二期5000畝土地正在規(guī)劃中，預計建設別墅、花園洋房等低密度產(chǎn)品。水色時光區(qū)域：北京順義奧林匹克公園客群：絕大多數(shù)為北京客群明年推量：2010年推出一期剩余的2套獨棟，和7套162㎡聯(lián)排，已近結盤。后期13.5萬㎡土地未定產(chǎn)品類型。大運河孔雀城外部在售項目競爭分析外品項中央領仕館恒大金碧天下盤龍谷水色時光挪威的森林區(qū)域河北香河市內(nèi)西部天津5A級盤山景區(qū)南側(cè)天津5A級盤山景區(qū)北側(cè)北京順義奧林匹克水上公園西部河北大廠潮白河流域景觀內(nèi)有中央水系，與之相連接的有私家碼頭和觀魚塘依托盤山景區(qū)，內(nèi)部修建中央湖，利用主要的交通動線連接每個景觀節(jié)點盤山5A景區(qū)奧林匹克水上公園鮑丘河、正在施工的森林公園購買人群北京客群60%，其余為本地和周邊客群天津客群60%-70%，其余為北京和周邊客群天津客群60%-70%，其余為北京和周邊客群90%為北京客群50%北京客群，其余為周邊客群配套周邊市政配套齊全，社區(qū)內(nèi)2萬平米內(nèi)廊式商業(yè)街和7000平米的商業(yè)中心，未來的華北民用商品自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)有五星級酒店、并設有會議、商業(yè)、娛樂、餐飲、健康、運動六大中心內(nèi)有奧特萊斯體驗購物中心、五星級度假酒店、五星級商務酒店，及多功能觀禮劇院，多功能體驗俱樂部等周邊市政配套齊全，另有賽馬場、鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部、國際高爾夫俱樂部緊鄰大廠縣城，周邊市政生活配套齊全。在售房源聯(lián)排198、220、223、271平米；雙拼198、220平米；獨棟330平米聯(lián)排147-253平米，雙拼183-260平米，獨棟240-303平米二期漫山紅墅190-295平米四聯(lián)-六聯(lián)產(chǎn)品，210平米雙拼獨棟340平米共600套，聯(lián)排162平米共100套聯(lián)排186-226平米，雙拼227.47-290平米；獨棟230-312平米；2010年推售計劃2009年底本項目結盤；開發(fā)商在香河東南盧旺進行舊村改造，完畢后進行貿(mào)易區(qū)的建設，有部分商品房一期剩余百余套，二期5000畝土地正在規(guī)劃中，預計建設別墅、花園洋房等低密度產(chǎn)品。二期漫山紅墅剩余的20套聯(lián)排，后期未開發(fā)的土地量共有3000畝，正在規(guī)劃中。二期即將售罄，三期60套300㎡獨棟，預計6月上市，四期在建低密產(chǎn)品，具體上市時間未定包括聯(lián)排、雙拼、獨棟共計200套房源。銷售價格聯(lián)排8500元/平米，雙拼9200元/平米，獨棟9500元/平米；聯(lián)排剩余百余套，6500元/平米，雙拼7900元/平米聯(lián)排6000-6200元/平米，雙拼7000-8000元/平米；獨棟13000-14000元/平米之間，聯(lián)排12000-15000元/平米聯(lián)排5000元/平米。雙拼6000元/平米，獨棟7000-7500元/平米恒大金碧天下和盤龍谷屬天津行政區(qū)內(nèi)，和本項目地域間隔較遠，客戶群體70%左右來自天津，與本項目形成微弱的客戶分流；中央領仕館2009年底售罄，綠地集團在香河東南部舊村改造和貿(mào)易區(qū)建設，商品房推售信息不確定，2010年不存在競爭關系；水色時光二期即將售罄，三期獨棟2010年6月上市，且售價是本項目的兩倍有余，總價區(qū)間和本項目相差甚遠，不存在競爭關系；挪威的森林屬于大廠行政管轄，區(qū)域發(fā)展?jié)摿ξ幢皇袌稣J可，而且只剩余200套別墅低密產(chǎn)品，和本項目形成微弱客戶分流。小結：上述幾個在售的外部競品和本項目不形成直面競爭，均為本項目的分流競品。2009年7月17日，萬通地產(chǎn)通過公開摘牌的方式獲得香河四塊國有土地的使用權，總面積達到533093.33㎡。大運河孔雀城萬通2009—14號地土地面積：200833㎡容積率：1.5-1.8預計產(chǎn)品：疊拼、高層萬通2009—15號地土地面積：92,000㎡容積率：1.5-1.8預計產(chǎn)品：疊拼、高層萬通2009—12、13號地土地面積：240260㎡容積率：1.5-1.8預計產(chǎn)品：疊拼、高層協(xié)成鉗屯鄉(xiāng)京東國際新城占地面積：3000畝富力地產(chǎn)建筑面積600萬㎡外部潛在項目競爭分析項目周邊待開發(fā)地塊達到850萬㎡外項目名稱項目基本情況萬通項目項目：開發(fā)商：萬通地產(chǎn)位置：第一城東側(cè)占地：持續(xù)開發(fā)，首期拿下800畝，啟動區(qū)400畝，分三期開發(fā)，在生態(tài)城西側(cè)與球場之間，另400畝在路東生態(tài)園內(nèi)，目前是盛達地塊，位置未明確。容積率：不低于1.01期詳細情況：1期產(chǎn)品：全聯(lián)排，共200套，產(chǎn)品為4聯(lián)、6聯(lián)，無地下室1期戶型：183平米約140套;220平米約30套,240－260平米約30套，260平米為端頭1期價格：6000－6500元/平米（目前階段定價）1期容積率：0.731期入市時間：2010年6月1日鴻坤項目項目：第一街位置：103國道東，安平路西，平安大街南400米地塊占地：8000多畝（但地塊內(nèi)包括未來城、公建等多處物業(yè)）容積率：1.5－2.0產(chǎn)品形態(tài)：小高層、高層其他：含附近7個村莊回遷房萬科項目占地：700－800畝位置：京沈高速香河出口北1公里路西（蔣新屯）協(xié)成公司項目占地：3000畝位置：大運河東側(cè)紅廟村目前土地性質(zhì)：宅基地＋農(nóng)田容積率：1.0以上綜合性社區(qū)下半年存在供應量壓力和低價傾銷局面。按照正常的項目運營周期，潛在競爭項目將在2010年三四季度集中上市，易造成部分客戶分流。外部潛在項目競爭分析總價110萬聯(lián)排第一城東部萬通地塊土地面積533093.33㎡大運河孔雀城協(xié)成鉗屯鄉(xiāng)京東國際新城土地面積：3000畝萬通地產(chǎn)協(xié)成房開富力地產(chǎn)占地面積600萬㎡外部潛在項目競爭分析開發(fā)企業(yè)上市時間代表項目開發(fā)特點萬通地產(chǎn)預計2010年三四季度新新家園系列（別墅低密產(chǎn)品）開發(fā)主導，地域集中協(xié)成地產(chǎn)預計2010年三四季度八達嶺旅游休閑別墅、密云惠誠花園別墅主力方向定位于郊區(qū)低密度住宅、旅游房地產(chǎn)富力地產(chǎn)預計2010年三四季度富力城系列規(guī)劃與時俱進，緊扣城市化建設，積極打造人居生態(tài)城品牌競爭壓力大。周邊潛在項目以品牌開發(fā)商為主，香河區(qū)域成為群龍必爭之地。外部在售項目為本項目的分流競爭項目，競爭程度較弱；區(qū)域潛在供應量較大，面臨低價傾銷局面，2010年下半年未來市場競爭將明顯加劇。品牌競爭壓力大。潛在項目以品牌開發(fā)商為主。外部市場小結內(nèi)部競爭鎖定潮白河孔雀城永定河孔雀城八達嶺孔雀城內(nèi)部項目競爭分析大運河孔雀城內(nèi)

孔雀城五期孔雀城六期潮白河孔雀城八達嶺孔雀城大運河孔雀城區(qū)域位置國安永定河流域國安永定河流域大廠潮白河流域懷來和逐鹿交界區(qū)域香河天下第一城景觀資源內(nèi)部景觀：湖景外部景觀：潮白河內(nèi)部景觀：引入河水，制造內(nèi)部水系景觀外部景觀：山景、高爾夫景觀內(nèi)部景觀：十字景觀帶容積率1.03

11.050.4-0.81產(chǎn)品類型聯(lián)排、雙拼、大堡別墅大堡旗艦版、大堡精英版、聯(lián)排、疊拼院墅、聯(lián)排、疊拼、高層舒適型聯(lián)排、緊湊型聯(lián)排、類獨棟獨棟、聯(lián)排、疊拼別墅主力戶型臺地聯(lián)排240㎡大堡精英版220-250㎡225-235/㎡L聯(lián)排，大堡170-200㎡舒適型別墅247-290㎡臺地聯(lián)排主力價格6500元/㎡6000元/㎡70000-8000元/㎡7500-8000元/㎡6500元/平米總價區(qū)間150萬

130-150萬100-150萬130-160萬聯(lián)排170萬左右項目展示已入住2010年12月中旬2009年12月中旬未知2.3期2009年12月中旬項目定位一個樣板四個城,成就別墅新市鎮(zhèn)城市公園，成熟生活親情別墅水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)八達嶺下，葡萄湖岸國際公民五星配套2010年，京御地產(chǎn)旗下的四個孔雀城將全面推出，孔雀城系列陷入全面競爭中，大運河孔雀城項目缺乏獨特賣點支撐，處于內(nèi)部競爭劣勢。孔雀城旗下項目價值點分析稀缺山景資源成熟、內(nèi)部景觀區(qū)域成熟、內(nèi)部景觀、升級產(chǎn)品稀缺河景資源內(nèi)品項永定河孔雀城大運河孔雀城位置北京周邊北京經(jīng)濟干部管理學院對面(玉泉營上京開高速直達永定河橋南)香河生態(tài)旅游區(qū)，河北香河中信國安天下第一城對面產(chǎn)品五期聯(lián)排、雙拼、大堡別墅；六期聯(lián)排、疊拼、大堡別墅聯(lián)排、疊拼抵達線路京開高速京沈高速、120國道、京津高速建筑風格南加州風格+佛羅倫薩圍合式建筑規(guī)劃南加州風格綠化率40%30%容積率1.051景觀原生態(tài)楊林景觀大道、夢想廣場、火炬廣場大運河流經(jīng)旁邊，六期中心水景孔雀湖天下第一城4A景點；京杭大運河；兩條中央景觀帶交錯形成主要支持節(jié)點，通過人林漫道將每個庭院景觀結合，成為整體的生態(tài)和諧的生活空間配套雙語幼兒園、足球場、完善的醫(yī)療保障體系，大型會所以及商業(yè)步行街。天下第一城國際會展中心、區(qū)內(nèi)2000平米休閑體驗中心、國際休閑商業(yè)街、3000平米雙語幼兒園物業(yè)服務華夏物業(yè)華夏物業(yè)開發(fā)商品牌廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進度一期、二期已入住一期2009.12月和2010.05月入住，二期2010.12月入住永定河孔雀城和大運河孔雀城點對點分析優(yōu)勢同質(zhì)化本項目和永定河孔雀城屬同系品牌，但在區(qū)域、未來推售產(chǎn)品、配套有較大差異，面對不同主力客群，是本項目的分流競爭。本項目在東部區(qū)域發(fā)展、周邊完善的配套設施及獨特的旅游資源，對比永定河孔雀城占有一定競爭優(yōu)勢。同質(zhì)化同質(zhì)化優(yōu)勢內(nèi)品項潮白河孔雀城大運河孔雀城位置CBD國貿(mào)正東30公里處，京津冀城市圈的中心位置，北鄰燕郊，河北大廠縣潮白河流域，西與北京通州隔河相望香河生態(tài)旅游區(qū)，河北香河中信國安天下第一城對面首期產(chǎn)品一期：聯(lián)排：225-235㎡約225套二期：疊拼：158.3㎡，約366套院墅：377㎡，約28套聯(lián)排：240-260㎡約803套疊拼：160-170㎡，約100套現(xiàn)場展示示范區(qū)2010年5月份完成示范區(qū)已完成，三期樣板間3月份完成工程進度一級開發(fā)完成，通往項目的路正在修繕，最早入住時間2011年一期2009.12月和2010.05月入住，二期2010.12月入住交通京哈高速京沈高速、120國道、京津高速建筑風格南加州風格+現(xiàn)代主義建筑形式南加州風格綠化率32.25%30%容積率1.051景觀外部景觀：潮白河景觀資源社區(qū)內(nèi)部引潮白河水貫穿其中,開挖河道形成系列的島嶼空間，天下第一城4A景點；兩條中央景觀帶交錯形成主要支持節(jié)點，成為整體的生態(tài)和諧的生活空間配套緊鄰燕郊城區(qū)，生活配套、市政配套發(fā)展較完善；社區(qū)內(nèi)有多媒體產(chǎn)業(yè)、水鄉(xiāng)創(chuàng)意園、社區(qū)展覽館、沿水商業(yè)街、賓館等。天下第一城國際會展中心、區(qū)內(nèi)2000平米休閑體驗中心、國際休閑商業(yè)街、3000平米雙語幼兒園物業(yè)服務華夏物業(yè)華夏物業(yè)開發(fā)商品牌廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司潮白河孔雀城和大運河孔雀城點對點分析同質(zhì)化優(yōu)勢優(yōu)勢同質(zhì)化同質(zhì)化同質(zhì)化同質(zhì)化優(yōu)勢本項目在區(qū)域、綠化率、容積率、產(chǎn)品類型，建筑風格，物業(yè)服務等方面與潮白河孔雀城陷入同質(zhì)化競爭中。本項目僅在示范區(qū)展示、社區(qū)成熟度方面具備微弱競爭優(yōu)勢。內(nèi)潮白河孔雀城大運河孔雀城推售產(chǎn)品：聯(lián)排：225-235㎡約120套疊拼：158.3㎡，約300套院墅：377㎡，約620套全年計劃銷售1040套。實現(xiàn)均價6200元/平米推售產(chǎn)品：聯(lián)排：240-260㎡約803套疊拼：160-170㎡，約100套全年計劃銷售903套。潮白河孔雀城大運河孔雀城1月4月3月2月5月6月8月9月10月11月12月7月2010年1期聯(lián)排約150套3期聯(lián)排約360套，疊拼約100套4期聯(lián)排約323套1.2期L戶型30%、6-7層疊拼39%，約240套潮白河孔雀城和本項目推售產(chǎn)品與推售節(jié)奏基本一致，且兩個項目的市內(nèi)銷售中心共用，將面臨嚴重的同質(zhì)化內(nèi)部競爭，易出現(xiàn)相互搶奪客源的現(xiàn)象。2.1期L戶型74%、6-7層疊拼26%，約310套2.3期L戶型50%、6-7層疊拼41%，約180套2.2期L戶型79%、6-7層疊拼21%，約160套2期聯(lián)排剩余產(chǎn)品，約120套大盤形象導入“潮白河孔雀城”形象提升潮白新城生活盤點潮白河與本項目競爭強度分析內(nèi)目前四個孔雀城陷入嚴重的同質(zhì)化競爭中，本項目相比缺少獨特賣點支撐，處于內(nèi)部競爭劣勢；八達嶺孔雀城、永定河孔雀城與本項目不形成直接競爭；本項目在區(qū)域、周邊配套方面具備一定差異化優(yōu)勢。潮白河孔雀城項目與本項目形成直接且同質(zhì)化競爭，本項目在社區(qū)成熟度、示范區(qū)展示方面具備微弱差異化優(yōu)勢。內(nèi)部市場小結競品市場結論與啟示外部在售項目為本項目的分流競爭項目，競爭程度較弱；區(qū)域潛在供應量較大，2010年下半年未來市場競爭將明顯加劇。品牌競爭壓力大。潛在項目以品牌開發(fā)商為主。外部市場小結目前四個孔雀城陷入嚴重的同質(zhì)化競爭中，競爭處于劣勢；八達嶺孔雀城、永定河孔雀城與本項目不形成直接競爭；本項目在區(qū)域、周邊配套方面具備一定差異化優(yōu)勢。潮白河孔雀城項目與本項目形成直接且同質(zhì)化競爭，本項目在社區(qū)成熟度、示范區(qū)展示方面具備微弱差異化優(yōu)勢。內(nèi)部市場小結啟示一：避開外部競爭，本項目關鍵推售和展示、推廣節(jié)點必須集中在上半年。啟示二：通過對本項目區(qū)域價值的挖掘、突出本項目區(qū)域潛力，形成與永定河的差異化競爭。啟示三：通過對本項目的成熟價值挖掘，形成與潮白河差異化競爭。三大背景之下結論回顧宏觀市場之下諸多不確定因素制造迷局，謹慎樂觀的2010年項目本體東部區(qū)域和香河區(qū)域發(fā)展勢頭迅猛；孔雀城”品牌形象已經(jīng)初步建立，存在進一步提升的空間。三期產(chǎn)品延續(xù)前期，無強勢資源、產(chǎn)品支撐，價值點不足。競爭格局之下內(nèi)憂外患。內(nèi)憂：同質(zhì)化競爭嚴重。外患：潛在供應量大，品牌開發(fā)商大舉挺進。內(nèi)憂外患如何破局？背景之下再看目標項目本體孔雀城”品牌形象已經(jīng)初步建立，存在進一步提升的空間。東部和香河區(qū)域發(fā)展勢頭利好；三期產(chǎn)品延續(xù)前期，無強勢資源、產(chǎn)品支撐，價值點不足。競爭格局之下內(nèi)憂外患。內(nèi)憂：同質(zhì)化競爭嚴重。外患：潛在供應量大，品牌開發(fā)商大舉挺進。解題核心思路：機會：“孔雀城”品牌具備進一步深化品牌影響力的潛力。機會：鞏固品牌影響力，強調(diào)區(qū)域王者氣勢。解決思路對外競爭策略堅定不移深化“孔雀城”品牌內(nèi)涵，打贏品牌戰(zhàn)對內(nèi)競爭策略1、樹立鮮明的項目品牌區(qū)隔，2、將項目差異化進行到底！解題核心思路：完成一場品牌大躍進！品牌內(nèi)涵：人文關懷；品牌深化：產(chǎn)品品質(zhì)，周到的物業(yè)服務。地產(chǎn)品牌美譽度明星孔雀城品牌如何深化？

【案例：成熟開發(fā)企業(yè)品牌深化】品牌內(nèi)涵：感性，無微不至的客戶關懷；品牌深化：細致的景觀園林，周到的物業(yè)服務，別墅的專家。地產(chǎn)品牌美譽度明星孔雀城品牌如何深化？

成熟品牌的啟示：結合品牌自身優(yōu)勢，挖掘客戶需求，尋求品牌深化發(fā)力方向?？兹赋堑禺a(chǎn)品牌美譽度明星如何解決外部競爭——孔雀城品牌如何深化？

看自身優(yōu)勢看客戶需求深化方向1、“孔雀城”=京郊別墅小鎮(zhèn)專家啟示：孔雀城具備“專家”素質(zhì)最早進入京郊市場專注于京郊小鎮(zhèn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新產(chǎn)品與時俱進調(diào)整開發(fā)方向先見能力構思能力討論能力適應矛盾能力“專家”屬性孔雀城品牌屬性回顧參考：大前研一《專業(yè)主義》一書對于專家的定義看自身優(yōu)勢看客戶需求客戶成交的主要因素：區(qū)域未來發(fā)展及升值潛力上，占27%；別墅生活，占總比例的24%；大運河孔雀城成交客戶分析2、客戶對于別墅生活感的深度認可深化方向：產(chǎn)品理念上強化別墅小鎮(zhèn)生活方式，為客戶打造別墅小鎮(zhèn)夢想！“孔雀城”=京郊別墅小鎮(zhèn)專家走在正確的路上：京郊別墅小鎮(zhèn)連鎖品牌一本書一本冊一個會ACTION：實現(xiàn)手段

王受之先生是國內(nèi)現(xiàn)代設計和現(xiàn)代設計教育的重要奠基人之一，美國加利福尼亞州的帕薩迪納藝術中心設計學院（ArtcenterCollegeofDesign,Pasadena）全職終身教授。中央美術學院、清華大學藝術學院、上海大學美術學院等高等藝術設計院校客座教授。他為中國地產(chǎn)及建筑的發(fā)展帶來新活的國際理念，并為中國近10家地產(chǎn)公司提供顧問式服務。被認為是國內(nèi)現(xiàn)代設計重要奠基人之一和世界設計界權威。最值得關注的是，因為和王石等大牌地產(chǎn)商的合作，他所著力推行的新居住理念正在得到實踐。

出版了許多具有影響力的關于設計理論的重要著作，如《現(xiàn)代建筑史》、《現(xiàn)代設計史》、《流行時尚史》、《微風吹過圣芭芭拉》、《哈羅，中產(chǎn)》、《骨子里的中國情結/萬科.第五國說》等。專家效應——王受之為“孔雀城”寫書萬科第五園（深圳）圣芭芭拉（無錫）格拉斯小鎮(zhèn)目的：借用國際型專家全面提升品牌專家身份，制造品牌影響力，形成區(qū)域王者氣質(zhì)。ACTION1：案例：王受之《微風吹過圣芭芭拉》新書發(fā)布會事件炒作：“孔雀城”新書發(fā)布會書名：《行走南加州》講述南加州風格：南加州在美國、南加州在法國、南加州在意大利、南加州在中國孔雀城品牌手冊先見能力:最早進入京郊市場構思能力:專注于京郊小鎮(zhèn)開發(fā)模式討論能力：不斷創(chuàng)新產(chǎn)品適應矛盾能力：與時俱進調(diào)整開發(fā)方向1、“京郊別墅小鎮(zhèn)專家”概念：2、“京郊別墅小鎮(zhèn)”標準：容積率：1.0，別墅先決條件，純粹低密度距離：距北京城50公里，遠離城市喧囂產(chǎn)品：風格化極強的別墅符號配套：會所、商街、學?！w量：品質(zhì)、配套的保證，小鎮(zhèn)生活氛圍的基本目的：通過品牌手冊，深刻剖析專家身份和。區(qū)域品牌優(yōu)勢。ACTION2：會員權益：會員可獲贈會刊，獲知第一手“孔雀城”銷售、活動、優(yōu)惠信息！會員可參與每次開盤內(nèi)部選房！老業(yè)主推介成交可獲積分，年底一次性返現(xiàn)金！老業(yè)主再購獲得相應折扣或房款折抵！……孔雀會建議老客戶答謝會時正式啟動孔雀會宗旨：孔雀會將始終堅持為孔雀族提供更好的服務和更切實的利益，以回報所有支持孔雀城的客戶。金孔雀白金孔雀水晶孔雀ACTION3：解決思路對外競爭策略堅定不移深化“孔雀城”品牌內(nèi)涵，打贏品牌戰(zhàn)對內(nèi)競爭策略1、樹立鮮明的項目品牌區(qū)隔，2、將項目差異化進行到底！解題核心思路：完成一場品牌大躍進！產(chǎn)品理念上強化別墅小鎮(zhèn)生活方式，為客戶打造別墅小鎮(zhèn)夢想！“孔雀城”=京郊別墅小鎮(zhèn)專家陷入同質(zhì)化競爭如何解決內(nèi)部競爭——1、將項目品牌細分項目品牌細分借鑒波士頓矩陣表現(xiàn)：京御地產(chǎn)目前面臨同品牌同產(chǎn)品線下嚴重內(nèi)部競爭的情況，需要在“孔雀城”品牌的基礎下再進行品牌細分。具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項目標桿價值。客戶需求量高、可實現(xiàn)高市場價值。成熟市場中的領導者，具有廣泛的客戶關注，它是項目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實現(xiàn)較高價值。需要不斷投入以增強其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實現(xiàn)較高市場價值。產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現(xiàn)價值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品包裝，旗幟！利潤主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨品項潮白河孔雀城大運河孔雀城位置CBD國貿(mào)正東30公里處，京津冀城市圈的中心位置，北鄰燕郊，河北大廠縣潮白河流域，西與北京通州隔河相望香河生態(tài)旅游區(qū)，河北香河中信國安天下第一城對面首期產(chǎn)品一期：聯(lián)排：225-235㎡約225套二期：疊拼：158.3㎡，約366套院墅：377㎡，約28套聯(lián)排：240-260㎡約803套疊拼：160-170㎡，約100套交通京哈高速京沈高速、120國道、京津高速建筑風格南加州風格+現(xiàn)代主義建筑形式南加州風格綠化率32.25%30%容積率1.051景觀社區(qū)內(nèi)部引潮白河水貫穿其中,開挖河道形成系列的島嶼空間，沿河打造商業(yè)風情街和辦公景觀軸線，形成功能各異的開放帶狀公園天下第一城4A景點；京杭大運河；兩條中央景觀帶交錯形成主要支持節(jié)點，通過人林漫道將每個庭院景觀結合，成為整體的生態(tài)和諧的生活空間配套緊鄰燕郊城區(qū)，生活配套、市政配套發(fā)展較完善；社區(qū)內(nèi)有多媒體產(chǎn)業(yè)、水鄉(xiāng)創(chuàng)意園、社區(qū)展覽館、沿水商業(yè)街、賓館等。天下第一城國際會展中心、區(qū)內(nèi)2000平米休閑體驗中心、國際休閑商業(yè)街、3000平米雙語幼兒園物業(yè)服務華夏物業(yè)華夏物業(yè)開發(fā)商品牌廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進度一級開發(fā)完成，通往項目的路正在修繕，最早入住時間2011年一期2009.12月和2010.05月入住，二期2010.12月入住1、將項目品牌細分：重新審視潮白河孔雀城和大運河孔雀城基本質(zhì)素潮白河孔雀城緊鄰燕郊和大廠縣城，可享其成熟配套，北京客戶對此區(qū)域認知度較高。潮白河占優(yōu)潮白河孔雀城與潮白河隔堤相望，并引河水貫穿整個社區(qū)，打造稀缺水景，自然生態(tài)景觀價值獨一無二。潮白河占優(yōu)潮白河占優(yōu)潮白河孔雀城利用打造大量沿河商業(yè)、步行街、休閑藝術沙龍等功能區(qū)，社區(qū)內(nèi)生活配套齊全，打造真正的小鎮(zhèn)生活。潮白河占優(yōu)大運河占優(yōu)潮白河項目對比大運河項目，潮白河孔雀城具備明星產(chǎn)品質(zhì)素，且必須成為孔雀城品牌下的明星項目，最大化土地價值，贏取更高利潤。大運河孔雀城定位為現(xiàn)金流產(chǎn)品，實現(xiàn)量的突破。

N82N95-8GN97產(chǎn)品直板

屏幕：2.4英寸

操作系統(tǒng)：Symbian9.2S603.1

內(nèi)存：256MBNAND+128MBSDRAM特點：氙氣閃光燈，500萬像素滑蓋

屏幕：2.8英寸

操作系統(tǒng)：Symbian9.2S603.1

內(nèi)存：100MB,8GBNAND特點：大屏幕，500像素側(cè)滑蓋，全鍵盤

屏幕：3.5英寸，觸摸屏

操作系統(tǒng)：Symbian9.4S605.0

內(nèi)存：32G特點：網(wǎng)絡功能強大，3G，無線局域網(wǎng)價格上市價格：4200上市價格：5000上市價格：7000推售2007.122008.052009.03推廣渠道上市推廣階段：地鐵戶外、報紙、雜志、商戶渠道

主流推廣階段：口碑營銷+常規(guī)渠道上市推廣階段：地鐵戶外、報紙、雜志、渠道

主流推廣階段：口碑營銷+常規(guī)渠道上市推廣階段：地鐵戶外、報紙、雜志、渠道品牌形象探索、捕捉、分享，你的非凡人生，從這里啟程娛樂下一季，影視季，精彩無止境我的網(wǎng)絡，隨“觸”可得諾基亞N82，上市時間2007.12諾基亞N97，上市時間2009諾基亞N95

-8G版，上市時間2008.5明星、主流（現(xiàn)金流）差異化營銷模式研究【案例：諾基亞N系手機】2、明星與主流產(chǎn)品形成有效的價格梯度3、明星產(chǎn)品與現(xiàn)金流產(chǎn)品拉開推售時間4、渠道上：明星產(chǎn)品，多渠道樹立明星形象，主流產(chǎn)品深入客戶，口碑傳播5、品牌形象上，依據(jù)核心價值點，形象差異化1、明星產(chǎn)品產(chǎn)品升級，與主流產(chǎn)品拉開產(chǎn)品梯度如何解決內(nèi)部競爭——2、將差異化進行到底大運河·孔雀城定位為現(xiàn)金流項目項目品牌細分之后的差異化之路產(chǎn)品差異化推售差異化價格差異化推廣差異化（形象差異化）1、產(chǎn)品差異化1）單體面積差異化：后期產(chǎn)品縮小單體戶型面積區(qū)間，從而進一步控制總價區(qū)間，拉開與明星產(chǎn)品的梯度。2）產(chǎn)品細節(jié)差異化：二期聯(lián)排三期聯(lián)排面積區(qū)間254-264㎡235-241㎡270-301㎡面積區(qū)間240~260㎡220~230㎡260~280㎡比例65%21%14%比例70%20%10%建筑風格產(chǎn)品功能附加值案例產(chǎn)品策略啟示：明星產(chǎn)品產(chǎn)品升級，與主流產(chǎn)品拉開產(chǎn)品梯度美國蘭喬圣菲是一個位于南加州圣蒂亞哥郡的小鎮(zhèn)，人口不足5000是全美人均收入最高的小鎮(zhèn)，人均年收入11.3萬美元。因為氣候優(yōu)越和具有西班牙貴族傳統(tǒng)，許多美國的富貴階層都選擇在此置業(yè)，包括微軟前總裁比爾蓋茨和文萊蘇丹。國際案例借鑒：產(chǎn)品細節(jié)1、建筑風格差異化、樹立產(chǎn)品標桿產(chǎn)品細節(jié)1、建筑風格差異化、樹立產(chǎn)品標桿目前產(chǎn)品三期產(chǎn)品與二期基本一致，產(chǎn)品調(diào)整可變性不大，因此在次期間運用營銷手法為產(chǎn)品賦予精神屬性。四期及后期產(chǎn)品可考慮蘭喬圣菲鎮(zhèn)的南加州風格另一分支：托斯卡納風。托斯卡納式源自意大利，氣質(zhì)偏古典莊重托斯卡納式源自意大利中西部地區(qū)，南北交匯點，以佛羅倫薩為中心，是文藝復興發(fā)端的地方。托斯卡納式有以下特點：住宅和院落多以石頭為材料，粗獷硬冷規(guī)整、黃金比例的門窗布置柱廊及穹頂?shù)慕嵌榷冀?jīng)過精密的計算，講究對稱庭院規(guī)格奢華，多用羅馬式雕塑及噴泉，庭院植物講求多樣性與層次。代表人物：比爾蓋茨營銷手段嫁接，將產(chǎn)品標桿價值感前置借助比爾蓋茨基金會去放大，給出一個故事……產(chǎn)品細節(jié)1、建筑風格差異化、樹立產(chǎn)品標桿內(nèi)部功能整合家庭廳上海萬科紅郡平面完整、流通性強的整體空間；家庭廳與廚房結合經(jīng)濟型別墅多居室設置必然帶來功能整合與取舍，可適當減少衛(wèi)生間數(shù)量，一層設置大空間方便客戶靈活分隔，在功能上實現(xiàn)家庭廳，傳遞別墅生活方式；上海萬科·燕南園多居室適當減少衛(wèi)生間數(shù)量，多出居室，實現(xiàn)4個房間和雙露臺家庭廳與客廳結合，形成開敞大空間產(chǎn)品細節(jié)2、產(chǎn)品功能差異化：增設家庭廳別墅形式內(nèi)庭院設置案例借鑒——蘇州萬科中糧·本岸B2戶型：四室兩廳四衛(wèi)，總建筑面積:約291平米，地上建筑面積：約237平米地下建筑面積：約54平方米中庭花園通過住宅內(nèi)庭院進行庭院補償高密度帶來外部庭院不足，提升項目賣點；首層邊庭院產(chǎn)品細節(jié)3、附加值差異化增加庭院面積，設計內(nèi)庭院戶型；大運河·孔雀城定位為現(xiàn)金流項目項目品牌細分之后的差異化之路產(chǎn)品差異化推售差異化價格差異化推廣差異化（形象差異化）2010年產(chǎn)品貨量盤點：09年剩余：2期：聯(lián)排可售約120套2010新推：3期：聯(lián)排約360套;疊拼約100套4期：聯(lián)排約323套共計：聯(lián)排803套，疊拼100套。三期經(jīng)濟指標：占地：160畝（106720㎡）建面：106720㎡其中聯(lián)排90712㎡；疊拼16008㎡聯(lián)排：85%疊拼：15%面積區(qū)間240~260㎡220~230㎡260~280㎡面積區(qū)間100~110㎡160~170㎡250~270㎡比例70%20%10%比例10%80%10%160畝戶型配比：2010年項目貨量盤點4月5月6月7月8月9月10月11月12月推售節(jié)奏目標分解3月2月1月3期認籌期4期開盤4期認籌期1-3月推售2期剩余聯(lián)排銷售目標銷售證節(jié)點4期預售證認購：6.15億約120套聯(lián)排約360套，疊拼約100套暫定聯(lián)排約323套，其余產(chǎn)品待定3期預售證3期開盤4-8月推售3期聯(lián)排、疊拼9-12月推售4期簽約：5.2億簽約：3.4億認購：4.85億一季度認購：1.8億二季度認購：5.3億三季度認購：3.7億四季度認購：2億一季度簽約：1.53億二季度簽約：4.5億三季度簽約：3.145億四季度簽約：1.7億簽約：4.1億約120套聯(lián)排約303套，疊拼約100套聯(lián)排約247套（暫定）聯(lián)排約133套回款：4.6億回款：3億回款：3.6億一季度回款：3億二季度回款：4億三季度回款：2.7億四季度回款：1.5億11-12月認購：4億認購：2.2億（目前依據(jù)已知產(chǎn)品規(guī)劃進行推售排布）大運河孔雀城推售排布潮白河孔雀城大運河孔雀城1月4月3月2月5月6月8月9月10月11月12月7月2010年1期聯(lián)排約150套3期聯(lián)排約360套，疊拼約100套4期聯(lián)排約323套1.2期L戶型30%、6-7層疊拼39%，約240套2010年潮白河孔雀城和本項目推售節(jié)奏與產(chǎn)品受現(xiàn)實條件制約，難以拉開明顯差異，需從其他三個方向進行突破。2.1期L戶型74%、6-7層疊拼26%，約310套2.3期L戶型50%、6-7層疊拼41%，約180套2.2期L戶型79%、6-7層疊拼21%，約160套2期聯(lián)排剩余產(chǎn)品，約120套本項目與潮白河推售差異化分析5次開盤4次開盤4次蓄客3次蓄客期二次開盤二次蓄客期開盤強銷期首次開盤121110987654321時間1.1期開盤1.2期開盤2.1期開盤2.2期開盤持續(xù)銷售期2..3期開盤潮白河孔雀城大運河孔雀城3期認籌期4期開盤4期認籌期3期開盤2期聯(lián)排持續(xù)消化貨量對比推售節(jié)點對比4期持續(xù)強銷3期持續(xù)強銷大運河·孔雀城定位為現(xiàn)金流項目項目品牌細分之后的差異化之路產(chǎn)品差異化推售差異化價格差異化推廣差異化（形象差異化）項目品牌細分借鑒波士頓矩陣表現(xiàn)：京御地產(chǎn)目前面臨同品牌同產(chǎn)品線下嚴重內(nèi)部競爭的情況，需要在“孔雀城”品牌的基礎下再進行品牌細分。具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項目標桿價值?？蛻粜枨罅扛摺⒖蓪崿F(xiàn)高市場價值。成熟市場中的領導者，具有廣泛的客戶關注，它是項目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實現(xiàn)較高價值。需要不斷投入以增強其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實現(xiàn)較高市場價值。產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現(xiàn)價值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品包裝，旗幟！利潤主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨潮白河孔雀城大運河孔雀城案例價格策略啟示：明星與主流產(chǎn)品形成有效的價格梯度價格差異化分析比準均價推導打分表格打分指標權重潮白河孔雀城大運河孔雀城打分權重得分打分權重得分片區(qū)價值15%

片區(qū)地位

80.97.20.64.8升值前景

71.39.11.17.7地塊價值30%

環(huán)境與自然景觀

201.4280.918交通便利性

101.3131.111本體價值35%

物業(yè)形態(tài)

31313容積率

31313內(nèi)部景觀

51.36.50.94.5戶型設計

51515社區(qū)配套

101.414110會所

31.33.91.13.3庭院

20.91.80.91.8社區(qū)氛圍營造

21.22.412立面造型

21.22.412項目附加值20%

開發(fā)商品牌

40.93.60.93.6項目市場形象

40.93.614周邊配套

81.29.618工程進度形象

40.93.61.14.4合計

100

119.7

96.1對比得分

1.1970.961兩項目入市均價推導項目名稱項目細分對比得分實收均價元/平米大運河孔雀城現(xiàn)金牛0.9616100潮白河孔雀城明星1.1977598潮白河孔雀城均價=大運河均價×(潮白河對比等分/大運河對比得分)控制單、總價，與明星項目拉開合理的價格梯度；緊隨明星項目的價格調(diào)整，保持價格梯度；價格梯度策略價格調(diào)整策略下半年存在供應量壓力和低價傾銷局面。按照正常的項目運營周期，潛在競爭項目將在2010年三四季度集中上市，易造成部分客戶分流。外部潛在項目競爭分析回顧維穩(wěn)前進，小步提升2010年大運河孔雀城價格策略：大運河·孔雀城定位為現(xiàn)金流項目項目品牌細分之后的差異化之路產(chǎn)品差異化推售差異化價格差異化推廣差異化（形象差異化）成交客戶分析—基本特征2009年成交客戶分析成交客戶中，36~40歲的群體占總數(shù)的21%，41~45歲的群體占總數(shù)的19%，另外31~35歲及46~50歲的群體各占16%，25~30歲客戶占12%；多為三口之家，家庭收入30萬以上為主占46%；其次是15~20萬的人群占16%，20~25萬的占15%；成交客戶付款方式以按揭為主占77%；客戶年齡跨度較大，且各年齡段比例區(qū)分并不明顯，總體特點是36~45歲之間為40%，另外31~35歲及46-50歲的客戶均占的比重為16%；家庭結構相對簡單，三口之家為主占72%，收入30萬以上為主占46%，基本進入中產(chǎn)家庭水平。成交客戶付款方式按揭比例最高，占77%；成交客戶分析—基本特征成交客戶居住和工作區(qū)域以北京的東部區(qū)域為主，居住在朝陽區(qū)的居首為40%，其中朝陽公園片區(qū)占16%；工作區(qū)域分布最多的屬朝陽區(qū)域，其中國貿(mào)片區(qū)占18%，其次是海淀、東城、朝陽公園片區(qū)均占總數(shù)的10%。成交客戶工作單位多為私企和事業(yè)單位、國企等，分別占26%、25%、12%?？蛻魪氖碌男袠I(yè)分布較廣，總體以高科技知識密集型產(chǎn)業(yè)為主。金融、商貿(mào)分別占14%和12%。成交客戶居住區(qū)域集中在朝陽區(qū)占40%，其中朝陽公園片區(qū)占16%；其次為海淀區(qū)和西城去分別占13%和11%；客戶工作區(qū)域分布最多的是朝陽區(qū)占54%，其中國貿(mào)片區(qū)占18%；另外海淀、東城和朝陽公園片區(qū)均占10%；客戶工作單位性質(zhì)多為私企和事業(yè)單位分別為26%和25%，行業(yè)分布較廣多為商貿(mào)、金融、傳媒、科教文等知識密集型居多，其中從事金融行業(yè)占14%、貿(mào)易行業(yè)占12%；成交客戶分析—置業(yè)動機成交客戶中以周末度假為主占40%，其次是用于自己養(yǎng)老和給父母養(yǎng)老分別占23%和17%；由于2期總價比1期拉高一倍左右投資客戶比例減少僅占總比例的6%。目前成交客戶置業(yè)經(jīng)歷比較豐富，多為二次和三次置業(yè)，分別占總比例的47%和33%；這部分客戶中多為第一次購買別墅，占82%。成交客戶購房以周末度假和養(yǎng)老為主分別占40%和23%，也有17%作為為父母養(yǎng)老使用，非第一居所；客戶以二次置業(yè)居多占47%，三次置業(yè)占33%，但多為第一次購買別墅占82%，屬于不成熟的別墅置業(yè)人群。成交客戶分析—關注研究客戶滿意因素（成交因素）客戶不滿意因素客戶購買的主要因素集中在區(qū)域未來發(fā)展及升值潛力上，這比分客戶占27%；同時客戶關注別墅生活，占總比例的24%。成交客戶的不滿因素集中在周邊環(huán)境配套，占總比例的34%；其次是對庭院面積不足也表現(xiàn)不滿，占總比例的21%?？蛻羝毡閷^(qū)域未來擁有較強信心占27%，關注別墅生活占24%、戶型因素占11%；成交客戶中對孔雀城品牌認可的僅占3%，說明孔雀城的認可度并不高。對周邊配套的匱乏和庭院面積的不足表現(xiàn)集中的不滿，分別占34%和21%；

大運河很不滿意不太滿意一般比較滿意非常滿意頻數(shù)分布4141414141陽臺0.07.326.822.043.9衛(wèi)浴空間0.04.922.039.034.1餐廳0.04.934.141.519.5廚房0.04.934.139.022.0居住空間0.04.919.543.931.7室內(nèi)平面布置0.04.926.839.029.3戶型功能設置及數(shù)量0.04.926.836.631.7入戶門2.44.939.031.722.0信箱0.09.843.939.07.3停車位0.07.329.343.919.5門牌導示識別0.02.434.151.212.2入戶大門0.02.431.734.131.7數(shù)據(jù)來源：華越顧問建筑設計滿意度調(diào)查成交客戶對建筑設計的陽臺和衛(wèi)浴空間表示非常滿意的比例最高；對建筑設計的入戶門和信箱表示一般滿意的比例最高；成交客戶平時閱讀報刊雜志排在前三位的分別是：北京青年報、新京報、精品購物指南及時尚類雜志；目前成交客戶平時上網(wǎng)瀏覽網(wǎng)頁排名前三的為新浪、百度及雅虎。成交客戶分析—愛好及閱讀習慣成交客戶愛好排在前四位的分別是：朋友聚會、自駕游、戶外運動及旅游；成交客戶興趣愛好以朋友聚會為主，其次是自駕游；成交客戶閱讀習慣主要北青，其次是新京；成交客戶平時習慣瀏覽的網(wǎng)頁以新浪為首、其次是雅虎。家庭收入30萬以上客戶年齡從事行業(yè)成交客戶交叉分析—基本特征家庭30萬以上的客群年齡普遍偏高，36—45歲以上客戶占43%，46—50歲占21%，初期奮斗階段已過，開始進入人生收獲階段;從事金融行業(yè)占21%，其次為商貿(mào)、信息咨詢各占11%，傳媒行業(yè)占9%。成交客戶交叉分析—居住及工作區(qū)域分析家庭收入30萬以上客戶居住區(qū)域及工作區(qū)域成交客戶中居住區(qū)域朝陽區(qū)占地最高，占總數(shù)的37%，其次為海淀區(qū)及西城區(qū)，分別為17%和15%；在朝陽區(qū)的成交客戶中又以朝陽公園片區(qū)占首位為18%，其次為雙井區(qū)域，占9%。成交客戶中工作區(qū)域在朝陽區(qū)占地最高，占總數(shù)的44%，其次為海淀區(qū)為12%；在朝陽區(qū)的成交客戶中工作區(qū)域在建國門和國貿(mào)均為11%，其次是朝陽公園區(qū)域占9%。成交客戶交叉分析—置業(yè)動機及付款方式購買目的中選擇周末度假的占57%，其次為單純居住、父母養(yǎng)老，各占15%和13%；其中購買目的用于投資的僅占4%，說明本項目客戶主要以改善型需求為主。在付款方式方面，年收入在30萬以上的成交客戶與普通客戶類似，79%選擇按揭，21%選擇一次性付款。成交客戶交叉分析—愛好及習慣分析年收入在30萬以上成交客戶在愛好及習慣上與項目普通的成交客戶基本保持一致，在愛好方面以朋友聚會為主，閱讀習慣主要為北青報，上網(wǎng)習慣依舊分別是新浪、百度、雅虎成交客戶分析—客戶寫真典型客戶描摹——秦先生購買戶型：A2購買面積：269平米本類客戶經(jīng)濟來源穩(wěn)定，購買本產(chǎn)品主要是考慮到投資兼度假用。業(yè)主基本信息：認知渠道：朋友介紹，職業(yè)：中國銀行，職位：高層管理者，年齡：45歲左右，置業(yè)用途：投資兼自住?？蛻舯尘埃耗挲g45歲左右，秦先生是中國銀行的高層管理者，目前居住在朝陽公園附近高檔公寓，居室面積180平米左右的高層住所。經(jīng)濟收入穩(wěn)定，此次是第四次置業(yè)，首付支付能力50%?？蛻籼卣鳎簭目蛻粑幕B(yǎng)比較高，穿著樸素，人比較隨和，脾氣好，好說話。購買過程：秦先生業(yè)余生活喜歡打高爾夫、朋友聚會，喜歡玩車等，十分看重投資潛力，現(xiàn)在能周末度假或偶爾組織朋友聚會，退休后居?。煌瑫r喜歡景觀綠化好生活環(huán)境，因此一直想選一套低密且價格適中的別墅；程先生是老客戶介紹到大運河孔雀城，業(yè)務員在項目距離CBD的區(qū)域優(yōu)勢以及周邊的第一城配套上對其進行引導，客戶也提到周邊生活配套不足、庭院面積不太理想和密度有些大的問題，但業(yè)務員介紹2.1期產(chǎn)品的地下室及露臺都是非常超值的，空間也很大。客戶最后就選擇了A2戶型。項目認可點：區(qū)域升值潛力，別墅、低密度生活環(huán)境，對地下室和贈送面積空間比較感興趣?？蛻籼卣鳎菏聵I(yè)穩(wěn)定，有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，首付能力較強。文化涵養(yǎng)較高，看重項目區(qū)域價值；以投資為主，同時用于周末度假。對于項目本身條件認可，對密度大有些疑慮；典型客戶描摹——任小姐購買戶型：A1購買面積：267平米本類客戶事業(yè)處于起步期，但有父母資助，購買本產(chǎn)品主要是考慮到退休后父母養(yǎng)老用，同時自己也能住。客戶業(yè)主基本信息：任小姐，北京人。認知渠道：短信，職業(yè)：服裝設計公司銷售類，年齡：28歲左右，置業(yè)用途：自住，給爸爸媽媽住客戶背景：客戶任小姐80年出生，比較年輕，已經(jīng)結婚，父母年齡50多歲左右，住在洋橋，自己和老公也居住在附近一套約120-130平米的高層板樓，工作地點在國貿(mào)附近，從事服裝設計公司的銷售工作，經(jīng)常出差。母親已經(jīng)退休，父親在做建筑生意，家庭收入130萬左右?？蛻籼卣鳎喝涡〗惚救吮容^時尚，經(jīng)常出差，愛熱鬧，主動對業(yè)務員說以后有活動就叫上她們。母親喜歡旅游。購買過程：想買別墅主要是給父母住，自己也能住。曾經(jīng)到通州的花盛香醍看過，但覺得太貴，任小姐母親收到大運河孔雀城短信被“2萬抵12萬”吸引，后被業(yè)務員約訪到現(xiàn)場，看中2期產(chǎn)品的花園、露臺以及天臺花園，而且距離國貿(mào)比較近，就選擇了A1戶型。項目認可點：別墅生活，對花園、露臺和天臺花園都特別感興趣，被示范區(qū)打動?？蛻籼卣鳎簩τ陧椖勘旧項l件認可；地緣性客戶，事業(yè)起步期，但有父母資助，父母有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，接受周邊的環(huán)境及項目區(qū)域價值；購買主要給父母住，但同時自己也能住。成交客戶分析—客戶寫真成交客戶分析小結對周邊及社區(qū)配套不完善、二期庭院面不足表現(xiàn)積集中不滿家庭收入在30萬以上居多，經(jīng)濟收入均較為穩(wěn)定，屬于殷實的中產(chǎn)階級。看好區(qū)域升值潛力，認同別墅生活及南加州手工別墅的建筑符號，對陽臺和衛(wèi)浴空間非常滿意，覺得入戶門和信箱一般；對戶型大面寬贈送的地下室、天臺及露臺比較滿意；基本特征經(jīng)濟能力年齡跨度大，多為三口之家，工作和生活在北京東部區(qū)域，從事金融及商貿(mào)行業(yè)為主，多為首次別墅置業(yè)?？蛻粽J可點主要用于度假、養(yǎng)老；購買用途客戶疑慮點（成交因素）習慣朋友聚會和自駕游，平時看北青和新京，上網(wǎng)習慣瀏覽新浪和雅虎愛好及閱讀習慣首次別墅置業(yè)人群城市中產(chǎn)，重視生活品質(zhì)，具備國際化視野看重區(qū)域價值對未來充滿信心關注產(chǎn)品細節(jié)，重視別墅的符號感享受生活，對庭院情有獨鐘中產(chǎn)階層，一個不容易被定義卻絕不能被忽略的群體。他們是城市的中堅力量，高消費的追逐目標，是品位和格調(diào)的堅守者，文化藝術的奉養(yǎng)者，時尚潮流的推動者。他們不在別處，就在我們身邊……引自王受之《哈嘍，中產(chǎn)》——渠道深化深度挖掘有效媒體，精耕細作1.來電貢獻最高的渠道：短信（58%）、網(wǎng)絡（25%）、報廣（12%）、朋友介紹（5%）2.來訪貢獻最高的渠道：短信（39%）、網(wǎng)絡（30%）、朋友介紹（18%）、報廣（13%）3.客戶成交主要渠道：網(wǎng)絡、朋友介紹、短信客戶特征：東部區(qū)域中產(chǎn)階級首次別墅職業(yè)者城市中產(chǎn)，看重區(qū)域未來價值看重別墅符號感，對庭院情有獨鐘客戶喜好朋友聚會，自駕游中產(chǎn)階級一個不容忽視的群體他們是城市的中堅力量高消費的追逐目標是品味和格調(diào)的堅守者文化藝術的奉養(yǎng)者時尚潮流的推動者競爭特性

同質(zhì)化下的差異化1.vs潮白河：成熟2.vs永定河：區(qū)域大運河孔雀城推廣形象：區(qū)域醇熟國際化項目形象差異化案例推廣啟示：渠道上：明星產(chǎn)品，多渠道樹立明星形象，主流產(chǎn)品深入客戶，口碑傳播區(qū)域+醇熟+國際化的小鎮(zhèn)生活關鍵詞：推廣形象確立ACTION：區(qū)域發(fā)展利好，客戶認可未來區(qū)域價值，并充滿信心—區(qū)域價值進一步放大區(qū)域潛力無限：1.未來香河——與CBD東擴無縫對接；2.京唐高鐵09動工

京香實現(xiàn)瞬間到達；3.華北民用進口商品自由貿(mào)易區(qū)。成交客戶中30%對區(qū)域未來充滿信心，體現(xiàn)區(qū)域在客戶中的認可！區(qū)域價值進一步放大！2010.1.9（大運河孔雀城區(qū)域發(fā)展論壇）目的：區(qū)域造勢，加深認識，增強客戶對未來發(fā)展的信心地點：大運河孔雀城售樓處主講：發(fā)展商高層領導、世聯(lián)高層領導、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家、金融專家邀請嘉賓：各大媒體、大運河孔雀城誠意客戶內(nèi)容：進行項目所在區(qū)域發(fā)展的前景分析，價值剖析和潛力挖掘。媒體配合：報紙軟文宣傳，深化區(qū)域價值，擴大影響力地產(chǎn)門戶網(wǎng)站

售樓處現(xiàn)場區(qū)域展示：CBD東擴模型、展板等ACTION-1:區(qū)域造勢，加深認識，增強客戶對未來發(fā)展的信心—區(qū)域發(fā)展論壇區(qū)域+醇熟+國際化的小鎮(zhèn)生活關鍵詞：推廣形象確立針對客戶喜愛朋友聚會，在入住后進行老客戶私家宴活動，加深老客戶全層挖掘別墅“生活體驗”，如：在入住的別墅社區(qū)內(nèi)共進下午茶社區(qū)日臻醇熟，更利于口碑傳播精耕細作老客戶業(yè)主維護推廣差異化老帶新政策深化促銷政策提示：本項目一期將于12月底入住，入住成功與否將直接影響口碑傳播的效果。ACTION-1：大運河孔雀城醇熟小鎮(zhèn)生活—借助項目的成熟度下的老客戶營銷依靠日益成熟的社區(qū)氛圍，打成熟牌，深度口碑傳播ACTION-1：大運河孔雀城醇熟小鎮(zhèn)生活—借助項目的成熟度下的老客戶營銷2010年，老客戶每月一次豪門盛宴活動目的：結合成交客戶喜好朋友聚會，同時配合項目社區(qū)入住的成熟性，舉行老客戶私家宴活動地點：大運河孔雀城客戶家中活動對象：老業(yè)主及老業(yè)主邀約的朋友內(nèi)容：在成交業(yè)主家中舉辦私人晚宴老帶新，凡已成交客戶可獲得價值4000元的規(guī)模20人以內(nèi)的私人晚宴一次?？蛻粜柙诤炇鹳I賣合同一個月內(nèi)與項目組工作人員預約，經(jīng)雙方確定時間后安排私享晚宴。活動當天贈予參加活動的客戶1張聯(lián)排認購1萬元代金券，疊拼認購5000元代金券，客戶可將該券傳遞給其朋友或親戚，凡憑該券認購聯(lián)排產(chǎn)品的客戶可沖抵房款1萬元，疊拼沖抵5000元，但每套房僅限使用一張，老客戶也可獲得相應獎勵。參觀路線制定原則：最大限度體驗已入住區(qū)域全貌；最大視角觀賞區(qū)內(nèi)園林景觀；無障礙、寬闊的參觀動線；區(qū)內(nèi)的各種別墅建筑完美展現(xiàn)；參觀二期推出的臺地式樣板間。配合參觀的必需物料：2-3輛電瓶車，有保安人員駕駛；周末聘請樣板間內(nèi)模擬生活情景演員，電瓶車準備和演員聘請均在1.1期交房之前準備完畢。電瓶車2-3輛，載客量8人/輛，可以不間斷的運送來訪客戶社區(qū)內(nèi)部體驗參觀，參觀路線用時控制在20分鐘左右。二期樣板間樣板間內(nèi)生活情景體驗營銷現(xiàn)場接待處ACTION-2：大運河孔雀城醇熟小鎮(zhèn)生活—借助項目入住，設置二期示范區(qū)參觀動線，充分給意向客戶展示成熟社區(qū)ACTION-2.1銷售現(xiàn)場包裝及物料加快客戶對于本項目認知、信息展示外部形象：項目形象墻更醒目大方，展現(xiàn)社區(qū)的氣質(zhì)和魅力；在1.1期交房前，主入口處搭建歡迎業(yè)主收房的條幅祝福語；社區(qū)日漸成熟，購買2-3輛電瓶車，用于來訪客戶參觀社區(qū)、樣板間，使之身臨其境享受別墅生活；設計制作CBD東擴及香河周邊發(fā)展狀況的展示區(qū)，用于展現(xiàn)區(qū)內(nèi)硬件和未來生活以及沉淀本項目的升值潛力。完成時間：1.1期業(yè)主收房之前ACTION-2.2現(xiàn)場樣板間區(qū)包裝建議展現(xiàn)社區(qū)的細部生活狀態(tài)完成時間：1.1期業(yè)主收房之前別致的門牌標識分布于各組團內(nèi)部，增強不同區(qū)域的可識別性，并建立統(tǒng)一的視覺識別體系。具有別墅感的實用小品：信報箱、門牌、戶型說明水牌等；統(tǒng)一視覺符號的反復運用塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象,強化品質(zhì)感；品質(zhì)現(xiàn)代感或原生感2種方向均可考慮ACTION-2.3樣板間生活情景展示展現(xiàn)社區(qū)的細部生活狀態(tài)完成時間：二期樣板間開放之前二期樣板間將和1.1期業(yè)主收房同期進行，為了展現(xiàn)本項目的成熟度，安排在來訪量集中的時間段，在樣板間中舉辦生活情景秀，為客戶演繹未來的生活情境，真實的感受親情小鎮(zhèn)的魅力。1、目的通過系統(tǒng)的考核方式及科學的激勵措施，規(guī)范孔雀城銷售案場服務標準，提升案場物業(yè)服務品質(zhì)，并保證標準服務規(guī)范能長期有效執(zhí)行。2、服務崗位績效考核1）銷售服務崗從項目經(jīng)理，客戶及京御客服三個層面月度考核現(xiàn)場銷售服務，綜合打分最終選出“孔雀城銷售服務之星”，頒發(fā)證書和現(xiàn)金獎勵，并張貼公示：A、分值最高者，評為“孔雀城銷售服務之星”，獎勵1000元；B、分值低于80分，按30元/分進行罰款處理，低于70分做調(diào)盤處理；案場管理崗物業(yè)服務崗銷售服務崗基礎作業(yè)崗服務接待崗電話接聽崗安全崗保潔崗水吧服務崗樣板房崗銷售接待崗客戶經(jīng)理崗ACTION-2.4銷售現(xiàn)場”星級服務”孔雀城銷售服務之星排行榜開始時間：2010年1月2）物業(yè)服務崗從現(xiàn)場銷售，客戶及物業(yè)三個層面月度考核物業(yè)服務，綜合打分最終選出“孔雀城物業(yè)服務之星”、“杰出物業(yè)服務代表”，做相應獎勵，現(xiàn)場張貼公示欄：A、分值最高者，評為“孔雀城服務之星”，獎勵200元；B、依次按分值高低選出三名“杰出服務代表”，各獎勵100元；C、分值低于80分，按20元/分進行罰款處理，低于70分做調(diào)盤處理；ACTION-2.5銷售現(xiàn)場”星級服務”孔雀城銷售服務之星排行榜開始時間：2010年1月ACTION-3即將交房，突顯社區(qū)成熟度入住成熟社區(qū)，需要進一步展示會所的成熟度配合一期入住業(yè)主的需求，以及參觀的必需物料：會館的齊全配套，包括休閑、娛樂、購物、運動體驗館等，并制作展現(xiàn)會館內(nèi)各種品牌的品牌墻，與1.1期業(yè)主入住之前準備完畢。區(qū)域+醇熟+國際化的小鎮(zhèn)生活關鍵詞：推廣形象確立ACTION-1:定位中產(chǎn)階級，國際化事件營銷—2010.3.20比爾蓋茨基金會與大運河孔雀城簽約儀式媒體配合：北京主要大眾媒體爆點活動持續(xù)推廣1個月2010.3.20比爾蓋茨基金會與大運河孔雀城簽約儀式活動形式：

大運河孔雀城與比爾蓋茨基金會合作，借助比爾蓋茨國際化影響力，并且與國際化南加州故事情節(jié)結合，在社會的影響力為項目制造爆點?；顒赢斎照絾哟筮\河孔雀城與基金會簽約儀式，宣布大運河孔雀城每認購一套房源向基金會捐款2000元。媒體配合：北京主要大眾媒體爆點活動持續(xù)推廣1-2個月配合開盤，針對中產(chǎn)階級客戶群，堅持走國際化路線通過小野麗莎國際音樂會制造話題，持續(xù)借勢推廣覆蓋更多城市中產(chǎn)活動形式：小野麗莎專場國際音樂會，邀請大運河孔雀城成交客戶和意向客戶參加。小野麗莎具備在城市中產(chǎn)階級追求的典型的品味和格調(diào)的代表人物，是具備國際化特色的時尚潮流。ACTION-2:定位中產(chǎn)階級，國際化事件營銷—2010.9.15小野麗莎—大運河孔雀城國際音樂會小野麗莎簡介：日本女爵士樂歌手，出生于巴西圣保羅。自從出道以來，便以其自然的歌聲，充滿節(jié)奏感的吉他音樂，在日本拓展巴薩諾瓦(BossaNova)曲風。她并曾與巴薩諾瓦之代表人物AntonioCarlosJobim，或爵士森巴樂的巨匠Jo?oDonato等共同創(chuàng)作不少作品，以及在紐約、巴西以及亞洲等地舉行演唱會。她的曲風深受EllaFitzgerald,FrankSinatra,StanGetz,以及MilesDavis影響，混合了森巴、爵士樂、詩歌、獨特吉他節(jié)奏的熾熱風格?，F(xiàn)今被譽為日本巴薩諾瓦界的第一樂手。獎項安排：一等獎：往返上海機票+世博會門票（10套）二等獎：世博會中國館紀念鑲金銀磚（20套）三等獎：世博會紀念品世博會紀念金卡（30套）國際化大事的互動營銷，與2010年世博會完美營銷增加現(xiàn)場銷售手段，促進成交活動形式：項目與2010年上海世博會進行結合，在大運河孔雀城成功認購并簽約聯(lián)排產(chǎn)品即可參加2010世博會抽獎活動?；顒訒r間：2010年3月