某年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報(bào)告

2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研闡發(fā)陳訴提綱前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的雨雪冰凍災(zāi)害；8月8日北京奧運(yùn)會(huì)的隆重舉行；與此同時(shí)，美國(guó)的次貸危機(jī)不絕加深而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴，對(duì)中國(guó)出口、金融領(lǐng)域的影響逐步顯現(xiàn)；國(guó)度宏觀調(diào)控下“救市”新政的不絕出臺(tái)，到底這些事件對(duì)樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)情況，區(qū)域市場(chǎng)狀況入手，通過(guò)實(shí)地考察，重點(diǎn)對(duì)武漢市住宅生長(zhǎng)狀況、趨勢(shì)進(jìn)行剖析。一、國(guó)度宏觀形勢(shì)下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響（一）宏觀經(jīng)濟(jì)研究1、三大需求增長(zhǎng)“兩落一升”。牢固資產(chǎn)投資增速放慢、實(shí)際出口增長(zhǎng)明顯回落，且順差淘汰、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)。2、經(jīng)濟(jì)增速明顯回落，通貨膨脹嚴(yán)重3、產(chǎn)業(yè)增速明顯回落.企業(yè)效益大幅下滑。4、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)情況（二）政策走勢(shì)與情況闡發(fā)（宏觀與微觀）1、行政政策2、金融政策3、房地產(chǎn)行業(yè)金融政策（三）新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：1、一線都市2、武漢1）武漢房地產(chǎn)現(xiàn)狀（含價(jià)量比擬闡發(fā)）2）09年趨勢(shì)判斷3、各大型開發(fā)商的“爭(zhēng)論性”話題二、“新政后”11月武漢市樓市動(dòng)態(tài)（一）11月全市新盤存案情況（二）11月土地掛牌情況（三）11月土地成友愛況三、武漢市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況（一）片區(qū)闡發(fā)（二）片區(qū)典范競(jìng)爭(zhēng)樓盤闡發(fā)（三）盤龍城重點(diǎn)樓盤戰(zhàn)略與走勢(shì)闡發(fā)四、武漢市房地產(chǎn)需求闡發(fā)（一）現(xiàn)階段購(gòu)房者特征（二）購(gòu)房者需求（三）從強(qiáng)勢(shì)促銷計(jì)謀闡發(fā)樂(lè)成案列五、代價(jià)與銷售趨勢(shì)比擬闡發(fā)探討六、總結(jié)及發(fā)起特別話題：本地產(chǎn)搭上地鐵……2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研闡發(fā)陳訴上海華阜房地產(chǎn)咨詢有限公司（武澳分公司）研展部前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的雨雪冰凍災(zāi)害；8月8日北京奧運(yùn)會(huì)的隆重舉行；與此同時(shí)，美國(guó)的次貸危機(jī)不絕加深而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴，對(duì)中國(guó)出口、金融領(lǐng)域的影響逐步顯現(xiàn)；國(guó)度宏觀調(diào)控下“救市”新政的不絕出臺(tái)，到底這些事件對(duì)樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)情況，區(qū)域市場(chǎng)狀況入手，通過(guò)實(shí)地考察，重點(diǎn)對(duì)武漢市住宅生長(zhǎng)狀況、趨勢(shì)進(jìn)行剖析。（一）宏觀經(jīng)濟(jì)研究我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由繁榮期轉(zhuǎn)為調(diào)解期。今年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈逐季回落的態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)出“四落兩升”特點(diǎn)?！八穆洹奔碐DP、產(chǎn)業(yè)、凈出口、投資（實(shí)際投資增長(zhǎng)率）增幅均明顯回落；“兩升”即消費(fèi)增幅上升和物價(jià)明顯攀升。四大因素影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”性變革：由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢，增加了人民幣升值壓力和通脹壓力，使得中國(guó)目前錢幣政策進(jìn)退兩難；在匯率升值、國(guó)際經(jīng)濟(jì)萎縮的情況下，以及世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨調(diào)解，國(guó)際需求開始萎縮，導(dǎo)致中國(guó)出口量的低落；同時(shí)，海內(nèi)房地產(chǎn)、汽車業(yè)市場(chǎng)的迅速降溫，從而動(dòng)員相關(guān)行業(yè)如鋼鐵、建材等行業(yè)的不景氣，已對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)很大打擊。連續(xù)偏緊的宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過(guò)”問(wèn)題，國(guó)度近兩年調(diào)解了外貿(mào)政策，接納連續(xù)緊縮的錢幣政策，這些政策的作用今年開始明顯顯現(xiàn)。內(nèi)生需求增長(zhǎng)放慢，主要是房?jī)r(jià)恒久過(guò)快增長(zhǎng)及能源原質(zhì)料代價(jià)、勞動(dòng)力本錢的明顯上升抑制了需求增長(zhǎng)，投資增長(zhǎng)的拐點(diǎn)顯現(xiàn)。重大自然災(zāi)害的頻繁產(chǎn)生也對(duì)經(jīng)濟(jì)造成一定倒霉影響。從今年開始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)由繁榮期開始進(jìn)入調(diào)解期，預(yù)計(jì)這種態(tài)勢(shì)將連續(xù)2~3年時(shí)間。影響具體體現(xiàn)在：1.經(jīng)濟(jì)增速回落，通脹壓力變大。開端預(yù)計(jì)，2008年我國(guó)GDP比上年實(shí)際增長(zhǎng)10%左右，增速放慢1.8個(gè)百分點(diǎn)。全年CPI增長(zhǎng)將創(chuàng)新高，達(dá)6.3%左右，但月度下降趨勢(shì)明顯，CPI漲幅已連續(xù)4個(gè)月回落，未來(lái)幾個(gè)月將繼承小幅回落，其中食品代價(jià)回落是主因?！皟陕湟簧?。牢固資產(chǎn)投資實(shí)際增長(zhǎng)明顯回落。1-8月，累計(jì)城鎮(zhèn)牢固資產(chǎn)名義投資同比增長(zhǎng)27.4%，比上年同期加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。全年牢固資產(chǎn)投資增長(zhǎng)“名穩(wěn)實(shí)降”，開端預(yù)計(jì)，全社會(huì)名義牢固資產(chǎn)投資增長(zhǎng)24%，實(shí)際投資增長(zhǎng)15%左右。實(shí)際出口增長(zhǎng)明顯回落，且順差淘汰。預(yù)計(jì)全年出口1.44萬(wàn)億美元，同比增長(zhǎng)18%；進(jìn)口1.19萬(wàn)億美元，同比增長(zhǎng)24%。全年貿(mào)易順差2520億美元，比去年下降3.9%。消費(fèi)增長(zhǎng)創(chuàng)新高。廣8月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)21.9%，比上年同期提高6.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除代價(jià)上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng)13%以上。開端預(yù)計(jì)，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長(zhǎng)20.7%左右，實(shí)際增長(zhǎng)13.3%。3.產(chǎn)業(yè)增速回落，企業(yè)效益大幅下滑。受海內(nèi)多重自然災(zāi)害和出口放緩以及奧運(yùn)期間個(gè)體施工企業(yè)停工等因素影響，產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)呈明顯回落趨勢(shì)。廠8月，累計(jì)范圍以上產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)15.7%，比去年同期回落2.7個(gè)百分點(diǎn)。奧運(yùn)后產(chǎn)業(yè)增速有望反彈，但在總需求可能繼承有所收縮的情況下，產(chǎn)業(yè)整體回落趨勢(shì)不會(huì)改變，預(yù)計(jì)全年范圍以上產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)16%，比上年回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，企業(yè)效益在本錢上升和需求下滑的雙重壓力下，可能繼承大幅下滑。4、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)情況：2008年中國(guó)都市衡宇銷售代價(jià)指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均出現(xiàn)連續(xù)回落態(tài)勢(shì)，深圳等部分特多數(shù)會(huì)房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了明顯下降。預(yù)計(jì)未來(lái)住房市場(chǎng)將繼承低迷，加上貸款緊縮因素，預(yù)計(jì)會(huì)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地財(cái)產(chǎn)有可能進(jìn)入周期性調(diào)解。由于房地產(chǎn)建立周期比力長(zhǎng)，一般在5年左右，因此調(diào)解一旦開始，預(yù)計(jì)會(huì)連續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。這一情況一定會(huì)影響到房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。（二）政策走勢(shì)與情況闡發(fā)2007年政府出臺(tái)了一系列的針對(duì)房地產(chǎn)的專項(xiàng)調(diào)控政策。其中，以“二套房貸”為標(biāo)記的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然缺血，投資、投機(jī)需求遭到重大打擊，不少資金離場(chǎng)，需求開始萎縮。與此同時(shí)，銀行開始惜貸，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的本錢加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開發(fā)商的選擇，房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)增加，供求干系產(chǎn)生反轉(zhuǎn)。在調(diào)解初期，因高房?jī)r(jià)下有效需求不敷，從而使行業(yè)體現(xiàn)出明顯的銷量下降，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的博弈，代價(jià)開始調(diào)解。08年上半年政府接納了一系列的宏觀緊縮政策。央行主要接納了提高準(zhǔn)備金率的手段來(lái)緊縮銀根、敷衍通脹，別的，房地產(chǎn)行業(yè)的其它調(diào)控政策也推動(dòng)了行業(yè)本輪調(diào)解的產(chǎn)生。1、行政政策1)土地政策＞領(lǐng)土部：2008年起建立用地實(shí)行動(dòng)態(tài)存案掌握各地建立用地審批、供給和供后利用情況，提高運(yùn)用土地政策到場(chǎng)宏觀調(diào)控的能力。＞《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》擠壓閑置地土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，果斷無(wú)償收回，重新擺設(shè)使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。同時(shí)，該通知還提出“對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，領(lǐng)土資源部要會(huì)同有關(guān)部分抓緊研究制訂具體步伐”。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。＞領(lǐng)土資源部：土地監(jiān)察制度有望納入土地治理法創(chuàng)建完善土地執(zhí)法發(fā)明機(jī)制、制止機(jī)制、部分聯(lián)動(dòng)機(jī)制和問(wèn)責(zé)賞罰制度等。＞中國(guó)將每10年進(jìn)行一次全領(lǐng)土地視察重點(diǎn)視察根本農(nóng)田現(xiàn)狀及變革情況，包羅根本農(nóng)田的數(shù)量、漫衍和掩護(hù)狀況。＞中國(guó)五部委聯(lián)手遏違規(guī)批地2008年5月29日中國(guó)中紀(jì)委、領(lǐng)土資源部等五個(gè)部委聯(lián)合頒發(fā)《違反土地治理劃定行為處分步伐》＞領(lǐng)土資源部和國(guó)度工商總局劃定三年限期新土地出讓條約增開發(fā)商資金壓力2008年6月20日，新版土地出讓條約將從7月1日起正式啟用，新版條約不但將明確約定出讓地塊的開工、竣工時(shí)間，同時(shí)劃定，用于商品住宅開發(fā)的土地，原則上開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得凌駕三年＞領(lǐng)土部：2008年起建立用地實(shí)行動(dòng)態(tài)存案有利于堵住了一些土地出讓方尤其是一些囤地的開發(fā)商利用變動(dòng)土地使用性質(zhì)牟取高額溢價(jià)的漏洞。整頓閑置土地成為2008年房地產(chǎn)政策調(diào)控重頭戲，中央利用土地政策引導(dǎo)市場(chǎng)開發(fā)，督促各地宣布08、09年住房建立籌劃，增強(qiáng)閑置土地清理、嚴(yán)格土地增值稅的征收，同時(shí)迫使開發(fā)商加快樓盤開發(fā)速度以增加市場(chǎng)供給，和緩市場(chǎng)供需矛盾。2)2008年有關(guān)房產(chǎn)的系列政策：＞2008年1月13日，國(guó)務(wù)院宣布《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈代價(jià)違法行為行政處罰劃定〉的決定》，明確劃定通過(guò)惡意囤積以及利用其它手段推動(dòng)代價(jià)過(guò)高上漲的行為屬于哄抬代價(jià)。＞2008年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建立部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步增強(qiáng)住宅裝飾裝修治理的通知》，要求各地要制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和勉勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步到達(dá)取消毛坯房。＞2008年10月22日經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，財(cái)務(wù)部、國(guó)度稅務(wù)總局22日宣布：1、2008/11/1/起，小我私家首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；2、對(duì)小我私家銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)小我私家銷售住房暫免征收土地增值稅。3、10/27/起，首次購(gòu)房/貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。4、首次購(gòu)房首付比例下調(diào)至20%。5、公積金各檔次利率分別下調(diào)0.27%。6、明確支持地方政府救市。這是08年以來(lái)中央政府首次明文出臺(tái)勉勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策，推動(dòng)購(gòu)房消費(fèi)，這一政策的出臺(tái)對(duì)付恒久萎靡不振的樓市產(chǎn)生了積極的影響。2008年11月9日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)十條政策，提出用4萬(wàn)億資金拉動(dòng)內(nèi)需，溫總理在擺設(shè)落實(shí)中央政策的七項(xiàng)事情時(shí)，突出強(qiáng)調(diào)了房地財(cái)產(chǎn)的重要職位，說(shuō)它“是百姓經(jīng)濟(jì)的重要支柱財(cái)產(chǎn)，對(duì)付拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等財(cái)產(chǎn)生長(zhǎng)舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和生長(zhǎng)至關(guān)重要，對(duì)付推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改進(jìn)民生具有重要作用”實(shí)行積極財(cái)務(wù)和適度寬松錢幣政策國(guó)務(wù)院常務(wù)集會(huì)提出，當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)務(wù)政策和適度寬松的錢幣政策，出臺(tái)越發(fā)有力的擴(kuò)大海內(nèi)需求步伐，加快民生工程、底子設(shè)施、生態(tài)情況建立和災(zāi)后重建。2008年12月17日，國(guó)務(wù)院宣布了第二套房政策，進(jìn)一步勉勵(lì)普通商品住房消費(fèi)對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于本地平均水平，再申請(qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行小我私家購(gòu)買普通住房凌駕5年（含5年）改為凌駕2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將小我私家購(gòu)買普通住房不敷2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。二套房政策：任何政策都應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)。二套房相關(guān)限制政策是在樓市投機(jī)、投資過(guò)熱時(shí)產(chǎn)生的政策，該政策的出臺(tái)是給樓市降溫的“冷氣機(jī)”，是為了進(jìn)一步淘汰投資、投機(jī)需求；而如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷氣”降溫了，“冬天”該取暖、該加溫。因此，取消二手房相關(guān)限制政策勢(shì)在必行。2008年12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳宣布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)康健生長(zhǎng)的若干意見》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變革，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要憑據(jù)市場(chǎng)變革和需求，主動(dòng)接納步伐，以公道的代價(jià)促進(jìn)商品住房銷售。一、加大保障性住房建立力度1、爭(zhēng)取用3年時(shí)間根本解決都市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改革問(wèn)題。2、多渠道籌集建立資金。3、開展住房公積金用于住房建立的試點(diǎn)。二、進(jìn)一步勉勵(lì)普通商品住房消費(fèi)1、加大對(duì)自住型和改進(jìn)型住房消費(fèi)的信貸支持力度。2、對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變革1、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變革。2、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公道的融資需求。3、取消都市房地產(chǎn)稅。四、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)1、落實(shí)地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。2、因地制宜解決其它住房困難群體住房問(wèn)題。五、增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)1、繼承增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)闡發(fā)。2、增強(qiáng)監(jiān)視查抄。六、積極營(yíng)造良好的輿論氣氛對(duì)峙正確的輿論導(dǎo)向。要以加快保障性住房建立，勉勵(lì)住房公道消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)康健生長(zhǎng)為基調(diào)，鼎力大舉宣傳中央出臺(tái)的各項(xiàng)政策步伐及其成效，著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心。對(duì)種種散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序的行為要嚴(yán)肅查處。同時(shí)，要增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的宣傳和教誨事情。2、金融政策出發(fā)點(diǎn)是為貫徹落實(shí)適度寬松的錢幣政策，發(fā)揮錢幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用，數(shù)次降息給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)絲絲暖意。宣布響生效時(shí)間一期存款基利率一年期款基利率存款準(zhǔn)備金率小我私家住房公積金貸款200年12月21日T0.27%4.14%10.18%7.56%//200年6用5日////17.50%/9月15日9月16日//0.27%7.20%/五輛信）以下調(diào)至4.59%五年以上調(diào)淵13%10月8日10月9日40.27%3.87%40.27%6.93%//10月15日////17.00%//10月27日/////五年期含）以下調(diào)至4.05%五年以上調(diào)解為4.59%10月29日10月30日40.27%3.60%40.27%6.66%//11月26日11月27日41.08%2.52%41.08%5.58%/五年期含）以下調(diào)至3.51%五年以上調(diào)解為4.05%/12月5日////16.00%/12月22日12月23日40.27%2.25%40.27%5.31%15.5%/1）存、貸款利率：央行自今年9月份以來(lái)連續(xù)第五次低落利率、第四次低落存款準(zhǔn)備金率，也是央行繼10月8日宣布雙率下調(diào)后第三次雙率同時(shí)下調(diào)。>2008年9月15日，中國(guó)人民銀行宣布，自16日起下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。這是自2004年以來(lái)中國(guó)央行首次低落貸款基準(zhǔn)利率，也是2003年以來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此政策一出，“中央政府救市第一步”、“政策松綁，樓市春天到來(lái)”、“要抓住降息后良好的購(gòu)房空間”等積極看法彌漫著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。>2008年10月8日，央行宣布，從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其它期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)解。從10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行近9年來(lái)首次下調(diào)所有存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。這一系列"降率免稅"組合拳，對(duì)付保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快生長(zhǎng)、提升市場(chǎng)信心意義重大，降息雖不能直接救樓市，但也是一個(gè)利好消息。2008年10月29日，央行宣布，從10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87％下調(diào)至3.60％，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93％下調(diào)至6.66％，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其它各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)解。小我私家住房公積金貸款利率保持穩(wěn)定。2008年11月26日，央行宣布，從11月27日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各108個(gè)基點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次低落貸款利率，也是央行歷史上稀有的如此大幅度降息。此次降息是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好，數(shù)次降息的累積效應(yīng)有望在樓市上發(fā)酵，減輕房企財(cái)務(wù)本錢，刺激住房消費(fèi)需求回暖。在通貨膨脹壓力下，此次降息是擴(kuò)大消費(fèi)的有力杠桿，中央利用放松政策來(lái)緩解當(dāng)前市場(chǎng)消費(fèi)低迷的一場(chǎng)“實(shí)時(shí)雨”，更是對(duì)房地產(chǎn)的利好消息。此次降息的目的是擴(kuò)大海內(nèi)消費(fèi)需求，以刺激中國(guó)出口貿(mào)易，這不是政府單純的脫手救市，但房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是此次降息的既得利益者，股市也會(huì)從中得到利益。而房?jī)r(jià)會(huì)否受到影響，是回升或是繼承下滑，這要看開發(fā)商、購(gòu)房者等幾種力量的比擬會(huì)產(chǎn)生怎樣的變革。但可以肯定的是央行此舉使樓市成交量有所回升。2008年12月22日，央行宣布，從12月23日起調(diào)解金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的2.52%下調(diào)到2.25%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的5.67%下調(diào)到5.4%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其它各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)解。小我私家住房公積金貸款利率保持穩(wěn)定，從2008年12月25日。這是2008年9月以來(lái)第5次降息，尤其是央行對(duì)“第二套房貸”接納松綁政策后，表明政府要穩(wěn)定房市的決心，刺激市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求。央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率完全在預(yù)料中，但此次調(diào)解主要是針對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)情況。近年來(lái)國(guó)度在按揭、稅費(fèi)等方面對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施限制政策，未來(lái)一段時(shí)間如果房地產(chǎn)行業(yè)照舊不景氣，國(guó)度還會(huì)出臺(tái)更多松綁政策。目前不管是中國(guó)經(jīng)濟(jì)照舊全球經(jīng)濟(jì)都不樂(lè)觀，央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)情況，這對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)絕對(duì)是利好消息。因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈普遍緊張，而貸款利率下調(diào)對(duì)極缺錢的開發(fā)商來(lái)說(shuō)是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了。銀行降息對(duì)房地產(chǎn)的影響不能立竿見影，但仍然是繼承利好，刺激消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的運(yùn)行。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)生意業(yè)務(wù)量少，連續(xù)冷淡，低迷，國(guó)度通過(guò)錢幣政策宏觀引導(dǎo)；財(cái)務(wù)部和稅務(wù)總局也不絕接納步伐，配合低落購(gòu)房者的包袱，促進(jìn)康健消費(fèi)，盡快促使市場(chǎng)走出低迷的現(xiàn)狀。但是房地財(cái)產(chǎn)重振要害照舊在于底子經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。2)09年錢幣政策特點(diǎn)：適度寬松錢幣政策放松的將包管銀行體系流動(dòng)性的充實(shí)供給，促進(jìn)錢幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)揮錢幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用。對(duì)首次購(gòu)房者而言，央行降息與10月22日宣布的住房抵押貸款利率優(yōu)惠政策組成的雙重利好更為顯著；同時(shí)，連續(xù)降息也能一定水平上減輕資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亞洲金融危機(jī)時(shí)期大幅降息以來(lái)所做出的最大幅度的調(diào)解。這一強(qiáng)勢(shì)舉措顯現(xiàn)了中央政府在當(dāng)前市場(chǎng)情況下重新樹立市場(chǎng)信心的決心。3、房地產(chǎn)行業(yè)金融政策2008年11月24日中國(guó)建立銀行24日宣布，將加大對(duì)居民購(gòu)買普通自住房的支持力度，對(duì)切合政策新發(fā)放的商業(yè)性小我私家住房貸款利率的下限調(diào)解為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)解為20%。建行體現(xiàn)，貸款利率和首款比例將具體憑據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型修建面積是否系普通住房，以及借款人信用記載、還款能力等因素區(qū)別確定。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改進(jìn)型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以賜與優(yōu)惠，首付款比例可低落。對(duì)居民購(gòu)買其它類型住房的，將適當(dāng)提高貸款條件。具體操縱由各地分行及房貸中心掌握。同時(shí)，建行將增強(qiáng)治理，有效控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)代價(jià)顛簸較大的區(qū)域，以及代價(jià)顛簸較大的住房樓盤項(xiàng)目，適當(dāng)提高首付款比例。別的，建行將實(shí)施區(qū)域化、差異化的住房信貸政策。在貸款利率和首付款比例方面賜與各地分行一定的自主權(quán)，區(qū)分地區(qū)、區(qū)分樓盤、區(qū)分客戶，公道評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)，制定差異化的貸款政策，不搞一刀切。例如對(duì)普通住房尺度的認(rèn)定，參照本地政府或有關(guān)部分對(duì)普通住房的認(rèn)定尺度執(zhí)行等。國(guó)度購(gòu)房新政出臺(tái)前后比較表內(nèi)容調(diào)解前調(diào)解后對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改進(jìn)型普通自住房提供貸款，貸款成數(shù)8成8成商業(yè)貸款利率對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改進(jìn)型普通自住房提供貸款，其貸款利率（5年以上7.47%下浮15%后為6.35）最低首付款比例為30%對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改進(jìn)型普通自住房提供貸款，其貸款利率（5年以上7.47%下浮15%后為6.35）最低首付款比例為30%公積金貸款額度每戶家庭最高貸款限額為60萬(wàn)元每戶家庭最高貸款限額為60萬(wàn)元小我私家轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不包袱小我私家所得稅增值部分20%小我私家轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契稅稅率普通住房稅率1.5%普通住房稅率1%印花稅印花稅稅率為成交價(jià)萬(wàn)分之五印花稅稅率為0土地增值稅土地增值稅（3年內(nèi)房產(chǎn)按0.5%征收）土地增值稅稅率為0小我私家將購(gòu)買凌駕2年的普通住房對(duì)外銷售不包袱營(yíng)業(yè)稅凌駕2年的普通住房營(yíng)業(yè)稅5.55%住房營(yíng)業(yè)稅為0住房登記稅和小我私家買賣存量普通住房的住房生意業(yè)務(wù)（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)住房登記費(fèi)80元，住房生意業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)250元免收新政案例：1、房?jī)r(jià)100萬(wàn)，首付2成，商業(yè)貸款金額80萬(wàn)，貸款年限20年盤算，按新政策（年利率為5.229%）；每月還款額為5382元，按原政策（年利率為6.35%），每月月還款額為5894元每月還款差額為512元（三）新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：在近期樓市新政刺激下，樓盤貶價(jià)促銷，一線都市現(xiàn)樓市短期回暖跡象。但是許多人心中也帶著質(zhì)疑：一線都市成交量回升開始回暖照舊回光返照？1、一線都市深圳、上海、北京和廣州四大一線都市房地產(chǎn)市場(chǎng)生長(zhǎng)較為成熟，往往成為中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，以及大量二線都市闡發(fā)參考的工具。在一系列中央和地方穩(wěn)定房地產(chǎn)新政、央行大幅降息，以及房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)貶價(jià)等因素配合刺激下，11月份海內(nèi)一線都市房地產(chǎn)成交量均出現(xiàn)了不小的回升，北京、上海、廣州、深圳都市樓市出現(xiàn)回暖跡象。北京11月簽約量環(huán)比增48%來(lái)自北京市房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)治理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，而10月份僅簽了9246套，二者相比，漲幅到達(dá)48%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月現(xiàn)房簽約住宅1580套，與10月簽約住宅1032套相比，上漲幅度較大，環(huán)比增加53%。政策方面的因素以外，開發(fā)商越來(lái)越多地接納了力度較大的貶價(jià)促銷步伐，尤其是一些新盤項(xiàng)目代價(jià)低開幅度較大，刺激了樓市剛性需求的有效釋放。＞上海11月預(yù)售面積環(huán)比增36%憑據(jù)上海市房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)中心監(jiān)測(cè)，11月網(wǎng)上成交的市場(chǎng)化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。來(lái)自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，11月上海商品房成交面積、成交套數(shù)均有大幅度的上升?？捶空呙黠@增多，有中介門店體現(xiàn)“比政策出臺(tái)前增加了三成”。＞廣州新政后月成交量漲30%據(jù)廣州房地產(chǎn)治理官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，央行降息及公積金新政實(shí)施后的一個(gè)月（10月25日至11月24日），全市一手房成交總量為5011套，比9月的成交套數(shù)上漲了30%。代價(jià)已成為市場(chǎng)成交的主要推動(dòng)因素。廣東中原地產(chǎn)李海闡發(fā)說(shuō)，由于近郊樓盤回歸到三四千元的代價(jià)，因此刺激成交量上升，而市中心區(qū)尚未出現(xiàn)大的成交回暖。由于新政出臺(tái)需要消化期，效果還未能馬上在市場(chǎng)得到全面體現(xiàn)，但對(duì)提升樓市信心有久遠(yuǎn)的影響。＞深圳新房二手房成交量回升來(lái)自深圳市領(lǐng)土房管局的最新統(tǒng)計(jì)表明，11月24日至30日的一周內(nèi)，成交新房1546套、二手住宅1064套，雙雙創(chuàng)下近幾個(gè)月周成交量的新高。據(jù)悉，深圳近來(lái)新住宅樓的開盤整體代價(jià)較低，得到了不少購(gòu)房者的認(rèn)可。如新華城以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的6000多元每平方米的代價(jià)開盤，開盤當(dāng)天就售出近300套。深圳世華地產(chǎn)的銷售人員說(shuō)，自降息政策出臺(tái)，11月的客戶看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已張望了一年多，且在新政惠及范疇內(nèi)、有購(gòu)房剛性需求的市民入市意愿最為強(qiáng)烈。結(jié)論：房地產(chǎn)調(diào)解遠(yuǎn)沒(méi)結(jié)束據(jù)北京市房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)治理網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年11月份，北京共成交期房商品住宅12479套，不外政策性住房占到了半壁山河。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，占總成交量的56.3%。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)一線都市出現(xiàn)成交增長(zhǎng)的情況，很大水平上得益于保障性住房的成交增長(zhǎng)，而非完全由普通商品房成交所推動(dòng)。同時(shí)，廣州11月份的成交多是郊區(qū)低價(jià)樓盤或是限價(jià)房項(xiàng)目，這僅僅代表低價(jià)房的市場(chǎng)擔(dān)當(dāng)度比力高，而市中心區(qū)域改進(jìn)性需求為主的樓盤，并沒(méi)有占市場(chǎng)主導(dǎo)職位，這都很難代表全市出現(xiàn)了普遍回暖。顯然，將樓市成交量上升與市場(chǎng)開始蘇醒畫等號(hào)還為時(shí)過(guò)早。北京11月份住宅成交量的上升一半以上來(lái)自保障房，不但僅是北京，全國(guó)許多在今年第四季度推出保障房的都市都出現(xiàn)了類似情況。普通商品房對(duì)樓市成交的拉行動(dòng)用并不明顯，樓市的整體蘇醒有賴于整體經(jīng)濟(jì)的回暖，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不會(huì)很快扭轉(zhuǎn)。＞未來(lái)幾個(gè)月的銷售仍不容樂(lè)觀盡管全國(guó)諸多一線都市出現(xiàn)了難得的成交放量，但由于北京、廣州等一線都市在11月份成交量中有不小比例是限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房或保障性住房，因此普通商品房對(duì)樓市成交的拉行動(dòng)用并不明顯。＞樓市規(guī)復(fù)有賴整體經(jīng)濟(jì)回暖現(xiàn)在談樓市將走出隆冬還為時(shí)尚早。近期成交回暖的幾大因素，還不能支撐樓市真正蘇醒。一是房貸利率下降等新政促進(jìn)了部分購(gòu)房生意業(yè)務(wù)，但一些都市開發(fā)商在久撐不下的情況下，會(huì)合推出供給量也是導(dǎo)致生意業(yè)務(wù)上升的供給方動(dòng)力，這反而說(shuō)明開發(fā)商資金重壓明顯；二是成交量上升五成多為環(huán)比，因?yàn)?0月市場(chǎng)過(guò)于低迷，11月的成交回升并不代表市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷。在股市投資無(wú)法規(guī)復(fù)收益的情況下，許多剛性需求的購(gòu)房意愿將繼承延后。2、武漢1）新政后武漢房地產(chǎn)狀況?主城區(qū)商品住宅代價(jià)走勢(shì)闡發(fā)11月份（11月1日-11月30日），通過(guò)對(duì)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)宣布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市主城區(qū)在售樓盤402個(gè)，成交均價(jià)為5429.75元/平方米，比上月下跌139.37元/平方米，跌幅為2.5%，與去年同期相比，跌幅達(dá)2.4%;月銷售總套數(shù)為4253套，比上月增加975套，增幅為29.74%，同比淘汰45.58%。十一月份每周樓市走勢(shì)圖：十一月商品住宅每周銷售套數(shù)和銷售均價(jià)情況元元/平加十月第四周十一月第一周十一月第二周十一月第三周十一月第四周 10銷售套數(shù)+銷售均價(jià) 上圖是十月第四周至十一月第四周武漢市商品住宅銷售情況圖。從圖中可以看出，十月平均每周銷量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。與上月相比，成交量有所增加。?差異戶型商品住宅成交代價(jià)情況通過(guò)數(shù)據(jù)顯示，本月140平方米以上戶型成交均價(jià)最高，達(dá)5837.06元/平方米，與上月上比，下跌了167.49元/平方米，跌幅為2.87%;120-140平方米戶型成交均價(jià)最低，為5142.23元/平方米;與上月上比，下跌了133.46元/平方米，跌幅為2.60%;90—120平方米及90平方米以下的戶型成交均價(jià)則分別為5189.48元/平方米和5618.62元/平方米。商品住宅成交戶型代價(jià)闡發(fā)（按修建面積分別）：新政后武漢樓市總體特點(diǎn)：＞11月樓市出現(xiàn)價(jià)跌量增之勢(shì)，全市商品房三大成交指標(biāo)環(huán)比倍增成交總套數(shù)：11月共成交商品住房11192套，較10月5282套增加5910套，增幅到達(dá)112%,較去年同期增長(zhǎng)20.34%；成交總面積：11月共成交商品住房108.97萬(wàn)m）較10月53.08萬(wàn)m2增加55.89萬(wàn)m二增幅到達(dá)105%,較去年同期增長(zhǎng)6.92%；成交總金額：11月商品房成交金額為48.74億元，較10月25.72億元增加23.02億元，增幅為90%,較去年同期下降了17%;在全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響進(jìn)一步擴(kuò)大、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)解連續(xù)深入的當(dāng)下,開發(fā)商在年末資金回籠的壓力下,各項(xiàng)目代價(jià)相繼出現(xiàn)大幅回調(diào)。成交均價(jià)環(huán)比下降7%,同比降幅也到達(dá)了23%。同時(shí)受剛性主流需求群體的影響,中、小戶型產(chǎn)物受青睞,成交套均面積較上月下跌3%,較去年同期下降11%?？梢灶A(yù)見,未來(lái)2年內(nèi),以中低價(jià)位、中小面積為主的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)將成主流。＞成交均價(jià)環(huán)比跌幅達(dá)8%,“以價(jià)換量”之勢(shì)仍將連續(xù)11月全市商品房成交均價(jià)為4473元/m=相較上月下降372元/m=環(huán)比降幅為8%；較去年同期下降1323元/m=環(huán)比降幅到達(dá)22%。目前全市的整體成交代價(jià)處于全面下調(diào)的階段,由此前的郊區(qū)逐步漫延至中心城區(qū),其中尤以徐東片區(qū)為代表,吹響了內(nèi)環(huán)焦點(diǎn)代價(jià)下調(diào)的軍號(hào)，起價(jià)跌破5000關(guān)隘，對(duì)全市中高端樓盤代價(jià)影響顯著：愛家國(guó)際華城起價(jià)4650元/m'東湖春樹里起價(jià)4888元/m2、昔日地王——復(fù)地東湖國(guó)際高層起價(jià)僅6200元/m?……，短期內(nèi)“以價(jià)換量”之勢(shì)仍將連續(xù)。2）09年趨勢(shì)判斷＞代價(jià)會(huì)逐漸趨于公道。隨著泡沫不絕得到擠壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的增強(qiáng)、國(guó)度宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購(gòu)買者理性的增加,武漢房市未來(lái)的代價(jià)會(huì)逐漸趨于公道,房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間。＞供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化。一是高等住宅的比重會(huì)有所下降,經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重會(huì)上升；二是供求失衡的狀態(tài)會(huì)有所改進(jìn),供求的匹配水平會(huì)得以提高。＞市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改進(jìn)。在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會(huì)逐漸范例；種種中介組織也會(huì)逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來(lái)，其行為也會(huì)得到范例；相關(guān)制度建立也會(huì)逐漸得以改進(jìn)。＞市場(chǎng)會(huì)合度會(huì)得以提高。隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的增強(qiáng)、銀行貸款的收縮等原因，一些實(shí)力不強(qiáng)的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場(chǎng)，或被其它大的房地產(chǎn)商吞并收購(gòu)，從而市場(chǎng)會(huì)合度會(huì)得以提高。＞政府行為會(huì)得以范例。隨著政府自身制度建立和羈系的增強(qiáng)，隨著百姓主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建立的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地生意業(yè)務(wù)、都市拆遷、項(xiàng)目開發(fā)等歷程中的糜爛等時(shí)機(jī)主義行為會(huì)逐漸的得以范例?？傊康禺a(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)此輪調(diào)解后，會(huì)進(jìn)入到把一個(gè)康健、繁榮、快速生長(zhǎng)的新時(shí)代。3、“爭(zhēng)論性”話題1）潘石屹“不要以為紅葉是春天來(lái)臨的象征，那是進(jìn)入冬天的標(biāo)記”近來(lái)，全國(guó)一線都市房地產(chǎn)市場(chǎng)，在樓市利好政策的刺激下和開發(fā)商貶價(jià)促銷的雙重推動(dòng)下，使“冬天”里的樓市有了短期的回暖跡象，但是回暖的樓市能否連續(xù)升溫。日前，地產(chǎn)前大佬潘石屹體現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的判斷，萬(wàn)不可太過(guò)樂(lè)觀。他形象地說(shuō)：“不要誤以為紅葉是春天來(lái)臨的象征，那是進(jìn)入冬天的標(biāo)記?！?）王石改口：“買房不必再等三四年以后”2007年12月24日，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石因拋出“三四年后再買房”的拐點(diǎn)論而引發(fā)業(yè)界地動(dòng)。實(shí)際上，不但許多準(zhǔn)備購(gòu)房的年輕人在王石的影響下放棄了買房的想法，甚至有相當(dāng)一部分原先看好市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)商也改變了立場(chǎng)。整整一年后的12月24日，王石卻對(duì)原先的說(shuō)法改了口。大概是來(lái)自市場(chǎng)的壓力實(shí)在太大，他第一次亮相說(shuō)，原先所說(shuō)的三四年后再買房者僅僅是指暫時(shí)買不起房的人，若擁有購(gòu)房能力，不需要再等三四年。市場(chǎng)壓力迫他改口？王石認(rèn)可，08年1000億元的銷售指標(biāo)難以完成，09年的市場(chǎng)情況會(huì)更糟糕。如果說(shuō)，年初王石和萬(wàn)科在上海等地發(fā)動(dòng)的“元宵節(jié)小幅度打折”，可以看作是王石踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)拍的樂(lè)成之舉的話，隨后的萬(wàn)科全國(guó)范疇的大幅度貶價(jià)，則讓王石和萬(wàn)科背負(fù)了眾多的罵名。在萬(wàn)科大幅貶價(jià)后，各地的萬(wàn)科業(yè)主紛紛要求萬(wàn)科退房，并造成萬(wàn)科品牌的負(fù)面影響。萬(wàn)科雖然通過(guò)大幅貶價(jià)促銷淘汰了一些存貨，但已無(wú)法掙脫房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑的影響，連續(xù)多個(gè)月銷售額環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，并且從中國(guó)唯一銷售額千億元的“寶座”跌落。3）厲以寧稱中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)已近谷底（關(guān)于U型、1型、火型理論）是不是到了谷底，經(jīng)濟(jì)就會(huì)完全起來(lái)了？在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有U型、L型和W型三種：U型是經(jīng)濟(jì)下來(lái)了看法之后就起來(lái)了，這是最好的。L型是經(jīng)濟(jì)下來(lái)了之后會(huì)在低位連續(xù)運(yùn)行。W型是上下起伏，顛簸較大。至于中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)憑據(jù)哪一種類型，要到下一階段再看，因?yàn)椴淮_定因素太多。中國(guó)經(jīng)濟(jì)此次所受的影響，實(shí)際上是三種影響疊加在一起，除了金融危機(jī)的影響外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行自己也到了一個(gè)拐點(diǎn)，縱然沒(méi)有世界金融危機(jī)的打擊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可能一直在高位運(yùn)行。同時(shí)，多年以來(lái)積存下來(lái)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失調(diào)的矛盾充實(shí)袒露出來(lái)，也對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。4）易憲容：救市政策一定會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問(wèn)題世界各國(guó)政府的救市政策推動(dòng)股價(jià)及經(jīng)濟(jì)快速上漲，但是這樣的經(jīng)濟(jì)政策一定會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，就是有一個(gè)新的泡沫掩蓋舊的泡沫。一系列政策的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)復(fù)、對(duì)股市信心的規(guī)復(fù)，會(huì)起到很大作用；但是，如果世界各國(guó)政府在經(jīng)濟(jì)規(guī)復(fù)以后，不能對(duì)整個(gè)政策進(jìn)行調(diào)解，另外一個(gè)新的泡沫就會(huì)出現(xiàn)。中央政府說(shuō)要4萬(wàn)億投資，他們來(lái)了個(gè)18萬(wàn)億。地方政府都希望通過(guò)這樣的一個(gè)時(shí)機(jī)來(lái)加大對(duì)自己投資的力度，所以如果投資快速擴(kuò)張，中國(guó)在明年一定會(huì)掀起一個(gè)投資快速增長(zhǎng)的熱潮，整個(gè)信貸快速增長(zhǎng)。今年錢幣政策外貌上要從緊，但實(shí)際上沒(méi)有緊，明年在這個(gè)底子上，如果快速擴(kuò)張，可以說(shuō)整個(gè)金融市場(chǎng)它的錢涌流出來(lái)是一定的。不絕的政策，差異的話題，相同的意蘊(yùn)：針對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及整個(gè)房地財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的深刻變革，發(fā)出的是“仁者見仁、智者見智”的差異論點(diǎn)，通過(guò)他們的話題，卻不難看出：樓市規(guī)復(fù)有賴整體經(jīng)濟(jì)回暖，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷不明朗，消費(fèi)意愿可能隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑進(jìn)一步緊縮。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了整體下滑的趨勢(shì)，開發(fā)商資金重壓明顯，未來(lái)的房地產(chǎn)銷售仍不容樂(lè)觀。房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向越發(fā)理性、越發(fā)公道的良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一次新的洗牌并形成新的競(jìng)爭(zhēng)格式。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷過(guò)一個(gè)快速生長(zhǎng)階段后，現(xiàn)逐步進(jìn)入經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)解階段。政府為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的生長(zhǎng)，接納了一系列“救市政策”，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)信心的規(guī)復(fù)起到了積極的作用，但也要防備“過(guò)熱”。二、“新政”后11月武漢市樓市動(dòng)態(tài)1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資443.54億元，比上年同期增長(zhǎng)21.3%，增幅比上月回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資337.39億元，增長(zhǎng)25.5%，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資34.18億元，增長(zhǎng)70.6%。衡宇施工面積3324.37萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.5%;商品房銷售面積574.43萬(wàn)平方米，下降32.3%。（一）11月全市新盤存案情況11月全市共有存案新盤22個(gè)，新盤存案量較上月淘汰3個(gè)；其中，主城區(qū)存案新盤有10個(gè)，比上月增加1個(gè)；非主城區(qū)存案新盤共有12個(gè)，其中，金銀湖、光谷等遠(yuǎn)城區(qū)本月僅存案新盤4個(gè)，其余均會(huì)合在黃陂、江夏城郊，共有存案新盤8個(gè)。在“金九銀十”中，開發(fā)商經(jīng)歷了一波又一波的貶價(jià)浪潮中苦苦支撐，但是卻未能直接動(dòng)員銷售。而11月的樓市新政對(duì)付開發(fā)商而言無(wú)疑將是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。因而11月份的整體新盤存案量雖然有所淘汰，但是主城區(qū)的樓盤供給反而出現(xiàn)增長(zhǎng)，多個(gè)純新盤項(xiàng)目選擇在此時(shí)開盤。但是新政的出臺(tái)，將釋放大量滿兩年期限的高品質(zhì)次新房，供給量大幅增加，而未來(lái)宏觀形勢(shì)的不確定性也將進(jìn)一步加劇了買房人的張望氣氛。因而并未出現(xiàn)壓抑許久之后的“井噴”，短期的激增也僅僅是“曇花一現(xiàn)”。（二）11月土地掛牌情況本月共出臺(tái)兩次土地掛牌生意業(yè)務(wù)通告，分別為2008年第9號(hào)通告推出1宗招標(biāo)地塊；2008年10號(hào)通告推出6宗掛牌生意業(yè)務(wù)地塊。其中9號(hào)通告推出的一宗位于江漢區(qū)滑坡路的招標(biāo)地塊，凈用地面積為3.2萬(wàn)方的商業(yè)用地，其容積率為5.0。而10號(hào)通告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主校友錄，整體出讓范圍為（約293.9畝），除P（2008）068號(hào)地塊的總用地面積在10萬(wàn)方以上，其余均在2萬(wàn)方左右。在用地性質(zhì)上，除066號(hào)中北路地塊以及067號(hào)常青路地塊為商業(yè)用地外，其余均為純居住性質(zhì)用地。在目前的市場(chǎng)情況下，開發(fā)商由于資金壓力以及對(duì)未來(lái)預(yù)期的改變使得拿地的可能性將至谷底。在本年度多次土地掛牌生意業(yè)務(wù)頻繁出現(xiàn)地塊延期或是流拍局面，因而在供給上，除了在供給地塊的范圍上限制體量低落拿地門檻外，同時(shí)在供給區(qū)域以及用地性質(zhì)上以二環(huán)的純居住性用地為主，另一方面加大商業(yè)性質(zhì)用地，提升開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆?。因此，本次掛牌?宗商住用地能否順利的拍出，還得以市場(chǎng)的反響來(lái)說(shuō)話。（三）11月土地成友愛況12月3日上午9時(shí)30分，由武商團(tuán)體以10.7億元競(jìng)得江漢區(qū)滑坡路【P（2008）062號(hào)】土地的使用權(quán)，其樓面地價(jià)為到達(dá)6688元/m）土地單價(jià)到達(dá)2229萬(wàn)元/畝。此次武商團(tuán)體競(jìng)得樂(lè)成，摩爾擴(kuò)建籌劃得以順利進(jìn)行，籌劃武商“摩爾”擴(kuò)建部分含8層的購(gòu)物中心、50層的五星級(jí)商務(wù)酒店以及8層休閑游樂(lè)中心等。預(yù)計(jì)將于2011年投入運(yùn)營(yíng)。三、武漢市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況（一）片區(qū)闡發(fā)片區(qū)商品住宅成交均價(jià)及銷量情況（單元：元/平方米套）:■■片區(qū)漢口中心區(qū)■^^交均價(jià)^^交均價(jià)漲幅-1.44%同比6.90%片區(qū)-0.50%-0.47%-2.78%-0.67%湖區(qū)-2.76%-6.22%心區(qū)-139.02.-2.00%8.05%-3.48%-7.33%-2.21%-0.14%-2.21%-2.45%-2.72%-1.56%-2.30%-1.08%EQI-2.50%-2.39%通過(guò)比擬本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價(jià)可以看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價(jià)均有所下跌，跌幅都在2個(gè)百分點(diǎn)左右。本月漢口中心區(qū)成交均價(jià)最高，到達(dá)6845.93元/平方米，沌口片區(qū)成交均價(jià)最低，為4028.75元/平方米;而同比漲幅最大的是武昌中心區(qū)，漲幅到達(dá)8.05%。其次是漢口中心區(qū)，漲幅為6.9%片區(qū)漢口中心區(qū)本月成交套數(shù)| 584 |上月成交套數(shù)| 562 |變革漲幅3.91%■同a-51.93%2181279171.65%-57.00%45834811031.61%-33.91%■工具湖區(qū)H39328510837.89%-53.71%78561816727.02%50.50%■ioQB82642843.75%-36.55%^^湖51327723685.20%56.88%724692324.62%-51.15%39422716773.57%-36.86%102781417.95%-76.23%4253327897529.74%-45.58%由各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)顯示，武昌片區(qū)商品住宅銷量位居全市第一，本月成交了785套，其次是關(guān)山片區(qū)，成交了724套。青山區(qū)銷量最少，僅有82套，這與該區(qū)的市場(chǎng)開發(fā)量有著很大的干系。而從銷量漲幅來(lái)看，與上月相比，大部分片區(qū)銷量略有增加。?從郊區(qū)到市中心樓盤均大幅跳水樓盤的貶價(jià)已經(jīng)不是新聞，而降幾多才是話題。這波貶價(jià)大潮從郊區(qū)樓盤開始，繼而蔓延到南湖等樓盤扎堆的大片區(qū)，再影響到市中心樓盤。經(jīng)過(guò)10月份秋季房交會(huì)上的大幅度貶價(jià)，目前陽(yáng)邏、黃陂等片區(qū)最低已出現(xiàn)1800元/m2左右的代價(jià)，根本與本地2006年底時(shí)的代價(jià)相當(dāng)。在郊區(qū)樓盤開發(fā)量最大的盤龍城片區(qū)，代價(jià)戰(zhàn)已經(jīng)到了“5折”賣房的水平。目前該片區(qū)的成交代價(jià)又回到2007年初，部分樓盤的代價(jià)已經(jīng)靠近本錢價(jià)，有的可能低于本錢價(jià)。光谷片區(qū)樓盤代價(jià)戰(zhàn)也非常猛烈。經(jīng)歷了去年的瘋漲后，光谷樓盤從今年下半年開始大幅貶價(jià)。如今世國(guó)際花圃，從上半年最高均價(jià)6400元/m=降至4300元/m2,目前則主推3800元/m2的特價(jià)房。南湖片區(qū)的多個(gè)樓盤，均價(jià)已經(jīng)從最高點(diǎn)的6000多元一平方米，降了2000元。如寶安?璞園均價(jià)4300元/m:保利?心語(yǔ)開盤價(jià)低至4000元/m%如果上述片區(qū)尚屬城區(qū)稍偏的位置，那么進(jìn)入11月份市中心內(nèi)環(huán)四周樓盤也開始了貶價(jià)。上月開盤的徐東武青四干道的樓盤“花畔里”，打出了4998元/m2的跳水價(jià)，拉開了中心城區(qū)貶價(jià)的序幕。目前，徐東片區(qū)幾個(gè)樓盤均價(jià)都在5500元/m2以下。郊區(qū)樓盤因供給量大不得不大貶價(jià)，貶價(jià)事后迫使城區(qū)樓盤也大幅貶價(jià)，兩輪之后多個(gè)樓盤貶價(jià)凌駕20%。武漢市領(lǐng)土房產(chǎn)局視察數(shù)據(jù)顯示，第三季度全市商品房均價(jià)下跌10.01%,方才已往的11月份，降幅也在3%左右。?年末看房者熱情被點(diǎn)燃在上月底央行大幅降息、樓盤貶價(jià)“雙重利好”刺激之下，11月29日和30日，武漢各個(gè)樓盤售樓部人滿為患。寶安璞園現(xiàn)場(chǎng)賣力人付崇武說(shuō)，周末兩天共歡迎了500多位看房人，比平時(shí)一周的客流還大。在南湖、徐東、盤龍城、陽(yáng)邏、光谷等片區(qū)，各售樓部都在以“井噴”形容看房人數(shù)的增加。越是前期貶價(jià)猛的樓盤，人越多。據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，11月份武漢已賣出凌駕1萬(wàn)套新房，單月銷量迫近今年第三季度13869套的總銷售量。雖然這其中有部分10月份有成交意向的屋子，為了節(jié)省種種用度而推遲到11月簽約，但也讓一些開發(fā)商看到了“貶價(jià)”的力量。（二）片區(qū)典范競(jìng)爭(zhēng)樓盤闡發(fā)住宅漢口區(qū)域1、漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)生長(zhǎng)現(xiàn)狀優(yōu)越的地理情況，濃厚的商業(yè)氣氛，舊城歷史景觀和奇特濱江景觀特色是漢口房地財(cái)產(chǎn)的生長(zhǎng)的主要特質(zhì)。從2000年起至今，漢口商品房代價(jià)一直出現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，漢口已成為武漢高等房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，漢口房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)物定位照舊創(chuàng)新水平，都趨向于中高端。2005年以后，隨著大量外埠資本注資漢口，房地產(chǎn)格式出現(xiàn)出新變革。一方面，房產(chǎn)的整合看法不絕增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，聚集住宅、酒店、寫字樓、商鋪等差異商業(yè)業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為財(cái)產(chǎn)看法，地產(chǎn)對(duì)都市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。恒久以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)物的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使?jié)h口的房地財(cái)產(chǎn)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求，2007年后，這一局面被沖破，漢口濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)繼承出現(xiàn)出積極的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。目前，漢口房地產(chǎn)出現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格式，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不絕涌現(xiàn)，在國(guó)度宏觀調(diào)控步伐之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但代價(jià)仍然穩(wěn)步上升。2、漢口商品住宅生長(zhǎng)特征產(chǎn)物特征：漢口區(qū)域住宅以高層住房、高等公寓為主,城郊結(jié)合部以多層,小高層,連排別墅為主。代價(jià)特征：漢口區(qū)域商品住宅均價(jià)水平在6500元/平方米以上，均價(jià)在6500元/平方米以下物業(yè)主要會(huì)合于金銀湖,二七、后湖片及古田片區(qū)。供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，漢口區(qū)域占據(jù)了36%。漢口區(qū)域樓盤供求根本平衡。消費(fèi)者特征：公事員,商人,公司職員,企業(yè)老總,外來(lái)人員等。產(chǎn)物定位：中高端產(chǎn)物為主，中低檔樓盤放量偏少。文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)的都市文化特征。3、2007年2月份—2008年2月份漢口商品住宅供給和銷售基天職析商品住宅代價(jià)與銷量闡發(fā)漢口區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、富厚的土地資源以及優(yōu)美的自然情況等優(yōu)勢(shì)在已往的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其代價(jià)一直出現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年2月，漢口住宅均價(jià)到達(dá)6387.26元/平方米，與去年同期相比，代價(jià)增長(zhǎng)了30.67%。另一方面，受國(guó)度宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定水平的下降，2008年第一季度，漢口住宅銷量為2368套，與去年同期相比，淘汰了39.52%。如下圖：1=1銷售套數(shù)+銷售均價(jià)從上圖可以看出，漢口區(qū)的住宅物業(yè)平均代價(jià)同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均代價(jià)的漲落步調(diào)照舊相一致的，并且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高等樓盤主要會(huì)合在漢口中心城區(qū)，中低檔樓盤主要聚集在工具湖、后湖和古田區(qū)域。漢口中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售套數(shù)在35000套左右，從市場(chǎng)擔(dān)當(dāng)情況來(lái)看也是比力理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不絕的縱身生長(zhǎng)，房地財(cái)產(chǎn)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的腳色。同時(shí)，由于交通日益通暢，市政配套逐步成熟，工具湖、后湖、古田區(qū)域綠化、美化和情況綜合整治事情取得積極結(jié)果，促使這一帶的房?jī)r(jià)將有一定升值空間。漢口商品住宅市場(chǎng)供求干系（1）、2008年漢口商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為4萬(wàn)套，第一季度市場(chǎng)容量（總需求）8千套，總供給1.8套，供需比2.25：1預(yù)計(jì)2008年漢口住房市場(chǎng)全年的市場(chǎng)總?cè)萘考s為4萬(wàn)套，其中，第一季度的市場(chǎng)容量為8千套，而第一季度市場(chǎng)的實(shí)際總供給量是1.8萬(wàn)套，供給已經(jīng)遠(yuǎn)大于需求，供需比例到達(dá)2.25：1。（2）、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的低落導(dǎo)致住宅銷量淘汰為制止因衡宇拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的太過(guò)增長(zhǎng)和市場(chǎng)代價(jià)顛簸，武漢市在2005年對(duì)拆遷范圍進(jìn)行了壓縮。2005年-2007年，全市舊城改革拆遷面積為151.58萬(wàn)平方米，同比下降36.2%;拆遷戶數(shù)為14800戶，同比下降16.8%。同時(shí)，國(guó)度出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的本錢和風(fēng)險(xiǎn)不絕加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的淘汰。據(jù)視察數(shù)據(jù)和對(duì)80個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)，家庭已擁有一套住房進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的占到59%，其中，包羅了改進(jìn)居住和投資購(gòu)房等動(dòng)因，由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部情況的影響最大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。漢口作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所淘汰。（3）、購(gòu)房者對(duì)漢口中心城區(qū)的住宅偏好度高潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要會(huì)合于漢口中心城區(qū)，但受到該區(qū)高房?jī)r(jià)影響，使得一部分在該區(qū)域事情及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群在別的片區(qū)尋求替代品。（4）、武漢三鎮(zhèn)涇渭明白的地理特征也使各區(qū)域的房地產(chǎn)消費(fèi)以本地居民為主，漢口、武昌、漢陽(yáng)的本地購(gòu)房者占到72%—80%。其中，又以武昌區(qū)居民的本地消費(fèi)意識(shí)最強(qiáng)，在外地購(gòu)房者的選擇區(qū)域上，漢口要略高于其它兩鎮(zhèn)。在具體位置上，前進(jìn)一路、解放大道、沿江大道等區(qū)域是外地購(gòu)房者比力看重的地段。漢口各區(qū)域住宅市場(chǎng)生長(zhǎng)表面漢口目前由漢口中心區(qū)、古田片區(qū)、二七后湖片區(qū)、工具湖區(qū)四個(gè)大的片區(qū)組成，憑據(jù)其房地產(chǎn)生長(zhǎng)特點(diǎn)，下文將按差異片區(qū)對(duì)其住宅生長(zhǎng)特征進(jìn)行闡發(fā)：漢口中心區(qū)：2008年2月該區(qū)商品住宅平均代價(jià)為6692.37元/平方米，住宅銷售套數(shù)為256套.

漢陽(yáng)中心區(qū)銷售均價(jià)和銷售套數(shù)比較圖單位:套元/平方米|匚銷售套數(shù).銷售均價(jià)漢口中心區(qū)2月成交均價(jià)為6692.37元/平方米，較上月上漲43.43元/平方米，漲幅0.65%。本月成交套數(shù)256套。從目前市場(chǎng)情況看，商品住房生意業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有所調(diào)解。商品住宅成交總量上升，高價(jià)位、適中型住房成交量繼承有所上升，中低價(jià)位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。二七、后湖片區(qū)：2008年2月該區(qū)商品住宅成交均價(jià)為5088.69元/平方米，較上月上漲39.97元/平方米，漲幅0.79%。本月成交套數(shù)245套。二七、后湖片區(qū)銷售均價(jià)和銷售套數(shù)比較圖單位:套元/平方米11=1銷售套數(shù) 銷售均價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：(1)代價(jià)在5000—6000元/平方米的項(xiàng)目銷售分額明顯增加。(2)新項(xiàng)目代價(jià)定位較為會(huì)合，重新增項(xiàng)目的代價(jià)定位來(lái)看，區(qū)域主要會(huì)合于5000元/平方米——6000元/平方米。(3)從區(qū)域來(lái)看，在產(chǎn)物類型上主要以小高層為主。(4)從銷售情況來(lái)看，不少臨近交房的項(xiàng)目實(shí)際銷售率在60%—70%之間，未售出的戶型多為140平方米以上的大戶型、異型房等。古田片區(qū)：2008年2月該區(qū)成交均價(jià)為5214.43元/平方米，較上月上漲20.18元/平方米，漲幅0.39%。本月成交套數(shù)64套。古田片區(qū)銷售均價(jià)和銷售套數(shù)比較圖單位:套元/平方米2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月|=銷售套數(shù).銷售均價(jià)從樓市新增供給量來(lái)看，新項(xiàng)目較少，在售樓盤多為前期項(xiàng)目的延伸。從08年第一季度的住房新增面積和銷售面積的比擬來(lái)看，開發(fā)商對(duì)中小戶型的開發(fā)支持力度正逐步加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：(1)房地產(chǎn)開發(fā)較為會(huì)合，以古田片區(qū)，濱江片區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)最為活潑。古田片區(qū)及濱江片區(qū)分別籌劃為古田的居住組團(tuán)和旅游旅行組團(tuán)，因此在市政配套上具備一定的優(yōu)勢(shì)，交通及配套設(shè)施的完善促進(jìn)了該兩大區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的生長(zhǎng)。(2)輕軌的建立提升了古田片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。輕軌二期橫貫整個(gè)古田片區(qū)，提高了該區(qū)域的快速出行能力，也提升了古田片區(qū)在消費(fèi)市場(chǎng)的心理職位，周邊區(qū)域的置業(yè)者明顯增多，充實(shí)體現(xiàn)了古田的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。(3)產(chǎn)物形態(tài)向高層生長(zhǎng)古田區(qū)域的高層住宅是市場(chǎng)主流產(chǎn)物，代價(jià)多在5000-7000元/平方米之間。修建形態(tài)的高層化反應(yīng)該區(qū)域的土地資源已顯稀缺性。工具湖區(qū)：2008年2月該區(qū)商品住宅成交均價(jià)為4632.54元/平方米，較上月上漲21.48元/平方米，漲幅0.47%。本月成交套數(shù)147套。東西湖片區(qū)銷售均價(jià)和銷售套數(shù)比較圖單位:套元/平方米I匚銷售套數(shù).銷售均價(jià)該區(qū)域代價(jià)在5000元/平方米以下的項(xiàng)目銷量所占的比重較大，6000元/平方米以上的高代價(jià)項(xiàng)目銷售比重有所上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：(1)該區(qū)域的多層住宅是市場(chǎng)銷售的主流產(chǎn)物，平均代價(jià)為4721.65元/平方米，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更多的體現(xiàn)在產(chǎn)物附加值上，如：較高的綠地率、較低的容積率、小區(qū)生態(tài)景觀等。在產(chǎn)物形態(tài)上，由于項(xiàng)目盤量較大，根本涵蓋了別墅、情景洋房、多層、小高層等多種物業(yè)形態(tài)。（2）在產(chǎn)物籌劃建立方面，目前主要以中端市場(chǎng)尋求創(chuàng)新和突破，在面對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)時(shí)具有產(chǎn)物和代價(jià)的雙重比力優(yōu)勢(shì)（產(chǎn)物同檔時(shí)代價(jià)低、代價(jià)同檔時(shí)產(chǎn)物優(yōu)），目前，已形成了以單一或多個(gè)項(xiàng)目為代表的崇高生活區(qū)、環(huán)湖生態(tài)居住區(qū)、黃獅海生態(tài)居住區(qū)等。（3）受門路交通條件的影響，工具湖區(qū)的商業(yè)辦事設(shè)施漫衍較為疏散，缺少一個(gè)"焦點(diǎn)"。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心多是以社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，除部分業(yè)態(tài)能夠滿足居民日常生活需求外，缺乏外向型商業(yè)，不能有效的將目標(biāo)客戶群鎖定，且總體的商業(yè)辦事設(shè)施水平較低，辦事的輻射面較小，大多只可輻射至周邊地區(qū)300米左右。漢口區(qū)域項(xiàng)目闡發(fā)：武漢天地作為目前武漢市高端樓盤之一，其代表性毋庸置疑；澳門銀座最近代價(jià)起伏較大，也應(yīng)存眷；沿海賽洛城在武漢經(jīng)歷了武漢市樓盤的頂峰和低谷而依然頗有口碑。武漢天地生長(zhǎng)商武漢瑞安天地房地產(chǎn)生長(zhǎng)有限公司署理商武漢瑞安天地房地產(chǎn)生長(zhǎng)有限公司占地面積612000平方米車位128總戶數(shù)182主力面積137.78m主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價(jià)10000元/m,高價(jià)15000元/m,均價(jià)11995元/m總建面1400000平方米容積率綠化率30%物業(yè)治理單元新昌瑞安物業(yè)物業(yè)收費(fèi)尺度.月闡發(fā)：所處地段交通便利，生活教誨設(shè)施配套齊全以及開發(fā)商的品牌都是本樓盤的亮點(diǎn)，使其成為目前武漢市標(biāo)記性樓盤之一。但是其代價(jià)是其購(gòu)買抗性的主要方面。澳門銀座生長(zhǎng)商湖北國(guó)新置業(yè)有限公司署理商易居中國(guó)武漢事業(yè)部占地面積車位三層地上總戶數(shù)296主力面積75m2主力戶型2室1廳1衛(wèi)起價(jià)5800元/im高價(jià)8400元/im均價(jià)6800元/im總建面容積率綠化率6.34%物業(yè)治理單元文風(fēng)物業(yè)公司物業(yè)收費(fèi)尺度.月優(yōu)惠運(yùn)動(dòng)：一次性付款享受97折優(yōu)惠8148/平方米，按揭付款享受98折優(yōu)惠8232/平方米，毛坯房特價(jià)5431元/平方米起，42—58平方米一房、57—98平方米兩房首付兩成，總價(jià)25.8萬(wàn)元起。闡發(fā)：澳門銀座”項(xiàng)目位于澳門路與馬祖路交匯處，周邊生活教誨醫(yī)療購(gòu)物等配套設(shè)施完善，交通便捷情況怡人，鬧中取靜，適宜居住。戶型設(shè)計(jì)相對(duì)較差，精裝修衡宇質(zhì)量粗糙。

沿海賽洛城生長(zhǎng)商沿海綠色故里生長(zhǎng)（武漢）有限公司署理商廈門新景祥房地產(chǎn)籌謀署理有限公司占地面積967150平方米車位總戶數(shù)7500套主力面積86m2主力戶型2室1廳1衛(wèi)起價(jià)3285元/m,高價(jià)4500元/im均價(jià)3600元/im總建面1500000平方米容積率綠化率39%物業(yè)治理單元美佳物業(yè)治理（武漢）有限公司物業(yè)收費(fèi)尺度.月闡發(fā)：沿海賽洛城籌劃了世界風(fēng)情五大主題公園，綠化以及人文設(shè)施是它最大的特色。目前最大的問(wèn)題就是交通。該項(xiàng)目處在工具湖區(qū)，遠(yuǎn)離漢口商圈中心，購(gòu)物娛樂(lè)不是很便利。武昌區(qū)域1、2006年—2008年上半年武昌商品住宅供給和銷售基天職析（1）、商品住宅代價(jià)與銷量闡發(fā)隨著近幾年的生長(zhǎng)，武昌日益繁華，其房地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)展的如火如荼，商品房代價(jià)一直出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，2008年第二季度，其商品房住宅均價(jià)達(dá)6495.79元/平方米，與去年同期相比，增長(zhǎng)了34.8%。在銷量方面，2008年第二季度銷量為3084套，比同期淘汰了67.44%如下：區(qū)域2006年一季度2006年二季度2006年三季度2006年四季度2007年一季度2007年二季度2007年三季度2007年四季度2008年一季度2008年二季度7024933784259953479294721535212518351730842006年-2008年武昌區(qū)商品住宅銷售情況單位:套元/平方米度度度度度度度度度度￥土,產(chǎn)￥土產(chǎn)聲年年年一年四年年年三年四年年/ 206 206匹銷盛數(shù)獷銷售均價(jià)區(qū)/（2）、武昌商品住宅市場(chǎng)供求銷干系1）、據(jù)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)2008年武昌住房市場(chǎng)上半年的上市量為132.61萬(wàn)平方米，上半年市場(chǎng)的總銷量為87.92萬(wàn)平方米，供給已經(jīng)遠(yuǎn)大于銷售，供銷比例到達(dá)1.51：1。2）、主要銷售的住宅產(chǎn)物代價(jià)會(huì)合在5000-6000元/平方米5000—6000元/平方米代價(jià)條理的商品住房銷量占到總銷量的35%以上，8000元/平方米以上產(chǎn)物的銷量逐步上升，市場(chǎng)上8000元/平方米以上產(chǎn)物的增多是動(dòng)員相應(yīng)購(gòu)房需求增長(zhǎng)的有力因素，同理，5000元/平方米以下產(chǎn)物的銷量逐步遞減。3）、上半年主要銷售的住房產(chǎn)物戶型會(huì)合在90-120平方米，占武昌總銷量的34.95%。大戶型銷量逐年呈遞增態(tài)勢(shì)。2、武昌各區(qū)域住宅市場(chǎng)生長(zhǎng)表面武昌目前由武昌中心區(qū)、關(guān)山片區(qū)、南湖片區(qū)三個(gè)區(qū)域組成，下文將重點(diǎn)對(duì)2個(gè)區(qū)域住宅生長(zhǎng)特征進(jìn)行闡發(fā)：武昌中心區(qū)2008年上半年武昌中心區(qū)成交均價(jià)為6824.39元/平方米，較去年同期上漲2338.16元/平方米，漲幅為52.12%。其中商品房住宅共成交3305套，較去年同期下降58.90%。武昌中心區(qū)成為08年上半年房?jī)r(jià)上漲最多的區(qū)域，每平方米上漲了2338.16元，于漢口和漢陽(yáng)拉開了200元/平方米的差價(jià)。武昌中心區(qū)擁有極佳的水景資源及商業(yè)氣氛，依托中南商圈、沙湖、東湖等先天優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域房?jī)r(jià)呈加快生長(zhǎng)趨勢(shì)。目前，武昌的中心城區(qū)市民居住較為疏散，大型居住板塊也在中心城區(qū)周圍，都市中央并沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格意義上的大型中央生活區(qū)。這一現(xiàn)狀正在逐步改進(jìn)，未來(lái)的中北路段，都市綜合體、品牌地產(chǎn)云集，即將生長(zhǎng)成為武昌最會(huì)合的高等住宅區(qū)。但一直以來(lái)，交通問(wèn)題是制約武昌中心城區(qū)生長(zhǎng)的最主要原因。今年以來(lái)，幾個(gè)重點(diǎn)工程相繼完工，岳家咀立交橋、珞獅路地下通道已然通車，武昌火車站改革即將完成，這在一定水平上緩解了交通矛盾。但我們要看到的是，主干道的建立武昌遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于漢口，無(wú)論如何建立，武昌的交通只在改進(jìn)而不能徹底解決問(wèn)題，這也是武昌的房?jī)r(jià)一直屈居漢口之下的重要原因。武昌中心區(qū)主要在售樓盤信息項(xiàng)目名稱安順故里修建面積總套數(shù)1974住宅已售972住宅可售721住宅成交均價(jià)1517745122185159233447885211543677064661983465239226南湖片區(qū)2008年上半年南湖片區(qū)成交均價(jià)為5216.84元/平方米，較去年同期上漲1729.92元/平方米，漲幅為49.61%。其中商品房住宅共成交1854套，較去年同期上升了3.23%。南湖新城是武昌近年來(lái)重點(diǎn)生長(zhǎng)的大型居住組團(tuán)，是武昌范圍最大、配套較齊全的居住組團(tuán)之一。組團(tuán)東起南湖，南至二環(huán)線，西抵巡司河，北靠雄楚大道，總面積1310公頃。目前，南湖地區(qū)另有65公頃土地可供開發(fā)，可新增21萬(wàn)人，那么南湖新城將31萬(wàn)人。新城將形成“一核”，“兩線”，“三片”，“四區(qū)”的籌劃結(jié)構(gòu)，并設(shè)文化辦事，體育中心和綜合辦事三大中心方便居民。新城建“五縱六橫”路網(wǎng)，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入新城。珞獅南路四周水域?qū)⒔⒋蠓秶瞎珗@。今年武漢房地產(chǎn)的代價(jià)戰(zhàn)首先從南湖開始打響，金地?格林小城、大華?南湖?公園世家等項(xiàng)目以高折扣吸引了購(gòu)房的目光，隨后泰然?玫瑰灣、水域天際等相繼跟進(jìn)，該區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常猛烈，購(gòu)房者得到了確實(shí)的實(shí)惠，使得南湖能夠在成交上走贏全市低迷的大盤行情。未來(lái)，隨著南湖片區(qū)交通問(wèn)題的逐步解決、配套設(shè)施的逐步完善，社區(qū)成熟度不絕提高，而與武昌其它區(qū)域相比樓盤代價(jià)上的優(yōu)勢(shì)照舊比力明顯。正是這種情況下，看似競(jìng)爭(zhēng)猛烈的南湖片區(qū)其實(shí)在售項(xiàng)目的開發(fā)商壓力并不大。目前該片區(qū)可開發(fā)用地所剩不多，只要宏觀情況沒(méi)有劇烈變革，該區(qū)域的市場(chǎng)前景看好。

南湖片區(qū)主要在售樓盤信息項(xiàng)目名稱大華南湖公園世家建面積151904總^數(shù)住宅已售1990住宅可售404住宅成交均價(jià)700000154910544954792951732522439武昌區(qū)域項(xiàng)目闡發(fā)：復(fù)地東湖國(guó)際生長(zhǎng)商武漢復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司署理商武漢策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司占地面積530000平方米車位\總戶數(shù)1601（一期）主力面積253m主力戶型4室2廳2衛(wèi)起價(jià)6000元/m,高價(jià)10000元/m,均價(jià)8500元/im總建面1060000平方米容積率綠化率35%物業(yè)治理單元世邦魏理仕物業(yè)照料物業(yè)收費(fèi)尺度.月闡發(fā)：“地王”是武漢城區(qū)內(nèi)最后的一塊黃金“巨無(wú)霸”，位處東湖、沙湖和水果湖三湖之間，東眺碧波萬(wàn)頃的浩淼東湖，景觀秀麗迷人，空氣清新自然，適宜居住。不外大多以大戶型為主，且單價(jià)不低，總價(jià)的高位會(huì)是抗性之一。泰然南湖玫瑰灣生長(zhǎng)商武漢市泰然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司署理商武漢博思堂占地面積283030平方米車位566總戶數(shù)808主力面積174m主力戶型4室2廳2衛(wèi)起價(jià)5100元/im高價(jià)7000元/m,均價(jià)6300元/im總建面537764平方米容積率綠化率35%物業(yè)治理單元深圳泰然物業(yè)公司物業(yè)收費(fèi)尺度.月闡發(fā)：泰然玫瑰灣定位比力高端，價(jià)位較高、生態(tài)情況不錯(cuò)，但是相比于成熟的生活小區(qū)，其生活配套設(shè)施仍不敷完善，商場(chǎng)、菜場(chǎng)、醫(yī)療等配套設(shè)施更是十分缺乏，與公交站點(diǎn)距離太遠(yuǎn)，只有私家車代步比力方便。華潤(rùn)鳳凰城

生長(zhǎng)商華潤(rùn)置地（武漢）生長(zhǎng)有限公司署理商華潤(rùn)置地（武漢）生長(zhǎng)有限公司占地面積車位488總戶數(shù)1051主力面積153.14m主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價(jià)4000元/m,高價(jià)10000元/m,均價(jià)8600元/im總建面160000平方米容積率綠化率53%物業(yè)治理單元華潤(rùn)置地（武漢）物業(yè)治理有限公司物業(yè)收費(fèi)尺度.月優(yōu)惠運(yùn)動(dòng)：140平江景大宅、150平多層電梯大宅、170平顛峰大宅，鳳凰城大宅全線清盤，6550元/平起。闡發(fā)：華潤(rùn)鳳凰城的品牌效應(yīng)毋庸置疑，該項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)感很強(qiáng)、綠化率高，其地段優(yōu)勢(shì)決定了交通的便利，商鋪的區(qū)位不錯(cuò)，周邊商業(yè)氣氛有待培養(yǎng)。光谷坐標(biāo)城生長(zhǎng)商湖北長(zhǎng)城建立實(shí)業(yè)有限公司署理商湖北長(zhǎng)城建立實(shí)業(yè)有限公司占地面積車位488總戶數(shù)669主力面積115.34m主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價(jià)06年1月3900元/im高價(jià)7200元/im均價(jià)5300元/im總建面容積率綠化率41.14%物業(yè)治理單元湖北水藍(lán)郡物業(yè)治理有限公司物業(yè)收費(fèi)尺度.月優(yōu)惠運(yùn)動(dòng)：光谷坐標(biāo)城三期尚館目前在售房源推出總房款減5萬(wàn)現(xiàn)金再97折，無(wú)付款方法界定，折后最低起價(jià)4800元/平米。在售房源為100平方米-110平方米兩房，120平方米-150平方米三房。闡發(fā)：坐標(biāo)城聚集了居住、商業(yè)、學(xué)校、會(huì)所、園林等，功效綜合但相對(duì)獨(dú)立，即享受功效的復(fù)合代價(jià)，又保持了純粹居住的舒適度，到魯巷商圈交通也非常便利。但是遠(yuǎn)離武漢市內(nèi)環(huán)線，其虛高的代價(jià)是最大的抗性。漢陽(yáng)區(qū)域1、主要在售樓盤樓盤名稱總套數(shù)成交均價(jià)開發(fā)商???5500新港房地產(chǎn)開發(fā)公司3806200湖北海陸景置業(yè)生長(zhǎng)有限公司2805500武漢湘隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4766500湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司13596500武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司18669096武漢世茂錦繡長(zhǎng)江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，該區(qū)內(nèi)目前僅有世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江這一個(gè)真正意義上的高價(jià)樓盤，均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以上;低等價(jià)位樓盤均價(jià)目前在4500元/平方米，中等價(jià)位樓盤均價(jià)到達(dá)5600元/平方米。同時(shí),區(qū)域內(nèi)產(chǎn)物目前以高層為主,以小高層產(chǎn)物為輔,目前該區(qū)內(nèi)已聚集了近60家樓盤，從市場(chǎng)擔(dān)當(dāng)情況來(lái)看也是較為理想的，目前整體銷售率約為75%，部分樓盤已經(jīng)清盤。寫字樓商務(wù)物業(yè)的生長(zhǎng)相當(dāng)單薄,近一年來(lái),隨著武漢新區(qū)的建立,對(duì)商業(yè)生長(zhǎng)起到了極大的促進(jìn)作用,目前漢陽(yáng)已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的快速生長(zhǎng)期。2、該區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)闡發(fā)區(qū)域具有如下優(yōu)勢(shì):1、片區(qū)四周江湖圍繞，景色秀麗，商業(yè)氣氛濃厚。2、交通便利，生活配套比力成熟。3、本區(qū)域配套設(shè)施齊全，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，這有利于地塊代價(jià)的體現(xiàn)，也有利于提升區(qū)域項(xiàng)目的心理價(jià)位。同時(shí)本區(qū)域也存在一些劣勢(shì)，這些劣勢(shì)會(huì)組成未來(lái)營(yíng)銷中的障礙:1、本區(qū)域部分屬于商業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)，勢(shì)必對(duì)居住情況產(chǎn)生影響。2、本地區(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)的購(gòu)買量有所消化及剖析。漢陽(yáng)區(qū)域項(xiàng)目闡發(fā)：華潤(rùn)置地中央公生長(zhǎng)商華潤(rùn)置地（武漢）生長(zhǎng)有限公司署理商華潤(rùn)置地（武漢）有限公司占地面積123820平方米車位1610總戶數(shù)2500主力面積96m2主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價(jià)\高價(jià)\均價(jià)7500元/m,總建面430000平方米容積率綠化率30%物業(yè)治理單元湖北水藍(lán)郡物業(yè)治理有限公司物業(yè)收費(fèi)尺度待定優(yōu)惠步伐：開盤當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌的客戶可享受前期認(rèn)籌優(yōu)惠，開盤當(dāng)日房源全部按98折銷售。闡發(fā)：華潤(rùn)置地中央公園位于漢陽(yáng)區(qū)琴臺(tái)大道388號(hào)（張之洞公園），有大面積的水面和綠化，產(chǎn)物自己質(zhì)量不錯(cuò)，但位置有點(diǎn)偏，綜合配套跟不上。新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái)生長(zhǎng)商湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司署理商湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司占地面積57300平方米車位550總戶數(shù)1406主力面積96im主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價(jià)5400元/im高價(jià)6500元/im均價(jià)6200元/im總建面430000平方米容積率綠化率58%物業(yè)治理單元湖北新長(zhǎng)江物業(yè)治理有限公司物業(yè)收費(fèi)尺度.月優(yōu)惠運(yùn)動(dòng)：“新長(zhǎng)江地產(chǎn)8周年榮譽(yù)禮贊”年慶運(yùn)動(dòng)現(xiàn)正熱烈進(jìn)行中。運(yùn)動(dòng)期間新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái)推出20套特惠房源。闡發(fā)：6200元的均價(jià)，漢陽(yáng)馬倉(cāng)湖路，開發(fā)商新長(zhǎng)江地產(chǎn)良好的口碑，樓間距大，綠化率高，多重選擇的戶型，精致的中式園林，但交通不是很方便，周邊配套不全，教誨資源匱乏。

物業(yè)治理香港戴德梁行物業(yè)治1物業(yè)單元理有限公司J乂費(fèi)尺度世茂錦繡長(zhǎng)江生長(zhǎng)商武漢世茂錦繡長(zhǎng)江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司署理商武漢世茂錦繡長(zhǎng)江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積572286平方米車位1534總戶數(shù)1546主力面積166m主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價(jià)6000元/m,高價(jià)13000元/im均價(jià)10500元/m總建面1650000平方米容積率綠化率40%.月優(yōu)惠運(yùn)動(dòng)：世茂錦繡長(zhǎng)江1號(hào)樓（54層）和2號(hào)樓（52層）內(nèi)，157平米和172平米的三房?jī)蓮d兩位戶型起價(jià)5800元/m2,均價(jià)6500元/平米到7000元/平米（20樓左右的代價(jià)）?，F(xiàn)在售房源一次性付款均9.7折。闡發(fā)：該項(xiàng)目位于“鐘家村商圈”焦點(diǎn)位置，北鄰‘漢正街商圈”，項(xiàng)目四周交通便利，視野寬闊，長(zhǎng)江、大橋、黃鶴樓盡收眼底。不外其代價(jià)照舊主要購(gòu)買抗性，精裝修衡宇質(zhì)量粗糙，延遲交房對(duì)開發(fā)商形象造成了倒霉的影響。寫字樓1、武漢市寫字樓市場(chǎng)綜述1）武漢寫字樓生長(zhǎng)歷程回首武漢寫字樓生長(zhǎng)走勢(shì)武漢經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足生長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)將有新突破空置率大幅提高商住樓開始出現(xiàn)，武漢經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足生長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)將有新突破空置率大幅提高商住樓開始出現(xiàn)，并迅速生長(zhǎng)90年99年01年03年06年08年90年代新世紀(jì)初現(xiàn)在開發(fā)走勢(shì)90年代中期以前，武漢寫字樓市場(chǎng)是空白的。1996年泰合廣場(chǎng)的建成，標(biāo)記著武漢寫字樓市場(chǎng)的起步，從1996年至今，它大概經(jīng)歷了三個(gè)生長(zhǎng)階段：第一階段：生長(zhǎng)期，上世紀(jì)90年代中后期陪同著中國(guó)第一波房地產(chǎn)投資的熱潮，武漢寫字樓市場(chǎng)逐漸起步并高速生長(zhǎng)。其時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)的快速生長(zhǎng)給寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)了一定的支撐，寫字樓租金和售價(jià)維持了一個(gè)較高的價(jià)位。這一時(shí)期，不少開發(fā)商參加到寫字樓開發(fā)的行列，一些銀行機(jī)構(gòu)也在興建辦公樓，由此，武漢寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了1999年的供給岑嶺。第二階段：調(diào)解期，上世紀(jì)90年代末至二十一世紀(jì)初受1997年金融危機(jī)和國(guó)度信貸緊縮政策的影響，不少開發(fā)商資金斷裂，形成不少爛尾樓。相對(duì)付巨大的市場(chǎng)供給，寫字樓市場(chǎng)需求乏力，租金大幅下降，武漢寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)解期。在這一時(shí)期，大量滿足中小型企業(yè)的商住樓出現(xiàn)，商住樓以較低的代價(jià)，迎合了許多企業(yè)對(duì)付低本錢辦公的需求。第三階段：回暖期，2003年至今2003年以來(lái)，市場(chǎng)逐步回暖。隨著公司實(shí)力的壯大，商住樓雜亂的辦公情況，商務(wù)配套設(shè)施的不完備等問(wèn)題逐漸明顯。戶型支解靈活、商務(wù)配套完善的純寫字樓受到較好的市場(chǎng)反響。隨著武漢在華中地區(qū)的戰(zhàn)略職位重新被重視，跨國(guó)公司和外地公司進(jìn)入武漢市場(chǎng)的數(shù)量增多，動(dòng)員了優(yōu)質(zhì)寫字樓入駐率的逐步回升。一些爛尾的寫字樓項(xiàng)目復(fù)工建立，寫字樓租金水平也有所提升，這些跡象表明，武漢寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了回暖期。2）當(dāng)前武漢寫字樓市場(chǎng)情況武漢市場(chǎng)目前已有寫字樓100余座，其中甲級(jí)寫字樓約占7.15%，乙級(jí)寫字樓約占25%。比力全國(guó)其它都市來(lái)看，武漢寫字樓市場(chǎng)整體生長(zhǎng)水平較低，優(yōu)質(zhì)寫字樓太少。07年底全國(guó)熱點(diǎn)都市寫字樓租金水平（元/月/m。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海兩地在寫字樓生長(zhǎng)上遙遙領(lǐng)先。廣州、深圳、杭州處于第二軍團(tuán)的水平。武漢的寫字樓生長(zhǎng)水平較低，不光遠(yuǎn)落后于海內(nèi)一線都市，還落后于同處于中西部的成都、西安等多數(shù)會(huì)。武漢的租金水平在全國(guó)熱點(diǎn)都市處于相對(duì)落后的位置。這與都市經(jīng)濟(jì)職位相吻合。2006年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的十八個(gè)都市中，武漢人均6口「排名第14位，寫字樓售價(jià)排名第16位，比排名第14位的西安低300元/m%2、武漢寫字樓的結(jié)構(gòu)情況1）武漢寫字樓漫衍目前，武漢市寫字樓數(shù)量逾百個(gè)，主要漫衍在漢口和武昌的商業(yè)繁華地段。從結(jié)構(gòu)上看，出現(xiàn)出漢口、武昌兩強(qiáng)鼎立之勢(shì)，漢陽(yáng)寫字樓市場(chǎng)近乎空白。2）主要片區(qū)比力闡發(fā)綜合多方面因素的比力，統(tǒng)計(jì)顯示，武漢市寫字樓主要漫衍在建立大道金融一條街、武廣片、江漢路片和中南片和光谷等五個(gè)區(qū)域。其中，金融一條街中高等寫字樓漫衍最為會(huì)合，可謂武漢市寫字樓市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。片區(qū)總量占全市比重甲級(jí)占全市比重世界500強(qiáng)漫衍排名主要配套（交通、酒店、購(gòu)物）15.32%54.55%1建立大道、新華路亢龍?zhí)?、湖錦酒店等新世界百貨14.41%18.18%3解放大道、青年路；華麗達(dá)、長(zhǎng)江大酒店武廣、新世界百貨9.91%9.09%5中山大道、江漢路長(zhǎng)海大酒店步行街、美人廣場(chǎng)11.71%18.18%2中南路、武珞路五月花、白玫瑰中商廣場(chǎng)、家樂(lè)福48.65%0.00%4珞瑜路華麗達(dá)大洋百貨、魯巷廣場(chǎng)3、武漢市寫字樓重點(diǎn)區(qū)域情況1）中南、金融一條街、武廣寫字樓片成因1996年，泰合廣場(chǎng)建成，并以176米的高度一度成為武漢“第一高樓”。隨泰合廣場(chǎng)之后，世貿(mào)廣場(chǎng)、瑞通廣場(chǎng)等大批寫字樓拔地而起。經(jīng)過(guò)10余年的生長(zhǎng)，金融一條街、武廣片和中南片三個(gè)區(qū)域甲級(jí)寫字樓比重占全市9成以上，成為武漢市最重要的寫字樓片區(qū)。歷史表明，寫字樓會(huì)合的區(qū)域，往往是成熟商圈的中心?？v觀武漢市寫字樓的生長(zhǎng)歷程也可以發(fā)明，寫字樓的興衰和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)。江漢路作為武漢的老牌商圈，寫字樓的生長(zhǎng)卻落后于金融一條街等三個(gè)區(qū)域。我們認(rèn)為，其主要原因在于江漢路生長(zhǎng)歷史較長(zhǎng)，市政籌劃相對(duì)老化，交通和土地都受到相當(dāng)限制，不是寫字樓開發(fā)的理想之地。武廣片寫字樓市場(chǎng)得以生長(zhǎng)壯大，主要依托與武廣商圈的強(qiáng)勁動(dòng)員，以及解放大道這一都市第一干道帶來(lái)的便利交通和輻射能力。武漢作為我國(guó)中部最大的都市，具備成為區(qū)域金融中心的條件，而政府將此籌劃落實(shí)在建立大道這一區(qū)域。各大銀行先后在此設(shè)立總部，金融一