青島市膠南市濱河街道地塊市場報告

青島膠南市濱河街道地塊市場調(diào)研青島市黃島區(qū)膠南濱河街道地塊-一期200-600畝、居住、商業(yè)、容積率1.5地塊位置3本項(xiàng)目位于膠南市大學(xué)城片區(qū)，距離膠南中心城區(qū)約7公里，屬于城市近郊范圍，區(qū)位認(rèn)可度一般本項(xiàng)目膠南城區(qū)約7公里大學(xué)城片區(qū)地塊區(qū)位4膠南市規(guī)劃大方向?yàn)椤皷|拓、南延”，但當(dāng)前主要以向東發(fā)展為主，如保利、世貿(mào)、萬科等知名開發(fā)商膠州東部新城區(qū)或靈山衛(wèi)旅游區(qū)；本項(xiàng)目短期不易享受城市規(guī)劃利好本項(xiàng)目膠州城區(qū)靈山衛(wèi)旅游區(qū)黃島區(qū)萬科世貿(mào)保利地塊區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目周邊5公里內(nèi)當(dāng)前以村落、農(nóng)田、學(xué)校為主，城市意象較弱，微觀環(huán)境一般，但自然環(huán)境資源優(yōu)勢明顯。下圖：項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)衛(wèi)星圖地塊圍觀環(huán)境6項(xiàng)目緊鄰黃海，本項(xiàng)目具備較好的海景資源項(xiàng)目東邊的海景資源地塊資源地塊資源大珠山風(fēng)景區(qū)位于膠南市東南部海濱，主峰大砦頂486米，總面積65平方公里，主要分為石門寺景區(qū)、珠山秀谷景區(qū)。景區(qū)自然景觀和人文景觀薈萃，旅游資源豐富，先后被評為青島市森林公園、山東省農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)、全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)、國家AAAA級旅游景區(qū)。項(xiàng)目距離大珠山風(fēng)景區(qū)2.5公里；2.5公里8區(qū)位配套項(xiàng)目位于膠南市大學(xué)城片區(qū)，距離膠南中心城區(qū)約7公里，屬于城市郊范圍，區(qū)位認(rèn)可度一般潛力

項(xiàng)目周邊當(dāng)前基礎(chǔ)生活設(shè)施配套及公交配套有待完善城市郊區(qū)，當(dāng)前區(qū)位認(rèn)可度一般周邊生活配套設(shè)施有待完善，海景與山景旅游資源較好好未來有一定的發(fā)展?jié)摿?、中低容積率居住地塊

膠南市當(dāng)前主要向東部發(fā)展，本項(xiàng)目短時間內(nèi)不易享受政策規(guī)劃利好，但周邊旅游資源豐富，有一定發(fā)展?jié)摿Φ貕K屬性界定9二.青島膠南宏觀市場分析青島市場供銷價分析供應(yīng)：2013年上半年，青島商品住宅經(jīng)歷了2月春節(jié)低潮后，供應(yīng)量直線上升，5月份供應(yīng)量達(dá)到上半年最高點(diǎn)，6月份開始趨于穩(wěn)定，13年上半年新增供應(yīng)447.7萬㎡，同比上升30.8%；成交：2013年上半年全市成交512.8萬㎡，同比上升86.8%，成交量同比上升3月受國五條政策影響，成交暴漲，4-6月份成交量回穩(wěn)；價格：整體而言，上半年全市商品住宅成交價格在曲折中上升，6月市份，全市成交均價漲至8528元/㎡。2013年上半年青島市商品住宅供需兩旺，整體成交均價波動中上漲青島市場供銷價分析供應(yīng)：近一年中，青島市各區(qū)市均有商品住宅供應(yīng)，其中膠南近一年商品住宅供應(yīng)最多，供應(yīng)面積179.19萬㎡，約占青島市近一年新增供應(yīng)量的15%；成交：近一年中，城陽區(qū)是青島市成交最多的區(qū)域，共成交182.13萬㎡，膠南居城陽區(qū)、膠州市之后，位列成交面積第3位；價格：市南區(qū)簽約均價24281元/㎡，位列全市第一位，開發(fā)區(qū)、膠南分列郊區(qū)市場第2、3位，簽約均價分別為8096元/㎡、7477元/㎡。近一年，城陽、膠州、膠南、李滄成為商品住宅供銷焦點(diǎn)區(qū)域，膠南與開發(fā)區(qū)合并，使新黃島區(qū)成為青島房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域。青島市場存量分析從存量月度走勢來看，2013年1-4月份，青島市商品住宅存量呈現(xiàn)下跌趨勢，受成交下降的影響，5月份商品住宅存量開始緩慢上升，截止6月底，青島市商品住宅存量約1099.82萬㎡；從去化周期來看，截止6月底，青島市商品住宅去化周期約14個月；從存量分布區(qū)域來看，開發(fā)區(qū)存量最高，膠州市與膠南分列2、3位。去化周期來看，開發(fā)區(qū)、膠南也是處于高位。2013年3月份，因市場熱銷，庫存下降，隨著市場恢復(fù)平穩(wěn)，存量開始上升，開發(fā)區(qū)與膠南存量處于高位，去化壓力較大。青島市場小結(jié)青島市商品住宅市場逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，呈現(xiàn)出了向北、向西發(fā)展的態(tài)勢，本項(xiàng)目所在的新黃島區(qū)已經(jīng)成為住宅供銷的焦點(diǎn)區(qū)域；2013年以來，青島市商品住宅市場迅速回暖，成交量迅速增長，成交價格上升；2013年上半年，青島市場分兩個階段，1-3月受“國五條”影響，成交暴漲，市場整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求狀態(tài)，4月開始市場處于平緩期，成交下降，趨于穩(wěn)定；青島市商品住宅庫存量依舊巨大，目前去化周期雖然處于相對合理范圍，但是隨著下半年各大開發(fā)商產(chǎn)品上市，去化壓力較大。黃島區(qū)市場量價分析成交：2012年6月-2013年6月黃島區(qū)成交相對平穩(wěn)，共計(jì)成交274萬㎡，其中膠南成交165.76萬㎡，占比60.5%；2012年12月份由于開發(fā)商降價促銷，黃島區(qū)成交出現(xiàn)暴漲，成交6706套，成交面積66.89萬㎡，其中膠南是黃島區(qū)本月成交主力區(qū)域，成交5725套，成交面積57.38萬㎡；量價關(guān)系：黃島區(qū)成交均價起伏較大，呈現(xiàn)價跌量升整體趨勢，但整體的價格有所上升，2013年6月份成交均價達(dá)到8235元/㎡；近一年，除2012年12月份，黃島區(qū)市場成交相對穩(wěn)定，價格在波動中上升，整體呈現(xiàn)量升價跌態(tài)勢。黃島區(qū)市場供銷分析近一年黃島區(qū)總計(jì)供應(yīng)量303.83萬㎡，對比成交274萬㎡，整體供應(yīng)略大于求，膠南作為黃島區(qū)的供應(yīng)主力，近一年供應(yīng)179.17萬㎡，占整個黃島區(qū)供應(yīng)的58.9%。2012年6-11月份，黃島區(qū)整體體現(xiàn)出供略過于求的狀態(tài)，2012年12月后，新區(qū)合并等利好消息，黃島區(qū)一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，2013年5月，市場開始呈現(xiàn)供大于求；近一年，黃島區(qū)商品住宅市場整體呈現(xiàn)供略大于求的狀態(tài)。黃島區(qū)市場存銷分析存量：黃島區(qū)的市場存量一直維持在巨大的數(shù)量，存量居高不下，2013年6月黃島區(qū)存量高達(dá)348.97萬㎡，其中，膠南存量161.8萬㎡，約占黃島區(qū)存量的46.3%；去化周期：截止2013年6月底，黃島區(qū)存量高達(dá)348.97萬㎡，去化周期達(dá)到約21.3個月，表明整體市場去化壓力較大。2013年黃島區(qū)庫存高企，整體市場去化周期在21個月以上，去化壓力較大。17下表：膠南市過去12個月住宅銷售量前15名數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)銷售量：膠南供應(yīng)量巨大帶來的直接后果，為市場上大多數(shù)項(xiàng)目的年去化面積都在3萬㎡以下項(xiàng)目名稱銷售面積(㎡)成交套數(shù)排名

保利海上羅蘭1309399421

山水新城610897562

光大銀都444324863

天一畔城429265204

康大新天地288832615

瑞?；▓@259642336

環(huán)球世家249383027

山水文苑232842728

海景綠洲229772449

貝多芬公館2167623610

金河麗城1974521311

隆海海之韻1927018312

世紀(jì)之都1723920113

卓越西海岸1715916114（注：上述數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)簽）膠南市場銷售情況18下表：膠南市過去12個月住宅銷售金額前15名數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)膠南市過去一年，多數(shù)住宅項(xiàng)目銷售總金額在2億以下項(xiàng)目名稱銷售總金額(萬元)排名

保利海上羅蘭1584611

萬科青島小鎮(zhèn)257122

光大銀都242733

山水新城232314

天一畔城223915

貝多芬公館168436

康大新天地164967

隆海海之韻126878

環(huán)球世家126069

隆海東方華庭1225010

康橋首府1194411

卓越西海岸1155412

金河麗城1154813

海景綠洲1083614

瑞?；▓@965515（注：上述數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)簽）膠南市場銷售情況區(qū)域市場小結(jié)近一年，黃島區(qū)整體銷售情況相對平穩(wěn)，膠南成交量相對開發(fā)區(qū)高，成交價格在波動中上升，以價換量效果明顯；近一年，黃島區(qū)供應(yīng)相對成交，差量不大，供應(yīng)略大于成交，膠南相對于開發(fā)區(qū)，供應(yīng)量稍高；黃島區(qū)庫存壓力較青島其他區(qū)市壓力大，截止到6月底，存量348.97萬㎡，其中膠南約占存量的46.3%，去庫存將成為本區(qū)域市場的主要任務(wù)；“十二五”規(guī)劃大力發(fā)展西海岸，膠南并入新黃島區(qū)，一系列變化導(dǎo)致2012年年末開始，黃島區(qū)市場回暖，預(yù)計(jì)新黃島區(qū)市場發(fā)展態(tài)勢良好。20三.區(qū)域住宅市場分析本項(xiàng)目周邊5公里沒有在售項(xiàng)目，8公里范圍內(nèi)僅有3個項(xiàng)目在售；項(xiàng)目分布22區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建筑類型以多層為主，小高層、高層為輔建筑類型：多層建筑類型：多層、小高層、高層建筑類型：高層本項(xiàng)目萬德德盛苑海景綠洲山水新城隆海海之韻建筑類型：多層、小高層、高層產(chǎn)品類型23本項(xiàng)目萬德德盛苑海景綠洲山水新城隆海海之韻23區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主力戶型以90—100

㎡兩室和100—130

㎡三室為主戶型區(qū)間:80-150㎡主力戶型：80-100㎡兩室和90-130㎡三室戶型區(qū)間:40-150㎡主力戶型：90-100㎡兩室戶型區(qū)間:80-170㎡主力戶型：90—100㎡兩室戶型區(qū)間:30-300㎡主力戶型：80-110㎡兩室和110-130㎡三室戶型區(qū)間24本項(xiàng)目萬德德盛苑海景綠洲山水新城隆海海之韻24區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目毛坯高層均價集中在3800—4500元/㎡（除德盛苑均價5600元/㎡），毛坯多層均價集中在5800-5900元/㎡多層毛坯均價:3800元/㎡高層毛坯均價:4600元/㎡多層毛坯均價:5800元/㎡高層毛坯均價:4500元/㎡多層毛坯均價:5900元/㎡高層毛坯均價:5600元/㎡銷售價格25本項(xiàng)目萬德德盛苑海景綠洲山水新城隆海海之韻25區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目2012年至今除山水新城銷售較好外，其余項(xiàng)目銷售均一般月均銷售:73套月均銷售:21套月均銷售:1套月均銷售:11套銷售情況四.典型項(xiàng)目簡介272727位置膠南市濱海大道以西100米開發(fā)商青島隆海集團(tuán)有限公司建筑類別多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/平容積率2.6綠化率38%土地面積16.87萬平米建筑面積45萬平米開盤時間2008年二期開盤產(chǎn)品組合多層、小高層、高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格戶型面積一房：50-60㎡兩房：60-90㎡三房：90-170㎡四房：170-300㎡客戶群項(xiàng)目區(qū)域膠南本地剛需、改善客群及部分外地投資客群賣點(diǎn)雙語幼兒園以及成熟的配套項(xiàng)目總建面45萬㎡，2008年一期已入住，為區(qū)域內(nèi)成熟大盤，項(xiàng)目自身配建的雙語幼兒園以及成熟的配套是項(xiàng)目主要賣點(diǎn)海之韻小區(qū)規(guī)劃效果圖海之韻小區(qū)實(shí)景圖隆海海之韻282828一房兩房三房四房戶型面積50-60㎡60-100㎡100-170㎡170-300㎡配比6.4%48.5%44.2%0.9%項(xiàng)目主打城市剛需客戶及區(qū)域內(nèi)改善客戶，主力戶型面積為80-100㎡兩房和100-130㎡三房87㎡兩房117㎡三房隆海海之韻——項(xiàng)目產(chǎn)品隆海海之韻——銷售信息2008年9月開盤，截至現(xiàn)在銷售2573套，剩余441套，價格5500元/平米；303030位置膠南市濱海大道與世紀(jì)大道交匯處西500米開發(fā)商青島海景置業(yè)有限公司建筑類別高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率2.3綠化率41%土地面積7.7萬平米建筑面積18萬平米開盤時間2011年8月21日產(chǎn)品組合2棟27層、3棟29層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格戶型面積兩房：80-110㎡三房：110-170㎡客戶群項(xiàng)目區(qū)域膠南本地剛需、改善及少量投資需求客群賣點(diǎn)絕佳的地理位置、優(yōu)越的自然環(huán)境、成熟的配套項(xiàng)目總建面18萬㎡，項(xiàng)目周邊配套成熟，自然環(huán)境優(yōu)越海景綠洲小區(qū)規(guī)劃效果圖海景綠洲小區(qū)效果圖海景綠洲313131兩房三房戶型面積80-110㎡110-170㎡配比96.5%3.5%項(xiàng)目主力戶型面積為80-100㎡兩房84㎡兩房89㎡兩房海景綠洲——項(xiàng)目產(chǎn)品海景綠洲——銷售信息2011年8月開盤，截至現(xiàn)在銷售477套，剩余369套，價格7800-8000元/平米；333333位置膠南市珠山南路11號開發(fā)商青島萬德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.56綠化率38%土地面積5.9萬平米建筑面積10萬平米開盤時間2010年7月20日產(chǎn)品組合8棟6層、2棟11層、1棟16層、6棟18層建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格戶型面積一房：50-70㎡兩房：70-100㎡三房：100-200㎡客戶群項(xiàng)目區(qū)域芝罘區(qū)改善客群及部分剛需客群賣點(diǎn)萬德幼兒園、珠海路小學(xué)、膠南七中、濱海小學(xué)、濱海中學(xué)、明天學(xué)院項(xiàng)目總建面10萬㎡，項(xiàng)目自2010年開始銷售，項(xiàng)目自身配件的幼兒園、小學(xué)及鄰近的中學(xué)，成熟的配套、自然景觀是項(xiàng)目主要賣點(diǎn)萬德德盛苑小區(qū)規(guī)劃效果圖萬德德盛苑小區(qū)實(shí)景圖萬德德盛苑——銷售信息34一房兩房三房戶型面積50-70㎡70-100㎡100-200㎡配比23.6%46.6%29.9%343456㎡一房90㎡兩房130㎡三房項(xiàng)目主力戶型面積為70-100㎡兩房，其中主要面積段為80-90㎡兩房萬德德盛苑——項(xiàng)目產(chǎn)品2010年7月開盤，截至現(xiàn)在銷售414套，剩余282套，價格5000元/平米；萬德德盛苑——銷售信息361、項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)凈用地規(guī)模200-600畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，后續(xù)可持續(xù)拓展。2、項(xiàng)目指標(biāo)：項(xiàng)目容積率1.5，整體容積率較低，后期在產(chǎn)品規(guī)劃時具有較大的余地3、周邊環(huán)境：項(xiàng)目地處海邊，靠近大珠山4A級景區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好，將來能成為一大賣點(diǎn)。優(yōu)勢1、項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目距離城區(qū)8公里，屬于城市郊區(qū)，當(dāng)前區(qū)位認(rèn)可度一般2、周邊配套：目前項(xiàng)目周邊以村落、農(nóng)田、高校為主，生活配套較為缺乏，交通配套有待加強(qiáng)劣勢1、市場競爭：膠州市供應(yīng)量巨大，而客戶需求相對較少，本項(xiàng)目所處區(qū)位在居民認(rèn)可度比較低，存在一定的市場風(fēng)險。威脅1、發(fā)展前景：項(xiàng)目所在區(qū)位規(guī)劃膠南市大學(xué)城片區(qū)，預(yù)計(jì)將會對項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展起到一定的利好作用。機(jī)遇SWOT分析周邊地塊成交信息編號地塊位置用地性質(zhì)出讓年限地塊面積(公頃)成交價款（萬元）地上容積率成交單價（萬/畝）樓面地價（元/平米）建筑密度綠化率成交日期使用權(quán)人出讓公告?zhèn)渥?相公山河南、珠山路西中低價位、中小套型普通商品住房用地702.2147715.791.7232.32050.0≤25%≥35%2011-8-17青島萬德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南土告字[2011]第9號限高≤50米