淺談物業(yè)管理經(jīng)驗服務(wù)

淺談物業(yè)“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”的特點與聯(lián)系

引言

隨著房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展，物業(yè)業(yè)管理成為其其發(fā)展過程中中的一個必然然結(jié)果，但是是這一“必然”結(jié)果還未得得到社會上大大部分人的認(rèn)認(rèn)識與接受。本本人在晉江華華龍物業(yè)管理理有限公司畢畢業(yè)實習(xí)的時時候就深有體體會，許多業(yè)業(yè)主，甚至一一些公司的物物業(yè)管理從業(yè)業(yè)人員對物業(yè)業(yè)管理這個新新興行業(yè)沒有有真確的認(rèn)識識、了解。從從實踐中我們們可以看到，物物業(yè)管理這個個行業(yè)是一個個很特殊的行行業(yè)，它不是是單純的服務(wù)務(wù)行業(yè)，也不不是單純意義義上的管理，更更不是純粹的的經(jīng)營活動，它它是集管理、經(jīng)經(jīng)營、服務(wù)為為一體，且寓寓管理與經(jīng)營營于服務(wù)之中中的服務(wù)行業(yè)業(yè)。物業(yè)管理理是連接不同同行業(yè)，填補補傳統(tǒng)行業(yè)之之間空白的行行業(yè)，是現(xiàn)代代經(jīng)濟(jì)社會人人們工作方式式的變化，生生活質(zhì)量的提提高需求多樣樣化的產(chǎn)物。要要使社會上大大部分人們接接受、認(rèn)可這這“產(chǎn)物”，就必然要要讓人們先認(rèn)認(rèn)識“產(chǎn)物”的特點及其其內(nèi)部相關(guān)的的聯(lián)系。

本論文文在參考大量量物業(yè)管理相相關(guān)的資料的的基礎(chǔ)上，從從理論方面對對物業(yè)“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”三個方面進(jìn)進(jìn)行闡述，再再結(jié)合目前的的物業(yè)管理情情況和個人的的認(rèn)識，從物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)創(chuàng)企業(yè)品牌牌和企業(yè)效益益的兩個角度度來說明物業(yè)業(yè)“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”三個方面的的聯(lián)系與實施施企業(yè)品牌或或企業(yè)效益過過程中所占的的比重，還探探討了這三個個方面各自發(fā)發(fā)展的方向。

1.物物業(yè)和物業(yè)管管理

物業(yè)是是指建成并投投入使用的各各類有價值（經(jīng)經(jīng)濟(jì)價值和使使用價值）的的土地、房屋屋及其附屬市市政、公用設(shè)設(shè)施、毗鄰場場地，是房產(chǎn)產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)統(tǒng)一。而物業(yè)業(yè)管理通俗的的說法，就是是對上文所說說的“物業(yè)”進(jìn)行管理，其其具體定義是是指物業(yè)管理理經(jīng)營人受物物業(yè)所有人的的委托，依照照國家的有關(guān)關(guān)法律規(guī)范，按按照合同或契契約行使管理理權(quán)，運用現(xiàn)現(xiàn)代管理科學(xué)學(xué)和先進(jìn)維修修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以以經(jīng)濟(jì)手段對對物業(yè)實施多多功能全方位位的統(tǒng)一管理理，并為物業(yè)業(yè)所有人提供供高效、周到到的服務(wù)，使使物也發(fā)揮最最大的使用價價值和經(jīng)濟(jì)價價值。

2.物物業(yè)管理之“管理”

2.11管理的必然然性

房地產(chǎn)產(chǎn)是現(xiàn)代社會會的重要經(jīng)濟(jì)濟(jì)資源，是社社會財富的重重要組成部分分，而物業(yè)管管理又是房地地產(chǎn)市場體系系的一個重要要組部分，必必然隨著房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而而發(fā)展，再加加上人民經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平、生活活水平的不斷斷提高，為適適應(yīng)廣大人民民共同與不同同的需求的一一種必然結(jié)果果。對這部分分經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)進(jìn)行有效管理理和經(jīng)營，也也已成為了一一個不容回避避的現(xiàn)實問題題。

在物業(yè)業(yè)管理未誕生生前傳統(tǒng)的房房產(chǎn)管理是我我國計劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理模式下下的行政型福福利型的管理理。在管理過過程中，房管管部門處于一一種主導(dǎo)的地地位，住戶則則處于被管理理的地位，從從而使房管部部門與住戶之之間形成了管管理與被管理理的關(guān)系。在在管理內(nèi)容上上，房管部門門主要是對房房屋及設(shè)備的的維修和養(yǎng)護(hù)護(hù)，管理內(nèi)容容單一，不能能滿足大部分分住戶的需求求。而且房管管部門提供的的勞務(wù)是無償償?shù)?，由于實實行的是低租租金的制度，因因此只能靠大大量的財政補補貼來填補管管理經(jīng)費的短短缺，結(jié)果必必然會導(dǎo)致政政府建設(shè)的房房屋越多，財財政負(fù)擔(dān)越重重。這種傳統(tǒng)統(tǒng)的房產(chǎn)管理理必然不能適適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展且對經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展有一一點的阻礙作作用。這也就就必然導(dǎo)致了了要有一種新新的管理模式式來接替?zhèn)鹘y(tǒng)統(tǒng)的房產(chǎn)管理理。

物業(yè)管管理是市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理模式式下的經(jīng)營性性服務(wù)型的管管理。實施管管理的實體是是具有法人資資格的專業(yè)企企業(yè)。業(yè)主在在管理過程中中處于主導(dǎo)地地位，使物業(yè)業(yè)管理企業(yè)與與業(yè)主之間形形成服務(wù)與被被服務(wù)的關(guān)系系，還提供專專項服務(wù)和特特約服務(wù)，即即多功能全方方位統(tǒng)一管理理，能滿足大大部分業(yè)主的的不同需求。物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)提供的服務(wù)務(wù)是有償?shù)?，其其管理?jīng)費除除自籌以外，還還包括收取的的管理費、服服務(wù)費，所以以物業(yè)管理企企業(yè)是在市場場經(jīng)濟(jì)條件下下產(chǎn)生的和發(fā)發(fā)展起來的；；是適應(yīng)社會會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的一個新興行行業(yè)；是在經(jīng)經(jīng)濟(jì)資源數(shù)量量不斷增加的的基礎(chǔ)上對存存量資產(chǎn)進(jìn)行行市場化經(jīng)營營而產(chǎn)生的一一種新需求，然然而也必定代代替?zhèn)鹘y(tǒng)的房房產(chǎn)管理，以以適應(yīng)社會的的發(fā)展，人們們的需求。

2.22管理的基本本內(nèi)容

根據(jù)物物業(yè)管理在房房地產(chǎn)開發(fā)、建建設(shè)和使用過過程中不同時時期的地位、作作用、特點及及工作內(nèi)容，物物業(yè)管理分為為四個基本環(huán)環(huán)節(jié)。策劃階階段，前期階階段，啟動階階段，日常運運作階段。

物業(yè)管管理的策劃階階段的工作包包括物業(yè)管理理的早期介入入，制定物業(yè)業(yè)管理方案，選選聘或組建物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)三個基本環(huán)環(huán)節(jié)。

物業(yè)管管理的前期準(zhǔn)準(zhǔn)備階段包括括物業(yè)管理企企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)構(gòu)的設(shè)置與擬擬定，人員編編制、選聘與與培訓(xùn)的物業(yè)業(yè)管理人員，制制定規(guī)章制度度，介入物業(yè)業(yè)租售等四個個基本環(huán)節(jié)。

物業(yè)管管理的啟動階階段工作包括括物業(yè)接管驗驗收，用戶入入住，產(chǎn)權(quán)備備案和檔案資資料的建立，首首次業(yè)主大會會的召開和業(yè)業(yè)主委員會的的正式成四個個基本環(huán)節(jié)。

2.33管理的特點點

物業(yè)管管理是一種有有別于以往房房產(chǎn)管理的新新型的管理模模式，其管理理是有社會化化、專業(yè)化、企企業(yè)化、經(jīng)營營型的特點。

物業(yè)管管理的社會化化是指物業(yè)管管理將分散的的社會分工匯匯集起來統(tǒng)一一管理，諸如如房屋、水電電、情節(jié)、保保安、綠化等等。業(yè)主只需需根據(jù)收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)暗示繳納納管理費和服服務(wù)費，就可可以獲得相關(guān)關(guān)服務(wù)。這既既方便了業(yè)主主，也便于統(tǒng)統(tǒng)一管理，是是充分提高整整個城市管理理社會化程度度的重要措施施。

物業(yè)管管理的專業(yè)化化。物業(yè)管理理是由專業(yè)的的管理企業(yè)──物業(yè)管理企企業(yè)實施對物物業(yè)的統(tǒng)一管管理。物業(yè)管管理將有關(guān)物物業(yè)的各項專專業(yè)管理都納納入了物業(yè)管管理企業(yè)的業(yè)業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)內(nèi)，物業(yè)管理理公司可以通通過設(shè)置專門門的職能部門門來從事相應(yīng)應(yīng)的管理業(yè)務(wù)務(wù)。

物業(yè)管管理的企業(yè)化化。物業(yè)管理理單位是企業(yè)業(yè)單位，不是是事業(yè)單位，也也不具備政府府行為職能。物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)作為一個獨獨立的法人，應(yīng)應(yīng)按照HYPERLINK"/54/11149.htm"《中華華人民共和國國公司法》的的規(guī)定運行，不不受任何行政政干擾。因此此物業(yè)管理企企業(yè)必須按照照物業(yè)管理市市場的運行規(guī)規(guī)則參與市場場競爭，依靠靠自己的經(jīng)營營能力和優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)在物業(yè)業(yè)管理市場上上爭取自己得得生存空間，用用經(jīng)營業(yè)績?nèi)∪幦「嗟牡目蛻簟?/p>

物業(yè)管管理經(jīng)營型。物物業(yè)企業(yè)的服服務(wù)性質(zhì)是有有償?shù)模赐仆菩杏袃敺?wù)務(wù)，合理收費費。物業(yè)管理理企業(yè)所提供供的服務(wù)是以以盈利為目標(biāo)標(biāo)的，它同過過收取服務(wù)費費用實現(xiàn)自身身的維持和發(fā)發(fā)展。

3.物物業(yè)管理之“經(jīng)營”

3.11開展經(jīng)營的的必要性

物業(yè)管管理是一種微微利性行業(yè)，較較低的行業(yè)風(fēng)風(fēng)險和較低的的行業(yè)條件要要求吸引了大大量資金和人人才的進(jìn)入。資資本對利潤的的追逐，加深深了物業(yè)管理理企業(yè)之間的的競爭，推動動了物業(yè)管理理的市場化進(jìn)進(jìn)程。物業(yè)管管理企業(yè)長期期以來提倡的的是管理與服服務(wù)，而對經(jīng)經(jīng)營的問題涉涉及較少。誠誠然，管理和和服務(wù)是物業(yè)業(yè)管理企業(yè)的的本業(yè)和對社社會提供的基基本產(chǎn)品，也也是物業(yè)管理理公司存在的的市場基礎(chǔ)。但但是，提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)的管理和和服務(wù)應(yīng)是物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)經(jīng)營和競爭爭的一種手段段。作為企業(yè)業(yè)，經(jīng)營應(yīng)是是其基本的行行為，只有依依法進(jìn)行經(jīng)營營，并獲取合合法的利潤才才能從根本上上解決物業(yè)管管理企業(yè)的生生存和發(fā)展問問題，達(dá)到社社會效益、環(huán)環(huán)境效益與經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益并重重的良性發(fā)展展的目標(biāo)。

并且，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)忽視經(jīng)營，會會造成企業(yè)贏贏利能力的低低下，企業(yè)自自有資金的不不足又形成物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的擴大規(guī)模模，持續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展的瓶頸頸，并反過來來影響服務(wù)質(zhì)質(zhì)量，會影響響投資者和高高水平人才的的介入，從而而限制整個行行業(yè)的發(fā)展。物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)可以通過多多種經(jīng)營，使使物業(yè)的管理理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自自我發(fā)展”的道路，從從而使物業(yè)管管理有了造血血功能，既減減少了政府和和各主管部門門的壓力和負(fù)負(fù)擔(dān)，又使得得房屋維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)、治治安、管道維維修、設(shè)備更更新的資金有有了來源，還還能使業(yè)主得得到全方位、多多層次、多項項目的服務(wù)。

隨著物物業(yè)管理市場場化進(jìn)程的加加快，市場競競爭日益激化化，以及新的的房地產(chǎn)形勢勢的發(fā)展，經(jīng)經(jīng)營越來越被被提到物業(yè)管管理企業(yè)發(fā)展展的日程上來來，物業(yè)管理理企業(yè)要得以以快速發(fā)展，經(jīng)經(jīng)營將是一條條必由之路。

3.22經(jīng)營的基本本運作

物業(yè)管管理經(jīng)營大致致有以下四個個方面的基本本運作：策劃劃、組織、領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、控制。

策劃，物物業(yè)的經(jīng)營管管理策劃是指指如何實現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營管理目標(biāo)標(biāo)。當(dāng)我門接接手入駐一個個物業(yè)項目，首首先就要確定定該物業(yè)項目目是一個什么么樣的項目，項項目內(nèi)的業(yè)主主群體如何，整整體的消費、服服務(wù)需求如何何，并不是所所有的物業(yè)項項目都是千篇篇一律的，每每一個物業(yè)項項目都有自己己的特有的情情況，特有的的風(fēng)格、性格格和專門氣氛氛；再次，我我們要分析企企業(yè)的人力、財財力等方面的的問題，并不不是所有的經(jīng)經(jīng)營服務(wù)，物物業(yè)企業(yè)都有有能力開展，根根據(jù)我們自己己的實際情況況，給所服務(wù)務(wù)的對象一個個準(zhǔn)確的市場場定位，并恰恰如其分的提提供相應(yīng)服務(wù)務(wù)，取得經(jīng)濟(jì)濟(jì)價值。

組織，組組織是指充分分利用物業(yè)項項目中一切可可利用之資源源，其中最主主要的有人力力資源、財力力資源、場地地資源，以便便最有效地達(dá)達(dá)到經(jīng)營管理理的目標(biāo)。比比如，物業(yè)公公司要組織中中介服務(wù)，物物業(yè)處的工作作人員就是人人力資源；企企業(yè)要為開展展中介服務(wù)過過程中提供所所必須的相關(guān)關(guān)費用，既財財力資源；場場地資源最方方便、最經(jīng)濟(jì)濟(jì)的就是物業(yè)業(yè)處。物業(yè)管管理經(jīng)營組織織就是將這三三個主要資源源協(xié)調(diào)一致的的發(fā)揮其功能能和作用，使使物業(yè)公司更更加穩(wěn)健的達(dá)達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)。

領(lǐng)導(dǎo)，組組織是指充分分利用物業(yè)項項目中一切可可利用之資源源，以便最有有效地達(dá)到經(jīng)經(jīng)營管理的目目標(biāo)，每一個個單獨的物業(yè)業(yè)項目又是一一個綜合性企企業(yè)，它有一一套完整的系系統(tǒng)。

控制，控控制即監(jiān)督和和檢查計劃的的執(zhí)行情況和和目標(biāo)的實現(xiàn)現(xiàn)程度。

3.33經(jīng)營的特點點

物業(yè)管管理經(jīng)營一般般具有以下特特點，收益性性、復(fù)雜性、綜綜合性、創(chuàng)造造性。

收益性性，投資者或或租戶付出貨貨幣獲得物業(yè)業(yè)長久或一定定期限的使用用價值，從而而獲得經(jīng)營場場所或出租場場地，通過經(jīng)經(jīng)營實現(xiàn)其最最大效益。

復(fù)雜性性，表現(xiàn)為設(shè)設(shè)備配套復(fù)雜雜、業(yè)主或使使用人構(gòu)成復(fù)復(fù)雜、對外關(guān)關(guān)系復(fù)雜、環(huán)環(huán)境復(fù)雜等。

綜合性性，既有物業(yè)業(yè)管理公共性性服務(wù)內(nèi)容又又有專項性和和特殊性的服服務(wù)內(nèi)容。

創(chuàng)造性性，物業(yè)經(jīng)營營本身就是創(chuàng)創(chuàng)造價值的場場所，要求新新、奇、特，給給顧客留下強強烈感觀印象象。

4.物物業(yè)管理之“服務(wù)”

4.11為何為服務(wù)務(wù)行業(yè)？

物業(yè)管管理企業(yè)作為為實施物業(yè)管管理的主體，是是物業(yè)管理專專業(yè)服務(wù)的組組織者、提供供者，集高度度統(tǒng)一的管理理、全方位多多層次服務(wù)、市市場化經(jīng)營為為一體、寓經(jīng)經(jīng)營與管理于于服務(wù)之中的的物業(yè)管理是是一種服務(wù)性性行業(yè)。那為為何為服務(wù)行行業(yè)？

物業(yè)管管理之“服務(wù)”具有服務(wù)的的四個基本特特征既：

服務(wù)的的無形性。物物業(yè)的所有人人或使用人就就是物業(yè)管理理企業(yè)的客戶戶，而物業(yè)管管理企業(yè)提供供的是無形的的商品──服務(wù)。比如如，物業(yè)企業(yè)業(yè)為業(yè)主代定定車船票，表表面上看業(yè)主主購買的是實實物的車船票票，實際上包包含了以實物物車船票為載載體的由物業(yè)業(yè)企業(yè)提供的的服務(wù)。

服務(wù)的的非存儲性。服服務(wù)產(chǎn)品具有有難以存儲的的特點。例如如，物業(yè)企業(yè)業(yè)開展的中介介服務(wù)，小區(qū)區(qū)內(nèi)的“中介房”一般若過了了房屋的熱賣賣期，就喪失失了帶來收益益的機會；小小區(qū)內(nèi)的游泳泳池、球場、健健身房等，若若不能得到有有效地利用，其其空閑的時間間將失去活力力的機會。

服務(wù)的的統(tǒng)一性。服服務(wù)的統(tǒng)一性性指的是服務(wù)務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)產(chǎn)和消費過程程是一個活動動的兩個側(cè)面面，具有不可可分割的特點點，即服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和和服務(wù)產(chǎn)品的的消費是在同同一地點和同同一時間完成成的。比如說說業(yè)主來辦理理入伙手續(xù)，物物業(yè)工作人員員為業(yè)主辦理理該手續(xù)是生生產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)品品，而業(yè)主在在辦理手續(xù)的的過程就是在在消費服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品。

服務(wù)的的業(yè)績難以精精確度量性。由由于服務(wù)產(chǎn)品品是無形的，且且服務(wù)對象需需求的多樣性性，從而導(dǎo)致致了服務(wù)的業(yè)業(yè)績難以精確確度量。例如如，相同管理理水平的兩個個物業(yè)服務(wù)人人員，在同一一個工作日里里，一個服務(wù)務(wù)人員接待的的一般業(yè)主多多些，而另一一個服務(wù)人員員接待的復(fù)雜雜業(yè)主多些，則則單從數(shù)量上上很難判斷二二者工作效率率的高低。

以上的的這些特征都都是服務(wù)行業(yè)業(yè)的體現(xiàn)，所所以物業(yè)管理理企業(yè)屬服務(wù)務(wù)業(yè)范疇。

4.22服務(wù)的內(nèi)容容

物業(yè)管管理涉及的服服務(wù)領(lǐng)域廣泛泛，其內(nèi)容可可分為：常規(guī)規(guī)性的公共服服務(wù)，針對性性的專項服務(wù)務(wù)和委托性的的特約服務(wù)三三大類。下表表（表J－1）對這三類類服務(wù)內(nèi)容在在服務(wù)前提、服服務(wù)主體、服服務(wù)對象上進(jìn)進(jìn)行比較。

常規(guī)性性的公共服務(wù)務(wù)是必要的、基基本的服務(wù)內(nèi)內(nèi)容物業(yè)管理理企業(yè)所有物物業(yè)所有人和和使用人針對對性的專項服服務(wù)為改善和和提高業(yè)主的的工作，生活活條件物業(yè)管管理企業(yè)其中中的一些住戶戶、群體和單單位委托性的的特約服務(wù)物物業(yè)管理委托托合同中未要要求，物業(yè)管管理企業(yè)在專專項服務(wù)中未未設(shè)立物業(yè)管管理企業(yè)個別別的物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人，使用人人

4.33服務(wù)的特點點

物業(yè)管管理服務(wù)除具具有物業(yè)管理理委托性和有有償性的基本本特點外，還還具有綜合性性、專業(yè)性、政政策性三個突突出特點。

綜合性性，小區(qū)居民民是各式各樣樣的，但是都都要為其提供供統(tǒng)一的物業(yè)業(yè)綜合服務(wù)。

專業(yè)性性，物業(yè)管理理服務(wù)的每項項內(nèi)容都要求求具體從事該該項服務(wù)工作作的人員具有有一定的專業(yè)業(yè)知識和專業(yè)業(yè)技能。

政策性性，物業(yè)管理理人員要用法法律、法規(guī)解解決各種矛盾盾和糾紛。

5.“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”各相互之間間的聯(lián)系

高度統(tǒng)統(tǒng)一的管理、全全方位多層次次的服務(wù)、市市場化經(jīng)營為為一體，寓管管理與經(jīng)營于于服務(wù)之中的的物業(yè)管理是是一種服務(wù)性性行業(yè)，只有有物業(yè)管理企企業(yè)從管理上上、經(jīng)營上、服服務(wù)上下好功功夫，合理的的配合與處理理三者之間的的關(guān)系才能發(fā)發(fā)揮物業(yè)的最最大使用功能能，使其保值值、增值。從從而實現(xiàn)社會會效益、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、環(huán)境境效益三個效效益的統(tǒng)一和和同步增長，才才能為物業(yè)管管理企業(yè)成功功走上“品牌之路”和“效益之路”作鋪墊。

下面主主要以物業(yè)管管理企業(yè)的角角度去分析物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)要為創(chuàng)企業(yè)業(yè)品牌和企業(yè)業(yè)效益，“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”應(yīng)但如何擇擇重、聯(lián)系才才能達(dá)到其相相應(yīng)的目的。再再從“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”三個方面比比較創(chuàng)企業(yè)品品牌與創(chuàng)企業(yè)業(yè)效益的區(qū)別別。

5.11為創(chuàng)企業(yè)品品牌

物業(yè)管管理企業(yè)要創(chuàng)創(chuàng)企業(yè)品牌其其“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”必須呈下圖圖（圖J－2）所是的比比重，服務(wù)在在三者之中占占了最大的比比重。只有認(rèn)認(rèn)清服務(wù)與管管理的聯(lián)系與與區(qū)別，把服服務(wù)放在首位位，因為優(yōu)質(zhì)質(zhì)高效的服務(wù)務(wù)是物業(yè)管理理企業(yè)打造信信任度、美譽譽度和知名度度的前提條件件，而企業(yè)的的品牌是企業(yè)業(yè)的信任度、美美譽度和知名名度的重要標(biāo)標(biāo)志。在這基基礎(chǔ)上在結(jié)合合有效的管理理手段，這樣樣才能使物業(yè)業(yè)管理企業(yè)走走上“品牌之路”。而經(jīng)營這這一塊在必要要時可以作出出適當(dāng)?shù)臓奚?/p>

從表面面上看，物業(yè)業(yè)管理中的管管理與服務(wù)是是有區(qū)別的，物物業(yè)管理的對對象是物業(yè)，管管理的內(nèi)容，就就住宅小區(qū)而而言，主要是是對住宅小區(qū)區(qū)的維護(hù)管理理，治安管理理，綠化管理理，清潔衛(wèi)生生管理，相關(guān)關(guān)場地的管理理和車輛交通通管理等。管管理的目的是是使物業(yè)保值值增值，創(chuàng)造造舒適的居住住環(huán)境。

物業(yè)管管理的服務(wù)對對象是人，即即物業(yè)的所有有人和使用人人。服務(wù)的內(nèi)內(nèi)容是多方面面的，包括一般服服務(wù)；專項服服務(wù)的；特色色服務(wù)。服務(wù)的宗旨旨，是為物業(yè)業(yè)所有人和使使用人提供一一個方便，安安全、舒適、全全面發(fā)展的居居住和工作環(huán)環(huán)境。

由此可可見，管理只只是服務(wù)的構(gòu)構(gòu)成部分，但但服務(wù)的范圍圍和內(nèi)容要寬寬廣的多。管管理具有規(guī)范范性和一定的的強制性，而而服務(wù)則完全全是自覺自愿愿進(jìn)行的，二二者不能完全全等同；即要要管理好，又又要服務(wù)好，是是物業(yè)管理的的天職。

但是，從從物業(yè)管理中中管理的與服服務(wù)的實質(zhì)來來看，二者又又是互相聯(lián)系系的，統(tǒng)一的的，融為一體體的。

一是，管管理之中包含含服務(wù)。因為為管理的對象象是物業(yè)，而而物業(yè)是為業(yè)業(yè)主所有的，物物的背后是人人：管理的內(nèi)內(nèi)容都是與物物業(yè)的完好性性，保值增值值相關(guān)的。物物業(yè)管理好，就就是對業(yè)主最最好的服務(wù)。例例如，維修管管理保持物業(yè)業(yè)的完好性，符符合業(yè)主的利利益，也就是是為業(yè)主服務(wù)務(wù)。所以，物物業(yè)管理是寓寓管理于服務(wù)務(wù)之中，管理理本身就是服服務(wù)。

二是，服服務(wù)之中包含含管理。良好好的服務(wù)不能能沒有管理：：要對業(yè)主服服務(wù)好，就必必須管理好服服務(wù)的對象是是人，即業(yè)主主，而房屋是是業(yè)主的財產(chǎn)產(chǎn)和居住，服服務(wù)的重中之之重，就是把把物業(yè)管好。例例如，維修服服務(wù)本身就是是管理的一方方面內(nèi)容：再再如，安全服服務(wù)也是通過過良好的治安安管理實現(xiàn)的的。所以，服服務(wù)又是寓于于管理之中，服務(wù)本身也也離不開良好好的管理。

三是，管管理是手段，服服務(wù)是目的。物物業(yè)管理中的的管理離開了了服務(wù)，就丟丟失了目的；；而服務(wù)離開開了管理這個個手段，也達(dá)達(dá)不到服務(wù)的的目的。所以以，管理和服服務(wù)不是對立立的，而是統(tǒng)統(tǒng)一的，二者者是融為一體體的。

5.11.2服務(wù)放首位位，如何打造造企業(yè)信任度度、美譽度、知知名度

作為創(chuàng)創(chuàng)企業(yè)品牌的的物業(yè)管理企企業(yè)在承擔(dān)管管理、經(jīng)營的的同時應(yīng)該保保證服務(wù)水平平，保證服務(wù)務(wù)質(zhì)量，把服服務(wù)放在首位位，才能使業(yè)業(yè)主和住戶們們滿意。只強強調(diào)管理和經(jīng)經(jīng)營，要人家家服從，首先先要有一個良良好的服務(wù)意意識和服務(wù)水水平，從而才才能打造企業(yè)業(yè)的信任度、美美譽度和知名名度。而要做做的這一點，是是對管理和經(jīng)經(jīng)營來說都相相對比較難以以實現(xiàn)的。

比如，物物業(yè)管理公司司受托接管了了某公寓的物物業(yè)管理后，首首先后抓的是是一系列服務(wù)務(wù)上的實事。在在該公司進(jìn)駐駐前，該公寓寓外墻磚隨時時會大面積脫脫落，一旦在在脫落，就有有可能砸到業(yè)業(yè)主和客人的的身上，其后后果不堪設(shè)想想。于是，物物業(yè)公司僅用用了不到10天的時間就就完成了全部部的外墻的修修復(fù)任務(wù)，幫幫助業(yè)主們解解決了一個非非常大的潛在在危害。而且且該物業(yè)管理理公司入駐后后，鑰匙得知知有的業(yè)主家家的電話有很很長的時間不不能通話了，經(jīng)經(jīng)查是內(nèi)部線線路的問題，該該公司會進(jìn)行行及時修復(fù)，保保證業(yè)主的正正常通話，得得到了業(yè)主的的好評。這樣樣子該物業(yè)管管理公司就逐逐漸贏得了企企業(yè)的美譽度度了。

又如，業(yè)業(yè)主家的空調(diào)調(diào)噪聲大，我我們物業(yè)管理理企業(yè)安排了了修理；業(yè)主主家的電視不不清楚，我們們調(diào)好了；業(yè)業(yè)主家的洗衣衣機壞了，我我們的員工也也幫助修好了了；暖氣不熱熱，我們從管管路里清理出出許多石子，保保證了供暖溫溫度；我們還還做到了為業(yè)業(yè)主代租房屋屋、代管房產(chǎn)產(chǎn)等并不屬于于居住小區(qū)管管理物業(yè)管理理規(guī)定物業(yè)公公司要做的工工作。但是通通過我們的優(yōu)優(yōu)質(zhì)高效的服服務(wù)，得了許許多業(yè)主的信信賴，從而贏贏得了企業(yè)的的信任度。有有了企業(yè)信任任度和美譽度度后，再得到到享受過物業(yè)業(yè)管理企業(yè)“信任度”與“美譽度”服務(wù)的業(yè)主主的生活過程程中的傳播，就就必然能打開開企業(yè)的知名名度。為物業(yè)業(yè)管理企業(yè)打打造企業(yè)品牌牌奠定良好的的基礎(chǔ)。

物業(yè)管管理企業(yè)沒有有房地產(chǎn)商的的背景，要生生存只有靠專專業(yè)的管理經(jīng)經(jīng)驗和濃厚服服務(wù)意識，物物業(yè)企業(yè)在做做物業(yè)管理工工作，一定要要先服務(wù)后管管理，只有先先讓業(yè)主們信信服，讓業(yè)主主們覺得我們們的服務(wù)，我我們的管理值值得信賴，才才能打造信任任度和美譽度度，業(yè)主才能能接受管理，也也才能再打造造企業(yè)知名度度。否則，先先以管理者自自居，片面的的強調(diào)自己管管理者的身份份，勢必形成成和業(yè)主形成成“頂牛”和“對著干”的局面，對對物業(yè)管理企企業(yè)走“品牌之路”非常不利。

5.11.3優(yōu)質(zhì)、高效效的服務(wù)要結(jié)結(jié)合有效的管管理方法

作為走走“企業(yè)品牌”的物業(yè)管理理企業(yè)也不能能疏忽管理，一一味的討好業(yè)業(yè)主，在抓服服務(wù)的同時，也也必須有較強強的管理意識識和科學(xué)的管管理手段，只只有這樣才能能不辜負(fù)業(yè)主主的委托，保保障大多數(shù)業(yè)業(yè)主的共同利利益，從而也也保障了物業(yè)業(yè)管理公司的的利益。

就比如如說，在深圳圳物業(yè)管理信信息網(wǎng)上就曾曾經(jīng)有一個案案例。一家物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)在所接管的的物業(yè)小區(qū)內(nèi)內(nèi)開展了全方方位多層次的的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，企企業(yè)員工又具具備良好的服服務(wù)態(tài)度和服服務(wù)意識，且且有較高的服服務(wù)水平。但但是該物業(yè)小小區(qū)內(nèi)的收費費率就是提不不上去，這是是因為什么原原因呢？后來來經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，該物業(yè)管管理企業(yè)在許許多管理方面面上都做得不不到位。小區(qū)區(qū)的車道、人人行道上車輛輛隨意停放，給給其他業(yè)主的的行駛帶來極極大的不便；；小區(qū)的綠的的植物多數(shù)已已枯萎，使得得業(yè)主享受不不到優(yōu)美的生生活環(huán)境；小小區(qū)的衛(wèi)生也也相當(dāng)?shù)牟涣盍钊藵M意，果果皮、紙屑示示意可見，當(dāng)當(dāng)然這跟小區(qū)區(qū)業(yè)主的素質(zhì)質(zhì)也有一定的的關(guān)系，但是是大部分的原原因還是物業(yè)業(yè)公司的管理理不到位，從從而影響著該該小區(qū)的收費費率的提高。即即使服務(wù)在好好，也影響著著物業(yè)管理企企業(yè)的信品牌牌。

從上述述例子我們可可以明顯的看看到，物業(yè)管管理要創(chuàng)企業(yè)業(yè)品牌單純盲盲目的加強服服務(wù)工作、服服務(wù)質(zhì)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而而是還要配合合有效的管理理手段才是最最有效的科學(xué)學(xué)方法?？傊飿I(yè)管理企企業(yè)要先理解解服務(wù)與管理理的聯(lián)系后，把把服務(wù)建設(shè)放放在首位，認(rèn)認(rèn)真做好服務(wù)務(wù)工作，發(fā)展展人性化服務(wù)務(wù)，有了信任任度、美譽度度和知名度，再再配合上科學(xué)學(xué)的管理，才才能創(chuàng)造物業(yè)業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品品牌。

5.22為創(chuàng)企業(yè)效效益

創(chuàng)物業(yè)業(yè)管理企業(yè)品品牌時要將服服務(wù)放在“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”三者當(dāng)中的的重中之重，且且不能忽視管管理的作用。而而要創(chuàng)企業(yè)效效益，則要把把經(jīng)營放在“重中之重”這個位置，也也還是要由科科學(xué)的管理手手段來配合。走“企業(yè)效益”之路物業(yè)的“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”應(yīng)按下圖（圖J－3）的比重來發(fā)展，因為企業(yè)經(jīng)營的最終目的是盈利，而盈利是實現(xiàn)企業(yè)效益的表現(xiàn)。

與創(chuàng)企企業(yè)品牌相似似，創(chuàng)企業(yè)效效益也是要先先認(rèn)識經(jīng)營與與管理的聯(lián)系系與區(qū)別，搞搞好物業(yè)管理理經(jīng)營活動，再再結(jié)合規(guī)范的的科學(xué)的管理理方法,但是絕對不不能忽視服務(wù)務(wù)，服務(wù)是企企業(yè)的信譽，這這樣才能走好好“企業(yè)效益”之路。

5.22.1物業(yè)“經(jīng)營”與“管理”的聯(lián)系與區(qū)區(qū)別

物業(yè)管管理經(jīng)營與管管理是有所區(qū)區(qū)別的。物業(yè)業(yè)管理經(jīng)營的的對象包括物物業(yè)的所有人人和使用人，開開發(fā)商，及其其它游離于社社會的供應(yīng)商商等。物業(yè)管管理經(jīng)營的內(nèi)內(nèi)容是多方面面的，其主要要體現(xiàn)在房地地產(chǎn)服務(wù)域中中的流通環(huán)節(jié)節(jié)和管理環(huán)節(jié)節(jié)等各個方面面。主要包括括，租憑代理理、物業(yè)估價價、交易咨詢詢、中介服務(wù)務(wù)、和項目策策劃等。經(jīng)營營的目的是盈盈利。

而物業(yè)業(yè)管理的對象象是物業(yè)，管管理的內(nèi)容，就就住宅小區(qū)而而言，主要是是對住宅小區(qū)區(qū)的維護(hù)管理理，治安管理理，綠化管理理，清潔衛(wèi)生生管理，相關(guān)關(guān)場地的管理理和車輛交通通管理等。管管理的目的是是使物業(yè)保值值增值，創(chuàng)造造舒適的居住住環(huán)境。

上述區(qū)區(qū)別表明了，物物業(yè)管理經(jīng)營營與管理的對對象、內(nèi)容和和目的都不等等同，但作為為創(chuàng)效益的物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)，經(jīng)營與管管理都要采用用合理的科學(xué)學(xué)手段，以達(dá)達(dá)到企業(yè)的最最終目的。

但是物物業(yè)管理經(jīng)營營與服務(wù)又是是相輔相成的的。有人認(rèn)為為物業(yè)管理企企業(yè)強調(diào)了經(jīng)經(jīng)營管理物業(yè)業(yè)、而會導(dǎo)致致放松了管理理，其實恰恰恰相反，因為為我們經(jīng)營物物業(yè)的前提就就是規(guī)范的管管理，沒有好好的管理模式式也就無從談?wù)勂鸾?jīng)營，而而管理對于經(jīng)經(jīng)營物業(yè)來說說，是“根”也是“花”。一個物業(yè)業(yè)項目沒有了了管理，也就就等于沒有了了“根”，沒有了根根，這個物業(yè)業(yè)項目也就等等于沒有了生生命。而許多多的物業(yè)經(jīng)營營開展的越好好也恰恰就是是有合理的、科科學(xué)的管理手手段。經(jīng)營與與管理在物業(yè)業(yè)管理中是相相輔相成的，就就在于經(jīng)營管管理者如何去去認(rèn)識、去操操作了。從而而為更好的創(chuàng)創(chuàng)企業(yè)效益架架“高速橋”。

5.22.2如何做好物物業(yè)管理的經(jīng)經(jīng)營工作

物業(yè)管管理企業(yè)要搞搞好經(jīng)營，不不僅要了解市市場，把握市市場以外，還還應(yīng)掌握經(jīng)營營方法，抓住住重點，充分分挖掘企業(yè)在在人力、物力力、財力、信信息資源上的的潛力，運用用先進(jìn)的經(jīng)營營管理理念和和方法，還應(yīng)應(yīng)做到以下幾幾各方面，才才能取得好的的企業(yè)效益。

加強經(jīng)營觀觀念和意識。物物業(yè)管理人只只有具備了強強烈的經(jīng)營意意識，才能使使物業(yè)潛力得得到更充分的的發(fā)揮。物業(yè)業(yè)管理企業(yè)員員工要深刻理理解物業(yè)經(jīng)營營是物業(yè)管理理工作應(yīng)有之之義和份內(nèi)之之事，物業(yè)管管理固然重要要，而一項優(yōu)優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)經(jīng)營方案更可可以使開發(fā)商商、業(yè)主和客客戶得到更多多的實惠。

培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)經(jīng)營的人才隊隊伍。物業(yè)管管理是勞動密密集型產(chǎn)業(yè)，而而物業(yè)經(jīng)營是是知識型、信信息化產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)營銷銷已進(jìn)入到個個性化、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化整合型時時期，沒有富富有經(jīng)驗的經(jīng)經(jīng)營人才，物物業(yè)管理經(jīng)營營就是空談。因因此，公司要要注重在實踐踐中培養(yǎng)經(jīng)營營骨干，適當(dāng)當(dāng)引進(jìn)優(yōu)秀人人才，建立一一支配合默契契的經(jīng)營管理理團(tuán)隊。

加強物業(yè)管管理服務(wù)的經(jīng)經(jīng)營。搞好物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)的經(jīng)營無疑疑是公司經(jīng)營營的基礎(chǔ)工作作和主要工作作。在這個問問題上一方面面要提高管理理水平和服務(wù)務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換換取優(yōu)價的回回報，有效地地降低成本。另另一方面要使使公司達(dá)到長長期、穩(wěn)定、可可持續(xù)發(fā)展的的目標(biāo)。

以物業(yè)本身身為中心開展展多種經(jīng)營。這這是對物業(yè)管管理主業(yè)經(jīng)營營的很好的輔輔助和補充。由由于公司在物物業(yè)上占一定定的優(yōu)勢，又又存在巨大的的市場需求，所所以一旦經(jīng)營營得當(dāng)，會得得到很好的回回報。

開展專項經(jīng)經(jīng)營活動。隨隨著中國即將將加入WTO，在完善市市場管理以及及與國際接軌軌過程中，物物業(yè)經(jīng)營、管管理市場龐大大，需要大量量的法律、估估價、測量、咨咨詢專業(yè)人才才。公司要始始終保持業(yè)務(wù)務(wù)合作，吸收收經(jīng)驗，培養(yǎng)養(yǎng)專業(yè)實力，要要縮短差距，迎迎頭趕上。

與房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營相聯(lián)系的的經(jīng)營。通過過對經(jīng)營性房房產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)術(shù)性的改造，或或者實施對物物業(yè)的功能或或用途上的改改變，提高公公司物業(yè)的贏贏利能力，而而獲得回報。這這種經(jīng)營在商商場、寫字樓樓等物業(yè)種類類上有很大的的機會。

扮演服務(wù)集集成商角色。公公司做社會服服務(wù)資源的搜搜集者，統(tǒng)籌籌者和組織者者。也就是說說，公司不是是業(yè)主服務(wù)需需求的生產(chǎn)者者，不再直接接向業(yè)主提供供有形服務(wù)，而而是通過提供供間接服務(wù)、人人文服務(wù)和信信息服務(wù)，組組織和落實社社會專業(yè)服務(wù)務(wù)資源為業(yè)主主提供服務(wù)，達(dá)達(dá)到業(yè)主滿意意的目的。這這樣，讓業(yè)主主接受到更專專業(yè)、全面、優(yōu)優(yōu)惠的服務(wù)，提提高公司本身身的市場競爭爭能力：把公公司從基礎(chǔ)性性的事務(wù)中解解脫出來，本本身的機構(gòu)將將顯得更為精精干，擺脫勞勞動密集型的的形象，這有有利于企業(yè)向向知識型過渡渡，從根本上上提升公司的的生存和競爭爭能力；提供供更加專業(yè)、全全面的服務(wù)，克克服物業(yè)管理理缺乏服務(wù)資資源、能力以以及“大而全”弊端；確立立市場主體自自主經(jīng)營的地地位，真正走走企業(yè)型和效效益型發(fā)展道道路，擺脫不不應(yīng)有的社會會責(zé)任，輕裝裝上陣提高企企業(yè)競爭力；；成本容易核核算和得到控控制，經(jīng)濟(jì)效效益也會有明明顯增強，從從根本上提高高企業(yè)競爭力力。

向商業(yè)物業(yè)業(yè)領(lǐng)域重拳出出擊。適應(yīng)商商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)及顧客多元元化，以經(jīng)營營效益為導(dǎo)向向的特定需求求，為促進(jìn)商商品交換而開開辟新的物業(yè)業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域。公司要要根據(jù)商業(yè)物物業(yè)的特定需需求，為整體體物業(yè)中的使使用者的經(jīng)營營活動提供主主動服務(wù)，使使產(chǎn)權(quán)人、使使用者等各類類顧客的利益益最大化，使使商業(yè)物業(yè)發(fā)發(fā)揮最大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益。

5.22.3合理的、科科學(xué)的經(jīng)營手手段也是要結(jié)結(jié)合有效的管管理方法

物業(yè)管管理企業(yè)在要要創(chuàng)企業(yè)效益益，在其從事事經(jīng)營與管理理工作的過程程中要使經(jīng)營營與管理相溶溶。從管理物物也到經(jīng)營物物業(yè)，既不能能全力搞好經(jīng)經(jīng)營工作，因因而相應(yīng)降低低了物業(yè)管理理的質(zhì)量，也也不能死死看看守物業(yè)管理理項目，而不不搞創(chuàng)新經(jīng)營營。正確的做做法應(yīng)該是將將物業(yè)管理深深刻的融合于于物業(yè)管理的的工作中，通通過對物業(yè)轄轄區(qū)的物業(yè)經(jīng)經(jīng)營與管理的的合力運作，在在做好物業(yè)管管理工作的同同時，為開發(fā)發(fā)商、業(yè)主、客客戶策劃并實實施物業(yè)的合合理的、科學(xué)學(xué)的經(jīng)營方案案，才能發(fā)揮揮每一平方米米物業(yè)的增效效潛力，也才才能增加物業(yè)業(yè)管理企業(yè)的的收入，從而而最終是企業(yè)業(yè)走上“企業(yè)效益”之路。

綜上所所述，物業(yè)管管理企業(yè)效益益來源于企業(yè)業(yè)的盈利，而而企業(yè)要盈利利要有合理的的、科學(xué)的盈盈利手段，也也才能使企業(yè)業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營的的最終目的，所所以搞好經(jīng)營營工作是創(chuàng)企企業(yè)效益的“主鍵”。

5.33創(chuàng)企業(yè)品牌牌與效益的比比較

結(jié)合圖圖J－2、圖J－3可以清楚的的看出物業(yè)管管理企業(yè)在創(chuàng)創(chuàng)品牌和效益益時“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”三個方面各各自的擇重差差別。創(chuàng)企業(yè)業(yè)品牌擇重的的是服務(wù)與管管理，而創(chuàng)企企業(yè)效益擇重重的是經(jīng)營與與管理。下表表（表J－4）對物業(yè)管管理企業(yè)創(chuàng)品品牌和創(chuàng)效益益在“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”三個方面各各自的要求作作了對比。

企業(yè)品品牌企業(yè)效益益管理方面有有效的、科學(xué)學(xué)的管理手段段有效的、科科學(xué)的管理手手段經(jīng)營方面面相對服務(wù)和和與管理來說說比較不注重重，可以適當(dāng)當(dāng)?shù)臓奚?jīng)營營搞好經(jīng)營工工作是企業(yè)盈盈利的基本條條件，把經(jīng)營營放在三者的的重中之重才才能創(chuàng)企業(yè)效效益服務(wù)方面面提供優(yōu)質(zhì)、高高效的服務(wù)才才能打造企業(yè)業(yè)的信任度、美美譽度、知名名度，是這三三個方面的重重點相對經(jīng)營營和管理來說說比較不注重重，但是決不不能忽視服務(wù)務(wù)的重要性

通過對對比這三個方方面不同的要要求，更加深深刻了“雕塑”了物業(yè)管理理企業(yè)創(chuàng)品牌牌的重點是服服務(wù)，創(chuàng)效益益的重點是經(jīng)經(jīng)營，而且不不管是創(chuàng)品牌牌還是創(chuàng)效益益都需要管理理來配合的這這一觀念。

6.“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”各發(fā)展方向向

為了進(jìn)進(jìn)一步加深對對物業(yè)“管理”、“經(jīng)營”、“服務(wù)”的認(rèn)識與理理解，下面對對其各自的發(fā)發(fā)展方向作了了簡單的說明明。

6.11管理方面

6.11.1確定管理的的中心目標(biāo)

物業(yè)管管理運作的中中心目標(biāo)只有有一個──為實現(xiàn)物業(yè)業(yè)的可持續(xù)發(fā)發(fā)展提供全方方位的、現(xiàn)代代的、高效率率的服務(wù)。其其理由是：其其一，可持續(xù)續(xù)發(fā)展目標(biāo)是是為實現(xiàn)整個個國家和地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社社會、環(huán)境的的健康、協(xié)調(diào)調(diào)、持續(xù)發(fā)展展制定的，它它不僅是人們們住房和物業(yè)業(yè)服務(wù)的基本本目標(biāo)，而且且是現(xiàn)代化城城市管理和社社會管理的戰(zhàn)戰(zhàn)略性目標(biāo)體體系的有機組組成部分。其其二，可持續(xù)續(xù)發(fā)展目標(biāo)內(nèi)內(nèi)含著資源合合理、有效配配置原則，而而且住房“平等化”目標(biāo)從屬于于此目標(biāo)。其其三，實現(xiàn)住住房“平等化”主要是行政政管理的職責(zé)責(zé)，是物業(yè)管管理方式運作作的基本目標(biāo)標(biāo)之一。

6.11.2發(fā)展不同的的物業(yè)管理運運作機制

物業(yè)管管理運作機制制有五種。一一是，優(yōu)勝劣劣汰機制，其其特點是激勵勵進(jìn)取心，不不斷優(yōu)化管理理人員隊伍與與管理活動方方式；二是，約約束機制，特特點是規(guī)范管管理行為，通通過外在力量量推動事業(yè)向向既定的方向向和好的方向向發(fā)展；三是是，自律機制制，特點是通通過“內(nèi)在約束”+“半自覺性”這種帶有一一定能動性的的力量而推動動管理事業(yè)的的良性發(fā)展。

這三種種物業(yè)管理運運作機制不僅僅各有特點和和作用，而且且各有作用的的側(cè)面，也常常常交叉發(fā)生生作用，推動動物業(yè)管理事事業(yè)向前發(fā)展展。

6.11.3加強四個“結(jié)合”

一是，規(guī)規(guī)范性管理與與自律性管理理相結(jié)合。這這種結(jié)合運作作強化了兩種種機制獨立作作用是的功效效，在保證物物業(yè)管理活動動規(guī)范化、有有序化進(jìn)行的的同時，進(jìn)一一步是管理質(zhì)質(zhì)量提高，管管理糾紛減少少。

二是，目目標(biāo)管理與細(xì)細(xì)節(jié)管理相結(jié)結(jié)合。二者的的結(jié)合運作可可保證那些面面對激烈競爭爭、日理萬機機的物業(yè)管理理公司的業(yè)務(wù)務(wù)運作始終不不偏離大方向向，是基本目目標(biāo)通過這種種滾動式的、穩(wěn)穩(wěn)扎穩(wěn)打的重重復(fù)性活動方方式而得到實實現(xiàn)。

三是，專專業(yè)化管理與與社會化管理理相結(jié)合。物物業(yè)管理過程程重的專業(yè)化化管理與社會會化管理相結(jié)結(jié)合時一種必必然趨勢，在在社會上已是是一種較普遍遍現(xiàn)象，今后后這種結(jié)合運運作只會更加加成熟和科學(xué)學(xué)。

四是，市市場化管理與與人性化管理理相結(jié)合。物物業(yè)管理活動動在本質(zhì)上也也是一種經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為，所以以必須按照市市場經(jīng)濟(jì)基本本規(guī)則進(jìn)行市市場化管理。但但是物業(yè)管理理活動的管理理對象不僅有有“物”，而且還有“人”，因此要按按人性化管理理的軌道來開開展物業(yè)服務(wù)務(wù)。這種市場場化管理和人人性化管理相相結(jié)合的方式式，是物業(yè)管管理活動重的的一種基本方方式，也是主主要方式。

6.11.4發(fā)展專業(yè)化化、社會化、市市場化、綜合合化、網(wǎng)絡(luò)化化、品牌化

物業(yè)管管理活動應(yīng)當(dāng)當(dāng)向著專業(yè)化化、社會化、市市場化、綜合合化、網(wǎng)絡(luò)化化、品牌化的的方向發(fā)展。朝朝著這樣的方方向發(fā)展，是是物業(yè)管理自自身屬性和業(yè)業(yè)務(wù)特點、運運作基本目標(biāo)標(biāo)以及市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)、信息時時代獲知識經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展展的客觀要求求。

6.22經(jīng)營方面

1、公公司在開拓發(fā)發(fā)展的同時要要保持頭腦的的清醒，承接接新的物業(yè)管管理項目之前前，應(yīng)該進(jìn)行行充分的可行行性分析和研研究，對各種種風(fēng)險因素要要進(jìn)行認(rèn)真的的評估并制定定可行的實施施方案，使經(jīng)經(jīng)營走上健康康發(fā)展的軌道道。

2、避避免受“多元化”的影響，堅堅持“靠山吃山”的原則，以以物業(yè)管理為為基礎(chǔ)。公司司的經(jīng)營如果果脫離物業(yè)管管理，將面臨臨來自市場和和社會的激烈烈競爭。公司司在資金、技技術(shù)和經(jīng)驗上上都處劣勢，經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險大為為增加。同時時，這種經(jīng)營營不僅不能對對物業(yè)管理有有所幫助，反反而由于資源源的精力大量量占用，使公公司喪失管理理基礎(chǔ)，勢必必對物業(yè)管理理產(chǎn)生不利的的影響。

3、經(jīng)經(jīng)營中堅持以以強化內(nèi)部建建設(shè)為立足之之本，使公司司的經(jīng)營得到到穩(wěn)健發(fā)展。在在拓展經(jīng)營項項目的同時，調(diào)調(diào)整管理機制制和管理方法法，培養(yǎng)人才才，總結(jié)經(jīng)驗驗。特別是對對某些經(jīng)營項項目管理和從從業(yè)人員僅知知道物業(yè)管理理方面的知識識，經(jīng)驗和管管理方法遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的