酒店式公寓的投資與未來發(fā)展

酒店式公寓的

投資與未來開展酒店式公寓-概念及特征關(guān)鍵詞酒店式的效勞、住家公寓般的體驗2酒店普通住宅/公寓酒店式公寓短期長期酒店服務(wù)住家體驗酒店式的效勞：提供酒店中常規(guī)配置的效勞設(shè)施居家公寓體驗：區(qū)別于常規(guī)酒店，可長租并提供家庭式效勞、設(shè)施可為商業(yè)性質(zhì)〔40年〕、也可為普通住宅性質(zhì)〔70年〕酒店式公寓-分類3目前，國內(nèi)市場上酒店式公寓產(chǎn)品的管理及效勞質(zhì)量差異較大，不少標準化的品牌管理體系已逐步導入〔專業(yè)運營商〕，而更多的那么是非標準化產(chǎn)品，在物業(yè)品質(zhì)及效勞質(zhì)量上良莠不齊。小戶型酒店式公寓，裝修配套以中低檔為主高檔的住宅/公寓產(chǎn)品，以高品質(zhì)酒店式物業(yè)管理為增值點；專業(yè)知名的酒店或服務(wù)式公寓運營商管理的豪華/高檔物業(yè)；運營商如，Kempinski(residences)、Ritz-Carlton(residence)、雅詩閣、輝盛、逸蘭如上海虹橋地區(qū)的溫莎公寓、虹橋公寓，浦東碧云地區(qū)的諸多公寓等產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊，且部分以產(chǎn)權(quán)式酒店形式提供包租酒店式公寓-租賃市場需求特征4中高端酒店式公寓需求來源結(jié)構(gòu)上類似四五星級酒店，可分為“商務(wù)(Business)、休閑(Leisure)、會務(wù)(MICE)〞三大類需求；其中，商務(wù)及相關(guān)需求占比重最大；與普通酒店最大的區(qū)別在于：長租需求的高比重；其中，長期需求中多數(shù)來自于跨國企業(yè)外派人員的住宿需求，且中高層管理人員多以家庭需求為主，因此，多傾向于選擇高品質(zhì)的大戶型公寓；以上海、北京的品牌中高端酒店式公寓為例，其需求及客源結(jié)構(gòu)〔2021年〕如下：數(shù)據(jù)來源：易城研究部，HVS酒店式公寓-銷售市場需求特征5數(shù)據(jù)來源：易城研究部，HVS另外，在酒店式公寓投資市場，根據(jù)產(chǎn)品檔次的不同投資人構(gòu)成也有較大區(qū)別；高檔物業(yè)及品牌管理的酒店式公寓工程吸引的以機構(gòu)投資者為主，包括各類基金、以及企業(yè)用戶；另外，富裕投資個人也占據(jù)了相當比例，如江浙等富裕省份的投資個人；中低端產(chǎn)品，尤其是小戶型產(chǎn)品，因其總價低，那么以國內(nèi)投資個人為主；上海、北京高檔酒店式公寓投資客源分布〔2021年〕酒店式公寓的投資-選址6酒店式公寓，尤其是中高檔產(chǎn)品，其開展與城市的經(jīng)濟水平、商務(wù)環(huán)境、投資結(jié)構(gòu)等密切相關(guān)；絕大局部中高檔酒店式公寓供給位于經(jīng)濟興旺城市或區(qū)域龍頭城市的中央商務(wù)區(qū)、外籍人士聚居區(qū)。小戶型酒店式公寓，裝修配套以中低檔為主高檔的住宅/公寓產(chǎn)品，以高品質(zhì)酒店式物業(yè)管理為增值點；專業(yè)知名的酒店或服務(wù)式公寓運營商管理的豪華/高檔物業(yè)；主要商務(wù)區(qū)、外籍人士聚居區(qū)繁華市中心、外籍人士聚居區(qū)區(qū)位敏感性較低酒店式公寓的投資-選址7中部地區(qū)珠三角經(jīng)濟圈環(huán)渤海經(jīng)濟圈東北地區(qū)長三角經(jīng)濟圈西部地區(qū)以進入中國的品牌中高檔工程為例，其布局選址特征對酒店式公寓的開發(fā)投資選址具一定指導性。8南京常州無錫蘇州上海寧波杭州莎瑪雅詩閣輝盛國際名致奧克伍德逸蘭六大效勞式酒店運營商在上海均有布局，蘇州擁有三大品牌的工程、杭州擁有兩大品牌，長三角其他二線城市，如南京、常州、無錫、寧波分別布局了一家品牌工程。其中名致與雅詩閣在長三角地區(qū)布局的二線城市數(shù)量相當，分別駐扎在三個城市；奧克伍德只在二線城市杭州有工程。大連沈陽北京天津集中在四個城市：北京。天津、沈陽、大連，其中雅詩閣布局最廣，名致那么只在天津有工程。長三角地區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟圈酒店式公寓的投資-選址經(jīng)濟興旺的長三角及環(huán)渤海區(qū)域擁有最多品牌數(shù)量及工程數(shù)量，且工程均位于中央或新興商務(wù)區(qū)。9現(xiàn)有工程布局特征因看好中國的未來經(jīng)濟開展，各品牌均已在商務(wù)環(huán)境成熟的一線城市布局了工程；另外，在三大經(jīng)濟圈內(nèi)經(jīng)濟較興旺的城市，如上海周邊、北京周邊城市，也有所布局；旗下各檔次品牌的布局上，一線城市的品牌檔次較為全面；其他中型城市布局的品牌那么以中檔為主。未來布局趨勢除三大經(jīng)濟圈外，各大品牌將拓展進入快速開展及前景良好的區(qū)域內(nèi)城市。酒店式公寓的投資-選址10酒店式公寓投資-優(yōu)劣勢分析管理價格資本效勞公寓商業(yè)酒店酒店公寓酒店公寓公寓投資者使用者優(yōu)勢能夠比酒店提供更多的設(shè)施、設(shè)備，居住價格比酒店便宜，且房型較好，相對純商業(yè)項目對發(fā)展商資本和管理要求較小，劣勢居家氛圍淡、私密性一般，其優(yōu)勢相對于新建高檔公寓逐漸減弱，運營收益受外部環(huán)境影響較大。酒店式公寓的投資-機遇及風險繼2021年嚴厲調(diào)控政策后，2021年住宅市場調(diào)控加碼，限貸限購措施下，住宅物業(yè)的投資渠道趨窄；資金溢出效應(yīng)下，商用性質(zhì)的酒店式公寓產(chǎn)品成為投資熱點；并且，高端酒店式公寓的投資回報率較為中庸平穩(wěn)，且高于住宅，因此吸引了諸多機構(gòu)投資者及投資個人；但同時，高端酒店公寓也意味著高初始投資及持有期內(nèi)的高使用本錢；另外，中低端酒店式公寓，尤其是小戶型產(chǎn)品，散售后的效勞及管理質(zhì)量如無法保證，也將影響后期回報，投資時需注意風險。11數(shù)據(jù)來源：易城研究部各類型物業(yè)投資回報概況（2010年）酒店式公寓的投資-個人投資者偏好12未來開展趨勢-專業(yè)化品牌化13品牌酒店式公寓運營商的資源平臺幫助下，通常能較大程度提升物業(yè)的租售吸引力及回報預期；同時，國內(nèi)經(jīng)濟的增長前景、商務(wù)活動的日益頻繁，推高了相關(guān)住宿需求，也吸引了眾多專業(yè)運營商拓展其中國布局；可以預見，未來更多開發(fā)商或?qū)⒓藿訉I(yè)化的運營商，以提升其物業(yè)價值。ASCOTT雅詩閣

至2015年，雅詩閣在國內(nèi)的公寓套數(shù)將由目前的6400套增至12000套，約占旗下全球總套數(shù)（40000）的近三分之一。FrasersHospitality輝盛國際：

正在籌建中物業(yè)的有成都、廣州、香港、天津。Modena名致精品酒店公寓：包括正在籌建的項目在內(nèi)，到2012年將擁有10家精品酒店公寓。OakwoodAsiaPacific奧克伍德亞太分公司：

奧克伍德豪景即將進入中國；奧克伍德華庭正在上海、成都和杭州尋求拓展。局部品牌運營商中國拓展方案未來開展趨勢-城市綜合體中的重要組成14近年大量上市的城市綜合體供給中，酒店式公寓也是一個較為常見的組成功能；未來，隨著綜合體功能間的互補需求及多元化趨勢，酒店式公寓會成為一個重要的組成局部。但不同類型的城市綜合體中布置此類產(chǎn)品的適宜性有所區(qū)別；酒店式公寓需要較成熟的商務(wù)環(huán)境提供需求支撐，因此在商圈型綜合體中投資開展酒店式公寓，更易獲得成功；綜合體中布置酒店式公寓往往出于兩類需求：或為實現(xiàn)快速資金回籠〔以中低檔小戶型產(chǎn)品為主〕、或為提升整體工程品質(zhì)〔通常整體持有〕；應(yīng)根據(jù)需求的倚重選擇適合的租售策略。各類型綜合體業(yè)態(tài)構(gòu)成特點類型辦公商場酒店酒店式公寓公寓商住辦公其他商圈型*************交通樞紐型********———*新興城區(qū)型********—****注：表中*號的數(shù)量是表達該業(yè)態(tài)在某種類型中的普遍性商圈型指位于成熟商務(wù)區(qū)/商業(yè)區(qū)的綜合體工程交通樞紐型指毗鄰大型公共交通樞紐〔如鐵路樞紐、機場〕的綜合體工程未來開展趨勢-高鐵規(guī)劃對酒店式公寓開展機遇15交通樞紐促生周邊新的產(chǎn)業(yè)和升級現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)，從而推動區(qū)域開展，形成大量的人流和商務(wù)活動，產(chǎn)生出新的居住、生活、娛樂、教育等需求。交通樞紐新興城區(qū)成熟商圈產(chǎn)業(yè)活動是區(qū)域形態(tài)轉(zhuǎn)變的根底。新興城區(qū)的價格和良好規(guī)劃能吸引中心區(qū)的局部人群居住，隨著配套設(shè)施的完善，與周邊產(chǎn)業(yè)相關(guān)的商務(wù)活動會逐漸轉(zhuǎn)移到新興城區(qū)。酒店式公寓開展結(jié)論-給投資者的建議16酒店式公寓選址應(yīng)在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，有選擇性地進入二、三線城市酒店式公寓在有產(chǎn)業(yè)支持的新興城區(qū)的發(fā)展很有潛力高端服務(wù)管理是酒店式公寓的重要價值支撐因素易城中國簡介18易城中國…我們專注于商用地產(chǎn)易城成功的商用地產(chǎn)開發(fā)需要專業(yè)參謀效勞支持19地產(chǎn)金融投融資顧問投資交易中介金融后臺研究全程服務(wù)背后的資源平臺：房地產(chǎn)投資基金、全國房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)平臺、全景研究平臺（宏觀、房地產(chǎn)行業(yè)、其他產(chǎn)業(yè)）是什么讓我們與